地產(chǎn)行業(yè)第一部分項(xiàng)目基礎(chǔ)市場調(diào)研

1、第一部分項(xiàng)目基礎(chǔ)市場調(diào)研一、項(xiàng)目基礎(chǔ)資源調(diào)研1-1 、項(xiàng)目地塊狀況1 、項(xiàng)目地塊地理位置項(xiàng)目地塊位于長春市朝陽區(qū)的西南部邊緣端口，長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開區(qū)的西南入口處，屬朝陽區(qū)范圍內(nèi)。項(xiàng)目地塊三面臨路，東至前進(jìn)西街，南至衛(wèi)星路，西至正在建設(shè)中的電臺(tái)街，北至繁榮路。雖然朝陽區(qū)是長春市的市中心所在，但項(xiàng)目地塊所處邊緣的位置，基本上沒有共享“市中心”的區(qū)位概念，相反，因?yàn)殡x現(xiàn)有市中心較遠(yuǎn)，不能給長春市民以中心位置的印象；不過在另一方面，也受惠于朝陽區(qū)的市心印象，市民仍然對地塊位置有一定程度的認(rèn)同。2、項(xiàng)目地塊狀況項(xiàng)目地塊總面積為 42 萬平方米，總建筑面積約 60 萬平方米。地形表現(xiàn)為南窄北寬的梯形形狀

2、；地勢呈南北高，中部低的盆地狀；較影響項(xiàng)目整體的建筑布局。地塊內(nèi)資源貧乏，可用資源利用點(diǎn)少。3 、地質(zhì)狀況項(xiàng)目地塊為南窄北寬的梯形，其中東部臨前進(jìn)西街段總長800 米，南部臨衛(wèi)星685 米。路段長 365 米，西部沿電臺(tái)街段總長850 米，北部臨繁榮路段總長項(xiàng)目地塊最大落差為 14.5 米, 其中南部與中部最大落差為 14.5 米, 北部與中部最大落差為 8.5 米，基本呈南高北低的狀態(tài)。4、項(xiàng)目地塊狀況研究從 地塊地理位置看，屬于城市的中心區(qū)朝陽區(qū)境內(nèi)，區(qū)域位置緊臨長春市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，這不僅意味著地塊的盆地的特殊地勢，從科學(xué)的角度來說，因?yàn)榈接昙?，南北的雨水?huì)對物業(yè)有一定影響，所以做住宅物

3、業(yè)是不可取的，但又因?yàn)殚L春是北方城市，缺少水分，相反盆地卻變成了吸收靈氣的聚寶盆，做住宅物業(yè)應(yīng)該是一個(gè)明智的選擇。1-2 、項(xiàng)目地塊自然資源項(xiàng)目地自然資源較為貧乏，它現(xiàn)在展示在人們面前的是一片荒地，南部有四車道的衛(wèi)星路，西部有在建的輕鐵和一大片農(nóng)田， 北部有正在建設(shè)的繁榮路，東部有車流量較大的前進(jìn)西街，其它資源（列如樹木、河道等）較為缺乏。具體表現(xiàn)為：1 、 周圍景觀東面景觀，現(xiàn)有一渣土處理廠。南面景觀，四車道的衛(wèi)星路可直達(dá)長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。西面景觀，有一面積較大的農(nóng)田和正在建設(shè)的輕鐵及電臺(tái)街。北面景觀，有貫通電臺(tái)街和前進(jìn)西街的繁榮路。景觀綜述：根據(jù)我司對項(xiàng)目地塊的詳細(xì)調(diào)研，認(rèn)為該地塊嚴(yán)

4、重缺少能讓客戶心動(dòng)的自然景觀，怎樣來完善這個(gè)問題，將在以下章節(jié)中逐一闡述。2、污染狀況空氣，該地塊處于長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的入口處，距離市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊無廠礦企業(yè)污染，但是長春的渣土處理廠卻位于地塊東部，空氣還是有一點(diǎn)被污染的，所以該地塊空氣質(zhì)量相對來說屬于輕度污染。噪音，由于該地塊的西部及西南部距離建設(shè)中的輕鐵較近，所以噪音影響較為嚴(yán)重。水，長春位于中國北部，本身就缺乏雨水，所以本項(xiàng)目地?zé)o水污染。電，本項(xiàng)目地中有一高壓電線位于兩棟樓的中間，且電纜距離地面只有10米左右。3、社會(huì)治安狀況長春市朝陽區(qū)政府距離項(xiàng)目地有10分鐘路程，馬路對面就是雙德鄉(xiāng)政府，再加上長春市的嚴(yán)打掃非行動(dòng)的進(jìn)一步深入，社

5、會(huì)治安狀況較好。4、現(xiàn)有交通狀況位于項(xiàng)目地西部的 102國道可直通四平，東部的前進(jìn)西街直通 市區(qū)；從項(xiàng)目地到東南部的京哈高速公路也只需10分鐘車程。止匕外，項(xiàng)目地周邊的公交線路較少，且無直達(dá)項(xiàng)目地的公交車，最近的公交車站也需10分鐘路程，但輕鐵建成后有一站臺(tái)位于地塊西南部，較為便利。具體為：154 路公交車線路：雙德鄉(xiāng)前進(jìn)廣場博愛廣場五五一四廠幸福派出所光機(jī)車門威尼斯花園工航校宿舍物資賓館工大南門欣東集團(tuán)水廠宿舍九十七中學(xué)長嶺摩托車北方市場中日醫(yī)院榮德超市中東市場13 路公交車線路：人民廣場省委兒童公園四分局醫(yī)大一院醫(yī)大三院新民廣場南湖公園湖西路高科技宿舍工學(xué)院南湖廣場晨光花園富強(qiáng)街前衛(wèi)醫(yī)院前

6、進(jìn)廣場林園路火炬路高新開發(fā)區(qū)222 路公交車線路：長春站太陽城遼寧路德惠路朝陽橋開運(yùn)街燈泡廠寬平大橋南湖廣場晨光花園富強(qiáng)街前衛(wèi)醫(yī)院前進(jìn)廣場153 路公交車線路：一汽住院部小劉屯大隋水庫散熱器廠越野路五站東風(fēng)大街常青路迎春南路開運(yùn)街寬平大路撫松路輝南路腫瘤醫(yī)院田家油房 125 中學(xué)雙德鄉(xiāng)輕鐵線路：火車站遼寧路芙蓉橋西安橋南昌路朝陽橋解放橋湖西橋?qū)捚酱髽驌崴陕纺虾舐泛饴饭韫却蠼智斑M(jìn)大街頭衛(wèi)名街衛(wèi)光路5、生態(tài)環(huán)境狀況因該地塊缺少樹木、河流等，所以鳥和魚等動(dòng)物就相應(yīng)地較少，生態(tài)環(huán)境較為簡單，較易改善。6、衛(wèi)生狀況項(xiàng)目地周邊的總體衛(wèi)生狀況較差，原因有以下四點(diǎn)：1、 長春的空氣較為干燥，沙塵較多。2、

7、 項(xiàng)目地北部的繁榮路的鄉(xiāng)村住宅檔次較低。3、 周邊的道路車流量較多，容易揚(yáng)起塵土。4、 渣土處理廠位于項(xiàng)目地東部，衛(wèi)生狀況較差。7、水資源狀況長春位于中國東北部，雨水較為缺乏，項(xiàng)目地也不例外，無河流經(jīng)過，只有一小渠道，且污染較嚴(yán)重，主要原因?yàn)樵撂幚韽S位于上游。1-3 、地塊周邊生活配套設(shè)施1 、居民習(xí)慣的日常購物場所由于項(xiàng)目地處于長春邊緣，所以周邊缺少較有規(guī)模和檔次的購物場所，此外據(jù)我司詳細(xì)調(diào)研，長春本身就缺少較有規(guī)模的大型購物場所，在市區(qū)只有恒客隆、卓展、東方廣場、歐亞商都、亞細(xì)亞、國貿(mào)商廈等購物中心。1822982、項(xiàng)目所在區(qū)域居民家庭數(shù)量及人口總數(shù)根據(jù)我司不完全統(tǒng)計(jì)，截止至2000 年

8、年末，朝陽區(qū)居民家庭總戶數(shù)為戶，人口總數(shù)為 666326 人，是市轄區(qū)中人口最多的一個(gè)區(qū)域。3、周邊居民文體設(shè)施因?yàn)殚L春的空氣質(zhì)量不是很好，市民除購物或進(jìn)行室內(nèi)活動(dòng)外，在戶外活動(dòng)的市民很少，再加上項(xiàng)目地處于城郊，所以周邊十分缺乏居民的文體設(shè)施。4、醫(yī)療衛(wèi)生醫(yī)院是人民身體健康的保證，所以位于前進(jìn)大街的前衛(wèi)醫(yī)院是白求恩醫(yī)科大學(xué)的教學(xué)醫(yī)院， 擁有床位有168 張， 主治醫(yī)師約有40 名， 為業(yè)主提供了強(qiáng)有力的保障。5、金融服務(wù)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)作為市民理財(cái)?shù)幕緢鏊?，其重要地位是不容質(zhì)疑的，但項(xiàng)目地位于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的入口處，從城市總體規(guī)劃來看，這種機(jī)構(gòu)是不可能有的。6、賓館餐飲同達(dá)綠色生態(tài)園作為長春的一

9、種特色是業(yè)主招待來賓的最佳場所，起著不可估量的作用，距離項(xiàng)目地僅 5 分鐘路程。7、郵政電信電話基本保障，街頭有公用電話供應(yīng)。但除一小郵電局外，無其它郵政電信服務(wù)機(jī)構(gòu)。8、電視臺(tái)本地電視頻道較多，可以為市民提供豐富多彩的節(jié)目。9、娛樂設(shè)施茶莊、浴室、夜總會(huì)，這三個(gè)娛樂場所是長春人民的最愛，其他則不多見，項(xiàng)目地塊附近有較有規(guī)模和上檔次的浴室約有5家。10、生活供水雖然長春的雨水不是很多，但基本的生活供水還是可以保障的。11、生活供電長春是一個(gè)自然資源豐富的地區(qū)，例如光能、熱能還是很豐富的，所以基本生 活供電是沒有問題的。12、學(xué)?，F(xiàn)代家長對孩子的教育是很重視的，在教育的投入上也是較大的，雖然項(xiàng)目

10、地 塊附近的高等教育學(xué)校（例如吉林大學(xué)前衛(wèi)南校區(qū)、省華僑外國語專修學(xué)院、經(jīng)濟(jì) 干部管理學(xué)院、省森林警察學(xué)校、農(nóng)行管理干部學(xué)院、省委黨校、省團(tuán)校、省林校、 育才國語學(xué)院等）較多，但是客戶子女的義務(wù)教育卻得不到保障，地塊北部的電臺(tái) 小學(xué)是鄉(xiāng)屬小學(xué)，南部的125中是區(qū)屬普通中學(xué)，業(yè)主的尊貴得不到體現(xiàn)。13、居民交通設(shè)施長春市民可供選擇的交通設(shè)施較多，例如公交車、中巴、出租車、私家汽車、 輕鐵、摩托車、自行車等。地塊周邊居民生活方式綜述：由于項(xiàng)目地塊位于城市邊緣開發(fā)區(qū)入口處，所以周邊的生活配套設(shè)施不是很齊 全，普通市民的生活較為乏味，稍有檔次的的消費(fèi)者也需去市中心進(jìn)行消費(fèi)，交通 十分不便1-4、地塊規(guī)

11、劃1、地塊規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)值備注總占地面積m420000容積率1.42綠化率%50總建筑面積m595279.76總戶數(shù)套420建筑密度%13.69日照間距1:1.7停車面積m450002、地塊所肩負(fù)的城市功能(1)、文化教育功能周邊的高等教育機(jī)構(gòu)把項(xiàng)目地包圍在內(nèi)，形成了良好的文化氛圍。(2)形象功能由于項(xiàng)目地塊位于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的西南入口處，對樹立整個(gè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的形象比較重要3） 、 能和富苑華城形成居民區(qū)的互補(bǔ)尚住宅群落。1-5 、地塊資源對住宅商品房的影響1 、從地塊狀況探討（ 1 ） 、從項(xiàng)目地塊地理位置看，其貫通南北，連通衛(wèi)星路和繁榮路，本身已經(jīng)具備住宅商品房開發(fā)的潛力

12、，是適合住宅物業(yè)的開發(fā)的。（ 2 ） 、從項(xiàng)目地塊狀況看，地勢南北高，中部低，為一盆地形狀，正所謂“人往高處走，水往低處流” ，從消費(fèi)者的消費(fèi)心理來說，這種狀況不容樂觀。（ 3） 、從地質(zhì)狀況看，該地塊為一規(guī)整的南窄北寬的梯形，較易規(guī)劃，符合住宅商品房的開發(fā)。2、從地塊自然資源探討（ 1 ） 、從周圍景觀看，項(xiàng)目地周邊的景觀較差，缺少能讓消費(fèi)者心動(dòng)的景觀。（ 2 ） 、從污染狀況看，項(xiàng)目地周邊的污染不是很嚴(yán)重，較適合住宅物業(yè)的開發(fā)。（ 3） 、從治安狀況看，周邊的行政機(jī)構(gòu)較多，治安狀況較好。（ 4 ） 、從現(xiàn)有交通狀況看，項(xiàng)目地距離公交車站較遠(yuǎn)，現(xiàn)有交通道路不是很理想。,從而形成一個(gè)大而集中的

13、新的高5） 、從衛(wèi)生狀況看，由于渣土廠及鄉(xiāng)村低檔住宅的存在，周邊衛(wèi)生環(huán)境狀況較差。3、從地塊周邊生活方式探討（ 1） ） 、從居民習(xí)慣購物場所看，周邊的購物場所包括菜場較少，大部分商場集中在市中心，距離本地塊較遠(yuǎn)。（ 2） 、周邊居民家庭數(shù)量及人口總數(shù)看，周邊的家庭數(shù)量及人口較多，但素質(zhì)較差，與本物業(yè)不符。（ 3） 、周邊居民文體設(shè)施，長春市民的戶外活動(dòng)較少，對文體設(shè)施的需求并不是很強(qiáng)烈。（ 4） 、從醫(yī)療衛(wèi)生看，項(xiàng)目地周邊 的人口較多，但作為配套的醫(yī)院只有一家規(guī)模中等的前衛(wèi)醫(yī)院是不夠的。（ 5 ） 、從賓館餐飲、郵政電信、娛樂設(shè)施以及金融服務(wù)看，現(xiàn)代社會(huì)離不開理財(cái)，理財(cái)就需要銀行或證券交易所

14、，但作為新開發(fā)的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，這些配套還不是很齊全。4、從地塊規(guī)劃探討（ 1） 、從地塊規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，本地塊建成的住宅物業(yè)的質(zhì)數(shù)較其它樓盤高，競爭力較強(qiáng)。(2)、從地塊所肩負(fù)的城市功能看，有較大支持?？偨Y(jié)：總體來說，由于項(xiàng)目地的特殊地理位置以及在建項(xiàng)目的特定時(shí)間，周邊的生活 配套設(shè)施不是很齊全，所以現(xiàn)階段的市場競爭力還是很大的。項(xiàng)目市場環(huán)境調(diào)研2-1 、城市基本現(xiàn)狀1 、基本概況（ 1） 、位置面積長春位于中國東北部，地處東經(jīng)124° 18 127°02',北緯43°05 45°15',屬緯度偏高地帶，西北部與松原市相連，西南部

15、與四平市毗鄰，東南部與吉林市接壤，東北部隔拉林河與哈爾濱市相望?？偯娣e20571 平方公里，其中市區(qū)面積3583平方公里，占全市總面積的 17.42% 。（ 2） 、地質(zhì)、地貌長春位于東部低山丘陵向西部臺(tái)地平原的過渡地帶。平原面積最大，臺(tái)地略有起伏，地勢平坦，便利交通。長春地區(qū)除東部有小面積的低山丘陵外，絕大部分為臺(tái)地，第二松花江、飲馬河、伊通河縱貫其間，沿河兩岸則為平坦的沖積平原。長春城區(qū)位于東部山地向西部平原過渡的臺(tái)地上，地勢東高西低，地貌由臺(tái)地和平原組成，其中臺(tái)地占70%，平原占30%。（ 3） 、氣候長春位于大陸性季風(fēng)氣候區(qū)內(nèi)，在全國干濕氣候分區(qū)中，地處濕潤區(qū)向亞干旱區(qū)的過渡地帶。氣溫

16、自東向西遞增，降水自東向西遞減。春季干燥多風(fēng)，夏季濕潤多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷漫長，具有四季分明，雨熱同季，干濕適中的氣候特征。長春城區(qū)氣候受城市“熱島效應(yīng)”影響，城區(qū)氣候比周圍各縣市偏高，冬季寒冷程度不如鄰縣市，夏季酷熱程度較鄰縣市為甚。4）水文水情長春城區(qū)的降水量除略少于雙陽縣外，均高于周圍鄰縣市，特別是夏季暴雨、雷暴和冰雹的日數(shù)比鄰縣市多，降水強(qiáng)度比鄰縣市大。長春境內(nèi)澇災(zāi)頻繁，多發(fā)生在夏季，分洪澇和內(nèi)澇兩種。長春澇災(zāi)多發(fā)生在夏季，一年中，發(fā)生洪澇災(zāi)害的次數(shù)， 6 月份占 14.5%,7 月份占 42.2%,8 月份占36.1%。內(nèi)澇災(zāi)害也多出現(xiàn)在夏季，一年之中，夏澇占全年內(nèi)澇總次數(shù)的

17、 68.4% ，春澇占 21.1% ，秋澇占 10.5% 。（ 5）自然資源a、 土地資源長春土地資源十分豐富，總面積為 18881 平方公里，人均土地資源面積為 3.5 公頃，均居全省第一位。其中，黑土臺(tái)地面積占長春土地資源面積的 28.13% ，河谷低平地占 16.9%，黑鈣土臺(tái)地占13.2% ，草甸土低平地占 9.93% ，暗棕壤低山占0.76% ，暗棕壤丘陵占7.41% ，溝谷地占7.29% ，草甸黑土平地占 5.93% ， 白漿土臺(tái)地占 4.31% ，潛育草甸土低洼地占 2.69%，沙地占2.02% ，水域占1.43% 。同時(shí)，長春土地資源的利用存在兩個(gè)問題：一是利用結(jié)構(gòu)不合理。二是

18、耕地?cái)?shù)量不足，肥力減退。b、 氣候資源長春光能、熱量、降水等氣候資源多集中在農(nóng)作物生長季節(jié)，綜合利用價(jià)值高，對發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)十分有利。c、 水資源長春境內(nèi)水資源不足，人均、畝均水量均低于全省、全國的平均水平，但客水資源卻相當(dāng)豐富，國家允許利用的過境客水資源為 173.7 億立方米，相當(dāng)于境內(nèi)水資源的 6.5 倍。長春境內(nèi)地表水資源總量為 12.9 億立方米，占境內(nèi)水資源的 47.9% 。其中飲馬河為 4.92 億立方米，占境內(nèi)地表水資源總量的 38.1%；境內(nèi)第二松花江干流為2.87 億立方米，占 22.2% ；拉林河為 3.15 億立方米，占 24.5%；伊通河為 1.96億立方米，占 25.

19、2% 。長春境內(nèi)地下水儲(chǔ)量為 14.67 億立方米，占境內(nèi)水資源總量的 52.1% ，可開采量為9.02億立方米，占境內(nèi)地下水總儲(chǔ)量的 64.5% 。d、 生物資源長春植物資源共約 800 多種，森林資源不豐富。長春林地面積低于全省和全國的平均水平，長春林地面積中，防護(hù)林占48.6%，用材林占46.8% ，經(jīng)濟(jì)林占4.1 % ，特用林占1.5% 。長春動(dòng)物資源共264 種，其中優(yōu)勢動(dòng)物14 種，占動(dòng)物資源種數(shù)的 5.3%；常見級(jí)動(dòng)物 58 種，占22%；少見級(jí)動(dòng)物136 種，占 51.5% ；偶見級(jí)動(dòng)物 56 種，占4.2 2%。e、 礦產(chǎn)資源長春已查明的礦產(chǎn)資源共39 種， 258 處，主要

20、是能源礦、非金屬礦和金屬礦，多分布在九臺(tái)市和雙陽縣。長春能源礦主要有煤炭、石油和油母頁巖。長春非金屬礦主要有石灰?guī)r、膨潤土、珍珠巖、沸石和建筑石材等，多位于九臺(tái)市和雙陽縣。長春金屬礦計(jì)有鐵、銅、鉛、鋅、銻、金等。儲(chǔ)量不大，規(guī)模較小，分布零散，多無開采價(jià)值。（ 6）行政劃分1958 年，長春市實(shí)行市帶縣管理體制后，經(jīng)過不斷調(diào)整，下轄南關(guān)、寬城、二道、朝陽、綠園、雙陽六個(gè)城區(qū)及農(nóng)安、德惠、九臺(tái)、榆樹四個(gè)縣（市） 。（ 7）自然環(huán)境長春自然資源較為豐富且自然環(huán)境具有明顯的過渡性。東部自然帶的地貌類型以低山丘陵為主，低山部分多為石灰?guī)r，丘陵部分則以花崗巖為主，標(biāo)準(zhǔn)土壤為暗棕壤。自然植被為針闊混交林，針

21、葉樹以紅松為主，同時(shí)混生沙松和臭松；闊葉樹有櫟、椴、榆、樺、山楊、水曲柳等。中部自然帶的地貌類型以臺(tái)地為主，平原占有一定比例，丘陵面積不大。土地類型主要有：黃土狀亞粘土黑土臺(tái)地，草甸土河谷平地和溝谷土，花崗巖暗棕壤丘陵，變質(zhì)巖暗棕壤丘陵，安山巖暗棕壤丘陵等。西部自然帶的標(biāo)準(zhǔn)土壤為黑鈣土，自然植被為草甸草原，以禾本科為主，蒿屬植物極為普遍。豆科植物生長旺盛，沙地上的榆樹和楊樹普遍生長良好。（ 9）交通運(yùn)輸a、公路2000 年，全年各種運(yùn)輸方式完成貨物運(yùn)輸量9814.5 萬噸 , 比上年增長3%；貨物周轉(zhuǎn)量242.1 億噸公里；完成旅客運(yùn)輸量6651.7 萬人 , 比上年增長4.2%；旅客周轉(zhuǎn)量

22、118.6 億人公里 , 比上年增長8.3%。在公路里程中，國道4 條， 412.5 公里；省道7 條， 408.3 公里；縣道 27條 ,1369.7 公里； 鄉(xiāng)道 441 條,3826.5 公里； 專用車道 8 條,37 公里。在等級(jí)公路中，高速公路 163.4 公里， 一級(jí)公路 105 公里 , 二級(jí)公路 543.7 公里 , 三級(jí)公路 1902.2 公里。全市有公路客運(yùn)站點(diǎn) 93 個(gè)，公路客運(yùn)線路818 條，營運(yùn)里程5.65 萬公里。其中 ,跨省線路 47 條,跨市線路 134 條, 跨縣線路 510 條。 2000 年， 全市公路貨運(yùn)量8910萬噸，比上年增長 4.1% ；貨物周轉(zhuǎn)量

23、32.8 億噸公里 , 比上年增長4.1% ；旅客運(yùn)輸量4622 萬人，比上年增長4.2% ；旅客周轉(zhuǎn)量24 億人公里，比上年增長6.2% 。b、航班2000 年，長春機(jī)場擁有航線39 條。其中，國內(nèi)航線35 條，國際航線 3 條，地區(qū)航線 1 條。航班數(shù)平均每周起降162 班次。（ 10）信息通訊2000 年， 全市電話交換機(jī)容量158.5 萬門 , 市話用戶發(fā)展到 86.9 萬門 , 比上年增加14.3% ；農(nóng)話用戶發(fā)展到15.3 萬, 比上年增加48.5% 。個(gè)人住宅電話持續(xù)快速增長，到 2000 年末已發(fā)展到 90.7 萬, 比上年增長18.7%。移動(dòng)電話高速發(fā)展， “神州卡” 、 “

24、長白卡”、 “如意卡”等移動(dòng)電話新業(yè)務(wù)有效地刺激了人們的消費(fèi)需求，全市年內(nèi)新增移動(dòng)電話用戶 42.8 萬戶 , 發(fā)展到 87.9 萬戶 , 比上年增長94.9% 。到 2000 年末，全市電話普及率由上年的20.3%部/百人提高到28.7%部/ 百人。城鎮(zhèn)公用電話16833 部， 201 卡（校園卡） 19545 部。到 2000 年末，分組交換數(shù)據(jù)用戶 1267 戶，比上年增長 7.9%；互聯(lián)網(wǎng)用戶 30777 戶 , 比上年增長 2.3 倍。郵政部門全年完成郵政業(yè)務(wù)總量1.6 億元 , 比上年增長14.3%。特快專遞72 萬份，比上年增長20.2%；函件、包件 4272.2 件，比上年增長

25、1.9%。（ 10）經(jīng)濟(jì)狀況2000 年是“九五”時(shí)期國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展速度最快、質(zhì)量效益最好的一年。全市國內(nèi)生產(chǎn)總值(gdp 824億元，增長13.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值120.9億元，比上年下降5.1%;第二產(chǎn)業(yè)完成增加值365億元，增長17.4%;第三產(chǎn)業(yè)完成增加值338.1億元，增長14%經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得階段性成效，全市三次產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由 1995年的21.6:42.4:36 調(diào)整到14.7:44.3:41。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1760,社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)311.2億元，比上年增長16%,物價(jià)水平繼續(xù)在低位運(yùn)行，居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為98.8%,商品零售價(jià)格總指數(shù)

26、97.5%。人民生活水平大幅度提高，城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到5550元和2420元。2、城市現(xiàn)狀對發(fā)展住宅商品房市場的支持和阻礙(1)從位置看，長春位于中國東北平原腹地，是吉林省的省會(huì)，經(jīng)濟(jì)相對較 其他東北城市發(fā)達(dá)，對本項(xiàng)目有一定支持。(2)從面積來看，長春的規(guī)模較大，人口眾多，消費(fèi)水平較高。(3)從自然資源看，長春的自然資源種類繁多，十分豐富，對于拉動(dòng)整個(gè)長 春的經(jīng)濟(jì)起著不可磨滅的作用。(4)從經(jīng)濟(jì)狀況看，近年長春國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展速度較快、質(zhì)量效益較好，總體經(jīng)濟(jì)水平較高。(5)從本地房地產(chǎn)市場看，2001年新開工514.9萬平方米，其中空置面積144.9 萬平方米，空

27、置率為28.1%,市場競爭力較大，對項(xiàng)目有一定阻礙?？偭x：綜上所訴，雖然市場競爭力較大，但是總體市場環(huán)境較好，對項(xiàng)目是 有一定支持的。2-2 、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀1 、社會(huì)人口結(jié)構(gòu)及比例2000 年全市人口（戶籍人口）為 699.6 萬人 , 比上年增長了1.2%。全市人口出生率 1.03%, 出生人口 7.2 萬人 , 人口死亡率0.55%, 死亡人口 3.9 萬人。自然增長率為 0.48%, 比上年增長了 2.8 個(gè)千分點(diǎn)。全市人口中，市轄區(qū)人口 292.8 萬人 , 四縣 （ 市）人口 406.8 萬人?？?cè)丝谥心行?355.7 萬人 , 占 50.8%；農(nóng)業(yè)人口411.8 萬人 , 占

28、58.9%。2000 年末，全市家庭總戶數(shù)為 195.6 萬戶 , 平均每戶家庭人口 3.6 人,其中市轄區(qū)每平方公里817 人, 四（ 縣） 市每平方公里239 人。2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀（ 1）與歷史相比，整體經(jīng)濟(jì)成上升趨勢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度較快。a、 南關(guān)區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況2000 年全區(qū)共完成國內(nèi)生產(chǎn)總值219745 萬元，比上年增長7.9%, 其中第一產(chǎn)業(yè)增加值13020 萬元；第二產(chǎn)業(yè)增加值完成103982 萬元；第三產(chǎn)業(yè)增加值完成102743 萬元。全區(qū)財(cái)政收入 23354 萬元，農(nóng)民人均收入2510元。b、 寬城區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況2000 年，全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值由 1995 年的 6.56 億元增至 2

29、7.8 億元 ,5 年平均遞增 22.9%；全口徑財(cái)政收入由 1995 年的 12907 萬元增至 28677 萬元， 5 年平均遞增 17.3%c、朝陽區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況2000 年，全區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值124765 萬元，比 1999 年增長 18.5%, 其中第一產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到 18678 萬元 , 第二產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到 32199 萬元 , 第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到 73888 萬元 , 三次產(chǎn)業(yè)比為 15.0:25.8:59.2， 完成工業(yè)總產(chǎn)值72362 萬元， 比 1999年增長 16.4% ；全口徑農(nóng)業(yè)總收入達(dá)到 87673 萬元 , 比 1999 年 3%；農(nóng)民人均收入達(dá)到 2373 元，比

30、 1999 年下降12.6%；全口徑財(cái)政收入達(dá)到25414 萬元，比 1999 年增長 18.6% ，其中本級(jí)財(cái)政留用收入完成9988 萬元，比 1999 年增長 13.1%。d二道區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況2000 年國內(nèi)生產(chǎn)總值（現(xiàn)價(jià)）完成240000 萬元，同比增長14.71%。其中 , 第一產(chǎn)業(yè)增加值完成18000 萬元 , 同比增長5.82% ；第二產(chǎn)業(yè)增加值完成119500 萬元 ,同比增長 12.11% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值完成102500 萬元 , 同比增長 20.49%。三次產(chǎn)業(yè)比重分別由上年的 8.1:51.1:40.8 調(diào)整為 7.5:49.8:42.7 。全市全口徑財(cái)政收入完成23085

31、萬元，為年計(jì)劃的 142.5%, 同比增長56.7%。其中，本級(jí)財(cái)政收入完成15047萬元，為年計(jì)劃的 177.6%, 同比增長 91.8% 。e、綠園區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況2000 年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)239823 萬元，比 1999 年增長 13.6%, 其中 : 第一產(chǎn)業(yè)增加值 17197 萬元 , 同比增長 2.2%； 第二產(chǎn)業(yè)增加值138420 萬元， 增長 12.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值84206 萬元，增長 18.6% 。三次產(chǎn)業(yè)增加值的構(gòu)成比重分別為9.39%、 58.16%、 32.45%。 財(cái)政收支基本平衡， 2000 年全區(qū)全口徑財(cái)政收入17834萬元，比上年增長 8.5%, 本級(jí)財(cái)政收入8427 萬元 , 同比增長28%。全年累計(jì)財(cái)政支出13850萬元，比上年增長16.3%。(2)市實(shí)際經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀調(diào)研分析a市場物價(jià)2000年，長春市消費(fèi)價(jià)格總水平與1999年相比下降1.2%,與全國36個(gè)大中城市平均上漲到1.3%的升勢相比，物價(jià)仍處于回升乏力狀況。全年食品價(jià)格平均下降6.2%;工業(yè)消費(fèi)品價(jià)格持續(xù)低迷，衣著價(jià)格全年下降0.7%,家庭設(shè)備及用品價(jià)格下降1.2%,醫(yī)療保健價(jià)格下降1.2%,交通和通訊工具價(jià)格下降18.