房產(chǎn)拍賣成交后面積出現(xiàn)較大誤差的處理

1、房產(chǎn)拍賣成交后面積誤差的處理一、面積誤差是否構(gòu)成重大誤解重大誤解是指行為人對行為內(nèi)容有重大誤解，即民事行為的當(dāng)事人在作出意思表示時，對涉及行為法律效果的重要事項存在認識上的顯著缺陷。民法通則第五十九條規(guī)定，行為人對行為內(nèi)容有重大誤解的，一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機關(guān)予以變更和撤銷：最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）第71條規(guī)定：“行為人因?qū)π袨榈男再|(zhì)、對方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯誤認識，使行為的后果與自己的意思相悻，并造成較大損失的，可以認定為重大誤解?！焙贤ǖ谖迨臈l規(guī)定：“因重大誤解訂立的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民

2、法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷?！庇缮鲜龇梢?guī)定可見，重大誤解的民事行為是可以請求法院變更或撤銷的一種效力瑕疵民事行為，其構(gòu)成要件應(yīng)包括以下方面：1.重大誤解必須是行為人因誤解而為意思表示。行為人產(chǎn)生誤解的事實須與該行為相關(guān)，其表示行為以錯誤認識為基礎(chǔ)，從而導(dǎo)致內(nèi)心真意與客觀事實不相符。若未對相關(guān)事實產(chǎn)生誤解，行為人不會有實施該行為的意思表示，或者將改變行為的內(nèi)容。這些相關(guān)事實包括：交易的主體、行為動機、標(biāo)的物的品質(zhì)、數(shù)量價格等。2.行為人發(fā)生的誤解必須是重大的。重大的確定要分別誤解行為人所誤解的情形，考慮交易主體的狀況、交易習(xí)慣、活動性質(zhì)等多方面的原因。我國臺灣地區(qū)和日本的判例中，把要素錯誤須

3、滿足重要性與因果關(guān)系兩方面作為限制。所謂重要性，是指一個通情達理的人沒有錯誤認識就不會為意思表示，并且按照一般認識標(biāo)準，此錯誤認識是發(fā)生在意思表示的主要構(gòu)成內(nèi)容上。德國民法典第119條第2款規(guī)定：如果在交易中發(fā)現(xiàn)認為很重要的有關(guān)物的性質(zhì)或者人的資格的錯誤，則視為意思表示內(nèi)容的錯誤。另外，我國學(xué)者對這個“重大誤解”抽象出了三條標(biāo)準：一是對民事交往中行為人一致認為是重要事項的誤解；二是雖非針對合同的重要事項，但對誤解方造成重大損失的誤解；三是足以導(dǎo)致產(chǎn)生重大不公平行為結(jié)果的誤解。在我國的司法實踐中，必須對合同的主要內(nèi)容產(chǎn)生誤解才能構(gòu)成重大誤解。其判定標(biāo)準有兩方面：一是誤解的對象須是合同的主耍內(nèi)容。

4、如對合同標(biāo)的物的誤解，標(biāo)的物質(zhì)量、性質(zhì)的誤解等可以構(gòu)成重大誤解，對合同無關(guān)緊要的細節(jié)則不構(gòu)成重大誤解。二是誤解是否對當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生重大不利后果。如果當(dāng)事人因合同的某種要素產(chǎn)生誤解作出錯誤的意思表示，但未產(chǎn)生對當(dāng)事人不利的后果，那么這種程度上的誤解也不構(gòu)成重大誤解。此外對標(biāo)的物的包裝、數(shù)量、履行地點、履行期限、履行方式等內(nèi)容的誤解，如果并未影響訂約目的的實現(xiàn)或當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，一般不應(yīng)認作重大誤解。3.重大誤解的原因由表意人自己的過失（排除故意或重大過失）造成，而不是由于受到對方的欺詐或不正當(dāng)影響造成。在我國，重大誤解制度救濟的對象是表意人因自身原因陷入錯誤認識，做出與內(nèi)心真意不符的外部表示

5、。如果表意人因受到外部第三人影響（欺詐或脅迫等）做出錯誤意思表示，則不屬于重大誤解制度救濟的范疇。同時表意人故意做出與內(nèi)心真意不符的意思表示造成錯誤的，則自行承擔(dān)不利行為后果，法律無必要救濟?！霸谟喖s時如果表意人故意保留其真實的意志，或者明知對合同產(chǎn)生誤解的情形下仍然與對方訂立合同，均表明表意人希望追求其意思表示所產(chǎn)生的效果?！本C上所述，構(gòu)成重大誤解的誤解人主觀態(tài)度應(yīng)當(dāng)是僅具有一般意義上的過失而非主動希望或追求發(fā)生這種誤解。二、拍賣合同中如構(gòu)成重大誤解是否只能要求撤銷而不能變更按照民法通則的規(guī)定，重大誤解的民事行為可撤銷或可變更，所謂撤銷：是指撤銷權(quán)人因行為人意思表示不真實，通過行使撤銷杈使已

6、生效的合同歸于消滅。而變更是指合同當(dāng)事人之間通過協(xié)商改變雙方存有異議的合同內(nèi)容。因意思表示瑕疵而承擔(dān)損失的一方當(dāng)事人享有撤銷權(quán)和變更權(quán)。同時為穩(wěn)定正常的社會經(jīng)濟秩序，許多國家通過立法規(guī)定了行使撤銷權(quán)和變更權(quán)的除斥期間，超過規(guī)定期限，權(quán)利歸于消滅。民法通則規(guī)定當(dāng)事人自行為成立時起超過一年后對可撤銷或變更的民事行為請求撤銷或變更的，法院不予支持。民法通則相關(guān)司法解釋對變更和撤銷之間的關(guān)系進行了規(guī)定：當(dāng)事人請求變更重大誤解的民事行為的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以變更：當(dāng)事人請求撤銷的，人民法院可以酌情予以變更或撤銷。由此可見，對重大誤解的合同，權(quán)利入主張撤銷的，法院可自由裁量。權(quán)利人如只主張變更的，法院只能對

7、是否允許變更進行裁決。具體到拍賣活動，拍賣與一般的買賣合同相比，具有以下特殊性：首先，拍賣是通過公開競價從參與競拍的不特定應(yīng)價者中確定買方，而一般買賣合同的買方和賣方則是特定的。其次，拍賣是一種特珠的買賣方式，具有較大的風(fēng)險性。須遵守一定的交易規(guī)則和程序，而一般買賣合同的訂立只需當(dāng)事人之間達成意思一致即可，一般無須經(jīng)過特定程序。再次，被拍賣的物品或財產(chǎn)權(quán)利在競拍成交之前并不完全確定，拍賣的物品或者財產(chǎn)權(quán)利的成交價值是競拍者的出價而非拍賣物的固有價值，而一般買賣合同標(biāo)的物或者財產(chǎn)權(quán)利的價格則是明碼標(biāo)價或者可以明確的。最后，在委托拍賣的場合，買賣是通過拍賣人的中介作用實現(xiàn)，“而一般買賣合同可以由當(dāng)

8、事人雙方自行訂立，無須中介機構(gòu)或其他個人的介入。由此可見，拍賣是一種特殊的買賣行為，非交易雙方當(dāng)事人協(xié)商一致確定交易價格，而是按照拍賣法第三條規(guī)定以公開競價的方式將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的行為。拍賣成交后房屋面積增減，要求增減房屋拍賣款的訴訟請求，其實就是對拍賣合同的變更，此請求則不能得到法律上的支持。理由如下：其一，拍賣的特點是價高者得，由許多競買者出價爭購到?jīng)]有其他競買人再出更高價格時就拍定成交，具有一槌定音的效力。如果再允許成交價格的更改，則對其他競買者有失公平，有違拍賣的公正、誠信原則。其二，拍賣價并非價有所值，拍賣行為是通過公開競價的方式從眾多競買人中確定最高應(yīng)價者為買方，訂立合同的意思表示的要約實際上由買受人作出，而作為銷售方代表的拍賣師的一槌定音則屬于承諾。同時拍賣的物品或者財產(chǎn)權(quán)利的成交價值是競拍者的出價而非拍賣物的固有價值，因此相比較于一般買賣合同，在發(fā)生重大誤解的情況下，由于要約與承諾的反置，拍賣合同的變更涉及眾多競買者的合法權(quán)益。拍賣成交后房屋面積誤差，誤差面積價款計算標(biāo)準不能以此次成交價格為標(biāo)準，而是應(yīng)通過撤銷該拍賣成交行為