7748373612季度西安商品房市場(chǎng)季度分析報(bào)告87p

1、2012 年 2 季度西安商品房市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心2012-072目 錄一、宏觀運(yùn)行背景.31.1 調(diào)控政策走向.31.2 規(guī)劃建設(shè)動(dòng)態(tài).81.3 市場(chǎng)熱點(diǎn)動(dòng)態(tài).11二、商品房市場(chǎng) .162.1 市場(chǎng)供應(yīng).172.2 市場(chǎng)銷(xiāo)售.19三、分物業(yè)市場(chǎng) .213.1 普通住宅.213.1.1 市場(chǎng)供應(yīng).213.1.2 市場(chǎng)銷(xiāo)售.223.2 商服用房.283.2.1 市場(chǎng)供應(yīng).283.2.2 市場(chǎng)銷(xiāo)售.283.3 寫(xiě)字樓 .293.3.1 市場(chǎng)供應(yīng).293.3.2 市場(chǎng)銷(xiāo)售.3033.4 別墅.313.4.1 市場(chǎng)供應(yīng).313.4.2 市場(chǎng)銷(xiāo)售.31四、分城區(qū)商品房市場(chǎng) .334

2、.1 城南區(qū) .334.1.1 商品房供應(yīng).344.1.2 商品房銷(xiāo)售.344.1.3 分物業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售.354.1.4 城區(qū)新盤(pán)介紹.394.1.5 城區(qū)動(dòng)態(tài).454.2 城北區(qū) .474.2.1 商品房供應(yīng).474.2.2 商品房銷(xiāo)售.484.2.3 分物業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售.494.2.4 城區(qū)新盤(pán)簡(jiǎn)介.534.2.5 城區(qū)動(dòng)態(tài).554.3 城西區(qū) .574.3.1 商品房供應(yīng).574.3.2 商品房銷(xiāo)售.584.3.3 分物業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售.594.3.4 城區(qū)新盤(pán)簡(jiǎn)介.634.3.5 城區(qū)動(dòng)態(tài).6344.4 城內(nèi)區(qū) .644.4.1 商品房供應(yīng).644.4.2 商品房銷(xiāo)售.644.4.3 分物業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)

3、售.654.5 高新區(qū) .694.5.1 商品房供應(yīng).694.5.2 商品房銷(xiāo)售.694.5.3 分物業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售.704.5.4 城區(qū)新盤(pán)簡(jiǎn)介.754.5.5 城區(qū)動(dòng)態(tài).754.6 城東區(qū) .774.6.1 商品房供應(yīng).784.6.2 商品房銷(xiāo)售.784.6.3 分物業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售.794.6.4 城區(qū)新盤(pán)簡(jiǎn)介.844.6.5 城區(qū)動(dòng)態(tài).855一、宏觀運(yùn)行背景1.1 調(diào)控政策走向時(shí)間政策（動(dòng)態(tài)）名稱頒布部門(mén)主要內(nèi)容及影響4.13溫總理強(qiáng)調(diào)：決不讓房地產(chǎn)調(diào)控反復(fù)國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析一季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，會(huì)議部署堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。會(huì)議對(duì)下一階段重點(diǎn)工

4、作做了繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控、著力擴(kuò)大內(nèi)需等 9方面部署，要求鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。4.14關(guān)于建立保障性安居工程統(tǒng)計(jì)制度的通知國(guó)家統(tǒng)計(jì)局為避免地方政府夸大或虛報(bào)保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度，中央政府已經(jīng)由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局牽頭，建立八部委共同參與的保障性安居工程聯(lián)合統(tǒng)計(jì)監(jiān)察制度，并已在試行之中。4.17保障房用地應(yīng)保盡保 單獨(dú)報(bào)批國(guó)土部國(guó)土資源部會(huì)議強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步細(xì)化有關(guān)措施，對(duì)保障性住房用地應(yīng)保盡保，單獨(dú)報(bào)批，鼓勵(lì)使用存量土地;合理增加普通商品住房用地供給，及時(shí)編制住房供地計(jì)劃并向社會(huì)公布;及時(shí)依法依規(guī)查處違約違規(guī)用地，加大閑置土地處理力度，促進(jìn)已供土地盡快開(kāi)發(fā)建設(shè)。64.19關(guān)于進(jìn)

5、一步加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的通知省住建廳、省物價(jià)局自 2012 年 6 月份起，全省實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格考試和執(zhí)業(yè)注冊(cè)制度。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)理 3 年(注冊(cè)期)內(nèi)須至少參加繼續(xù)教育 1 次，以不斷更新從業(yè)人員的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和法律知識(shí)，切實(shí)提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。2013 年 1 月起，所有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢機(jī)構(gòu)必須具有兩名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理，不合格的機(jī)構(gòu)不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。4.24醞釀刺激剛需政策 調(diào)控大方向不變住建部有消息稱，住建部正在考慮協(xié)調(diào)、配合相關(guān)部門(mén)，將針對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)首套住房的優(yōu)惠政策常態(tài)化、制度化，并以此為契機(jī)，研究建立一套保證合理、

6、非投機(jī)投資住房消費(fèi)的長(zhǎng)效政策機(jī)制。5.3國(guó)家土地督察公告(第 5 號(hào))國(guó)土資源部公告表示，針對(duì) 2010 年、2011 年例行督察發(fā)現(xiàn) 21 個(gè)城市存在土地違規(guī)抵押融資貸款 746.76 億元的問(wèn)題，國(guó)家土地督察機(jī)構(gòu)向銀監(jiān)會(huì)通報(bào)情況，共同開(kāi)展土地違規(guī)抵押融資貸款清理檢查工作。5.3新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)資金國(guó)土資源部財(cái)政部對(duì)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)資金使用范圍、預(yù)算管理、中央對(duì)地方新增費(fèi)轉(zhuǎn)移支付預(yù)算管理、監(jiān)督檢查等進(jìn)行了規(guī)范。7使用管理辦法5.3征地制度改革將加快推進(jìn)國(guó)土資源部國(guó)土部提出，未來(lái)要逐步縮小征地范圍，按照保障被征地農(nóng)民利益和發(fā)展權(quán)益的原則改革征地補(bǔ)償安置制度，提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

7、，按照同地同價(jià)原則及時(shí)足額給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民合理補(bǔ)償，解決好被征地農(nóng)民就業(yè)、住房和社會(huì)保障。6.5住建部鼓勵(lì)在建樓盤(pán)以大化小增供商品房住建部6 月 5 日，住建部通過(guò)新聞發(fā)言人接受新華社記者采訪的方式，再次強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控不動(dòng)搖，并將增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)列為重要任務(wù)。在此之前，住建部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)姜偉新已經(jīng)部署相關(guān)工作，要求積極開(kāi)展增加普通商品住房的配套政策研究。6.7政府原因造成土地閑置違約責(zé)任將自負(fù)國(guó)土部6 月 7 日，國(guó)土部公布了閑置土地處置辦法 ，并將于下月 1 日起實(shí)施。針對(duì)以往因政府原因造成土地閑置情況較多，強(qiáng)化政府原因?qū)е峦恋亻e置責(zé)任，區(qū)分政府原因和企業(yè)原因，

8、特別是明確政府不按期交地、修改規(guī)劃、政策調(diào)整、處置信訪事件、軍事管制、文物保護(hù)等因政府原因?qū)е碌耐恋亻e置，采取協(xié)商方式處置。86.8五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率降至 4.70%住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知，自 2012 年 6 月 8 日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào) 0.20 個(gè)百分點(diǎn)，由 4.90%下調(diào)至 4.70%。6.8央行、銀監(jiān)會(huì)雙雙澄清 房貸利率下限 7 折不再放寬銀監(jiān)會(huì)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的商業(yè)銀行資本管理辦法(試行)(下稱資本辦法)，明確個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為 50%。而銀監(jiān)會(huì)在去年 8 月公布的征

9、求意見(jiàn)稿中規(guī)定，對(duì)住房抵押貸款區(qū)分一套房和第二套房給予差別風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，一套房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為 45%，第二套房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為60%。6.12住建部出臺(tái)相關(guān)新規(guī) 外來(lái)人員也可申請(qǐng)公租房住建部6 月 12 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布公共租賃住房管理辦法(以下簡(jiǎn)稱辦法)，對(duì)公共租賃住房的申請(qǐng)條件、運(yùn)營(yíng)監(jiān)管、退出機(jī)制等作出明確規(guī)定。根據(jù)辦法規(guī)定，申請(qǐng)公共租賃住房，必須同時(shí)滿足以下條件：申請(qǐng)人在本地?zé)o住房或者住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn);申請(qǐng)人的收入、財(cái)產(chǎn)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn);申請(qǐng)人為外來(lái)務(wù)工人員的，在本地穩(wěn)定就業(yè)達(dá)到規(guī)定年限。96.18繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸政策住建部針對(duì)近期媒體關(guān)于房地產(chǎn)信貸政策將有所松動(dòng)的報(bào)道，

10、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人18 日在接受新華社記者專(zhuān)訪時(shí)表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)將積極配合金融部門(mén)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。6.18建保障房免征土地使用稅國(guó)稅總局國(guó)家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司 18 日表示，對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。6.18住宅項(xiàng)目容積率不得低于 1.0國(guó)土部根據(jù)國(guó)土部、發(fā)改委日前聯(lián)合發(fā)布的通知，限制用地項(xiàng)目目錄(2012 年本)和禁止用地項(xiàng)目目錄(2012 年本)即日頒布實(shí)施。 限制用地項(xiàng)目目錄(2012 年本)明確規(guī)定住宅項(xiàng)目容積率不得低于 1.0。6.19鼓勵(lì)民資進(jìn)入國(guó)土

11、資源領(lǐng)域國(guó)土資源部國(guó)土資源部 19 日對(duì)外發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本投資國(guó)土資源領(lǐng)域的意見(jiàn) ，鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入土地整治、礦產(chǎn)資源勘查開(kāi)發(fā)等國(guó)土資源領(lǐng)域。6.21堅(jiān)決制止小產(chǎn)權(quán)房國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局6 月 21 日，國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)李建勤表示，國(guó)土資源部將嚴(yán)厲打擊違規(guī)違法用地，對(duì)于新建的小產(chǎn)權(quán)房堅(jiān)決制止。101.2 規(guī)劃建設(shè)動(dòng)態(tài)時(shí)間主題內(nèi)容及影響4.1西安 500 億打造國(guó)際港務(wù)區(qū)臨潼產(chǎn)業(yè)園西安國(guó)際港務(wù)區(qū)與臨潼臨潼新房區(qū)合作共建“西安國(guó)際港務(wù)區(qū)臨潼產(chǎn)業(yè)園”協(xié)議簽署，副市長(zhǎng)韓松、任軍號(hào)出席簽約儀式。據(jù)悉，該產(chǎn)業(yè)園計(jì)劃總投資超過(guò) 500 億元。西安國(guó)際港務(wù)區(qū)臨潼產(chǎn)業(yè)園面積約

12、 12 平方公里，計(jì)劃總投資超過(guò) 500 億元。根據(jù)兩區(qū)共建西安國(guó)際港務(wù)區(qū)臨潼產(chǎn)業(yè)園協(xié)議規(guī)定，該產(chǎn)業(yè)園將以發(fā)展加工制造、倉(cāng)儲(chǔ)物流、商貿(mào)流通等產(chǎn)業(yè)為主。4.2西安北至北京西、漢口、洛陽(yáng)龍門(mén)動(dòng)車(chē)正式運(yùn)行4 月 2 日上午 8 時(shí) 40 分，隨著西安北開(kāi)往洛陽(yáng)龍門(mén)的首趟動(dòng)車(chē)組列車(chē)發(fā)出，標(biāo)志著增開(kāi)的西安北至北京西、漢口、洛陽(yáng)龍門(mén)的 3 對(duì)動(dòng)車(chē)組列車(chē)正式開(kāi)始運(yùn)行。4.6西安航天基地將建8.5 萬(wàn)平方米超五星酒店4 月 6 日，西安航天基地簽約兩大項(xiàng)目，總投資額 15 億元。其中，總投資 13 億元人民幣的普宇世尊國(guó)際酒店及普宇廣場(chǎng)項(xiàng)目，將在航天基地建設(shè)一個(gè)總建筑面積約為 8.5 萬(wàn)平方米、含 400 間

13、客房的超五星級(jí)酒店，以及總建筑面積約 7 萬(wàn)平方米的高端商務(wù)寫(xiě)字樓?？偼顿Y額 2 億元的新型集成大功率 led 產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目 1 期，項(xiàng)目全部建成后，預(yù)計(jì)可以年產(chǎn)大功率 led 燈具 6 萬(wàn)盞(套)以上。4.6國(guó)際港務(wù)區(qū)攜手交大一附院建陸港醫(yī)院國(guó)際港務(wù)區(qū) 4 月 6 日簽約 6 個(gè)項(xiàng)目，其中國(guó)際陸港醫(yī)院項(xiàng)目由國(guó)際港務(wù)區(qū)管委會(huì)和西安交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院第一附屬醫(yī)院合作，將建一所集衛(wèi)生、醫(yī)療、教學(xué)、科研、保健、休閑養(yǎng)生為一體的國(guó)際化三級(jí)甲等綜合醫(yī)院，設(shè)計(jì)床位 1500 張，總投資約 1411億元人民幣。4.9西安投資 13.2 億 建 10 座過(guò)街天橋和地下通道西安市委、市政府將“實(shí)施緩堵保暢工程”確定為

14、今年要重點(diǎn)辦好市民群眾最關(guān)心、最急迫的十件實(shí)事之首。今年將投資13.2 億元，開(kāi)建 7 座立交工程，增設(shè) 10 座過(guò)街天橋和地下通道;實(shí)施 76 項(xiàng)城市干道支路建設(shè)改造，實(shí)施 60 處路段和交叉口改造;優(yōu)化改造 60 處公交港灣，建設(shè) 40 公里公交專(zhuān)用道。4.11西安擬建 99 米長(zhǎng)安門(mén) 將矗立南北主軸張家堡廣場(chǎng)西安擬在未央張家堡廣場(chǎng)建設(shè)一座標(biāo)志性雕塑，西安市規(guī)劃局在全國(guó)范圍內(nèi)廣泛征集雕塑設(shè)計(jì)方案，經(jīng)多次評(píng)審，最終選定“長(zhǎng)安門(mén)”為可實(shí)施方案。4.19西安長(zhǎng)樂(lè)路將拓寬為雙向八車(chē)道 預(yù)計(jì) 10 月底前建成長(zhǎng)樂(lè)路綜合改造工程將啟動(dòng)，長(zhǎng)樂(lè)路全線擬拓寬為雙向 8 車(chē)道。改造的范圍從環(huán)城東城東新房路至東

15、三環(huán)，設(shè)計(jì)道路規(guī)劃紅線寬 50 米(規(guī)劃建筑線之間的寬度)，為雙向 8 車(chē)道，預(yù)計(jì) 10 月底前將完成快車(chē)道建設(shè)，屆時(shí)長(zhǎng)樂(lè)路的交通狀況有望得到根本性的改觀。5.8“科學(xué)規(guī)劃”引領(lǐng)“西安國(guó)際化大都市”建設(shè)關(guān)注點(diǎn)：規(guī)劃思路，如何適應(yīng)國(guó)際化大都市建設(shè)需要。交通和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃對(duì)快速出行體系、軌道交通、城市支路等都有詳細(xì)規(guī)劃。5.30今年陜西財(cái)政支出擬增加 85 億元 重點(diǎn)用于保障房建設(shè)省財(cái)政廳廳長(zhǎng)劉小燕在省十一屆人大常委會(huì)第 29 次會(huì)議上作了關(guān)于 2012 年地方政府債券收支安排及預(yù)算調(diào)整方案(草案)的報(bào)告，并提交會(huì)議審議。報(bào)告顯示，今年全省財(cái)政支出擬增加 85 億元，重點(diǎn)用于保障房建設(shè)。6.1西安行北

16、渭河特大橋近日順利合攏 6近日，全長(zhǎng) 6.5 公里的行北渭河特大橋的順利合攏，通車(chē)后，從臨潼城區(qū)西北上大橋就可直達(dá)閻良，至少可少走 20 余公里12月底全線貫通的路程;從西安經(jīng)行北大橋到渭北，也只需要 40 分鐘時(shí)間。越來(lái)越便利的交通條件，也使臨潼與外界的對(duì)接能力愈發(fā)增強(qiáng)，為臨潼區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速。6.1196 公里地鐵覆蓋西安全城6 月 1 日，西安市召開(kāi)城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃(2012-2018年)評(píng)估會(huì)，國(guó)家發(fā)改委、住建部的 18 位專(zhuān)家參與了評(píng)估。未來(lái) 7 年，我市將建設(shè) 6 條地鐵線路，城市核心區(qū)、老城改造區(qū)以及城市周邊新區(qū)都將被覆蓋。6.4西安出臺(tái)“三進(jìn)兩增一加強(qiáng)”推進(jìn)副中心城市建設(shè)

17、新開(kāi)工項(xiàng)目開(kāi)工率上半年要達(dá) 75%以上，6 月底前完成第二批緩堵點(diǎn)改造，停車(chē)泊位增加到 8000 個(gè)6 月 4 日，市政府常務(wù)會(huì)原則通過(guò)了貫徹中省穩(wěn)增長(zhǎng)決策 確保我市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的措施建議 ，出臺(tái)了“三進(jìn)兩增一加強(qiáng)”系列穩(wěn)增長(zhǎng)措施，以確保完成今年上半年和全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)。6.6灞橋生態(tài)濕地公園免費(fèi)開(kāi)放6 月 6 日，西安市灞橋生態(tài)濕地公園(一期)正式建成并免費(fèi)向市民開(kāi)放。6.8西安浐灞未央聯(lián)手強(qiáng)拆 4 處違建9300 平米6 月 8 日上午，由浐灞生態(tài)區(qū)管委會(huì)牽頭，在未央?yún)^(qū)政府大力配合下，組織兩區(qū)公安、交警、國(guó)土、司法、城管執(zhí)法、街道辦事處、園區(qū)管理辦等多個(gè)部門(mén) 500 余人，動(dòng)用挖掘機(jī)、

18、裝載機(jī)、破碎機(jī)等大型拆除機(jī)械，對(duì)浐灞生態(tài)區(qū)范圍內(nèi)袁雒村及東方紅村 4 處違法建筑開(kāi)展強(qiáng)制拆除行動(dòng)，強(qiáng)拆違法庫(kù)房、廠房9300 平方米，破碎地面 31800 多平方米。6.937 家央企與陜西簽訂 206 項(xiàng)目 計(jì)劃投資 7000 多億37 家中央企業(yè)與陜西省簽署合作項(xiàng)目 206 個(gè)，范圍涵蓋能源化工、裝備制造、電子信息、有色冶金等 7 大類(lèi)，計(jì)劃新增投資 7000 多億元。136.13西安城中村改造新開(kāi)工 29 個(gè)項(xiàng)目2012 年西安市城改辦保障性住房安居工程建設(shè)整體進(jìn)展良好，截至 5 月底，城市棚戶區(qū)(含城中村)改造項(xiàng)目新開(kāi)工 29 個(gè)，31588 套，完成全年棚戶區(qū)(城中村)改造開(kāi)工任務(wù)的

19、 99.5%。6.18西安擬增建 10 個(gè)建筑垃圾消納場(chǎng) 3個(gè)已經(jīng)通過(guò)環(huán)評(píng)從西安市市容園林局獲悉，西安市已經(jīng)規(guī)劃再增加 10 個(gè)建筑垃圾消納場(chǎng)，目前 3 個(gè)已經(jīng)通過(guò)環(huán)評(píng)，分別是戶縣黃家莊選址、灞橋溝泉村選址、航天基地西楊萬(wàn)村選址。6.19西安碑林區(qū)下半年啟動(dòng) 8 個(gè)改造項(xiàng)目6 月 19 日，記者從西安市碑林區(qū)“舊城綜合改造推進(jìn)會(huì)”上獲悉，今年下半年，碑林區(qū)將啟動(dòng)?xùn)|關(guān)南街、太乙路等 8 個(gè)項(xiàng)目的改造，改造將彰顯碑林建筑風(fēng)貌。1.3 市場(chǎng)熱點(diǎn)動(dòng)態(tài)時(shí)間主題內(nèi)容及影響4.1西咸新區(qū)涇河新城首批 30 個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)工西咸新區(qū)涇河新城重點(diǎn)項(xiàng)目集中開(kāi)工暨秦龍現(xiàn)代生態(tài)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園奠基儀式舉行，標(biāo)志著西咸新區(qū)涇河

20、新城打造大西安北部中心戰(zhàn)略正式進(jìn)入全面實(shí)施階段。2012 年，西咸新區(qū)涇河新城共規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目 45 個(gè)，總投資額達(dá)到上千億元，計(jì)劃今年完成固定資產(chǎn)投資約 107 億元，本次以秦龍現(xiàn)代生態(tài)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園為龍頭的 30 個(gè)重大項(xiàng)目集中開(kāi)工，涉及核心概念、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境民生、文化旅游、產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、都市農(nóng)業(yè)七大領(lǐng)域，總投資約 800 億元，另有 15 個(gè)項(xiàng)目將陸續(xù)開(kāi)工，6 月底前實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全面動(dòng)工。4.1西安 1867 套經(jīng)適房搖號(hào) 1157 戶1157 戶通過(guò)審核的申購(gòu)家庭在西安市房管局、市糾風(fēng)辦、漢唐公證處等部門(mén)的全程監(jiān)督下進(jìn)行了搖號(hào)，確定了經(jīng)適房的選房順序。搖號(hào)申購(gòu)的經(jīng)適房是：位于雁塔區(qū)丈八北路 20

21、6 號(hào)的14選房家家不落空鴻基新城沁園一期(915 號(hào)樓)，以及位于高新區(qū)科技路西延伸線富裕路與西三環(huán)交界處的金泰怡景花園一期(1、2、5、6號(hào)樓)經(jīng)適房項(xiàng)目。4.1西安西洽會(huì)已確定簽約項(xiàng)目 125 個(gè)2012 西洽會(huì)舉辦前期西安分團(tuán)確定簽約項(xiàng)目 125 個(gè)，總投資1562 億元，邀請(qǐng)客商 1384 人，確定 95 個(gè)展團(tuán)參展，并制訂了安保、交管、食品安全等方面詳細(xì)預(yù)案。4.2西安高新區(qū)引來(lái)單個(gè)招商項(xiàng)目 300 億美元大投資在西安市委常委、西安高新高新新房區(qū)黨工委書(shū)記、管委會(huì)主任趙紅專(zhuān)接掌西安高新區(qū)宏大建設(shè)事業(yè)一周年之際，改革開(kāi)放以來(lái)中國(guó)西部地區(qū)引進(jìn)的最大規(guī)模外商投資高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資 30

22、0 億美元的三星電子閃存芯片項(xiàng)目已經(jīng)敲定選址西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。這對(duì)于整個(gè)西安市乃至全省的招商引資工作都具有重要的意義。4.22西安今年建設(shè)項(xiàng)目376 個(gè) 67 個(gè)民生工程擬投 310 億市政府辦公廳下發(fā)關(guān)于印發(fā)西安市 2012 年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃的通知 ，今年我市安排重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 376 個(gè)，總投資 9066億元，年計(jì)劃投資 1100 億元，其中 67 個(gè)民生工程項(xiàng)目年計(jì)劃投資 310 億元，占年度計(jì)劃總投資的 28.2%，所占比例為各行業(yè)最高。5.4三星城占地 9.4 平方公里 西安 15 個(gè)自然村需遷移高新區(qū)三星城分為科研商貿(mào)交流區(qū)、休閑商業(yè)區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、特色商貿(mào)區(qū)、新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)

23、、行政區(qū)、中央公園、文化活動(dòng)中心、生態(tài)社區(qū)和綜合保稅區(qū)等十大功能分區(qū)。西安高新區(qū)綜合保稅區(qū)將在規(guī)劃區(qū)中心設(shè)置中央公園。規(guī)劃環(huán)狀綠地主要結(jié)合貨運(yùn)交通干道、保稅展示組團(tuán)等重點(diǎn)地區(qū)設(shè)置。規(guī)劃綠地面積約為 42.22 公頃，占建設(shè)用地的 9.78%。規(guī)劃區(qū)域在行政上15屬于長(zhǎng)安長(zhǎng)安新房區(qū)五星和興隆街辦，有 15 個(gè)自然村需要遷移。5.5西安房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)及個(gè)人評(píng)估造假最高處罰 20 萬(wàn)西安市住房保障和房屋管理局宣布，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，將對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)處以 5 萬(wàn)元至 20 萬(wàn)元罰款;對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師罰款 1 萬(wàn)元至 3 萬(wàn)元，并記入信用檔案;造成的損

24、失要依法賠償，構(gòu)成犯罪的還要追刑責(zé)。5.11房產(chǎn)稅已確定將在年內(nèi)擴(kuò)大試點(diǎn) 西安或成試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅漸行漸近，試點(diǎn)城市范圍也在不斷擴(kuò)展，作為西部重要城市的西安是否會(huì)成為第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市？”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從全國(guó)水平看，雖然西安的房?jī)r(jià)上漲并不處在“風(fēng)口浪尖”上，但一直以來(lái)，西安在房產(chǎn)制度建設(shè)上比較先進(jìn)，所以，如果成為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市也并不是很意外的事。6.4西安公積金貸款將提至 60 萬(wàn) 特殊情況審批可達(dá) 70 萬(wàn)6 月 4 日上午，西安市市長(zhǎng)董軍主持召開(kāi)市政府常務(wù)會(huì)議，原則通過(guò)了貫徹中省穩(wěn)增長(zhǎng)決策確保我市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的措施建議 。會(huì)議還提出，西安市個(gè)人住房公積金貸款最高額度將提高至 60 萬(wàn)元

25、，特殊情況經(jīng)審批可提高至 70 萬(wàn)元。6.56 月起西安 7 部門(mén)聯(lián)合審查保障房申購(gòu)人資質(zhì)真實(shí)性從西安市房管局獲悉，自本月起，市房管局、市民政局、市公安局等 7 部門(mén)將聯(lián)合對(duì)保障房申請(qǐng)人申請(qǐng)資格進(jìn)行聯(lián)合審查，以確保住房申請(qǐng)人資格的真實(shí)性。6.6西安首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)6 月 6 日從市房管局獲悉，作為西安首個(gè)限價(jià)商品房的“昆明時(shí)光”項(xiàng)目即將在本月中旬面世，項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)為 80100 平16目本月內(nèi)預(yù)售 均價(jià) 42004800 元/平方米方米的兩室、三室產(chǎn)品，規(guī)劃建設(shè)可容納 4000 余戶居民，總占建筑面積約 45 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米 42004800元，目前已開(kāi)始進(jìn)行購(gòu)房資格審核，首期推出

26、1200 余套房源，購(gòu)房 5 年后，可上市進(jìn)行交易。6.11保障房建設(shè)考核：西安市城改辦排名倒數(shù)第一西安市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 11 日對(duì)外公布了 5 月份西安承擔(dān)保障性住房建設(shè)各單位綜合考核和排名，在 24 個(gè)責(zé)任單位中，房管局、高新區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)名列第一、二、三名，西安市城改辦綜合考核倒數(shù)第一名。6.11新就業(yè)大學(xué)生等 3類(lèi)人群可申請(qǐng)西安公租房6 月 11 日，記者從西安市房管局獲悉，西安開(kāi)始面向城六區(qū)收儲(chǔ) 5000 套社會(huì)閑置房及 5000 套城改安置房，并將以低于市場(chǎng)價(jià) 20%的租金進(jìn)行配租，城市中等收入偏下人群、外來(lái)務(wù)工人員及新就業(yè)大學(xué)生等 3 類(lèi)人群可申租。6.14資格不符 西安

27、390 戶家庭被取消經(jīng)適房申購(gòu)資格從 6 月份起，西安市房管、民政、公安等 7 部門(mén)將聯(lián)合對(duì)保障房申請(qǐng)人申請(qǐng)資格進(jìn)行聯(lián)合審查，以確保住房申請(qǐng)人資格的真實(shí)性。14 日下午 3 時(shí)，華清園經(jīng)適房項(xiàng)目 35 號(hào)、36 號(hào)樓進(jìn)行搖號(hào)分配，共提供房源 207 套，符合搖號(hào)條件的 70 戶家庭通過(guò)搖號(hào)，均獲得了房源，另外 30 戶家庭因不符合購(gòu)房條件被取消了申購(gòu)資格6.16我省 169.78 萬(wàn)戶進(jìn)入“十二五”保16 日從省住建廳獲悉，通過(guò)公示、審核等環(huán)節(jié)，我省從城鎮(zhèn)中低收入家庭、外來(lái)務(wù)工人員和新就業(yè)人員中篩選出符合保障條件的共計(jì) 169.78 萬(wàn)戶家庭，編入各地“十二五”住房保障對(duì)象輪候計(jì)劃。17障房輪

28、候計(jì)劃6.25西安 361 家房企資質(zhì)證書(shū)被注銷(xiāo)25 日，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)通知，根據(jù)行政許可法和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定等相關(guān)規(guī)定，經(jīng)研究，對(duì)不符合資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)要求的 361 家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)予以注銷(xiāo)并向社會(huì)公布名單，其中二級(jí)資質(zhì) 2 家，三級(jí)資質(zhì) 65 家、四級(jí)資質(zhì) 133 家，暫定資質(zhì) 161 家。二、商品房市場(chǎng)整體運(yùn)行 2012 年 2 季度西安各城區(qū)各物業(yè)銷(xiāo)售面積一覽表單位：平方米車(chē)位/地下室普通住宅商服用房寫(xiě)字樓別墅合計(jì)城北15859.74743029.2460505.3875729.61895123.97城東10551.73623291.6551229.87133.57

29、692206.75城南21472.13673700.658385.3410022.623602.26767182.95城內(nèi)457.744434.661844.41806.97543.71城西1464.26209279.9719347.6813690.47243782.38高新12321.28395039.8730045.6172387.42509794.18總計(jì)62126.882648775.99221358.22172637.0210735.833115633.942012 年 2 季度西安各城區(qū)各物業(yè)銷(xiāo)售面積環(huán)比變動(dòng)一覽表環(huán)比車(chē)位/地下室普通住宅商服用房寫(xiě)字樓別墅合計(jì)城北6.29%122.

30、71%-9.56%276.81%105.52%城東-35.29%111.61%-42.67%719.72%71.43%城南117.11%81.98%22.45%-49.52%-29.94%69.44%城內(nèi)-35.96%222.08%-52.99%45.31%14.82%城西21.39%59.27%150.05%23.61%61.00%高新165.25%74.92%5.77%92.70%71.96%總計(jì)30.29%95.19%-9.29%87.97%78.58%78.39%2012 年 2 季度西安各城區(qū)各物業(yè)銷(xiāo)售面積同比變動(dòng)一覽表環(huán)比車(chē)位/地下室普通住宅商服用房寫(xiě)字樓別墅合計(jì)城北93.30%-

31、2.24%-55.07%265.68%-3.09%城東5.08%38.73%163.47%42.34%城南175.48%55.30%-9.10%-38.28%-62.08%44.33%城內(nèi)234.63%-61.41%-31.67%49.67%-49.26%城西-71.96%-0.75%43.12%2130.23%5.89%高新-10.30%79.60%-33.30%-40.52%27.31%18總計(jì)37.64%27.01%-20.83%3.18%13.02%20.43%2012 年 2 季度西安住宅銷(xiāo)量排行榜 top10排名城區(qū)樓盤(pán)名稱成交套數(shù)（套）成交面積（）1城南中鐵鉑豐尚都城988109

32、788.92城北海璟臺(tái)北灣96592360.383城北百花家園88783496.684城南東泰城市之光86279964.215城東中新浐灞半島 a11 區(qū)55666577.116城東泰華紫落瀾庭66159022.797城北天朗御湖59453832.818城東綠地國(guó)際生態(tài)城二期33751413.139城北渭河家苑小區(qū)一期39349969.610城北金輝天鵝灣43441586.012.1 市場(chǎng)供應(yīng)投資額（萬(wàn)元）施工面積（）竣工面積（）新開(kāi)工面積（）2012 年 1 季度4619782158742196283620527312012 年 2 季度897852367596331857523269744

33、環(huán)比94.35%70.28%62.30%59.29%同比54.22%13.39%0.30%6.79%在國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑、歐債危機(jī)等大環(huán)境影響下，個(gè)人住房按揭貸款的發(fā)放周期縮短，久違的房貸利率折扣再現(xiàn)樓市等利好的促動(dòng)，使得飽受政策調(diào)控壓力的房地產(chǎn)市場(chǎng)19仿佛又看到了回暖的曙光，房產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)方又重拾起了信心，西安樓市投資額及供應(yīng)量在2012 年 2 季度得到了增長(zhǎng)。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012 年 2 季度，西安商品房市場(chǎng)各供應(yīng)指標(biāo)均呈現(xiàn)出大幅上揚(yáng)之勢(shì)，環(huán)比值均超過(guò)五成，其中，季度投資額更是劇增 94.35%。從 2 季度各月西安樓市供應(yīng)市場(chǎng)的情況來(lái)看，隨著樓市“金三銀四紅五

34、”的到來(lái)，房企推貨量開(kāi)始放大，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012 年 2 季度，西安商品房月度批售面積始終處于百萬(wàn)平米以上的高位，月均達(dá) 169.4 萬(wàn)平米，相比 2011 年 2季度月均 92.32 萬(wàn)平米增長(zhǎng) 83.49%。而從 2012 年整個(gè)上半年的情況來(lái)看，除 1、2 月受春節(jié)因素影響批售面積急速下滑外，3-6 月商品房批售面積得到了爆棚式的增長(zhǎng)，月度批售量保持高位運(yùn)行，其中 3 月更是達(dá)到 2009 年以來(lái)批售面積的第二高值。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012 年 1-6 月，西安商品房累計(jì)新批預(yù)售面積共 821.1 萬(wàn)平米，相比 2011 年同期上漲 43

35、.97%。202.2 市場(chǎng)銷(xiāo)售單位：車(chē)位/地下室普通住宅商業(yè)辦公別墅商品房2012.1 季度47682.651357006244017.391841.356011.917465592012.2 季度62126.882648776221358.22172637.0210735.833115633.9環(huán)比30.29%95.19%-9.29%87.97%78.58%78.39%同比37.64%27.01%-20.83%3.18%13.02%20.43%從銷(xiāo)售市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，隨著 3 月樓市促銷(xiāo)的全面鋪開(kāi)，剛需購(gòu)買(mǎi)力漸融，買(mǎi)方市場(chǎng)活躍指數(shù)上升，2 季度西安商品房成交量較 1 季度呈大幅上揚(yáng)之勢(shì)，西安房

36、地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012 年 2 季度，西安商品房市場(chǎng)成交面積為 311.56 萬(wàn)平米，環(huán)比上漲 78.39%，同比上漲 20.43%，同時(shí)，2012 年 1-6 月，西安商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積486.22 萬(wàn)平米，環(huán)比下滑 18.24%。21而從商品房各月銷(xiāo)售情況來(lái)看，在“限購(gòu)”依舊不動(dòng)搖的背景下，宏觀經(jīng)濟(jì)政策的微調(diào)，首套房貸利率的下調(diào)，使得房企競(jìng)相促銷(xiāo)跑量，2 季度西安樓市“低價(jià)換量”取得了不錯(cuò)的效果，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012 年 4-6 月，商品房市場(chǎng)銷(xiāo)量呈穩(wěn)步上揚(yáng)走勢(shì)，月均銷(xiāo)售量達(dá)到 104.61 萬(wàn)平米，超出 2011 年同期月均 86.55 萬(wàn)平米

37、 20.87%。而就 2012 年上半年的走勢(shì)來(lái)看，受房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率已趨向于行業(yè)平均化水平回歸，房企銷(xiāo)售成本已逼近底線，部分樓盤(pán)價(jià)格也已止跌回調(diào)，市場(chǎng)“看跌”心態(tài)在逐漸變淡，2012 年 1-6 月，西安商品房交易量呈逐月攀升態(tài)勢(shì)，5、6 月銷(xiāo)量更是均雙雙取得了破百萬(wàn)平的佳績(jī)。22三、分物業(yè)市場(chǎng)從各物業(yè)成交銷(xiāo)售比例來(lái)看，2012 年 2 季度西安市各物業(yè)銷(xiāo)售比例中，普通住宅和商業(yè)比例較上季度出現(xiàn)較為明顯的變動(dòng)，普通住宅本季度占比為 85%，較上季度增長(zhǎng) 7.32個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)本季度占比為 7.1%，較上季度下滑 6.87%。2 季度從商業(yè)物業(yè)的交易表現(xiàn)來(lái)看，無(wú)論在各物業(yè)中的成交占比或交易絕對(duì)量

38、均呈現(xiàn)下滑，主要原因在于受商業(yè)物業(yè)庫(kù)存量持續(xù)加大、而經(jīng)歷了 2010 年以來(lái)的爆發(fā)式增長(zhǎng)后，市場(chǎng)逐步回歸理性，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)及市場(chǎng)的存量風(fēng)險(xiǎn)逐步形成認(rèn)知，影響到 2季度商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售回落。3.1 普通住宅3.1.1 市場(chǎng)供應(yīng)投資額（萬(wàn)元）施工面積（）竣工面積（）新開(kāi)工面積（）2012 年 1 季度327080 1739946 1540826 1590867 2012 年 2 季度654534 3043697 2561345 2658302 環(huán)比100.11%74.93%66.23%67.10%同比49.30%12.44%-1.30%3.48%在樓市調(diào)控持續(xù)作用、傳統(tǒng)淡季和春節(jié)影響下，2

39、012 年 1 季度西安樓市供應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)歷了前所未有的低迷，進(jìn)入 2 季度，隨著交易量的逐步增多，房企開(kāi)發(fā)信心得以提升，西23安普通住宅市場(chǎng)供應(yīng)各指標(biāo)均得到較大幅上漲，回歸到了往期水平。其中，2 季度投資額更是高達(dá) 65.45 億元，創(chuàng)下了近 3 年來(lái)的新高。3.1.2 市場(chǎng)銷(xiāo)售 3.1.2.1 銷(xiāo)量走勢(shì)2 季度，在市場(chǎng)各種利好的刺激下，剛需購(gòu)買(mǎi)力得到了釋放，尤其在 5、6 月，首套房信貸的松動(dòng)及開(kāi)發(fā)商“底價(jià)”促銷(xiāo)的吸引下，首置人群比例上漲顯著，西安住宅市場(chǎng)月度銷(xiāo)售量更是在 6 月逼近百萬(wàn)平米大關(guān)。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012年 2 季度，西安市普通住宅類(lèi)物業(yè)成交面積為 264

40、8775.99 平方米，環(huán)比上漲 95.19%，同比上年上漲 27.01%，2 季度，普通住宅銷(xiāo)售面積占同期商品房銷(xiāo)售量的比例為85.02%，較上季度增長(zhǎng) 7.32 個(gè)百分點(diǎn)。3.1.2.2 普通住宅市場(chǎng)特點(diǎn)分析3.1.2.2.1 購(gòu)買(mǎi)年齡分布 小于 2020-2525-3030-3535-4040-4545-5050-6060 以上2012.1 季度26110442885255719731840124410882772012.2 季度5322173620649823840322519982029647占比變動(dòng)0.09%0.55%2.30%0.02%0.00%-1.39%-1.65%-0.35

41、%0.42%24普通住宅購(gòu)買(mǎi)人群年齡分布圖顯示，2 季度，25-30 歲年齡購(gòu)房人群比例仍為最大，占 24.21%，較上個(gè)季度增加了 2.3 個(gè)百分點(diǎn)；另外本季度年齡構(gòu)成較為顯著的特征為：35-60 歲各年齡段占比較 1 季度均呈現(xiàn)下滑走勢(shì)，其中 45-50 歲年齡段比例下滑最大，較1 季度減少 1.66 個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前，首置剛需人群已成為了樓市購(gòu)買(mǎi)主導(dǎo)，政策效應(yīng)下二套房購(gòu)買(mǎi)仍受到一定的限制，而此類(lèi)購(gòu)房人群在 2010 年樓市未限購(gòu)時(shí)占到總體購(gòu)房人群比例的五至六成，仍將是未來(lái)長(zhǎng)期支撐樓市銷(xiāo)售的主力軍。從西安住宅購(gòu)房人群平均年齡走勢(shì)來(lái)看，2012 年 2 季度，西安住宅購(gòu)房平均年齡呈現(xiàn)下滑走勢(shì)，

42、5 月甚至跌至歷史最低點(diǎn) 35.7 歲。同時(shí)，隨著目前首套房貸利率的微調(diào)，后25期也將會(huì)有更多的首置人群加入到購(gòu)房軍團(tuán)中，青年剛需人群比重將增長(zhǎng)，住宅市場(chǎng)購(gòu)房年輕化趨勢(shì)也將進(jìn)一步增強(qiáng)。3.1.2.2.2 面積區(qū)間段分布50 以下5070709090-110110-130130-144144-180180-220220-260260 以上2012.1 季度80912103336340218421148902279143982012.2 季度1769215670466146403520171478513314226占比變動(dòng)0.74%-0.80%2.08%-1.92%1.71%-0.87%-1.10

43、%-0.12%0.14%0.14%2012 年 2 季度，西安普通住宅銷(xiāo)售總套數(shù)為 25700 套，環(huán)比上漲 95.36%。從各面積段的銷(xiāo)售情況來(lái)看，70-90 和 90-110 平米戶型仍然是 2 季度的主銷(xiāo)面積段，分別占27.42%和 23.91%。從各面積段占比變動(dòng)來(lái)看，130-144、144-180、180-220 平米三個(gè)面積段均表現(xiàn)為了下滑態(tài)勢(shì)，由此看出，2 季度，隨著首置剛需購(gòu)買(mǎi)力占據(jù)市場(chǎng)主力，改善型三、四室戶型銷(xiāo)售份額呈現(xiàn)出了下滑走勢(shì)。262012 年 2 季度，西安住宅月度平均面積基本保持穩(wěn)定，維持在 104 平米左右，該數(shù)值相比 1 季度略有上升，但幅度并不是很大。就 20

44、12 年上半年西安住宅市場(chǎng)月度平均面積的走勢(shì)來(lái)看，月度平均面積為 103.97 平米，相比 2011 年上半年 107.45 平米減少了3.48 平米。3.1.2.2.3 價(jià)格區(qū)間段分布小于 35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60002012.1 季度8851644422699110518672012.2 季度667313377895624613962占比變動(dòng)-4.12%-0.27%-0.17%-1.58%1.20%1.27%6000-65006500-70007000-75007500- 80008000- 10000大于 100002

45、012.1 季度1695145987663812196602012.2 季度375233262311115319231230占比變動(dòng)1.76%1.89%2.36%-0.35%-1.76%-0.22%272012 年 2 季度，西安普通住宅市場(chǎng)價(jià)格段主要集中在 5500-6000、6000-6500 和6500-7000 元/平米這三個(gè)區(qū)間段，其占比分別為 15.4%、14.6%和 13%。而從價(jià)格段占比變動(dòng)來(lái)看，5000 元/平米和 7500 元/平米兩個(gè)價(jià)格段成為了本季度價(jià)格區(qū)間的“分水嶺”，具體表現(xiàn)為 5000 元/平米以下各價(jià)格段占比呈下滑，5000-7500 元/平米各價(jià)格段占比呈上漲

46、，7500 元/平米以上各價(jià)格段占比呈下滑，而其中，3500 元/平米以下和 7000-7500 元/平米占比變動(dòng)最為顯著，3500 元/平米以下占比較上季度下滑 4.12 個(gè)百分點(diǎn)，7000-7500 元/平米占比較上季度上漲 2.36 個(gè)百分點(diǎn)。3.1.2.2.4 購(gòu)買(mǎi)人群來(lái)源本市本省其他地區(qū)外省市境外2012.1 季度11569122237802012.2 季度22579194311300占比變動(dòng)0.17%-1.70%1.53%0.00%28從購(gòu)買(mǎi)者來(lái)源比例圖來(lái)看，2012 年 2 季度，本地購(gòu)買(mǎi)力仍為市場(chǎng)主力，占到88.02%，較上季度小幅上漲 0.17 個(gè)百分點(diǎn)。 從外來(lái)人群購(gòu)買(mǎi)各區(qū)

47、域的情況來(lái)看，2012 年 2 季度，城東及城南區(qū)外來(lái)人群置業(yè)占比有所上漲，而城北外來(lái)人群置業(yè)占比則呈現(xiàn)出萎縮的態(tài)勢(shì)。城東區(qū)親水、生態(tài)、綠色休閑度假區(qū)和城南曲江宜居、高端生活區(qū)樓盤(pán)成為了樓市調(diào)控下外來(lái)人群的主要選擇，而以往那種盲目的向“北”看的投資熱潮也越發(fā)變得理性化。3.2 商服用房3.2.1 市場(chǎng)供應(yīng)投資額（萬(wàn)元）施工面積（）竣工面積（）新開(kāi)工面積（）2012 年 1 季度85004 233144 241429 277119 2012 年 2 季度156226 371272 379104 405448 環(huán)比（%）83.79%59.25%57.03%46.31%同比（%）96.87%39.6

48、6%61.29%52.20%面對(duì)著貨幣政策的不斷微調(diào)，商業(yè)用房貸款首付比例有可能上漲的不利因素也在考驗(yàn)著房企的神經(jīng)，加之持續(xù)攀高不下的商業(yè)庫(kù)存壓力，房企對(duì)于商業(yè)用房的去化也越來(lái)越困難。然而，2012 年 1 季度，在城東區(qū)華南城項(xiàng)目帶動(dòng)下，西安商業(yè)銷(xiāo)售量取得了階段性29的突破，3 月商業(yè)銷(xiāo)售呈現(xiàn)暴漲，房企對(duì)于商業(yè)的銷(xiāo)售信息又開(kāi)始有所增長(zhǎng)，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012 年 2 季度，西安商業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)各指標(biāo)均達(dá)到了歷史高位，其中，商業(yè)投資額增長(zhǎng)率最為劇烈，環(huán)比上漲 83.79%，同比上漲 96.87%。3.2.2 市場(chǎng)銷(xiāo)售3.2.2.1 銷(xiāo)量走勢(shì)2012 年 1 季度，西安市商服

49、用房銷(xiāo)售面積為 221358.22 平方米，環(huán)比下滑 9.29%，同比下滑 20.83%，占本期商品房銷(xiāo)售總量的 7.1%,該比例較上季度下滑 6.87%。從交易數(shù)據(jù)中可以看到，本季度，城北、城南及城東三個(gè)城區(qū)為西安商業(yè)銷(xiāo)售的主要區(qū)域，其中，城東區(qū)華南城項(xiàng)目本季度銷(xiāo)售依然較為火熱，項(xiàng)目季度銷(xiāo)售量達(dá)到了 572 套，占據(jù) 2 季度商業(yè)銷(xiāo)售排行榜第 2 位，另外，同樣位于城東區(qū)的新興24g 商業(yè)的集中備案也助漲了城區(qū)銷(xiāo)量整體保持高位的勢(shì)頭。3.2.2.2 價(jià)格表現(xiàn)30從商服用房成交均價(jià)及變動(dòng)比率走勢(shì)圖上看，2012 年 2 季度，西安市商服用房類(lèi)物業(yè)成交價(jià)格為 15506 元/平方米，環(huán)比上漲 1

50、1.42%，同比上漲 41.09%。從區(qū)域的表現(xiàn)來(lái)看，本季度，城北、城東及城西三個(gè)城區(qū)商業(yè)用房均價(jià)表現(xiàn)為環(huán)比不同程度上漲，其中，城北區(qū)商業(yè)用房均價(jià)上漲最為顯著，環(huán)比上漲 51.84%；而其他城區(qū)均價(jià)則均表現(xiàn)為下滑走勢(shì)。而具體來(lái)看，2 季度，交易均價(jià)在 20000 元/平米以上的項(xiàng)目有 16 個(gè)，一定程度上拉高了 2 季度全市商業(yè)用房的價(jià)格，而城北魏瑪公館及紫薇風(fēng)尚的高價(jià)成交，則是造成 2季度城北商業(yè)價(jià)格上揚(yáng)的主要因素。3.3 寫(xiě)字樓3.3.1 市場(chǎng)供應(yīng)投資額（萬(wàn)元）施工面積（）竣工面積（）新開(kāi)工面積（）2012 年 1 季度48046 170541 145250 168324 2012 年 2

51、 季度85296 251436 229374 192915 環(huán)比（%）77.53%47.43%57.92%14.61%同比（%）78.67%19.32%4.66%21.16%受寫(xiě)字樓市場(chǎng)持續(xù)壘高庫(kù)存量及銷(xiāo)售不景氣的影響，其存量去化周期在 2012 年 6 月已經(jīng)達(dá)到了 2.3 年，去化壓力劇增，然而，2012 年 2 季度，在住宅市場(chǎng)旺銷(xiāo)的帶動(dòng)下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資額、施工面積、竣工面積、新開(kāi)工面積各供應(yīng)指標(biāo)同樣呈現(xiàn)出了放大的趨勢(shì)。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012 年 2 季度，西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)供量各指標(biāo)均呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，其中寫(xiě)字樓投資額增幅最大，環(huán)比上漲 77.53%，同比上漲3178

52、.67%。3.3.2 市場(chǎng)銷(xiāo)售3.3.2.1 銷(xiāo)量走勢(shì)2012 年 2 季度，西安寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積為 172637.02 平方米，環(huán)比上漲 87.97%，同比上漲 3.18%，占同期商品房銷(xiāo)售總量的 5.54%,該比例較上季度上漲 0.28%。從城區(qū)的占有率來(lái)看，高新區(qū)和城北區(qū)成為了本季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要交易區(qū)域，兩個(gè)城區(qū)銷(xiāo)量占比分別為 41.93%和 43.87%。具體來(lái)看，逸翠園-西安、綠地中央廣場(chǎng)、鹽東村城改項(xiàng)目、高山流水和城這 4 個(gè)來(lái)自城北和高新的項(xiàng)目成為了本季度寫(xiě)字樓銷(xiāo)售的最主要的來(lái)源，4個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售總量占到了 2 季度全市寫(xiě)字樓總銷(xiāo)量的 56.1%。2009 年 6 月，關(guān)天經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)

53、展規(guī)劃的出臺(tái)，賦予西安國(guó)際化大都市的發(fā)展定位，作為西部大開(kāi)發(fā)的第二輪崛進(jìn)，進(jìn)一步推動(dòng)了西安城市吸引力的提升及產(chǎn)業(yè)聚合效應(yīng)的釋放，西安寫(xiě)字樓迎來(lái)新一輪的成長(zhǎng)期。而城區(qū)作為近年來(lái)城市建設(shè)發(fā)展的重點(diǎn)，隨著各項(xiàng)設(shè)施的成熟，西安北客站的投入使用、市政府的北遷，西安城市中心開(kāi)始向北移動(dòng)，城北成為迅速崛起的區(qū)域。城北寫(xiě)字樓物業(yè)開(kāi)始嶄露頭角，彰顯新行政中心的區(qū)域地位。城北的寫(xiě)字樓主要是沿未央大道分布有經(jīng)發(fā)大廈、中登大廈、第五國(guó)際、凱鑫國(guó)際、新時(shí)代廣場(chǎng)、max 未來(lái)等近 20 多個(gè)寫(xiě)字樓。323.3.2.2 價(jià)格表現(xiàn)從寫(xiě)字樓成交均價(jià)及變動(dòng)比率走勢(shì)圖上看，2012 年 2 季度，西安寫(xiě)字樓成交價(jià)格為8509 元/

54、平方米，環(huán)比下滑 2.55%，同比下滑 4.55%。從區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格表現(xiàn)來(lái)看，2 季度，除城東區(qū)本季度無(wú)寫(xiě)字樓成交、高新區(qū)寫(xiě)字樓均價(jià)有 7.35%的下滑外，全市其他 4 個(gè)城區(qū)寫(xiě)字樓均價(jià)均表現(xiàn)為不同程度上漲態(tài)勢(shì)。具體來(lái)看，本季度諸如瑞鑫摩天城、鹽東村城改項(xiàng)目等寫(xiě)字樓項(xiàng)目的備案，導(dǎo)致了 2 季度全市寫(xiě)字樓均價(jià)呈繼續(xù)下滑走勢(shì)。3.4 別墅3.4.1 市場(chǎng)供應(yīng)投資額（萬(wàn)元）施工面積（）竣工面積（）新開(kāi)工面積（）2012 年 1 季度1617 15111 35331 16422 2012 年 2 季度1796 11028 15929 13079 環(huán)比（%）11.06%-27.02%-54.92%-20

55、.36%同比（%）-89.36%-81.10%-87.46%-80.58%2 季度，西安別墅物業(yè)供應(yīng)各指標(biāo)基本表現(xiàn)為繼續(xù)下滑走勢(shì)，相比 2011 年 2 季度，投資額、施工面積、竣工面積、新開(kāi)工面積同比值跌幅均在 80%以上，2012 年，別墅市場(chǎng)供應(yīng)量總體呈萎縮態(tài)勢(shì)。3.4.2 市場(chǎng)銷(xiāo)售3.4.2.1 銷(xiāo)量走勢(shì)332012 年 2 季度，西安別墅銷(xiāo)售面積 10735.83 平方米，環(huán)比上漲 78.58%，同比上漲13.02%。本季度，別墅成交依然來(lái)自城南和城東，城南占 33.55%，城東占 66.45%，本季度，城東區(qū)別墅銷(xiāo)量上漲顯著，從明細(xì)中看到，綠地國(guó)際生態(tài)城、振業(yè)泊墅是本季度別墅成交的

56、主力樓盤(pán)。3.4.2.2 價(jià)格表現(xiàn)2012 年 2 季度，西安市別墅類(lèi)物業(yè)成交均價(jià) 27733 元/平方米，環(huán)比上漲 44.71%，同比上漲 169.44%。34四、分城區(qū)商品房市場(chǎng)從 2012 年 2 季度各城區(qū)的銷(xiāo)售占比來(lái)看，城北區(qū)商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售占比為本季度最多，占到 28.73%，較 1 季度上漲 3.79%；而其他城區(qū)占比則在本季度呈現(xiàn)出不同程度下滑態(tài)勢(shì)，以城南區(qū)占比下滑幅度最大，環(huán)比下滑 1.3%。4.1 城南區(qū)西安樓市在持續(xù)了近 9 個(gè)月的價(jià)格戰(zhàn)后，至 2012 年年中，房?jī)r(jià)已基本逼近成本底線，大幅度的讓利及優(yōu)惠舉措已有所緩解，而在當(dāng)前剛需主導(dǎo)市場(chǎng)的情況下，科學(xué)選擇、理性置業(yè)成為了

57、樓市的主流，樓盤(pán)性價(jià)比受到了越來(lái)越多人的關(guān)注。作為配套、交通、醫(yī)療等發(fā)展較成熟的城南區(qū)，自然是置業(yè)者眼中的首選，但區(qū)域較高的房?jī)r(jià)還是讓很多人望而卻步；而隨著 2011 年底一波降價(jià)潮的到來(lái)，城南區(qū)很多品質(zhì)樓盤(pán)的價(jià)格回調(diào)吸引了大批購(gòu)房者的關(guān)注，諸如中海地產(chǎn)旗下中海碧林灣報(bào)價(jià)由 2011 年6 月的 8500 元/平米下調(diào)至 2012 年 6 月的 7500 元/平米，在售價(jià)格降幅近 1000 元/平米；而像華城泊郡、御筆華府等報(bào)價(jià)下調(diào) 500 元/平米的樓盤(pán)也不在少數(shù)。352012 年 2 季度，受區(qū)域樓盤(pán)打折、促銷(xiāo)“以價(jià)換量”行為的影響，4-6 月，城南區(qū)住宅市場(chǎng)銷(xiāo)量呈逐月攀升之勢(shì)，2 季度總

58、體銷(xiāo)售量較 1 季度大幅上漲 81.98%，相比 2011年 2 季度同比漲幅也是達(dá)到了 55.3%。4.1.1 商品房供應(yīng)截至 2012 年 6 月 30 日，城南區(qū)共有在售項(xiàng)目 84 個(gè)，占全市項(xiàng)目總數(shù)的 27.27%,較上季度下滑 5.33%，在全市六城區(qū)中在售項(xiàng)目排名第 2 位。城南施工面積（）竣工面積（）新開(kāi)工面積（）2012 年 1 季度572067 486783 556290 2012 年 2 季度915315 790066 843594 環(huán)比（%）60.00%62.30%51.65%同比（%）6.54%0.30%21.91%從本季度城南區(qū)供應(yīng)來(lái)看：施工、竣工、新開(kāi)工三方面均不同

59、程度出現(xiàn)上漲，從數(shù)據(jù)方面來(lái)看：施工面積相比今年 1 季度環(huán)比上漲 60.00%，同比 1 季度上漲達(dá) 6.54%，竣工面積環(huán)比上漲 62.30%，同比上漲 0.30%；新開(kāi)工面積環(huán)比上漲 51.65%，同比上漲21.91%。2 季度，在樓市“金三銀四紅五”旺銷(xiāo)季的催動(dòng)下，各房企重拾信心，加上政策存準(zhǔn)下調(diào)使得其資金鏈有所緩解，城南區(qū)開(kāi)發(fā)商加大了樓市供應(yīng)量，施工、竣工、新開(kāi)工指標(biāo)均呈現(xiàn)出較大幅度的增長(zhǎng)，其環(huán)比增長(zhǎng)均超過(guò)了 50%，各指標(biāo)也均達(dá)到了以往水準(zhǔn)。4.1.2 商品房銷(xiāo)售城南區(qū) 2012 年 2 季度各物業(yè)銷(xiāo)售情況36車(chē)位/地下室普通住宅商服用房寫(xiě)字樓別墅商品房成交套數(shù)（套）18763342

60、153186775成交面積（）21472.13673700.658385.3410022.623602.26767182.95城南區(qū) 2012 年 2 季度各物業(yè)銷(xiāo)售變動(dòng)情況成交面積車(chē)位/地下室普通住宅商服用房寫(xiě)字樓別墅商品房環(huán)比117.11%81.98%22.45%-49.52%-29.94%69.44%同比175.48%55.30%-9.10%-38.28%-62.08%44.33%西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012 年 2 季度，城南區(qū)商品房銷(xiāo)量為767182.95 平方米，環(huán)比上漲 69.44 %，同比上漲 44.33%。2 季度，城南區(qū)商品房呈量?jī)r(jià)齊揚(yáng)走勢(shì)，分析數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，