房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告

1、潮州市粵海花園姓名：班級(jí)：學(xué)號(hào)：房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一）委托方名稱： 潮州市粵?；▓@ 法定代表人： xxx地址：廣東潮州市奎元路粵海花園 A區(qū)7幢302面積： 135 平方米聯(lián)系電話： xxxxxxx二）估價(jià)方名稱： xxx地址：潮州房地產(chǎn)估價(jià)公司 聯(lián)系電話： xxxxxxx資格等級(jí)： xx 級(jí) 估價(jià)機(jī)構(gòu)證書編號(hào)： xx 房地自估（ 2013）第 xxxx 號(hào)三）估價(jià)對(duì)象1. 本次估價(jià)對(duì)象為位于 廣東潮州市奎元路粵?；▓@ A區(qū)7幢302,位于奎元路中段。周 圍有潮州市實(shí)驗(yàn)學(xué)校，楓溪中學(xué)。大潤(rùn)發(fā)，國(guó)土局，中銀大廈，市政府。 。目前有 7 路，12 路直 線到達(dá)。該地交通方便，基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)備

2、齊全，自然環(huán)境生活環(huán)境好。2. 占地面積為 135 平方米。四層錯(cuò)落式布局，共七層，建于 2007 月。委估對(duì)象位于第3 層，建筑面積為 135 平方米； 裝修情況： 客廳地面為木地板鋪貼， 臥室地面為木地板鋪貼， 墻面刮瓷；廚房及衛(wèi)生間地面為瓷磚鋪貼，墻面面磚鋪貼；進(jìn)戶門安裝防盜門，其余為木門，鋁合金窗，通水、電、電話端口入戶。估價(jià)對(duì)象平面布局好，采光通風(fēng)好，維護(hù)情況好評(píng)估該房地產(chǎn) 2013年 10月的市場(chǎng)價(jià)值四）評(píng)估目的為該住房出售提供參考。五）評(píng)估基準(zhǔn)日二零一三年十一月一十日六）評(píng)估原則、合法原則 、替代原則 、最高最佳使用原則 、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 、客觀、公正、公平原則評(píng)估依據(jù)、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房

3、地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 、房地產(chǎn)估價(jià)委托書 、房地產(chǎn)估價(jià)合同書 、政府部門有關(guān)計(jì)價(jià)和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格信息 、委托方提供和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查取得的全部資料 、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范評(píng)估方法按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 的要求, 根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)而確定本次估價(jià)根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的區(qū)位條件和用途以及實(shí)地勘察結(jié)果采用成 本法、收益法和市場(chǎng)比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)比較法 : 是以替代原則為理論依據(jù)將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生類似交易的 房地產(chǎn)加以比較對(duì)照從交易情況交易日期區(qū)域因素個(gè)別因素等方面修正得出估價(jià)對(duì)象房地 產(chǎn)

4、價(jià)。收益法 ：收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來正常收益， 選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益 乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本 法是在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí) , 求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格然后扣除 折舊以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法（ 九）估價(jià)的假設(shè)和限制條件1 、本評(píng)估報(bào)告僅供委托方為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考，委托方因其他目的使不當(dāng)而造成 的損失，本評(píng)估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。2 、本次房地產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)勘查工作根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)評(píng)估委托書及相關(guān)資料進(jìn)行，房地產(chǎn)估價(jià)范圍 由委托方界定并對(duì)其負(fù)相應(yīng)法律責(zé)任。3. 本報(bào)告所稱的“

5、估價(jià)價(jià)值”系指我們對(duì)所估價(jià)的房地產(chǎn)在規(guī)劃用途不變、持續(xù)使用以及在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境在可預(yù)期的將來無重大變化的前提下對(duì)上述委估房地產(chǎn)的公允價(jià)值意見。4 、基于估價(jià)目的，本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是對(duì) 2010 年 12 月 14 日這一估價(jià)時(shí)點(diǎn)委估房地產(chǎn)的客觀公允 市場(chǎng)價(jià)值的反映，沒有考慮將來可能追加付出的價(jià)格對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生 變化及遇不可抗力對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響。5 、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的目的是對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表意見，不對(duì)估價(jià)對(duì) 象權(quán)屬及附著于估價(jià)對(duì)象上的其他權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)或發(fā)表意見，估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬及附著于估價(jià)對(duì)象上的 其他權(quán)利由委托方負(fù)責(zé)解

6、釋。6 本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象不涉及任何抵押擔(dān)保以及其他法定優(yōu)先受償款為假設(shè)前提，否則應(yīng)對(duì)本次估價(jià) 結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。7 、我們的估價(jià)結(jié)果成立的前提是委托方提供的資料屬實(shí)，委估房屋產(chǎn)權(quán)完整，具有合法的土地使用權(quán) 等。委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)、完整、合法性承擔(dān)法律責(zé)任，如因委托方提供的相關(guān)證明資料不實(shí)造成 估價(jià)結(jié)果失真，我們將不承擔(dān)任何法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。8 、我們估價(jià)的實(shí)體以我們現(xiàn)場(chǎng)拍照和勘察的估價(jià)對(duì)象外部實(shí)體為準(zhǔn)，但在本次估價(jià)中估價(jià)人員沒有接 受對(duì)估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)進(jìn)行檢測(cè)的委托，估價(jià)人員不能確定估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)沒有缺損。9 、由于本次估價(jià)對(duì)象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能合法享

7、用及分?jǐn)傉w房地 產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益、各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施及整體房地產(chǎn)占用土地的使用權(quán)為假設(shè)前提。10 、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在公開市場(chǎng)前提下求取的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，未考慮估價(jià)對(duì)象未來市場(chǎng)價(jià)格 波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、快速變現(xiàn)損失及費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交納的相關(guān)稅費(fèi)等對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。委估對(duì)象為住宅用房， 具有一定的通用性和獨(dú)立適用性，如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行快速變現(xiàn)其可能實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格一般在市場(chǎng)價(jià)值的 70%左右，在短期內(nèi)可變現(xiàn)，所實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格應(yīng)優(yōu)先支付評(píng)估拍賣費(fèi)及按規(guī)定繳納的稅費(fèi)等費(fèi)用。（ 九 ） 價(jià)值類型和定義根據(jù)本次評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)， 確定所評(píng)估的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。 市場(chǎng)價(jià)值是指自愿 買方和自愿賣方在各自理性

8、行事且未受任何強(qiáng)迫壓制的情況下， 對(duì)在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易 的某項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值估計(jì)得出的數(shù)額。 市場(chǎng)價(jià)值反映市場(chǎng)整體而不是某些市場(chǎng)主體對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn) 識(shí)和判斷。十）評(píng)估規(guī)程 自受理估價(jià)委托至完成估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)工作按下列程序進(jìn)行： 明確估價(jià)基本事項(xiàng)； 制定估價(jià)作業(yè)方案； 搜集估價(jià)所需資料；12345678910十一）估價(jià)結(jié)果：實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象； 選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算； 確定估價(jià)結(jié)果； 撰寫估價(jià)報(bào)告； 審核估價(jià)報(bào)告； 交付估價(jià)報(bào)告； 估價(jià)資料歸檔。經(jīng)過我事務(wù)所評(píng)估人員科學(xué)的分析和測(cè)算，在以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而 評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值為評(píng)估目的的前提下， 根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)

9、范要求等， 選用科學(xué)的評(píng) 估思路及方法，委估對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2013 年12 月1 日公開的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為738813.元（大 寫：人民幣柒拾壹萬捌仟捌佰一拾叁元整） ，評(píng)估單價(jià)為 5472.69 元/ 平方米。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告1、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法： 在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí) ,并且將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較 , 選取近期同類型房地產(chǎn)交易實(shí)例并與估價(jià)對(duì)象比較 ,從交易情況,交易日期,區(qū)域因素 ,個(gè)別因素等方面進(jìn)行修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值 11 比較因素選擇 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的房屋條件，影響估價(jià)對(duì)象的主要因素有：A、交易時(shí)間：確定房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)B、

10、交易情況：是否為正常、公幵、公平、自愿的交易C、區(qū)域因素：主要由交通條件（距區(qū)域主干道距離、距區(qū)域中心距離、公交便捷度、對(duì)外交通便利度）、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、車流量、環(huán)境優(yōu)劣度等D、個(gè)別因素：主要有建筑結(jié)構(gòu)、布局、建筑裝修、成新狀況、小區(qū)環(huán)境、采光通風(fēng)、建筑朝向、樓層、配套設(shè)施等 .建筑名稱圖書館結(jié)構(gòu)類型框架建造年份2007 年層數(shù)7層建筑面積32000平方米分部序號(hào)項(xiàng)目評(píng)分結(jié)構(gòu)部分地基基礎(chǔ)24完好,無任何下沉，有足夠承載力承重構(gòu)件24墻體、樓板良好，梁、板、柱無裂縫非承重墻14平直完好，無裂縫屋面19完好平整，無滲漏樓地面14整體面層平整牢固，無裂縫(+(5)X G71.25裝修部分門窗24開關(guān)靈

11、活、完整無損外裝飾19完整、牢固、無裂縫、空鼓內(nèi)裝飾19完整、無破損頂棚18完整、無破損(11)細(xì)木裝修13完整牢固、油漆完好(12)( +(8) + +(10)+(11)X S11.16設(shè)備部分(13)水衛(wèi)38上下水通暢、器具齊全、無銹蝕(14)電氣照明23線路裝置完好、牢固、絕緣(15)暖氣33設(shè)備管道完好、使用正常(16)(13) +(14) +(15)X B12.22總計(jì)( +(12) +(16)94.63成新率94.63%1 - 2、比較因素條件說明估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例比較因素可比實(shí)加可比實(shí)例思可比實(shí)例C估價(jià)對(duì)象小區(qū)名稱湖光苑湖犠湖光范湖光苑交易日期曲11年月221年5月創(chuàng)11年5月前

12、H年占月交易情況正常正常正常IE常交易價(jià)格62965L7055565333商服鑿華度同一區(qū)域同一區(qū)域同一區(qū)域同一區(qū)域區(qū)S規(guī)與估介對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同芍估價(jià)對(duì)象相同2估價(jià)對(duì)象相同域交過條件與估價(jià)對(duì)象相同與怙價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象ffi同因周圍環(huán)境與估價(jià)對(duì)象一 致£怙價(jià)對(duì)象一致與估價(jià)對(duì)象一 t與估價(jià)對(duì)象一素基礎(chǔ)設(shè)龍與估價(jià)対象一致與估價(jià)對(duì)象一致與估價(jià)対象一 致與估價(jià)対象一 致建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)個(gè)布局合理合理合理合理采逬通風(fēng)較好較好較好較好軟裝修精裝修精裝修精裝修普通裝修建成年份200220022QQ22002小區(qū)環(huán)墳乍豉子較好較好較好a筑朝向S北南北南北南北所在

13、層-總層數(shù)172.-7L1-1缶i配査設(shè)師齊全齊全齊全齊全物業(yè)管理犢好較好較好S'J因素IPs編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例各種因素具體情況編制比較因素條件指數(shù)表和修正系數(shù)表1. 31對(duì)交易情況進(jìn)行修正可比實(shí)例ABC交易情況價(jià)格類型均為正常價(jià)格類型，故對(duì)交易情況不修正。三個(gè)可比實(shí)例的交易惰況修正系數(shù)見下磊交易情況修正系數(shù)表砒匕實(shí)例A100/100可比實(shí)例B100/100可比實(shí)例匚I'OO'/lQO1. 3.2對(duì)交易日期進(jìn)行修正經(jīng)調(diào)查測(cè)算，本市估價(jià)對(duì)象同類房地產(chǎn)價(jià)格從2011年11月至2013年11月基本無太大的價(jià)格浮動(dòng)，故對(duì)交易日期不修正。則交易日期修正系

14、數(shù)表如下:可比實(shí)例A100/100可比實(shí)例B100/100可比實(shí)例3100/1001.3 . 3對(duì)區(qū)域因素進(jìn)行修正以估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素為100,則可比實(shí)例所在區(qū)域與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域因素比較表及修正系 數(shù)表見下表區(qū)域比較因素修正表1.3 . 4對(duì)個(gè)別因素進(jìn)行修正以估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素為100，則可比實(shí)例個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素比較表和修正系數(shù) 表見下表個(gè)別比因素較修正表個(gè)別因素修正系數(shù)表可比實(shí)例A100/97可比實(shí)例B100/99可比實(shí)例C100/991.4計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格二可比實(shí)例X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X區(qū)域因素修正系數(shù)X個(gè)別 因素修正系數(shù) 計(jì)算結(jié)果見下表:可比實(shí)交易價(jià)交易情交易

15、日區(qū)域因個(gè)別因比淮價(jià)例格呪修正期修正素修正素修正格系數(shù)系數(shù)系數(shù)系數(shù)A6296100/100100, 100L00/100LOO/976490. 72B5170100；100100/100100/100100 995222. 22C5富醜100/100LOG/100L00/100100/995612. 121, 5計(jì)算結(jié)果的確定三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象都具有較強(qiáng)的可比性，取三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單平均數(shù)作為市場(chǎng)法的計(jì)算結(jié)果。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單價(jià)二(6490. 72-5222. 22-5612. 12)02(元平方米幾取整為5775元平方米.則評(píng)估價(jià)值為人民幣，77. 96萬2、收益法收益法是預(yù)測(cè)估

16、價(jià)對(duì)象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后 累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。2.1凈收益的確定：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查確定估價(jià)對(duì)象的平均租金為 1500 元/ 平方米，空置率為 10%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為 10%，估價(jià)對(duì)象每 年的凈收益比上年遞增 2%，估價(jià)對(duì)象可租售面積為 135 平方米，則 ; 年凈收益為 =1500X12X（ 1-10%）X （1-10%） =14580元5.25%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 1%，則還原利率2.2 還原利率的確定： 還原利率為安全利率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，安全利率取定為銀行存款利率 為 6%。2.3 評(píng)估值計(jì)算：此次估價(jià)中，土地最高使用年限為 70年1999年底獲得土地使用權(quán)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2013年 11月 10日），剩 余使用年限為 58.5 年。則：評(píng)估值 =14580/（6%-2%） X1-（1+2%）/（1+6%）58.5=326092.6394元?jiǎng)t單價(jià)為 =326092.6394/135=2415.50 元/平方米，取整為 2416 元/ 平方米。估價(jià)結(jié)果市場(chǎng)比較法估價(jià)結(jié)果為： 5775元/平方米，占權(quán)重為 91%收益法估價(jià)結(jié)果為： 2416元/平方米，占權(quán)重為 9%