成都南延線寫字樓踩盤報告37p

1、2012 優(yōu)化管理年成都南沿線寫字樓踩盤報告一、項目調(diào)查南延線寫字樓客戶分析小結(jié)調(diào)查項目的區(qū)位分布二、三、四、2012 優(yōu)化管理年一，本次調(diào)查項目的區(qū)位分布曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場二，項目調(diào)查曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場復(fù)地復(fù)城國際曙光國際花樣年福年廣場花樣年香年廣場曙光國際2012 優(yōu)化管理年曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場基本指標(biāo)內(nèi)容開發(fā)商成都曙光現(xiàn)代物流投資有限公司占地面積9065平方米總建筑面積（）97338平方米層高3.65米建筑層高，凈高可達(dá)2.7米（含中央空調(diào)）層面積a座:單層建面1100平米，17-25為甲級寫字樓 b

2、座:單層建面1700平米，6-25樓為甲級寫字樓戶型面積區(qū)間110-1860平方米物業(yè)級別甲級寫字樓電梯18部國際品牌高速電梯(4部為商用，14部可直達(dá)26樓)停車位660個物業(yè)管理公司世邦魏理仕（顧問）物業(yè)管理費15元/平.月銷售均價13000元/平方米曙光國際基本數(shù)據(jù)指標(biāo)17f-26f酒店式辦公6f-16f4星級酒店1f銀行2f-3f, 餐飲4f商務(wù)、健身中心5f為空中院館6f-26f甲級寫字樓a幢b幢以酒店和寫字樓為主，商業(yè)主要為與物業(yè)配套型的商業(yè)。曙光國際產(chǎn)品業(yè)態(tài)規(guī)劃曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場p寫字樓戶型面積區(qū)間在180-370，酒店戶型面積區(qū)間在50-75。p單

3、元樓體建筑呈長條形，因此走廊較長，造成公攤系數(shù)過大，達(dá)52%。同時造成端頭戶型的交通不便。p柱子在戶型內(nèi)部分布，會影響使用。曙光國際產(chǎn)品戶型分析曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場2011-01-062011-01-21 2011-06-29曙光國際推盤節(jié)奏項目進(jìn)場，啟動推廣前期蓄客，現(xiàn)場可申領(lǐng)1%優(yōu)惠正式開盤，寫字樓當(dāng)日均價11428元/平方米2011-10-28新批次加推2012-05-04新批次推盤。全款優(yōu)惠5%，按揭優(yōu)惠1%曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場p項目均價在13000元/ ，寫字樓總價區(qū)間在200-500萬之間。酒店面積較小，價格區(qū)間在60-110

4、萬之間。兩種產(chǎn)品各自對應(yīng)不同層次客戶。p酒店部分，入駐酒店品牌未定，仍在洽談過程中p銷售現(xiàn)場裝修一般，中等檔次 p項目于2011年6月正式開盤。曙光國際銷售現(xiàn)場與銷售情況曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場復(fù)地復(fù)城國際2012 優(yōu)化管理年復(fù)地復(fù)城國際基本數(shù)據(jù)指標(biāo)基本指標(biāo)內(nèi)容開發(fā)商復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司占地面積31996平方米總建筑面積（）230000平方米層高5.4米 共28層層面積1860平方米戶型面積區(qū)間110-1860平方米物業(yè)級別5a甲級寫字樓電梯三菱鋒速 每棟12部，共24部停車位1867個物業(yè)管理公司上海高地物業(yè)管理費7元/平.月銷售均價12000-14000元/平米

5、曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場復(fù)地復(fù)城國際產(chǎn)品業(yè)態(tài)規(guī)劃130米5a甲級寫字樓，1822-1933標(biāo)準(zhǔn)層soho辦公樓甲級寫字樓，凈高2.6米，95-1500平方米72000國際商業(yè)街42-47精裝酒店式公寓精裝涉外服務(wù)式公寓曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場soho辦公平面層p單元樓體建筑呈l形，走廊置中，造成公攤系數(shù)較小。但造成端頭戶型的交通不便。p柱子在戶型的隔斷處分布，設(shè)計合理。p戶型面積區(qū)間在29-103。復(fù)地復(fù)城國際產(chǎn)品戶型分析曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場在售精裝兩居服務(wù)公寓優(yōu)點：p戶型方正，無浪費空間p雙陽臺設(shè)計， 采光通風(fēng)良好p

6、動靜隔離，干濕區(qū)分界明顯缺點：p廚房設(shè)計狹窄，面積較小p衛(wèi)生間面積過小復(fù)地復(fù)城國際產(chǎn)品戶型分析曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場在售精裝一居服務(wù)公寓優(yōu)點：p戶型方正，無浪費空間p明廳設(shè)計， 采光通風(fēng)良好缺點：p廚房面積小，利用率低p客廳與臥室無隔擋，私密性差復(fù)地復(fù)城國際產(chǎn)品戶型分析曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場在售精裝一居服務(wù)公寓優(yōu)點：p戶型方正p明廳設(shè)計， 采光通風(fēng)良好p干濕區(qū)分界明顯缺點：p浪費空間多p廚房衛(wèi)生間面積較小p僅有一個生活陽臺復(fù)地復(fù)城國際產(chǎn)品戶型分析曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場 2011-05-092011-05-202011

7、-06-21復(fù)地復(fù)城國際推盤節(jié)奏項目進(jìn)場，啟動推廣前期蓄客開盤，寫字樓最高價11000元/平方米 最低價9200元/平方米2012-02-29二期開盤， 均價11000元/平方米 新批次開盤 最高價14000元/平方米 最低價12000元/平方米2012-05-23曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場p項目在售寫字樓戶型面積85103平米，整層面積1300多平米，可打通自由組合，均價9600元/平米。精裝公寓在售，戶型面積5177平米，均價10700元/平。寫字樓全款91折，公寓全款95折?？煞制诤桶唇摇項目于2011年6月正式開盤。復(fù)地復(fù)城國際銷售情況曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年

8、香年廣場花樣年福年廣場花樣年香年廣場2012 優(yōu)化管理年花樣年香年廣場基本數(shù)據(jù)指標(biāo)基本指標(biāo)內(nèi)容開發(fā)商成都九蓉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積18543平方米總建筑面積（）244613平方米 層高5.4米 總49層 可出售46層層面積2000平方米戶型面積區(qū)間60-2000平米物業(yè)級別甲級寫字樓電梯12部高效品牌電梯，高區(qū)5部專屬電梯停車位1300個物業(yè)管理公司花樣年物業(yè)管理成都分公司物業(yè)管理費16元/平米.月，含中央空調(diào)使用費銷售均價12000元/平米曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場花樣年香年廣場產(chǎn)品業(yè)態(tài)規(guī)劃1-2層為商鋪，3-6層為sohoa座14層寫字樓b座14層寫字樓花樣年香

9、年廣場：位于cbd核心區(qū)天府大道西側(cè)，總占地近30畝、總建面約25萬，是一個集國際甲級寫字樓、精裝商務(wù)公館、藝術(shù)酒店和精品商業(yè)于一體的城市商務(wù)綜合體。曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場p寫字樓戶型面積區(qū)間在65-2000，公寓戶型面積區(qū)間在27-115。p單元樓體建筑呈口字形，交通動線合理，但公攤系數(shù)較高。p柱子在戶型內(nèi)部分布，會影響使用。花樣年香年廣場產(chǎn)品戶型分析曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場2010-09-282010-11-032010-11-30 花樣年香年廣場推盤節(jié)奏項目進(jìn)場，啟動推廣底商開盤320000-48000元/，戶型區(qū)間30-188寫字樓開盤

10、，均價11000元/2011-08-11新推2號樓低區(qū)部分同3號樓新推10-25樓。戶型面積60-1500不等2012-02-21 曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場p花樣年香年廣場寫字樓在售，戶型面積60-2000平米不等，可打通自由組合，目前主推10-25樓。均價11000元/平米，全款92折，按揭93折，分期94折。p物業(yè)管理費16元/平米月，含中央空調(diào)使用費。p預(yù)計今年下半年交房。 花樣年香年廣場銷售情況曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場花樣年福年廣場2012 優(yōu)化管理年花樣年福年廣場基本數(shù)據(jù)指標(biāo)基本指標(biāo)內(nèi)容開發(fā)商成都市諾亞舟實業(yè)有限公司 占地面積23771

11、平方米總建筑面積（）180167平方米層高5.4米 共28層層面積1860平方米戶型面積區(qū)間110-1860平方米物業(yè)級別甲級寫字樓電梯三菱鋒速 每棟12部，共24部停車位1267個物業(yè)管理公司花樣年物業(yè)管理成都分公司物業(yè)管理費7元/平.月銷售均價12000-14000元/平米曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場花樣年福年廣場產(chǎn)品業(yè)態(tài)規(guī)劃兩棟160米高的甲級寫字樓挑高均為5.4米loft設(shè)計，使用率可達(dá)到170%。41平米61平米的精裝公寓； 以及56間201800的燙金旺鋪，包含以餐飲休閑和娛樂等為主題的特色消費區(qū)?；幽旮Ｄ陱V場是花樣年集團(tuán)項目以國際一線商務(wù)流行趨勢理念打造出的

12、極致潮流化的個性商務(wù)綜合體。曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場花樣年福年廣場產(chǎn)品戶型分析在售精裝兩居公寓優(yōu)點：p戶型方正，無浪費空間p采光通風(fēng)良好p動靜隔離，干濕區(qū)分界明顯缺點：p廚房為開放式與客廳連接p衛(wèi)生間面積過小曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場花樣年福年廣場產(chǎn)品戶型分析在售精裝一居公寓優(yōu)點：p戶型方正，無浪費空間p明廳設(shè)計，帶休閑陽臺， 采光通風(fēng)良好缺點：p廚房面積小，利用率低p客廳與臥室無隔擋，私密性差曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場 2011-04-122011-05-102011-06-10花樣年福年廣場推盤節(jié)奏項目進(jìn)場，啟動推廣前期蓄

13、客vip 卡免費辦理：尊爵卡開盤優(yōu)惠 10000 ，鉑金卡開盤優(yōu)惠 5000?；幽?福年廣場6月11號排號2011-07-22開盤新批次開盤 最高價14000元/平方米 最低價12000元/平方米2012-05-23曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場p一期現(xiàn)已售完，二期銷售中。p一居室 41,二居室 61,配備全套家具家電，拎包入住，均價11000元/平米。寫字樓在售，5.4米loft設(shè)計，170%使用率，均價13000元/平米。p優(yōu)惠信息：全款97折，按揭98折，分期99折。花樣年福年廣場銷售情況曙光國際復(fù)地復(fù)城國際花樣年香年廣場花樣年福年廣場三，南延線寫字樓客戶分析p 客戶

14、特征：主要為投資客，既有資金實力雄厚，大多擁有多套多類型物業(yè)的專業(yè)投資者，也有一些小型投資者。soho產(chǎn)品多為投資兼自用客戶。p 置業(yè)目的：投資p 置業(yè)特征：多次置業(yè)、多次投資、首次投資p 認(rèn)知途徑：主要來源于廣告、朋友介紹、銷售電銷邀約p 關(guān)心因素：客戶看得見的地方，感受到的地方是目前購買客戶的主要關(guān)注因素；如：外立面、大堂、電梯、空調(diào)、配套和服務(wù)。周邊交通通達(dá)性，配套以及地理位置，開發(fā)商品牌等仍是客戶關(guān)心的重點。等 四，小結(jié)供銷兩旺仍將是2012年成都寫字樓市場的主趨勢：p但受供應(yīng)量激增以及產(chǎn)品同質(zhì)化的影響，整體價格再上漲難度較大；城南區(qū)域市場是成都寫字樓市場的主戰(zhàn)場：p由于2011年城南

15、區(qū)域新入市項目約8個，以甲級寫字樓為主，新增供應(yīng)量約50萬方，另加上2012年上半年新入市的項目。供給量達(dá)到82萬方。大量的甲級寫字樓同期入市，市場產(chǎn)品同質(zhì)化不斷加劇，達(dá)到高峰，導(dǎo)致市場競爭態(tài)勢日趨激烈。隨著成都寫字樓市場的發(fā)展，產(chǎn)品高配置、同質(zhì)化現(xiàn)象越發(fā)嚴(yán)重：p為在競爭中取得優(yōu)勢，寫字樓功能在科技化、智能化、生態(tài)化、節(jié)能化、高新技術(shù)、高新材料等領(lǐng)域明確加劇了其競爭格局。限購令后住宅市場投資受到了極大的打擊，而辦公物業(yè)受到市場投資客戶青睞。成都寫字樓物業(yè)同商業(yè)形成同樣的格局，已經(jīng)成為為成都樓市的投資主流產(chǎn)品;2012 優(yōu)化管理年2012 優(yōu)化管理年majpjmvcyzj21hlfrvy96dv

16、02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuavwygz4epzruirvpmzzvntf1xzw5oswsxotfaejnocmfe1lzgnn1rsxg8wlcg8cvq3xpjmvodpfwcpiyjgzaznsepniaklysu7qsd1upaxmzdlpn9zw7kljfslcli26yv109ffbndh8lbun1g6acurq39eg12khl9txsz1jzgock8g1kunoh5efvcmvt5zyvqt9zk3rp3qlnf02fovexxvrxjccfrnppijljniouk6fonnyx

17、7fygg7sxz49bmcn5oy9veshpkzdjtkwjrkceqcfdehvmgax3lroebw63vsca3ysijtukocyilzalvrp7l4qgpnhxvjffdyjuvn3ohlmah0xbd4utbkfpihhtw0evpmyordhedopwvyhzlgplu1au9mpyicxh8gppcbryjq77vcnbxumne1ygfytsbsj89j63krtkdkkug3mds5sj4x5cq8dk7ow9ikscssecqdz2o9utlprjafpchjhldzopqzwxqf8ozdzohogwaooxpuf83bx4c3jrgjdjiixeudmanz4vq4n164vspddhvoivubbdma4xp1yhihk0voj8tl1bxogzvlmpmod6ianygmksqq6nwced56hzf4wfanyzcrgfnxnpig6zaxskfmhjaktn