舊城更新理論

1、一般包括有三種含義：1. 開發(fā)或改建(redevelopment)；對于質(zhì)量低劣者可根據(jù)其不同規(guī)模進行“再開發(fā)”。2. 整治(rehabilitaten)；整治是將比較完整的城市剔除其不適應(yīng)的方面，開拓空間，增加新的內(nèi)容以提高環(huán)境質(zhì)量，如有價值的歷史文化名城。2.保護(conservation)對于舊城歷史地段，則予“保護”；舊城更新的特點 UR受歷史及現(xiàn)狀條件的制約長期城市發(fā)展的歷史性沉淀及現(xiàn)狀舊城超負荷運轉(zhuǎn)及擁擠狀況的限制。 UR具有長期性與延續(xù)性新與舊的辯證關(guān)系，城市是一個不斷新陳代謝的過程。 UR具有復(fù)雜的關(guān)聯(lián)性舊城更新的眾多因素具有關(guān)聯(lián)性。 UR具有綜合性工作復(fù)雜，不僅要解決經(jīng)房緊張

2、、交通擁擠、用地布局混亂、環(huán)境條件惡劣等問題，還要統(tǒng)籌安排 遷移居民生活，研究社會結(jié)構(gòu)、人們的社會心理和生活習(xí)慣。新時期舊城更新具有新的特點a、UR對象從過去以局部環(huán)境更新為主轉(zhuǎn)向城市舊城綜合機能更新為主，更加強調(diào)整體和綜合的 觀點。改善居住環(huán)境、完善道路交通系統(tǒng)和基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)成為舊城更新的主要動因。b、UR的性質(zhì)由過去的福利型轉(zhuǎn)化為目前的效益型。c、UR的資金由過去單純依靠國家投資轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿欢嗲赖幕I集資金，土地價值規(guī)律發(fā)揮重要 作用。我國舊城更新的主要矛盾及問題產(chǎn)業(yè)的原因。1. 舊城歷史遺留問題的延伸與發(fā)展(1) 土地配置低效益日益突出一是反映在布局混亂上，工廠、機關(guān)、倉庫、居

3、住、文物古跡混雜布局。二是用地集約化程度低，用地構(gòu)成比例不合理。(2) 住宅擁擠和房屋破舊仍十分嚴重。(3) 基礎(chǔ)設(shè)施滯后與不足與日俱增，給排水、道路交通、環(huán)保環(huán)衛(wèi)等領(lǐng)域。(4) 歷史風(fēng)貌和景觀特色喪失有所加重，如武漢展覽館、北京王府井“東方廣場”。2. 舊城改建中面臨的新問題近幾年，在原有城市結(jié)構(gòu)進行整體變革和原有城市土地進行大規(guī)模轉(zhuǎn)換的過程中，許多新問題已初見端倪。(1) 從全國來看，一些城市改造規(guī)模過大，帶來不少隱患。大規(guī)模拆建使原有的社會組織結(jié)構(gòu)迅速解體，中心區(qū)居民大量外遷，給居民就業(yè)、上學(xué)、交通帶來一系列困難，成為社會不穩(wěn)定的因素；在經(jīng)濟實力有限的條件下，大規(guī)模拆建也造成居民回遷安置

4、 周期長、建成慢、甚至出現(xiàn)“粗制濫造”現(xiàn)象。(2) 居住搬遷不當(dāng)帶來社區(qū)解體文化心理失衡、社區(qū)結(jié)構(gòu)衰落(3) 開發(fā)過密帶來居住環(huán)境惡化為經(jīng)濟利益驅(qū)使，綠地減少，日照通風(fēng)標(biāo)準不能滿足。精心整理(4) 容量過高帶來基礎(chǔ)設(shè)施超負荷只注意片面提高容積率，相應(yīng)城市供電、供水、通訊、供氣、排水等設(shè)施沒有進行擴容改造，形成“瓶頸”。(5) 更“新”多，保護少，使城市特色喪失在城市現(xiàn)代化的同時，許多歷史文化古跡被輕易拆除。(6) 政策、法規(guī)不健全政府干預(yù)和調(diào)控手段不先進，力度不夠。 經(jīng)濟利益唯上，使得應(yīng)該改造的地方未得到改造， 而條件 尚可的地方反而被拆掉了(武展館)政府決策成了開發(fā)商決策。(7) 舊城改建規(guī)

5、劃研究滯后于社會經(jīng)濟發(fā)展。編(規(guī)劃)歸編、管歸管、建歸建。近年來我國舊城更新改造形成熱點的深層社會經(jīng)濟背景：a國民經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，城市經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。b、為了吸引外資，改善投資環(huán)境，興建大型市政基礎(chǔ)設(shè)施等，帶動了舊城的改造。c、實行土地有償使用，地價級差規(guī)律作用，使舊城中心區(qū)成為開發(fā)投資熱點。d、重視耕地保護，城市增量土地供應(yīng)受限，轉(zhuǎn)向現(xiàn)狀用地改造。e、財力增強，有能力進行改造。3問題產(chǎn)生的原因分析(1) 改革開放之前，我國城市發(fā)展片面地重生產(chǎn)、輕生活、忽視商貿(mào)、金融及其他第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 是造成舊城功能不適應(yīng)新發(fā)展要求的根本原因。(2) 傳統(tǒng)管理的條塊分割，單位所有

6、制模式 嚴重影響各種市政公用設(shè)施的完善和系統(tǒng)化。(3) 經(jīng)濟利益唯上舊城優(yōu)越的區(qū)位價值，為獲取高額經(jīng)濟利益，開發(fā)商在改造中，不遺余力地追求高密度、高容量、 忽視環(huán)境生態(tài)，侵占公益性設(shè)施用地，以犧牲城市的整體社會效益和環(huán)境效益，取得本單位經(jīng)濟上的回報一一中心區(qū)改造不留余地，將難以適應(yīng)城市未來的結(jié)構(gòu)性變化，為城市可持續(xù)發(fā)展留下隱患。(4) 社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)突然的變化舊城功能、結(jié)構(gòu)發(fā)生了量變到質(zhì)變的飛躍，但相應(yīng)的改建配套法規(guī)、政策尚不健全。(5) 規(guī)劃編制方法滯后在錯綜復(fù)雜的社會經(jīng)濟矛盾前，純 “物質(zhì)規(guī)劃”顯得蒼白無力，以總規(guī)一一分區(qū)一一詳規(guī)的分階段 編制程序，難以適應(yīng)舊城更新的復(fù)雜性和特殊性。(6)

7、觀念與認識問題城市發(fā)展是個連續(xù)過程，舊城更新也是一個長期、持久、永不間斷的過程，舊城改建必然存在著保 護、修復(fù)、改造、更新的多項內(nèi)容，并常常綜合在一起，如果片面將舊城更新理解為拆“舊”建“新”, 陶醉于城市面貌的“日新月異”，必然會忽視城市原有文脈、風(fēng)貌及社會結(jié)構(gòu)的保護，急功近利， 大拆大建。舊城更新的原則城市規(guī)劃法解說中提出城市舊區(qū)改建的主要原則如下(見城市規(guī)劃法解說)：城市舊區(qū)改建應(yīng)當(dāng)遵循加強維護、合理利用，調(diào)整布局、逐步改善的原則，統(tǒng)一規(guī)劃，分期實 施。城市舊區(qū)改建的重點是對危房棚戶、設(shè)施簡陋、交通阻塞、污染嚴重地區(qū)進行綜合整治。城市舊區(qū)改建應(yīng)同產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和工業(yè)企業(yè)和技術(shù)改造緊密結(jié)合

8、，改善用地結(jié)構(gòu)，優(yōu)化城市布局。城市舊區(qū)特別是歷史文化名城和少數(shù)民族地區(qū)的舊區(qū)改建應(yīng)當(dāng)充分體現(xiàn)傳統(tǒng)風(fēng)貌、民族特點和地方特色。如果系統(tǒng)地歸納，舊城更新的主要原則可歸納為： 整體性原則那必須樹立綜合治理，整體改造的原則。 城市是一大系統(tǒng)，舊城是城市一個組成部分，舊城更新應(yīng)精心整理從城市功能、布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的整體要求出發(fā)進行分析，要強調(diào)城市中心區(qū)的綜合功能。 綜合效益原則衡量舊城更新的效益，要以經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益三者相協(xié)調(diào)的綜合效益為標(biāo)準，當(dāng)前要特別反對片面強調(diào)經(jīng)濟效益的行為。 循序漸進原則要依財力，分輕重緩急，選擇不同的目標(biāo)、手段、方法、措施，量力而行。目前全面更新改造的條件是否成熟，是否

9、在更新改造過程中要留有余地等問題，值得認真思考。 協(xié)調(diào)發(fā)展的原則首先要注意舊城內(nèi)部各項機能發(fā)展平衡；其次要使舊城地上設(shè)施與地下基礎(chǔ)設(shè)施協(xié)調(diào)發(fā)展。把握協(xié)調(diào)發(fā)展原則，就是要在舊城更新規(guī)劃中做到：a使舊城規(guī)劃結(jié)構(gòu)從根本上得到更新， 既延續(xù)有特色的舊城格局，又要與總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)保持協(xié)調(diào)。b、合理調(diào)整舊城用地結(jié)構(gòu)，與其功能要求相協(xié)調(diào)。c、加強地下基礎(chǔ)設(shè)施更新改造，地上地下協(xié)調(diào)。國外舊城更新的途徑探索 舊城布局結(jié)構(gòu)的改革由單中心多中心，由集中走向有機疏散。 調(diào)整與完善道路網(wǎng)系統(tǒng)。 調(diào)整舊城用地結(jié)構(gòu)。改建時較多采用了綜合區(qū)的形式。 完善社區(qū)中心，開發(fā)商業(yè)、文化娛樂和健康設(shè)施。 重視步行街環(huán)境建設(shè)。 注重住宅的

10、改造與革新。 重視古、舊建筑的改造利用和城市傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)的保護。我國舊城更新改造的實踐由于舊城的現(xiàn)狀、歷史條件以及經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，舊城更新應(yīng)結(jié)合各地實際情況具體進行，常 見的舊城更新方式有： 結(jié)合原有工業(yè)用地的調(diào)整與技術(shù)更新； 結(jié)合原有城市道路系統(tǒng)的改造； 結(jié)合重點工程項目建設(shè)的更新； 結(jié)合破舊、危險房屋和棚戶區(qū)的更新； 結(jié)合傳統(tǒng)商業(yè)、文化娛樂地區(qū)的更新； 結(jié)合城市河網(wǎng)、水系和環(huán)境的綜合治理的更新 （如合肥、沈陽環(huán)城公園） 結(jié)合舊城區(qū)街道和建筑的維護與整修進行的更新； 結(jié)合綠地系統(tǒng)和文物古跡的保護進行的更新。這其中，最常見的方式有：舊城居住區(qū)更新；舊城中心區(qū)的更新；舊城道路系統(tǒng)的更新；舊城

11、歷史 文物古跡和歷史性地段的保護。典型示例一一北京舊城更新中對北京歷史城市實施整體保護的 10項內(nèi)容。 保護和發(fā)展城市中軸線 體現(xiàn)明清北京城“凸”字形的城廓形象 保護與北京市沿革密切相關(guān)的河湖水系 保護原有棋盤式道路網(wǎng)骨架和街巷胡同格局 注意汲取傳統(tǒng)城市色彩的特點 按照平緩開闊的城市空間格局特點，分層次控制建設(shè)高度。 保護城市景觀線 保護街道對景 增辟城市廣場 保護古樹名木精心整理(一) 舊居住區(qū)的整治與更新1. 舊居住區(qū)的分類與評價完整的舊居住區(qū)結(jié)構(gòu)形態(tài)：a.物質(zhì)結(jié)構(gòu)形態(tài)b.社會結(jié)構(gòu)形態(tài)(1) 有機構(gòu)成型舊居住區(qū)(2) 自然衍生型舊居住區(qū)(3) 混合生長型舊居住區(qū)2. 舊居住區(qū)的更新改造模式(1) 有機構(gòu)成型舊居住區(qū)一一盡量保存原有物質(zhì)形態(tài)特征及社會網(wǎng)絡(luò)(2) 自然衍生型舊居住