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文檔簡(jiǎn)介

1、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度1.0 需急修設(shè)備應(yīng)由有關(guān)部門(mén)或業(yè)戶電告服務(wù)中心客戶服務(wù), 后補(bǔ)辦設(shè)備維修手 續(xù),服務(wù)中心客戶服務(wù)在接到電話后登記來(lái)電來(lái)函登記表 ,15分鐘內(nèi)需組織 有關(guān)維修人員進(jìn)行維修,維修結(jié)束后由使用部門(mén)或業(yè)戶驗(yàn)收簽字維修單 ,如 一時(shí)不能完成,應(yīng)向有關(guān)部門(mén)或業(yè)戶解釋, 并向服務(wù)中心經(jīng)理以至分管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 疑難問(wèn)題應(yīng)向開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目部求助,工程部派人到現(xiàn)場(chǎng)查看并給予技術(shù)支持。2.0 設(shè)備若需維修,要將設(shè)備名稱,損壞原因,損壞程度,使用單位和人名填寫(xiě) 在維修單 上,如屬責(zé)任事故且損壞嚴(yán)重應(yīng)由開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目部安排調(diào)查做詳盡的 分析調(diào)查報(bào)告。3.0 經(jīng)調(diào)查核實(shí)屬責(zé)任事故者, 應(yīng)根據(jù)損壞程度, 責(zé)

2、任輕重, 按公司獎(jiǎng)懲條例進(jìn) 行處罰。4.0 工程維修主管制定設(shè)備全年維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃, 經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理審核后報(bào)公司總 經(jīng)理批準(zhǔn)并監(jiān)督實(shí)施,做到定時(shí)進(jìn)行維修保養(yǎng),保證設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)。5.0 對(duì)維修保養(yǎng)過(guò)的設(shè)備, 由工程維修主管對(duì)質(zhì)量進(jìn)行檢查, 重大的維保服務(wù)中 心經(jīng)理配合予以驗(yàn)收。6.0 凡重大節(jié)日,主要貴賓來(lái)訪, 服務(wù)中心工程維修事先應(yīng)對(duì)設(shè)備進(jìn)行特別的技 術(shù)性檢查,做到萬(wàn)無(wú)一失。7.0 道路(人行道和車(chē)道 ) 。7.1 修補(bǔ)損壞的砼路面。 如果損壞面積不大, 可以用 107 膠拌水泥,按照附帶的 說(shuō)明書(shū)進(jìn)行修補(bǔ);對(duì)于大面積損壞的修補(bǔ),采用 1:2:2 硅酸鹽干硬性砼。7.1.1 將人行道車(chē)

3、道表面松散或破碎的砼鑿掉,鑿除深度以達(dá)新面及結(jié)實(shí)面為 準(zhǔn)。7.1.2 用鑿子將坑底徹底鑿毛 ( 注意要戴上護(hù)目鏡 ) ,破壞面的砼邊緣要向里掏鑿 成凹齒形,再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。7.1.3 將要修補(bǔ)的砼表面充分濕潤(rùn) (由表及里 )。7.1.4 濕潤(rùn)水完全滲入里面砼表面無(wú)積水時(shí),在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥 漿,在水泥漿硬化前將修補(bǔ)用砼拌合物填入坑內(nèi), 并將其搗實(shí),如修補(bǔ)面積較大, 應(yīng)用平板式振動(dòng)器振搗。填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑內(nèi),以便搗實(shí)下沉( 砼落度要控制在 3 cm) 。7.1.5 用木抹子輕輕地將修補(bǔ)表面抹平。 在砼開(kāi)始硬化時(shí), 還要用抹子再細(xì)抹一 遍。然后養(yǎng)護(hù)。不少于

4、 7 晝夜,并澆水以保持混凝土具有足夠的水分濕潤(rùn)狀態(tài) ( 養(yǎng) 護(hù)期間不得讓人或車(chē)行走,保持表面清潔 ) 。7.2 修補(bǔ)塊材地面 (如:地面磚、石塊材料、預(yù)制砼塊等 ) 。7.2.1 鑿除損壞的塊材面層,鑿掉結(jié)合層,清掃殘?jiān)?,噴灑水使表面充分濕?rùn)7.2.2 待表面積水完全滲透入后,涂抹普通硅酸鹽素水泥漿 ( 如為人行道板砼 預(yù)制塊,無(wú)需此道工序 ) 。7.2.3 將塊材充分灑水或浸濕后,用 1:25 水泥砂漿坐砌,并用木錘或膠錘錘 平、錘直,抹去磚縫多余泥漿。7.2.4 必須留縫,灰縫表面必須光滑平整,不得高出材面。7.2.5 修補(bǔ)工作完畢后,把塊材表面清掃干凈。7.2.6 對(duì)于有防水要求的塊材

5、地面,預(yù)做水泥漿 (可滲 3防水劉 ) ,然后再坐砌 塊材。8.0 路燈。8.1 燈柱油漆:先將燈柱清潔,生銹處應(yīng)用砂紙打磨后清潔,再刷防銹漆兩道, 刷面漆兩道。9.0 雨水管道。9.1 如雨水管道堵塞, 排水不暢, 應(yīng)先查找堵塞位置和原因, 如因雜物堵塞引起 至應(yīng)清除雜物,使之通暢;如因管道不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡,應(yīng)開(kāi)挖重新鋪設(shè)管道,注 意管道要做襯底 ( 礎(chǔ)) ,使管道放置平穩(wěn);如因管道接口錯(cuò)位,應(yīng)開(kāi)挖校正接口, 并注意保證坡度和接口防漏,以及管道的平歪急。9.2 如管道損壞, 無(wú)法修復(fù), 應(yīng)用同型號(hào)及規(guī)格的管道替換, 接口應(yīng)用瀝青麻絲 或防水水泥砂漿砌結(jié)。9.3 最后修復(fù)地坪。10.0 化糞池及

6、污水井。10.1 如當(dāng)池水外溢或排水不暢,應(yīng)打開(kāi)井蓋,清掏池內(nèi)沉淀物和堵塞物,并按 定期清掏制度執(zhí)行。10.2 如井蓋缺損,應(yīng)及時(shí)更換同型號(hào)及規(guī)格的井蓋,使其保持完好,避免造成 人身安全事故。10.3 如當(dāng)池壁缺損,應(yīng)先通知有關(guān)用戶停用衛(wèi)生間,然后抽干化糞池清掏沉淀 物,再將缺損池壁修復(fù),注意池壁要做好防滲處理。11.0 隔油11.1 如隔油板缺損,應(yīng)更換新隔油板,并應(yīng)建立定期檢查更換制度。11.2 如隔油排水管道堵塞,通常是油脂凝固后附于管壁上,縮小管道流通斷面 并最終堵塞管道,可打開(kāi)蓋板,用工具或譽(yù)汽及化學(xué)化油劑將凝固的油脂清除, 使管道排水順暢。11.3 如池( 井) 蓋缺損,無(wú)法修復(fù),

7、應(yīng)及時(shí)更換新蓋,其上部不允許堆放雜物。12.0 電纜溝。12.1 如是溝蓋板損壞,應(yīng)按原設(shè)計(jì)規(guī)格制作 (放足鋼筋 ) ,并按設(shè)計(jì)要求把損壞 的蓋板換掉。12.2 如溝內(nèi)積水過(guò)多, 影響電力的正常供應(yīng), 應(yīng)先關(guān)掉總閘, 然后打開(kāi)溝蓋板, 查明積水原因和位置, 一般地電纜溝內(nèi)積水有兩種原因: 一為溝底坡度不夠標(biāo)準(zhǔn) 或倒坡,遇此種情況應(yīng)通知開(kāi)發(fā)單位或供電部門(mén)及時(shí)解決;二為溝內(nèi)掉入雜物, 使水流不暢,遇此種情況將雜物清除即能恢復(fù)正常。12.3 如是電纜線路出現(xiàn)故障,應(yīng)先告知有關(guān)用戶,然后請(qǐng)供電部門(mén)及時(shí)修復(fù)。13.0 排水渠。13.1 如是蓋板損壞, 應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求, 使用同 _規(guī)格和同一材料, 把損壞

8、的蓋板 換掉。13.2 如是渠壁損壞,應(yīng)將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤(rùn),然后用與原壁相同的 材料修復(fù); 如是砼或鋼筋砼壁還須在噴水濕潤(rùn)后先刷一道素水泥漿, 然后再做飾 面面層。13.3 如是雜物 ( 如淤泥、塑料袋等 ) 堵塞,使排水不暢,應(yīng)及時(shí)清除雜物。13.4 池( 井) 壁損壞。通知用戶停用或采取其他措施,不影響用戶的日常運(yùn)作, 然后抽干池里的水, 并清理里面的淤泥雜物等沉淀物, 將破損面鑿至結(jié)實(shí)層, 并 清理、噴水濕潤(rùn)、 刷素水泥漿再修補(bǔ)飾面 ( 如貼瓷片等 ) ,清理飾面殘余的水泥漿14.0 綠化水管管網(wǎng)14.1 漏水14.1.1 如是水管接頭處漏水,應(yīng)先將水管總閥關(guān)掉,然后在漏水接口

9、處將水管 卸下,在外絲管繞上防水膠帶或止水麻絲,再將水管接好,打開(kāi)總閥閉水檢查, 至不漏為止。14.1.2 如水龍頭漏水,應(yīng)先關(guān)總水閥,然后拆下水龍頭檢查是否因內(nèi)芯或止水 膠片破損漏水,更換相應(yīng)配件,裝回水龍頭,開(kāi)總閥,檢查至不漏為止,如無(wú)法 修復(fù),應(yīng)更換新龍頭。14.2 水管銹蝕。14.2.1 如銹蝕程度不大, 可將相關(guān)部位除銹后, 清潔干凈, 然后刷兩道防銹漆, 并應(yīng)定期檢查。14.2.2 如銹蝕程序較大,應(yīng)更換該段水管 (注意應(yīng)用熱鍍鋅管更換 ) 。15.0 圾屋( 池) 、垃圾中轉(zhuǎn)站。15.1 如飾面 (如瓷片、抹灰 ) 被損,可以采用兩種方法:15.1.1 將破損部位的松散層清除,再

10、用相應(yīng)的材料修復(fù)。15.1.2 直接用水泥補(bǔ),然后經(jīng)刷漆等處理保持維修后外觀協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。15.2 如五金部件 ( 如閘門(mén)、鐵欄等 ) 缺損:15.2.1 檢查缺損部位,查明原因,然后用相應(yīng)的配件修復(fù),并刷兩道防銹漆。15.2.2 如是缺損較嚴(yán)重以至無(wú)法正常使用,應(yīng)及時(shí)更換新配件。16.0 需要大修或中修的維修項(xiàng)目由維修人員根據(jù)設(shè)備維修情況填寫(xiě)公共設(shè)施 (設(shè)備)大、中修工作記錄表 。17.0 包維修、保養(yǎng)項(xiàng)目如電梯、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等項(xiàng)目的維修、保養(yǎng)由 分承包方維修人員負(fù)責(zé)。 分包維修方每次的維修、 保養(yǎng)工作必須先到服務(wù)中心辦 理手續(xù)后方可進(jìn)行。18.0 分包維修項(xiàng)目的檢查包括但不限于以下內(nèi)

11、容: 設(shè)備的性能、 設(shè)備運(yùn)行狀況、 故障部位、故障原因等。維修中修理的部位、更換的零部件,修理后的運(yùn)行效果 由分包方作好記錄并由管理簽字認(rèn)可。19.0 分包方保養(yǎng)項(xiàng)目的檢查按雙方簽定的協(xié)議進(jìn)行,由分包方作好有關(guān)的保養(yǎng) 記錄并由服務(wù)中心簽字認(rèn)可。20.0 設(shè)備保養(yǎng)方式:定期保養(yǎng)和不定期保養(yǎng)。21.1 定期保養(yǎng)按照年度保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)。21.1.1 年度保養(yǎng)計(jì)劃: 每年 12月上旬,由設(shè)備管理員、 工程維修主管根據(jù)服務(wù) 中心設(shè)備的種類、 數(shù)量,依據(jù)公司設(shè)備保養(yǎng)周期的標(biāo)準(zhǔn), 制訂明年服務(wù)中心的設(shè) 備年度保養(yǎng)計(jì)劃, 一式二份, 經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理審核報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)簽署后, 一份轉(zhuǎn)綜 合管理部備案。21.2 不

12、定期保養(yǎng):結(jié)合設(shè)備保養(yǎng)、檢查或設(shè)備故障修理,對(duì)設(shè)備進(jìn)行的保養(yǎng)。23.0 為了保證設(shè)備月度保養(yǎng)工作順利進(jìn)行,設(shè)備管理員、工程維修主管應(yīng)做好 設(shè)備保養(yǎng)材料、保養(yǎng)人員的準(zhǔn)備和安排工作。24.0 設(shè)備保養(yǎng)工作以盡可能不影響業(yè)戶為準(zhǔn),凡必須停水、停電、停電梯、停 空調(diào)的保養(yǎng),應(yīng)安排在使用低峰時(shí)段,并預(yù)先做好告示。25.0 在設(shè)備保養(yǎng)工作前,設(shè)備管理員、工程維修主管應(yīng)根據(jù)設(shè)備情況對(duì)保養(yǎng)人 員進(jìn)行安全教育, 并做好相關(guān)的安全措施。 對(duì)電氣設(shè)備保養(yǎng), 要有防止突然來(lái)電 的可能。26.0 設(shè)備保養(yǎng)人員應(yīng)嚴(yán)格按照公司制訂的設(shè)備保養(yǎng)內(nèi)容的要求,對(duì)設(shè)備進(jìn)行保 養(yǎng),并準(zhǔn)確填寫(xiě)在養(yǎng)護(hù)維修記錄上。27.0 保養(yǎng)過(guò)程, 發(fā)現(xiàn)

13、設(shè)備損壞, 設(shè)備保養(yǎng)人員應(yīng)及時(shí)向上級(jí)報(bào)告, 設(shè)備管理員、 工程維修主管應(yīng)迅速采取調(diào)換或緊急采購(gòu)調(diào)換措施。28.0 對(duì)于停水、停電、停電梯、??照{(diào)超時(shí)間的保養(yǎng),應(yīng)及時(shí)對(duì)業(yè)戶作解釋, 取得諒解。29.0 對(duì)設(shè)備的正常維修保養(yǎng),要視業(yè)戶的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和規(guī)律進(jìn)行,一般安排在夜 晚或休息日,以不影響業(yè)戶正常生活、工作為前提。30.0 保養(yǎng)內(nèi)容是:清潔、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整、防腐,更換易損件;31.0 智能化系統(tǒng)的保養(yǎng)31.1 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)的保養(yǎng)31.1.1 圖像要清晰31.1.2 云臺(tái)控制盤(pán)要靈敏。31.1.3 各監(jiān)控?cái)z像頭的架桿要牢固。31.2 周界報(bào)警系統(tǒng)的保養(yǎng)31.2.1 各紅外對(duì)射探測(cè)器整潔完好。3

14、1.2.2 支架完好無(wú)銹蝕、牢固可靠。31.3 門(mén)禁系統(tǒng)的保養(yǎng)31.3.1 各門(mén)口、圍墻機(jī)整潔完好無(wú)損。31.3.2 電子門(mén)鎖與玻璃門(mén)夾位置要對(duì)齊,要能及時(shí)可靠的鎖門(mén)31.4 可視對(duì)講系統(tǒng)31.12 口機(jī)、圍墻機(jī)整潔完好無(wú)損。31.7.2 門(mén)口機(jī)、圍墻機(jī)能否與室內(nèi)機(jī)、控制中心通話。31.5 電子公告系統(tǒng)31.5.1 屏顯有無(wú)亮點(diǎn)、暗點(diǎn)、跳點(diǎn)。31.5.2 外框牢固無(wú)銹蝕。31.5.3 發(fā)送接收要正常。31.6 道閘系統(tǒng)31.6.1 外觀整潔無(wú)銹蝕無(wú)破損。31.6.2 道閘起降靈活。31.7 背景音樂(lè)系統(tǒng)31.7.1 各點(diǎn)音箱有無(wú)破損。31.7.2 主機(jī)要正常。31.8 監(jiān)控中心各系統(tǒng)主機(jī)、電源

15、31.8.1 各系統(tǒng)運(yùn)行情況。31.8.2 衛(wèi)生、照明、門(mén)窗要完好。31.8.3 各種軟件能正常操作,確保主機(jī)無(wú)病毒。32.0 水泵房的保養(yǎng)32.1 水泵運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無(wú)異聲。各種儀表指示穩(wěn)定正常。32.2 水箱結(jié)構(gòu)完好、表面和支架不銹蝕。33.0 保持泵房清潔衛(wèi)生,良好的通風(fēng)、照明。34.0 消防泵房34.1 各種儀表指示穩(wěn)定正常。34.2 機(jī)房清潔衛(wèi)生,良好的通風(fēng)、照明,地面排水通暢。35.0 電梯機(jī)房的保養(yǎng)35.1 做好降溫、通風(fēng)、防雨工作,協(xié)助電梯廠家做好運(yùn)行服務(wù)。35.2 門(mén)窗、配電箱、空調(diào)、照明、滅火器、衛(wèi)生等正常完好。35.3 發(fā)現(xiàn)不正?,F(xiàn)象及時(shí)匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)和通知電梯維保人員。36.0 風(fēng)機(jī)房的保養(yǎng)36.1 開(kāi)關(guān)面板、風(fēng)機(jī)、控制柜要完好。36.2 門(mén)窗、照明、衛(wèi)生情況要完好。37.0 公共區(qū)域的保養(yǎng)37.1 景觀噴泉、路燈、草坪燈、射燈要完好。37.2 雨水井蓋、污水井蓋、陰井蓋子要完好。37.3 標(biāo)識(shí)、門(mén)窗、信報(bào)箱、游樂(lè)健身設(shè)施設(shè)備要完好。37.4 別墅地下車(chē)庫(kù)的各種設(shè)施設(shè)備要完好。37.5 消防栓、水泵結(jié)合器要完好。38.0 地下車(chē)庫(kù)

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