2010保利地產(chǎn)財務(wù)報告分析---

1、保利地產(chǎn)財務(wù)分析報告保利地產(chǎn)財務(wù)分析報告目錄目錄公司簡介公司簡介1同行業(yè)對比分析同行業(yè)對比分析2財務(wù)分析財務(wù)分析3存在問題及財務(wù)分析建議存在問題及財務(wù)分析建議4一、保利公司簡介一、保利公司簡介 保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司（以下簡稱保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司（以下簡稱“保利地產(chǎn)保利地產(chǎn)”）是）是由中國保利集團公司全資子公司保利南方集團有限公司于由中國保利集團公司全資子公司保利南方集團有限公司于19921992年年9 9月月1414日在廣州市注冊成立的全民所有制企業(yè)，公司經(jīng)批準的經(jīng)營范圍為：一日在廣州市注冊成立的全民所有制企業(yè)，公司經(jīng)批準的經(jīng)營范圍為：一級房地產(chǎn)開發(fā)，出租本公司開發(fā)的商品房

2、，房屋工程設(shè)計、舊樓拆遷等。級房地產(chǎn)開發(fā)，出租本公司開發(fā)的商品房，房屋工程設(shè)計、舊樓拆遷等。二、同行業(yè)對比分析二、同行業(yè)對比分析 根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)分析，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)分析，20102010年年1 19 9月全國房地產(chǎn)完成投資月全國房地產(chǎn)完成投資33 33 511.25511.25億元，住宅投資額億元，住宅投資額23 512.0523 512.05億元，同比增長億元，同比增長33.8%33.8%。商品房銷售。商品房銷售面積面積63 150.2363 150.23萬平方米，銷售額萬平方米，銷售額31 916.5831 916.58億元，銷售額增速億元，銷售額增速15.9%15.9%。9 9月

3、份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為103.52103.52，比，比8 8月份回落月份回落0.590.59個百分點，個百分點，比去年同期提高比去年同期提高2.442.44個百分點。由此可見，我國房地產(chǎn)投資行業(yè)仍然處個百分點。由此可見，我國房地產(chǎn)投資行業(yè)仍然處于一個高度發(fā)展的時期，并且隨著一線城市的帶動，二三線城市的房地于一個高度發(fā)展的時期，并且隨著一線城市的帶動，二三線城市的房地產(chǎn)投資業(yè)逐漸進入了一個快速發(fā)展的時間段。產(chǎn)投資業(yè)逐漸進入了一個快速發(fā)展的時間段。 2010年房地產(chǎn)年房地產(chǎn)綜合財務(wù)比較綜合財務(wù)比較三、財務(wù)分析三、財務(wù)分析基本財務(wù)比率分析基本財務(wù)比率分析綜合分析綜

4、合分析杜邦分析杜邦分析體系體系企業(yè)財務(wù)能力綜合評企業(yè)財務(wù)能力綜合評價價 主要財務(wù)指標主要財務(wù)指標基本財務(wù)比率分析基本財務(wù)比率分析償債能力分析償債能力分析20092009年年-2010-2010年保利公司償債能力指標年保利公司償債能力指標基本財務(wù)比率分析基本財務(wù)比率分析償債能力分析償債能力分析流動比率流動比率 從流動比率從流動比率0808年的年的2.732.73至至1010年的年的2.132.13，可以看，可以看出保利的償債能力正逐漸降低。出保利的償債能力正逐漸降低。20102010年流動比率比年流動比率比標準比例標準比例2 2要大，此指標及其相關(guān)比較粗略地反映要大，此指標及其相關(guān)比較粗略地反映

5、了保利地產(chǎn)的短期償債能力比較強了保利地產(chǎn)的短期償債能力比較強 ?；矩攧?wù)比率分析基本財務(wù)比率分析償債能力分析償債能力分析速動比率速動比率 由于是受產(chǎn)業(yè)的限制，存貨可能較多，從而使速動資由于是受產(chǎn)業(yè)的限制，存貨可能較多，從而使速動資產(chǎn)較少，從速動比例從產(chǎn)較少，從速動比例從0.670.67至至0.530.53可以看出，但比例在可以看出，但比例在逐年趨向于逐年趨向于1 1，短期償債能力較強。，短期償債能力較強。基本財務(wù)比率分析基本財務(wù)比率分析償債能力分析償債能力分析資產(chǎn)負債率資產(chǎn)負債率 資產(chǎn)負債率逐年上升，說明企業(yè)風(fēng)險提高，但是適度資產(chǎn)負債率逐年上升，說明企業(yè)風(fēng)險提高，但是適度的負債比率既能保證企業(yè)

6、進行經(jīng)營活動所需的資金，又能的負債比率既能保證企業(yè)進行經(jīng)營活動所需的資金，又能保證資金的安全性。保證資金的安全性?；矩攧?wù)比率分析基本財務(wù)比率分析償債能力分析償債能力分析現(xiàn)金負債率現(xiàn)金負債率 2008年到年到2010年這三年來，保利的現(xiàn)金債務(wù)比率這年這三年來，保利的現(xiàn)金債務(wù)比率這項指標越來越高，說明企業(yè)的承擔能力越強。項指標越來越高，說明企業(yè)的承擔能力越強?；矩攧?wù)比率分析基本財務(wù)比率分析營運能力分析營運能力分析營運能力營運能力2010年年2009年年2008年年2007年年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率68.168.3581.5145.76應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)(天天)5.295.2

7、74.427.87存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率0.280.290.270.25存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)(天天)1294.51243.091337.791420.68固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率135.66116.4294.1188.07總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.30.320.330.28凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率1.311.171.191.04保利地產(chǎn)保利地產(chǎn)2007年年2010年運營能力指標年運營能力指標基本財務(wù)比率分析基本財務(wù)比率分析營運能力分析營運能力分析 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)應(yīng)收賬款變現(xiàn)速度的快慢及應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)應(yīng)收賬款變現(xiàn)速度的快慢及管理效率的高低。周轉(zhuǎn)率高說明收賬迅速，賬齡較

8、短；資管理效率的高低。周轉(zhuǎn)率高說明收賬迅速，賬齡較短；資產(chǎn)流動性強，短期償債能力強；可以減少收賬費用和壞賬產(chǎn)流動性強，短期償債能力強；可以減少收賬費用和壞賬損失。損失。從上圖可以看出從從上圖可以看出從0505年到年到0808年持續(xù)上升，但是年持續(xù)上升，但是0909、1010年呈下降趨勢。企業(yè)應(yīng)加強應(yīng)收賬款的管理。年呈下降趨勢。企業(yè)應(yīng)加強應(yīng)收賬款的管理。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率基本財務(wù)比率分析基本財務(wù)比率分析營運能力分析營運能力分析 存貨周轉(zhuǎn)率的快慢，不僅反映出企業(yè)采購、存儲、生產(chǎn)及銷售各環(huán)存貨周轉(zhuǎn)率的快慢，不僅反映出企業(yè)采購、存儲、生產(chǎn)及銷售各環(huán)節(jié)管理工作狀況的好壞，而且對企業(yè)償債能力及獲

9、利能力產(chǎn)生決定性的節(jié)管理工作狀況的好壞，而且對企業(yè)償債能力及獲利能力產(chǎn)生決定性的影響。一般來說存貨周轉(zhuǎn)率越高越好。存貨周轉(zhuǎn)率越高，說明其變現(xiàn)的影響。一般來說存貨周轉(zhuǎn)率越高越好。存貨周轉(zhuǎn)率越高，說明其變現(xiàn)的速度越快，周轉(zhuǎn)額越大，資金占用水平越低。通過存貨分析，還有利于速度越快，周轉(zhuǎn)額越大，資金占用水平越低。通過存貨分析，還有利于找出存貨管理存在的問題，盡可能降低資金占用水平。上圖中可以看出找出存貨管理存在的問題，盡可能降低資金占用水平。上圖中可以看出05年到年到10年數(shù)據(jù)很接近，在較小的幅度內(nèi)中變化。年數(shù)據(jù)很接近，在較小的幅度內(nèi)中變化。存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率基本財務(wù)比率分析基本財務(wù)比率分析營運能力

10、分析營運能力分析 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 在一定時期內(nèi)、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)越多說明以相同的流在一定時期內(nèi)、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)越多說明以相同的流動資產(chǎn)完成的周轉(zhuǎn)額越多，流動資產(chǎn)利用效果越好。動資產(chǎn)完成的周轉(zhuǎn)額越多，流動資產(chǎn)利用效果越好。從從07年到年到08年有小幅的上升，但是年有小幅的上升，但是09年開始下降。企業(yè)可以通年開始下降。企業(yè)可以通過提高銷售收入來提高周轉(zhuǎn)率。過提高銷售收入來提高周轉(zhuǎn)率?；矩攧?wù)比率分析基本財務(wù)比率分析營運能力分析營運能力分析 固定資產(chǎn)投資得當，固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，能夠充分發(fā)揮固定資產(chǎn)投資得當，固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，能夠充分發(fā)揮效率。反之，說明固定資產(chǎn)使用效率不高，提供的生

11、產(chǎn)超效率。反之，說明固定資產(chǎn)使用效率不高，提供的生產(chǎn)超過不多，企業(yè)的營運能力不強。從過不多，企業(yè)的營運能力不強。從05年到年到10年呈先降后升年呈先降后升的趨勢。固定資產(chǎn)的使用效率越來越高。的趨勢。固定資產(chǎn)的使用效率越來越高。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率基本財務(wù)比率分析基本財務(wù)比率分析營運能力分析營運能力分析 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)在一定時期銷售收入與資產(chǎn)總額的比總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)在一定時期銷售收入與資產(chǎn)總額的比率。它反映企業(yè)全部資產(chǎn)的利用效率，是分析和評價企業(yè)全部資率。它反映企業(yè)全部資產(chǎn)的利用效率，是分析和評價企業(yè)全部資產(chǎn)管理水平的一個綜合性指標。從產(chǎn)管理水平的一個

12、綜合性指標。從05年到年到10年，逐漸下降，企業(yè)年，逐漸下降，企業(yè)應(yīng)采取各項措施來提供企業(yè)的資產(chǎn)利用程度，比如提高銷售收入應(yīng)采取各項措施來提供企業(yè)的資產(chǎn)利用程度，比如提高銷售收入或處理多余的資產(chǎn)?；蛱幚矶嘤嗟馁Y產(chǎn)?；矩攧?wù)比率分析基本財務(wù)比率分析成長能力分析成長能力分析保利地產(chǎn)保利地產(chǎn)2007年年2010年成長能力指標年成長能力指標基本財務(wù)比率分析基本財務(wù)比率分析成長能力分析成長能力分析 主營業(yè)務(wù)收入增長分析主營業(yè)務(wù)收入增長分析 主營業(yè)務(wù)收入增長率是指企業(yè)報告期主營業(yè)務(wù)收入增長主營業(yè)務(wù)收入增長率是指企業(yè)報告期主營業(yè)務(wù)收入增長額與基期主營業(yè)務(wù)收入總額的比率，它說明了企業(yè)重點發(fā)額與基期主營業(yè)務(wù)收入

13、總額的比率，它說明了企業(yè)重點發(fā)展方向的成長性，并從業(yè)務(wù)規(guī)模擴張方面衡量企業(yè)的持續(xù)展方向的成長性，并從業(yè)務(wù)規(guī)模擴張方面衡量企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力。發(fā)展能力。 保利地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)增長率保利地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)增長率2007年為年為101.51,2008年為年為91.24，2009年為年為48.11,2010年為年為56.15，可見，可見，2007年到年到2008年，主營業(yè)務(wù)收入增長率出現(xiàn)下滑，企業(yè)發(fā)展受阻，但是年，主營業(yè)務(wù)收入增長率出現(xiàn)下滑，企業(yè)發(fā)展受阻，但是在在2010年，它的增長率出現(xiàn)了上升，說明保利地產(chǎn)已經(jīng)意年，它的增長率出現(xiàn)了上升，說明保利地產(chǎn)已經(jīng)意識到企業(yè)問題所在，并采取措施改善，使業(yè)務(wù)規(guī)模又開始

14、識到企業(yè)問題所在，并采取措施改善，使業(yè)務(wù)規(guī)模又開始上升，雖然幅度不大，但可持續(xù)發(fā)展能力又得到復(fù)蘇。上升，雖然幅度不大，但可持續(xù)發(fā)展能力又得到復(fù)蘇。基本財務(wù)比率分析基本財務(wù)比率分析成長能力分析成長能力分析 凈利潤增長率分析凈利潤增長率分析 凈利潤增長率是企業(yè)報告期利潤增長額與基期凈利潤的凈利潤增長率是企業(yè)報告期利潤增長額與基期凈利潤的比率。企業(yè)的積累、發(fā)展和給投資者的匯報，主要取決于比率。企業(yè)的積累、發(fā)展和給投資者的匯報，主要取決于凈利潤，所以凈利潤增長率也是企業(yè)成長能力的指標。并凈利潤，所以凈利潤增長率也是企業(yè)成長能力的指標。并且該指標越高，說明企業(yè)積累越多，持續(xù)發(fā)展能力越強。且該指標越高，說

15、明企業(yè)積累越多，持續(xù)發(fā)展能力越強。 保利地產(chǎn)的凈利潤增長率保利地產(chǎn)的凈利潤增長率2007年為年為126.04,2008年為年為50.35，2009年為年為57.19,2010年為年為39.8，從中可以看出，保，從中可以看出，保利地產(chǎn)的凈利潤增長率出現(xiàn)了明顯下滑，利地產(chǎn)的凈利潤增長率出現(xiàn)了明顯下滑，2010年比年比2007年年下降了下降了70%之多，說明該公司的持續(xù)發(fā)展能力正在減弱。之多，說明該公司的持續(xù)發(fā)展能力正在減弱?；矩攧?wù)比率分析基本財務(wù)比率分析成長能力分析成長能力分析 其他指標分析其他指標分析 主營利潤增長率、營業(yè)利潤增長率、息稅前利潤增長主營利潤增長率、營業(yè)利潤增長率、息稅前利潤增長

16、率，率，2010年這些指標的數(shù)值相對于年這些指標的數(shù)值相對于2007年來說出現(xiàn)大幅度年來說出現(xiàn)大幅度下降，雖然相對于下降，雖然相對于2009年有所上升，但是上升幅度不大，年有所上升，但是上升幅度不大，說明企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展出現(xiàn)阻礙，公司體系需要調(diào)整。說明企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展出現(xiàn)阻礙，公司體系需要調(diào)整。 但是每股收益增長率卻在但是每股收益增長率卻在2008年出現(xiàn)大幅度下跌之后，年出現(xiàn)大幅度下跌之后，2009年和年和2010年相對于年相對于2007年都出現(xiàn)了顯著的上升，股票年都出現(xiàn)了顯著的上升，股票市場發(fā)展趨勢良好。市場發(fā)展趨勢良好?；矩攧?wù)比率分析基本財務(wù)比率分析盈利能力分析盈利能力分析萬科萬科200

17、6年年2010年盈利能力指標年盈利能力指標保利保利2006年年2010年盈利能力指標年盈利能力指標基本財務(wù)比率分析基本財務(wù)比率分析盈利能力分析盈利能力分析保利地產(chǎn)保利地產(chǎn):銷售凈利率和銷售毛利率具體發(fā)展趨勢銷售凈利率和銷售毛利率具體發(fā)展趨勢基本財務(wù)比率分析基本財務(wù)比率分析盈利能力分析盈利能力分析 由以上數(shù)據(jù)分析可以看出：由以上數(shù)據(jù)分析可以看出： 保利公司盈利缺乏競爭性保利公司盈利缺乏競爭性 保利地產(chǎn)保利地產(chǎn)20102010年前三季度的銷售毛利率、營業(yè)利潤率、年前三季度的銷售毛利率、營業(yè)利潤率、營業(yè)凈利率分別為營業(yè)凈利率分別為323242724272、191958615861、141439839

18、8，都，都低于房地產(chǎn)行業(yè)龍頭公司的低于房地產(chǎn)行業(yè)龍頭公司的3838803803、222237733773、171709370937。 對比保利地產(chǎn)三年來與萬科公司的銷售毛利率、營業(yè)利對比保利地產(chǎn)三年來與萬科公司的銷售毛利率、營業(yè)利潤率和營業(yè)凈利率，我們可以發(fā)現(xiàn)，將多元化、差異化作為潤率和營業(yè)凈利率，我們可以發(fā)現(xiàn)，將多元化、差異化作為長遠戰(zhàn)略的保利地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)成本率遠高于萬科，在房地長遠戰(zhàn)略的保利地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)成本率遠高于萬科，在房地產(chǎn)這樣規(guī)模經(jīng)營的行業(yè)中，希望保持差異化的高利潤率需要產(chǎn)這樣規(guī)模經(jīng)營的行業(yè)中，希望保持差異化的高利潤率需要有更加高效的營銷系統(tǒng)、財務(wù)系統(tǒng)來保障其銷售利潤，保利有更加

19、高效的營銷系統(tǒng)、財務(wù)系統(tǒng)來保障其銷售利潤，保利地產(chǎn)需在營銷方面加大投資，從而找到擴大差異化渠道，取地產(chǎn)需在營銷方面加大投資，從而找到擴大差異化渠道，取得高利潤率的目標。得高利潤率的目標。綜合分析綜合分析杜邦分析體系法杜邦分析體系法2010年杜邦分析年杜邦分析綜合分析綜合分析考察上表，可以發(fā)現(xiàn)，考察上表，可以發(fā)現(xiàn)，保利的最大亮點在于公司的經(jīng)營效率保利的最大亮點在于公司的經(jīng)營效率，以下詳，以下詳述之：述之： 1 1 、資產(chǎn)負債率和權(quán)益乘數(shù)的聯(lián)動分析。資產(chǎn)負債率和權(quán)益乘數(shù)的聯(lián)動分析。從資產(chǎn)負債率上看，從資產(chǎn)負債率上看，較低的資產(chǎn)負債率意味著還有較大的財務(wù)空間，公司可以通過增較低的資產(chǎn)負債率意味著還有

20、較大的財務(wù)空間，公司可以通過增加負債來擴大經(jīng)營規(guī)模；從權(quán)益乘數(shù)上看，權(quán)益乘數(shù)過大則意味加負債來擴大經(jīng)營規(guī)模；從權(quán)益乘數(shù)上看，權(quán)益乘數(shù)過大則意味著進一步利用財務(wù)杠桿的空間有限。保利進一步通過增加負債來著進一步利用財務(wù)杠桿的空間有限。保利進一步通過增加負債來擴大經(jīng)營的空間已經(jīng)不大。擴大經(jīng)營的空間已經(jīng)不大。 2 2、主營業(yè)務(wù)利潤率分析。主營業(yè)務(wù)利潤率分析。保利的主營業(yè)務(wù)利潤率不及行業(yè)平保利的主營業(yè)務(wù)利潤率不及行業(yè)平均水平。同時，我們也可以看出保利的毛利率水平亦不高。我們均水平。同時，我們也可以看出保利的毛利率水平亦不高。我們知道，主營業(yè)務(wù)利潤率和毛利率與產(chǎn)品定價和開發(fā)成本有關(guān)。知道，主營業(yè)務(wù)利潤率和

21、毛利率與產(chǎn)品定價和開發(fā)成本有關(guān)。 3 3、三項費用率分析。三項費用率分析。三項費用率是考察公司內(nèi)部管理效率一三項費用率是考察公司內(nèi)部管理效率一個有用指標。從這個角度看，保利的費用控制大大好于行業(yè)平均個有用指標。從這個角度看，保利的費用控制大大好于行業(yè)平均水平。水平。 總體上看，對提高凈資產(chǎn)收益率來說，較高的主營業(yè)務(wù)凈利率總體上看，對提高凈資產(chǎn)收益率來說，較高的主營業(yè)務(wù)凈利率當然是件好事。但主營業(yè)務(wù)凈利率的下降又很可能是不以主觀意當然是件好事。但主營業(yè)務(wù)凈利率的下降又很可能是不以主觀意志為轉(zhuǎn)移的客觀趨勢。志為轉(zhuǎn)移的客觀趨勢。企業(yè)財務(wù)能力綜合評價企業(yè)財務(wù)能力綜合評價 綜合以上的分析結(jié)果，可以得到對

22、綜合以上的分析結(jié)果，可以得到對A A公司財務(wù)狀況的綜合評價。公司財務(wù)狀況的綜合評價。 1 1、報告期內(nèi)，公司抓住市場有利時機，實現(xiàn)了資產(chǎn)規(guī)模跨越式報告期內(nèi)，公司抓住市場有利時機，實現(xiàn)了資產(chǎn)規(guī)?？缭绞皆鲩L。增長。大幅提升了整體盈利水平，進一步增強了短期債償能力，并大幅提升了整體盈利水平，進一步增強了短期債償能力，并逐步取得費用預(yù)算控制的規(guī)模化效應(yīng)。逐步取得費用預(yù)算控制的規(guī)?；?yīng)。 2 2、公司整體資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理、質(zhì)量優(yōu)良。公司整體資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理、質(zhì)量優(yōu)良。2010 2010 年末，公司總資產(chǎn)年末，公司總資產(chǎn)1,523.28 1,523.28 億元，較上年末增長億元，較上年末增長 69.57%69.

23、57%。 年底存貨與預(yù)付賬款等經(jīng)年底存貨與預(yù)付賬款等經(jīng)營性資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例達到營性資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例達到 80.92%80.92%，流動資產(chǎn)占，流動資產(chǎn)占 96.29%96.29%，無長，無長期沉淀資產(chǎn)；期沉淀資產(chǎn)； 公司年末資產(chǎn)負債率為公司年末資產(chǎn)負債率為 78.98%78.98%，較上年度末有所提，較上年度末有所提高；年末預(yù)收賬款余額高；年末預(yù)收賬款余額 515.44 515.44 億元，占總負債的億元，占總負債的 42.84%42.84%；剔除不；剔除不需要實際償還的預(yù)收賬款后，公司實際負債水平相對較低。需要實際償還的預(yù)收賬款后，公司實際負債水平相對較低。 3 3、公司抓住房地產(chǎn)市場回

24、暖的機遇，擴大銷售規(guī)模、加強房款公司抓住房地產(chǎn)市場回暖的機遇，擴大銷售規(guī)模、加強房款回收，并適時拓展新的融資渠道，有力地補充了公司自有經(jīng)營資金?；厥?，并適時拓展新的融資渠道，有力地補充了公司自有經(jīng)營資金。同時，公司不斷以長期貸款置換短期內(nèi)到期貸款，優(yōu)化負債期限結(jié)同時，公司不斷以長期貸款置換短期內(nèi)到期貸款，優(yōu)化負債期限結(jié)構(gòu)，釋放短期償債壓力，降低資金風(fēng)險；年末短期債務(wù)合計構(gòu)，釋放短期償債壓力，降低資金風(fēng)險；年末短期債務(wù)合計 73.33 73.33 億元，占金融機構(gòu)借款（含公司債）比億元，占金融機構(gòu)借款（含公司債）比 例從上年度的例從上年度的 14.02%14.02%降到降到本年的本年的 12.5

25、1%12.51%，短期償債壓力進一步降低。，短期償債壓力進一步降低。 公司實行嚴格的費用公司實行嚴格的費用預(yù)算管理，逐年加大費用控制力度，各項費用都得到了較好的控制；預(yù)算管理，逐年加大費用控制力度，各項費用都得到了較好的控制；公司管公司管 理費用占營業(yè)收入比例由理費用占營業(yè)收入比例由 2009 2009 年度的年度的 1.99%1.99%降低至本年的降低至本年的 1.60%1.60%、銷售費用占營業(yè)收入比例由、銷售費用占營業(yè)收入比例由 2009 2009 年度的年度的 2.57%2.57%降低至本年降低至本年的的 2.24%2.24%，呈持續(xù)下降趨勢，凸顯管理和規(guī)模效應(yīng)。，呈持續(xù)下降趨勢，凸顯管理和規(guī)模效應(yīng)。三、主要問題與財務(wù)分析建議三、主要問題與財務(wù)分析建議稅收政策制約稅收政策制約內(nèi)部管理水平低內(nèi)部管理水平低凈資產(chǎn)收益下降凈資產(chǎn)收益下降運營效益較差運營效益較差募集資金募集資金沒有充分利用沒有充分利用存貨量過大存貨量過大經(jīng)營活動現(xiàn)金經(jīng)營活動現(xiàn)金收入小于支出收入小于支出主要問題主要問題財務(wù)分析建議財務(wù)分析建議 對投資者對投資者 保利地產(chǎn)作為國內(nèi)地產(chǎn)