房貸貸多少年最劃算

1、 買房、租房，微信搜索“滴滴好房”房貸貸多少年最劃算對購房者來說，確定貸款期限的長短是一個兩難的決定：期限長意味著需要支付更多的貸款利息；期限短意味著每個月的還款壓力將會很大。那么，貸款期限怎么選才是最劃算的呢？考慮通脹還是等額本息劃算首選，親必須知道，目前可供你選擇的房貸方式一共有三種：住房公積金貸款、個人住房商業(yè)性貸款以及個人住房組合貸款。其中，住房公積金貸款最為便宜，在辦理抵押和保險等相關(guān)手續(xù)時收費也減半。但要進行公積金貸款的前提是，貸款人必須每月繳納公積金，但目前不少樓盤明確拒絕公積金貸款。個人住房商業(yè)性貸款也就是銀行按揭貸款。受公積金貸款有額度限制，目前公積金貸款上限為60萬元，放貸

2、時間最長30年，如果房價過高，購房者可使用公積金和商貸的組合貸款方式，但目前這種方式亦被部分樓盤拒絕。除了選擇方式外，還款方式成為貸款者最難懂的問題 等額本金法和等額本息法分別是什么意思嘛！所謂等額本金是指將本金分攤到每個月中，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息。該還款方式在同等條件下所償還總利息要比等額本息少，隨著時間推移，每月月供會逐月減少。而等額本息是指本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中。我們以購買首套房，貸款期限20年，貸款金額100萬元為例，按目前的基準利率6.55%，如果采用等額本金還款法，本息合計還款總金額為165.77萬元左右，第一個月月供9625元

3、，最后一個月月供4189.41元，但如果采用等額本息還款法，本息合計還款總金額就要達到179.64萬元，平均每月月供7485.2元，等額本息要比等額本金總利息高出了13.87萬元。這樣看起來，似乎等額本金更劃算。不過，我們還需考慮通脹以及前期多余資金的理財。根據(jù)通脹的原理，在一個較高通脹水平的時期，對于貸款購房者最有利的還款法應(yīng)該是前期還款額度偏低，后期遞增，比較有利的是每月還相同的額度(等額本息)，比較虧損的其實是前期還貸額度偏高，后期額度遞減(等額本金)。此外，值得注意的是，對于等額本息還款者來說，目前看似壓力很大的月供，在未來的較高收入面前其實毫無壓力。這一點，各位可以看看周邊那些首批房

4、奴，他們一邊月供不變，一邊收入和房產(chǎn)價值持續(xù)升高。而如果采取等額本金還款法，則意味著現(xiàn)在就要有較大的損失，未來較低的還款額其實并沒多大意義。 如果想要節(jié)省資金通過理財讓自己有更多的收入或者自己未來的收入至少不會下降，不如采用等額本息還款法，讓省下的資金通過理財獲取更高收益，把通脹風(fēng)險轉(zhuǎn)移給銀行；而如果對自己的理財能力沒多大信心或?qū)ξ磥硎杖腩A(yù)期降低，可以選擇等額本金還款法。兩種方式各有特點，要根據(jù)個人的收入和偏好進行選擇。如果在收入不變的情況下對比，等額本息法相對而言幸福感較高，因為不用放棄很多消費去供樓。而且也有利于積累資金去提前還貸。提前還房貸劃算嗎？理財規(guī)劃師：視情況而定農(nóng)業(yè)銀行重慶分行理

5、財規(guī)劃師蒲春花指出，貸款人在決定是否提前償還房貸時通常需要考慮三個問題：第一是未來是否還有房貸借款需求，利率水平如何？雖然央行房貸新政指出，符合首套房標準的貸款利率下限為基礎(chǔ)利率的7折，但是由于銀行的資金成本問題，7折利率幾乎不可能出現(xiàn)。對于曾經(jīng)貸到過7折優(yōu)惠利率的貸款人而言，提前還貸并不合適。第二是要考慮閑置資金的潛在收益。一般來說，如果家庭有較為穩(wěn)健的投資渠道和理財機會，大可選擇用閑置資金進行投資獲取收益而非提前還貸；對于不善理財且風(fēng)險承受力較低的家庭來說，可酌情選擇提前還款。第三是要考慮已還款時間。如果貸款人選擇等額本息還款方式還款到中期或者選擇等額本金方式還款期超過三分之一時，實際已經(jīng)

6、償還大部分利息，因此選擇提前還貸意義有限。相反，如果還款時間不長，選擇提前還貸可明顯節(jié)省利息支出。對于決定提前還貸的貸款人而言，可根據(jù)自身經(jīng)濟狀況選擇適合的提前還貸方式。一般銀行主要提供五種方式：一是全部提前還款，這種方式的利息支出最少，但需要貸款人量入為出；二是部分提前還款，不改變月供只縮短還款期限，此種方式節(jié)省利息較多；三是部分提前還款，只減少月供不改變還款期限，這種方式可以減輕每月負擔，部分節(jié)省利息支出；四是部分提前還款，減少月供同時縮短還款期限，這種方式既省利息，又減輕月供壓力；五是剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。這種方式雖然減少了部分利息，但月供要增加，相對來說不是太劃算。

7、另外，蒲春花提醒貸款人，雖然提前還貸可以節(jié)省利息支出，但一般銀行都要求還款時間超過一年才能申請?zhí)崆斑€貸，如果“違約”，貸款人可能要承擔一些費用，需要提前考慮。各大行提前還貸違約金匯總?cè)缃?，銀行的資金成本持續(xù)往上漲，房貸利率又高又不容易獲批。然而不少背負房貸手頭有資金的人卻糾結(jié)著該不該提前還房貸。提前還房貸劃算嗎？如何提前還房貸？需要注意哪些環(huán)節(jié)？各大銀行關(guān)于這一方面有什么規(guī)定？細算賬：看提前還房貸是否劃算提醒1:分清等額本息和等額本金兩種方式據(jù)了解，房貸還款分為等額本息和等額本金兩種。對于等額本息還款的貸款人而言，由于等額本息每月的還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，如果借款人已還款

8、到中期，即已償還了大部分的利息，房貸提前還款則還的主要是本金，因此意義有限。等額本金是將貸款總額平分，根據(jù)所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少。當還款期超過1/3時，借款人已還了一半的利息，如果此時提前償還，節(jié)省的利息并不多。提醒2:原先享受7折利率的貸款不必急于還款受銀行資金成本上升的影響，目前7折房貸、8.5折房貸很少，二套房貸利率上浮的情況較為普遍。銀行人士提醒，原先享受7折利率的貸款不必急于還款?！叭绻€掉就再也借不到7折利率的貸款了?！便y行人士建議，有折扣的房貸可以不考慮提前還，閑置資金可以用來投資貨幣基金或者銀行短期理財產(chǎn)品，一樣可以降低房貸的

9、利息成本。提醒3:充分利用公積金對于每月公積金繳納數(shù)額較高的貸款人而言，可以考慮適當提前償還一部分房貸，但不必全部償還，因為一旦房貸全部償還后，每月的公積金就沒有利用的空間了。按照現(xiàn)有的公積金政策，在職人員除購房等情況外，是無法提前支取的，考慮到現(xiàn)在的房屋限購政策，大部分人不太可能多次購房，因此大家提前支取公積金的可能性不大，還不如每月可以沖還房貸，使其發(fā)揮更大的效率，也使得自己的現(xiàn)金流更為充裕。下面用兩個案例來說明提前還貸是否劃算：案例一、陳小姐這幾天心情很不錯，因為她剛剛把剩余的24萬元房貸提前還清了。陳小姐介紹說，2006年她向銀行按揭貸了47萬元買房，供30年。此前，陳小姐曾還款共計2

10、3萬元，并改為15年還款。貸款利率一直是基準利率的70%，也就是4.58%，每月還貸1770元。點評：投資收益與房貸利率持平不該提前還貸理財規(guī)劃師余建認為，提前還房貸的核心在于，同樣的資金，能否找到收益高于房貸利率的投資產(chǎn)品。從陳小姐的情況看，房貸利率相當?shù)?，僅為4.58%，而目前銀行低風(fēng)險理財產(chǎn)品的收益率高于這個水平的一抓一大把，這段時間很多低風(fēng)險的理財產(chǎn)品收益率均在5.5%6%的水平，完全沒必要提前還貸。案例二、王小姐有兩套房子，最近賣了其中一套，套現(xiàn)300多萬元，有大筆現(xiàn)金在手。王小姐現(xiàn)在住的房是去年買的，每月要還給銀行9000多元。據(jù)介紹，王小姐去年向銀行按揭貸款94萬元，供20年，利

11、率是按照現(xiàn)在基準6.55%上浮10%的，也就是7.205%，已經(jīng)還了一年了?！坝心敲炊喔哂?.2%的投資渠道，我為什么要提前還貸呢？”王小姐表示，由于未還的本金額比較大，在現(xiàn)在的高利率環(huán)境下，組合投資年化收益超過房貸利率7.205%并不難。針對未償還的本金，王小姐將現(xiàn)有資金進行組合投資，一部分低風(fēng)險固定收益投資，一部分高風(fēng)險投資。點評：高風(fēng)險投資并不適合所有人余建認為，對于一般人來說，7.205%的房貸利率并不低，建議她提前還貸。要高于超過7.205%的收益率，目前看只有較高風(fēng)險的產(chǎn)品才能做到。而高風(fēng)險投資并不適合所有人，因此建議王小姐提前還貸。提前還貸流程：大體流程為：了解貸款合同提前還貸的

12、要求，準備違約金準備資料申請還貸辦理還貸手續(xù)第一步：要提前還房貸首先要注意查看貸款合同中有關(guān)提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金(目前一般銀行不收取)，如若合同上注明要收違約金，則要看清楚到底要收多少，并準備好這筆違約金；第二步：向貸款銀行電話咨詢提前還貸的申請時間及最低還款額度等其他所需要準備的資料；第三步：按銀行要求親自到相關(guān)部門提出提前還款申請，一般銀行會要求客戶填寫提前還款的申請單；第四步：攜相關(guān)證件到借款銀行，辦理提前還款相關(guān)手續(xù)，提交提前還款申請表，并在柜臺存入提前償還的款項。提前還貸注意事項：1、別忘退保在借款人提前償還全部貸款后，原個人住房貸款房屋保險合同此時也提前

13、終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前繳的保費。所以提前償還全部貸款后，別忘從保險公司、稅務(wù)部門拿回屬于自己的錢。2、別忘退稅另外別忘了到稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。當您購買商品房時，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫入買房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購房者已繳個人所得稅稅基抵扣”申請，取得本人的“稅收通用繳款書”。提前償還全部貸款后，即可取得房地產(chǎn)證，應(yīng)在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個月內(nèi)，前往稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。3、最初一年別提前還款要注意的是，在借款最初一年內(nèi)不要提前還款。按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿1年后提出，

14、并且歸還的金額應(yīng)超過6個月的還款額。還有一點是，借款合同中規(guī)定提前還款者不應(yīng)出現(xiàn)逾期不還的情況，如果有逾期不還，應(yīng)先還完欠款再申請?zhí)崆斑€貸。提前還貸方式：那么現(xiàn)在的銀行，一般會提供哪幾種提前還貸的方式呢，小編將其整理為下面四種：第一種，全部提前還請，將所有的貸款一次還清，無疑是最好的，這樣可以少交很多利息，但是對于已交的利息則不退還。第二種，部分提前還款，剩余每月還款額保持不變，將還款期限縮短，這樣的話可以減少很多的利息。第三種，部分提前還款，剩余每月還款額減少，但是保持還款期限不變，這樣可以減小月供，緩解壓力。第四種，部分提前還款，剩余的貸款不僅每月還款額減少，而且將還款期限縮短，這種也可以

15、節(jié)省很多的利息。在這里要特別提醒一下，只要覺得自己在五年內(nèi)可以提前還款的，最好可以采取等額本金法，因為等額本息法在前期支付的利息太大，相對不劃算。提前還貸算法：各大銀行關(guān)于房貸提前還款的算法和規(guī)定：第一、招商銀行，招商銀行不滿一年而要提前還款的，要收取至少相對于實際還款額3個月的利息，而一年之后，則只需要一個月。第二、建設(shè)銀行，建設(shè)銀行不滿一年而要提前還款的，要收取提前還款額的3%。 一年到兩年的收取2%，兩年到三年的，收取1%。第三、農(nóng)業(yè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行貸款不滿一年提前還款的，以本金*月利率收取，貸款一年后，不會收取違約金。第四、工商銀行，工商銀行貸款不滿一年提前還款的，要收取提前還款額的5%，貸款滿一年后提前還款，則和農(nóng)業(yè)銀行一般，不收取任何違約金。第五、中國銀行，中國銀行貸款不滿一年提前還款的，收取最高不超過六個月利息的違約金， 貸款滿一年后提前還款，和農(nóng)業(yè)銀行一樣，不收取違約金。第六、交通銀行，交通銀行對提前還款額有規(guī)定，至少為每月還款額的六倍，部分提前還款者可每年免費還款一次。第七、廣發(fā)銀行，廣發(fā)銀行貸款不滿一年提