支行個人房地產(chǎn)按揭貸款風險評估與控制檢測專用

1、西 南 科 技 大 學 專業(yè)碩士學位論文A支行個人房地產(chǎn)按揭貸風險評估與控制論 文 類 型調(diào)查研究報告作 者 姓 名萬茜曦學 號專 業(yè)工商管理碩士（MBA）年 級2013級申請學位級別碩士指導教師（校內(nèi)）劉 健教授指導教師（校外）目錄1緒論1研究背景及意義1國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及趨勢1研究思路和方法5個人住房信貸風險控制理論與方法6商業(yè)銀行信貸理論6風險定義及分類10風險的基本特征10風險產(chǎn)生的原因11A支行個人住房按揭貸款風險管理現(xiàn)狀分析12A 支行簡介12A支行業(yè)務(wù)介紹12A支行個人住房按揭貸款風險控制現(xiàn)狀14A支行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)風險管理中存在的問題及成因18假按揭風險與分析18借款人風險

2、與分析21抵押物風險與分析32銀行自身風險34A支行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)風險防范及其對策36合作項目準入機制36借款人準入機制37資產(chǎn)證券化策略39完善內(nèi)部控制制度41結(jié)論與建議41結(jié)論411緒論研究背景及意義1.1.1研究背景房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展具有支柱性作用， 09年以來，在某些省市，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益占到GDP的近四分之一，其對國民經(jīng)濟的拉動與穩(wěn)定經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的作用不容小覷。商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要組成部分, 央行公布的2015 年上半年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告顯示，截至6月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額19.3萬億元,其中，個人購房貸款余額12.64萬億元，

3、同比增長17.8%，增速比上季末高0.2個百分點，比各項貸款增速高4.4個百分點；1-6月份增加1.12萬億元，同比多增1767億元。其中，建設(shè)銀行(5.18, 0.01, 0.19%)和中國銀行(3.72, 0.00, 0.00%)對公和對個人相關(guān)的房地產(chǎn)貸款合計占比均接近三成。從絕對值來看，涉房貸款中，按揭貸款的余額遠遠高于對公開發(fā)貸的余額，今年中期甚至達到了對公貸款余額的1.90倍。今年1-6月份，商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%，1-5月份為下降0.2%。其中，住宅銷售面積增長4.5%，住宅銷售額增長12.9%.今年上半年樓市成

4、交數(shù)據(jù)明顯好轉(zhuǎn)，這主要和國家的政策放松刺激有關(guān)，特別是降準降息帶來的流行性支持。二線城市中，大多數(shù)城市新房市場呈現(xiàn)“價跌量穩(wěn)”的趨勢。寬松的政策環(huán)境以及開發(fā)商“以價換量”的銷售策略是其成交量創(chuàng)新高的主要原因。三四線城市表現(xiàn)相對較差，部分城市甚至出現(xiàn)“量價齊跌”的趨勢，高庫存依然是市場的主旋律。中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生微妙變化。一方面由于當前的人口結(jié)構(gòu)導致的住房剛性需求和改善性需求量仍然較大，所以預(yù)計房地產(chǎn)市場在近幾年仍然會是穩(wěn)定的；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的快速發(fā)展，住房總量上已經(jīng)不是以往絕對數(shù)量的短缺了，轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶》拷Y(jié)構(gòu)性的不平衡。那么在這種房地產(chǎn)市場發(fā)展相對不平衡的形勢下，商業(yè)銀行如何

5、有效控制貸款，規(guī)避風險具有實際意義。國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及趨勢1.2.1國外研究現(xiàn)狀關(guān)于商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險控制的研究，國外具有很多成熟的經(jīng)驗可以借鑒。美國的房地產(chǎn)業(yè)自20 世紀80 年代以來，一直是全球規(guī)范發(fā)展的成熟市場的典范，其在房地產(chǎn)信貸風險的控制方面也積累了一定的經(jīng)驗。 金融機構(gòu)在預(yù)防房地產(chǎn)信貸風險的制度上，建立了嚴格的企業(yè)內(nèi)部控制制度和完善的社會信用體系。美國的金融企業(yè)在內(nèi)部控制上，建立專門的風險管理部門和信貸業(yè)務(wù)評估體系等。社會信用體系建設(shè)是一個內(nèi)生于市場經(jīng)濟發(fā)展的漸進演化過程，美國作為當今世界信用經(jīng)濟高度發(fā)達的國家，其社會信用體系經(jīng)過了一百多年的發(fā)展與建設(shè)才達到如今的規(guī)模，擁有完善的

6、信用法律制度、有效的行業(yè)法規(guī)、完整的征信數(shù)據(jù)庫、數(shù)量眾多的信用中介機構(gòu)、發(fā)達的信用管理教育和人力資源等。通過建立房地產(chǎn)投資信托基金方式，降低銀行在房地產(chǎn)信貸風險方面的壓力。房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust,簡稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。世界上第一只REITs1960 年誕生于美國，和6070 年代的其他金融創(chuàng)新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs 可免征所得稅和資本利得稅，REIT

7、s 開始成為美國最重要的一種金融工具。目前美國大約有300 個REITs 在運作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000 億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻，從而有助于分散與降低系統(tǒng)性風險，提高金融安全。建立房地產(chǎn)抵押貸款證券化制度，通過二級市場，將房地產(chǎn)信貸風險轉(zhuǎn)嫁給其他投資者。房地產(chǎn)抵押貸款證券化是一種能融通巨資，轉(zhuǎn)嫁金融機構(gòu)提供房地產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)生的風險的金融技術(shù)。房地產(chǎn)抵押貸款證券化（Real Estate Mortgage Se-curtizaition,簡稱REMS) 始于上世紀70 年代的美國。當時，美國住房金融制度受

8、到格拉斯斯蒂格爾法案分業(yè)經(jīng)營制度的嚴格限制，只能由地區(qū)金融機構(gòu)性儲蓄和信貸協(xié)會等儲蓄機構(gòu)依靠所在地區(qū)居民儲蓄存款向個人提供住房抵押貸款，資金來源極其有限，嚴重制約了住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展，并且很難克服“短存長貸”現(xiàn)象的信用風險。為獲得新的資金來源，轉(zhuǎn)嫁風險，美國三大按揭貸款公司，以及其他從事住房抵押貸款的金融機構(gòu)，紛紛將其所持有的住房抵押貸款按期限、利率等進行組合，以此作為支撐發(fā)行抵押支撐債券（Mortgage· Backed securi-ties簡稱MBS)。同時住房抵押貸款二級市場的建立，進一步促進了MBS 的發(fā)展，進一步分散房地產(chǎn)信貸風險，增強市場抗風險能力。自20 世紀90 年

9、代開始引進國際投資者，使房地產(chǎn)信貸風險轉(zhuǎn)嫁國際化。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀.對商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風險認識源起的研究 張春艷（2007）在美國次貸危機對完善我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險管理的啟示中指出，個人住房按揭貸款風險的表現(xiàn)是多樣性的，住房體制改革帶動了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，但是同樣的產(chǎn)生了一系列的風險，商業(yè)銀行對于個人住房按揭貸款風險的控制應(yīng)當按照一般業(yè)務(wù)進行處理，而不是作為一項扶持性的政策。張春艷認為，在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，相關(guān)政府部門為了改善城市居民住房環(huán)境，出臺了各種扶持政策，其中個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)便是非常重要的組成部分，極大降低了購房者的經(jīng)濟壓力，促進了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)

10、展。因而在這一時期，銀行對于個人住房按揭貸款風險普遍沒有較高的重視，并沒有制定完善的個人住房按揭貸款風險控制措施，并且隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房價一路攀升，也使得很多銀行放松了對于個人住房按揭貸款風險的警惕。 梅思杏（2009）在透視次貸危機看我國個人住房按揭貸款風險管理指出，當前我國商業(yè)銀行在個人住房按揭貸款方面所面臨的風險主要來自于三個方面，分別是還款人還款能力風險、房地產(chǎn)市場風險、政策環(huán)境風險。其中，還款人還款能力風險是當前商業(yè)銀行在放貸審核中重要的風險評估指標，一般需要購房者提供完備的還款證明材料，審核后進行放貸決策。而在房地產(chǎn)市場風險和政策環(huán)境風險方面還缺乏較好的控制措施。這同

11、商業(yè)銀行對于個人住房按揭貸款風險的認識不足也有著重要關(guān)系。當前很多商業(yè)銀行之所以只重視對還款人還款能力的風險，其中一個重要的原因就在于還沒有認識到還款人故意違約事件的發(fā)生。沒有把購房者進行較為明顯的區(qū)分，例如有剛性住房需求的購房者，往往不會故意違約，而房產(chǎn)投資者的故意違約比例則更高。 .對商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風險控制的研究 商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風險控制在當前也受到了眾多學者的關(guān)注，隨著近年來故意違約事件的連續(xù)發(fā)生，商業(yè)銀行也逐漸認識到了加強個人住房按揭貸款風險控制的重要性。譚琳琳（2013）在基層商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風險防范的分析中提出，商業(yè)銀行在個人住房按揭貸款風險控制中，應(yīng)當首

12、先樹立正確的風險控制意識，對于當前我國個人住房按揭貸款的主要風險類型和表現(xiàn)有著較好的了解，在此基礎(chǔ)上，規(guī)范相應(yīng)的風險控制措施。例如在房地產(chǎn)市場風險控制方面，作為商業(yè)銀行，應(yīng)當對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢進行較好的評估，判斷在未來一段時期內(nèi)房價走勢情況，一方面結(jié)合我國整體的房地產(chǎn)市場環(huán)境，另一方面也應(yīng)當結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況。判斷房地產(chǎn)市場風險，建立完善的風險評估機制，能夠為銀行房貸提供更加有效的決策依據(jù)。章彰（2013）在基于風險預(yù)測的風險管理模式創(chuàng)新個人住房按揭貸款視角中認為商業(yè)銀行當前面臨著較大的個人住房貸款風險，隨著部分城市的房地產(chǎn)市場泡沫破裂，已經(jīng)對于當?shù)氐牟糠稚虡I(yè)銀行造成了嚴重的沖擊，個人住

13、房貸款風險控制應(yīng)當受到商業(yè)銀行的重視。在個人住房貸款風險控制方面，當前一些商業(yè)銀行所制定的放貸政策還存在著很大的問題，例如對于還款時間的規(guī)定等等，一般來說，還款期越久，商業(yè)銀行所面臨的風險也就越大。 國內(nèi)對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款控制的、消費活動研究則相對不夠深入，2003年國內(nèi)外商業(yè)銀行房產(chǎn)貸款風險管理比較研究一文簡要比較了國內(nèi)外在房地產(chǎn)貸款風險管理上的差別。2004年銀監(jiān)會為提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風險管理能力，發(fā)布了商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指導意見，對房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費活動有關(guān)的貸款進行了嚴格的規(guī)定。2005年房地產(chǎn)融資方式多元化的經(jīng)濟學分析指出地產(chǎn)融資方式多元化能夠有效降低房地產(chǎn)

14、融資風險。2009年房地產(chǎn)證券化模型機風險研究提出地產(chǎn)融資風險。對融資風險因素的研究，主要著作有：2010年曾凡昌的試論房地產(chǎn)融資風險的法律規(guī)制，對房地產(chǎn)融資風險法律法規(guī)因素進行分析，2009年韓劍學的房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資成本及風險分析分析了金融環(huán)境變化對房地產(chǎn)金融融資風險的影響，支出房地產(chǎn)企業(yè)在融資前應(yīng)該充分考慮整個房地產(chǎn)項目可能存在的各類金融風險，并進行有效的風險防范。2013年關(guān)于房地產(chǎn)貸款信用風險度量方面有較深入的研究。2014年周林玉銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸的風險與防范對房地產(chǎn)泡沫的預(yù)防提出相關(guān)意見。個人住房貸款的主要風險種類：假按揭風險、借款人風險（借款人還款意愿的強弱和還款能力的高低）、

15、抵押物風險商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款方面研究的不足是在房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡的情況下，如何預(yù)防政策性風險帶來的局部不穩(wěn)定，以及對貸款風險的量化、評價體系上。擬對貸款風險的量化評價制度，對現(xiàn)有的商業(yè)銀行普遍采用的抵押物價值比例及家庭人均收入負債比做出更細化的風險等級劃分。研究思路和方法1.3.1研究目標本文通過對A支行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)風險管理問題的研究，要達到以下研究目的：明確A支行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的主要風險：假按揭風險、借款人風險（借款人還款意愿的強弱和還款能力的高低）、抵押物風險從宏觀和微觀層面找出以上風險的成因，分清哪些風險是由于A支行內(nèi)部管理缺陷造成的,哪些風險是由于外部環(huán)境帶來的。針對風

16、險的成因，分別從內(nèi)部、外部分析問題，提出解決問題的方法和對策。提出完善內(nèi)控制度、防范外部欺詐、健全風險管理機制的建議。1.3.2研究內(nèi)容本文選取A支行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)為研究對象，結(jié)合實際對A支行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)風險管理的現(xiàn)狀及其存在的問題做了論述，運用比較分析、案例分析等方法，對該行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)假按揭風險、借款人風險（借款人還款意愿的強弱和還款能力的高低）、抵押物風險、流動性風險等問題進行了分析，并研究了產(chǎn)生這些問題的原因，提出風險管理的措施及改進建議。1.3.3擬解決的問題 假按揭風險：如何在對借款人身份真實性調(diào)查、購房行為真實性調(diào)查等方面建立一套完整科學的機制、及如何加強內(nèi)

17、部控制制度建設(shè)應(yīng)對銀行員工與開發(fā)商中介人員勾結(jié)詐騙行為。 借款人風險方面：如何在對借款人還款意愿調(diào)查、第一還款來源（收入來源）調(diào)查、運用好人行個人征信系統(tǒng)，杜絕借款人金融詐騙等方面建立一套完整科學的機制。抵押物風險方面：抵押物價值方面，在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟進入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下，房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)整體性下跌的情況下如何完善存量貸款的抵押物價值下跌的預(yù)警機制，如何防止抵押物處置風險，做好A支行個人住房按揭貸款風險管理對A支行、A支行個人信貸業(yè)務(wù)有什么意義。 個人住房信貸風險控制理論與方法1風險定義及分類 風險在經(jīng)濟領(lǐng)域中,一般將之理解為在未來的一段時間內(nèi),損失的發(fā)生因為影響因

18、素的大量性,無規(guī)則性和隨機性而具有多種可能性或不確定性.商業(yè)銀行在經(jīng)營與信貸活動中因受多種因素的影響存在損失發(fā)生的可能性或不確定性,就是商業(yè)銀行風險.信貸風險作為商業(yè)銀行的主要風險,在廣義上它指因客戶違約引發(fā)的風險,在狹義上指銀行不能如期收回貸款本金和利息的不確定性,也即銀行在信貸活動中預(yù)期收益不能實現(xiàn)的可能性.具體到個人住房按揭貸款的風險，也就是指銀行在個人住房按揭貸款放貸業(yè)務(wù)中所承擔的風險，主要表現(xiàn)為還款人的還款風險、故意違約風險以及環(huán)境政策風險。還款風險指的是在還款期內(nèi)，還款人由于還款能力下降，導致還款人客觀上無法在還款期內(nèi)準時還款，商業(yè)銀行由此承擔相應(yīng)的風險。故意違約風險，主要是指還款

19、人在還款期內(nèi)，由于各種因素故意違反貸款合同約定，故意違約風險同還款風險相比，其主要的不同點在于還款人往往是基于投資角度或者其他原因，在具備還款能力的情況下，故意違反約定，將房產(chǎn)價值損失轉(zhuǎn)移給銀行。環(huán)境政策風險主要是指政府部門在調(diào)控房地產(chǎn)市場中，基于各方面的考慮出臺相應(yīng)的房價控制措施，其中一些措施會涉及到商業(yè)銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，如個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的首付比例規(guī)定等等，由此可能會給商業(yè)銀行帶來一定的風險。2風險的基本特征客觀性。信貸風險在信貸活動中是客觀且肯定存在的，信貸風險的存在不可避免。隱蔽性。信貸活動中各種影響因素的大量性、隨機性和不確定性決定了信貸風險難以直接的、精確的被觀察和度量

20、。可控性與不可控性。雖然信貸風險具有隱蔽性，但銀行可以通過一定的方法提前識別、計量、監(jiān)測和控制。3風險產(chǎn)生的原因從一般意義上考察,任何經(jīng)濟活動風險的存在都與其所處的自然環(huán)境,社會和政治環(huán)境,經(jīng)濟形勢的變化和人的行為等諸多因素的影響.銀行信貸作為社會經(jīng)濟活動的組成部分,同樣受到這些因素的影響.金融業(yè)集聚程度高。中國房地產(chǎn)市場 10 多年的非理性繁榮致使全社會對房價形成盲目的樂觀預(yù)期。房地產(chǎn)市場的投資收益不但高于社會平均投資收益，而且波動幅度較小，其他投資渠道又不暢通，因而導致最近 10 年，房地產(chǎn)市場成為社會閑余資金流向的最佳出路。高等與中等收入階層通過銀行借貸等金融杠桿進行房地產(chǎn)投資，低收入階

21、層尚未擁有住房，但又有購買住房的潛力與欲望。面對如此大的市場，最近幾年各商業(yè)銀行一直憑借降低資信標準來擴大市場份額，以獲取利潤。虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟失衡。房地產(chǎn)金融風險主要來源于房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)周期性變遷的特征是無可爭辯的事實。銀行業(yè)信貸投放的理想狀態(tài)是與實體經(jīng)濟增長保持同步，并通過內(nèi)循環(huán)不斷促進實體經(jīng)濟的增長，同時實現(xiàn)自身的有序增長；即使在短期內(nèi)出現(xiàn)信貸增長快于實體經(jīng)濟增長的現(xiàn)象，但從長期來看，兩者的增長速度應(yīng)該是基本保持一致的。近年實體經(jīng)濟增長速度趨緩，而虛擬經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟發(fā)展金融熱、實體冷的現(xiàn)狀，以及金融空轉(zhuǎn)和流動性自循環(huán)過程中往往蘊含著大量的金融風險。缺乏

22、科學的可行性分析和項目評估.銀行對借款人了解不深入,分析不透徹.在發(fā)放貸款前,沒有對貸款對象進行深入調(diào)查,沒有對其資產(chǎn)狀況和償還能力進行評估,個體借款人數(shù)量龐大，經(jīng)濟情況，償付能力變化太快，銀行無法取得及時,可靠的信息上以跟蹤調(diào)查貸款對象的最新信息,確保其具有償還貸款的能力.國家體制原因。我國的特殊的經(jīng)濟體制也會對銀行的信貸風險的產(chǎn)生有一定影響.如行政干預(yù),指令貸款會形成貸款風險.由于在計劃經(jīng)濟下形成的政企不分的問題沒有得到根本解決,銀行的資金流向,投量的掌握在一定的程度上還政府左右.銀行的經(jīng)營活動還未完全市場化.4商業(yè)銀行信貸理論2.1.1信用與消費信貸個人信用是生產(chǎn)和交換發(fā)展到一定程度后出

23、現(xiàn)的，它隨著商品經(jīng)濟的不斷發(fā)展而發(fā)展，并逐漸從單一的倫理道德范疇分離出來，成為獨立的商品貨幣關(guān)系的經(jīng)濟范疇，經(jīng)濟學的信用是授信方和受信方之間遵守契約能力的約定。市場經(jīng)濟是契約經(jīng)濟，各個經(jīng)濟實體都圍繞契約約定的各種關(guān)系和要素而運轉(zhuǎn)。個人信用指的是基于信任、通過一定的協(xié)議或契約提供給自然人的信用，使得接受信用的個人不用付現(xiàn)就可以獲得商品或服務(wù)。個人信用制度則是關(guān)于個人信用交易的規(guī)則體系。對于個人信用制度的需求主要涉經(jīng)濟行為語境下，信用一般是指借貸行為，或表述為僅在借貸行為中有意義?！斑@種經(jīng)濟行為的形式特征是指以收回為條件的付出，或以歸還為義務(wù)的取得；而且貸者之所以貸出，是因為有權(quán)取得利息，借者之所

24、以可能借入，是因為承擔了支付利息的義務(wù)?！毕M信用（consumer credit）是指對消費者個人提供的，用以滿足其消費方面所需貨幣的信用，現(xiàn)代經(jīng)濟生活中的消費信用是與商品，特別是住房和耐用品的銷售緊密聯(lián)系在一起的。通過消費信貸反映的是消費者的信用消費，也就是靠個人的信用實現(xiàn)消費，信用成為償還信貸的手段。2.1.2信息不對稱、信貸合約的不完全性信貸風險形成的一個重要原因是信貸市場的信息不對稱。銀行信貸市場中存在大量信息不對稱，表現(xiàn)為交易之前的逆向選擇和交易之后的道德風險。為了緩解由于信息不對稱而產(chǎn)生的逆向選擇和道德風險，銀行解決逆向選擇和道德風險的措施差異較大，比如信用評級、風險定價等可以緩

25、解逆向選擇問題，而改善貸款清收管理、提供貸款償還激勵等可以緩解道德風險。所以，區(qū)分和識別出信息不對稱的類型對提高銀行經(jīng)營管理水平、防范信貸風險非常重要( Adams et al ，2009) 。信息不對稱理論主要是指借款雙方在博弈過程中出現(xiàn)信息不對稱的地位，由此可能會造成一定的風險，信息不對稱理論是建立在博弈雙方都是完全理性基礎(chǔ)上的，并且包括了對于道德風險的考量。例如在銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)審核中，銀行同購房者的博弈中，當銀行對于借款人個人信息無法實際掌握時，就會使得銀行處于信息不對稱的地位，銀行并不完全了解借款人的實際還款能力，或者對于購房者的個人信息了解不全面，如借款人的實際職業(yè)發(fā)展情況

26、、身體情況、家庭負擔情況等等，而在實際還款中，這些因素都會對于銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)造成一定的風險。當前，我國商業(yè)銀行在對借款人的個人信息進行審查時，主要依賴于借款人主動提供的職業(yè)信息和個人狀況，對于數(shù)量龐大的借款人，商業(yè)銀行沒有足夠的人力也沒有足夠的物力，來對借款人主動提供的以上信息進行逐一核實，實踐中多采用抽查的形式，事實上，這種模式就存在著信息不對稱的問題。更存在房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得資金，往往會協(xié)助購房者進行不利信息隱瞞甚至謊報。 另外，住房貸款一般訂立為長期貸款合同，在貸款合同簽訂后的較長一段時間里，借款人的個人情況會發(fā)生一定的變化。例如還款人的經(jīng)濟收入情況、家庭變動等等，在銀行無法

27、及時了解還款期內(nèi)還款人個人情況變化的基礎(chǔ)上，也就將承擔更大的風險。信貸合約可以說是一種不完全合約。信貸合約不可能是完全合約的形式,因此從而導致了可能會出現(xiàn)信貸風險。當下影響授信活動的具體因素是比較復雜的、同時還具有不確定性和多方面的特點;另外，銀行信貸管理工作人員的相關(guān)能力是有限的,特別是對影響授信活動的具體因素的認知能力和測算能力,會對有關(guān)授信活動的信息的甄選、收集、分析、加工整理,信息驗證等都有一定影響。有限理性和影響授信活動的具體影響因素的復雜性和不確定的,銀行既無法在簽訂授信合約前,把與合約相關(guān)的一切具體信息寫進合約的條款之中,當然也無法猜測到以后有可能會發(fā)生的偶然事件。更不能在合約中

28、為這些不同種類的偶然事件確定一個具體的對策以及估算出合約事后的使用效能結(jié)果。2.1.3信用風險被迫違約因素這種信用風險的產(chǎn)生并不是由于還款人信用狀況不佳或者道德水平不高等問題造成的，而是由于還款人在某一時期內(nèi)喪失還款能力造成的。A支行在放貸決策中，會對申請者的還款能力進行審核，但是這種還款能力只代表著當時期還款人的還款能力。由于個人住房按揭貸款還款期較長，在十年內(nèi)、二十年內(nèi)，還款人的還款能力由于各種因素，如職業(yè)發(fā)展因素、家庭因素、身體健康因素等等，都會對其還款能力造成影響。當還款人還款能力下降至無法償還銀行貸款時，也就會出現(xiàn)被迫違約現(xiàn)象，雖然這種違約現(xiàn)象同樣被歸納于信用風險，但是同傳統(tǒng)意義上的

29、道德信用范疇有著本質(zhì)區(qū)別。故意違約因素故意違約因素的前提是還款人建立在完全理性基礎(chǔ)上的，提出了道德限制因素，還款人不再把個人住房按揭貸款的還款視為一種基本的道德責任和法律義務(wù)，而是當作了一種純粹的投資手段。例如在房地產(chǎn)快速發(fā)展時期，房價快速增長，投資房產(chǎn)能夠獲得較高的回報收益，購房者往往會出于投資獲利的目的購買房產(chǎn)。當購房者資金不充足，或者出于轉(zhuǎn)嫁風險的考慮，選擇按揭貸款的方式進行購房。那么在這一過程中，還款人是否違約完全憑借于對房產(chǎn)價值和貸款成本的理性分析結(jié)果。如果還款人在進行分析后發(fā)現(xiàn)，支付銀行貸款本息的總額超過房產(chǎn)預(yù)期剩余價值時，那么就可能選擇故意違約，從而造成不遵守信用規(guī)范的情況，給銀

30、行帶來相應(yīng)的風險。由于地區(qū)房價未出現(xiàn)大幅度波動，故意違約因素在 A支行中幾乎未出現(xiàn)。但根據(jù)總行的壓力測試分析表明，當房價下降 30%時，故意違約率會上升 20%左右。判斷故意違約與被迫違約的區(qū)別時，首先應(yīng)當了解其購房需求，是否為剛性住房需求；其次，判斷還款人是否具有還款能力；最后，結(jié)合當時的房地產(chǎn)市場形勢進行判斷。2.1.4博弈論與信貸供給在實際操作中，銀行辦理按揭貸款時，按業(yè)務(wù)流程來分，可分為兩大階段，即置業(yè)者申請貸款的事前階段和銀行發(fā)放按揭貸款后借款人歸還完貸款前的事后階段。在這兩個階段都面臨著信息不對稱問題，從而涉及到借款人與銀行的博弈，然而在事后階段，主要涉及銀行的信貸風險問題。銀行很

31、難對借款人的行為進行準確的判斷，他們只能根據(jù)借款人的歷史信用記錄進行推斷，進而采取相應(yīng)的行動。博弈的參與者包括銀行和借款者，雙方都面臨著不完全信息問題。根據(jù)對借款人與銀行的博弈模型的分析（銀行信貸擴張與房地產(chǎn)泡沫生成：理論、模型與實證王勝，西南財經(jīng)大學博士論文，2008）得出：在單階博弈中銀行提高信貸支持力度是其主要選擇。在多階博弈中，雙方將根據(jù)對方過去的行動來更新自己的信念。在借款人不良貸款行為對銀行的收益影響足夠小的情況下，銀行提高信貸支持力度仍是多階博弈的均衡解。但借款人采取信譽高的行動，銀行提供金融支持這一對行動組合在房地產(chǎn)泡沫膨脹時期并不是一個長期均衡，這種均衡會因為雙方對市場景氣的

32、信心發(fā)生逆轉(zhuǎn)而被打破。2.1.5信貸風險管理理論 信貸風險管理是指商業(yè)銀行通過對信貸風險預(yù)測、度量、分析和控制,然后還要預(yù)防、排除、回避和轉(zhuǎn)移經(jīng)營中的所產(chǎn)生的風險;接下來要做的是,以最低的成本來實現(xiàn)我們這個信貸收益的利益最大化,或者是信貸風險損失的最小化,當然還要保證經(jīng)營信貸資金的安全性,最終要實現(xiàn)經(jīng)營的目標。”因此,我們所闡釋的信貸風險管理具體包含兩方面的涵義:“首先是,收益在一定條件下的風險最小化;其次是,風險一定條件下的收益最大化”。A支行個人住房按揭貸款風險管理現(xiàn)狀分析A 支行簡介 A支行為我國國有大型商業(yè)銀行H銀行某省會城市直屬支行，世界 500 強之一。A支行在職員工 300 余人

33、，擁有網(wǎng)點7個，主營業(yè)務(wù)包括存款業(yè)務(wù)、貸款業(yè)務(wù)以及部分金融產(chǎn)品業(yè)務(wù)等等。A支行近年來個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)增長迅速，截止2015年6月，個人貸款余額超過100億元,其中，個人住房貸款余額為89.26億元，個人貸款余額占比在本地區(qū)同業(yè)內(nèi)排名第一，個人貸款余額占比在本行內(nèi)全國排名前三位，A支行的個人住房貸款狀況在全國范圍內(nèi)都具有廣泛的代表性。A支行業(yè)務(wù)介紹3.2.1 業(yè)務(wù)現(xiàn)狀截止2015年6月，A支行個人住房貸款余額89.26億元,其中，個人一手住房貸款余額為43.35億元，個人二手住房貸款余額為45.91億元，2007年以來該行個人貸款余額走勢如下圖所示：3.2.2個人住房按揭貸款五級分類情況截止

34、2015年06月以來該行個人貸款五級余額分布如下圖所示：根據(jù)上圖所示，截止2015年6月，正常類貸款占比為99.07%。2009年以來不良貸款走勢如下圖所示：上圖可以看出，2009年，2011年不良貸款攀升最快，2011年以后由于銀行縮減了信貸規(guī)模，由前期的粗放式經(jīng)營向精細化管理轉(zhuǎn)變，不良貸款開始下降。A支行個人住房按揭貸款風險控制現(xiàn)狀進入2014年以來，個人住房按揭貸款中不良貸款又開始呈上漲趨勢，自 2012年開始，A支行開始逐漸加強個人住房按揭貸款風險的控制。2011年以來，由于受信貸規(guī)模縮減的影響，2011 年-2014年A支行個人住房按揭貸款放款額度平均下降率 5%。在信貸規(guī)?？s減的過

35、程中，A支行提高了信貸準入門檻，對借款人資質(zhì)進行了較為嚴格審查，在之后提供的數(shù)據(jù)中可以看到，在此期間發(fā)放的個人按揭貸款的質(zhì)量較好。但進入2015年以來，隨著房地產(chǎn)市場的遇冷，央行一再放寬住房貸款的政策，各商業(yè)銀行又進入瘋狂的以搶占市場為主的低準入門檻期。3.3.1 A支行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)操作流程 二手房一手房買賣雙方達成買賣協(xié)議，并支付定金按揭項目（開發(fā)商）準入（根據(jù)開發(fā)商的資質(zhì)，由不同級別的機構(gòu)審批）購房人與開發(fā)商簽訂買賣合同并支付首付款個人借款人提出貸款申請（填寫相應(yīng)申請表格及申請資料）房屋價值評估（第三方評估公司）銀行客戶經(jīng)理面談面簽，撰寫調(diào)查報告（根據(jù)貸款金額的不等要求面談的客戶經(jīng)

36、理人數(shù)不等）審查（根據(jù)項目資質(zhì)，部分由上級行審查，部分由同級行信貸管理部分審查人員負責）審批（本級行審批項目由行長審批，上級行審批項目由專職審批人審批）簽訂按揭借款合同買方支付剩余首付款，賣方辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)開發(fā)商負責在房管局為購房人備案登記，銀行發(fā)放按揭貸款買方協(xié)助銀行辦妥抵押手續(xù)，銀行發(fā)放按揭貸款目前，A支行在個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)辦理流程中，銀行可控的主要有5個方面，主要為對銀行內(nèi)部工作人員的要求方面，主要解決的是操作風險層面的問題，如銀行客戶經(jīng)理的面簽制度，審查審批的兩層審批監(jiān)督制度，對于按揭貸款中必然產(chǎn)生的信息不對稱風險等，沒有設(shè)計對應(yīng)的防范措施。 從 A支行的個人住房按揭貸款操作

37、流程來看，首先，購房者需要填寫 A支行個人房地產(chǎn)貸款申請表，正式向 A支行申請辦理個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，在申請表中需要填寫相關(guān)的還款能力信息，如工作情況、收入情況、開具收入證明等等。然后銀行對購房者個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)進行受理，并且購房者的個人信息進行審核，主要的審核內(nèi)容為購房者的個人還款情況、個人信用情況等等。在對其個人狀況完成審核后，根據(jù)A支行某一時期的放款額度和審核情況決定是否放貸和放貸額度。審批決策完成后，由 A支行同購房者簽訂雙方貸款合同，合同中注明具體的各種事項，包括貸款金額、利息、協(xié)議還款期、定期還款時間和還款金額等等。合同簽訂完畢后，辦理擔保手續(xù)，并且對購房者的房產(chǎn)進行抵押證明

38、，一般由房管局和開發(fā)商協(xié)助辦理。完成擔保手續(xù)后，銀行放款并支付給開發(fā)商或賣房人，放款后還款合同隨即生效，還款人需要遵守貸款合同定期還款。在還款過程中，A支行有相關(guān)人員負責督促還款人定期還款事宜。最終在還款期內(nèi)，還款人全部償還完畢銀行貸款，此次個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)全部完成，貸款合同隨即失效。3.3.2 A支行個人住房按揭貸款風險控制 A支行的個人住房按揭貸款風險控制系統(tǒng)，該風險控制系統(tǒng)同整個銀行風險控制體系是相結(jié)合的，也就是說，個人住房按揭貸款風險控制系統(tǒng)是 A支行風險控制的一部分。A支行個人住房按揭貸款風險控制組織結(jié)構(gòu)示意圖見圖 審批人行長或獨立審批人審查部門分管行長調(diào)查部門分管行長審查部門負

39、責人調(diào)查部門負責人調(diào)查人（客戶經(jīng)理）審查人（風險經(jīng)理） 從 A支行個人住房按揭貸款風險控制組織結(jié)構(gòu)圖來看，客戶經(jīng)理和風險經(jīng)理是風險控制的最前沿，也是直接負責人員，有分管副行長具體負責相關(guān)的協(xié)調(diào)管理工作，行長或獨立審批人負責風險控制的領(lǐng)導工作。調(diào)查部門在個人住房按揭貸款風險控制中，主要的職能是在受理業(yè)務(wù)的過程中，進行初步的篩選，將不符合相關(guān)基本條件的客戶進行剔除，拒絕其業(yè)務(wù)申請，例如在對申請者的資質(zhì)審查中，進行面對面調(diào)查，切實了解申請者的真實信息。審查部門主要是在處理個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)時，保證所有的業(yè)務(wù)流程都符合 A支行的相關(guān)規(guī)定以及我國現(xiàn)有的法律規(guī)定。風險經(jīng)理則是在整個個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)流

40、程中進行主動的風險控制，例如主動發(fā)現(xiàn)風險問題并進行相應(yīng)的控制和反饋。 3.3.3 A支行個人住房按揭貸款風險控制現(xiàn)狀風險識別現(xiàn)狀風險識別是風險控制的基礎(chǔ)和前提，風險識別是事前風險控制的主要手段，包括風險感知和風險判斷。當前，A支行在風險感知方面，主要依賴客戶經(jīng)理的主觀經(jīng)驗判斷及對于借款人主動提交的有限資料的信息真實性的判斷，這些因素往往會受到客戶經(jīng)理主觀判斷的影響。在客戶經(jīng)理受到銀行經(jīng)營指標的考核壓力下，甚至可能引發(fā)道德風險。在對客戶經(jīng)理調(diào)查真實性的風險控制方面，主要是由風險經(jīng)理承擔的，風險經(jīng)理通過分析客戶經(jīng)理的判斷結(jié)果，對借款人的相關(guān)信息進行更加全面、詳盡的分析，確定借款人的還款能力和信用狀

41、況，為決策環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ)資料。 A支行在風險識別方面，無論是風險感知還是風險判斷，都存在一定的不足和問題。一方面，在風險感知中，過于依賴客戶經(jīng)理的主觀判斷，有引發(fā)道德風險的可能性。另一方面，在風險判斷中，風險經(jīng)理并不是專門進行風險分析的團隊， 還款過程風險控制現(xiàn)狀目前，A支行在個人住房按揭貸款風險控制中，基本上處于一種斷層狀態(tài)，當完成放款后，除由總行統(tǒng)一在還款日之前發(fā)送提醒信息，及逾期后統(tǒng)一發(fā)送一次催收信息外，對本支行內(nèi)部并未作出對借款人還款過程全面追蹤的監(jiān)管要求，這也是基于現(xiàn)實中個人住房按揭貸款，違約對象眾多的管理難題。在逾期違約方面，逾期違約成本過低，較之于信用卡的高額利息及復利計算方法，按

42、揭貸款逾期的罰息過低。造成這一問題的一個關(guān)鍵原因就在于目前 A支行尚無較為完整的還款過程風險控制體系，事中風險控制方法較為單一，并且缺乏力度，還款人逾期違約的成本較低，從而導致大量還款人存在逾期違約的現(xiàn)象。損失處理現(xiàn)狀 當部分個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)違約情況時，A支行首先對還款人的還款能力進行調(diào)查，當確定還款人完全不具備還款能力時，同還款人進行交涉和談判，最終執(zhí)行合同規(guī)定，收回房產(chǎn)所有權(quán)，并且進行資產(chǎn)處置。資產(chǎn)處置的目的是為了降低由此帶來的損失，但是應(yīng)當看到，當還款人具備還款能力，但是出于投資目的，在完全理性的基礎(chǔ)上，如果選擇故意違約，A支行并沒有較好的處理方法，此時一般房產(chǎn)價值出現(xiàn)了大幅度縮

43、水，并且差值部分已經(jīng)超過了利息和剩余貸款的總額。從 2015年 A支行的個人住房按揭貸款違約房產(chǎn)處置情況來看，由于2014年以來房價的企穩(wěn)，抵押物增值較低甚至出現(xiàn)負增長，甚至在這一時期還出現(xiàn)了市場供求不平衡的情況，一旦在某一時期內(nèi)無法處置該資產(chǎn)，那么房產(chǎn)也就成為了銀行不良資產(chǎn)，造成其不良率的提高。 A支行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)風險管理中存在的問題及成因假按揭風險與分析眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是資金需求量極大的行業(yè)，尤其是某些樓盤在獲得土地使用權(quán)時已經(jīng)支付很大代價的企業(yè)，在住房建設(shè)的后期階段極易出現(xiàn)資金量緊缺的情況。此時的房地產(chǎn)公司，能抵押的資產(chǎn)早已辦理貸款，唯一能取得資金的辦法就是通過銷售住房獲得銷售

44、款項來支持樓盤的后期開發(fā)。實踐中，假按揭出現(xiàn)可能性大小與開發(fā)商的資質(zhì)的高低負相關(guān)，在2012年以來房地產(chǎn)低迷發(fā)展的過程中，出現(xiàn)了部分資質(zhì)較低的或零開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商開發(fā)的項目 ，因為項目選址規(guī)劃等問題導致的樓盤滯銷后，開發(fā)商由于前期開發(fā)積欠了大量資金，鋌而走險選擇此種資金回籠的較多，而資質(zhì)較好的大中型開發(fā)商，由于資金來源渠道豐富，開發(fā)項目經(jīng)驗成熟及累計的口碑效應(yīng)，較少出現(xiàn)滯銷狀況，發(fā)生假按揭的可能性也較小。如此本來是用于方便居民買房的個人住房按揭貸款就成了房地產(chǎn)企業(yè)借以融資的載體，出現(xiàn)“假按揭”。在這里，所謂的“假按揭”一般是指借款人具有虛假的購房目的，采取各種手段套取銀行個人住房貸款資金的行為

45、。房地產(chǎn)開發(fā)商先將未賣出的樓盤過戶給房地產(chǎn)中介公司或個人，然后中介和個人再以購房者的名義向銀行申請個人住房貸款并將按揭的房屋設(shè)為抵押物，之后開發(fā)商再要求中介和個人將申請來的銀行貸款通過轉(zhuǎn)賬或提現(xiàn)的方式轉(zhuǎn)移到他的手中，如此，房地產(chǎn)開發(fā)商達到了獲取銀行信貸資金的目的。4.1.1“假按揭”貸款業(yè)務(wù)的表現(xiàn)形式 “假按揭”在經(jīng)濟活動中具有多種表現(xiàn)形式。其中最常見的一種是開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境，通過虛擬購房人，并與之簽訂購房合同，然后再以虛擬的購房人的名義向銀行申請個人住房貸款，從而騙取銀行信貸資金。如此，開發(fā)商便能盡快的銷售完房屋收回投資，乃至獲利，將經(jīng)營風險轉(zhuǎn)嫁給了銀行。其他形式的“假按揭”還表現(xiàn)為

46、以個人住房按揭貸款的名義為開發(fā)商的生產(chǎn)經(jīng)營融資；開發(fā)商與購房人勾結(jié)規(guī)避國家規(guī)定的期房購買最低首付政策建筑單位為開發(fā)商墊付資金修建住房后由于種種原因開發(fā)商資金鏈斷裂以致無法支付拖欠建筑單位的工程款時出現(xiàn)的工程房屋抵債型“假按揭”等。房地產(chǎn)行業(yè)的“假按揭”業(yè)務(wù)主要有以下表現(xiàn)形式,虛構(gòu)借款人房地產(chǎn)開發(fā)商通過偽造借款人署名的方式向銀行提供不實的申請材料和購房合同，從而向銀行申請貸款。當銀行同意貸款申請后，開發(fā)商繼續(xù)以偽造的借款人簽名與銀行簽訂借款合同，后以借款人的名義還款。此類“假按揭”多是有組織、有策略的。他們利用銀行個人貸款風險管理中存在的漏洞騙取銀行按揭貸款。如果開發(fā)商通過此方式獲得的資金沒有用

47、于工程項目的建設(shè)之中或惡意詐騙攜款潛逃，銀行則會面臨巨大的風險。虛構(gòu)房屋，虛假房屋面積和房價在全國大部分城市的房產(chǎn)管理中心已為銀行提供可以聯(lián)網(wǎng)查詢相關(guān)房屋信息及抵押登記的的金融服務(wù)平臺的情況下，此種虛構(gòu)房屋，虛構(gòu)房屋面積和房價的假按揭情況，需要開發(fā)商（賣房人）與房管局員工或與銀行員工勾結(jié)，才能通過無真實交易行為的虛假售房合同，向銀行申請個人住房抵押貸款，騙取銀行信貸資金。虛假房屋購買行為 開發(fā)商以其內(nèi)部員工或關(guān)聯(lián)人的名義申請個人住房貸款。和上述第一種形式“假按揭”不同的是，此種“假按揭”合同和所有的申請材料在形式上都是合法的。一旦貸款申請成功，開發(fā)商便組織批量還款，直至違約集中發(fā)生，風險暴露。

48、此類“假按揭”貸款按銀行工作人員的知情情況又可細分為兩類：一是工作人員不知情，“假按揭”的發(fā)生完全是因為他們未按照上述的五個貸款流程按部就班的進行審查，從而未能識別虛假按揭而發(fā)放了貸款。二是銀行工作人員知情，他們多數(shù)是為了達到銷售業(yè)績，或為了逃避開發(fā)商無法按期償還開發(fā)貸款的責任，配合甚至參與將開發(fā)商短期的開發(fā)貸款不良貸款風險轉(zhuǎn)嫁到長期的個人住房抵押貸款風險上，以期避免受到相關(guān)處罰。售后返租 此種形式的“假按揭”是在零首付的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。同樣是開發(fā)商與購房者、評估機構(gòu)勾結(jié)，進一步高估房價，從而使銀行實際貸出的資金遠遠高于房屋的真實售價，銀行貸款風險沒有完全覆蓋。這樣，開發(fā)商不僅實現(xiàn)了對購房者

49、零首付的承諾，也套取了更多的銀行資金。之后開發(fā)商按月退還借款人多出房屋實際售價部分的本金和利息即租金，該類貸款購房行為是真實存在的，故此類形式的“假按揭”較為隱蔽，危害極大。主要表現(xiàn)形式為房價虛高。4.1.2 假按揭的主要成因分析開發(fā)商利用虛假購房合同惡意套取資金 在房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆的形勢下,開發(fā)商的賺錢欲望日趨強烈,開發(fā)樓盤的速度不斷加快,從而導致其資金鏈條緊繃。為緩解資金壓力,保證按揭項目正常運轉(zhuǎn),開發(fā)商往往通過各種渠道進行融資,在向銀行申請貸款或民間融資受阻的情況下,部分開發(fā)商利用個人住房按揭貸款申請條件較低、銀行審查寬松、期房按揭無法辦理現(xiàn)房抵押登記的特點,通過批量偽造購房合同套取銀

50、行資金,挪作他用。正常情況下,開發(fā)商會按時償還貸款本息,并會在資金寬裕時將貸款結(jié)清,但也有部分開發(fā)商在資金鏈出現(xiàn)問題,無力償還時,會出現(xiàn)卷款潛逃、逃廢債務(wù)的嚴重現(xiàn)象？銀行內(nèi)部管理混亂 商業(yè)銀行部分信貸人員為提升營銷業(yè)績,對借款人購房真實性和貸款償還能力的調(diào)查和審核流于形式,片面追求貸款規(guī)模和放款速度,從而導致“假按揭”貸款的發(fā)生。此外,銀行間的無序競爭對開發(fā)商制造假按揭起到了推波助瀾的作用銀行間缺乏對信貸發(fā)放、借款人情況、房屋銷售狀況等信息的互通也為部分開發(fā)商就同一套房屋在不同銀行制作假按揭騙取貸款提供了可乘之機。此外,銀行內(nèi)部員工與外部人員售房人、中介機構(gòu)、開發(fā)商等相互勾結(jié),通過偽造房產(chǎn)證、

51、房屋買賣合同等方式虛假貸款資料套取銀行信貸資金也是“假按揭”業(yè)務(wù)發(fā)生的重要原因。部分借款人缺乏法律意識、信用意識 一些借款人法律意識淡薄,對個人信息管理隨意、輕信于人,造成信息或身份證件被借用或盜用,結(jié)果成為“假按揭”業(yè)務(wù)的受害者？沒有明確中介機構(gòu)的職責與責任 雖然銀行貸款操作規(guī)程要求在某些情況下的信貸業(yè)務(wù)中介機構(gòu)須具備相應(yīng)的資質(zhì),但是這種規(guī)定已然流于形式。資產(chǎn)評估機構(gòu)提供的中介服務(wù)良蕎不齊,缺乏可信度,加大了銀行的貸款評估和審查的難度和風險。借款人風險與分析4.2.1借款人的違約種類和特點 個人住房按揭貸款借款人違約形式主要有兩種，其一，主動違約，又稱理性違約，包括主動終止還款違約和提前償還

52、違約兩種方式。這種違約行為與個人經(jīng)濟水平和還款人力無關(guān)，但和房屋本身、房價波動以及利率水平存在密切關(guān)系。其二，被迫違約，是指借款人每月有還款的意愿，但由于經(jīng)濟上沒有還款能力而違約。這種違約行為和個人收入水平及支付能力的變動存在直接關(guān)系。.個人住房按揭貸款主動違約風險提前還款型違約風險提前還款風險是指：借款人在合同規(guī)定的還款期限內(nèi)，對于剩余的貸款額不再履行原有合同規(guī)定在以后期間按期償還，而采取提前償還本金的方式，使銀行蒙受損失的風險。提前償還雖然不會使銀行的貸款資金變成不能收回的壞賬損失，但是卻會減少銀行的收益同時帶來一些風險，主要會帶來以下兩個方面的不利影響：借款人提前償還會打亂銀行原有的資金

53、投放計劃。銀行通常會把資金分別投放到高風險領(lǐng)域、一般風險領(lǐng)域和低風險業(yè)務(wù)三個不同領(lǐng)域。銀行通常將個人住房貸款視為低風險業(yè)務(wù)，面對個人住房貸款借款人提前償還的本金，銀行必將會為這筆資金尋求新的投資項目，那么這筆資金便不一定會再次投放到低風險領(lǐng)域，這樣一來便會打亂銀行原有的資金投放安排。對提前償還資金的管理會增加銀行管理成本。因為，銀行的產(chǎn)品就是貨幣，銀行就是靠經(jīng)營貨幣，使貨幣具有流動性而獲得收益的，提前還款的資金使銀行得到一筆安排意外的資金流入，面對這樣一筆資金，銀行必然不會閑置，所以，銀行方面必然會為這筆借款人提前償還的回流資金尋找新的投資渠道，這樣將勢必需要花費人力、物力、財力等資源，再投資

54、成本的增加，此外，由于提前還款具有不確定性，導致銀行不能按照通常的程序進行處理，銀行還需要安排專門人員協(xié)助提前償還的借款人辦理很多相關(guān)手續(xù)以及申報等程序，一定程度上加大了銀行的人工成本，削弱了這筆提前回流資金原有的獲利能力，導致銀行收益減少。 鑒于銀行間的競業(yè)競爭壓力，各銀行普遍對于提前還款的借款人的違約行為僅在限定期限內(nèi)收取少量的違約金，這也是導致借款人選擇提前還款的一個原因，因為對借款人而言提前還款不僅可以節(jié)約很多利息支出，而且也不用付出特別大的違約成本。根據(jù)對A支行個人貸款歷史數(shù)據(jù)的分析，借款人在5年之內(nèi)提前完全償還資金的比例較大。根據(jù)以上提前還款的統(tǒng)計結(jié)果，銀行實踐中逐漸減少從合約上對

55、提前還款的限制和處罰，而是采取預(yù)約還款制度，更多的通過在貸款規(guī)模寬松時期延長預(yù)約時間，在貸款規(guī)模收緊時期縮短預(yù)約時間來調(diào)整資金安排。終止償付型違約風險主動違約是指：借款人認為犧牲原有的支付成本、放棄每月還款反而可以帶來更大的收益，這種違約行為與個人經(jīng)濟水平和還款人力無關(guān)，但和房屋本身以及房價波動存在密切關(guān)系。選擇終止償付的借款人，是在經(jīng)過自己理性思考后做出的決定，借款人認為違約能夠比履約獲得更大的收益。這種違約行為通常發(fā)生在房價下跌的過程中。當房價出現(xiàn)下跌時，借款人會對繼續(xù)履約還是違約做出權(quán)衡，當借款人認為剩余貸款額大于購買同樣品質(zhì)物業(yè)所需代價或者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入不足以還清貸款時，無法收

56、回投資成本時，借款人就很有可能選擇終止償付違約。銀行通常認為個人住房貸款因為有房屋作為抵押物，應(yīng)該是安全的，但是，從之前的分析就可以知道，當房價上漲時借款人一般不會選擇終止償付違約，只有當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不景氣，房價下跌時，且下跌后房屋價值低于貸款余額時，借款人就可能選擇終止償付違約，這時候，銀行即便是處置了抵押物，所得金額也不足以支付借款人尚未償還的貸款余額，銀行必將遭受損失。 個人住房按揭貸款被動違約風險 被動違約是指：借款人有還款的意愿，但是由于財務(wù)困難，導致沒有能力支付到期應(yīng)該歸還的款項，而導致違約發(fā)生的行為。被動違約的發(fā)生和借款人的支付能力變化有直接關(guān)系，多發(fā)生在借款人因收入持續(xù)減少或者支出增加而導致支付能力下降的情況下。據(jù)國際經(jīng)驗，居民將收入的1/3用于住房消費貸款是一條警戒線，若超過此警戒線，即用于歸還住房貸款的金額達到了居民收入的1/3以上，則會面臨較大的還貸風險，出現(xiàn)違約的幾率較大，并且，居民的生活質(zhì)量也會因此受到影響。我國銀監(jiān)會商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引中提出的月還款額需控制在收入50%以下的警戒線。50%的負債比被各商業(yè)