【最新合同協(xié)議】門(mén)面租賃合同注意事項(xiàng)范本

1、合同訂立原那么平等原那么：根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?第三條：“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方 不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方的規(guī)定，平等原那么是指地位平等的合同當(dāng)事人， 在充分協(xié)商達(dá)成一致意思表示的前提下訂立合同的原那么。這一原那么包括三方面內(nèi) 容：合同當(dāng)事人的法律地位一律平等。不管所有制性質(zhì)，也不問(wèn)單位大小和經(jīng)濟(jì) 實(shí)力的強(qiáng)弱，其地位都是平等的。合同中的權(quán)利義務(wù)對(duì)等。當(dāng)事人所取得財(cái)產(chǎn)、 勞務(wù)或工作成果與其履行的義務(wù)大體相當(dāng)；要求一方不得無(wú)償占有另一方的財(cái)產(chǎn)， 侵犯他人權(quán)益；要求禁止平調(diào)和無(wú)償調(diào)撥。合同當(dāng)事人必須就合同條款充分協(xié) 商，取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌駕于另一方之上，不得把

2、自己的 意志強(qiáng)加給另一方，更不得以強(qiáng)迫命令、脅迫等手段簽訂合同。自愿原那么：根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?第四條：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán) 利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)的規(guī)定，民事活動(dòng)除法律強(qiáng)制性的規(guī)定外，由 當(dāng)事人自愿約定。包括：第一，訂不訂立合同自愿；第二，與誰(shuí)訂合同自愿，；第 三，合同內(nèi)容由當(dāng)事人在不違法的情況下自愿約定；第四，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充、 變更有關(guān)內(nèi)容；第五，雙方也可以協(xié)議解除合同；第六，可以自由約定違約責(zé)任， 在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，當(dāng)事人可以自愿選擇解決爭(zhēng)議的方式。公平原那么：根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?第五條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原那么確定各方 的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定，公平原那

3、么要求合同雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)要公平合理 具體包括：第一，在訂立合同時(shí)，要根據(jù)公平原那么確定雙方的權(quán)利和義務(wù)；第二， 根據(jù)公平原那么確定風(fēng)險(xiǎn)的合理分配；第三，根據(jù)公平原那么確定違約責(zé)任。 老實(shí)信用原那么：根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?第六條：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵 循老實(shí)信用原那么的規(guī)定，老實(shí)信用原那么要求當(dāng)事人在訂立合同的全過(guò)程中，都要 老實(shí)，講信用，不得有欺詐或其他違背老實(shí)信用的行為。門(mén)面租賃合同考前須知門(mén)面租賃合同在實(shí)踐中很常見(jiàn)的，那么門(mén)面租賃合同有什么 考前須知呢？本文將詳細(xì)介紹有關(guān)門(mén)面租賃合同的問(wèn)題。調(diào)查商鋪的產(chǎn)權(quán)承租商鋪之前，應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán) 調(diào)查

4、，確認(rèn)以下幾個(gè)重大信息：1、房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類(lèi)型為商業(yè)用 房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用，否那么，將面 臨無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。2、房屋權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽 署租賃合同。3、房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，假設(shè)已經(jīng)存有租賃登記 信息的，導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新承租人的租 賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗第三人，也會(huì)影響新承租人順利辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照。如果承租人無(wú)法查清，可以委托律師到相關(guān)部門(mén)進(jìn)行調(diào)查。免租裝修期商鋪?zhàn)赓U中，免租裝修期經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在合同之中，主要是由 于承租人在交房后需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公、營(yíng)業(yè)，此種

5、 情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修 期非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時(shí)一定要明確約 定免租裝修期起止時(shí)間，免除支付的具體費(fèi)用，一般情形下，只免除 租金，實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)等還需按合同約定承擔(dān)。租賃保證金俗稱(chēng)“押金，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi) 用。因?yàn)樯啼佭m應(yīng)的電費(fèi)、 費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用比擬高，因此 建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些，以免不夠抵充上述費(fèi)用，另外，還需要特 別注意的是，承租人在承租過(guò)程中，不斷地拖付相關(guān)費(fèi)用，押金抵扣 不夠的情況下怎么辦 ?可以在合同應(yīng)當(dāng)約定補(bǔ)足“押金的方案，即每 次出租人用“押金抵扣相關(guān)費(fèi)用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期

6、限內(nèi)補(bǔ)足 支付“押金，如果經(jīng)出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)足的話，那么出租人 可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。假設(shè)合同中有此約定， 那么可以有效整治承租人“老賴(lài)行為。稅費(fèi)承擔(dān)按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他標(biāo)準(zhǔn)性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租 商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費(fèi)：1) 、出租：營(yíng)業(yè)稅及附加租金 *5.55%房產(chǎn)稅租金 *12%個(gè)人所得稅所得局部 *20%所得局部為租金扣除維修費(fèi)用，維 修費(fèi)用每次不超過(guò) 800 元印花稅租金 總額0.1% 在第一次繳稅時(shí)一次性繳納，按租期 內(nèi)所有總租金計(jì)算。 土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機(jī)關(guān)實(shí)際 征收為準(zhǔn)。2、轉(zhuǎn)租：營(yíng)業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入

7、*5.55%印花稅印花稅轉(zhuǎn)租租金 總額 0.1%在實(shí)踐中，商鋪?zhàn)赓U稅費(fèi)德繳納比擬多樣，上述標(biāo)準(zhǔn)只是法 定征收標(biāo)準(zhǔn)，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪 合同前咨詢(xún)實(shí)際代征網(wǎng)點(diǎn)工作人員。雖然上述稅費(fèi)德繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中 可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人，此時(shí)，無(wú)論出租人和承租人都應(yīng)當(dāng) 清楚商鋪?zhàn)赓U的稅費(fèi)金額比擬高，應(yīng)當(dāng)慎重考慮長(zhǎng)期稅費(fèi)調(diào)整增加的 費(fèi)用后，再行約定具體承擔(dān)人，不要被某些代征網(wǎng)點(diǎn)短期內(nèi)較低的稅 率所迷惑。簽定合同時(shí)要注意的重要內(nèi)容 營(yíng)業(yè)執(zhí)照承租商鋪的目的在于開(kāi)展商業(yè)經(jīng)意活動(dòng)，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)首 要條件就是必須合法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)， 許

8、多條款都要圍繞著營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理來(lái)設(shè)置，主要涉及以下幾個(gè)方 面：1) 、原有租賃登記信息沒(méi)有注銷(xiāo)，從而導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法 辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照 ;2) 、商鋪上原本已經(jīng)注冊(cè)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而該營(yíng)業(yè)登記信息沒(méi) 有注銷(xiāo)或者遷移，從而導(dǎo)致在同一個(gè)商鋪上無(wú)法再次注冊(cè)新的營(yíng)業(yè)執(zhí) 照;八、，3) 、房屋類(lèi)型不是商業(yè)用房，從而無(wú)法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)， 而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照 ;4) 、涉及特種經(jīng)營(yíng)行業(yè) (娛樂(lè)、餐飲等 )的，還需要經(jīng)過(guò)公 安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門(mén)檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可 證等證件后，方可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照 ;5) 、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。對(duì)于上述第 1、

9、2、3、5 條情形，可在合同中設(shè)定為出租人義 務(wù)，并給予出租人合理寬限期，超過(guò)一定期限還無(wú)法解除阻礙的，應(yīng) 當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任 ;上述第 4 條情形，可設(shè)定為無(wú)責(zé)任解約情形， 以保障承租人萬(wàn)一無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)可以無(wú)責(zé)任解除合同。裝修的處置商鋪?zhàn)赓U中，往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修，為了確 保裝修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個(gè)問(wèn) 題：1) 、明確約定出租人是否同意承租人對(duì)商鋪進(jìn)行裝修，以及 裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，假設(shè)有特別的改建、搭建 的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對(duì)于廣告、店招位置也可約定清楚。2) 、解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金局部，因?yàn)檫` 約金

10、常常會(huì)約定等同于押金，數(shù)額不高，往往不及承租人的裝修損 失，因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承 擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費(fèi)用。3) 、明確租賃期滿(mǎn)時(shí)，裝修、添附的處置方式。水、電、 線等因商鋪經(jīng)營(yíng)的特殊性，對(duì)于水、電、 線均可能特殊需 要，這些公共資源的供給又會(huì)受到各種因素影響，建議承租商鋪前， 應(yīng)領(lǐng)先行考察是否滿(mǎn)足使用需求，假設(shè)不滿(mǎn)足的，確定如何辦理擴(kuò)容或 增量，以及辦理擴(kuò)容或增量所需費(fèi)用，并在合在同明確約定相關(guān)內(nèi) 容，以及無(wú)法滿(mǎn)足正常進(jìn)行需求的情形下，承租人人免責(zé)解除合同的 權(quán)利。簽定合同之后的疑慮 租賃登記租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力 主要包

11、括以下內(nèi)容：1) 、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒(méi)有辦理備案等 記，合同依然在生效條件滿(mǎn)足時(shí)就生效 ;2) 、經(jīng)登記的案件，具有對(duì)抗第三人的法律效力，比方，假設(shè) 出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的，其中一個(gè)合同辦理了租賃登記， 另一個(gè)沒(méi)有辦理租賃登記，那么房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租 人，出租人并向沒(méi)有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。因此，建議及時(shí)赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備 案登記。另外，大多數(shù)工商部門(mén)在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，均要求租賃合同 經(jīng)過(guò)租賃備案登記。轉(zhuǎn)租問(wèn)題商鋪市場(chǎng)中經(jīng)常會(huì)遇見(jiàn)許多“二房東“三房東情形，這 其中就存在轉(zhuǎn)租的問(wèn)題。俗稱(chēng)的“轉(zhuǎn)租其實(shí)涵蓋了法律規(guī)定的兩種 變更方式

12、“轉(zhuǎn)租和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)婪梢?guī)定，“轉(zhuǎn)租是指上 手租賃關(guān)系不解除，本手在此建立租賃關(guān)系，而“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓是指 上手租賃關(guān)系，新承租人直接替代原承租人與出租人 ( 業(yè)主) 建立租賃 關(guān)系。在這兩種形式下，需要注意以下問(wèn)題：1) 、轉(zhuǎn)租必須取得出租人書(shū)面同意，同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，解 除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要征得出租人同意。2) 、原承租人往往向新承租人主張一筆補(bǔ)償費(fèi)，主要補(bǔ)償裝 修損失等，此筆費(fèi)用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費(fèi)用，但法律亦沒(méi)有明 確禁止，因此，只要雙方當(dāng)時(shí)協(xié)商同意的，亦會(huì)受到法律保護(hù)。建議 承租人在支付此筆費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮分批次與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓錯(cuò)作 環(huán)節(jié)結(jié)合起來(lái)支付，以此降低資

13、金風(fēng)險(xiǎn)，并可考慮將營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理成 功作為該筆費(fèi)用退還或解除情形。鑒于商鋪?zhàn)赓U合同牽涉問(wèn)題較多，涉及合同金額較大，建議 對(duì)此類(lèi)合同應(yīng)謹(jǐn)慎簽訂，必要時(shí)，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士把關(guān)，以免合同履行 過(guò)程中出現(xiàn)糾紛引起訴訟，更是得不償失。買(mǎi)賣(mài)與租賃許多承租人經(jīng)常擔(dān)憂(yōu)承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么 辦，其實(shí)，承租人完全無(wú)須擔(dān)憂(yōu)此種風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉蓪?duì)于承租人賦予 了兩重特殊保護(hù)：1) 、出租人在出售時(shí)，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購(gòu)置 權(quán)，即假設(shè)承租人在等同于其他購(gòu)置人的條件下主張購(gòu)置該商鋪的，那么 業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。2) 、即使承租人不想購(gòu)置承租商鋪的，業(yè)主出售后，新的業(yè) 主也應(yīng)當(dāng)履行租賃合同，否那么，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)租賃合同中的違約責(zé) 任。11、其他考前須知在承租商鋪之前，需要了解該商鋪