房地產(chǎn)估價師理論與方法摸底題五答案

1、2014年房地產(chǎn)估價師理論與方法摸底題答案(第五套)一、單項選擇題1.下面說法正確的是( )。a.房地產(chǎn)估價師可以受聘于兩個房地產(chǎn)估價機構(gòu)b.委托人和估價報告使用者通常是估價利害關(guān)系人c.依法從事房地產(chǎn)估價活動必須受到行政區(qū)域、行業(yè)限制d.房地產(chǎn)估價報告應(yīng)由估價師個人出具2.在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般( )來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。a.使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格b.使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格c.使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格d.依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值3.某宗土地面積為2 000 m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30%。在單位建筑面積

2、所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是( )。a.建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5 000 m2b.建筑物地面一層建筑面積為1 400 m2，總建筑面積為5 000 m2c.建筑物地面一層建筑面積為600 m2，總建筑面積為5 500m2d.建筑物地面一層建筑面積為600 m2，總建筑面積為2 500 m24.假設(shè)某類住宅的價格從3 000元/m2下降到2 800元/m2，需求從900套上升到1 000套，則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為( )。a. -1.33b. -0.66c.0.66d.1.535.在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋

3、找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用( )的行為。a.宅基地所有權(quán)b.空間利用權(quán)c.地役權(quán)d.建筑物相鄰關(guān)系6.設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的( )的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。a.稅金b.拍賣費用c.土地使用權(quán)出讓金d.土地使用成本7.標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點，由此接近道路的方向，地價逐漸升高;由此遠離道路的方向，地價( )。a.逐漸降低b.逐漸升高c.可視為基本不變d.為零8.房地產(chǎn)的供給曲線表示( )。a.房地產(chǎn)的出售量與其價格之間的關(guān)系b.房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關(guān)系c.房地產(chǎn)的供給量與

4、其價格之間的關(guān)系d.房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系9.投資利息估算只有在( )中才需要。a.比較法b.傳統(tǒng)方法c.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法d.收益法10.下列房地產(chǎn)不是按其經(jīng)營使用方式來劃分的為( )。a.出售型房地產(chǎn)b.出租型房地產(chǎn)c.辦公型房地產(chǎn)d.自用型房地產(chǎn)11.根據(jù)合法原則，拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。在被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時，應(yīng)當(dāng)向( )申請確認。a.當(dāng)?shù)夭疬w管理部門b.當(dāng)?shù)貒敛块Tc.當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块Td.城市規(guī)劃行政主管部門12.購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占70%，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類房地

5、產(chǎn)的資本化率為( )。a.6.0%b.6.9%c.8.8%d.9.0%13.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長3%，運營費用增長2%，收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。a.650b.687c.585d.63014.某開發(fā)商通過出讓方式取得某宗土地使用權(quán)。價格為1000元/m2，容積率為3。后經(jīng)批準(zhǔn)容積率擴大至3.6，此時開發(fā)商應(yīng)補交地價為( )元/m2。a.100b.200c.300d.60015.城市基準(zhǔn)地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊

6、相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段。調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的( )。a.基準(zhǔn)價格b.平均價格c.正常價格d.市場價格16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現(xiàn)值是( )元。a.76 800b.79 104c.77 952d.81 56217.某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時和維護保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。a.43.8%b.5

7、0%c.56.8%d.70%18.某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，從而不便于商務(wù)辦公，導(dǎo)致需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10 000 m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生( )萬元的貶值。a.548.19b.558.15c.567.39d.675.4019.某商場建成3年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命應(yīng)為( )年。a.40b.4

8、3c.47d.5020.下列關(guān)于農(nóng)地征收費用的表述中，不正確的是( )。a.青苗補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定b.征地管理費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定c.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定d.地上附著物補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定21.估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物( )損失。a.價值b.價格c.效益d.利潤22.建筑物的所有權(quán)可以分為獨有、共有和( )三種。a.區(qū)分共有b.區(qū)分所有c.公有d.私有23.收益法是根據(jù)估價對象的未來收益來求取估價對象( )的方法。a.利潤b.價格c.價值d.收益價格24.某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的

9、，當(dāng)時獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用36年;預(yù)計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲凈收入8萬元，該宗房地產(chǎn)的報酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。a.90.52b.91.52c.92.52d.93.5225.運用報酬資本化法估價，需要預(yù)測估價對象的未來( )。a.利潤b.毛收入c.價值d.凈收益26.某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元(沒有費用支出)，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計作為商業(yè)用地的價值為1 100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該舊辦公樓的價值為( )萬元。a.1 005.34

10、b.1 006.61c.2 005.34d.2 006.6127.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用3年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險補償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。a.368b.552c.561d.92028.適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式是( )。a.v=vr-cb.v=vp-cc.v=vr+cd.v=vp+c29.某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為(

11、)元/m2。a.849b.865c.882d.91530.城市基準(zhǔn)地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估的各地價區(qū)段在某一時點的( )。a.最低價格b.平均價格c.出讓地價d.標(biāo)定地價31.當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價=路線價( ) 臨街寬度。a.單獨深度價格修正率b.累計深度價格修正率c.平均深度價格修正率d.混合深度價格修正率32.某臨街深度30.48 m(即100英尺)，臨街寬度20 m的矩形土地，總價為12.92萬元。按四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24 m(即50英尺)，臨街寬度25 m的矩形土地的總價為( )萬元。a.53.

12、34b.85.34c.106.68d.213.3633.某宗房地產(chǎn)的總價值為5 000萬元，其總地價為2 000萬元，總建筑面積為10 000 m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200 m2。按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為( )。a.1%b.1.5%c.2%d.2.5%34.防范估價風(fēng)險的最后一道防線是( )。a.撰寫估價報告b.審核估價報告c.出具估價報告d.估價資料歸檔35.下列表述中不正確的是( )。a.在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果b.在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結(jié)果c.在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結(jié)果d

13、.在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果二、多項選擇題1.下列屬于房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德是( )。a.職業(yè)品德b.職業(yè)理念c.職業(yè)責(zé)任d.職業(yè)情感e.職業(yè)行為習(xí)慣2.房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的( )。a.投資價值b.賬面價值c.市場價值d.使用價值e.交換價值3.在房地產(chǎn)估價中，如果估價目的不同，則( )。a.估價的依據(jù)有可能不同b.估價的方法有可能不同c.估價對象的范圍有可能不同d.不影響估價結(jié)果的公正性e.不影響估價報告的用途4.估價中的最高最佳使用具體包括( )等。a.最佳用途b.最佳位置c，最佳規(guī)模d.最佳環(huán)境e.最佳集約度5.根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)

14、定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有( )。a.土地所有權(quán)b.國有工業(yè)用地土地使用權(quán)c.宅基地土地使用權(quán)d.大型游樂場e. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房6.運用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括( )等。a.統(tǒng)一采用總價b.統(tǒng)一采用單價c.統(tǒng)一幣種和貨幣單位d.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小e.統(tǒng)一付款方式7.假設(shè)開發(fā)法的操作步驟包括( )。a.調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況b.選擇最佳的開發(fā)利用方式c.估計開發(fā)前的房地產(chǎn)價值及開發(fā)經(jīng)營期d.估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費e.進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價

15、值8.房地產(chǎn)的供求狀況可以分為( )。a.全國房地產(chǎn)總供求狀況b.本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況c.全國本類房地產(chǎn)的供求狀況d.本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況e.臨近地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況9.以下關(guān)于建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權(quán)剩余期限的說法正確的是( )。a.建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權(quán)剩余期限可能同時結(jié)束b.建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權(quán)剩余期限不同時結(jié)束c.建筑物剩余經(jīng)濟壽命不可能早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束d.建筑物剩余經(jīng)濟壽命不可能晚于土地使用期限結(jié)束e.建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束10.收益性房地產(chǎn)的價值高低主要取決于( )。a.已經(jīng)獲得凈收益的大小b.未來獲得凈收益的風(fēng)險

16、c.未來獲得凈收益的大小d.目前總收益的大小e.未來獲得凈收益期限的長短11.求取建筑物折舊的方法主要有( )。a.年限法b.市場提取法c.分解法d.功能法e.對比分析法12.凈收益每年不變的公式，除了可以用于測算價格還有許多的其他作用，例如( )。a.用于相同的使用期限b.用于不同收益期限c.用于比較不同期隈價格的高低d.用于比較同期限價格的高低e.用于市場法中因期限不同進行的價格調(diào)整13.建筑物的功能折舊原因不包括( )。a.自然環(huán)境惡化b.消費觀念變更c.設(shè)備陳舊落后d.城市規(guī)劃改變e.政府政策變化14.房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于( )等引起。a.交通建設(shè)b.市場供求變化c

17、.人口素質(zhì)變化d.所在地區(qū)衰落e.城市規(guī)劃的制定與修改15.獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的措施可以有( )。a.突破專業(yè)能力限制，接受各種估價要求b.提高服務(wù)質(zhì)量c.恰當(dāng)?shù)男麄鱠.低收費e.最大限度壓縮估價作業(yè)期三、判斷題1.房地產(chǎn)估價是市場經(jīng)濟不可缺的重要組成部分。 ( )2.房地產(chǎn)估價的合法原則，就是要求房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)及房地產(chǎn)估價人員必須具備合法的評估資格，否則不得進行房地產(chǎn)估價活動。 ( )3.最典型的典權(quán)是在他人土地上通行的權(quán)利。 ( )4.在完善的市場經(jīng)濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由賣方繳納的稅費構(gòu)成。 ( )5.某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售，持有期的年凈收益預(yù)測為2

18、16萬元，出售時的價格減去銷售稅費后的凈值預(yù)測為5 616萬元，資本化率為8%，則該寫字樓目前的收益價格估計為5 200萬元。 ( )6.資本化率等于房地產(chǎn)價格與其年收益的比值。 ( )7.宗地價格是一宗土地的一定權(quán)利狀態(tài)在某一時點下的價格。 ( )8.計算凈收益時，房地產(chǎn)貸款還本付息額、會計上的折舊額、改擴建費用和所得稅要扣除。( )9.成本法是根據(jù)估價對象房地產(chǎn)在建造時的構(gòu)建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。 ( )10.成本法是根據(jù)估價對象購建價格來求取估價對象價值的方法。 ( )11.開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤，也是建筑承包商的利潤。 ( )12.收益法的本質(zhì)是