住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法.

1、煙臺(tái)市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法煙臺(tái)市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法第一條為規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國價(jià)格法、山東省物業(yè)管理?xiàng)l例等法律、 法規(guī)和山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際,制定本辦 法。第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及監(jiān)督管理。第三條本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的 約定，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。第四條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競爭機(jī)

2、制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場(chǎng)形 成。第五條住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原 則。第六條市政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)全市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 的監(jiān)督管理工作?？h（市、區(qū)政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門按照價(jià)格管理權(quán)限，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作。第七條住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)住宅的種類、特點(diǎn)及物業(yè)服務(wù)階段，分別實(shí)行政 府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、前期物業(yè)停車服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)實(shí)行政府指 導(dǎo)價(jià)。市政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門制定市區(qū)區(qū)域內(nèi)普通住宅

3、的前期 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、前期物業(yè)停車服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)市政府批準(zhǔn)并向社 會(huì)公布;各區(qū)政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門組織實(shí)施。各縣、市政府價(jià) 格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門可參照市制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制定本行政區(qū)域內(nèi)的 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)后組織實(shí)施，并向社會(huì)公布。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由開發(fā)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企 業(yè)在規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)約定。普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由車位使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在 規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)約定。普通住宅車位租賃費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由承租人與開發(fā)建設(shè)單位在規(guī)定的收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)內(nèi)約定。非普通住宅以及業(yè)主大會(huì)選舉的業(yè)主委員會(huì)成立后的普通住

4、宅，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約 定。第八條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級(jí)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本 等因素，實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由市政府物業(yè)主管部門會(huì)同同級(jí)價(jià)格主管部門制定 并公布。第九條普通住宅物業(yè)服務(wù)成本包括：（管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（二物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)、檢測(cè)費(fèi)用；（三物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（四物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（五物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)、安全防范費(fèi)用（六辦公費(fèi)用；（七物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；（八物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（九

5、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋 頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天 線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用 設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸及變 電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備，不屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè) 備。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資 金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。第十條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式 及收

6、費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi) 容。前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成 小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達(dá)到購房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照不低 于三分之一的標(biāo)準(zhǔn)予以減收，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第十一條業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。已納 入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位 交納。業(yè)主或物業(yè)使用人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從開發(fā)建設(shè) 單位書面通知業(yè)主或物

7、業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計(jì)收。物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以預(yù)收，預(yù)收時(shí)間一般不超過半年。第十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積（不含與住宅配套的儲(chǔ)藏室面積計(jì) 收。已辦理房產(chǎn)證的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以房產(chǎn)證載明的房屋產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收。未辦理房 產(chǎn)證的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按購房合同載明的建筑面積計(jì)收；辦理后與購房合同載明的建 筑面積有誤差的，以房產(chǎn)證載明的房屋產(chǎn)權(quán)面積為準(zhǔn)，應(yīng)多退少補(bǔ)。改變?cè)O(shè)計(jì)用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲(chǔ)藏室，按相應(yīng)的經(jīng)營性用房物業(yè)服務(wù) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。獨(dú)立專有車庫，按照房產(chǎn)證或購房合同載明的建筑面積交納物業(yè)服 務(wù)費(fèi)。第十三條房屋交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照 30%予以減

8、收。房屋空置的起止時(shí)間，業(yè)主應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系，登記確認(rèn)。第十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用（有車庫內(nèi)的車位，其車位使用人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費(fèi)，停車服務(wù)費(fèi)按月計(jì)收，收費(fèi)方式由車位使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。停車服務(wù)費(fèi)包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、購買公 眾責(zé)任保險(xiǎn)等發(fā)生的費(fèi)用。車位使用人對(duì)汽車或非機(jī)動(dòng)車輛有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約車庫啟用后，尚未出售、出租的車位，停車服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。已購買車位超過一年未使用的，停車服務(wù)費(fèi)參照普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的減收 確認(rèn)方式和比例予以減收。獨(dú)立專有車庫已交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不再交納停車服務(wù)費(fèi)。第十五條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

9、業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)在確保消防、行車等公共安全和業(yè)主權(quán)益的前提下，按照有關(guān)規(guī)定劃定車位。車位使 用人在劃定的車位上停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場(chǎng)地使用費(fèi)。劃定車位及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 由業(yè)主大會(huì)綜合考慮公共安全、車位租賃費(fèi)價(jià)格等因素確定。業(yè)主大會(huì)成立前，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意，在確保公共安全和業(yè)主權(quán)益的前提下，可以按照有關(guān)規(guī)定劃定車 位停放汽車;車位場(chǎng)地使用費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)可參照規(guī)定的車位租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。車位場(chǎng)地使用費(fèi)收入屬全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)專 項(xiàng)維修資金。車位場(chǎng)地使用費(fèi)的具體管理模式，由業(yè)主大會(huì)或者半數(shù)以上業(yè)主確 定。停車場(chǎng)地的保潔、秩序維護(hù)、購買公眾責(zé)任保險(xiǎn)等發(fā)生的

10、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，可依照物業(yè)服務(wù)合同約定，按實(shí)際支出在車位場(chǎng)地使用費(fèi)中列支；業(yè)主大會(huì)成立前，支 出比例或金額由市政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門核定。第十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行出入證（卡管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或物業(yè)使用人免費(fèi)配 置出入證（卡。因遺失、損壞需要補(bǔ)辦的，可以適當(dāng)收取工本費(fèi)并予以公示。第十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供 配送、維修、安裝服務(wù)及執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費(fèi)用。除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，停放超過 2 個(gè)小時(shí)的,可以收取一定費(fèi)用。按 照管理權(quán)限，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門制定。第十八條供水、供氣、供電、供暖等設(shè)施設(shè)備已移交

11、專業(yè)經(jīng)營單位的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報(bào) 酬。專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服 務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。第十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋施工前，應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂協(xié) 議，對(duì)裝修保證金、裝修工人出入等進(jìn)行約定。業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服 務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會(huì)指定的地點(diǎn)堆放，并承擔(dān)清運(yùn)費(fèi)用，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方 協(xié)

12、商確定。由業(yè)主或者物業(yè)使用人自行清運(yùn)的，不得收費(fèi)。業(yè)主或者物業(yè)使用人按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得額外收取裝 修電梯使用費(fèi)、裝修管理費(fèi)等費(fèi)用。第二十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價(jià)格自律，遵守價(jià)格法律、法規(guī)、政策，嚴(yán)格履 行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價(jià)相符。第二十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)依 據(jù)、12358 價(jià)格舉報(bào)電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取任何未 予標(biāo)明的費(fèi)用。第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益 的收支賬目。第二十三

13、條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提 高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服 務(wù)費(fèi)，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)第二十四條政府價(jià)格主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)實(shí)行成本監(jiān)審制度和價(jià)格監(jiān)測(cè)制度。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的要求，如實(shí)反映情況，提供必要的資料。第二十五條政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù) 企業(yè)有下列行為之一的，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)價(jià)格法、價(jià)格違法行為行 政處罰規(guī)定等法律、法規(guī)予以處罰：（一超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定收費(fèi)的；（二低于服務(wù)等級(jí)要求提供服務(wù)并收費(fèi)的；（三采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的（四強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的；（五不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；（六其他違反價(jià)格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。第二十六條政府價(jià)格主管部門、物業(yè)主管部門未按照價(jià)格法、山東省物 業(yè)管理?xiàng)l例、山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服 務(wù)的，由上級(jí)政府價(jià)格主管部門、物業(yè)主管部門予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責(zé) 任。第二十七條本辦法實(shí)施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，在合同期內(nèi),物業(yè)服務(wù)及其收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍按合