不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款相關(guān)內(nèi)容辦理需要注意的問題

1、 贏了網(wǎng) 遇到房地產(chǎn)法問題？贏了網(wǎng)律師為你免費(fèi)解惑！訪問>> 不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款相關(guān)內(nèi)容辦理需要注意的問題不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款通常是指以房地產(chǎn)或企業(yè)設(shè)備抵押品的貸款。特征有：1.從屬性，不動(dòng)產(chǎn)抵押是為擔(dān)保債務(wù)的償還而設(shè)立的，其從屬性是明顯的。2.優(yōu)先受償性，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保制度的立法，通常也是以此為立足點(diǎn)的。3.補(bǔ)充性，只有在債務(wù)人不履行合同義務(wù)時(shí)，才發(fā)生要求擔(dān)保人履行擔(dān)保責(zé)任的問題。4.特定性，包含兩個(gè)意思：一是抵押擔(dān)保的數(shù)額是一定的，二是抵押標(biāo)的是特定的。5.不轉(zhuǎn)移占有性，不動(dòng)產(chǎn)抵押均不轉(zhuǎn)移占有，抵押人對抵押財(cái)產(chǎn)仍能繼續(xù)行使占有、使用收益和處分的權(quán)利。這是區(qū)別于其他擔(dān)保的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

2、簽訂抵押合同時(shí)應(yīng)注意對抵押人主體資格的審查。對抵押人主體資格的審查主要包括兩方面的內(nèi)容，一是抵押人是否為合格主體。二是抵押人對抵押物是否具有完整的所有權(quán)或處分權(quán)。在實(shí)際工作中，銀行應(yīng)審查抵押物的權(quán)屬狀況，應(yīng)根據(jù)抵押人提供的證明文件或到有關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查來確認(rèn)抵押人是否對財(cái)產(chǎn)有處分權(quán)。當(dāng)?shù)盅喝艘云渑c他人共有的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)應(yīng)注意：如果是按份共有，抵押人只能以自己享有的共有份額設(shè)定抵押權(quán)，此時(shí)抵押合同有效，但在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)保障其他共有人的優(yōu)先購買權(quán);如果是共同共有，抵押人以共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押的應(yīng)由全體共有人一致同意，否則抵押行為無效;如果共同共有人擅自以共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，而其他共有人知道又不表示反對

3、的，應(yīng)當(dāng)視為同意，該抵押行為有效。抵押物的范圍應(yīng)符合法律規(guī)定。根據(jù)我國擔(dān)保法和城市房地產(chǎn)管理辦法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，部分不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)不能抵押。如土地所有權(quán);沒有地上建筑物的集體土地使用權(quán);列入文物保護(hù)的建筑物和具有紀(jì)念意義的建筑物等。辦理抵押登記。不動(dòng)產(chǎn)抵押必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。在實(shí)踐中由于金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)人員對法律知識(shí)了解和掌握的程度各異，可能會(huì)出現(xiàn)：只簽訂抵押合同，不辦理抵押登記;同抵押人簽訂抵押合同，不辦理抵押登記，但扣留抵押不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書;同抵押人簽訂抵押合同，不辦理抵押登記，但辦理抵押合同公證，并賦予公證文書以強(qiáng)制執(zhí)行力。以上三種情況可能導(dǎo)致貸款到期

4、不還時(shí)，銀行權(quán)益無法保障的問題，因此銀行在辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押時(shí)一定要做好抵押登記工作。注意抵押物的價(jià)值評估。抵押貸款對銀行而言，最根本的目的是確保金融債權(quán)的安全。所以，抵押物的價(jià)值應(yīng)大于或等于金融債權(quán)。我國擔(dān)保法明確規(guī)定，抵押擔(dān)保的債權(quán)價(jià)值不得超過抵押物的價(jià)值。由此可見，抵押擔(dān)保的價(jià)值評估對設(shè)立抵押貸款是至關(guān)重要的。因此，銀行應(yīng)委托具有評估資格的評估機(jī)構(gòu)對抵押物進(jìn)行公正合理的價(jià)值評估，以確保抵押物的價(jià)值大于或等于債權(quán)價(jià)值。訂立抵押合同時(shí)不得損害其他債權(quán)人的利益。抵押權(quán)有優(yōu)先受償性，享有抵押權(quán)的債權(quán)人較其他不享有抵押權(quán)的債權(quán)人得以優(yōu)先受償。因此，抵押權(quán)設(shè)定時(shí)不得損害先存在或同時(shí)存在的其他債權(quán)人的利益

5、。對此，最高人民法院的有關(guān)司法解釋中規(guī)定：“債務(wù)人有多個(gè)債權(quán)人時(shí)，而將其財(cái)產(chǎn)全部抵押給其中一個(gè)債權(quán)人，因此喪失了履行其他債務(wù)的能力，損害了其他債權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)民法通則第四條、第五條的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定該抵押協(xié)議無效”。在實(shí)踐中，銀行為了保障貸款的安全，往往要求債務(wù)人將其全部財(cái)產(chǎn)抵押給銀行。其實(shí)，這樣不但不能防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，反而有可能使抵押合同無效，將自己置于十分不利的地位。房地產(chǎn)抵押貸款應(yīng)注意的問題以土地使用權(quán)作為抵押物。中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第三十三條規(guī)定，土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之

6、抵押。根據(jù)這一規(guī)定，銀行以土地使用權(quán)作為貸款擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)效力及于地上建筑物及其他附著物，即抵押權(quán)效力具有擴(kuò)張性。也正是基于這一規(guī)定，銀行往往認(rèn)為無論地上建筑物、其他附著物是抵押設(shè)定前所建，還是抵押設(shè)定后所建，均應(yīng)視為抵押物的一個(gè)組成部分。在實(shí)際工作中，正是這樣的認(rèn)識(shí)，使得有些銀行隨著其擁有抵押權(quán)的土地上建筑物增加而相應(yīng)增加貸款金額。根據(jù)擔(dān)保法第五十五條規(guī)定，抵押合同簽訂后，土地上新增房屋不屬于抵押物。因此，銀行在業(yè)務(wù)操作中，一定要區(qū)分地上建筑物或其他附著物形成的時(shí)間，從而正確確定抵押物的價(jià)值，避免因法律認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤而導(dǎo)致貸款抵押率變相增高，信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。另外，銀行在接受土地使用權(quán)作為抵押物時(shí)需審

7、查抵押人取得土地使用權(quán)的方式。抵押人以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地，依法可以設(shè)定抵押;以劃撥方式取得的土地，抵押人必須向國家交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書，否則，抵押無效。房地產(chǎn)法法律知識(shí)希望對您有所幫助，贏了網(wǎng)建議大家遇到問題根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行判斷，必要時(shí)可尋求法律咨詢網(wǎng)站的幫助。來源：（不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款相關(guān)內(nèi)容辦理需要注意的問題精彩推薦：物業(yè)糾紛如何避免買的沒賣的精房貸理財(cái)?shù)降啄芾沓龆嗌儇?cái)出租房屋要交那些稅等本雙周供沖擊個(gè)人房貸市場八大房貸產(chǎn)品不同角度面面觀開發(fā)商不得采取哪些方式銷售商品房房貸利率上調(diào)成本增加以租養(yǎng)房者入不敷出二套房貸收緊你多交多少利息旺期租房切勿盲目"

8、貪大"新業(yè)主是否要補(bǔ)交原業(yè)主拖欠的物管費(fèi)月光族基金定投4年怎賺足房貸首付選擇好房子的十個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)租房竅門多小細(xì)節(jié)決定生活成本買房要買南北朝向戶型是誤區(qū)農(nóng)行置換式個(gè)人住房貸款承租的房屋性質(zhì)不同轉(zhuǎn)租收益“歸屬”有別貸款購房保險(xiǎn)暗宰你4刀改善型換房實(shí)用三技巧個(gè)人租賃辦公樓應(yīng)注意的事項(xiàng)物業(yè)管理采取商業(yè)模式不意味政府漠然購房者怎樣選擇抗跌樓盤二套房認(rèn)房不認(rèn)貸合租房需注意哪些問題放松二套房貸出得有點(diǎn)晚房貸新政恐成毛毛雨房貸斷供糾紛暴增法院建議嚴(yán)格審查信用制度房價(jià)成博鰲關(guān)注熱點(diǎn)潘石屹稱同意房價(jià)拐點(diǎn)論樓價(jià)上漲一房二賣需返還雙倍定金牛年房貸省息招招鮮深發(fā)展氣球貸瞄準(zhǔn)提前還款人群如何應(yīng)對商品房買

9、賣糾紛貸款購房現(xiàn)狀調(diào)查老外按揭買房有條件申請貸款資料詳解售樓人自揭房價(jià)虛高內(nèi)幕委托辦理房貸當(dāng)心黑中介2017年物業(yè)管理?xiàng)l例從美國的次貸危機(jī)看中國的住房政策租房手冊:租房前后多長心眼二套房貸款政策松動(dòng)有三種方法不支付上浮利率貸款60萬期限20年累計(jì)還款增5.1萬消費(fèi)者購買商品房須牢記“八個(gè)關(guān)鍵”二套房貸利息差異懸殊不選擇提前還貸的三個(gè)理由中介原因造成合同違約購房者需要承擔(dān)違約責(zé)任無水電拒繳房租“房東”強(qiáng)搬貨物到底該不該房貸優(yōu)惠差異引發(fā)跨行轉(zhuǎn)按揭熱需算清明細(xì)賬新款房貸3年可省20002017年中國房地產(chǎn)十大最言論引發(fā)熱議第二套房貸補(bǔ)充通知解讀房奴月余2200可打房貸主意房屋出租應(yīng)該如何規(guī)避三大風(fēng)險(xiǎn)

10、房貸爭奪戰(zhàn)或致信貸風(fēng)險(xiǎn)購房過程中遭遇欺詐行為該怎么辦重慶房貸抵扣個(gè)稅將實(shí)施千元個(gè)稅可省四百租金高于市場不利于新建大建公租房銀行打響房貸保衛(wèi)戰(zhàn)利用房貸投資小心被收樓樓市走暖選銀行房貸五方案租房細(xì)心五步放心找好房樓市回暖初顯端倪買樓貸款可否用利息抵稅因房貸新政導(dǎo)致的退房和退定金分析按揭貸款手續(xù)辦齊后還能否退在什么情況下建設(shè)行政主管部門不得審批或同意開發(fā)公司新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目月入2000如何5年攢出房貸首付你的房貸能打七折利率么什么是商品房、房改房、存量房、集資房老房貸利率怎么調(diào)六家銀行四類方案廣東省業(yè)主自治條例加息難按房地產(chǎn)牛頭購房者不用提前還貸租房期間水管嚴(yán)重漏水誰來買單買房省息應(yīng)選最匹配的房貸房貸辦理速度放緩買家面臨違約風(fēng)險(xiǎn)未辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)能獲得拆遷補(bǔ)償費(fèi)嗎中小戶型住房購買攻略合肥物業(yè)管理“頑疾”近日將被清理購房支招:加息可通過減少本金來降低房貸壓力租房的注意事項(xiàng)房貸族選適合的還款方式購房合同知多少公積金與商業(yè)貸款不能轉(zhuǎn)換購買商品房謹(jǐn)防開發(fā)商“七大圈套”借款人逾期解除房貸合同要求被駁房產(chǎn)訴訟受理范圍及訴訟管轄加息后四類情況不宜選擇提前還款拆遷補(bǔ)償金擬采用市場評估價(jià)什么是房地產(chǎn)中的按揭貸款假按揭如此的猖獗問題究竟在那里如何辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶提前還貸三思而行進(jìn)一步加強(qiáng)我省物業(yè)管理項(xiàng)目管理工作的通知辦不成按揭貸款可以退房嗎單身女性