BT項(xiàng)目法律實(shí)務(wù)

1、BT項(xiàng)目法律實(shí)務(wù)目前新項(xiàng)目基本上不再用 BT 模式去做了。 今天談 BT 問(wèn)題意義何在？一方面， 對(duì)那些已 經(jīng)簽署了合同，現(xiàn)在在履行期內(nèi)的項(xiàng)目是有用的。另一方面，即便今后不做BT 了，但我們要做的BOT、BLT BOO或者是LT等等無(wú)非都是形式轉(zhuǎn)化，都是在 BT的基礎(chǔ)上做的更豐富。 實(shí)際上BT的項(xiàng)目類型是很多的，但對(duì)于我們來(lái)說(shuō)做的最多的可能是地鐵，基本上每個(gè)城市 的地鐵線都會(huì)有 BT模式。我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多公益性項(xiàng)目或者是準(zhǔn)公益性項(xiàng)目，政府更多的會(huì)選擇用BT模式，如經(jīng)濟(jì)適用房、公園、體育設(shè)施、學(xué)校等。一、關(guān)于BT的概述（一）BT的定義世界上第一個(gè)BT的法律定義來(lái)源于菲律賓的 BOT法案，它對(duì)建設(shè)

2、轉(zhuǎn)讓的解釋是說(shuō)它是 一種契約性的安排， 項(xiàng)目建設(shè)人據(jù)此承擔(dān)授予的基礎(chǔ)設(shè)施或者發(fā)展設(shè)施的融資和建設(shè)，并在建成后將它轉(zhuǎn)讓給政府機(jī)關(guān)或地方政府有關(guān)單位， 后者按商定的分期付款時(shí)間表支付建設(shè)人 在項(xiàng)目上花費(fèi)的總投資加上合理比例的利潤(rùn)。這個(gè)定義已經(jīng)是很準(zhǔn)確了， 它把B翻譯成建設(shè)，把T翻譯成轉(zhuǎn)讓，因?yàn)閲?guó)外的 BT項(xiàng)目是真正的做到了建設(shè)，最后去轉(zhuǎn)讓的。2003 年住建部市場(chǎng)監(jiān)管司出的關(guān)于培育發(fā)展工程總承包和工程項(xiàng)目管理企業(yè)的指導(dǎo) 意見(jiàn)里提到說(shuō)鼓勵(lì)有投融資能力的工程總承包企業(yè)， 對(duì)具備條件的工程項(xiàng)目， 根據(jù)業(yè)主的 要求，按照建設(shè)轉(zhuǎn)讓、建設(shè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)讓、建設(shè)擁有經(jīng)營(yíng)、建設(shè)擁有經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)讓等方式組織實(shí)施。這是我國(guó)第一次提

3、出 BT概念的建設(shè)轉(zhuǎn)讓。這依然是按照菲律賓的BOT法案來(lái)的，叫建設(shè)轉(zhuǎn)讓。因?yàn)樵谖覈?guó)法律法規(guī)層面上沒(méi)有BT的明確規(guī)定，所以各個(gè)地方的做法都不太一樣。舉例說(shuō)明地方想做 BT時(shí)是怎么說(shuō)的和做的。如天津?yàn)I海新區(qū)的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng) 目BT模式建設(shè)管理施行辦法，其中提到以融資、建設(shè)、移交為基本特征的BT融資模式。再如長(zhǎng)春的長(zhǎng)春市政府投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程BT模式融資建設(shè)管理若干規(guī)定里也是翻譯成建設(shè)移交。我們發(fā)現(xiàn)，地方上已經(jīng)將建設(shè)轉(zhuǎn)讓改為建設(shè)移交了，移交的概念就更大了。我們國(guó)內(nèi)叫了移交以后， 你會(huì)發(fā)現(xiàn)我們國(guó)內(nèi)做的這些項(xiàng)目有很多的情況是這個(gè)項(xiàng)目并沒(méi) 有立項(xiàng)在項(xiàng)目公司名下， 項(xiàng)目還是立項(xiàng)在發(fā)起人名下或者項(xiàng)目業(yè)主

4、名下， 投資人雖然成立了 項(xiàng)目公司， 但是根本不擁有這個(gè)項(xiàng)目。所以這個(gè)工程結(jié)束以后，它確實(shí)不是轉(zhuǎn)讓，而真的是移交。我甚至認(rèn)為它就是一個(gè)工程移交，不叫項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。我們會(huì)發(fā)現(xiàn)實(shí)踐中有很多的BT項(xiàng)目，其實(shí)是假BT，但這也并不是壞事。比如某政府投資項(xiàng)目， 項(xiàng)目很大， 所以項(xiàng)目業(yè)主希望將項(xiàng)目給實(shí)力真正強(qiáng)大的公司來(lái)做?？墒侨绻且粋€(gè)C合同或者是EPC合同，那就必須招投標(biāo)，這樣最終中標(biāo)的就不一定是真正實(shí)力強(qiáng)大的。 所以其中可能會(huì)有人為操作心儀單位中標(biāo)的情形。還有個(gè)情況，比如福建省這個(gè)C想要中標(biāo)時(shí)，是通過(guò)在所有有效標(biāo)之間抓鬮來(lái)確定的。這種方式也是有人為操作空間的，但相對(duì)難度大一些，而且如果查處也是一查就能查中

5、的。關(guān)于招投資人，我們沒(méi)有哪個(gè)法律規(guī)定必須要依法公開(kāi)招投標(biāo)。當(dāng)然，出于避諱考慮， 政府投資項(xiàng)目也可以公開(kāi)招投標(biāo)。 這樣， 實(shí)力不夠強(qiáng)大的施工企業(yè)基本就不會(huì)來(lái)了， 而那些 有錢(qián)投資的人會(huì)視回報(bào)情況而定。我們本身是為做 C的，回報(bào)一定不會(huì)高，這樣對(duì)一般的投資人來(lái)說(shuō)也沒(méi)有吸引力了。所以我們就可以依法給某家想要的單位。我們可以階段性回購(gòu)， 相當(dāng)于在支付工程進(jìn)度款了。 而且對(duì)施工企業(yè)來(lái)說(shuō)， 不會(huì)去跟他 要更高的融資回報(bào)，這樣這個(gè)項(xiàng)目基本上就可以完成掉。這是我們談到的所謂假BT。假BT 也是我們現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常會(huì)碰到的情況。（二）BT 的立法介紹菲律賓的BOT法案里有BT的相關(guān)規(guī)定。越南的國(guó)外投資法修訂后增

6、加了BT模式的規(guī)定。我國(guó)法律法規(guī)層面上沒(méi)有關(guān)于 BT的規(guī)定，都是在其它一些規(guī)范性文件中有規(guī)定，其中 中央級(jí)的規(guī)范性文件有 2004年的國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定以及建設(shè)部關(guān)于培 育發(fā)展工程總承包和工程項(xiàng)目管理企業(yè)的指導(dǎo)意見(jiàn) ，地方性的規(guī)范性文件很多。除了中央 層面上的還在說(shuō)建設(shè)轉(zhuǎn)讓以外， 地方性的規(guī)范性文件都叫建設(shè)移交了。 這使得我們可以做的 模式和可操作的方式范圍更廣。（三）BT模式通常的操作流程通常來(lái)說(shuō)BT模式里，回購(gòu)人和投資人是主要承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的人，是兩個(gè)最重要的人。BT 投資建設(shè)方案的報(bào)批、審批。回購(gòu)人通常就是我們所說(shuō)的項(xiàng)目業(yè)主（但也有時(shí)是項(xiàng)目業(yè)主指定的第三方），也基本上都是項(xiàng)目的發(fā)

7、起人，BT投資建設(shè)方案的報(bào)批審批工作都是由他來(lái)完成的。然后回購(gòu)人要編制和發(fā)出招標(biāo)文件， 投標(biāo)人編制投標(biāo)文件投標(biāo)， 投標(biāo)以后進(jìn)行評(píng)標(biāo)， 評(píng) 標(biāo)之后確定中標(biāo)人。確定中標(biāo)人以后，簽訂BT投資的建設(shè)合同。當(dāng)然， 簽合同的情況又有很多類型， 一般是發(fā)起人跟投資人簽的。 投資人簽了這份合同 以后會(huì)去注冊(cè)一個(gè)項(xiàng)目公司，然后要辦理融資。發(fā)起人要為這個(gè)BT合同提供擔(dān)保。之后是對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)， 竣工以后進(jìn)行移交， 最終的回購(gòu)人進(jìn)行接收項(xiàng)目， 支付它 的回購(gòu)款。從流程上，應(yīng)該就是這樣一個(gè)正常流程。（四）BT的主要參與主體之間的關(guān)系在BT模式中最重要的兩個(gè)人，一個(gè)是回購(gòu)人，一個(gè)是投資人。這兩個(gè)人首先要簽一個(gè)BT投

8、資建設(shè)的合同，簽完以后投資人要去設(shè)立一個(gè)BT的項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司設(shè)立好以后，肯定要跟施工單位簽一個(gè)合同， 就是這樣的一個(gè)法律關(guān)系。 另外， 項(xiàng)目公司還會(huì)有設(shè)備采購(gòu) 合同。當(dāng)然， 項(xiàng)目公司最主要的一個(gè)職能是融資，所以還會(huì)有借款合同。同時(shí)，通常投資人要為項(xiàng)目公司融資做擔(dān)保?？傊?，了解清楚 BT主要參與主體之間的法律關(guān)系，對(duì)將來(lái)的稅收安排可能會(huì)有比較重 大的影響。（五）從施工合同到 PPP模式的兩個(gè)軸線問(wèn)題1. 概述兩個(gè)軸線是一橫一縱， 橫軸指的就是我們說(shuō)的施工。 也就是說(shuō)原來(lái)企業(yè)是做施工的， 就 是從C開(kāi)始。后來(lái)我們有了 PC,就是采購(gòu)和施工。再往下發(fā)展是EPC我們發(fā)現(xiàn)好多的法律法規(guī)對(duì)C的要求并不

9、能擴(kuò)展到 PC或者EPC因?yàn)樗遣煌再|(zhì)的內(nèi)容，一個(gè)是施工的內(nèi) 容,一個(gè)是設(shè)備供應(yīng)的內(nèi)容。 最低資質(zhì)的條文要求不能適用于這種不同種類的招標(biāo)。 但這是 我們的解釋，其實(shí)這種解釋沒(méi)有法律依據(jù)。我們很多法律法規(guī)就是按照C的思路去設(shè)置的。如果突破這個(gè) C往上走，就是剛才說(shuō)到的那種假 BT的情況，我們還可以再往上走做 DB 模式。所以這個(gè)模式再往上走可能就是真的BT模式，然后就是 EPC或者是BT的模式。再往上走可能會(huì)有 BTO模式或者是DBO模式，就是設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。當(dāng)然我們還可以再去 做BOT等等。這個(gè)軸線像這樣去走，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)它是逐漸在往PPP模式上去走了。PPP真正應(yīng)該叫的是公司合作。我

10、們國(guó)家現(xiàn)在說(shuō)起來(lái)叫PPP,現(xiàn)在把它叫特許經(jīng)營(yíng)法。（對(duì)于這個(gè)特許經(jīng)營(yíng)，我們還是有一點(diǎn)意見(jiàn)）BT里很大一部分在 B,也就是很大一部分在建設(shè)期。建設(shè)期里的很多條款內(nèi)容其實(shí)就是我們?cè)瓉?lái)C的內(nèi)容或者EPC的內(nèi)容或者DB的內(nèi)容。整個(gè)文本架構(gòu)里，還有一部分要去談融 資和投資回報(bào)，也可能要有后期的償債擔(dān)保問(wèn)題。最后才是T移交的過(guò)程。千萬(wàn)不要忘記這里面的中心還在 C上。2. PPP模式的種類PPP模式的種類。了解一下它的種類及其特征，有助于將來(lái)某模式走不通時(shí)我們擴(kuò)散到 其他的模式里。PPP模式種類里，其實(shí)它是為幾種類型的：為新建的項(xiàng)目、為擴(kuò)建修建的項(xiàng)目、為既有 的項(xiàng)目。新建的建筑里PPP的模式，如果它是包括經(jīng)營(yíng)

11、的那么肯定會(huì)有 0。所以只要它是包括經(jīng) 營(yíng)的，那就有 BOT、BOOT BOO BOOST DBOT、DBO DBFO DCMF、BTOb 這些模式我 們是可以借鑒的， 我們要了解其中哪些是關(guān)鍵的內(nèi)容， 哪些是要注意的點(diǎn)， 然后我們?nèi)グl(fā)散 思考到底在哪些模式里可以靈活應(yīng)用它。不包括經(jīng)營(yíng)的肯定首先是 BT 了，還有BLT（建造租賃然后再移交）。舉例，寧波的一個(gè) 輕軌項(xiàng)目。好多內(nèi)容我們是可以舉一反三的。擴(kuò)建修建的項(xiàng)目基本上就是 RT、RMT、ROO（ R是修復(fù)的意思）。既有建筑物，一般是 TOT、SOT DOT、OMT，移交經(jīng)營(yíng)再移交。 介紹律師在服務(wù)過(guò)程中要注意的一些小的內(nèi)容。3關(guān)于PPP模式的

12、相關(guān)政策首先是 2004 年國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定 ，其中提到的主旨是誰(shuí)投資誰(shuí)決策， 誰(shuí)收益誰(shuí)負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。而且已經(jīng)談到了公私合作的問(wèn)題了。2005 年國(guó)務(wù)院的關(guān)于鼓勵(lì)支持和引導(dǎo)個(gè)體私營(yíng)等公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)，其中寫(xiě)到允許非公有資本進(jìn)入公用事業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)、社會(huì)事業(yè)和國(guó)防科技工業(yè)建設(shè)等領(lǐng)域。到了 2010 年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)表明國(guó)務(wù)院的鼓勵(lì) 力度更大了。現(xiàn)在允許非公有資本介入的領(lǐng)域是非常之廣泛的。2013 年國(guó)務(wù)院的 關(guān)于加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的意見(jiàn) ，談到了政府與市場(chǎng)要合理分工， 政府應(yīng)該集中財(cái)力來(lái)建設(shè)那些非經(jīng)營(yíng)性的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。要通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)、 投資補(bǔ)助

13、、 政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)等多種形式來(lái)吸引包括民間資本在內(nèi)的社會(huì)資金參與投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有合理回報(bào) 或一定投資回收能力的可經(jīng)營(yíng)性城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。 也就是好多項(xiàng)目還是更希望民營(yíng)資本的 介入。2014年更是非常高調(diào)的推出了PPP模式，以化解地方政府的負(fù)債壓力。2014的文件里談到推廣使用 PPP模式，支持新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。而且談到推廣運(yùn)用PPP模式是改善政府公共服務(wù)的重要舉措，PPP模式強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)機(jī)制的作用，強(qiáng)調(diào)政府與社會(huì)資本各盡所能，強(qiáng)調(diào)社 會(huì)資本的深度參與，能夠有效減輕政府債務(wù)壓力。政府和社會(huì)資本要在平等協(xié)商、依法合規(guī)的基礎(chǔ)上達(dá)成合作關(guān)系，PPP項(xiàng)目就必須進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)。（六）BT模式下法律服務(wù)的內(nèi)容BT模

14、式下法律服務(wù)的內(nèi)容包括以下一個(gè)方面：第一，協(xié)助確立BT合同的框架體系發(fā)起人的不同會(huì)使得項(xiàng)目本身的框架不一樣， 體系不一樣。 作為律師要盡快介入， 這對(duì) 于確定BT合同的框架體系是非常重要的一個(gè)事情。第二，審查 BT 投資建設(shè)的方案 第三，梳理招投標(biāo)的流程，確保招標(biāo)程序合法合規(guī) 這里面我們要討論到底是依據(jù)招投標(biāo)法進(jìn)入到交易中心里去， 還是依據(jù)政府采購(gòu) 法進(jìn)到采購(gòu)中心去？因?yàn)椴煌慕灰讏?chǎng)所使用的法律不一樣， 交易方式也就不太一樣， 那 么招投標(biāo)的程序也就不太一樣。第四，審查招標(biāo)公告、資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件、招標(biāo)的答疑補(bǔ)充文件等。 第五，對(duì)投標(biāo)人的資質(zhì)的資料進(jìn)行盡職調(diào)查。 對(duì)他的實(shí)力、 融資能力一定

15、要做盡職調(diào)查。 第六，起草審閱及修改 BT 投資建設(shè)合同及各類法律文件和函件。第七，協(xié)助確定合同談判的重點(diǎn)，參與談判。第八，協(xié)助進(jìn)行BT模式履約過(guò)程的法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制。因?yàn)锽T的合同履行期限是比較長(zhǎng)的，履行期限越長(zhǎng)，意味著風(fēng)險(xiǎn)越大。第九，審查履約過(guò)程中涉及的法律文件。 第十，協(xié)助處理合同變更、補(bǔ)充協(xié)議的簽署、合同的解除等事項(xiàng)。第一，提供BT模式法律的培訓(xùn)。二、BT模式下法律服務(wù)中應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題(一) BT模式的確定階段1項(xiàng)目采用BT模式的提出項(xiàng)目采用BT模式一般來(lái)說(shuō)是由政府部門(mén)決定的，或者是項(xiàng)目業(yè)主提出采用 BT模式的申請(qǐng)，然后由政府部門(mén)審批。基本上是這兩種模式。2項(xiàng)目采用BT模式的審批如果

16、BT模式是項(xiàng)目業(yè)主提出來(lái)的，那么通常是由發(fā)改部門(mén)、財(cái)政部門(mén)、聯(lián)席會(huì)議審查， 市政府最后審批。3. BT投資建設(shè)方案的審查BT投資建設(shè)方案審查的具體內(nèi)容包括：(1) 項(xiàng)目投資建設(shè)的基本內(nèi)容和范圍。(2) BT投資人應(yīng)具備的條件和能力。( 3)投資建設(shè)期限。( 4)項(xiàng)目移交方式以及相關(guān)的程序。( 5)竟標(biāo)方式和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。( 6)合同雙方的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任。( 7)項(xiàng)目資金、質(zhì)量、進(jìn)度的監(jiān)管措施。( 8)投資成本與收益的測(cè)算。( 9)資金來(lái)源安排與支付計(jì)劃。( 10)項(xiàng)目履約的保障措施。(11)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施。4. BT模式的定義目前BT模式定義中的共同點(diǎn)就是說(shuō)它是一個(gè)投資、建設(shè)、移交的過(guò)程。通常

17、是項(xiàng)目業(yè) 主選擇投資人， 投資人負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投融資和施工， 工程竣工以后移交給項(xiàng)目業(yè)主， 項(xiàng)目業(yè)主 在約定的回購(gòu)期內(nèi)分期支付回購(gòu)款。目前BT模式定義中的不同點(diǎn)在于項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目到底擁有什么權(quán)利的問(wèn)題，至U底是所 有權(quán)、特許權(quán)還是代理權(quán)？項(xiàng)目公司在建設(shè)過(guò)程中的地位說(shuō)明。5. BT的不同模式每一個(gè)人、每一個(gè)單位在項(xiàng)目中的角色不同，導(dǎo)致形成了不同的BT類型。如果發(fā)起人是建設(shè)單位，投資人是施工單位，那就更像假BT,但不一定就是假 BT。它是建設(shè)型的或者叫施工型的。如果發(fā)起人是立項(xiàng)單位， 建設(shè)單位是投資人， 施工單位是施工人， 這樣的模式我們把它 定義為立項(xiàng)型或者是統(tǒng)包型的BT。如果立項(xiàng)立在投資人名下，建

18、設(shè)單位也是投資人，這個(gè)就是我們說(shuō)的真正典型的BT。這是買(mǎi)受型或者買(mǎi)賣(mài)型的 BT。關(guān)于建設(shè)過(guò)程報(bào)批、報(bào)建手續(xù)的具體安排一定要在BT合同中寫(xiě)清楚。如果立項(xiàng)是立在項(xiàng)目公司單位名下， 那報(bào)批、 報(bào)建工作就由項(xiàng)目公司來(lái)完成。 如果立項(xiàng)是立在項(xiàng)目業(yè)主名下， 那報(bào)批、報(bào)建工作就由項(xiàng)目業(yè)主去完成。（二）投資人的選擇階段1. 投資人選定的方式投資人選定的方式包括公開(kāi)招標(biāo)、 邀請(qǐng)招標(biāo)、 競(jìng)爭(zhēng)性談判或者直接委托。 這幾種方式都 可以，但直接委托的方式基本不會(huì)被采納。競(jìng)爭(zhēng)性談判。 如果選擇的是政府采購(gòu)中心， 使用政府采購(gòu)法來(lái)進(jìn)行招標(biāo)可能就會(huì)有一個(gè) 競(jìng)爭(zhēng)性談判問(wèn)題。 如果真正來(lái)投標(biāo)的人數(shù)多， 那么我認(rèn)為運(yùn)用政府采購(gòu)法的

19、招標(biāo)會(huì)更好一點(diǎn)。2. 投資人應(yīng)當(dāng)具備的條件投資人資質(zhì)情況、 自有資金能力以及融資能力是要關(guān)注的幾個(gè)條件。 還有就是投資人的 聯(lián)合體， 有的情況下， 投資人不只是一家單位， 而且投資人的聯(lián)合體到底是一個(gè)什么樣的組 合，情況也不太一樣。（三）BT合同的架構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析談BT合同的架構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析這個(gè)問(wèn)題，我們先說(shuō)BT合同模式的對(duì)價(jià)關(guān)系。實(shí)際上這個(gè)對(duì)價(jià)關(guān)系無(wú)非就是發(fā)起人把這個(gè)項(xiàng)目交給投資人， 然后投資人把它建設(shè)好以后移交給支 付價(jià)款發(fā)起人這樣一個(gè)過(guò)程。1代建型的BT和自建型的BT建設(shè)單位 （項(xiàng)目公司） 把所有的風(fēng)險(xiǎn)都跟合伙人還有業(yè)主切開(kāi)，賠或賺的風(fēng)險(xiǎn)都由代建人承擔(dān)，這種叫風(fēng)險(xiǎn)型的代建。如果他只是

20、真正的那種代理型， 那這個(gè)項(xiàng)目還是業(yè)主代表在管，風(fēng)險(xiǎn)還是由業(yè)主來(lái)承擔(dān)。舉例說(shuō)明，不可抗力情況下風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的問(wèn)題。2人型的BT和多人型的BT 這個(gè)主要是看合同中的參與人到底有哪些。如果發(fā)起人、回購(gòu)人和擔(dān)保人是同一個(gè)人， 就叫一人型的 BT。但是通?？赡苡龅降那闆r反而是回購(gòu)人并不是發(fā)起人，而可能是項(xiàng)目發(fā) 起人指定的第三方，還有發(fā)起人本身沒(méi)做擔(dān)保而是由第三方來(lái)做擔(dān)保，這就是多人型的BT。一般情況下多人型的 BT風(fēng)險(xiǎn)更大，但也可能有更多好處。3項(xiàng)目公司型的 BT和非項(xiàng)目公司型的 BT項(xiàng)目公司型的 BT。項(xiàng)目公司成立，一般要求施工企業(yè)的施工資質(zhì)在五倍注冊(cè)資本金范 圍內(nèi)承擔(dān)項(xiàng)目。當(dāng)然這個(gè)資本金可以分期交付。

21、項(xiàng)目公司或者是投資人簽約（簽BT合同）。理論上講，項(xiàng)目業(yè)主（發(fā)起人）應(yīng)該是跟投資人簽。但是我們實(shí)踐中碰到的情況往往是發(fā)起人跟項(xiàng)目公司簽。如果項(xiàng)目沒(méi)立在項(xiàng)目公司名下， 那項(xiàng)目公司想要以自己的名義去融資是融不到的， 如果 因此去更名，基本上是不會(huì)得到政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)。特許權(quán)的轉(zhuǎn)讓。合同條款里一般都是寫(xiě)明是政府授權(quán)，將某特許權(quán)給你，特許你投資、 建設(shè)、移交。所以這個(gè)特許權(quán)可不可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓時(shí)能不能一并轉(zhuǎn)讓合同等都是問(wèn)題。股份轉(zhuǎn)讓。這個(gè)主要是對(duì)發(fā)起人來(lái)說(shuō)的。股份轉(zhuǎn)讓的情況會(huì)有不同的類型。4. 三種 BT 類型的相關(guān)問(wèn)題分別是回購(gòu)型 BT、捆綁型BT、折抵型BT。（1）回購(gòu)型 BT回購(gòu)款的構(gòu)成包括回購(gòu)

22、基價(jià)和投資回報(bào)?；刭?gòu)基價(jià)又包括BT的投資額以及融資費(fèi)用。融資費(fèi)用一般是包括建設(shè)期的和回購(gòu)期的。BT的投資額包括建安費(fèi)、設(shè)備工具的購(gòu)置費(fèi)以及工程建設(shè)的其他費(fèi)用。投資回報(bào)主要是看回購(gòu)方式、 回購(gòu)期限和投資回報(bào)率。 回購(gòu)的方式有等額本息和等額本 金加利息實(shí)付兩種方式。 回購(gòu)期限， 一般來(lái)說(shuō)是三到八年，但是八年的情況還是少，一般碰 到的都是三到五年。投資的回報(bào)率，一般來(lái)說(shuō)是比同期的利率是要上浮的。還有是緩沖期和回購(gòu)期。緩沖期這個(gè)概念基本上還不太會(huì)有，但是有的項(xiàng)目是會(huì)有的。 緩沖期和回購(gòu)期一定要大于缺陷責(zé)任期，缺陷責(zé)任期一般最長(zhǎng)不超過(guò)24 個(gè)月。起算是與竣工標(biāo)準(zhǔn)和范圍有關(guān)，具體情況都不太一樣。BT 合同

23、是有五個(gè)期間的，建設(shè)期、缺陷責(zé)任期、保修期、緩沖期以及回購(gòu)期，每一個(gè) 期限大家都要關(guān)注?；刭?gòu)款的結(jié)算方式也要看到底是按照簽約合同價(jià)還是按照結(jié)算價(jià)?；刭?gòu)型的BT里還有關(guān)于回購(gòu)款的擔(dān)保問(wèn)題。這里面的擔(dān)保有以下幾種類型：一種是法律擔(dān)保型的BT, 種是生地?fù)?dān)保型的 BT,另一種是預(yù)算擔(dān)保型的 BT。法律擔(dān)保型的 BT。首先是誰(shuí)能夠來(lái)保證，其中國(guó)家機(jī)關(guān)是不能做擔(dān)保的。保證期間沒(méi)有約定的是 6 個(gè)月， 約定不明是兩年。 起算， 是每息起算還是按照最后一期一起起算要在合 同中表明。股東的保證。 如果僅僅只是某股東做了這樣的擔(dān)保還是不行的， 一定要經(jīng)過(guò)他的股東會(huì)， 你還要看到他股東會(huì)的文件。銀行保證。銀行保證

24、是從屬性擔(dān)保。股權(quán)質(zhì)押的方式。如果做股權(quán)質(zhì)押一定要有工商部門(mén)的登記。還有應(yīng)收賬款質(zhì)押方式。 比如戶外廣告的收益權(quán)、 公路的收費(fèi)權(quán)、 農(nóng)網(wǎng)電費(fèi)的收費(fèi)權(quán)等。 用應(yīng)收帳款質(zhì)押要中國(guó)人民銀行征信中心登記，要看質(zhì)押的類型和應(yīng)該具備的條件。法律擔(dān)保型里用土地做擔(dān)保有兩種情況： 一種是用熟地來(lái)?yè)?dān)保， 一種是用生地來(lái)?yè)?dān)保的。 用熟地做擔(dān)保，有用土地使用權(quán)抵押擔(dān)保的情形，也有用土地出讓金做擔(dān)保的。生地?fù)?dān)保，包括用儲(chǔ)備土地?fù)?dān)保或者用土地的收益權(quán)來(lái)?yè)?dān)保，但是這兩種方式在463號(hào)文里規(guī)定是不允許的。銀行的獨(dú)立性擔(dān)保。 對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)， 風(fēng)險(xiǎn)排名情況是銀行獨(dú)立性擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)最小，然后依次是銀行保證、土地使用權(quán)抵押、應(yīng)收賬

25、款質(zhì)押、股權(quán)質(zhì)押、國(guó)企保證。（ 2）捆綁型 BT公益性或者準(zhǔn)公益性項(xiàng)目不賺錢(qián)， 政府沒(méi)錢(qián)給或者不大會(huì)支付給投資者建設(shè)資金或者投 資款，而是捆綁一塊土地給投資者開(kāi)發(fā)從而使其從中獲得收益抵償投資款，這樣的項(xiàng)目建設(shè)方式叫捆綁型BT。其中，非經(jīng)營(yíng)性用地可以協(xié)議作價(jià)，但是經(jīng)營(yíng)性用地必須要招拍掛。有很多的地方性規(guī)范文件都有捆綁開(kāi)發(fā)的相關(guān)規(guī)定， 也就是說(shuō)好多地方政府是允許這樣 做的。但是其中也存在合法性問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)， 土地捆綁出讓的條件是征地拆遷、 工程項(xiàng)目、 安置房的建設(shè)、保障房的建設(shè) 等。總歸要設(shè)置一些條件。捆綁型的BT中錢(qián)如何互抵？不可以只是開(kāi)一個(gè)發(fā)票進(jìn)而拿票據(jù)互抵，土地出讓金必須要交，所以一定要在

26、合同中約定，要盡力促成在一定時(shí)間內(nèi)批準(zhǔn)財(cái)政預(yù)算的問(wèn)題。熟地捆綁型的BT。這種BT中會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)合同，一個(gè)是建設(shè)工程的BT合同，一個(gè)是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同。他的回購(gòu)款相當(dāng)于是出讓金加找補(bǔ)。這個(gè)里邊我們要關(guān)注他給的這塊地有沒(méi)有權(quán)利瑕疵或者是物的瑕疵，還有要考慮如果你沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力，那么這塊地捆綁給你后你怎么把它進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。你要讓他給你授權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。 另外，轉(zhuǎn)讓目標(biāo)地塊也是有一些法律限制的。生地捆綁型的 BT。生地捆綁型實(shí)際上基本是被否定掉的，但實(shí)踐中大家還在做。委托 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)也是兩個(gè)合同， 一個(gè)是委托土地一級(jí)開(kāi)發(fā)， 一個(gè)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。 抵消 時(shí)回購(gòu)款加上開(kāi)發(fā)的成本與收益等于出讓金加找補(bǔ)。還有