常州市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則及解讀.doc

1、常州市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則及解讀常州市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)價(jià)格法、江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例、江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法、常州市物業(yè)管理辦法等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本細(xì)則。第二條本細(xì)則適用于常州市區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。第三條 政府部門提倡建設(shè)單位、業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定。第四條 市價(jià)格行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理

2、工作，制定市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的實(shí)施細(xì)則和有關(guān)政策規(guī)定，指導(dǎo)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理工作。各區(qū)價(jià)格行政主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門按照價(jià)格管理權(quán)限，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政策落實(shí)和監(jiān)督管理工作。第五條 非普通住宅和非住宅的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、滿足部分業(yè)主和物業(yè)使用人需要或者接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。普通住宅的前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由市價(jià)格行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況，按照市區(qū)普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分項(xiàng)目收費(fèi)辦法的規(guī)定，制定相

3、應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。市價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門每三年內(nèi)對(duì)普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分項(xiàng)目的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。第六條 新建普通住宅物業(yè)銷售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照市區(qū)普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分項(xiàng)目收費(fèi)辦法的規(guī)定，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，約定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。新建普通住宅物業(yè)銷售時(shí)，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

4、第七條 業(yè)主大會(huì)成立后，普通住宅的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定，通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。第八條 因業(yè)主原因未辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用 ( 連續(xù)超過(guò) 6 個(gè)月及以上 ) 的物業(yè)，業(yè)主大會(huì)成立前，業(yè)主應(yīng)事先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面告知，并經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后，期間的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按約定標(biāo)準(zhǔn)的 70%交納，優(yōu)惠期限自本細(xì)則施行之日起計(jì)算最長(zhǎng)為 36 個(gè)月 ; 業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的優(yōu)惠辦法由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。第九條 汽車停放費(fèi)、租金，按照市價(jià)格行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理、民防等行政主管部門制定的收費(fèi)管理規(guī)定執(zhí)行。第十條 住宅物業(yè)的電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、二次供水運(yùn)行維

5、護(hù)管理費(fèi)、室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)等，按照市區(qū)相關(guān)的收費(fèi)管理規(guī)定執(zhí)行。第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)等單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主大會(huì)成立前，所得收益按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定使用，并且按照規(guī)定比例納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會(huì)成立后，所得收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用 ; 沒(méi)有決定或者約定的，按照前款規(guī)定使用。第十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)自簽訂普通住宅物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，應(yīng)分別向物業(yè)項(xiàng)目所在地的物業(yè)管理行政主管部門、價(jià)格行政主管部門登記報(bào)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照有關(guān)政策規(guī)定調(diào)整普

6、通住宅的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車停放費(fèi)及租金等服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，應(yīng)分別向物業(yè)項(xiàng)目所在地的價(jià)格行政主管部門、物業(yè)管理行政主管部門登記報(bào)告。第十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示企業(yè)名稱、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)，以及企業(yè)的服務(wù)電話、物業(yè)管理行政主管部門和價(jià)格行政主管部門的投訴舉報(bào)電話，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的監(jiān)督。新建住宅物業(yè)銷售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)將上述物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)情況，作為房地產(chǎn)銷售明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容，在銷售場(chǎng)所的顯著位置公示。第十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，每年至少一次分別公示物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)

7、、汽車停放費(fèi)及租金、經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益等收支情況，以及電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)等代收代交費(fèi)用分?jǐn)偳闆r，接受業(yè)主、物業(yè)使用人、街道辦事處 ( 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ) 的監(jiān)督。第十五條業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納 ; 逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提交仲裁或向人民法院起訴。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第十六條 金壇市、溧陽(yáng)市可參照本細(xì)則，結(jié)合本地實(shí)際，制定具體實(shí)施細(xì)則。第十七條 本細(xì)則自 2014 年 12 月 25 日起施行。原常州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法 ( 常價(jià)服 2010187 號(hào)) 同時(shí)廢止

8、。常州市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則政策解讀為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)價(jià)格法、江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例、江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 ( 蘇價(jià)規(guī) 2013 4 號(hào)，見(jiàn)附件 ) 、常州市物業(yè)管理辦法等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，市物價(jià)局會(huì)同市房管局出臺(tái)了常州市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則 ( 常價(jià)規(guī) 20141 號(hào))( 以下簡(jiǎn)稱“實(shí)施細(xì)則” ) ，將于 2014 年 12 月 25 日起施行。“實(shí)施細(xì)則”對(duì)照江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，結(jié)合常州市區(qū)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)化補(bǔ)充，共有 17 項(xiàng)條款，主要內(nèi)容如下 :一、價(jià)格管理范圍進(jìn)行調(diào)整普通住宅的前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府

9、指導(dǎo)價(jià)。非普通住宅和非住宅的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、滿足部分業(yè)主和物業(yè)使用人需要或者接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。汽車停放費(fèi)和租金實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按照市價(jià)格行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理、民防等行政主管部門制定的收費(fèi)管理規(guī)定執(zhí)行。住宅物業(yè)的電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、二次供水運(yùn)行維護(hù)管理費(fèi)、室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)等實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按照市區(qū)相關(guān)的收費(fèi)管理規(guī)定執(zhí)行。二、物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)定價(jià)方式普通住宅的前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，由市價(jià)格行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況，按照市區(qū)普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分項(xiàng)目收費(fèi)辦法的規(guī)定，制定

10、相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。市價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門每三年內(nèi)對(duì)普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分項(xiàng)目的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。業(yè)主大會(huì)成立后，普通住宅的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。三、空置房物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠規(guī)定因業(yè)主原因未辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用 ( 連續(xù)超過(guò) 6 個(gè)月及以上 ) 的物業(yè)，業(yè)主大會(huì)成立前，業(yè)主應(yīng)事先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面告知，并經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后，期間的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按約定標(biāo)準(zhǔn)的 70%交納，優(yōu)惠期限自本細(xì)則施行之日起計(jì)算最長(zhǎng)為 36 個(gè)月 ; 業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的優(yōu)惠辦法由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。四、業(yè)主共有收益使用規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)等單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。業(yè)主大會(huì)成立前，業(yè)主共有收益按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定使用，并且按照規(guī)定比例納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會(huì)成立后，共有收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用。五、物業(yè)收費(fèi)收支公開(kāi)透明物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)按照具體規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。新建住宅物業(yè)銷售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)情況，在銷售場(chǎng)所的顯著位置公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，每年至少一次分別公示物業(yè)公共服