物業(yè)管理論文

1、試論物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義作者：劉偉良發(fā)布時間：導言：經(jīng)過20年的發(fā)展，物業(yè)管理機制在對建成物業(yè)的管理和對使用人的服務 上，發(fā)揮了原有房管體制沒有的作用，得到了全社會的認可。隨著物業(yè)管理的 深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經(jīng)不適應物業(yè)管理發(fā)展 的需要。物業(yè)幵發(fā)建設是一次性的“買賣”，而物業(yè)管理則是長期伴隨業(yè)主的 事情。為了以人為本、切實搞好物業(yè)管理工作，根據(jù)目前的現(xiàn)狀，盡快從法律 的高度規(guī)定物業(yè)建設必須要物業(yè)管理提前介入，其意義非常重大。一般而言，物業(yè)管理是指對竣工投入使用后的物業(yè)進行管理，因此，很多 人就把物業(yè)管理看成是房地產(chǎn)幵發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一

2、個卓 有建樹的獨立行業(yè)，但是，總結(jié)物業(yè)管理20年的經(jīng)驗，我們也不難發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)幵發(fā)建設過程中留下的缺憾，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)管理單位帶來了諸多 影響，有的對發(fā)展商本身也產(chǎn)生很大的影響，現(xiàn)在各地都有不少空置房，而不 少空置房與物業(yè)使用和管理不便不無關系。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，人 們對物業(yè)管理的作用有了相當?shù)恼J識和重視。能不能讓物業(yè)管理提前介入物業(yè) 建設，在物業(yè)幵發(fā)項目未竣工前，直至規(guī)劃設計 階段即幵始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題，弓I起了 人們的廣泛關注。目前已經(jīng)有一些富有遠見的房地產(chǎn)幵發(fā)商幵始嘗試讓物業(yè)管理企業(yè)在項目 規(guī)劃設計階段幵始提前

3、介入，悉心聽取來自物業(yè)管理單位的意見建議，完善物 業(yè)建設，完美樓盤品質(zhì)，得到了市場良好的回報，也理順了后期管理的諸多事 情，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎。本文試圖從深圳物業(yè)管 理企業(yè)在前期介入方面的實踐來談前期介入的作用及其立法意義，目的在于探 討和促進物業(yè)管理前期介入的立法?，F(xiàn)代高層建筑，設計復雜，技術含量高，建設周期長，安裝、施工難度大。 各種新技術、新材料不斷投入使用，社會化分工越來越細，專業(yè)門類越來越廣。 為了對一個物業(yè)實施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管 理企業(yè)的前期介入。目前，也有很多物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)項目實施前期介入， 但大多數(shù)的前期介入都是在入住

4、前半年左右進入的，所做的主要工作也只是就 建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，而沒有從實 質(zhì)上參與到物業(yè)項目前期幵發(fā)建設中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷， 給后續(xù)的物業(yè)管理帶來很多問題。從總體上看，物業(yè)管理的前期介入一直是困 擾當前物業(yè)管理的一個薄弱環(huán)節(jié)。一、從項目設計幵始提前介入，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計，對物業(yè)實 施超前管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理 問題。物業(yè)的設計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設計階段，規(guī)劃設計 人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能將后期的 物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全

5、面，或者很少從業(yè)主長期使用和 后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能 布局上的缺陷。同時由于設計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和 業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管 理經(jīng)營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以 從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案的討論，完善設計細節(jié)，提出一些合 理的建議，使物業(yè)的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因 設計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。如2000年投入使用的深圳某大廈，其絕大部分設計工作是96年內(nèi)完成的,若全部按照設計圖紙建

6、設，則與后期使用和經(jīng)營管理要求就有一定距離。作為 前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設備 如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進行了深入細致的調(diào) 研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，到有關生產(chǎn)廠家進行了實地 考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節(jié)、更好地搞好本大廈的經(jīng)營的角度提 出了一系列建議，并提出了需補充和完善的項目。這些項目經(jīng)同幵發(fā)商和業(yè)主 方溝通后，最終都做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。二、積極參與 工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的 質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用

7、和 管理服務帶來的缺憾。物業(yè)項目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對所 管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理 的要求更嚴格，工作更細致、更周密。在建設施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單 位參差不齊，設備安裝、管線布置錯綜復雜，對工程質(zhì)量的控制要求高。但這 一階段是整個項目的關鍵時期，幵發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌 措和促銷推廣上，盡管從幵發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所 建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因 忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與幵發(fā)商往往只注重結(jié)構

8、安全等大的質(zhì)量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的 滲漏、裂縫以及一些細微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在 日后的維修養(yǎng)護中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修 養(yǎng)護工作省去很多麻煩?，F(xiàn)在的物業(yè)建設，特別是高層物業(yè)建設，其結(jié)構、管線等十分復雜，安 裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲就很可能給業(yè)主今后順利使用設施、設 備帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位 尚不很了解重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為了自己工作的方 便，而不是以人為本、從有利于業(yè)主今后幾十年的使用的角度去安裝施工，從 而給入住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。

9、物業(yè)管理派出專業(yè)人員入住 樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建 議，確保了施工中不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的硬件條 件。此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工 程設備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公 司介入深圳某大廈的管理后，嚴格按照優(yōu)質(zhì)工程標準進行動態(tài)監(jiān)控，在幵發(fā)商 聘有監(jiān)理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料使用、玻璃幕墻安裝、 施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質(zhì)量問題， 這些問題涉及到材料選用、設備選型、配套設施、管線布置等多方面。很多物業(yè)質(zhì)量不如人意

10、，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長磨菇， 嚴重影響了業(yè)主的生活質(zhì)量，造成大量投訴，業(yè)主在找?guī)园l(fā)商解決不了問題的 時候，往往遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，拒絕繳納物業(yè)管理費，使物業(yè)管理公司成了“替罪羊”。建設部一位領導曾經(jīng)這樣講過：“我們建的房子質(zhì)量如何，確實 關系到老百姓的生活質(zhì)量，這個問題解決不好，老百姓就要上訪，就要告狀， 影響社會安定團結(jié)。所以住宅工程質(zhì)量不但關系到國民經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量，還關系 到人民生活質(zhì)量，關系到社會的穩(wěn)定。這決不是任意拔高，上綱上線，而確實 是我們必須面對的現(xiàn)實?！被陂L期性考慮的物業(yè)管理企業(yè)提前介入后，卻在 一定程度上很好地解決了這個問題。避免了物業(yè)建成后給使用和管理維護服

11、務 帶來的缺憾。三、提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物 業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一幵始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理 服務。有的幵發(fā)、設計單位在物業(yè)配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不 實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，幵發(fā)商往往 只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要， 給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè) 主提供良好的管理服務帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合， 使其專心幵發(fā)建設。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術規(guī)范要求，對接管

12、的物業(yè)從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與 建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推萎推事情的發(fā) 生。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣 體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統(tǒng)中所存在的不同程度的 問題，促使幵發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施 在投入使用住前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的 操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的房屋接管驗收標準做 好接管驗收工作。同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構和 管線布置、設備設施基本做到心中有

13、數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌；所 發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費用，也大大縮短 了了物業(yè)幵發(fā)、經(jīng)營、使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權下，在竣工驗 收合同中，發(fā)展商全權委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝 單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設質(zhì)量，物業(yè)管理單位 就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能投入使用，及時為業(yè)主提供可靠的 服務。此外，物業(yè)投入使用時才進入的物業(yè)管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初 期的管理中導致很多不應有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而提前介入, 就可以有充裕的時間鍛煉好物業(yè)管理隊伍。實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介

14、入物業(yè)幵發(fā)建設，對完善物業(yè)功能、確 保物業(yè)建設質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長的使用期間順利的維護保養(yǎng)等方面， 有無可替代的重要作用。但是，由于目前設計、建設、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán) 節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成 后的長期管理服務工作中，出現(xiàn)諸多問題。如果在相關物業(yè)管理法規(guī)中，從法 律的高度，把物業(yè)管理的前期介入納入法規(guī)，規(guī)定所有物業(yè)幵發(fā)建設項目必須 有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入，那么，這將對我國今后的整體 物業(yè)建設質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量將產(chǎn)生極大的促進作用，其意 義將是及其重大深遠的。1、法定前期介入能夠進一步促進物業(yè)建設質(zhì)量的提高。如

15、果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設項目，那么作 為專業(yè)的物業(yè)管理單位將自從規(guī)劃、設計階段幵始，從物業(yè)管理的角度，運用 以人為本的理念，對幵發(fā)項目的規(guī)劃、設計，建筑，安裝、維護保養(yǎng)等是否合 乎物業(yè)管理的要求進行主動控制，更加確保物業(yè)建設質(zhì)量。2、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務的質(zhì)量奠定良好的 基礎。當前，很多物業(yè)（特別是老舊物業(yè)）的管理服務質(zhì)量不能令人滿意，其關 鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務水平不高，其設計幵發(fā)建設質(zhì)量不符合 物業(yè)管理的要求，給保證物業(yè)管理服務質(zhì)量帶來的影響是不容忽視的。如果有 良好的物業(yè)管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素

16、， 而做到了這樣要求的物業(yè)，業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更 大的飛躍，保持其一定管理服務質(zhì)量才有基礎。3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設和管理質(zhì)量。隨著經(jīng)濟持續(xù)增長，我國每年建設的物業(yè)數(shù)量相當龐大，然而，從物業(yè)管 理的角度去考察，真正符合物業(yè)管理要求，或者說沒有物業(yè)管理服務缺憾的物 業(yè)并不是全部。這一方面是全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關，另一方面與 物業(yè)設計、建設單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期 介入，對提高我國物業(yè)建設、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前 物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下，對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動作用結(jié)束語：物

17、業(yè)管理體制引進國內(nèi)20周年了，經(jīng)過20年來的發(fā)展，我們?nèi)〉?了一定的成績，也積累了一定的經(jīng)驗。新的世紀，中國物業(yè)管理的大發(fā)展，首 先必要的就是制定、完善我們的物業(yè)管理法規(guī)，從法治的高度推進物業(yè)管理水 平的提高，才是根本之路。也許有人會說，物業(yè)管理在全國各地發(fā)展還很不平衡，現(xiàn)在提出法定物業(yè)管理 前期介入可能為時尚早，但我們也要認識到，物業(yè)建設相比之下只是短期行為, 而物業(yè)管理則是長期的過程。當前，我國城市化步伐在加快，為了提高建設質(zhì)量，延長物業(yè)的使用壽命, 提高物業(yè)管理質(zhì)量，讓人們更加安居樂業(yè)，把物業(yè)管理前期介入盡快法制化并 不還早。物業(yè)管理前期介入的作用發(fā)布2006-10-02:作者：佚名隨著

18、中國社會的發(fā)展，九十年代物業(yè)管理行業(yè)的興起，物業(yè)管理機制在對建 成物業(yè)的管理和對使用人的服務上，發(fā)揮了原有房管體制沒有的作用，得到了 全社會的認可。從表面上看物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只 要在物業(yè)交付使用時介入即可。然而，隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總 是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經(jīng)不適應物業(yè)管理發(fā)展的需要。物業(yè)幵發(fā)建設 是一次性的“買賣”，而物業(yè)管理則是長期伴隨業(yè)主的事情。很多人把物業(yè)管理看成是房地產(chǎn)幵發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是 一個卓有建樹的獨立行業(yè)。但是，總結(jié)物業(yè)管理多年的經(jīng)驗，由于房地產(chǎn)幵發(fā) 建設過程中留下的缺憾，如常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置

19、未 考慮，脫排水管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問 題，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)管理單位帶來了諸多影響。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷 發(fā)展，人們對物業(yè)管理的作用有了相當?shù)恼J識和重視。能不能讓物業(yè)管理提前 介入物業(yè)建設，在物業(yè)幵發(fā)項目未竣工前，直至規(guī)劃設計階段即幵始介入，從 物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題, 引起了人們的廣泛關注。物業(yè)管理是一種對物業(yè)全程的管理，其首要環(huán)節(jié)即使物業(yè)的前期管理，物 業(yè)前期管理是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的幵發(fā)設計階段即介入，從事物業(yè)形成前 的階段管理。詳細來說，物業(yè)管理早期介入，指幵發(fā)企業(yè)邀請從事物業(yè)管理企 業(yè)及有關人員，從

20、物業(yè)管理和運作角度為幵發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設計、 設備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃多方面 的建設性意見，并制定物業(yè)管理方案，以便以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎。目前已經(jīng)有一些富有遠見的房地產(chǎn)幵發(fā)商幵始嘗試讓物業(yè)管理企業(yè)在項目 規(guī)劃設計階段幵始提前介入，悉心聽取來自物業(yè)管理單位的意見建議，完善物 業(yè)建設，完美樓盤品質(zhì)，得到了市場良好的回報，也理順了后期管理的諸多事 情，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎。本文試圖從物業(yè)管理企 業(yè)在前期介入方面的實踐來談前期介入的作用，目的在于探討和促進物業(yè)管理 前期介入。現(xiàn)代建筑，設計復雜，技術含量高，安裝、施工難度大。

21、各種新材料的不 斷投入使用，專業(yè)門類越來越廣。為了對一個物業(yè)實施有效管理，保證物業(yè)正 常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前，也有很多物業(yè)管 理企業(yè)對物業(yè)項目實施前期介入，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右 進入的，所做的主要工作也只是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為 接管驗收做前期準備，而沒有從實質(zhì)上參與到物業(yè)項目前期幵發(fā)建設中來，在 深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來很多問題。從總體上 看，物業(yè)管理的前期介入一直是困擾當前物業(yè)管理的一個薄弱環(huán)節(jié)。一、從項目設計幵始提前介入，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計，對物業(yè)實 施超前管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意

22、見，避免物業(yè)建成后的使用和管理 問題。物業(yè)的設計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設計階段，規(guī)劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能將后期的 物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和 后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能 布局上的缺陷。同時由于設計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管 理經(jīng)營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以 從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案的討論，完善設計細節(jié)，提出一些合

23、理的建議，使物業(yè)的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因 設計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。如2000年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是96年內(nèi)完成的，若全部按照設計圖紙建設，則與后期使用和經(jīng)營管理要求就有一定距離。作為前期 介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設備如電 梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進行了深入細致的調(diào)研， 參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，到有關生產(chǎn)廠家進行了實地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節(jié)、更好地搞好本大廈的經(jīng)營的角度提出了一 系列建議，并提出了需補充和完善的項目。這些項目經(jīng)同幵發(fā)商和業(yè)

24、主方溝通 后,最終都做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的 質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和 管理服務帶來的缺憾。國家建設部已有明文規(guī)定，我國的施工建設要與國際接軌，設立建設監(jiān)理 制，這樣，一批專業(yè)工程監(jiān)理公司便應運而生。盡管如此，由于物業(yè)管理公司 在物業(yè)的管理和使用方面擁有第一手資料，并作為潛在業(yè)主的樓宇驗收接管代 理，在物業(yè)的建設過程中參與監(jiān)理，可以加強房屋建造質(zhì)量管理。這樣，在施 工單位自我質(zhì)量管理，幵發(fā)單位檢查管理的基礎上，又增加了用戶單位的監(jiān)督 管理，不僅強化了房屋建造中的

25、生產(chǎn)技術的監(jiān)控，而且還落實、保證了質(zhì)量監(jiān) 督的組織措施，從而確保房屋建造質(zhì)量。在工程施工這個關鍵時期，幵發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌 措和促銷推廣上，盡管從幵發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所 建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因 忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。物業(yè)管理公司選派相應的管理人員介入施工質(zhì)量 管理，對土建結(jié)構、管線情況、設備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè) 中各種設備的操作和線路的來龍去脈。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè) 管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟效益，收到業(yè) 主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基

26、礎。很多物業(yè)質(zhì)量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長磨菇， 嚴重影響了業(yè)主的生活質(zhì)量，造成大量投訴，業(yè)主在找?guī)园l(fā)商解決不了問題的時候，往往遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，拒絕繳納物業(yè)管理費，使物業(yè)管理公司成了“替罪羊”。基于長期性考慮的物業(yè)管理企業(yè)提前介入后，卻在一定程度上很好 地解決了這個問題。避免了物業(yè)建成后給使用和管理維護服務帶來的缺憾。三、提前熟悉所安裝的設備設施，做好財務預算，確保物業(yè)管理單位能夠 在物業(yè)建成后一幵始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。在接管驗收階段，幵發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到 物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便

27、，也 對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務帶來影響。有物業(yè)管 理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心幵發(fā) 建設。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用 功能上嚴格把關，促使幵發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各 項設備設施在投入使用住前就能正常運行。由于早期介入物業(yè)幵發(fā)，物業(yè)管理公司對該物業(yè)的整體情況相當熟悉，這 對物業(yè)的管理、養(yǎng)護、維修，可以說帶來許多便利。一是方便了物業(yè)管理中維 修保養(yǎng)計劃的安排；二是方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時間； 三是能夠或比較容易保證維修質(zhì)量等。所有這一切，提高了物業(yè)管理工作效率

28、 和工作質(zhì)量，為物業(yè)管理公司向住戶提供良好的服務打下了基礎。早期介入可以做好財務預算和業(yè)主公約、物業(yè)使用守則的制定。通過初期 設計建造全過程的現(xiàn)場跟蹤管理，能有事實根據(jù)較精確的進行財務預算分析， 較好的控制日后的管理成本，根據(jù)物業(yè)的層次或檔次來確定各類服務標準，保 證服務費用的有效使用，達到最佳效果。此外，早期介入有利于安全防范和人才培訓。安全工作在物業(yè)管理中占有 重要地位，也是業(yè)主購房意向的重要因素，關系到物業(yè)管理公司的聲譽。物業(yè) 管理人員的早期介入，使得保衛(wèi)和防火工作在物業(yè)交付使用時做到?jīng)]有漏洞， 安全系統(tǒng)設施完好無損，需要時及時投入使用，把小區(qū)安全納入城市這個大系 統(tǒng)中去。人才是各行各業(yè)

29、管理水平，技術水平和企業(yè)生存發(fā)展的重要保證。物 業(yè)管理也是一樣，那些物業(yè)投入時才進入的物業(yè)管理隊伍，往往倉促上陣，難 免在初期的管理中導致很多不應有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而物 業(yè)的早期介入可以提前造就一批高素質(zhì)的管理人才，在物業(yè)交付使用時及時提 供于相適應的優(yōu)質(zhì)服務。實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)幵發(fā)建設，對完善物業(yè)功能、確 保物業(yè)建設質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長的使用期間順利的維護保養(yǎng)等方面， 有無可替代的重要作用。但是，由于目前設計、建設、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán) 節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成 后的長期管理服務工作中，出現(xiàn)諸多問題。要解決

30、問題，應從根本上改變?nèi)藗?對物業(yè)管理的概念，要認識到，物業(yè)建設相比物業(yè)管理之下只是短期行為，而 物業(yè)管理則是長期的過程。做好物業(yè)管理工作對于提高物業(yè)質(zhì)量，延長物業(yè)的 使用壽命，有著重要的作用。而物業(yè)管理前期介入是首要的環(huán)節(jié)，如果在相關 物業(yè)管理法規(guī)中，從法律的高度，把物業(yè)管理的前期介入納入法規(guī)，那么，這 將對我國今后的整體物業(yè)建設質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量將產(chǎn)生極 大的促進作用，其意義將是及其重大深遠的。試論物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義發(fā)布:2006-9-14 作者:輝星現(xiàn)代高層建筑具有設計復雜，技術含量高，建設周期長和安裝、施工難度大的 特點。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能，對

31、物業(yè)實施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前一些富有遠見的幵發(fā)商已幵始嘗試對物業(yè)項目實施前期介 入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的 缺陷,仍然難以解決、幵發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期 介入是從項目前期設計幵始到物業(yè)接管驗收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。一、從項目設計幵始提前介入 ，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計，對物業(yè)實施 超前管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。物業(yè)的設計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設計階段，規(guī)劃設計人 員往往只從設計技術

32、角度考慮問題 ，其在制定設計方案時，不可能全面考慮后期 的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理 正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同時由于設計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理 經(jīng)營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案的討論，完善設計細節(jié)，提出一些合理的建議 使物業(yè)的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。在深圳就有此類成功

33、案例：1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設 計工作是1996年內(nèi)完成的，若全部按照設計圖紙建設，則會與后期使用和經(jīng)營管理要求就產(chǎn)生距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專 業(yè)人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進行了深入細致的調(diào)研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用 ，并親臨有 關生產(chǎn)廠家進行實地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營的角度提出了一系列建議，并對項目進行補充和完善。這些項目經(jīng)同幵發(fā)商和 業(yè)主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工

34、程施工、設備安裝的質(zhì) 量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務帶來 的缺憾。物業(yè)項目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題 ，在關系到切身利益的條件下 ，它可能比工程監(jiān)理的 要求更嚴格，工作更細致、更周密。在建設施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不 齊，設備安裝、管線布置錯綜復雜，對工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個 項目的關鍵時期，幵發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上,盡管從幵發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至 優(yōu)質(zhì)工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)

35、量的全面 監(jiān)控。盡管建設項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與幵發(fā)商往往只注重結(jié)構安全等大的質(zhì)量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的 質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的 通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩。現(xiàn)在的物業(yè)建設，特別是高層物業(yè)建設，其結(jié)構、管線等十分復雜，安裝、施工 工程中,粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難，甚至導 致極大的浪費，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度 去安裝施工，從而給人住后的

36、物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤,從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。此外,前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設備檔案,為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介 入深圳某大廈的管理后，嚴格按照優(yōu)質(zhì)工程標準進行動態(tài)監(jiān)控，在幵發(fā)商聘有監(jiān) 理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工 單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質(zhì)量問題，這些問題涉及到材料選用設備選型、配套設施、管線

37、布置等多方面。回若物業(yè)管理企 業(yè)采取提前介入，就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。三、提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)理 單位從物業(yè)幵始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。有的幵發(fā)、設計單位在物業(yè)配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，幵發(fā)商往往只注 重物業(yè).整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良 好的管理服務帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心幵發(fā)建設。物業(yè)管理公司

38、可以根據(jù)物業(yè)管理的技術規(guī)范要求，對接管的物 業(yè)從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安 裝單位交涉,監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推諉事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、 防震防雷、電梯、消防等各個設備系統(tǒng)中所存在的問題，促使幵發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其 機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的房屋接管驗收標準做好接管驗收工作。同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構和管線 布置、設備

39、設施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌；所發(fā)現(xiàn)的問 題在施工安裝方尚未退場之前即已解決 ，既節(jié)省了費用，也大大縮短物業(yè)幵發(fā)、經(jīng) 營和使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權下 ，在竣工驗收合同中，發(fā)展商全權 委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì) 量進行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順 利,接管后即能技入使用，及時為業(yè)主提供可靠的服務。此外,物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導致的不應有失誤，給業(yè)主留下不好的印象。四、前期介入的立法意義實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)幵發(fā)建設，對完善物業(yè)功能、確保物 業(yè)

40、建設質(zhì)量和順利維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設計 飛建設、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規(guī)定所有物業(yè)幵發(fā)建設項目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入，那么,這將對 我國今后的整體物業(yè)建設質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進作用,其意義將是深遠的1、法定前期介入能夠進一步促進物業(yè)建設質(zhì)量的提高。如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設項目，那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設計階段幵始，從物業(yè)管理的角度，對幵發(fā)項目的規(guī)劃、設計、建筑、安裝、維護和保養(yǎng)

41、等工作按物業(yè)管理的要求進行主動控制 更加確保物業(yè)建設質(zhì)量。2、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務的質(zhì)量奠定良好的基 礎。當前，很多物業(yè)（特別是老舊物業(yè)）的管理服務質(zhì)量不能令人滿意，其關鍵因素不 全是物業(yè)管理單位的管理服務水平不高，其設計幵發(fā)建設質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求，也是影響物業(yè)管理服務質(zhì)量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入 就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素，從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍，保證物業(yè)管理的服務質(zhì)量才有基礎。3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設和管理質(zhì)量。隨著經(jīng)濟持續(xù)增長，我國每年建設的物業(yè)數(shù)量相當龐大，然而,從

42、物業(yè)管理的角度去考察，真正符合物業(yè)管理要求，或者說沒有物業(yè)管理服務缺憾的物業(yè)并不 是全部。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關，另一方面與物業(yè)設計、建設單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入，對提高我國物業(yè)建設、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業(yè)管理發(fā)展 不平衡的情況下，對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動作用物業(yè)管理前期介入的研究發(fā)布：2006-05-21 作者：hanfeng物業(yè)管理前期介入的研究物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī) 劃設計和建設的過程。從業(yè)主 (使用人)及物業(yè)管理的角度，提出一些合理化建 議，以使幵發(fā)出的物

43、業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。一、物業(yè)管理前期介入的理論基礎(一)從營銷理論來論述物業(yè)管理前期介入的必要性1. 物業(yè)管理前期介入可以保證房地產(chǎn)幵發(fā)的營銷導向在市場經(jīng)濟條件下，每個公司都有自己的經(jīng)營導向，公司的日常行為都在自己特定的經(jīng)營導向下而運作。所以選擇適當?shù)慕?jīng)營導向顯得非常重要，決定 了企業(yè)的生死存亡。房地產(chǎn)企業(yè)有以下經(jīng)營導向可供選擇：(1) 以生產(chǎn)為導向。這類企業(yè)專門注重生產(chǎn)，以完成一定量的生產(chǎn)任務為目 標，而不注重產(chǎn)品的質(zhì)量、形式，也不注重產(chǎn)品的銷售。在計劃經(jīng)濟年代，大 部分企業(yè)的經(jīng)驗導向都是這種形式。(2) 以產(chǎn)品為導向。這類企業(yè)重視生產(chǎn)的產(chǎn)品，關注產(chǎn)品的質(zhì)量、造型、款

44、式等各個因素。這類企業(yè)的產(chǎn)品或許很完美，但不注重銷售，而且也不知消費 者是否對產(chǎn)品感興趣，所以這類企業(yè)有一定的局限性。假如它生產(chǎn)的產(chǎn)品有市 場需求，由于產(chǎn)品的質(zhì)量非常優(yōu)秀，在市場中會很有競爭力；假如消費者對它 的產(chǎn)品不感興趣，盡管產(chǎn)品很完美，在市場中也不能獲勝，所以這類企業(yè)的經(jīng) 濟效益很難確定。字串7(3) 以銷售為導向。這類企業(yè)重視產(chǎn)品的銷售，運用各類促銷手段來加強銷 售。這類企業(yè)主要通過銷售來獲得利潤。雖然重視生產(chǎn)產(chǎn)品和消費者之間的聯(lián) 系，但是還做得不夠，沒有按照消費者的需求來生產(chǎn)，而是先生產(chǎn)出產(chǎn)品，再努力地銷售給消費者 以營銷為導向。這類企業(yè)的所有活動都以顧客的需要為自己的經(jīng)營目標。通過

45、市場細分，確定目標市場；按照目標市場的需求，確定整體營銷策略（產(chǎn) 品策略、價格策略、促銷策略、分銷策略等）。使用戶滿足來實現(xiàn)企業(yè)的利潤。對以上四種經(jīng)營導向的特性進行分析，可知以營銷為主導的經(jīng)營導向是比較科 學和先進的，被實踐證明是有效的?？疾煳覈康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以更清楚地 表明這一點：1992年房地產(chǎn)業(yè)剛幵始起步時，全國正處于房地產(chǎn)熱的階段，物 業(yè)供不應求，物業(yè)只要幵發(fā)出來，就能銷售出去，獲得利潤，因為生產(chǎn)越多利 潤越高，房地產(chǎn)公司都以生產(chǎn)為導向；到了房地產(chǎn)市場幵始疲軟階段，房地產(chǎn) 公司才幵始加強銷售，運用各種促銷手段實現(xiàn)資金回籠，房地產(chǎn)公司幵始走以 銷售為導向；到了房地產(chǎn)蕭條階段，物業(yè)積壓

46、很多時，房地產(chǎn)公司才幵始考慮 市場需求問題，紛紛以營銷為導向，以避免空置房的增多?？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè) 為了實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營的社會效益和經(jīng)濟效益，就應該以營銷導向作為企業(yè)日常運 行的準則。營銷導向的日常運作如圖 3-1-1所示。企業(yè)營銷導向的日常動作在這里，用戶呼聲和市場需求處于最重要的地位。它們決定了以后的一切 經(jīng)營行為，是以后經(jīng)營的出發(fā)點和立足點。企業(yè)還根據(jù)用戶呼聲、市場需求和 本企業(yè)的實際情況來制定企業(yè)戰(zhàn)略。因為只有考慮到用戶的呼聲和實際需要， 才能有市場需求，再結(jié)合本企業(yè)的實際情況，這樣制定出來的企業(yè)戰(zhàn)略才有實 際價值，并且易于在日后經(jīng)營中得到貫徹和落實。根據(jù)用戶呼聲、市場需求和 企業(yè)戰(zhàn)略，這

47、樣才能確定項目，編寫項目可行性報告，然后才能籌措資金、幵 發(fā)物業(yè)、施工監(jiān)理，這樣才能順利地進行銷售、回收資金，然后再進入下一輪 物業(yè)幵發(fā)由上分析可見用戶呼聲和市場需求的重要性。那么，在房地產(chǎn)幵發(fā)中，怎 樣有效地考慮用戶呼聲和市場需求？物業(yè)管理正是因為要在房地產(chǎn)幵發(fā)中更好 地考慮住戶的需求而進行前期介入。物業(yè)管理公司擁有專業(yè)人員，對各項物業(yè) 的優(yōu)缺點了如指掌，而且在物業(yè)管理方面也與住戶有密切的聯(lián)系，因此對住戶 所需求的物業(yè)特點很清楚，并且由于不斷地與住戶保持長期聯(lián)系，也熟悉住戶 對物業(yè)需求的變化。所以，在物業(yè)管理前期介入時，物業(yè)管理人員可對項目的 立項、規(guī)劃設計、施工監(jiān)理代表住戶提出住戶的呼聲和

48、需求，使幵發(fā)出來的物 業(yè)最大限度地貼近住戶的想法和滿足住戶的需要。這就保證了物業(yè)幵發(fā)的營銷 導向，保證了物業(yè)幵發(fā)的效果，使得幵發(fā)的物業(yè)獲得最大限度的經(jīng)濟效益和社 會效益。字串5 物業(yè)管理前期介入可以促進物業(yè)的銷售隨著人們消費心理的日漸成熟，人們的消費理念也在發(fā)生根本性變化。人 們在注重商品品牌和內(nèi)在質(zhì)量的同時，也越來越注重商品的售后服務?，F(xiàn)代營 銷理論認為，服務作為整體產(chǎn)品的構成要素之一，是企業(yè)在產(chǎn)品售前、售中和 售后，運用企業(yè)自身的生產(chǎn)、技術、資金、信息等條件和優(yōu)勢，向購買者提供 的一種追加的、有保證的利益。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和企業(yè)競爭 意識的增強，“以質(zhì)量求生存，以品牌求發(fā)展，

49、以服務求信譽”的觀念已被越 來越多的企業(yè)所接受。在買方占主導地位的市場格局中，消費者不但要求企業(yè) 在產(chǎn)品銷售的前后提供各種服務，而且還希望這些服務的質(zhì)量能夠讓人滿意。 企業(yè)較高的服務水平，會使消費者更加滿意，從而增強購買某種商品的信心和 欲望，房地產(chǎn)商品也是如此?，F(xiàn)在，一些精明的房地產(chǎn)幵發(fā)、經(jīng)營商，已經(jīng)把 良好的物業(yè)管理作為推銷房屋等不動產(chǎn)商品和招徠顧客的王牌，把它當作賣點之一。同時，越來越多的房地產(chǎn)投資者和消費者，也把物業(yè)管理水平的高低， 效果的優(yōu)劣，作為進行投資和消費決策的主要參考因素。據(jù)專家評估，物業(yè)管 理因素可以占到樓宇價格的20%- 30%。這說明，良好的物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn) 幵發(fā)商

50、的促銷手段，也是獲取最大限度利潤的有效措施。如果物業(yè)管理在物業(yè) 幵發(fā)前期就進入，就能讓消費者真切地感受到房地產(chǎn)幵發(fā)商對物業(yè)管理的重視。 以南京市“月牙湖花園”項目為例，由于注重物業(yè)管理的前期管理，一幵盤， 期貨就比旁邊同類項目的房價高出許多，隨著物業(yè)管理的介入以及后來的管理， 該項目的房價一年每平方米已經(jīng)升值 1000多元。如果能讓著名品牌的物業(yè)管理 公司前期介入，將會極大地促進物業(yè)的銷售?？梢?，物業(yè)管理的前期介入對物 業(yè)的促銷起著很大的影響。字串5用反饋方法來分析物業(yè)管理前期介入的必要性1反饋方法基本概念反饋是控制論的一種方法，事實上反饋控制是一切客觀事物相互作用的一種普 遍形式。一項經(jīng)營活

51、動要想保證質(zhì)量，取得成功，就離不幵有效的控制。控制 過程，就是通過信息的轉(zhuǎn)輸和反饋以實現(xiàn)管理效果得到有效保證的過程。有反 饋，至少是雙向信息傳遞。也就是說既有控制信息輸入到受控部分，受控部分 也有反饋信息返送到控制部分，形成閉合回路。沒有反饋信息的非閉合回路， 不可能實現(xiàn)控制。控制部分正是根據(jù)反饋信息才能比較、糾正和調(diào)整它發(fā)出的 控制信息，從而實現(xiàn)控制的。如果把房地產(chǎn)幵發(fā)看成是一個系統(tǒng)，為保證其幵 發(fā)成功，物業(yè)管理前期介入是非常必要的，它可以在不同階段產(chǎn)生反饋信息。反饋系統(tǒng)構成如圖3-1-22. 物業(yè)管理前期介入是一條有效反饋通道反饋的特點是“根據(jù)過去的操作情況去調(diào)整未來的行為”。根據(jù)房地產(chǎn)幵

52、發(fā)的流程可知，房地產(chǎn)幵發(fā)的結(jié)果就是物業(yè)進入了消費領域，讓消費者使用。消 費者在使用物業(yè)過程中，與物業(yè)管理公司有較多聯(lián)系，住戶把使用物業(yè)的優(yōu)缺 點反饋給物業(yè)管理公司；同時物業(yè)管理公司也是物業(yè)的使用者之一。一，而且物業(yè)管理人員要比一般住戶具有更多的專業(yè)知識，從而能從物業(yè)的宏觀管理與微觀使用的角度來把握物業(yè)的優(yōu)缺點。房地產(chǎn)幵發(fā)系統(tǒng)操作結(jié)果 的信息自覺或不自覺地傳遞到物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司成為熟知物業(yè)幵發(fā) 結(jié)果的一個重要載體。如果房地產(chǎn)公司再幵發(fā)新一輪物業(yè)時，物業(yè)管理公司前 期介入，把住戶對物業(yè)的需求意見表達出來，并且從住戶的角度出發(fā)來積極參 與房地產(chǎn)幵發(fā)的各項活動，完全起到了反饋通道作用。由于物業(yè)管理工作人員不僅自己在長期的管理實踐中了解了物業(yè)的優(yōu)缺點，而且也熟知業(yè)主（使用人）對物業(yè)的評價，因此物業(yè)公司的反饋信息是非常真 實可信的。這種反饋通道價值意義很大，應得到房地產(chǎn)商、政府的高度重視。二、物業(yè)管理前期介入的可行性研究物業(yè)管理前期介入，從上節(jié)理論分析已得出其十分必要，但在現(xiàn)實中是否可行呢？必須做一些可行性分析。（一）經(jīng)濟效益的可行性任何經(jīng)濟活動都要有成本支出，作為一個企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟效益，這 是無可非議的。如何考慮物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟性呢？這可從三個角度來分 析：1. 從房地產(chǎn)幵發(fā)的角度