廣西東興工業(yè)園區(qū)地塊項(xiàng)目開發(fā)思路及營銷方案報(bào)告

1、謹(jǐn)呈：廣西東興金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司謹(jǐn)呈：廣西東興金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司presented to presented to ：td-jd1007001東興工業(yè)園區(qū)地塊開發(fā)思東興工業(yè)園區(qū)地塊開發(fā)思路及營銷方案路及營銷方案方案結(jié)構(gòu)方案結(jié)構(gòu)前言一、任務(wù)理解二、市場分析三、項(xiàng)目透視四、項(xiàng)目開發(fā)策略五、工程工期建議六、營銷策略建議七、合作意向八、天與地簡介前言前言 我機(jī)構(gòu)對受到東興市金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司邀請，參與東興工業(yè)園地塊的合作開發(fā)工作深感榮幸。 在我機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)初次現(xiàn)場勘察后，我們即派出專門工作組對東興的房地產(chǎn)市場進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)該市場現(xiàn)處于平穩(wěn)發(fā)展階段，多層均價在2400-2700元/之間 ，小

2、高層均價在2700-3000元/區(qū)間，高層均價3200元/左右，價格增長較為緩慢。定價模式已經(jīng)從成本加利潤進(jìn)階到價值定價階段。2010年是國家宏觀調(diào)控、重點(diǎn)打壓房地產(chǎn)市場的一年，本項(xiàng)目立地偏遠(yuǎn)，市場不穩(wěn)定因素等都注定了項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)會與風(fēng)險(xiǎn)并存。 我機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)運(yùn)營工作13年，有豐富的開發(fā)及地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，希望雙方能真誠合作，共創(chuàng)輝煌！一、任務(wù)理解一、任務(wù)理解 通過我們對東興地產(chǎn)市場的把握和認(rèn)識，以及對項(xiàng)目地塊的分析，結(jié)合與金鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司溝通的結(jié)果，我們認(rèn)為這次提案的任務(wù)在于：1.如何充分發(fā)揮項(xiàng)目地塊優(yōu)勢，提升項(xiàng)目形象。如何充分發(fā)揮項(xiàng)目地塊優(yōu)勢，提升項(xiàng)目形象。2.如何化解項(xiàng)目劣勢，提升項(xiàng)

3、目價值。如何化解項(xiàng)目劣勢，提升項(xiàng)目價值。3.如何把握市場動向，迎合市場消費(fèi)期望。如何把握市場動向，迎合市場消費(fèi)期望。4.如何通過市場差異化，回避競爭對手，贏得市場認(rèn)同。如何通過市場差異化，回避競爭對手，贏得市場認(rèn)同。5.兵貴神速，如何迅速搶占市場，縮短開發(fā)周期，迅速回籠資金。兵貴神速，如何迅速搶占市場，縮短開發(fā)周期，迅速回籠資金。任務(wù)理解任務(wù)理解二、市場分析二、市場分析 區(qū)域情況概述區(qū)域情況概述北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)中國經(jīng)濟(jì)增長第四級中國經(jīng)濟(jì)增長第四級胡錦濤總書記四次作出重要指示，要求廣西沿海發(fā)展應(yīng)形成新的一極。國務(wù)院總理溫家寶兩次到北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)考察，六次作出重要指示，要求把北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)

4、成為帶動西部大開發(fā)的新基地和重要國際區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作區(qū)，成為沿海重要的經(jīng)濟(jì)增長區(qū)域。2008年1月16日，國家批準(zhǔn)實(shí)施廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，把北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開發(fā)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略。北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)已成為中國未來發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)，將成為中國經(jīng)濟(jì)增長的第四級。東興東興北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)國門城市北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)國門城市東興東興廣西東興市位于我國大陸海岸線最西南端，東南瀕臨北部灣，西面與越南接壤，是廣西乃至中國通往越南以及東南亞最便捷的通道，也是中國與東盟唯一海陸相連的口岸城市,隸屬廣西防城港市。 東興是國家一類口岸，是國務(wù)院批準(zhǔn)的沿海開放城市。1992年，國務(wù)院特區(qū)辦批準(zhǔn)設(shè)立4.07平方公里的邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)，1996年

5、4月，國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立縣級東興市，轄東興、江平、馬路三個鎮(zhèn)。陸地邊境線長27.5公里，海岸線長50公里。總面積540.7平方公里，總?cè)丝?1萬人。北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)邊境貿(mào)易、旅游最北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)邊境貿(mào)易、旅游最“熱熱”城市城市 東興東興 據(jù)統(tǒng)計(jì)，東興每年出入境經(jīng)商、旅游人數(shù)達(dá)1200萬人次以上，成為我國出入境人員最多的陸地邊境口岸之一，從而推動了東興邊境貿(mào)易的快速發(fā)展。東興對外開放14年來，邊境貿(mào)易成交額突破105億，其中進(jìn)口成交額為49.5億元，出口成交額55.5億元，稅費(fèi)收入7億元（含關(guān)稅）。市內(nèi)有一般貿(mào)易經(jīng)營權(quán)企業(yè)8家，小額貿(mào)易經(jīng)營權(quán)60多家，城區(qū)注冊經(jīng)營商戶6500戶，有10000多邊民從事互市

6、貿(mào)易。 目前東興已投入5000萬元建成占地120畝具有“互市通道、互市貿(mào)易、互市商品收購、邊小過貨通道”功能的互市貿(mào)易區(qū)，拓寬了對外貿(mào)易渠道。采取企業(yè)運(yùn)作和省、地、縣級市政府主辦等方式，連續(xù)舉辦了9屆商品交易會。廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃明確了東興按中等城市規(guī)模規(guī)劃建設(shè)，依托邊境貿(mào)易、加工和旅游等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)城市發(fā)展。1、推進(jìn)陸海通道物流建設(shè)；2、擴(kuò)大和完善口岸基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；3、構(gòu)建商品大市場；4、培育現(xiàn)代商貿(mào)物流企業(yè)；5、打造商貿(mào)物流平臺；6、繼續(xù)發(fā)揮通道型貿(mào)易優(yōu)勢，加快工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。東興市城市發(fā)展主要向東拓展，加快建設(shè)羅浮新區(qū)。合理規(guī)劃，發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢特色，東興經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景無限東興市經(jīng)濟(jì)發(fā)展

7、規(guī)劃東興市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃東興市人口發(fā)展預(yù)測東興市人口發(fā)展預(yù)測l根據(jù)2000年第五次人口普查數(shù)據(jù)，東興全市人口11萬人；l2009年，東興全市人口發(fā)展到16萬；l在廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃中，2020年東興城市建成區(qū)人口發(fā)展到1820萬人，城市建設(shè)用地控制在20平方公里以內(nèi)；l東興除了常駐人口保持穩(wěn)定的增長外，從2008年國務(wù)院批準(zhǔn)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃以來，東興這一中國東盟商貿(mào)的橋頭堡備受投資者青睞，外來經(jīng)商人士源源不斷涌入東興這座國門城市。人口持續(xù)穩(wěn)定增長，為地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了廣闊空間1、東興市獨(dú)特的地理位置為經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展準(zhǔn)備了條件2、特色旅游資源的開發(fā)進(jìn)一步夯實(shí)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的基礎(chǔ)3、經(jīng)

8、濟(jì)的蓬勃發(fā)展帶動?xùn)|興房地產(chǎn)業(yè)的崛起4、人口的持續(xù)穩(wěn)定增長為房地產(chǎn)市場提供了消費(fèi)市場東興房地產(chǎn)投資發(fā)展環(huán)境廣受外界矚目東興房地產(chǎn)投資發(fā)展環(huán)境廣受外界矚目房地產(chǎn)業(yè)大崛起房地產(chǎn)業(yè)大崛起區(qū)域情況總結(jié)區(qū)域情況總結(jié)二、市場分析二、市場分析 大環(huán)境掃描大環(huán)境掃描2010年4月，史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺。新政實(shí)施至今，效果初現(xiàn)，全國各地房地產(chǎn)市場量價齊跌。幾家歡喜幾家愁，在新政面前也不乏一些逆市飄紅的樓盤，比如東興的幸福家園開盤當(dāng)天力售40套，山水豪庭價格依然堅(jiān)挺。新政對東興房地產(chǎn)市場影響幾何？東興在建或在售樓盤分布東興在建或在售樓盤分布 東盟大道為東興城市東擴(kuò)的主動脈，目前東興在售或在建樓盤主要集中于

9、此。本項(xiàng)目在這一動脈上也占據(jù)一席之地。 在舊城區(qū)，由于土地利用已基本飽和，零星分布著少量在建樓盤。匯川尚東區(qū)百業(yè)東興壹街區(qū)喜盈門幸福家園廣森嘉和苑金科華庭錦繡華庭匯錦灣東盟花園天鵝湖寶麗安豪苑安得國際城輝達(dá)山水豪庭中原新都新世界花園金源國際城溫州商城海名居?xùn)|方明珠國際公館本案 政策頻繁出臺，并沒有影響到東興新樓盤的工程進(jìn)度。2010年，東興新盤如雨后春筍，一座座拔地而起，數(shù)量多達(dá)20個（含本項(xiàng)目）。但根據(jù)市場表現(xiàn)可看出，產(chǎn)品供應(yīng)并沒有達(dá)到飽和過剩，一部分樓盤在售房源不多，如金科華庭稱目前只有1套可售房源。東興房地產(chǎn)市場潛力再現(xiàn)，憧憬無限！ 實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品到商品的蛻變，是商場生存的王道。在房地產(chǎn)市場

10、，房子賣出去才是真理。從銷售情況看，受新政影響，東興總體銷售業(yè)績確實(shí)有所下降，但剛性需求明顯，入場客戶對市場保持高度關(guān)注，時刻準(zhǔn)備出手。壓力與憧憬共存二、市場分析二、市場分析 東興房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀為了更好地說明東興當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，在產(chǎn)品后期規(guī)劃與營銷中有的放矢，本方案對東興在建或在售的19個新盤進(jìn)行調(diào)研分析。建筑風(fēng)格特點(diǎn)建筑風(fēng)格特點(diǎn)多元化風(fēng)格中以現(xiàn)代簡約為主?，F(xiàn)代簡約為主的多元化風(fēng)格在眾多樓盤中容易形成差異化，更能豐富和滿足當(dāng)?shù)乜腿旱闹脴I(yè)選擇。主要建筑風(fēng)格主要有如下兩種：u現(xiàn)代簡約（匯川上東區(qū)、匯錦灣）u異域風(fēng)情，如法式、歐式（廣森嘉和苑） 從產(chǎn)品風(fēng)格的趨勢化情況看： 多元化風(fēng)格多元化風(fēng)格異域風(fēng)

11、情異域風(fēng)情逐漸轉(zhuǎn)變逐漸轉(zhuǎn)變產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)u產(chǎn)品類型：小高層和高層住宅為主，多層住宅已淡出東興房地產(chǎn)市場；市場整體的商業(yè)體量較少，主要還是以項(xiàng)目輔助類型商業(yè)為主，專業(yè)的商業(yè)類產(chǎn)品稀缺。u主力熱銷戶型：以二房和三房為主；單套戶型建筑面積集中在80120m2。單位：m2價格特點(diǎn)價格特點(diǎn)多層均價：2400-2700元/。小高層均價：2700-3000元/。高層均價：約3200元/。商鋪一層均價：8000-11000元/。 東興整體房價漲幅較緩慢，2007年均價在2000-2300元/區(qū)間，到2009年的2500-2700元/區(qū)間，三年價格只漲了17%，平均每年6%。目前受國家政策影響，價格基本仍維持

12、在2009年底的水平。購房者支付能力分析購房者支付能力分析u付款方式：以銀行按揭為主，少量一次性付款。u可承受最高總價范圍：3040萬元。u可承受最高首付范圍：710萬元。u可承受最高月供范圍：14001700元?？蛻羧航Y(jié)構(gòu)客戶群結(jié)構(gòu)地源性客戶u在東興土生土長，并在東興工作的人士；u外地人在東興企事業(yè)單位上班的藍(lán)/白領(lǐng)階層特點(diǎn)：1、注重生活習(xí)慣，注重生活便利，有提升生活品質(zhì)的強(qiáng)烈愿望； 2、周邊單位上班一族，有可能團(tuán)購，以求獲得更高的優(yōu)惠、折扣等。區(qū)域外的生意人士：在東興有生意來往的人士特點(diǎn)：關(guān)注北部灣商業(yè)投資，為了便于生意來往因此置業(yè)；喜愛東興的居住氣 氛，對羅浮新區(qū)并不陌生。其他客戶：主要

13、指投資客特點(diǎn)：追求賺快錢，短線投資，炒房打陣地戰(zhàn)。以上三種購房群體中，前二種屬于剛性需求，購房欲望強(qiáng)烈；其他投資客由于受新政影響，出手開始猶豫，但其在東興房地產(chǎn)市場上的份額卻不容忽視。營銷方式樓盤以發(fā)展商自銷為主；如有代理多為區(qū)外代理商：新世界花園、輝達(dá)山水豪庭、喜盈門等均為區(qū)外代理商代理。銷售道具銷售物料基本完備。沙盤、戶型圖、樓書和dm宣傳單都齊備，如安得國際華城項(xiàng)目。處于自然銷售或尾盤期的項(xiàng)目則缺失dm宣傳單和樓書，只有戶型折頁，如新世界花園、廣森嘉和苑。銷售階段劃分一般分為蓄客期、開盤、自然銷售期、清貨期。營銷推廣分析營銷推廣分析蓄客期開盤自然銷售期清貨期35個月68個月24個月廣告媒

14、介運(yùn)用廣告媒介運(yùn)用在東興，房地產(chǎn)推廣媒介主要有：報(bào)刊：南國早報(bào)、防城港日報(bào)、住朋購友、廣告雜志網(wǎng)站：防城港市房產(chǎn)網(wǎng)、各種房產(chǎn)論壇其他媒介：報(bào)紙夾頁、短信、dm、戶外廣告牌主流媒介及特點(diǎn)：短信成本低，針對性強(qiáng)，效果顯著，到場咨詢的多為實(shí)在客戶。戶外廣告牌成本高，但是受眾面廣，戶外廣告有助于提升項(xiàng)目形象。東興房地產(chǎn)市場總結(jié)東興房地產(chǎn)市場總結(jié) 總體而言，東興房地產(chǎn)市場目前正處起步崛起階段，平穩(wěn)向前發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)具有隨大流的特點(diǎn)，個性獨(dú)特的樓盤屈指可數(shù)。 在東興剛性需求的推動下，東興新開發(fā)樓盤還將繼續(xù)增加，尤其是沿東盟大道羅浮新區(qū)。隨著樓盤開發(fā)數(shù)量的增多，東興房地產(chǎn)市場也將逐步走向成熟。 項(xiàng)目此時入

15、市，一方面趕上市場向上發(fā)展時期，另一方面有市場空白點(diǎn)可尋找，項(xiàng)目如能科學(xué)規(guī)劃，突出自己的產(chǎn)品特色，定能在市場上產(chǎn)生標(biāo)桿作用，推動?xùn)|興房地產(chǎn)市場走向成熟！三、項(xiàng)目透視三、項(xiàng)目透視 項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊分析地塊位置地塊位置項(xiàng)目位于東興市城北方向，地塊東面臨羅浮江，位于東盟大道通往欽州、防城路口，地段較為偏僻，周邊地產(chǎn)項(xiàng)目主要有匯川.上東區(qū)、幸福家園、百業(yè)東興壹街區(qū)、喜盈門、錦繡華庭等。項(xiàng)目所在位置地塊周邊地塊周邊東盟大道往欽州、防城方向東盟大道往東興城區(qū)方向地塊西面幸福家園地塊南面百業(yè)東興壹街區(qū)地塊屬性地塊屬性凈用地面積凈用地面積11001.9總用地面積總用地面積17493.06總建筑面積總建筑面

16、積61975.13其其中中住宅面積住宅面積39452.73cbd面積面積14120商鋪面積商鋪面積8402.4項(xiàng)目總用地面積17493.06平方米（26.24畝），凈用地面積11001.9平方米（16.503畝），地塊呈不規(guī)整的三角形，產(chǎn)品規(guī)劃有住宅、cbd、商鋪。地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)場工程進(jìn)展連接地塊與東盟大道的道路地塊中石塊較多緊鄰地塊的羅浮江u項(xiàng)目地塊雖然位于新開發(fā)城區(qū)，但是地理位置較偏，短時間內(nèi)不能聚集大規(guī)模的人氣。u本地塊形狀呈不規(guī)則三角形。較窄的地塊面緊鄰東盟大道。這對產(chǎn)品布局的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出一定高度和難度。u本項(xiàng)目地塊為半熟地，地塊呈坡地狀，靠近規(guī)劃路的一面水平略高于路面，場地需

17、平整；而臨江的一面地勢較低，幾乎與江面持平，需要加高地勢和修筑防洪堤，這可能會對項(xiàng)目基礎(chǔ)施工增加一定難度和成本。u項(xiàng)目地塊依山傍水，周邊綠化條件良好，空氣清新，適宜居住。地塊分析結(jié)論地塊分析結(jié)論三、項(xiàng)目透視三、項(xiàng)目透視 項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析n項(xiàng)目位于東興主干道東盟大道，無論出城與進(jìn)城均便捷，且項(xiàng)目位置明顯易于尋找和辨識。n項(xiàng)目對面紅木家具城所在小區(qū)已經(jīng)開發(fā)結(jié)束，居住氛圍已經(jīng)初步成形。n項(xiàng)目緊臨羅浮江，有一定的江景自然景觀優(yōu)勢。n項(xiàng)目周邊綠化較好，居住環(huán)境安靜。n目前生活配套不成熟，現(xiàn)階段交通路網(wǎng)皆在建設(shè)階段。n項(xiàng)目所在區(qū)域目前缺乏學(xué)校、幼兒園、菜市場、商場、醫(yī)院等生活基本配套設(shè)施。

18、n地塊價值還未充分挖掘，區(qū)域認(rèn)可度偏低。n地塊與東興舊城區(qū)中心距離便遠(yuǎn)。n項(xiàng)目地塊規(guī)模較小，園林景觀等小區(qū)配套的規(guī)劃空間有限。n競爭性樓盤方面，臨近東興舊城區(qū)中心的樓盤和項(xiàng)目周邊的樓盤將給項(xiàng)目帶來一定的沖擊。n項(xiàng)目規(guī)劃有一定數(shù)量的cbd寫字樓，但是項(xiàng)目周邊3到5年內(nèi)商務(wù)氛圍并不濃厚，寫字樓的規(guī)劃部利于項(xiàng)目銷售周期的掌控。n目前國家宏觀政策的調(diào)控雖然已接近尾聲，但仍對市場需求的拉動上造成一定阻礙，增加項(xiàng)目的推售難度。n項(xiàng)目依山傍水，目前東興缺少以江景為概念的樓盤，可以通過江景資源提升項(xiàng)目的差異化價值。優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢威脅威脅機(jī)會機(jī)會三、項(xiàng)目透視三、項(xiàng)目透視 項(xiàng)目競爭對手分析項(xiàng)目競爭對手分析競爭對

19、手分布競爭對手分布目前東興地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要集中在東盟大道兩側(cè)，這一區(qū)域內(nèi)在售的樓盤有15個。樓盤名稱樓盤名稱定位定位園林、景觀、休閑配套規(guī)劃園林、景觀、休閑配套規(guī)劃山水豪庭山水豪庭東興首席豪宅社區(qū)東興首席豪宅社區(qū)10000中心園林、中心園林、5000休閑綠化廣場，大型地下停車場、休閑綠化廣場，大型地下停車場、巴厘島泳池、幼兒園、球場、活動中心、商業(yè)街巴厘島泳池、幼兒園、球場、活動中心、商業(yè)街新世界花園新世界花園市府西市府西尊崇國際美宅尊崇國際美宅14萬花園小區(qū)，萬花園小區(qū)，10000假日主題中央公園。假日主題中央公園。中原新都中原新都尊榮領(lǐng)地，輝煌人生尊榮領(lǐng)地，輝煌人生10000中庭園林，現(xiàn)代、

20、簡約的后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格中庭園林，現(xiàn)代、簡約的后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格安得國際華城安得國際華城北部灣北部灣純水岸國際社區(qū)純水岸國際社區(qū)歐式園林，情景化的主題自然水景園林景觀；拉丁風(fēng)情建筑歐式園林，情景化的主題自然水景園林景觀；拉丁風(fēng)情建筑風(fēng)格，半圍合園落式布局風(fēng)格，半圍合園落式布局廣森廣森嘉和苑嘉和苑家和萬事興家和萬事興歐式建筑與現(xiàn)代風(fēng)格像結(jié)合，建筑簡潔舒適；歐式建筑與現(xiàn)代風(fēng)格像結(jié)合，建筑簡潔舒適；百業(yè)東興百業(yè)東興壹街區(qū)壹街區(qū)品牌建材大本營品牌建材大本營邊貿(mào)財(cái)富邊貿(mào)財(cái)富橋頭堡橋頭堡無無喜盈門喜盈門法式城邦，盛世豪門法式城邦，盛世豪門7000的中庭花園，的中庭花園，10000空中花園空中花園匯川匯川上

21、東區(qū)上東區(qū)坡地坡地/山水山水/都市貴族生活都市貴族生活羅浮商務(wù)核心區(qū)羅浮商務(wù)核心區(qū)+一線江景一線江景+私家花園私家花園匯景灣匯景灣大成之地，品質(zhì)人居大成之地，品質(zhì)人居中國現(xiàn)代風(fēng)水文化品質(zhì)社區(qū)；三大主題園區(qū)，四大功能性景中國現(xiàn)代風(fēng)水文化品質(zhì)社區(qū)；三大主題園區(qū)，四大功能性景觀；觀；51%的綠化率。的綠化率。幸福家園幸福家園我家住在幸福里我家住在幸福里中式院落空間，入戶花園中式院落空間，入戶花園代表性樓盤定位及特點(diǎn)代表性樓盤定位及特點(diǎn)其中與項(xiàng)目地塊臨近的樓盤有5個，為項(xiàng)目的直接競爭對手，分別為：幸福家園、匯川幸福家園、匯川.上東區(qū)、喜盈門上東區(qū)、喜盈門廣森廣森. 嘉和苑、百業(yè)東興壹街區(qū)嘉和苑、百業(yè)東

22、興壹街區(qū)直接競爭直接競爭對手對手直接競爭對手確認(rèn)直接競爭對手確認(rèn)直接競爭對手掃描直接競爭對手掃描開發(fā)商東興市匯川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目地址羅浮商務(wù)區(qū)建筑類型普通住宅，多層及小高層建筑面積約18.5萬可售套數(shù)約200套主力戶型兩房、三房項(xiàng)目定位語坡地/山水/都市貴族生活項(xiàng)目賣點(diǎn)商務(wù)核心區(qū)、一線江景、遠(yuǎn)眺海景、璀璨城市夜景、私家花園、低碳銷售情況1、目前在售多層樓梯房，二樓賣2800多元每平方米，三、四2900多元每平方米，預(yù)計(jì)12月底交房。2、開始預(yù)約商鋪，共三十多間臨街鋪，價格12000-1500元/，層高5.8米，開間4、5米左右。匯川匯川. .上東區(qū)上東區(qū)匯川匯川.上東區(qū)上東區(qū)主

23、要戶型主要戶型戶型間間朝南戶型間間朝南幸福家園幸福家園開發(fā)商廣西建強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目地址東興市東盟大道中段（市工商局旁）建筑類型普通住宅，12層小高層建筑面積約4萬可售套數(shù)352套主力戶型兩房、三房項(xiàng)目定位語我家住在幸福里項(xiàng)目賣點(diǎn)發(fā)現(xiàn)都市中的庭院生活，入戶花園銷售情況已于6月5日開盤，開盤銷售40套起步價/均價均價2600元/優(yōu)惠折扣一次性98，按揭99直接競爭對手掃描直接競爭對手掃描幸福家園主要戶型幸福家園主要戶型南北朝向南北朝向南北朝向南北朝向南北朝向南北朝向南北朝向南北朝向百業(yè)東興壹街區(qū)百業(yè)東興壹街區(qū)開發(fā)商廣西東興長和房地產(chǎn)（投資）開發(fā)有限公司 項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目地址廣西

24、東興市北侖大道533號建筑類型普通住宅，洋房6層，12層小高層建筑面積約14萬可售套數(shù)主力戶型兩房、三房項(xiàng)目定位語品牌建材大本營邊貿(mào)財(cái)富橋頭堡項(xiàng)目賣點(diǎn)生活商業(yè)娛樂配套一體化購物商場；大型地下停車場銷售情況二期開盤：（一次）2009年5月，（二次）2010年8月初，目前正處于二期商鋪正在招商，以紅木為主 。起步價/均價均價2800元/優(yōu)惠折扣一次性98，按揭99直接競爭對手掃描直接競爭對手掃描百業(yè)東興壹街區(qū)主要戶型百業(yè)東興壹街區(qū)主要戶型戶型多為南北朝向戶型多為南北朝向戶型多為南北朝向戶型多為南北朝向喜盈門喜盈門開發(fā)商東興鴻德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目地址東興東盟大道中段（新工商局對面）建筑

25、類型普通住宅，多層建筑面積約26萬可售套數(shù)1500戶主力戶型兩房、三房項(xiàng)目定位語法式城邦，盛世豪門項(xiàng)目賣點(diǎn)40000商業(yè)配套，7000的中庭花園，10000空中花園；法式城堡理念打造的建筑風(fēng)格銷售情況大約8月底開盤起步價/均價價格還沒有出直接競爭對手掃描直接競爭對手掃描喜盈門喜盈門主要戶型主要戶型南北朝向南北朝向南北朝向南北朝向南北朝向南北朝向南北朝向南北朝向廣森廣森. .嘉和苑嘉和苑開發(fā)商東興市廣森置業(yè)有限公司項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目地址東興市北侖大道交警大隊(duì)旁建筑類型普通住宅，小高層、高層住宅/商鋪建筑面積5萬可售套數(shù)388套主力戶型兩房、三房項(xiàng)目定位語家和萬事興項(xiàng)目賣點(diǎn)小區(qū)綠脈慣穿各個地方，幢與幢

26、之間的超大間距，200多個停車位讓有車族無憂銷售情況1、暫時沒有降價，6月份成交5臺左右，每個星期有5-6臺來訪客戶；2、電梯房起步價2810元/，均價3000元/，層差價50、100、150元/不等起步價/均價均價2810元/，均價3000元/，商鋪6000元/優(yōu)惠折扣一次性98折，按揭99折直接競爭對手掃描直接競爭對手掃描廣森廣森.嘉和苑嘉和苑主要戶型主要戶型南北朝向南北朝向南北朝向南北朝向南北朝向南北朝向南北朝向南北朝向u園林、花園為東興樓盤的主要項(xiàng)目配套，項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重。園林、花園為東興樓盤的主要項(xiàng)目配套，項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重。u東興地產(chǎn)市場缺少以江景為概念的項(xiàng)目定位。東興地產(chǎn)市場缺少以江景

27、為概念的項(xiàng)目定位。u主要競爭項(xiàng)目中戶型規(guī)劃中主力戶型以兩房、三房為主，大主要競爭項(xiàng)目中戶型規(guī)劃中主力戶型以兩房、三房為主，大多數(shù)戶型為南北朝向。多數(shù)戶型為南北朝向。u兩房、三房和南北朝向的戶型比較受東興置業(yè)者的青睞。兩房、三房和南北朝向的戶型比較受東興置業(yè)者的青睞。u一些項(xiàng)目已經(jīng)在采用飄窗或拓寬陽臺偷面積手法來增加贈送一些項(xiàng)目已經(jīng)在采用飄窗或拓寬陽臺偷面積手法來增加贈送面積，提高項(xiàng)目性價比，但是通過面積，提高項(xiàng)目性價比，但是通過“n+1”n+1”戶型增加贈送面戶型增加贈送面積的方式還比較少見。積的方式還比較少見。競爭對手分析結(jié)論競爭對手分析結(jié)論四、項(xiàng)目開發(fā)策略四、項(xiàng)目開發(fā)策略開發(fā)周期開發(fā)周期快

28、進(jìn)快出快進(jìn)快出項(xiàng)目開發(fā)周期控制在項(xiàng)目開發(fā)周期控制在2 2至至3 3年年前期規(guī)劃準(zhǔn)備一期穩(wěn)中求勝二期財(cái)富飆升 四、項(xiàng)目開發(fā)策略四、項(xiàng)目開發(fā)策略 規(guī)劃指導(dǎo)思想規(guī)劃指導(dǎo)思想 藍(lán)海戰(zhàn)略認(rèn)為，聚焦于紅海等于接受了商戰(zhàn)的限制性因素，即在有限的土地上求勝，卻否認(rèn)了商業(yè)世界開創(chuàng)新市場的可能。運(yùn)用藍(lán)海戰(zhàn)略，視線將超越競爭對手移向買方需求，跨越現(xiàn)有競爭邊界，將不同市場的買方價值元素篩選并重新排序，從給定結(jié)構(gòu)下的定位選擇向改變市場結(jié)構(gòu)本身轉(zhuǎn)變。 藍(lán)海戰(zhàn)略藍(lán)海戰(zhàn)略差異化策略差異化策略 “紅海”是競爭極端激烈的市場，但“藍(lán)?！币膊皇且粋€沒有競爭的領(lǐng)域，而是一個通過差異化手段得到的嶄新的市場領(lǐng)域，在這里，項(xiàng)目憑借其創(chuàng)新能

29、力獲得更快的增長和更高的利潤。藍(lán)海戰(zhàn)略精髓藍(lán)海戰(zhàn)略精髓差異化差異化 四、項(xiàng)目開發(fā)策略四、項(xiàng)目開發(fā)策略 市場競爭現(xiàn)狀市場競爭現(xiàn)狀東興市場競爭現(xiàn)狀東興市場競爭現(xiàn)狀p 自然資源優(yōu)勢類似，需求同質(zhì)化（市場上普遍以園林，配套為賣點(diǎn)）p消費(fèi)者選擇面小，消費(fèi)力流失（產(chǎn)品類型不多，集中在較大面積的二房、三房）p區(qū)域市場細(xì)分不夠，整體營銷水平不高。（各項(xiàng)目推廣特色少，難以吸引目標(biāo)客群）如何通過項(xiàng)目定位和產(chǎn)品差異化吸引目標(biāo)客群，成為競爭市場上的關(guān)鍵要素。 四、項(xiàng)目開發(fā)策略四、項(xiàng)目開發(fā)策略 定位差異化定位差異化通過項(xiàng)目定位差異化，樹立獨(dú)特的項(xiàng)目形象通過項(xiàng)目定位差異化，樹立獨(dú)特的項(xiàng)目形象通過市場分析和競爭對手分析可以

30、發(fā)現(xiàn)，東興地產(chǎn)項(xiàng)目的定位多圍繞“園林和花園”進(jìn)行概念提煉，缺少以江景為依托的項(xiàng)目概念定位，因此，在項(xiàng)目區(qū)位和體量等條件并無優(yōu)勢的情況下，我們建議項(xiàng)目定位充分發(fā)揮項(xiàng)目的江景優(yōu)勢，進(jìn)行概念提煉。項(xiàng)目定位：東興首席親水江景大宅項(xiàng)目定位：東興首席親水江景大宅主薦案名：金鼎主薦案名：金鼎水岸怡城水岸怡城定位語：怡悅生活定位語：怡悅生活 江景大宅江景大宅備選案名：陽光水岸、水怡華庭、芭堤水岸備選案名：陽光水岸、水怡華庭、芭堤水岸案名、定位語詮釋案名、定位語詮釋案名詮釋案名詮釋金鼎：凸顯開發(fā)商的品牌，強(qiáng)化開發(fā)商的標(biāo)識。水岸：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的位置，緊鄰羅浮江水岸，迎合置業(yè)者親水而居的意愿。怡城：怡悅生活之城，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)

31、目能帶給人愉悅、快樂、愜意的居住感受。定位語詮釋定位語詮釋怡悅生活：通過居住感受的概括，讓客戶對項(xiàng)目充滿期盼。江景：直接闡述項(xiàng)目的賣點(diǎn)一線江景，區(qū)別競爭對手。大宅：突出項(xiàng)目的大氣、檔次項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 四、項(xiàng)目開發(fā)策略四、項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品差異化產(chǎn)品差異化產(chǎn)品差異化前提產(chǎn)品差異化前提u因?yàn)闁|興地產(chǎn)市場目前對寫字樓的需求較小，項(xiàng)目地塊目前還處于東興城市東擴(kuò)的邊緣地帶，3至5年內(nèi)尚不能形成濃郁的商務(wù)氛圍，項(xiàng)目中寫字樓產(chǎn)品的規(guī)劃不利于項(xiàng)目推售的快進(jìn)快出，所以建議將項(xiàng)目中的寫字樓改為住宅。u考慮到東興市場南北朝向的戶型比較受置業(yè)者青睞，為迎合市場喜好，提高項(xiàng)目的市場認(rèn)可，建議將項(xiàng)目中不是南北朝向的戶型

32、改為南北朝向。u因?yàn)轫?xiàng)目的用地面積較小，所以建議項(xiàng)目的所有停車位都規(guī)劃為地下形式，地上面積騰出來做景觀配套，提升項(xiàng)目形象和價值。將紅框中的樓體調(diào)整為南北朝向?qū)⒓t框中的樓體調(diào)整為南北朝向地下停車場效果參考地下停車場效果參考 四、項(xiàng)目開發(fā)策略四、項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品差異化體現(xiàn)產(chǎn)品差異化體現(xiàn)n+1n+1戶型戶型提升產(chǎn)品性價比提升產(chǎn)品性價比陽 臺客 廳空中花園 餐 廳陽 臺客 廳空中花園 餐 廳廚 房a戶型修改建議戶型修改建議n+1戶型因?yàn)橘浰兔娣e比較多，業(yè)主可以根據(jù)需求將贈送的空間隔多一間房，性價比高。在東興目前n+1戶型比較少見，把原三房戶型改為2+1戶型，將使項(xiàng)目產(chǎn)品更受歡迎，如下圖（空中花園可隔

33、成一間房）另外充分考慮戶型的居住舒適度，客房或臥室不應(yīng)該放在住宅大門進(jìn)口處，建議按下圖兩種方案對戶型布局進(jìn)行調(diào)整。n+1n+1戶型參考圖戶型參考圖如果有可能，建議將如果有可能，建議將b或或c戶型也改成戶型也改成n+1戶型，提戶型，提高產(chǎn)品的性價比。高產(chǎn)品的性價比。戶型修改建議補(bǔ)充戶型修改建議補(bǔ)充根據(jù)中國人的居住習(xí)慣，方正對稱的戶型給人穩(wěn)重安全之感，基于這一點(diǎn)，建議將原b/c戶型之間的隔墻向右移至電梯與樓梯間的過道中間，將原c戶型設(shè)計(jì)成與b戶型對稱的戶型。 加高商鋪層高加高商鋪層高增加更多實(shí)用空間增加更多實(shí)用空間倉庫居住、辦公經(jīng)營因?yàn)轫?xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較冷清，商鋪需求較少，建議項(xiàng)目只規(guī)劃一層的商鋪

34、，商鋪層高在8米到10之間，客戶可以根據(jù)需求隔出兩層或三層，獲取更多實(shí)用空間。 四、項(xiàng)目開發(fā)策略四、項(xiàng)目開發(fā)策略 景觀、園林差異化景觀、園林差異化金鼎.水岸怡城怡悅生活 江景大宅圍繞項(xiàng)目定位，進(jìn)行差異化景觀、配套規(guī)劃一、開門迎江一、開門迎江棲水而居，水岸是人類文明的發(fā)源地；藏風(fēng)納水聚福，在中華民族的傳統(tǒng)中水一向是財(cái)氣和福氣的象征，建議項(xiàng)目在臨江的一面（上圖紅色色塊標(biāo)注處）開門迎江，并將大門打造成景觀大門，以提高項(xiàng)目的形象和附加值，另外一方面還可以為業(yè)主到江邊散步、休憩提供便捷。二、沿江布景二、沿江布景營造悠然、溫馨的沿江環(huán)境，提升人居氛圍，提升項(xiàng)目價值三、以水為主題進(jìn)行景觀布局三、以水為主題進(jìn)

35、行景觀布局為了切合項(xiàng)目東興首席親水江景大宅的項(xiàng)目定位，僅僅依靠項(xiàng)目所具有的自然優(yōu)勢江景是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需對項(xiàng)目的景觀配套進(jìn)行完善，以提升項(xiàng)目的價值。建議在項(xiàng)目樓體后側(cè)或架空層以水為主題進(jìn)行景觀布局。水景設(shè)計(jì)（一）水景設(shè)計(jì)（一）水景設(shè)計(jì)（二）水景設(shè)計(jì)（二）水景設(shè)計(jì)（架空層）水景設(shè)計(jì)（架空層）四、架空層康體設(shè)施配套四、架空層康體設(shè)施配套 五、工程工期建議五、工程工期建議1236457為盡量降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，并配合銷售，建議施工工期如下：第一階段：1#、2#、3#樓（項(xiàng)目圍墻等工地形象建設(shè)，河堤建設(shè)同時施工。）第二階段： 4#、5#樓（樣板房、沿江風(fēng)景區(qū)初步呈現(xiàn)效果，部分商鋪開始銷售，區(qū)內(nèi)水景開始建設(shè)。

36、）第三階段：6# 、 7#樓（高端品質(zhì)化小區(qū)初步定型，區(qū)內(nèi)配套逐步完善。）工程工期建議工程工期建議 六、營銷策略建議六、營銷策略建議定價策略定價策略低開高走、穩(wěn)中求升低開高走、穩(wěn)中求升 結(jié)合考慮當(dāng)前政策環(huán)境下的地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，建議采取低開高走、穩(wěn)中求升的定價策略。即項(xiàng)目在開盤之初售價以比勢力相當(dāng)?shù)臉潜P價格略低的價格入市，建議采取低于2900元/m2的均價開售。在項(xiàng)目銷售的中期及后期可以視銷售狀況對價格進(jìn)行提升。低開：位置相對要差的樓高走：一線江景樓、交通位置較好的樓1236457結(jié)合項(xiàng)目工程開工安排，推貨部署如下：第一階段：1#、2#、3#樓（低價入市，快速銷售回籠成本，樹立項(xiàng)目高品質(zhì)形象）

37、第二階段：4#、5#樓及部分商鋪（開始溢價，拉開與其他項(xiàng)目的形象差別。）第三階段： 6# 、 7#樓，剩余商鋪（拉伸整體均價，保證項(xiàng)目利潤產(chǎn)出。完善商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃分，強(qiáng)化投資概念，引導(dǎo)商業(yè)銷售。）推貨部署推貨部署推廣策略推廣策略“三字訣三字訣”：快！準(zhǔn)！狠?。嚎欤?zhǔn)！狠！營銷推廣階段劃分營銷推廣階段劃分根據(jù)市場運(yùn)作規(guī)律和項(xiàng)目的實(shí)際情況，項(xiàng)目營銷推廣可以分為五個階段： 預(yù)熱期預(yù)熱期熱銷期熱銷期持續(xù)熱銷期持續(xù)熱銷期第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段蓄客階段認(rèn)籌、現(xiàn)銷階段現(xiàn)銷階段清貨期清貨期開盤期開盤期第四階段第四階段第五階段第五階段第一次引爆第二次引爆第三次引爆營銷推廣執(zhí)行營銷推廣執(zhí)

38、行持續(xù)期清貨期媒體推廣密切配合、重要節(jié)假日公關(guān)、促銷活動媒體推廣密切配合、重要節(jié)假日公關(guān)、促銷活動u圍墻圍墻品牌形象傳播，銷售氛圍營造品牌形象傳播，銷售氛圍營造 費(fèi)用低，可操作性強(qiáng)，可根據(jù)需求隨時更換廣告內(nèi)容費(fèi)用低，可操作性強(qiáng)，可根據(jù)需求隨時更換廣告內(nèi)容udm/dm/報(bào)紙報(bào)紙/ /單張單張品牌信息，促銷信息品牌信息，促銷信息 時效性強(qiáng)，新聞性高，易傳遞信息細(xì)節(jié)，或形象轟動效應(yīng)時效性強(qiáng)，新聞性高，易傳遞信息細(xì)節(jié)，或形象轟動效應(yīng)u戶外戶外品牌識別品牌識別 時間長，形式多樣，流動性高且印象深刻，提示消費(fèi)信息時間長，形式多樣，流動性高且印象深刻，提示消費(fèi)信息u短信短信針對性強(qiáng)針對性強(qiáng) 時效性強(qiáng)，傳遞時

39、時信息，對客戶有針對性時效性強(qiáng)，傳遞時時信息，對客戶有針對性媒體組合策略媒體組合策略樣板房和水系景觀展示樣板房和水系景觀展示廣告表現(xiàn)效果參考廣告表現(xiàn)效果參考1 1廣告表現(xiàn)效果參考廣告表現(xiàn)效果參考2 2廣告表現(xiàn)效果參考廣告表現(xiàn)效果參考3 3 由于時間所限，本前期策劃方案仍不是最終的可執(zhí)行方案，在得到甲方認(rèn)可后，我司將繼續(xù)深化。相信憑借天與地公司十多年的專業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，豐富的地產(chǎn)開發(fā)資源、公共關(guān)系平臺、商務(wù)資訊平臺、以及在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢整合，希望能與金鼎房地產(chǎn)公司攜手合作，共創(chuàng)輝煌！天與地房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)2010年7月七、合作意向七、合作意向補(bǔ)充補(bǔ)充八、天與地簡介八、天與地簡介天與地之路mile

40、stone 歷程13 年發(fā)展歷程多間下屬機(jī)構(gòu)組成房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈為客戶提供全方位的專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)50 億累計(jì)策劃銷售總額(08年)廣州天與地廣告?zhèn)鞑ビ邢薰境闪?998since廣西世貿(mào)手機(jī)城投資成功2008廣州動漫星城榮獲年度最佳策劃案例大獎2005全案操作機(jī)場路萬方園項(xiàng)目，樹立地產(chǎn)資源整合模式1999廣州天與地置業(yè)有限公司成立2000新大廈售罄，首個國際公寓震驚廣州樓市2001天文苑、金泉山莊等案例逆市飄紅非典時期2003長沙黃興南路步行街完滿收官2006天與地房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)整合成功，產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)浇?jīng)營模式確立2004香港天與地投資有限公司成立2007精彩正在繼續(xù)。 。2010業(yè)務(wù)范圍覆蓋泛珠三角及

41、華南地區(qū)：包括廣州、佛山、東莞、肇慶、清遠(yuǎn)、中山、江門；廣西南寧、欽州、桂林、防城、東興；湖南長沙、郴州；湖北宜昌；海南海口等。worldunion service region 珠江三角洲區(qū)域figures 數(shù)字天與地 至2010年，天與地已參與國內(nèi)100100多個 地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展顧問； 策劃和銷售代理物業(yè)項(xiàng)目達(dá)4646個；實(shí)際銷售金額超過 5050億億元；figures 數(shù)字天與地天與地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫歷年累積 兩萬余件 土地和二手樓交易案例；1000多個 房地產(chǎn)一手項(xiàng)目資料；市場信息月更新速度 10萬條；integration 整合之戰(zhàn)這是一個訊息可信度迅速下降的時代；這是一個受眾更加細(xì)分的時代

42、；這是一個信息科技高節(jié)奏變幻的時代；時代在變，消費(fèi)者在變，市場在變，營銷方式也在變。唯有整合，才是市場取勝之道。專業(yè)整合，從來沒有變得象今天這樣重要。商戰(zhàn)，就是一場動態(tài)整合之戰(zhàn)！天與地主要致力于多方面資源的“整合”，參與房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資開發(fā)、策劃規(guī)劃、銷售代理、商業(yè)運(yùn)營、市場推廣等，提供市場實(shí)效的解決方案；全面提升客戶的產(chǎn)品力、銷售力、品牌力；從容實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品到商品的驚險(xiǎn)一跳，讓產(chǎn)品價值趨向最大化。結(jié)盟資源organization 組織架構(gòu) 香港天與地投資有限公司長期從事房地產(chǎn)投資開發(fā)、項(xiàng)目規(guī)劃、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營及項(xiàng)目營銷等領(lǐng)域。 先后在廣西開發(fā)高層單體住宅、花園住宅小區(qū)、商業(yè)廣場等物業(yè)，在全國各地

43、參股商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深度策劃銷售服務(wù)。經(jīng)歷12年的發(fā)展，天與地累計(jì)開發(fā)物業(yè)逾百萬平方米，累計(jì)投資、策劃銷售總額已超50億元，多間下屬機(jī)構(gòu)組成的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈為客戶提供全方位的專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)。廣州天與地置業(yè)有限公司廣州天與地置業(yè)有限公司廣州天與地廣告?zhèn)鞑ビ邢薰緩V州天與地廣告?zhèn)鞑ビ邢薰緩V州百順裝飾工程有限公司廣州百順裝飾工程有限公司廣東華企信息技術(shù)有限公司廣東華企信息技術(shù)有限公司廣西世貿(mào)手機(jī)城廣西世貿(mào)手機(jī)城廣州廣福隆房地產(chǎn)代理有限公司廣州廣福隆房地產(chǎn)代理有限公司廣西輝達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣西輝達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司香港天與地投資有限公司香港天與地投資有限公司下屬企業(yè)下屬企業(yè)參股企業(yè)參股企業(yè)地產(chǎn)結(jié)盟

44、服務(wù)共同體營銷顧問公司規(guī)劃設(shè)計(jì)公司園林設(shè)計(jì)公司開發(fā)商a.營銷顧問公司b.規(guī)劃設(shè)計(jì)公司e.裝飾設(shè)計(jì)公司c.園林設(shè)計(jì)公司d.廣告設(shè)計(jì)公司天與地?fù)碛斜姸嗤速Y源，聯(lián)結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，構(gòu)建具有強(qiáng)大影響力的地產(chǎn)同盟，達(dá)致共贏！廣告設(shè)計(jì)公司裝飾設(shè)計(jì)公司運(yùn)用專業(yè)的地產(chǎn)操作知識，聯(lián)合各地產(chǎn)機(jī)構(gòu)為發(fā)展商服務(wù)，在地產(chǎn)前期策劃與營銷執(zhí)行過程中起到主導(dǎo)作用根據(jù)項(xiàng)目定位，進(jìn)行規(guī)劃布局、園林風(fēng)格、建筑立面等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，從人文和技術(shù)的雙重標(biāo)準(zhǔn)來塑造完美社區(qū)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的園林環(huán)境規(guī)劃與設(shè)計(jì)建設(shè)，包括大型景觀設(shè)計(jì)，住宅社區(qū)和商業(yè)的園林規(guī)劃設(shè)計(jì)，精心呈現(xiàn)人文社區(qū)之唯美從營銷的角度對項(xiàng)目進(jìn)行視覺包裝，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況分

45、析提純出項(xiàng)目的核心優(yōu)勢，并在美術(shù)、文案上加以表現(xiàn)配合營銷要求，從裝飾、設(shè)計(jì)、施工、材料等方面提出專業(yè)意見，進(jìn)行銷售中心、示范單位、商業(yè)大樓等的裝潢設(shè)計(jì)abcde天與地服務(wù)體系service lines 服務(wù)體系 三、廣告執(zhí)行項(xiàng)目推廣策略媒介策略和計(jì)劃廣告創(chuàng)作廣告制作媒介購買及投放三大服務(wù)體系三大服務(wù)體系一、策劃顧問市場營銷調(diào)研項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目開發(fā)定位規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目投資評估全程營銷策略前期策劃結(jié)論二、營銷執(zhí)行代理營銷.商業(yè)類代理營銷.住宅類1.明確銷售目標(biāo)，制定針對性銷售策略2.嚴(yán)格挑選現(xiàn)場管理及銷售人員，開售前進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)及組織3.專案經(jīng)理指導(dǎo)銷售人員日常工作，定期培訓(xùn)及考核4.對銷售接待

46、進(jìn)行管理和監(jiān)控5.定期反饋銷售信息及市場反應(yīng)，適時調(diào)整銷售戰(zhàn)略6.提供完善的售后跟進(jìn)服務(wù)1.產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)和環(huán)境配套建議2.業(yè)態(tài)、業(yè)種選擇及組合3.主力商家和投資者組合進(jìn)駐分析及建議4.營銷、招商主題和推廣策略5.項(xiàng)目開發(fā)成本估算和投資效益分析6.銷售招商代理執(zhí)行及管理監(jiān)控7.項(xiàng)目旺場，持續(xù)升值的營運(yùn)及管理策略8.實(shí)操計(jì)劃工作建議一、策劃顧問一、策劃顧問市場營銷調(diào)研項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目開發(fā)定位規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目投資評估全程營銷策略策劃結(jié)論分析項(xiàng)目政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、市場環(huán)境等，從而為項(xiàng)目可行性分析奠定基礎(chǔ)。在市場調(diào)研基礎(chǔ)上分析評估項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、投資經(jīng)濟(jì)回報(bào)、市場前景預(yù)測、營銷操作難度等

47、，準(zhǔn)確呈現(xiàn)項(xiàng)目可行性。確立開發(fā)建設(shè)的目的、宗旨及指導(dǎo)思想，并確定項(xiàng)目規(guī)模、組成、功能、標(biāo)準(zhǔn)和布局、總投資及開發(fā)或建設(shè)周期。規(guī)劃項(xiàng)目的總體布局、建筑風(fēng)格、功能定位、園林景觀、戶型設(shè)計(jì)以及對設(shè)計(jì)成品進(jìn)行評定。以市場數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從開發(fā)成本，資金需求、銷售計(jì)劃、資金鏈構(gòu)建等方面做出投資評估。從營銷推廣高度，歸納項(xiàng)目定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、廣告等元素，制定最合理的市場營銷方案，并給出專業(yè)優(yōu)化建議。通過對前面各因素的分析，可以確定出一個清晰和明確的項(xiàng)目前期策劃方案，從而對開發(fā)項(xiàng)目做出決策。項(xiàng)目策劃是一個知識管理和創(chuàng)新增值的過程，通過項(xiàng)目策劃，可以對項(xiàng)目開發(fā)中各個方面進(jìn)行充分調(diào)查和研究，制定方案，為項(xiàng)目進(jìn)行過程中

48、的成功提供前提。制定銷售目標(biāo)計(jì)劃執(zhí)行銷售各項(xiàng)工作實(shí)現(xiàn)銷售回款建立銷售制度組建銷售團(tuán)隊(duì)二、銷售執(zhí)行二、銷售執(zhí)行三、廣告執(zhí)行三、廣告執(zhí)行廣告創(chuàng)作廣告制作媒介購買及投放媒介策略和計(jì)劃項(xiàng)目推廣策略service process 服務(wù)流程 前期策劃推廣策略服務(wù)完成廣告執(zhí)行營銷過程價格定位營銷計(jì)劃銷售合同評審團(tuán)隊(duì)建設(shè)及培訓(xùn)現(xiàn)場包裝、物料準(zhǔn)備營銷計(jì)劃銷售統(tǒng)計(jì)、小結(jié)廣告推廣計(jì)劃現(xiàn)場管理完成銷售任務(wù)營銷準(zhǔn)備營銷執(zhí)行物業(yè)交付投資決策市場定位規(guī)劃設(shè)計(jì)推廣策劃媒介計(jì)劃廣告創(chuàng)作廣告制作媒介投放物業(yè)管理建議評審交樓資料交樓入伙項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目開售產(chǎn)品定位形象定位客群定位市場機(jī)會分析投資風(fēng)險(xiǎn)評估可行性研究資源整合設(shè)計(jì)交底過程互

49、動撰寫媒介策略提出媒介計(jì)劃制定排期表及預(yù)算文案創(chuàng)作美術(shù)創(chuàng)作制作完稿詢價、定制作方完成制作成品制定購買計(jì)劃詢價、定媒介方完成購買及投放integrated service 綜合服務(wù) 土地拆遷補(bǔ)償評估 規(guī)劃的市場及經(jīng)濟(jì)評估 土地出讓策略 主題地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略顧問 城市進(jìn)入戰(zhàn)略及發(fā)展策略 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)及商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展前景預(yù)測 城市調(diào)研 產(chǎn)品定位 客戶定位 物業(yè)發(fā)展建議 營銷策略 形象宣傳及包裝方案 廣告推廣策略 價格方案 品牌戰(zhàn)略 項(xiàng)目開發(fā)融資咨詢 銷售執(zhí)行 組建銷售團(tuán)隊(duì) 建議銷售制度 制定銷售目標(biāo)計(jì)劃 執(zhí)行銷售各項(xiàng)工作 簽約及按揭咨詢服務(wù) 產(chǎn)權(quán)辦證 實(shí)現(xiàn)銷售回款開發(fā)階段天與地綜合服務(wù)

50、土地出讓城市規(guī)劃舊城改造物業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)營市場定位/主題確定開發(fā)決策施工啟動建筑施工市場營銷物業(yè)入伙 物業(yè)買賣租賃委托代理 代辦銀行按揭服務(wù) 個人房屋擔(dān)保服務(wù) 提供房地產(chǎn)信息 提供房地產(chǎn)法律法規(guī) 物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)及手續(xù) 代辦各項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)相 關(guān)手續(xù)評審內(nèi)容評審內(nèi)容/董事會總經(jīng)理/營銷總監(jiān)our guarantee 品質(zhì)控制銷售代表策劃部經(jīng)理策劃總監(jiān)項(xiàng)目經(jīng)理主策劃銷售代表策劃員策劃助理價格方案價格方案開盤策略開盤策略項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位形象定位及宣傳推廣策略形象定位及宣傳推廣策略成功案例case share 投資開發(fā)案例 輝達(dá).新天地輝達(dá).山水豪庭世貿(mào)手機(jī)城萬國廣場 輝達(dá)新天地住宅小區(qū)是廣西東興輝輝達(dá)新天地住

51、宅小區(qū)是廣西東興輝達(dá)房地產(chǎn)有限公司首次投資開發(fā)的住宅項(xiàng)達(dá)房地產(chǎn)有限公司首次投資開發(fā)的住宅項(xiàng)目，也是天與地置業(yè)首次參與廣西地區(qū)的目，也是天與地置業(yè)首次參與廣西地區(qū)的住宅投資開發(fā)項(xiàng)目。同時該項(xiàng)目亦是東興住宅投資開發(fā)項(xiàng)目。同時該項(xiàng)目亦是東興市首個商品房園林小區(qū)。市首個商品房園林小區(qū)。 該小區(qū)占地該小區(qū)占地27畝，總建筑面積為畝，總建筑面積為45000，由，由11棟多層景觀洋房組成；設(shè)棟多層景觀洋房組成；設(shè)有有6000的中心花園和大型停車場，是東的中心花園和大型停車場，是東興市首家采用智能化物業(yè)管理的住宅小區(qū)。興市首家采用智能化物業(yè)管理的住宅小區(qū)。 天與地負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的投資、開發(fā)及銷天與地負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的投

52、資、開發(fā)及銷售，于售，于2004年下半年正式公開發(fā)售，至年下半年正式公開發(fā)售，至2005年年12月全部售馨并正式交付使用。月全部售馨并正式交付使用。輝達(dá)輝達(dá)新天地新天地廣西首次住宅投資開發(fā)廣西首次住宅投資開發(fā) 山水豪庭是香港天與地投資有限公司與廣山水豪庭是香港天與地投資有限公司與廣西輝達(dá)房地產(chǎn)公司于西輝達(dá)房地產(chǎn)公司于2008年共同打造的新項(xiàng)目，年共同打造的新項(xiàng)目，一個融合了和諧居住文化、同時又體現(xiàn)了現(xiàn)代一個融合了和諧居住文化、同時又體現(xiàn)了現(xiàn)代都市健康生活模式的高檔住宅社區(qū)。該項(xiàng)目位都市健康生活模式的高檔住宅社區(qū)。該項(xiàng)目位于東興市高檔住宅區(qū)核心地段，占地面積為于東興市高檔住宅區(qū)核心地段，占地面積

53、為85畝，總建筑面積為畝，總建筑面積為22萬；由萬；由7棟棟6層多層洋房、層多層洋房、6棟棟17層、層、2棟棟21層、層、2棟棟27層及層及1棟棟33層的高層的高層建筑組成。層建筑組成。 該項(xiàng)目是東興市首創(chuàng)坡地式建筑，亦是東該項(xiàng)目是東興市首創(chuàng)坡地式建筑，亦是東興市首個東南亞風(fēng)情園林豪宅社區(qū)，采用先進(jìn)興市首個東南亞風(fēng)情園林豪宅社區(qū)，采用先進(jìn)的人車分流設(shè)計(jì)，區(qū)內(nèi)規(guī)劃有一條的人車分流設(shè)計(jì)，區(qū)內(nèi)規(guī)劃有一條300米長的米長的景觀大道、景觀大道、10000的中心花園、的中心花園、5000的休的休閑綠化廣場、巴厘島風(fēng)情園林泳池、商業(yè)街、閑綠化廣場、巴厘島風(fēng)情園林泳池、商業(yè)街、幼兒園、球場、康體活動中心等。幼

54、兒園、球場、康體活動中心等。山水豪庭山水豪庭東興首席生態(tài)豪宅社區(qū)東興首席生態(tài)豪宅社區(qū) 萬國廣場位于欽州灣大道黃金地段，項(xiàng)目萬國廣場位于欽州灣大道黃金地段，項(xiàng)目總投資約總投資約1億元人民幣，占地約億元人民幣，占地約3萬平方米，總?cè)f平方米，總建筑面積逾建筑面積逾6.5萬平方米，其中商業(yè)面積萬平方米，其中商業(yè)面積4萬多萬多平方米，定位于欽州首席體驗(yàn)之都。平方米，定位于欽州首席體驗(yàn)之都。 萬國廣場借鑒國內(nèi)外多個成功商業(yè)中心設(shè)計(jì)萬國廣場借鑒國內(nèi)外多個成功商業(yè)中心設(shè)計(jì)精髓，劇場式設(shè)計(jì)讓空間層層相連，精髓，劇場式設(shè)計(jì)讓空間層層相連，“金三角金三角”高效客流引導(dǎo)系統(tǒng)，提升商場循環(huán)消費(fèi)率，創(chuàng)高效客流引導(dǎo)系統(tǒng)，提

55、升商場循環(huán)消費(fèi)率，創(chuàng)造層層精彩、鋪鋪皆旺的營商效果，營商效應(yīng)造層層精彩、鋪鋪皆旺的營商效果，營商效應(yīng)萬眾矚目。萬眾矚目。 2004年年7月月13日是萬國廣場開盤的日子，天日是萬國廣場開盤的日子，天與地策劃一場聲勢浩大的煙花匯演在萬國廣場與地策劃一場聲勢浩大的煙花匯演在萬國廣場上空綻放，也是這一場煙花，讓萬國廣場的開上空綻放，也是這一場煙花，讓萬國廣場的開盤銷售節(jié)節(jié)攀高，盤銷售節(jié)節(jié)攀高，50%的銷售率，近的銷售率，近5000萬的萬的銷售額成就了欽州商場銷售史上的神話。萬國銷售額成就了欽州商場銷售史上的神話。萬國廣場的投資開發(fā)成功，奠定廣州天與地置業(yè)公廣場的投資開發(fā)成功，奠定廣州天與地置業(yè)公司在廣

56、西地區(qū)的發(fā)展宏圖。司在廣西地區(qū)的發(fā)展宏圖。萬國廣場萬國廣場 世貿(mào)手機(jī)城是廣州天與地置業(yè)聯(lián)同東興市輝達(dá)房地產(chǎn)有限公司于世貿(mào)手機(jī)城是廣州天與地置業(yè)聯(lián)同東興市輝達(dá)房地產(chǎn)有限公司于2007年投資開發(fā)的商用地產(chǎn)項(xiàng)目。世貿(mào)手機(jī)年投資開發(fā)的商用地產(chǎn)項(xiàng)目。世貿(mào)手機(jī)城位于輝達(dá)城位于輝達(dá).國際廣場的裙樓，商場規(guī)劃面積為國際廣場的裙樓，商場規(guī)劃面積為6800平方米，是中國西南最大的手機(jī)批發(fā)商城，是東興市目前配套平方米，是中國西南最大的手機(jī)批發(fā)商城，是東興市目前配套最完善、檔次最高的商城。最完善、檔次最高的商城。 世貿(mào)手機(jī)城于建成后的世貿(mào)手機(jī)城于建成后的2個月，在個月，在08年年7月月13日隆重試業(yè)。試業(yè)當(dāng)天，人流涌

57、動，盛況空前，近千名來自東興、日隆重試業(yè)。試業(yè)當(dāng)天，人流涌動，盛況空前，近千名來自東興、廣州、深圳、越南等地的商家齊聚一堂，搶購高潮不斷涌現(xiàn)。當(dāng)日手機(jī)銷量近千臺，創(chuàng)下東興手機(jī)市場銷售佳話。廣州、深圳、越南等地的商家齊聚一堂，搶購高潮不斷涌現(xiàn)。當(dāng)日手機(jī)銷量近千臺，創(chuàng)下東興手機(jī)市場銷售佳話。 天與地置業(yè)參與項(xiàng)目投資、開發(fā)、招商、運(yùn)營，從天與地置業(yè)參與項(xiàng)目投資、開發(fā)、招商、運(yùn)營，從08年年4月月-7月一直在廣州、深圳、南寧等地跨省招商，目前月一直在廣州、深圳、南寧等地跨省招商，目前商場內(nèi)商家商場內(nèi)商家80%以上是來自深圳、廣州的手機(jī)、配件實(shí)力批發(fā)商；以上是來自深圳、廣州的手機(jī)、配件實(shí)力批發(fā)商；20%

58、左右是來自南寧及東興本地的零售分銷商。左右是來自南寧及東興本地的零售分銷商。東興世貿(mào)手機(jī)城東興世貿(mào)手機(jī)城中國西南最大的手機(jī)批發(fā)商城中國西南最大的手機(jī)批發(fā)商城長沙黃興南路步行街中凱千燈湖創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)中鐵置業(yè)大廈case share 策劃顧問/策劃代理案例 南海保利水城南海南海千燈湖桂城發(fā)電廠改造項(xiàng)目：千燈湖桂城發(fā)電廠改造項(xiàng)目： 中凱創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園引領(lǐng)佛山動漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展中凱創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園引領(lǐng)佛山動漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展 南海區(qū)政府有意向把千燈湖桂城發(fā)南海區(qū)政府有意向把千燈湖桂城發(fā)電廠地塊交由中凱文化集團(tuán)發(fā)展，把項(xiàng)電廠地塊交由中凱文化集團(tuán)發(fā)展，把項(xiàng)目打造為南海動漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。天與目打造為南海動漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。天

59、與地以策劃顧問角色參與項(xiàng)目其中，為項(xiàng)地以策劃顧問角色參與項(xiàng)目其中，為項(xiàng)目的前期策劃定位、舊廠房規(guī)劃改造、目的前期策劃定位、舊廠房規(guī)劃改造、項(xiàng)目發(fā)展方向及模式等提供專業(yè)的策劃項(xiàng)目發(fā)展方向及模式等提供專業(yè)的策劃顧問意見。把項(xiàng)目發(fā)展為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、顧問意見。把項(xiàng)目發(fā)展為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、寫字樓、創(chuàng)意商務(wù)公寓、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)商業(yè)寫字樓、創(chuàng)意商務(wù)公寓、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)商業(yè)區(qū)等大型城市綜合體模式。區(qū)等大型城市綜合體模式。 天與地在合作過程中代表未參與過天與地在合作過程中代表未參與過房地產(chǎn)開發(fā)的甲方，參與南海區(qū)政府的房地產(chǎn)開發(fā)的甲方，參與南海區(qū)政府的專項(xiàng)會議，為項(xiàng)目向政府談判土地拍賣專項(xiàng)會議，為項(xiàng)目向政府談判土地拍賣出讓條件

60、以及爭取特殊稅項(xiàng)優(yōu)惠政策。出讓條件以及爭取特殊稅項(xiàng)優(yōu)惠政策。 南海南海保利水城：保利水城： 定義新廣佛商業(yè)地產(chǎn)新格局！定義新廣佛商業(yè)地產(chǎn)新格局！ 保利華南實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目保利水城保利華南實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目保利水城 保利水城，央企地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力第一名保利水城，央企地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力第一名保利地產(chǎn)首度進(jìn)駐佛山的城市地標(biāo)性項(xiàng)目。項(xiàng)保利地產(chǎn)首度進(jìn)駐佛山的城市地標(biāo)性項(xiàng)目。項(xiàng)目地處佛山桂城中軸線目地處佛山桂城中軸線千燈湖之上，是目前千燈湖之上，是目前國內(nèi)首推國內(nèi)首推“水城水城”概念的復(fù)合購物中心，將成為概念的復(fù)合購物中心，將成為影響佛山甚至華南板塊的商業(yè)旗艦。影響佛山甚至華南板塊的商業(yè)旗艦。 保利水城凈占地