商業(yè)地產(chǎn)策劃方案+商業(yè)地產(chǎn)策劃方案基本流程分享.doc

1、商業(yè)地產(chǎn)策劃方案+商業(yè)地產(chǎn)策劃方案基本流程分享調(diào)研種類 所需資料/研究范圍 商圈研究 對(duì)項(xiàng)目所在地的商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，營(yíng)業(yè)品種，人流狀況與交通狀況及其購(gòu)買力。消費(fèi)者研究 對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好等作調(diào)研。投資客戶研究 對(duì)投資客戶所投資的商鋪?zhàn)骰菊{(diào)研，如客戶區(qū)域、投資動(dòng)向、營(yíng)業(yè)時(shí)間、業(yè)績(jī)、鋪面狀況等。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究 包括競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面積，基本狀況及競(jìng)爭(zhēng)研究等。一、市場(chǎng)調(diào)研概況 調(diào)研時(shí)間、地點(diǎn)區(qū)域、回收問(wèn)卷、調(diào)查方法（消費(fèi)者座談會(huì)、實(shí)地考察法、分區(qū)域隨機(jī)抽樣法等）與基本結(jié)論 二、宏觀背景分析 1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較 2、國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、 3、政府有

2、關(guān)舉措與城市遠(yuǎn)景規(guī)劃、社會(huì)因素分析等 三、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究 （一）、區(qū)域商圈研究 1、城市發(fā)展?fàn)顩r：GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。. 2、項(xiàng)目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu)等。. 3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時(shí)間、每次消費(fèi)、對(duì)不同類別的需求（吃、喝、玩、樂(lè)）等。4、商圈輻射范圍：一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍、商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。（二）、終端消費(fèi)者研究 1、消費(fèi)習(xí)慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。2、逛商場(chǎng)頻度：是影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵。3、偏愛(ài)商場(chǎng)：包括尋找出消費(fèi)者偏愛(ài)程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)及其原因。4、對(duì)項(xiàng)目商

3、圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格、對(duì)商場(chǎng)滿意度等。（三）、投資客戶研究 1、經(jīng)營(yíng)范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。2、投資動(dòng)向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況：包括經(jīng)營(yíng)時(shí)間、營(yíng)業(yè)時(shí)間、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等。（四）、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究 1、競(jìng)爭(zhēng)者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)、劣勢(shì)等。2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。四、消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性探討 1、基本結(jié)論 ：消費(fèi)群體對(duì)商場(chǎng)業(yè)態(tài)構(gòu)成、消費(fèi)品要求、地段要求、消費(fèi)心態(tài)、對(duì)商場(chǎng)規(guī)劃與配套的要求、信息來(lái)源、購(gòu)買方式、消費(fèi)習(xí)慣等 2、專題研究 專題一：不同消費(fèi)群體消費(fèi)意向（例：民營(yíng)企業(yè)老板、公

4、務(wù)員、個(gè)體工商業(yè)者、白領(lǐng)階層、工薪階層等等） 專題二：消費(fèi)者收入水平與商場(chǎng)消費(fèi)傾向及習(xí)慣 五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式論證 1、項(xiàng)目與同類型物業(yè)的比較論證 2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證 3、項(xiàng)目消費(fèi)者群體分析及引導(dǎo)性消費(fèi)行為論證 4、項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值及租金價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)性論證 5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營(yíng)管理水平的論證 第二部分 項(xiàng)目可行性研究 一、前言 項(xiàng)目總體情況進(jìn)行說(shuō)明、分析、總結(jié) 二、項(xiàng)目概況 1、項(xiàng)目所處的具體位置、規(guī)模 2、項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 三、整體市場(chǎng)分析 1、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)狀況 2、根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)分析當(dāng)?shù)嘏c所評(píng)估項(xiàng)目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場(chǎng)供需狀況及價(jià)格水平分析價(jià)格、居民收入、消費(fèi)偏好、相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格、對(duì)

5、未來(lái)預(yù)期及經(jīng)濟(jì)政策等因素對(duì)商業(yè)零售業(yè)的影響，通過(guò)對(duì)這些因素的分析和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。3、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 對(duì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行調(diào)查及分析比較 4、項(xiàng)目SWOT分析 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅的分析，為項(xiàng)目定位提供依據(jù) 5、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 通過(guò)比較分析，確定項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位、功能定位、檔次定位、客戶定位、價(jià)格定位、營(yíng)銷定位等方面，為確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方案提供依據(jù) 6、項(xiàng)目初步開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方案 通過(guò)前述分析比較，確定項(xiàng)目最佳的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)方案 7、項(xiàng)目投資成本估算 估算項(xiàng)目的投資費(fèi)用，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、主體開(kāi)發(fā)費(fèi)、其他費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及稅費(fèi) 8、項(xiàng)目投資效益預(yù)測(cè)

6、 主要根據(jù)項(xiàng)目未來(lái)銷售收入及收益情況，計(jì)算項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及敏感性分析，據(jù)此測(cè)算項(xiàng)目建成后的近期效益、遠(yuǎn)期效益。9、風(fēng)險(xiǎn)分析 對(duì)項(xiàng)目可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施 10、可行性研究 可行性研究結(jié)論 第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議 一、項(xiàng)目分析 1、基本情況分析：區(qū)位概況、背景資料、交通狀況、周邊環(huán)境、周邊配套。2、綜合評(píng)價(jià)（SWOT）：優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅。二、項(xiàng)目定位建議 1、綜合定位：特征定位、名稱定位、價(jià)格定位。2、品質(zhì)定位：檔次定位、風(fēng)格定位、形象定位。3、市場(chǎng)定位：目標(biāo)客戶群體定位、群體表現(xiàn)特征。三、綜合素質(zhì)營(yíng)造建議 1、整體設(shè)計(jì)建議

7、：商場(chǎng)設(shè)計(jì)目標(biāo)及理念 2、單體設(shè)計(jì)建議：建筑風(fēng)格 3、素質(zhì)營(yíng)造：活動(dòng)場(chǎng)地、裝修標(biāo)準(zhǔn)等 4、環(huán)境、景觀塑造建議 5、物業(yè)管理與服務(wù)要點(diǎn) 6、項(xiàng)目配套設(shè)施與功能建議 四、商業(yè)布局建議 1、項(xiàng)目商業(yè)策劃與規(guī)劃方案整改建議 2、商業(yè)分區(qū)功能布局及調(diào)整方案 3、商業(yè)銷售及租賃區(qū)域規(guī)劃建議 4、項(xiàng)目外觀及景觀建議 5、項(xiàng)目人流及物流動(dòng)向建議 五、項(xiàng)目商業(yè)組合建議 1、商業(yè)結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)分析 2、項(xiàng)目商業(yè)組合的可行性探討 3、項(xiàng)目電梯位置和利用建議 4、項(xiàng)目環(huán)境、景觀塑造：購(gòu)物氣氛的營(yíng)造建議 5、項(xiàng)目配套設(shè)施與功能建議 第四部分 招商、營(yíng)銷傳播策略 一、項(xiàng)目商圈分析 商圈分析（SWOT）：商圈結(jié)構(gòu)性分析 二、項(xiàng)

8、目租售價(jià)格定位 1、租賃價(jià)格：1）標(biāo)準(zhǔn)租賃期； 2）租金價(jià)格厘定； 3）租金水平展望及預(yù)測(cè)； 4）租金調(diào)整環(huán)境及遞增率； 2、銷售價(jià)格 1）銷售價(jià)格厘定； 2）銷售區(qū)域及鋪位分割建議 3）銷售價(jià)格之階段策略性建議 4）銷售與租金的價(jià)格互動(dòng)建議及檢討 三、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式建議 1、直接及間接商鋪出租 2、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式的可行性探討 3、草擬商場(chǎng)租賃意向書及租約藍(lán)本 四、營(yíng)銷傳播策略建議 1、招商攻擊戰(zhàn)術(shù) 2、階段性招商推廣建議及節(jié)點(diǎn)劃分 3、市場(chǎng)營(yíng)銷攻擊戰(zhàn)術(shù) 4、階段性營(yíng)銷推廣建議及節(jié)點(diǎn)劃分 5、營(yíng)銷與招商傳播推廣策略互動(dòng)建議 6、宣傳資料及媒介選擇 五、招商營(yíng)銷執(zhí)行 招商營(yíng)銷執(zhí)行方案 第五部分 經(jīng)營(yíng)

9、管理建議 一、商場(chǎng)前期經(jīng)營(yíng)管理建議 1、商場(chǎng)商業(yè)布局的設(shè)計(jì)及控制 2、全程客戶跟進(jìn) 3、商場(chǎng)商戶安排 4、商場(chǎng)內(nèi)外部設(shè)計(jì)裝潢顧問(wèn) 5、開(kāi)業(yè)宣傳推廣傳播策略 6、商場(chǎng)日常管理建議 7、經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題咨詢及處理 8、統(tǒng)一管理、經(jīng)營(yíng)、規(guī)范化運(yùn)作體系。二、商場(chǎng)管理制度制訂 1、招商處管理制度2、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理制度的擬訂 3、商場(chǎng)裝修及設(shè)施安裝管理制度4、商場(chǎng)各部室經(jīng)理及分區(qū)主任崗位職責(zé) 三、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理人員的選聘和培訓(xùn) 1、商場(chǎng)各級(jí)管理人員的選聘 2、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理培訓(xùn)資料 四、商場(chǎng)管理 1、制定商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)及計(jì)劃 2、制定商場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn) 3、客戶資料分析 4、各項(xiàng)資料及文件建檔 第六部分 項(xiàng)目標(biāo)識(shí)系統(tǒng)

10、品牌是21新世紀(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)致勝的一張王牌。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，沒(méi)有VI識(shí)別系統(tǒng)的企業(yè)或樓盤，就如同沒(méi)有國(guó)旗的國(guó)家。一、基本要素系統(tǒng) 1、樓盤標(biāo)志 2、標(biāo)志最小尺寸，空間限定及方格制圖法 3、中文標(biāo)準(zhǔn)字體（簡(jiǎn)稱、全稱） 4、英文標(biāo)準(zhǔn)字體（簡(jiǎn)稱、全稱） 5、中英文標(biāo)準(zhǔn)字體制作 6、常用字體 7、標(biāo)準(zhǔn)色 8、輔助色 9、標(biāo)志輔助圖形 10、標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)字體使用規(guī)范、廣告語(yǔ)應(yīng)用規(guī)范 二、基本要素組合系統(tǒng) 1、標(biāo)志與簡(jiǎn)稱的組合 2、標(biāo)志與簡(jiǎn)稱的特殊組合 3、中文簡(jiǎn)稱與英文簡(jiǎn)稱的組合 4、標(biāo)志與全稱的組合 三、實(shí)際應(yīng)用系統(tǒng) 1、案旗 2、禮儀旗、徽章 3、中英文名片 4、胸卡 5、手提袋 6、服裝：售樓人員、保安人員、管理人員 7、信封、信箋 8、旗桿 9、物管識(shí)別標(biāo)志 四、導(dǎo)示系統(tǒng) 1、售樓招牌 2、售樓指引牌 3、工地形象墻（圍墻） 4、交通工具 五、廣告系統(tǒng) 1、路牌、燈箱廣告 2、廣告旗 3、形象展板 4、標(biāo)志英文簡(jiǎn)稱組合 5、標(biāo)準(zhǔn)顏色、輔助顏色 (精選文檔，可編輯word，整理文檔不易，建議收藏) (精選文檔，可編輯word，整理文檔不易，建議收藏) (精選文檔，可編輯word，整理文檔不易，建議收藏) (精選文檔，可編輯word，整理文檔不易，建議收藏) (精選