秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 49頁

1、秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書天津聯(lián)合地產(chǎn)目錄一、秦皇島房地產(chǎn)市場調(diào)查市場、地塊及本案的開發(fā)機(jī)會(huì)2（一）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場綜合分析2（二）地塊swot分析13（三）市場調(diào)研綜合說明16二、項(xiàng)目市場定位基于市場判斷的開發(fā)方向18（一）市場定位18（二）客戶定位20（三）產(chǎn)品定位22三、本案總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議打造本項(xiàng)目卓爾不群的產(chǎn)品形態(tài)24（一）項(xiàng)目初步規(guī)劃和設(shè)想24（二）基于本案定位以及初步規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)補(bǔ)充27附件：聯(lián)合地產(chǎn)簡介45一、秦皇島房地產(chǎn)市場調(diào)查市場、地塊及本案的開發(fā)機(jī)會(huì)（一）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場綜合分析1 、項(xiàng)目特性分析物業(yè)名稱物業(yè)位置整體區(qū)位項(xiàng)目

2、體量項(xiàng)目檔次陽光海岸河濱路與文體路交匯處臨海區(qū)域6.11萬3個(gè)樓座兩棟精裝修商品房；一棟普通住宅渤?；始椅捏w路8號(hào)（秦皇島）臨海區(qū)域1棟31層高層4萬平米高檔住宅世紀(jì)海洋花園燕山大學(xué)對(duì)面臨海區(qū)域19萬平米，10棟19-33層的高層、以及2棟商業(yè)樓、2棟會(huì)所組成普通住宅金海灣·森林逸城河北大街西段濱海大道以北，山東堡立交橋以西臨海區(qū)域110萬林海休閑大盤在水一方北臨和平大街，東臨西港路，南臨濱河路、西臨大湯河海港城西區(qū)域130萬平米城西高品質(zhì)大盤和平花園和平大街以北，西港路以西海港城西區(qū)域27萬2000戶普通住宅樓盤文博城海陽路、西港路、港城大街形成的天然黃金三角地海港城西區(qū)域32萬平

3、米塔板結(jié)合的普通住宅樓盤華盾鳳凰城北環(huán)路與西港路交口海港城西區(qū)域5萬普通住宅樓盤廣順現(xiàn)代城海洋路與北環(huán)路交叉地帶海港城西區(qū)域177918平米，1728戶普通住宅樓盤金龍·中央勝境建設(shè)大街（人民廣場對(duì)面）海港中心區(qū)域44萬高品質(zhì)中心樓盤渤海明珠河北大街四道橋汽車站旁海港中心區(qū)域353547平米2520戶普通住宅樓盤天洋新城迎賓路城北火車站區(qū)域18.6萬普通住宅樓盤海港第一城東港路與燕山大街東段的黃金交匯處城東環(huán)城區(qū)域30萬20個(gè)樓座城西高品質(zhì)大盤綜合說明：¨ 本次調(diào)研主要跟蹤該區(qū)域有代表性的13個(gè)樓盤，涉及臨海區(qū)域4個(gè)、海港中心區(qū)域2個(gè)、海港城西區(qū)域5個(gè)、城北以及城東各1個(gè)，

4、涉及不同的板塊、產(chǎn)品形式及項(xiàng)目檔次；¨ 秦皇島房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域：海濱、中心區(qū)、城市周邊邊緣區(qū)域；¨ 開發(fā)體量：以上主要在售項(xiàng)目總建筑面積470萬平米，項(xiàng)目體量普遍較大，總體規(guī)模在30萬以上的項(xiàng)目6個(gè)，其中不乏100萬以上的大盤。¨ 上述項(xiàng)目以渤?；始?、中央勝境項(xiàng)目檔次最高，在水一方、海港第一城、金海灣·森林逸城為各具特色的大盤項(xiàng)目，而其他項(xiàng)目較為一般。2 、項(xiàng)目規(guī)劃及建筑風(fēng)格物業(yè)名稱規(guī)劃理念建筑形式外檐風(fēng)格園林設(shè)計(jì)陽光海岸以波浪建筑曲線配合美麗的海岸線動(dòng)感流暢；高層精裝、19層毛坯。高層19層、32層、33層現(xiàn)代簡約/世紀(jì)海洋花園提升樓層做大綠化

5、，綠化率55%,同時(shí)可以借用臨海景觀10棟19-33高層，2棟商業(yè)，2棟會(huì)所現(xiàn)代簡約確保戶戶觀海的遠(yuǎn)景；高綠化，借景造園，人文環(huán)境與自然和諧統(tǒng)一渤?；始乙粭澊竺娣e住宅，前后歐式園林、會(huì)所以及室外網(wǎng)球場33層高層歐式古典8300平米超大、永久生態(tài)綠地，綠化率高達(dá)69%；16米寬的中軸景觀大道，兩旁植不同風(fēng)情的花草，精美的雕塑點(diǎn)綴期間，景觀優(yōu)勢彰顯金海灣·森林逸城源于大海的精靈-海螺，整體規(guī)劃呈海螺型設(shè)計(jì)，不同形態(tài)的建筑組團(tuán)構(gòu)成了螺旋形的曲線，并將高檔別墅設(shè)計(jì)在螺旋之心。一期:6+1是43棟,二期:21層30棟,22層二棟,32層四棟三期:別墅。 現(xiàn)代簡約海岸風(fēng)情園林景觀在水一方社區(qū)人性

6、化、環(huán)境生態(tài)化、建筑國際化、設(shè)備節(jié)能化、管理規(guī)范化、安防智能化12、18、19、30、32層高層、別墅德國現(xiàn)代建筑風(fēng)格造型簡約、方正，色彩沉穩(wěn)協(xié)調(diào)將山的概念延伸演化為“臺(tái)地與坡地”的微地形，兩大人工湖貫穿社區(qū)南北，多條水系流動(dòng)于每棟樓前和平花園本項(xiàng)目依托15畝主題花園與中央廣場為主要中心景觀建立，戶戶南北通透，小區(qū)內(nèi)人車分流，空間規(guī)劃層次豐富15棟“6+1”多層、5棟11層小高層、純板式11棟18層高層組成；11躍12小高層5棟，商業(yè)寫字樓4棟現(xiàn)代風(fēng)格，淺色系15畝主題花園與中央廣場為主要中心景觀文博城加大樓間距塑造空間綠化7個(gè)32層住宅、1個(gè)26層綜合樓、4個(gè)商業(yè)辦公樓現(xiàn)代簡約精致、優(yōu)美、生

7、態(tài)的基調(diào)，以水位自然靈動(dòng)的要素。分為社區(qū)主景觀、樓間綠地、特殊景觀區(qū)域華盾鳳凰城基本排列7棟“6+1”多層 、2棟9層小高層、1棟18層高層現(xiàn)代風(fēng)格/廣順現(xiàn)代城建筑群體借景而不奪景，以巧妙的空間混搭形成各種流動(dòng)的活性空間13棟18層高層現(xiàn)代風(fēng)格引入小湯河水系（未定）金龍·中央勝境商務(wù)、商業(yè)、住宅、公寓、會(huì)所等綜合性小項(xiàng)目住宅11棟高層（住宅配備雙電梯）其中最高23層，最低10層；2棟商用樓和辦公樓；1棟酒店式服務(wù)公寓組成德國現(xiàn)代建筑風(fēng)格造型簡約、方正，色彩沉穩(wěn)協(xié)調(diào)項(xiàng)目內(nèi)部園林水系布局錯(cuò)落有致；超大面積社區(qū)花園渤海明珠中間130米樓間距，45畝大型社區(qū)園林10棟18-32層南北通透、框

8、架剪力墻結(jié)構(gòu)高層商住樓采用“通體”麻面、亞光高檔外墻磚面層45畝地園林，奇花、異草、名樹、怪石、小溪、疊水應(yīng)有盡有天洋新城/目前開發(fā)的3期是2棟高層：其中1棟為18層；1棟為12層小高層海港第一城復(fù)合社區(qū)，中軸景觀帶、全地下人車分流、高低錯(cuò)落12、18、28層電梯純板純德式簡約建筑，采用獨(dú)特的雙向建筑立面設(shè)計(jì)手法中西合璧，超萬平米水景主題，縱貫社區(qū)南北景觀主軸，東西走向樓間景觀帶自然寫意綜合說明：¨ 規(guī)劃水平較高，一些先進(jìn)的設(shè)計(jì)元素如全地下停車、人車分流、空間綠化、中水處理、會(huì)所配套等等，同時(shí)在小區(qū)功能分布上也加大對(duì)典型產(chǎn)品（如公寓等）、公建配套的比重等。¨ 在建筑形式上6

9、+1等多層產(chǎn)品形式逐漸退出市場，取而代之是小高層、高層住宅，且目前20層以上的高層住宅成為項(xiàng)目供給的主流，由于戶型的限制，出現(xiàn)大量的塔樓以及塔板結(jié)合的項(xiàng)目，對(duì)戶型設(shè)計(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響。¨ 在建筑立面風(fēng)格上以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主，強(qiáng)調(diào)簡單線條以及淺色系；渤海皇家項(xiàng)目采用現(xiàn)代與歐式風(fēng)格的結(jié)合，氣質(zhì)典雅品質(zhì)感較強(qiáng)；另外，在該區(qū)出現(xiàn)三個(gè)德式現(xiàn)代風(fēng)格的建筑，分別是在水一方、中央勝境以及海港第一城，建筑風(fēng)格也在逐漸過渡，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)感。¨ 在園林設(shè)計(jì)上有一定的特色，諸如中心大面積景觀、景觀軸線、廣場、園林小品等元素開始得到廣泛的應(yīng)用，都比較強(qiáng)調(diào)內(nèi)部環(huán)境的塑造。同時(shí)，臨海區(qū)域的項(xiàng)目也在規(guī)劃上借助海岸

10、景觀。3 、建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）物業(yè)名稱組合平面面積區(qū)間戶型特點(diǎn)建筑配套陽光海岸2梯3-4戶從72-250平米多種戶型選擇；主力戶型70-130平米，兩室70%；一室20%戶型方正，短進(jìn)深，向陽面寬，客廳開間較小兩棟樓精裝世紀(jì)海洋花園2梯6戶一室46.82-47.23/平方米、兩室92.26平米、三室107平米、躍層出現(xiàn)部分小面積躍層產(chǎn)品/金海灣·森林逸城2梯3戶、2梯4戶、2梯6戶60-170平米在售戶型2梯3戶、2梯4戶為主，方正實(shí)用/在水一方一梯2戶、3戶、4戶，二梯3戶、4戶60-135平米100平米以下

11、70%開闊的起居室，長進(jìn)深設(shè)計(jì)，突出窗、臺(tái)的設(shè)計(jì)太陽能、雨水收集、中水利用和平花園一梯2-4戶65-140平米多層、小高層、高層60-140平米共計(jì)27種戶型可以選擇，進(jìn)深長，面積大/文博城3梯12戶、2梯5戶40-110平米；160-240平米躍層塔樓。主力40-60一室、85-95兩室/華盾鳳凰城一梯三戶69-132平米三室面積出現(xiàn)112雙陽臥戶型/廣順現(xiàn)代城兩梯3-4戶56-130平米110平米緊湊三室，兩室陰廳較多/金龍·中央勝境高檔住宅后期小戶型公寓37平米到74平米的1居、72平米到116平米的2居、129到333平米的3居等等，主力戶型為80-130平米。以兩居、三居為

12、主，后期一棟樓小戶型公寓/天洋新城兩梯3-4戶70-130平米/渤海明珠2梯2、3、4、5、6戶40-300平米戶型多樣地?zé)岵膳８鄣谝怀?梯三戶、2梯四戶、2梯六戶43-133平米一居至三居/綜合說明：¨ 新開發(fā)的項(xiàng)目平面組合形態(tài)多集中在一梯四以上，由此出現(xiàn)部分陰面廳戶型、純陰面戶型，使得戶型的舒適度大大降低。同時(shí)，該種組合也使戶型的進(jìn)深加大、面寬減少（一般進(jìn)深在14米以上，在通風(fēng)、采光以及內(nèi)部功能布置上都有缺憾，出現(xiàn)諸多陰面廳、雙陰面室等戶型。¨ 面積區(qū)間集中在45-135平米，其中一室、兩室的比例明顯偏大，占到整體套數(shù)的8090%（其中部分項(xiàng)目的一室占到30%左右，部

13、分小戶型公寓一室比例更大）。一室集中在45-65平米；兩室集中在85-105平米，三室集中在110-135平米（其中110-120的比例較大）。上述戶型特點(diǎn)一方面是由于高層的產(chǎn)品形式、政策限制等客觀因素制約，另一方面也是由于當(dāng)?shù)叵M(fèi)潛力與消費(fèi)特點(diǎn)作用的。¨ 部分高端如渤?；始业却髴粜捅容^多（開發(fā)時(shí)期也較早），面積要較大，出現(xiàn)140-220平米的大戶型，部分產(chǎn)品也出現(xiàn)部分的大面積躍層，但該類產(chǎn)品的比重不大。¨ 建筑配套較為一般。4、項(xiàng)目綜合配套物業(yè)名稱會(huì)所及生活配套車位配比及停車系統(tǒng)周邊環(huán)境銷售賣點(diǎn)陽光海岸多功能會(huì)所包括咖啡吧、康體中心、商務(wù)中心等配套設(shè)施。1：0.7地上地下

14、周邊燕山大學(xué)、東北大學(xué)、太陽城商業(yè)中心、體育基地、奧體中心、洗浴場等餐飲、娛樂、健身、購物一應(yīng)俱全中央城市海景公寓世紀(jì)海洋花園2棟會(huì)所地上140，地下600多，1：0.3同上海景第一城金海灣·森林逸城及產(chǎn)權(quán)式公寓、商業(yè)、幼兒園、小學(xué)、會(huì)所為一體的大型濱海社區(qū)車位5770個(gè),地上4100個(gè),半地下1670個(gè)；車位能實(shí)現(xiàn)1：1南側(cè)緊臨百畝原生態(tài)森林，與大海的直線距離為600米，西南為世界四大觀鳥濕地之一北戴河觀鳥濕地，東臨2008年奧運(yùn)會(huì)分賽場，北靠河北大街，西外環(huán)路、濱海大道對(duì)項(xiàng)目呈合圍之勢，可便捷抵達(dá)市中心面朝大海，緊依萬畝森林；在水一方社區(qū)居民活動(dòng)中心，規(guī)劃了圖書閱覽室、素質(zhì)教育及

15、延續(xù)教育等設(shè)施，臺(tái)球、乒乓球、棋牌室、健身房等。社區(qū)幼兒園、國辦一流中、小學(xué)。風(fēng)格統(tǒng)一的商業(yè)街。地上、地下；1：0.5秦皇島舊城改造，依托湯和公園，湯和環(huán)繞項(xiàng)目東南半環(huán)項(xiàng)目位于湯河之濱；21世紀(jì)換代住宅-中水系統(tǒng)；雨水收集利用系統(tǒng)；太陽能建筑一體化；電氣設(shè)備節(jié)能技術(shù)；和平花園2980平米幼兒園1棟/市中心繁華商業(yè)區(qū)、火車站，購物出行方便快捷/文博城依托項(xiàng)目旁文化局文化廣場1：0.4臨近三條中心大道港城中心標(biāo)桿社區(qū)；華盾鳳凰城/小戶領(lǐng)袖 簡約生活廣順現(xiàn)代城下房比例1：3到1：2355個(gè)車位，1：0.3大型綜合市場；未來政府規(guī)劃公交站等價(jià)格優(yōu)勢；政府規(guī)劃中的新城區(qū)；金龍·中央勝境在文化路

16、臨街打造一條120米的勝境精品商街。在建設(shè)大街規(guī)劃有三層的金龍中央商街。商街設(shè)置了兩部垂直電梯，以此來貫穿地上三層商鋪和地下停車場，成為社區(qū)居民購物、休閑、娛樂、餐飲的首選之地。/市第一醫(yī)院就在項(xiàng)目左近，周邊生活配套十分完善，為居住營造了良好“宜居”氛圍。位置處于一流黃金地段天洋新城一座會(huì)所和超市/交通便捷，雖緊臨火車站、公路但小區(qū)內(nèi)部較為安靜，總體感覺較為舒適。周圍有多家賓館、酒店等，生活配套相對(duì)完善。/渤海明珠小區(qū)內(nèi)1-2層為商鋪地下2層停車場小于1：0.5地處市中心，南側(cè)距離只有1700米/海港第一城近2萬平米時(shí)尚商業(yè)步行街，幼兒園、小學(xué)、活動(dòng)站等文教配套硬件設(shè)施全部地下車位近1：1銀行

17、、郵局、超市、市場純德式簡約建筑，電梯純板；全社區(qū)人車分流；近2萬平米時(shí)尚商街；超萬平米水景主題園林；30萬平米同期開工、同期建設(shè)、同期交付綜合說明：¨ 海港中心區(qū)外部配套較高；臨海區(qū)域也擁有教育氛圍、奧體場館、商業(yè)中心等綜合配套，而其他項(xiàng)目的配套相對(duì)較差。¨ 各項(xiàng)目自身都比較重視內(nèi)部配套，包括休閑會(huì)所、康體中心、商業(yè)街、雙語幼兒園等配套也都有所表現(xiàn)。¨ 項(xiàng)目車位配比集中在1：0.3-1：1之間，除了少數(shù)項(xiàng)目如海港第一城能達(dá)到1：1之外（全部地下雙層車庫），其他項(xiàng)目集中在1：0.31：0.7之間。¨ 銷售賣點(diǎn)集中在地段、環(huán)境、內(nèi)外配套、價(jià)格等幾個(gè)方面。5

18、、項(xiàng)目價(jià)格及銷售情況物業(yè)名稱銷售價(jià)格開盤時(shí)間銷售量陽光海岸精裝均價(jià)6000，普通住宅51002006年10月80%世紀(jì)海洋花園均價(jià)4900元/平米2006年6月接近清盤金海灣·森林逸城一期6+1價(jià)格在3500元/平米-4200元/平米,均價(jià)4100元/平米.2006年8月一期多層售罄高層產(chǎn)品兩棟棟90%在水一方3600-4600；均價(jià)42002007年2月一期已開盤的90%以上和平花園均價(jià)40002006年9月接近清盤文博城住宅起價(jià)3780，每層15元遞增，最高4250，均價(jià)3850/華盾鳳凰城多層4050均價(jià)；高層3500-46002006年10月80%以上廣順現(xiàn)代城均價(jià)37002

19、006年一期50%以上金龍·中央勝境4000-4600；均價(jià)4200公寓產(chǎn)品45002006年9月普通住宅接近清盤渤海明珠均價(jià)46002006年9月尾盤天洋新城一期均價(jià)3900一期2006年下半年二期尚未開盤一期清盤海港第一城起價(jià)3080尚未開盤9個(gè)樓已團(tuán)購，其余11個(gè)樓對(duì)外售卡綜合說明：¨ 三重價(jià)格梯次：臨海區(qū)域較貴，集中在5000元/平米上下（金海岸項(xiàng)目大盤新開高層均價(jià)4100元/平米）；中心區(qū)域項(xiàng)目在4200-4500元/平米（中央勝境、渤海明珠為代表）；邊緣區(qū)域代表項(xiàng)目均價(jià)4000元/平米以下，維持在3700-3900元/平米。¨ 銷售狀況普遍較好，臨海區(qū)

20、域以及中心城區(qū)項(xiàng)目能保持在每月百余套，而邊緣區(qū)域也呈現(xiàn)出不錯(cuò)的銷售態(tài)勢。其中7個(gè)項(xiàng)目接近清盤約110萬平米，加上在售項(xiàng)目已消化量約50-60萬，則上述13個(gè)項(xiàng)目近1-2年內(nèi)消化量約160萬左右（多為去年開盤上市項(xiàng)目）。（二）地塊swot分析1、地塊狀況：   （1）位置: 基本位于海港區(qū)的西北部，處于102國道與京沈高速秦皇島西口交匯處，為秦皇島的北部門戶。項(xiàng)目北臨北環(huán)路、東臨海陽路、南臨現(xiàn)狀住宅小區(qū)、西臨規(guī)劃路以及公園與大湯河相望。位置圖：突出102國道與海陽路交口（2）面積：項(xiàng)目占地面積407畝。（3）地形：南偏西15度地塊，南側(cè)長、北側(cè)短呈梯形狀。（4）地貌

21、：農(nóng)民平房、工廠以及農(nóng)田。南側(cè)新建商品房西側(cè)規(guī)劃路（5）性質(zhì)：國有土地開發(fā)用地。2、 地塊本身的優(yōu)劣勢（1） 優(yōu)勢：地塊較為規(guī)整，便于建筑擺位；地塊臨近主要干道，內(nèi)外交通便于聯(lián)系（2） 劣勢：現(xiàn)狀建筑及農(nóng)田需要拆遷平整3、  地塊周圍景觀 （1） 北側(cè)為規(guī)劃教育用地，但現(xiàn)在基本為廠房商鋪；隔北環(huán)線相對(duì)的是工業(yè)區(qū)以及農(nóng)田；（2） 南側(cè)為新建多層住宅小區(qū)；西側(cè)為小湯河以及湯河公園，以及延伸的綠化帶；東側(cè)是海陽路，對(duì)面是待開發(fā)建設(shè)用地。（3） 人文環(huán)境目前較為匱乏4、 地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）地塊北側(cè)北環(huán)線有數(shù)條公共交通線；東西兩側(cè)各有海

22、陽路、規(guī)劃在建路與城市主干道港城大街相連，交通路網(wǎng)條件較好。5、 公共配套設(shè)施周邊公共設(shè)施配套較為匱乏，本案處于新的開發(fā)地塊之間。6、地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢分析（swot坐標(biāo)圖、綜合分析）¨ 優(yōu)勢：地塊形式較為規(guī)整；交通路網(wǎng)配套基本齊備；有一定的景觀資源依托；¨ 劣勢：區(qū)位存在較大缺陷；生活氛圍、公共配套等尚不具備；¨ 機(jī)會(huì)點(diǎn)：本區(qū)域大規(guī)模的市政、商品房開發(fā)建設(shè)。包括教育配套、大規(guī)模生活社區(qū)建設(shè)等，未來三到五年內(nèi)周邊新建社區(qū)規(guī)模達(dá)到150-200萬平米，能有效地扭轉(zhuǎn)目前的區(qū)域地位。¨ 威脅點(diǎn)：周邊擁有價(jià)格優(yōu)勢新開發(fā)地塊陸續(xù)上市，價(jià)格相對(duì)較低。- 1- 48

23、 -類比項(xiàng)地段配套價(jià)格規(guī)模規(guī)劃水平建筑形式外檐風(fēng)格園林設(shè)計(jì)戶型建筑配套會(huì)所及生活配套車位配比營銷推廣物業(yè)管理當(dāng)?shù)刂髁鳜F(xiàn)狀臨海、中心區(qū)、邊緣依次排列與地段依存度較高，但也受到建筑品質(zhì)、內(nèi)部配套等方面影響以中等以上樓盤為主一般，但也出現(xiàn)部分亮點(diǎn)高層住宅，一梯四戶以上現(xiàn)代簡約為主35-55%，對(duì)環(huán)境設(shè)計(jì)較為看重戶型設(shè)計(jì)遷就面積，舒適性普遍較差配套標(biāo)準(zhǔn)一般項(xiàng)目配套主要以商業(yè)為主，部分配有會(huì)所1：0.5-1:0.8報(bào)紙、路牌等傳統(tǒng)媒介對(duì)物業(yè)管理關(guān)注度較低當(dāng)?shù)刈罡咚脚R海地段臨海地段130萬大盤建筑組合、風(fēng)格、配套等都有不錯(cuò)元素金海灣復(fù)合式建筑，中央勝境組合中央勝境、渤?；始也澈；始?、在水一方在水一方，中

24、央勝境在水一方職能、環(huán)保配套中央勝境會(huì)所、雙語幼兒園等海濱第一城1：1，全地下渤?；始冶景竷r(jià)值提升空間城北地段的開發(fā)潛力關(guān)聯(lián)因素：區(qū)域配套、環(huán)境、戶型、綜合品質(zhì)等50余萬平米賦予項(xiàng)目新的理念本案18、11層打造高端立面風(fēng)格高品質(zhì)的貴族化園林充分利用建筑形式，打造高舒適度主流面積戶型引入局部領(lǐng)先的配套元素豐富內(nèi)部配套，彌補(bǔ)區(qū)位缺陷地下車位，做到1：0.6之上示范中心等等提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)（三）市場調(diào)研綜合說明 1、項(xiàng)目價(jià)值分析及價(jià)值提升要素2、項(xiàng)目價(jià)值提升水平定性分析價(jià)值元素：不可變因素位置、交通、周邊配套、周邊環(huán)境、樓盤規(guī)模 可變因素規(guī)劃、建筑、戶型、園林、營銷、物業(yè)管理等鑒于本案在不可變因素上

25、存在很多缺憾，我們?cè)诔浞滞诰騾^(qū)域價(jià)值的基礎(chǔ)上，在可變價(jià)值元素上提高項(xiàng)目品質(zhì)，以實(shí)現(xiàn)較高投資回報(bào)因素位置價(jià)格交通配套周邊環(huán)境樓盤規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃建筑風(fēng)格戶型內(nèi)部環(huán)境營銷推廣物業(yè)管理合計(jì)權(quán)重0.1045586 0.0960564 0.0993126 0.0935239 0.0902677 0.0660275 0.0676556 0.0658466 0.0681983 0.0870116 0.0721780 0.0893632 1廣順現(xiàn)代城2.5422232232332.54華盾鳳凰城3423322232332.71文博城33.523332222.5332.70中央勝境5345434433333.72在

26、水一方43.533.53.543333333.31本案分值34.52333555453.53.724按照上述項(xiàng)目商品房住宅價(jià)值分析法,本案實(shí)現(xiàn)4500元/平米以上的投資回報(bào)需要在方方面面提升項(xiàng)目綜合品質(zhì)，尤其是在可以提升的價(jià)值元素上。二、項(xiàng)目市場定位基于市場判斷的開發(fā)方向（一）市場定位秦皇島北部門戶秦皇島首屈一指的尊崇生活區(qū)¨ 借助本案臨近的交通網(wǎng)絡(luò)，打造秦皇島市區(qū)域標(biāo)桿，從而與周邊競爭項(xiàng)目建立差異，并且樹立起項(xiàng)目獨(dú)一無二的區(qū)域認(rèn)知。¨ 本案在地段上屬于正在上升的邊緣城區(qū)，在價(jià)格上屬于秦皇島市的次高端，在品質(zhì)上打造秦皇島市的絕對(duì)高端， 并在推廣上予以充分表現(xiàn)，從而建立起地段

27、價(jià)格品質(zhì)推廣上的有效關(guān)系，進(jìn)而取得市場認(rèn)可。¨ 從建筑立面、建筑屋頂、精神堡壘等方面塑造門戶概念。門戶實(shí)現(xiàn)條件區(qū)位條件華南門戶星河灣項(xiàng)目精神堡壘（二）客戶定位以港城區(qū)及及其周邊城區(qū)為主、廣泛分布的客戶群體來源以中間階層為主，涵蓋休閑改善型客戶以及康居型客戶的客戶群體特征1、本案主力購買群體海港區(qū)及周邊城區(qū)的購買力量：當(dāng)?shù)刂懈叨耸召M(fèi)群體（企業(yè)主，企業(yè)中高級(jí)管理人員，行政事業(yè)單位的官員等）、當(dāng)?shù)氐闹械仁杖腚A層（白領(lǐng)、個(gè)體戶等）。該部分的消費(fèi)力量是本案尤其是先期的主要消費(fèi)力量。北京、天津、唐山等周邊城鎮(zhèn)的購買力量：秦皇島臨海區(qū)域的項(xiàng)目50%以上的項(xiàng)目消費(fèi)力量來自周邊其他城市，主要以休閑度假

28、以及投資為主，但項(xiàng)目距離休閑資源越遠(yuǎn)，對(duì)區(qū)外人口的吸引力越弱。但是，盡管本案位于城市北部，距離海濱較遠(yuǎn)，但秦皇島外來人口較多，占到城市人口的三分之一，且本案處于秦皇島北部門戶，能有效的吸引本區(qū)域既有的外來人口以及休閑投資客群，因此，周邊城鎮(zhèn)的購買力量也是本案重點(diǎn)考慮的對(duì)象。2、住房購買階層劃分階層分析整個(gè)項(xiàng)目的客戶群定位必然是多層次的。以下為基本的客戶階層分析：隱性頂層財(cái)富頂層上層（穩(wěn)定資產(chǎn)層）中上層（新資產(chǎn)層）中產(chǎn)穩(wěn)定層中產(chǎn)初層小資階層市民階層底層 該區(qū)間是本案的主力消費(fèi)人群之一。這類人群的年齡多在三十歲至四十五歲之間，家庭收入水平保持在3000元/月以上,有一定的積蓄，是目前商品房消費(fèi)的主

29、要力量3、 本案周邊潛在消費(fèi)群體的顯著特點(diǎn)¨ 價(jià)值導(dǎo)向當(dāng)?shù)叵M(fèi)這經(jīng)過市場的培育，以形成對(duì)商品房的逐漸認(rèn)識(shí)。關(guān)注度較高的為總房款、地段、配套以及環(huán)境等，且目前市場上存在大量的產(chǎn)品供給，可選余地較大。因此要樹立價(jià)值導(dǎo)向的開發(fā)思路，以吸引目標(biāo)消費(fèi)群的關(guān)注。¨ 休閑導(dǎo)向針對(duì)區(qū)外的客戶，最秦皇島最為認(rèn)可的還是休閑度假，這也是諸多項(xiàng)目待對(duì)打的一個(gè)名片。依托與區(qū)域休閑大環(huán)境，營造本案的休閑類產(chǎn)品元素，也是本案開發(fā)的重點(diǎn)之一。（三）產(chǎn)品定位渤海灣新古典主義的歐洲城秦皇島高貴典雅的皇家建筑群落1、新古典主義建筑決定樓盤優(yōu)劣的因素包括地段、價(jià)格、戶型、建筑外觀形象等。其中地段、價(jià)格、戶型均可以

30、做理性的分析和對(duì)比，唯有建筑外觀形象是感性的，無法進(jìn)行量化分析對(duì)比，然而這又是最能體現(xiàn)樓盤個(gè)性的因素。在林林總總的風(fēng)格流派中，古典風(fēng)格在文化品位、視覺沖擊力和價(jià)值感等方面均有其自身獨(dú)特的優(yōu)勢，能充分滿足大眾消費(fèi)層的需求和口味。同時(shí)，古典風(fēng)格具有豐富的文化背景和深厚的文化基礎(chǔ)、具有強(qiáng)烈的視覺沖擊力、更容易體現(xiàn)樓盤的價(jià)值感。而古典風(fēng)格的建筑有復(fù)雜的線條、豐富的細(xì)部、通常采用石材飾面，并配以雕塑、壁畫等藝術(shù)處理，更容易給人以物有所值的感覺。放在秦皇島的房地產(chǎn)開發(fā)背景下，目前的建筑風(fēng)格較為單一，較多的是一種現(xiàn)代簡約的分格。該區(qū)域的高端樓盤渤?；始遥ㄒ粭潣牵┎捎眯鹿诺涞慕ㄖL(fēng)格，樹立起獨(dú)特的高端形象，這

31、也說明該地對(duì)新的建筑風(fēng)格接受度也較強(qiáng)。2、尊崇生活區(qū)的建筑藝術(shù)表現(xiàn) 從園林、配套、雕塑等方面增加尊崇的項(xiàng)目語匯，體現(xiàn)本案精英貴族化的建筑語言。當(dāng)?shù)夭糠猪?xiàng)目24層：2棟18層：18棟棟11層：4棟會(huì)所及售樓處景觀軸線三、本案總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議打造本項(xiàng)目卓爾不群的產(chǎn)品形態(tài)（一）項(xiàng)目初步規(guī)劃和設(shè)想¨ 建筑擺位及功能分區(qū)¨ 停車及交通組織主入口次入口地下停車區(qū)¨ 景觀分析圖：景觀軸線樓間水景綠化節(jié)點(diǎn)景觀項(xiàng)目初步規(guī)劃及設(shè)想分析¨ 整體功能分布清晰明確，動(dòng)線合理；¨ 項(xiàng)目空間組合較為豐富，且建筑形式與景觀資源、地塊優(yōu)勢有機(jī)結(jié)合，11層、18層以及24層分別賦

32、予不同的環(huán)境，便于設(shè)計(jì)不同層次的產(chǎn)品組合；¨ 社區(qū)擁有公共開放空間，中心會(huì)所與廣場有機(jī)結(jié)合，形成社區(qū)活動(dòng)中心。同時(shí)，在項(xiàng)目銷售階段作為銷售中心起到情景示范的作用。¨ 樓體擺位利用地塊特點(diǎn)，加大部分樓座的間距，釋放部分公共活動(dòng)及綠化共享空間。¨ 地下停車系統(tǒng)，地面人車分流（二）基于本案定位以及初步規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)補(bǔ)充1、立體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念：秦皇島有天有地的別墅級(jí)社區(qū)¨ 對(duì)比競爭項(xiàng)目，本案初步規(guī)劃方案的最大特色在于建筑類型：以18層、11層為主，該種設(shè)計(jì)有效的增加社區(qū)的空間效果，減少高層帶來的壓抑感。在現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，我們建議增加如下幾種規(guī)劃設(shè)計(jì)元素：

33、68; 立體空間布局：對(duì)部分樓層實(shí)行首層架空，擴(kuò)大項(xiàng)目的視覺范圍，并通過豐富的設(shè)計(jì)元素增加視覺效果。¨ 11層樓層提升：鑒于該位置樓座主要位于中心景觀兩側(cè)，我們可以考慮增加樓層，調(diào)整到16-18層（間距允許的情況下），一是提升優(yōu)勢產(chǎn)品的比例，二是首層架空層損失的面積在此得到彌補(bǔ)。立體規(guī)劃設(shè)計(jì)示意：會(huì)所及售樓處中間樓座首層架空24層不變11層調(diào)整架空層處理示意：2、建筑風(fēng)格：新古典式建筑風(fēng)格¨ 秦皇島市目前的建筑風(fēng)格（圖例）目前的建筑風(fēng)格較為單一，較多的是一種現(xiàn)代簡約的分格。該區(qū)域的高端樓盤渤?；始遥▋H一棟樓）采用新古典的建筑風(fēng)格，樹立起獨(dú)特的高端形象，這也說明該地對(duì)新的建筑

34、風(fēng)格接受度也較強(qiáng)。當(dāng)?shù)匦鹿诺錃W式建筑：渤海皇家（豪宅項(xiàng)目）¨ 新古典主義建筑風(fēng)格實(shí)施四大特征：文化背景深厚、視覺沖擊力強(qiáng)、價(jià)值感較強(qiáng)、能經(jīng)歷時(shí)間的考驗(yàn)典雅大氣符號(hào)性較強(qiáng)豐富的表現(xiàn)形式 三段式經(jīng)典結(jié)構(gòu)平坡屋頂風(fēng)格多樣3、園林設(shè)計(jì)：法式古典皇家園林設(shè)計(jì)元素水映凡爾賽對(duì)稱式、放射型、廣場節(jié)點(diǎn)、水映凡爾賽水映凡爾賽園林主題：古典式水景雕塑嚴(yán)謹(jǐn)對(duì)稱式布局古典花紋鋪裝古典式園林構(gòu)圖園的中軸線貫穿小區(qū)中軸線，中軸的重要節(jié)點(diǎn)為主題放射型廣場，兩側(cè)是星羅棋布的花壇、噴泉、池沼、雕像。園周不設(shè)圍墻，使園內(nèi)綠化與園外的田野連成一片，而園內(nèi)一系列對(duì)景安排都與中軸線嚴(yán)格對(duì)稱。整個(gè)園林貫穿凡爾賽景觀設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)，創(chuàng)

35、造微縮版凡爾賽皇家園林。4、公建與配套系統(tǒng)彌補(bǔ)區(qū)域配套不足的綜合體系（面積、規(guī)范）¨ 高層次初級(jí)教育：雙語幼兒園；¨ 4000平米會(huì)所（含泳池50*25）；室內(nèi)游泳館1250平米；休閑廳秦皇島市物業(yè)管理實(shí)施辦法規(guī)定：建設(shè)單位在住宅物業(yè)移交時(shí)必須按開發(fā)建設(shè)房屋總建筑面積的0.5%的比例無償提供配套的物業(yè)管理辦公用房，本案物業(yè)管理用房2500平米。¨ 室外網(wǎng)球場¨ 項(xiàng)目配套商業(yè)；室外空間戲水區(qū)休閑區(qū)水吧室外戲水區(qū)室內(nèi)游泳池5、 主力戶型選擇及戶型配比建筑平面：本案由于11、18層的建筑形式，可以采用一梯兩戶、一梯三戶的平面組合；24層可以考慮兩梯四戶、兩梯六

36、戶的組合，豐富產(chǎn)品供給層次。¨ 主力戶型選擇：組合：2+1+2（兩室、一室、兩室組合）：套內(nèi)建筑面積控制在90平米以內(nèi)。見下圖：b反：96平米a中間一室：69平米b兩室：91平米組合：2+2組合（兩室+兩室組合）公攤只有20-22%。出房率高是因?yàn)楫a(chǎn)品設(shè)計(jì)既符合高層建筑規(guī)范要求，又充分考慮控制公攤部分的面積。用一部消防梯代替客梯，做到1梯2-3戶，既滿足客戶的使用要求又符合建筑規(guī)范要求。c及c反戶型：93平米組合：3+3組合（小三室+標(biāo)準(zhǔn)三室組合）114平的經(jīng)濟(jì)型小三室，保證了客廳以及主臥室和一個(gè)多功能間都在陽面，其他項(xiàng)目同等面積只是設(shè)計(jì)成為兩室。在保證居住舒適度的前提下設(shè)計(jì)成小三室

37、，同樣的面積和房款，多出了一個(gè)房間。d戶型：114平米e戶型：135平米組合：（一室+一室+一室+一室）面向首次置業(yè)者與投資客戶設(shè)計(jì)的小戶型。主要位于本案兩棟24層高層內(nèi)，全部是兩梯四戶結(jié)構(gòu)。與市場上其他同等面積多為兩梯六戶以及小戶型公寓產(chǎn)品相比，該組合優(yōu)勢明顯。¨ 戶型組合分布小戶型集中區(qū)大戶型集中區(qū)戶型組合(戶型組合具體應(yīng)用到各個(gè)樓棟中)北一列1#2#3#4#5#6#7#組合/北二列89#10#/11#/12#組合北三列1314#15#16#17#組合北四列1819#20#21#22#23#24#/戶型配比（戶均面積88平米，按照11層調(diào)整到18層計(jì)算）戶型一室兩室三室合計(jì)面積6

38、5-7090-96114135（可以適當(dāng)考慮大面積樓王等）套數(shù)112219081801803390套數(shù)比例33.1%56.3%5.3%5.3%1面積77418 177444 2052024300299682面積比例25.8%59.2%6.8%8.1%1商業(yè)：臨海陽路約250米，按照進(jìn)深16米計(jì)算，三層合計(jì)1.2萬；南側(cè)約260米，按照進(jìn)深16米計(jì)算，兩層合計(jì)約8千余平米。6、建筑配套建議（1）中水系統(tǒng)¨ 建筑中水（reclaimed water system for building）由于中水系統(tǒng)建立的范圍不同又有不同的稱謂，建筑物中水是在一棟或幾棟建筑物內(nèi)建立的中水系統(tǒng)；小區(qū)中水是

39、在小區(qū)內(nèi)建立的中水系統(tǒng)；¨ 由于中水原水多采用優(yōu)質(zhì)雜排水，含有較低的有機(jī)污染濃度，宜采用以生物接觸氧化法為主的快速一段生物處理工藝：原水格柵調(diào)節(jié)池生物接觸氧化沉淀過濾消毒中水。（2）雨水收集系統(tǒng)¨ 雨水收集與處理系統(tǒng)力求投資省，運(yùn)行費(fèi)用低；¨ 運(yùn)行狀況安全，操作管理方便。雨水處理系統(tǒng)將樓房排水管截?cái)?，用管道連接，將雨水引進(jìn)集水箱。景觀水池仍保留原有的自來水進(jìn)水裝置，以保證旱季景觀水的更新。¨ 雨水處理后水質(zhì)能滿足景觀用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，適宜景觀魚類生長。（3）太陽能照明系統(tǒng)高亮度；高質(zhì)量；高壽命；高效節(jié)能利用太陽電池組件將太陽輻射能轉(zhuǎn)換成電能，無需其它能源供給

40、，零排放，無污染；高智能化、高安全性12v、24v低壓產(chǎn)品，對(duì)人體無傷害。燈體之間高強(qiáng)度連接，抗風(fēng)強(qiáng)度高；高方便性安裝簡便，無需開溝布線，可任意安裝。（4）新風(fēng)系統(tǒng)¨ 隨著高層建筑的現(xiàn)代化，利用空調(diào)系統(tǒng)調(diào)節(jié)室內(nèi)環(huán)境的封閉型辦公場所或居室常使不少工作人員出現(xiàn)眼干、鼻塞、頭痛、胸悶、嗜睡等癥狀，有關(guān)專家稱之為“大樓綜合癥”。由于樓層較高，考慮開窗產(chǎn)生大的氣流、風(fēng)速、噪音等影響居住，又因潮濕的空氣也時(shí)刻侵蝕著墻體材料和家具，造成極大的浪費(fèi)。此外，過量的水蒸氣凝聚，促進(jìn)了微生物的滋長，會(huì)損壞墻面保護(hù)層進(jìn)而危及建筑物。所以，高品質(zhì)房產(chǎn),必須在不開窗的同時(shí)，又能解決通風(fēng)換氣問題。¨ 在

41、高檔住宅引用一種全新風(fēng)概念（ventilation systems），使用戶在不開窗戶的前提下,也能享到受新鮮空氣，避免由于使用空調(diào)而產(chǎn)生的“空調(diào)病”及由于室內(nèi)空氣潮濕而產(chǎn)生的霉變，同時(shí)也避免開窗所帶來的灰塵、噪音、飛蟲等弊端，使它成為一套會(huì)呼吸的房間。附件：聯(lián)合地產(chǎn)簡介公司理念做最具專業(yè)水準(zhǔn)和影響力的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)天津聯(lián)合房地產(chǎn)銷售代理有限公司成立于2002年，至今已走過五年多的專業(yè)化發(fā)展之路。公司創(chuàng)立之初，就確立了以房地產(chǎn)全案策劃顧問及完善的銷售代理為企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向。經(jīng)過不懈努力，聯(lián)合現(xiàn)已發(fā)展成為一家集完善的銷售體系、獨(dú)特的策劃模式和科學(xué)的經(jīng)營管理于一身的房地產(chǎn)專業(yè)代理銷售公司。多年的

42、專業(yè)積累和能力鍛造形成了聯(lián)合地產(chǎn)獨(dú)特的專業(yè)氣質(zhì)以及無可復(fù)制的競爭優(yōu)勢。文化塑企厚積薄發(fā) 專業(yè)先導(dǎo)創(chuàng)造價(jià)值聯(lián)合地產(chǎn)始終秉承“專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值”的經(jīng)營理念，堅(jiān)持以“top”理念即強(qiáng)調(diào)以團(tuán)隊(duì)（team）、開放（open）、專業(yè)（professional）為核心，把做最具專業(yè)水準(zhǔn)和影響力的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)作為企業(yè)發(fā)展的終極目標(biāo)，匯聚眾多地產(chǎn)精英、整合各種優(yōu)勢資源，以獨(dú)立的專業(yè)視角，把握和滿足客戶的深層需求，為客戶解決專業(yè)問題，創(chuàng)造增值價(jià)值。富有創(chuàng)新思維、專業(yè)素養(yǎng)的策劃隊(duì)伍；深諳市場規(guī)律、客戶心理的銷售隊(duì)伍以及良好的市場把握能力，讓聯(lián)合地產(chǎn)為客戶創(chuàng)造價(jià)值的同時(shí)，使自身的價(jià)值得到充分體現(xiàn)。立足天津潛心研究 本土

43、特色唯我最知九河下梢、三岔河口孕育出天津衛(wèi)的悠久歷史。聯(lián)合地產(chǎn)植根天津，在本土的舞臺(tái)上鍛造專業(yè)利器、拓展專業(yè)領(lǐng)地。多年來在房地產(chǎn)的項(xiàng)目研發(fā)定位、產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目推廣、銷售代理等諸多領(lǐng)域進(jìn)行潛心研究、分項(xiàng)總結(jié)。正所謂生于斯、長于斯，聯(lián)合對(duì)于天津的市場認(rèn)知、風(fēng)俗民情、地域特色、大眾心理等了然于胸；與地方政府、銀行等相關(guān)部門、相關(guān)機(jī)構(gòu)關(guān)系融洽；數(shù)千客戶的信任與厚愛增強(qiáng)聯(lián)合品牌匯聚力；搜集信息，觸角遍及四郊五縣；系統(tǒng)研究，數(shù)據(jù)源于親力調(diào)研；重點(diǎn)板塊時(shí)時(shí)監(jiān)控、各類型物業(yè)深入剖析、市場冷熱變化提前預(yù)判、及時(shí)對(duì)策；在天津，聯(lián)合已經(jīng)做大做強(qiáng)。重點(diǎn)區(qū)位聯(lián)合樹旌 眾多項(xiàng)目一路領(lǐng)先2007年聯(lián)合地產(chǎn)代理銷售項(xiàng)目多達(dá)9個(gè)，東海岸塘沽亮相；北辰與紅橋交界燕宇藝術(shù)城；爵色峰景位居和平，擠身高端市場；非常公館河?xùn)|揚(yáng)名；河西御景灣香港制造，頤澤花園山東綻放