上海2021年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：分享產(chǎn)權(quán)和獨(dú)享產(chǎn)權(quán)考試試題

1、上海 2021 年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：分享產(chǎn)權(quán)和獨(dú)享產(chǎn)權(quán)考試試題本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時(shí)間為 180 分鐘，總分 100 分， 60 分及格。 一、 單項(xiàng)選擇題共 25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，只有 1 個(gè)事最符合題 意1、以 2021 年第 1 季度為基期，將某地區(qū)不同時(shí)間上房地產(chǎn)的銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行比照分析和計(jì)算，得到 2021 年第 1、2 季度房屋銷售定基價(jià)格指數(shù)分別為 107 7、110 18 這類指標(biāo)為。A: 比擬相對(duì)指標(biāo)B: 比例相對(duì)指標(biāo)C: 結(jié)構(gòu)相對(duì)指標(biāo)D: 動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)E: 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、某套住宅總價(jià) 30 萬元，套內(nèi)建筑面積 125

2、卅，套內(nèi)墻體面積 20 卅，分?jǐn)偟?共有建 筑面積 25 卅，那么該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為元。A: 1765B: 2000C: 2069D: 2400E: 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、一般用于評(píng)價(jià)開發(fā)完成后用來出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)工程，也可用來評(píng)價(jià)置業(yè)投資工程，但不宜用于評(píng)價(jià)開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標(biāo)是 。A?本錢利潤(rùn)率B ? 動(dòng)態(tài)投資回收期C ?投資利潤(rùn)率D ?財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率4、以下關(guān)于工程建設(shè)定額計(jì)價(jià)法，表述不正確的選項(xiàng)是。A : 工程建設(shè)定額計(jì)價(jià)法是我國(guó)工程造價(jià)計(jì)價(jià)中比擬傳統(tǒng)的方法B: 其根本特征是“價(jià)格 =定額 +費(fèi)用文件規(guī)定，并作為法定性依據(jù)強(qiáng)制執(zhí)行C : 工程建設(shè)

3、定額計(jì)價(jià)法是依據(jù)建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的各種工程預(yù)算定額來 計(jì)算工程 造價(jià)D: 工程建設(shè)定額計(jì)價(jià)法相對(duì)于工程量清單計(jì)價(jià)方法是一種新的計(jì)價(jià)模式E: 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、經(jīng)濟(jì)適用住房指導(dǎo)價(jià)是根據(jù)平均本錢加 _% 以內(nèi)的利潤(rùn)確定的。A3B5C6D86、 從經(jīng)濟(jì)角度看，土地利用選擇的一般順序是_。A . 商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、放牧地、牧場(chǎng)、森林、不毛荒地B. 商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、放牧地、牧場(chǎng)、森林、不毛荒地C. 商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地D. 商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地7、工程建設(shè)的招標(biāo)投標(biāo)和的推行是建筑市場(chǎng)管理體制改革的

4、兩個(gè)重要方面。A: 建設(shè)施工制度B: 建設(shè)投資規(guī)定C: 建設(shè)規(guī)劃制度D: 建設(shè)監(jiān)理制度E: 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、在實(shí)際估價(jià)中，要特別注意估價(jià)對(duì)象范圍的界定 . 以下選項(xiàng)中，屬于實(shí)物構(gòu) 成范圍 內(nèi)的是。A: 是否包括特許經(jīng)營(yíng)權(quán)B: 是否包括債權(quán)債務(wù)C: 是否強(qiáng)制處分房地產(chǎn)D: 是否包括建筑物內(nèi)的家具E: 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格9、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算“亮燈率的方法來分 析入住 率，這種調(diào)查方法屬于。 2007 年試題 A: 觀察法B: 實(shí)驗(yàn)法C: 討論法D: 問卷調(diào)查法E: 借款合同10、以下不屬于經(jīng)營(yíng)性用地的是 。A . 工業(yè)用地B. 旅游用地C. 娛樂用地D. 商

5、品住宅用地11、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同、面積相等、位置相鄰，但由于 _ 不同， 價(jià)值會(huì)有所不同，而且差異可能很大。A . 區(qū)域規(guī)劃B. 臨街狀況C. 周圍環(huán)境D. 地形地勢(shì)12、建筑施工許可證發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位報(bào)送的 ?建筑工程施工許可證申請(qǐng) 表? 和所附證明文件后， 對(duì)于符合條件的， 應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起日內(nèi)頒發(fā)施工 許可證。A: 15B: 30C: 45D: 60E: 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、以下關(guān)于全民和集體所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)營(yíng)使用集體土地，表 述錯(cuò)誤的選項(xiàng)是。A : 全民所有制企業(yè)、城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)可以同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同投資 興辦聯(lián)營(yíng)企業(yè)，使用集體土地

6、須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)B : 經(jīng)批準(zhǔn)使用的土地，可以按照國(guó)家建設(shè)用地的規(guī)定實(shí)行征收，也可以由農(nóng) 村集體經(jīng)濟(jì)組織按照協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營(yíng)條件C: 聯(lián)營(yíng)企業(yè)用地，可以不改變土地權(quán)屬性質(zhì)D: 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營(yíng)條件的，必須計(jì)算土地補(bǔ) 償費(fèi)和各 種補(bǔ)助費(fèi)E: 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章14、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱事項(xiàng)發(fā)生變更的， 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在工商行政管 理部 門辦理變更手續(xù)后 30 日內(nèi)，到資質(zhì)許可機(jī)關(guān)辦理資質(zhì)證書手續(xù)。A : 延續(xù)B: 變更C: 注銷D: 撤銷E: 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、某宗房地產(chǎn)交易，約定由買方實(shí)際支付給賣方3700元/m2,買賣中涉及的全部稅

7、費(fèi)由賣方承當(dāng)，在當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)交易賣方應(yīng)承當(dāng)?shù)亩愘M(fèi)為正常價(jià)格的 5.5%，買方應(yīng)承當(dāng)?shù)亩愘M(fèi)為4%，那么該宗房地產(chǎn)的正常價(jià)格為 元/m2。A3507B3592C3627D355816 、報(bào)酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在 _。A ? 期初B?期中C?期末D 年末17、某類房地產(chǎn) 2001 年初至 2005 年初的價(jià)格分別為 2300 元/譏2450 元/譏2650 元/ 譏 2830 元/川和3000 元/川，其增減量的權(quán)重分別為 0.1、 0.3、 0.2和 0.4 ，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，以 2001 年初為預(yù)測(cè)基期，那么該類房地產(chǎn)于 2006 年初的價(jià)格最接近于元 /卅。

8、A: 3100B: 3195C: 3285D: 3300E: 工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行制度。A : 備案B: 分級(jí)審批C: 分類審批D: 專業(yè)審批E: 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、a?規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書、b?建設(shè)用地規(guī)劃許可證、c?選址規(guī)劃意見通知 書和d.建設(shè)工程規(guī)劃許可證，它們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)過程中的核發(fā)順序?yàn)開。AabcdBacdbCcadbDcbad20、 編制工程進(jìn)度方案的方法有橫道圖法和_。A ?網(wǎng)絡(luò)圖法B. 表格法C ?竣工圖法D ?坐標(biāo)圖法21 、修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合 _規(guī)劃。A .控制性詳細(xì)B. 區(qū)域C. 近期建設(shè)D. 分區(qū)22、 房地產(chǎn)估價(jià)的要求是獨(dú)

9、立、客觀、公正，表達(dá)了房地產(chǎn)估價(jià)的_。A .根本準(zhǔn)那么B. 最高行為準(zhǔn)那么C. 根本行為準(zhǔn)那么D. 重要準(zhǔn)那么23、以下關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的選項(xiàng)是 。A .時(shí)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額B. 終值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值不等值的金額C. 資金等值是指與某一時(shí)點(diǎn)上一定金額的實(shí)際價(jià)值相等的另一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值D. 不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值相等的資金具有相同的價(jià)值24、城市 _的主要任務(wù)是在總體規(guī)劃的根底上， 對(duì)城市土地利用、 人口分布和公 共 設(shè)施、城市根底設(shè)施的配置作出進(jìn)一步的安排。A .詳細(xì)規(guī)劃B. 控制規(guī)劃C. 指標(biāo)規(guī)劃D. 分區(qū)規(guī)劃25、?中華人民共和國(guó)憲法?規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以

10、依照法律規(guī) 定對(duì) 土地實(shí)行并給予補(bǔ)償。A : 征收B: 征用C: 征收或者征用D: 征購E: 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題共 25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，有 2 個(gè)或 2個(gè)以上符 合題 意，至少有 1 個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，此題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分1 、 以下房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是 。A. 比擬風(fēng)險(xiǎn)B. 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)C. 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)D. 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)2、以為標(biāo)準(zhǔn)，可將保險(xiǎn)分為定值保險(xiǎn)與不定值保險(xiǎn)。A: 保險(xiǎn)基金來源的不同B: 被保險(xiǎn)標(biāo)的的不同性質(zhì)C: 保險(xiǎn)的實(shí)施形式D: 保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值確定與否E: 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、以下關(guān)于抵押的說法不正確的選項(xiàng)是 _。

11、A ? 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限B ? 以共有的房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意C ? 預(yù)購商品房貸款抵押時(shí)，商品房開發(fā)工程必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證D. 訂立合同時(shí)，可以在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人尚未受清償時(shí)， 抵押物 的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容4、在以下房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向的房地產(chǎn)定價(jià)方法是_。A ? 隨行就市定價(jià)法B ? 認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法C. 領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D ? 挑戰(zhàn)定價(jià)法E ? 目標(biāo)定價(jià)法5、不屬于開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)租售定價(jià)方法的是。

12、A: 本錢導(dǎo)向定價(jià)B: 銷售導(dǎo)向定價(jià)C: 購置者導(dǎo)向定價(jià)D: 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)E: 借款合同6、屬于直接融資方式的有 _。A?抵押貸款B ? 賒銷C ?發(fā)行股票D ?發(fā)行債券E ?分期付款7、以下關(guān)于建筑材料性質(zhì)的表述中，正確的選項(xiàng)是 _。A ?材料的密度是指材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料的質(zhì)量與材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)下的體積之比B?但凡內(nèi)部有孔隙的材料，其密實(shí)度都大于1C ?材料的耐水性是指材料在飽和水作用下強(qiáng)度顯著降低的性質(zhì)D ?材料的彈性是指材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力去掉后變形不能完全恢復(fù)，但也不即行破壞的性質(zhì)8、在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先

13、 受償款 下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。 這些法定優(yōu)先受償 款通常包括。A : 拖欠建設(shè)工程價(jià)款B: 已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額C: 房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用D: 訴訟費(fèi)用E: 其他法定優(yōu)先受償款9、可貸資金利率理論認(rèn)為。A : 可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求三個(gè)要素構(gòu)成B: 可貸資金的供應(yīng)由家庭儲(chǔ)蓄、企業(yè)儲(chǔ)蓄和政府儲(chǔ)蓄三個(gè)要素構(gòu)成C: 利率不是由可貸資金的供求決定的D: 可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)E: 可貸資金的供應(yīng)函數(shù)是利率的遞增函數(shù)10、根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的理論， 商品房租金增長(zhǎng)率上升是處于自然周期的 A ? 第一階段初期B?第二階段C. 第一階段后期

14、D ?第三階段E?第四階段11、以下工程中，不需要實(shí)行監(jiān)理的是 _。A . 大中型企業(yè)投資建設(shè)的工程B ?利用外國(guó)政府或者國(guó)際組織貸款、援助資金的工程C. 成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程D. 大中型公用事業(yè)工程12、借貸記賬法是以作為記賬符號(hào)的一種復(fù)式記賬方法。A :支B:出C: 借D: 貸E: 入13、以下屬于房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德是 _A . 職業(yè)品德B. 職業(yè)理念C. 職業(yè)責(zé)任D. 職業(yè)情感、_亠產(chǎn)，發(fā)建E. 職業(yè)行為習(xí)慣14、對(duì)于有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求， 但城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未明確的待開發(fā)房地 進(jìn)行估價(jià)。A . 難以采用假設(shè)開發(fā)法B. 可以采用比擬法C. 難以采用本錢法D. 可以采用收益法

15、15、開發(fā)工程選址、 定點(diǎn)審批階段主要針對(duì)以方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的開 設(shè)工程。A : 無償劃撥B: 協(xié)議出讓C: 掛牌D：拍賣E:招標(biāo)16、 針對(duì)不同用途的收益性物業(yè)可分為。A?寫字樓物業(yè)管理、商場(chǎng)物業(yè)管理 B ?承租人管理、租賃市場(chǎng)管理.C. 工業(yè)及貨倉物業(yè)管理、人事管理D. 商場(chǎng)物業(yè)管理、財(cái)務(wù)、人事管理17、以下不屬于根本報(bào)表的是 _。 A .資金來源與運(yùn)用表B. 經(jīng)營(yíng)本錢估算表C. 資產(chǎn)負(fù)債表D .損益表18、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量有幾個(gè)方面。A:金融業(yè)的開展B:經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩rC:生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變D:人文環(huán)境的變化E:房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策19、 以下情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)

16、前需求增加的有。A .消費(fèi)者的收入增加B. 作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升C. 作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升D. 消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入增加E. 消費(fèi)者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價(jià)格上升20、勘察設(shè)計(jì)的委托應(yīng)遵守如下規(guī)定。A :委托方應(yīng)當(dāng)將工程勘察設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)工程勘察設(shè)計(jì)資質(zhì)證書且與其證書規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍相符的承接方B:工程勘察設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的委托可以通過競(jìng)選委托方式進(jìn)行，但不可通過直接委托的方式進(jìn)行C :工程勘察設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的競(jìng)選委托可以采取公開競(jìng)選或邀請(qǐng)競(jìng)選的形式進(jìn)行D:委托方原那么上應(yīng)將整個(gè)建設(shè)工程工程的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)委托給一個(gè)承接方E:委托方將整個(gè)建設(shè)工程工程的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)分別委托給幾個(gè)承接方時(shí)，必須選定其中

17、一個(gè)承接方作為主體承接方21、 某寫字樓年出租凈收益為 300萬元，預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后 該寫字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫字樓價(jià)格的 1.2倍，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%，那么該 宗寫字 樓現(xiàn)在的價(jià)格為萬元。A. 4580B. 5580C. 6580D. 758022、賬簿包括A:轉(zhuǎn)賬賬簿B:憑證賬簿C:序時(shí)賬簿 D:分類賬簿E: 備查賬簿23、下面 A 市房屋拆遷管理部門所介紹的其監(jiān)督管理職責(zé)的說法正確的選項(xiàng)是。A : 作為拆遷人，接受拆遷委托B: 房屋拆遷許可證的審批C: 拆遷委托合同的備案管理D: 受理強(qiáng)制拆遷的申請(qǐng)E: 拆遷補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督24、某房地產(chǎn)投資工程的總投資為 5000 萬元