信用社（銀行）商品房按揭貸款管理辦法

1、信用社（銀行）商品房按揭貸款管理辦法為規(guī)范個(gè)人購(gòu)房貸款管理，維護(hù)借貸雙方權(quán)益；根據(jù)中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引等有關(guān)法律法規(guī)，特制定本辦法。一、個(gè)人購(gòu)房按揭貸款是指貸款人用自有資金向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)各類(lèi)商業(yè)性房屋貸款，借款人以所購(gòu)房屋作為抵押物、開(kāi)發(fā)商提供階段性保證擔(dān)保的貸款。貸款人是指本轄區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)村信用社，借款人是指具有完全民事行為能力的自然人。 二、本辦法適用于轄區(qū)范圍內(nèi)所有農(nóng)村信用社向個(gè)人發(fā)放的購(gòu)買(mǎi)各類(lèi)商業(yè)性房屋貸款。不適用于住房公積金等政策性住房貸款。 三、個(gè)人購(gòu)房按揭貸款的對(duì)象為具有完全民事行為能力的自然人。 申請(qǐng)個(gè)人購(gòu)房按揭

2、貸款的借款人必須同時(shí)具備下列條件： （一）在中國(guó)境內(nèi)具有常住戶(hù)口或有效居留身份； （二）具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力； （三）已經(jīng)簽署購(gòu)買(mǎi)房屋的合同或協(xié)議。購(gòu)買(mǎi)期房（多層住宅主體結(jié)構(gòu)必須封頂、高層住宅必須完成總投資的三分之二）以上。多層為七層及以下，高層為八層及以下； （四）必須支付不低于所購(gòu)房屋總價(jià)款40以上的首期購(gòu)房款； （五）提供經(jīng)貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保； （六）貸款人規(guī)定的其他條件。四、 貸款幣種、限額、期限與利率（一） 貸款幣種：個(gè)人房屋按揭貸款幣種為人民幣。 （二） 貸款限額：個(gè)人房屋貸款的最高限額不得超過(guò)所購(gòu)房屋價(jià)值或評(píng)估價(jià)值的60。 （三） 貸款期限：

3、人民幣個(gè)人房屋按揭貸款最長(zhǎng)期限不得超過(guò)15年。（四）貸款利率：人民幣個(gè)人房屋按揭貸款執(zhí)行中國(guó)人民銀行規(guī)定的同檔次貸款利率適當(dāng)上浮。貸款期限在一年以?xún)?nèi)的，遇法定利率調(diào)整，按原合同利率計(jì)息。貸款期限在一年以上的，遇法定利率調(diào)整，于次月開(kāi)始執(zhí)行新的利率。利率的浮動(dòng)幅度在人民銀行規(guī)定的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上：個(gè)人住房按揭貸款利率上浮20%，個(gè)人商業(yè)用房（門(mén)面）上浮30%。五、按揭貸款的操作流程個(gè)人房屋按揭貸款操作流程包括樓盤(pán)審查和發(fā)放貸款兩部分。（一）在借款人提出申請(qǐng)之前，信用社需要對(duì)擬提供個(gè)人房屋按揭貸款的樓盤(pán)進(jìn)行審查，用以確定對(duì)該樓盤(pán)按揭貸款額度。樓盤(pán)審查操作流程為：|開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)項(xiàng)目調(diào)查審查、審批簽訂項(xiàng)目

4、合作協(xié)議書(shū)（二）發(fā)放貸款操作流程為：借款人申請(qǐng)貸前調(diào)查審查、審批簽訂借款合同擔(dān)保等手續(xù)發(fā)放貸款資料歸檔貸款償還貸后管理清戶(hù)撤押按照房屋是否經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收，將房屋分為現(xiàn)房(竣工驗(yàn)收合格的房屋)和期房(尚未通過(guò)竣工驗(yàn)收的房屋)，分別按相關(guān)流程辦理。六、個(gè)人購(gòu)房按揭貸款的發(fā)放與管理借款人申請(qǐng)個(gè)人購(gòu)房貸款，所購(gòu)房屋必須為現(xiàn)房或多層主體結(jié)構(gòu)封頂、高層完成總投資三分之二以上的期房。個(gè)人房屋包括住房和商業(yè)用房。(一)借款人申請(qǐng)。借款人提交個(gè)人購(gòu)房按揭借款申請(qǐng)，并提供下列資料：1借款人及房屋共有人的身份證件(居民身份證、戶(hù)口簿或其他有效居留證件)；2婚姻狀況證明(已婚的提供結(jié)婚證或婚姻登記機(jī)關(guān)出具的夫妻關(guān)系證明

5、書(shū)；未婚的提供未婚證明)；3借款人首期付款不得低于購(gòu)房總價(jià)值的40；4房地產(chǎn)主管部門(mén)統(tǒng)一印制的、具有法律效力的商品房買(mǎi)賣(mài)合同；5借款人及共有權(quán)人同意以所購(gòu)住房作為抵押物的證明材料；6借款人及房屋共有人的家庭財(cái)產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)收入證明(包括由借款人所在單位人事部門(mén)出具個(gè)人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動(dòng)產(chǎn)證明、有價(jià)證券等)；如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責(zé)任確認(rèn)書(shū)，明確在一方無(wú)力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續(xù)承擔(dān)連帶責(zé)任；7在信用社開(kāi)立用于歸還借款本息的存折；8信用社要求提供的其他文件或資料。(二)借款人資信等級(jí)評(píng)定。(三)受理、調(diào)查。信用社收到借款人提交的資料后，經(jīng)初步審查，

6、同意受理的，安排信貸人員進(jìn)行貸前調(diào)查，寫(xiě)出調(diào)查報(bào)告，調(diào)查的主要內(nèi)容包括：1借款人是否已支付規(guī)定的首付款，并存入開(kāi)發(fā)商在信用社開(kāi)立的售房款專(zhuān)用賬戶(hù)上；2借款年限加上借款人年齡（以居民身份證為準(zhǔn)）是否超過(guò)退休年齡（男60歲，女55歲）；3借款人償還借款本息的能力。借款人收入是否真實(shí)，申請(qǐng)的借款額度和期限是否符合銀監(jiān)會(huì)“應(yīng)將借款人用于歸還購(gòu)房貸款本息及相關(guān)費(fèi)用的月房產(chǎn)支出與收入比例控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比例控制在55%以下”的規(guī)定要求。4借款人所購(gòu)房屋的價(jià)格與當(dāng)?shù)赝?lèi)物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格水平是否相符；5抵押擔(dān)保是否足額有效，共有人是否出具同意抵押的合法文件。(四)貸款審查、審批。貸款審查部

7、門(mén)在收到調(diào)查報(bào)告后，主要從以下幾個(gè)方面加以審查，并寫(xiě)出審核意見(jiàn)：1購(gòu)房行為的真實(shí)性，防止借款人和開(kāi)發(fā)商串通騙取信用社貸款；2所購(gòu)房屋價(jià)格與當(dāng)?shù)赝?lèi)物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格是否相當(dāng)，必要時(shí)可委托具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估；3共有人是否出具同意抵押的合法的書(shū)面意見(jiàn)；4借款人還款能力。借款人收入是否真實(shí)，借款額度和期限是否符合有關(guān)定規(guī)定。5.嚴(yán)格控制按揭成數(shù)達(dá)60的貸款，一人購(gòu)買(mǎi)多套住宅的要嚴(yán)格控制按揭貸款成數(shù)。經(jīng)審查同意的，按審批權(quán)限報(bào)有權(quán)審批人審批。(五)簽訂按揭借款合同。經(jīng)審批同意的，信用社與借款人、開(kāi)發(fā)商簽訂個(gè)人房屋按揭借款合同。簽訂按揭借款合同前，信用社要與借款人作一次約見(jiàn)談話(huà)，談話(huà)記錄作

8、信貸資料保管。(六)辦理房屋保險(xiǎn)、公證、擔(dān)保手續(xù)。1保險(xiǎn)。借款人必須辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，明確信用社為第一受益人，保險(xiǎn)單正本交由信用社保管。保險(xiǎn)金額不得低于貸款金額；保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人支付；可以采用一次性或分次投保兩種方式，保險(xiǎn)期限不得短于借款期限，借款未清償之前不得中斷或撤銷(xiāo)保險(xiǎn)。可由信用社代辦保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。2公證。信用社認(rèn)為有必要的，可以要求對(duì)借款合同進(jìn)行公證，公證費(fèi)用由借款人承擔(dān)。3抵押(預(yù))登記。以所購(gòu)住房為抵押物的，信用社和借款人憑借款合同到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押（預(yù)）預(yù)登記。房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證、其項(xiàng)權(quán)利證及與購(gòu)房按揭借款有關(guān)的證明文件及資料交信用社執(zhí)管。(七)貸款發(fā)放。以所購(gòu)房屋

9、作為抵押物的，在借款人辦妥房屋保險(xiǎn)、公證和抵押（預(yù)）登記手續(xù)后，方可發(fā)放貸款。發(fā)放貸款時(shí)，由信貸員填寫(xiě)借據(jù)，借款人簽章或按指印認(rèn)定，同時(shí)借款人簽署劃款扣款授權(quán)書(shū)，信用社將款項(xiàng)直接劃入開(kāi)發(fā)商在信用社開(kāi)立的售房專(zhuān)戶(hù)上，同時(shí)通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，開(kāi)發(fā)商出具收款證明。(八)資料歸檔。房屋按揭貸款業(yè)務(wù)檔案實(shí)行信用社集中管理、專(zhuān)人單獨(dú)保管，房屋他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)等重要憑證須按照會(huì)計(jì)制度有關(guān)規(guī)定入庫(kù)保管，貸款業(yè)務(wù)終結(jié)后的檔案仍需保管5年。(九)貸款償還。貸款期限一年以?xún)?nèi)(含一年)的，實(shí)行到期一次性還本付息；貸款期限一年以上的，實(shí)行按月分期還款。還款方式可以采用等額本息、等額本金、等額遞增(減)、等比遞增(減)、

10、等償還貸款本息的方式。(十)貸后管理。貸款發(fā)放后，信用社要加強(qiáng)貸后管理，定期進(jìn)行貸款檢查。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，督促開(kāi)發(fā)商和借款人及時(shí)辦理正式的抵押登記手續(xù)。1貸后檢查。信用社每季度不得少于一次房屋按揭貸款貸后檢查，掌握全社房屋按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量狀況并研究對(duì)策。檢查的內(nèi)容主要有：(1)按時(shí)歸還貸款本息情況；(2)借款人有無(wú)騙取信用社的行為；(3)借款人職業(yè)、收入和住所等影響還款能力的因素變化情況；(4)保證人保證資格和保證能力變化情況；(5)抵押物保管及其價(jià)值變化情況；(6)項(xiàng)目工程進(jìn)度(限于期房貸款)；(7)有關(guān)合同及相關(guān)資料的完整性與有效性，有無(wú)與法律、法規(guī)和制度相抵觸，需要變更、修改和補(bǔ)充

11、之處；2提前還款處理。借款人可以申請(qǐng)部分或全部提前還款，部分提前還款后可以采取下列兩種方式：(1)月還款額不變，縮短還款期限；(2)還款期限不變，減少月還款額。3違約貸款的催收與處理。貸款催收指信貸員按規(guī)定程序，對(duì)未按期還款的借款人發(fā)出催收提示和催收通知，督促借款人清償違約貸款的過(guò)程。(1)借款人首次未按合同約定時(shí)間歸還貸款本息時(shí)，信貸員應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)對(duì)客戶(hù)進(jìn)行電話(huà)提示；(2)借款人連續(xù)2次未按期歸還貸款本息時(shí)，信貸員要向客戶(hù)發(fā)出催收通知書(shū)；(3)借款人連續(xù)3次未按期歸還貸款本息時(shí)，信貸員要約見(jiàn)客戶(hù)或上門(mén)催收，督促客戶(hù)落實(shí)可行的還款計(jì)劃；(4)借款人連續(xù)6次未按期歸還貸款本息時(shí)，信用社依法處理抵押物；4.按揭貸款的檔案管理（1）貸款社應(yīng)建立個(gè)人購(gòu)房按揭貸款臺(tái)賬、保