中商國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品交易中心方案

1、中商國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品交易中心方 案中商企業(yè)集團(tuán)公司2008年3月圖9目 錄中商國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品交易中心. 圖1中商國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品交易中心布局圖. 圖2中商國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品交易中心技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo). 圖3綜合服務(wù)區(qū). 圖4會(huì)展區(qū)會(huì)議中心. 圖5會(huì)展區(qū)展覽中心. 圖6交易區(qū). 圖7物流區(qū). 圖8配套服務(wù)區(qū). 圖9中商國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品交易中心方案摘要. 文1中商國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品交易中心. 文5一、項(xiàng)目的背景和必要性. 文5 二、項(xiàng)目的規(guī)劃和布局.文10三、項(xiàng)目預(yù)期效益.文12 四、項(xiàng)目的運(yùn)作方式. .文14五、項(xiàng)目的可行性.文15六、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估.文20七、需要政府部門的政策支持.文20中商國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品交易中心技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng) 目建筑面積

2、（m2）占總建筑面積(%)建筑物層數(shù)占地面積（m2）占總占地面積(%)合 計(jì)455000100665000100一、綜合服務(wù)區(qū)6000013.21、綜合服務(wù)樓300006.61540000.62、商住用房300006.6多60000.9二、會(huì)展區(qū)6000013.21、展 廳300006.6單300004.52、四星級(jí)酒店300006.61570001三、交易區(qū)22000048.3單22000033四、物流區(qū)8000017.6單8000012五、庫(kù)房200004.4單200003六、輔助建筑及其它服務(wù)設(shè)施150003.3不等80001.2七、道路、停車場(chǎng)、綠地29127043.8中商國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品交

3、易中心方案中央提出，我國(guó)要在2020年全面建成小康社會(huì)，到2050年基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，而“十一五”時(shí)期，則是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。在這個(gè)發(fā)展時(shí)期，我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)、消費(fèi)、流通和國(guó)際貿(mào)易，都將迎來(lái)一個(gè)向現(xiàn)代化邁進(jìn)的歷史發(fā)展階段，作為中國(guó)第三極開發(fā)龍頭的京津商業(yè)圈，將站在這個(gè)現(xiàn)代化發(fā)展的最前沿，展現(xiàn)出巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。中商企業(yè)集團(tuán)公司，作為中央大型流通企業(yè)，經(jīng)過(guò)充分的調(diào)研和論證。項(xiàng)目的構(gòu)想如下：一、項(xiàng)目的背景和必要性（一）我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品供需格局，發(fā)生了歷史性變化（1）農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的變化?！笆濉睍r(shí)期，我國(guó)主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量達(dá)到世界第一，農(nóng)產(chǎn)品供給實(shí)現(xiàn)了總量平衡，豐年有余，結(jié)構(gòu)過(guò)剩。進(jìn)入“十一五”時(shí)期，隨

4、著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的全面推進(jìn)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步進(jìn)行戰(zhàn)略性優(yōu)化調(diào)整，要大力發(fā)展高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效、生態(tài)、安全的農(nóng)產(chǎn)品，來(lái)增加農(nóng)民收入，滿足市場(chǎng)需求。這將從根本上改變我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品供給格局，實(shí)現(xiàn)由數(shù)量增加到質(zhì)量全面優(yōu)化的轉(zhuǎn)變。（2）農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)的變化。2005年，我國(guó)人均gdp超過(guò)了1700美元，到2010年將超過(guò)3200美元，達(dá)到中等收入國(guó)家水平；2005年，城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)分別為36.7%和45.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10493元，農(nóng)村居民純收入3254.9元，達(dá)到初步小康水平；“十一五”時(shí)期，城鄉(xiāng)居民收入仍將年均增長(zhǎng)5%，分別達(dá)到13390元和4150元，到2020年將達(dá)到全

5、面小康水平。在此期間，居民對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的消費(fèi)進(jìn)入重大的結(jié)構(gòu)調(diào)升時(shí)期，將實(shí)現(xiàn)由追求溫飽的生存階段。同時(shí)，城市綠化率也將由目前的43%，提高到2010年的47%，到2050年達(dá)到70%左右，基本實(shí)現(xiàn)城市化。農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)也將由以農(nóng)村為主，轉(zhuǎn)為城市為主，帶來(lái)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的全國(guó)性大批量流通。（3）農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際貿(mào)易的變化。加入wto以后，我國(guó)的農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易快速增長(zhǎng)，2005年，進(jìn)出口總值達(dá)到262.9億美元，比2000年增長(zhǎng)110%，凈增值294.7億美元。2005年農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易逆差由上年的46.6億美元，減少到11.4億美元，下降了75.5%。我國(guó)已成為繼美國(guó)、歐盟、加拿大、巴西之后的第5大農(nóng)產(chǎn)品出口國(guó)?！笆晃濉睍r(shí)

6、期，國(guó)家更將“提高農(nóng)產(chǎn)品的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大園藝、畜牧、水產(chǎn)等優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品的出口”，作為發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的一項(xiàng)戰(zhàn)略性舉措，外向型農(nóng)業(yè)的發(fā)展必將進(jìn)一步加快。（二）京津地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)和流通，正快速向發(fā)達(dá)國(guó)家水平提升（1）京津兩地是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)開發(fā)圈的龍頭，根據(jù)國(guó)家發(fā)展規(guī)劃，京津地區(qū)，尤其是北京，將在全國(guó)率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，農(nóng)產(chǎn)品流通業(yè)也要率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。“十五”時(shí)期，北京gdp年均增長(zhǎng)11.9%，“十一五”時(shí)期仍將達(dá)到9%，分別高出全國(guó)2.4個(gè)和1.5個(gè)百分點(diǎn)。2005年。人均gdp5457美元，到2010年將超過(guò)8000美元，達(dá)到當(dāng)時(shí)中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。按照這樣速度，加上舉辦2008年奧運(yùn)會(huì)的推動(dòng)，北京原定于

7、2010年在全國(guó)率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，構(gòu)建起現(xiàn)代化國(guó)際大都市基本框架；到2020年使現(xiàn)代化程度大大提高，基本建成現(xiàn)代化國(guó)際大都市；2050年完全實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，使北京成為當(dāng)代世界一流的現(xiàn)代化國(guó)際大都市，這樣一個(gè)“新三步走”的戰(zhàn)略目標(biāo)，無(wú)疑會(huì)提前實(shí)現(xiàn)。與之相適應(yīng)，北京的農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)和流通，也必將加快現(xiàn)代化的進(jìn)程。天津是距離北京最近的直轄市，京津城際鐵路的開通和高速公路的對(duì)接，兩市已經(jīng)縮短為一個(gè)小時(shí)的車程，融合的力度大大加大，北京的發(fā)展，也必然會(huì)對(duì)天津的發(fā)展起到帶動(dòng)作用。2008年3月15日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了天津?yàn)I海新區(qū)的土地綜合開發(fā)方案，將天津?yàn)I海新區(qū)列為和上海浦東新區(qū)一樣的國(guó)家一級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，也必將對(duì)天津

8、今后的發(fā)展帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響。（2）伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，京津兩地，尤其是北京的居民生活將提前達(dá)到全面小康階段，農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)也將提前達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，在總體上已經(jīng)開始進(jìn)入追求安全、營(yíng)養(yǎng)、健康、特色的全面優(yōu)質(zhì)化時(shí)期，正在迅速造就一個(gè)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)大市場(chǎng)。2005年，北京常住人口1538萬(wàn)人，區(qū)域城市化率約80%，已達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家大都市水平；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民純收入，分別為17653元和7860元，“十一五”時(shí)期將年均增長(zhǎng)6%以上，到2010年分達(dá)到23600元和10500元以上，超過(guò)全面小康指標(biāo)；城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)，分別為31.8%和32.8%，到2010年將分別為28%左右，達(dá)到中上等發(fā)

9、達(dá)國(guó)家水平。天津市是中國(guó)北方最大的沿海開放城市，環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，2004年末常住人口為1023萬(wàn)人，07年以來(lái)，gdp一直保持15%左右的增長(zhǎng)率。（3）京津大城市的服務(wù)功能日趨強(qiáng)化，優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品特供市場(chǎng)不斷擴(kuò)大。國(guó)務(wù)院關(guān)于北京城市總體規(guī)劃的批復(fù)要求，北京的發(fā)展建設(shè)要體現(xiàn)“四個(gè)服務(wù)”，即為中央黨、政、軍領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)的工作服務(wù)，為國(guó)家的國(guó)際交流服務(wù)，為科技教育發(fā)展服務(wù)，為改善人民群眾生活服務(wù)。北京市“十一五”規(guī)劃綱要，將此列為重要發(fā)展目標(biāo)。北京作為首都，不僅有中央黨、政、軍機(jī)關(guān)和眾多人員，每年還要召開大量的全國(guó)性會(huì)議；北京作為全國(guó)科教文化中心，集中了全國(guó)一流的科研文化機(jī)構(gòu)和專家人員，2005年，僅大

10、專院校就有79所，在校生53.7萬(wàn)人；北京作為國(guó)際化大都市，幾乎集中了全世界的國(guó)家、地區(qū)和國(guó)際組織駐華機(jī)構(gòu)，近萬(wàn)家境外企業(yè)駐華代表機(jī)構(gòu)，有星級(jí)飯店560多個(gè)，年接待境外旅游者360多萬(wàn)人次，舉辦大量的涉外會(huì)議和展覽等活動(dòng)。這種北京獨(dú)有的首都服務(wù)功能，造就了一個(gè)越來(lái)越大，越來(lái)越高精的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品“特供市場(chǎng)”。天津作為北方最大的沿海開放城市和北方最大的貨物空運(yùn)中心，聚集了眾多的企業(yè)、院校和駐華機(jī)構(gòu)。（4）京津區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心地位日顯突出，正在成為我國(guó)北方重要的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品集散中心。北京、天津是京、津、冀經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)最大最發(fā)達(dá)的中心城市，直接輻射帶動(dòng)的這一有2.6億人口的地區(qū)，使我國(guó)參與全球經(jīng)濟(jì)競(jìng)

11、爭(zhēng)的重要基地和率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的發(fā)達(dá)地區(qū)，也是我國(guó)未來(lái)大規(guī)模推進(jìn)國(guó)際化的重點(diǎn)地區(qū)，在我國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展中具有重要的戰(zhàn)略地位。區(qū)域內(nèi)眾多的發(fā)達(dá)大中城市，是優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)的潛在大市場(chǎng)。京津現(xiàn)有常住人口近3000多萬(wàn)人，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的的條件下，本身就是一個(gè)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的巨大消費(fèi)市場(chǎng)。山東、河北、遼寧等省，都是我國(guó)糧食、蔬菜、水果、水產(chǎn)品和畜禽產(chǎn)品的主要產(chǎn)區(qū)。環(huán)渤海城市則是重要的農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際貿(mào)易中心和物流港口。再加上延伸輻射的東北、西北等地區(qū)，京津必然發(fā)展成為我國(guó)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的重要集散中心，帶動(dòng)區(qū)域乃至全國(guó)的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品流通現(xiàn)代化和國(guó)際化。（三）我國(guó)需要在京津地區(qū)建立一個(gè)現(xiàn)代化的國(guó)際優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品交易中心（1）

12、現(xiàn)有的農(nóng)產(chǎn)品流通體系，不適應(yīng)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品流通的需要。目前，我國(guó)有4500多家農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，有近30000個(gè)農(nóng)產(chǎn)品零售市場(chǎng)，構(gòu)成了農(nóng)產(chǎn)品流通的主要渠道。京津現(xiàn)在以農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、零售市場(chǎng)構(gòu)成了農(nóng)產(chǎn)品，尤其是生鮮農(nóng)產(chǎn)品流通的主要渠道。而新興的連鎖超市尚未成為主渠道。傳統(tǒng)的批零市場(chǎng)系統(tǒng)，是在農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費(fèi)追求數(shù)量擴(kuò)張時(shí)期發(fā)展起來(lái)的，大多數(shù)設(shè)施簡(jiǎn)陋、商品地砸，交易原始、管理粗放、商戶弱小，遠(yuǎn)不能適應(yīng)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品流通的需要。對(duì)此，社會(huì)各界均有共識(shí)。（2）農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的“升級(jí)改造”進(jìn)入了新階段，需要著手創(chuàng)建現(xiàn)代化的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品流通系統(tǒng)。近年來(lái)，在中央和各級(jí)政府的大力推動(dòng)下，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的“升級(jí)改造”取

13、得了顯著成績(jī)。當(dāng)前，根據(jù)“十一五”規(guī)劃和新農(nóng)村建設(shè)的要求，商務(wù)部和農(nóng)業(yè)部分別啟動(dòng)了“雙百工程”和“5520工程”，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的“升級(jí)改造”進(jìn)入了新的發(fā)展階段。為了更好地實(shí)現(xiàn)和提升新的升級(jí)改造目標(biāo)要求，有必要將優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品流通系統(tǒng)建設(shè)提到日程上來(lái)。即建立一個(gè)以標(biāo)準(zhǔn)化的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品為流通客體，以規(guī)模化的農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)者為主體，以國(guó)內(nèi)外食品安全的規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)，建立更為規(guī)范的管理制度和體制，實(shí)行更為現(xiàn)代化的交易方式。將優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的流通，從目前與大陸貨的混雜流通中獨(dú)立出來(lái)，集中起來(lái)，打造我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品流通率先達(dá)標(biāo)的現(xiàn)代化系統(tǒng)，滿足優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、消費(fèi)、流通和國(guó)際貿(mào)易發(fā)展大勢(shì)的需要，引領(lǐng)農(nóng)產(chǎn)品流通的現(xiàn)代化。（3）在

14、高村建立一個(gè)現(xiàn)代化的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品交易中心，將對(duì)北京、天津，乃至全國(guó)的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費(fèi)和國(guó)際貿(mào)易發(fā)揮重要的作用。一是可為全國(guó)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品提供一個(gè)大流通的集中平臺(tái)和樞紐；二是為國(guó)際優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易提供一個(gè)常年展示窗口；三是適應(yīng)首都經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，保證對(duì)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的供應(yīng)；四是可以形成合理的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格和集中的供求信息，有利于引導(dǎo)生產(chǎn)。擴(kuò)大消費(fèi)，促進(jìn)流通；五是有利于優(yōu)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，優(yōu)銷優(yōu)價(jià)，保證農(nóng)民優(yōu)產(chǎn)增收，消費(fèi)者優(yōu)質(zhì)消費(fèi)；六是可以為農(nóng)產(chǎn)品物流配送、連鎖超市和網(wǎng)上交易等現(xiàn)代化流通方式，提供一個(gè)優(yōu)質(zhì)貨源基地，并為現(xiàn)代化流通方式與傳統(tǒng)交易體系的結(jié)合創(chuàng)造一個(gè)切入點(diǎn)，七是將對(duì)全國(guó)的食品安全和農(nóng)產(chǎn)品流通現(xiàn)代化，

15、包括農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)升級(jí)改造，起到帶動(dòng)和示范作用。二、項(xiàng)目的規(guī)劃和內(nèi)容（一）定位、選址和規(guī)模（1）定位：該項(xiàng)目為集批發(fā)交易、國(guó)際貿(mào)易、物流加工配送、涉農(nóng)會(huì)展和綜合服務(wù)為一體的，現(xiàn)代化的大型綜合性國(guó)際優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品流通園區(qū)，是企業(yè)化運(yùn)作的社會(huì)公益性流通事業(yè)。（2）選址：初定天津武清區(qū)高村。（3）規(guī)模：全部項(xiàng)目規(guī)劃占地133公頃（2000畝），本方案僅為一期規(guī)劃方案。一期規(guī)劃占地66.5公頃（1000畝）；建筑面積45.5萬(wàn)平方米；投資18億元；設(shè)計(jì)交易規(guī)模年交易額200億元，物流營(yíng)業(yè)額200億元；工期三年完成。（二）布局和功能區(qū)項(xiàng)目一期工程規(guī)劃建筑面積45.5萬(wàn)平方米，分布如下：a.綜合服務(wù)區(qū)。建筑面

16、積6萬(wàn)平方米。為進(jìn)場(chǎng)交易者及其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，提供全方位的一站式綜合服務(wù)。包括：園區(qū)管理中心、政府服務(wù)中心、質(zhì)檢中心、信息中心、金融中心和生活服務(wù)中心等6大服務(wù)中心，主要建筑物為一座現(xiàn)代化智能綜合服務(wù)大樓和若干棟商住兩用建筑樓群。b.會(huì)展區(qū)。建設(shè)面積6萬(wàn)平方米。包括：（1）展廳及輔助設(shè)施。建筑面積3萬(wàn)平方米。用于舉辦國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品和加工食品的展覽、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料展覽、農(nóng)業(yè)機(jī)械展覽、農(nóng)業(yè)先進(jìn)科技成果展覽、農(nóng)產(chǎn)品及加工食品流通設(shè)備技術(shù)成果展覽等，打造中國(guó)國(guó)際涉農(nóng)專業(yè)展覽品牌系列。（2）會(huì)議中心。建筑面積3萬(wàn)平方米。為一個(gè)四星酒店會(huì)議中心，包括住宿、餐飲、會(huì)議、商務(wù)服務(wù)和休閑、娛樂(lè)等配套設(shè)施。用于舉辦國(guó)內(nèi)

17、外涉農(nóng)問(wèn)題的高層論壇，為涉農(nóng)理論、法規(guī)、政策、發(fā)展、科技和管理等提供交流探討的平臺(tái)，并發(fā)展成中國(guó)（北京）著名的國(guó)內(nèi)外涉農(nóng)論壇品牌。c.交易區(qū)。建筑面積22萬(wàn)平方米。包括：蔬菜、水果、肉類、禽蛋、水產(chǎn)品、糧油、調(diào)料、飲料、茶葉、花卉、加工食品等多類農(nóng)產(chǎn)品和加工食品的交易廳。另建有相關(guān)的配套服務(wù)設(shè)施。在交易區(qū)內(nèi)進(jìn)行優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品及加工食品的現(xiàn)貨即期交易、看樣訂單交易、遠(yuǎn)期合同交易、相對(duì)協(xié)商交易、拍賣交易和網(wǎng)上電子交易等國(guó)內(nèi)貿(mào)易和進(jìn)出口貿(mào)易等多種現(xiàn)代化交易方式的交易，并建設(shè)相應(yīng)的分交易區(qū)。d.物流區(qū)。建筑面積8萬(wàn)平方米。包括：分檢、清洗、加工、包裝等作業(yè)車間和冷藏庫(kù)、常溫庫(kù)，以及其他相關(guān)的配套服務(wù)設(shè)施。

18、為大型農(nóng)產(chǎn)品和食品的生產(chǎn)加工企業(yè)、流通企業(yè)、進(jìn)出口企業(yè)等提供進(jìn)場(chǎng)自營(yíng)物流配送設(shè)施；為農(nóng)產(chǎn)品和食品業(yè)的第三方物流業(yè)者，提供進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的物流設(shè)施和服務(wù)。打造全國(guó)和京津地區(qū)一流的大型現(xiàn)代化優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品及加工食品的物流樞紐。e.庫(kù)房及輔助設(shè)施。建筑面積3.5萬(wàn)平方米。三、項(xiàng)目預(yù)期效益（一）營(yíng)業(yè)規(guī)模（1）交易額。建成第5年達(dá)到年交易額100億元，第10年達(dá)到200億元。（2）交易量。建成第5年達(dá)到年成交量200萬(wàn)噸，第10年達(dá)到300萬(wàn)噸。（3）物流營(yíng)業(yè)額。建成第5年達(dá)到年?duì)I業(yè)額100億元，第10年達(dá)到200億元。（4）物流加工配送量。建成第5年達(dá)到年加工配送10萬(wàn)噸，第10年達(dá)到20萬(wàn)噸。（5）會(huì)展。建成

19、第3年達(dá)到年舉辦100天會(huì)展，第5年達(dá)到年舉辦200天。（二）營(yíng)業(yè)收入開業(yè)第5年達(dá)到年收入4.6億元。其中：（1）交易區(qū)租金收入3億元；（2）物流區(qū)租金收入6300萬(wàn)元；（3）會(huì)展收入3000萬(wàn)元；（4）車輛入場(chǎng)費(fèi)收入1000萬(wàn)元；（5）其他收入（包括生活區(qū)住房租金收入、交易手續(xù)費(fèi)收入、本項(xiàng)目公司自營(yíng)收入、服務(wù)性收入等）5700萬(wàn)元。（三）費(fèi)用成本支出和利潤(rùn)（1）資金成本年1.3億元；（2）營(yíng)業(yè)、管理費(fèi)用0.6億元；（3）稅費(fèi)1億元；（4）稅后利潤(rùn)1.7億元。（四）投資回報(bào)按總投資18億元，稅費(fèi)無(wú)優(yōu)惠，第5年純利潤(rùn)1.7億元計(jì)，開業(yè)前4年盈虧總相抵，從第5年起投資回報(bào)率為年7，從第6年起收益年

20、遞增10，則大約12年收回投資。若能爭(zhēng)取到利息、稅收和國(guó)家收費(fèi)的優(yōu)惠等政策，投資回報(bào)率會(huì)大幅度提高，投資回收期也可大為縮短。四、項(xiàng)目運(yùn)作方式擬采?。好褶k官助、多元投資、多方合作、分別經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，企業(yè)化運(yùn)作。（一）投資分兩個(gè)層面：（1）項(xiàng)目開發(fā)公司的整體投資，由政府、中商集團(tuán)和北京八里橋市場(chǎng)、國(guó)內(nèi)外戰(zhàn)略合作伙伴，這三種投資者聯(lián)合投資。（2）項(xiàng)目中的各個(gè)分項(xiàng)目，可由項(xiàng)目開發(fā)公司和進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者、或其他有資質(zhì)的投資者，共同合作投資或分別投資。減少發(fā)起股東的資金負(fù)擔(dān)。（二）管理擬成立兩個(gè)公司：（1）“中商國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司”，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)、規(guī)劃和自營(yíng)業(yè)務(wù)；(2)“中商國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品交易中心管理有限公

21、司”，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的招商、合作和統(tǒng)一管理。各分項(xiàng)目的投資者可獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，在分項(xiàng)目?jī)?nèi)部自主管理，但在分項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中涉及項(xiàng)目整體的業(yè)務(wù)活動(dòng)時(shí)，則要接受項(xiàng)目管理公司的統(tǒng)一管理。即統(tǒng)分結(jié)合式管理。（三）招商（1）項(xiàng)目整體戰(zhàn)略合作伙伴。國(guó)內(nèi)擬引入深圳農(nóng)產(chǎn)品有限公司和一、二個(gè)有實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)；國(guó)際擬引入適合的基金和投資公司，管理運(yùn)營(yíng)擬引進(jìn)國(guó)際知名大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)合作共同管理。（2）分項(xiàng)目合作伙伴。交易區(qū)。擬面向國(guó)內(nèi)外大型農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、經(jīng)營(yíng)企業(yè)和大商戶、批發(fā)市場(chǎng)，以及涉農(nóng)協(xié)會(huì)合作組織、國(guó)內(nèi)地方政府等招商。物流區(qū)。擬面向國(guó)內(nèi)外大型連鎖超市集團(tuán)、跨國(guó)采購(gòu)集團(tuán)、進(jìn)出口貿(mào)易商、第三方物流配送公司、倉(cāng)儲(chǔ)公司、運(yùn)輸公司、

22、冷藏設(shè)備制造和經(jīng)營(yíng)公司等進(jìn)行招商，可與項(xiàng)目開發(fā)公司合作，亦可獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。會(huì)展區(qū)。擬面向國(guó)內(nèi)外會(huì)展公司、展館、酒店業(yè)招商，項(xiàng)目公司與其合作或由其單獨(dú)投資經(jīng)營(yíng)。服務(wù)區(qū)。擬請(qǐng)政府質(zhì)檢、科技、信息等有關(guān)部門投資建設(shè)面向社會(huì)的有資質(zhì)的質(zhì)檢中心、信息中心，成為政府部門的駐項(xiàng)目?jī)?nèi)又面向社會(huì)的服務(wù)機(jī)構(gòu)；由政府各相關(guān)部門派出機(jī)構(gòu)人員，駐入服務(wù)大樓，由包括：工商、海關(guān)、稅務(wù)、治安、交通、通訊、金融、衛(wèi)生等相關(guān)機(jī)構(gòu)組成政府“一站式”服務(wù)中心；生活區(qū)的住宅，由項(xiàng)目開發(fā)公司獨(dú)立或與其他有關(guān)開發(fā)公司合作建設(shè)管理，其他如餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物等行業(yè)可由業(yè)者自行投資，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，接受項(xiàng)目公司統(tǒng)一管理。 五、項(xiàng)目的可行性（一）項(xiàng)目定位適

23、當(dāng)如前所述，項(xiàng)目的定位適應(yīng)我國(guó)（尤其是京津）的經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)化生產(chǎn)、消費(fèi)、流通和國(guó)際貿(mào)易的需求大趨勢(shì)。（二）經(jīng)營(yíng)規(guī)模預(yù)期可行1、交易規(guī)模。項(xiàng)目交易輻射商圈可分為六層：天津圈、京津冀圈、環(huán)渤海圈、華北和華東圈、全國(guó)圈和國(guó)際圈。僅就京津商圈看，2004年北京農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)成交額為377.5億元，近年來(lái)年平均增長(zhǎng)30%，到2010年可達(dá)到600億元以上。本項(xiàng)目建成開業(yè)5年，爭(zhēng)取占到全市六分之一的交易額，達(dá)到100億元應(yīng)有可能，加上其它商圈，10年達(dá)到200億元亦可實(shí)現(xiàn)。天津市共有各類批發(fā)交易市場(chǎng)已達(dá)126個(gè)，建筑面積220萬(wàn)平方米。2006年，全市年成交額超億元的批發(fā)市場(chǎng)達(dá)到48個(gè)，總成交額9

24、90億元。2、配送規(guī)模。配送對(duì)象有三大群體：一是超市連鎖，二是餐飲業(yè)，三是團(tuán)體機(jī)構(gòu)。2005年，北京市食品零售額748.7億元，餐飲業(yè)267.9億元，分別比上年增長(zhǎng)16.1%和7.1%。2004年連鎖超市銷售額近300億元，比上年增長(zhǎng)25%。到2010年，京津地區(qū)人均gdp將達(dá)到8000多美元，屆時(shí)連鎖超市和餐飲業(yè)都將有更大的發(fā)展，加上大量的特需供應(yīng)和機(jī)關(guān)、學(xué)校、酒店、醫(yī)院、軍隊(duì)、大企業(yè)等團(tuán)體食堂的龐大需求（例如僅大中專學(xué)校的食堂每年農(nóng)產(chǎn)品、食品需求額即近50億元），本項(xiàng)目物流業(yè)開業(yè)第5年達(dá)到100億元配送額，第10年達(dá)到200億元配送額，都是不難實(shí)現(xiàn)的。3、交易量和配送量規(guī)模。2004年，京

25、津地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)成交量2000多萬(wàn)噸，其中批發(fā)量約占到1700多萬(wàn)噸，近年來(lái)年平均增長(zhǎng)30%左右。本項(xiàng)目開業(yè)第5年達(dá)到年成交200萬(wàn)噸，第10年達(dá)到300萬(wàn)噸；第5年配送量達(dá)到10萬(wàn)噸，第10年達(dá)到20萬(wàn)噸，均是可實(shí)現(xiàn)的。4、會(huì)展規(guī)模。本項(xiàng)目會(huì)展的理念和定位，填補(bǔ)了我國(guó)（包括京津）在這方面的空白，有著極大的業(yè)務(wù)拓展空間，尤其對(duì)國(guó)際客商會(huì)有更大的吸引力，山東壽光每年舉辦的蔬菜博覽會(huì)，都有50多個(gè)國(guó)家和地區(qū)近4000外賓參會(huì)，就是一個(gè)例證。（三）招商目標(biāo)可行目前，全國(guó)有4萬(wàn)多個(gè)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，其中國(guó)家級(jí)580個(gè)，省級(jí)2700多個(gè)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)組織10萬(wàn)多個(gè)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)大戶110多萬(wàn)個(gè)；全國(guó)

26、年成交額上億元的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)1300多個(gè)，約有60多萬(wàn)商戶，其中北京市30個(gè)億元市場(chǎng)，約27000多商戶，其中有約10%以上為年經(jīng)營(yíng)額1000萬(wàn)元以上的大戶；此外，還有大量農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工、儲(chǔ)運(yùn)配送和經(jīng)營(yíng)內(nèi)外貿(mào)的大型企業(yè)，以及境外客商。所以本項(xiàng)目有充分潛在的進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)對(duì)象，可從中篩選出有實(shí)力和資信的經(jīng)營(yíng)大戶進(jìn)場(chǎng)交易。（四）商品貨源可行從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展來(lái)看，優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的貨源越來(lái)越有保證。一是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程加快。2005年，已有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)700余項(xiàng)，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1800多項(xiàng)，地方標(biāo)準(zhǔn)7000多項(xiàng)，到2010年將再制修3000項(xiàng)國(guó)家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；現(xiàn)有農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化國(guó)家級(jí)和省級(jí)示范區(qū)4000多個(gè)，到2010年將再

27、增加500個(gè)國(guó)家級(jí)示范區(qū)和更多的升級(jí)示范區(qū)。二是優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)增長(zhǎng)加快。到2005年，全國(guó)已認(rèn)證無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品16704個(gè)，產(chǎn)地21627個(gè)，種植面積占全國(guó)耕地面積12.6%；到2010年將再認(rèn)證無(wú)公害、綠色和有機(jī)食品2000個(gè)產(chǎn)品，我國(guó)90%以上的初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品將達(dá)到國(guó)家規(guī)定的安全水平。三是檢測(cè)體系建設(shè)加快。到2010年，農(nóng)業(yè)部將建設(shè)和完善90個(gè)部級(jí)檢測(cè)機(jī)構(gòu)和1200個(gè)縣級(jí)檢測(cè)機(jī)構(gòu)。同時(shí)政府其他職能部門，也將加大農(nóng)產(chǎn)品流通中的質(zhì)量監(jiān)控。這都為本項(xiàng)目所需的大量?jī)?yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品和食品交易，提供了可靠的貨源保證。至于國(guó)際和臺(tái)灣地區(qū)的優(yōu)質(zhì)、特色農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入中國(guó)大陸市場(chǎng)，則會(huì)越來(lái)越多地充實(shí)本項(xiàng)目的境外貨源。（五）項(xiàng)

28、目競(jìng)爭(zhēng)力可行一是目前京津的幾個(gè)大農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，雖然都在升級(jí)改造，但是無(wú)論是從經(jīng)營(yíng)理念，市場(chǎng)定位，還是設(shè)施更新，還是以普通農(nóng)產(chǎn)品流通為目標(biāo)，著眼點(diǎn)還不是建立獨(dú)立的更高水平的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品集中的交易場(chǎng)所和組織開展相關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，所以，這些市場(chǎng)均不以本項(xiàng)目在同一層面上形成競(jìng)爭(zhēng)。二是京津的農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)發(fā)展仍處于弱、小、散的狀態(tài)，在本地區(qū)缺少集中的大規(guī)模的現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)，受物流企業(yè)和連鎖超市公司自身實(shí)力規(guī)模的限制，受我國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)主體分散，規(guī)模細(xì)小的制約，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，這些企業(yè)絕大多數(shù)即無(wú)能力有無(wú)可能在場(chǎng)地建立大型綜合性的農(nóng)產(chǎn)品物流基地，本項(xiàng)目則可有助這些企業(yè)依托集中的現(xiàn)代優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易流通園

29、區(qū)，建立農(nóng)產(chǎn)品物流集群，占盡天時(shí)地利人和之便。會(huì)展業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在京津地區(qū)只有農(nóng)展館，但該館除每年舉辦一次“中國(guó)國(guó)際農(nóng)博會(huì)”之外，并未形成涉農(nóng)系列品牌展會(huì)業(yè)務(wù)，并且脫離現(xiàn)貨集中交易場(chǎng)所和廣大商戶辦展覽，展后供需雙方各自分散難覓其蹤，所以也難成為本項(xiàng)目會(huì)展業(yè)的強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。（六）選址可行項(xiàng)目擬選建在天津市武清區(qū)河西務(wù)鎮(zhèn)高村。京津作為將擁有近3000萬(wàn)人口的國(guó)際化大都市和率先進(jìn)入現(xiàn)代化的特大城市，自身有足夠的消費(fèi)能力；作為特大中心城市，又可輻射京津冀經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，并延伸到東北和西北地區(qū)，更可直接面向世界市場(chǎng)。北京地處我國(guó)鐵路、公路和空運(yùn)交通樞紐，靠近天津港，又是國(guó)家建設(shè)中的農(nóng)產(chǎn)品“綠色通道”網(wǎng)的集結(jié)點(diǎn)，占盡地利之便，非其它城市所可比。高村北臨北京市通州區(qū)，東隔北運(yùn)河與河北省香河相望，南與武清大孟莊鎮(zhèn)為鄰，西與河北省廊坊市接壤，京津塘高速路一線、二線、103國(guó)道、王河公路從境內(nèi)穿過(guò)，是天津距北京最近的地區(qū)，距天津市區(qū)和北京市區(qū)均為60公里，津塘高速路二線在高村設(shè)有出口和服務(wù)區(qū)，距京津塘高速一線廊坊口不足10公里、楊村口20公里，良好的區(qū)位條件適合與京津大開發(fā)協(xié)同發(fā)展，還可聯(lián)動(dòng)周邊形成互補(bǔ)發(fā)展。（七）項(xiàng)目