不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款相關(guān)內(nèi)容辦理需要注意的問(wèn)題

1、 贏了網(wǎng) 遇到房地產(chǎn)法問(wèn)題？贏了網(wǎng)律師為你免費(fèi)解惑！訪(fǎng)問(wèn)>> 不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款相關(guān)內(nèi)容辦理需要注意的問(wèn)題不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款通常是指以房地產(chǎn)或企業(yè)設(shè)備抵押品的貸款。特征有：1.從屬性，不動(dòng)產(chǎn)抵押是為擔(dān)保債務(wù)的償還而設(shè)立的，其從屬性是明顯的。2.優(yōu)先受償性，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保制度的立法，通常也是以此為立足點(diǎn)的。3.補(bǔ)充性，只有在債務(wù)人不履行合同義務(wù)時(shí)，才發(fā)生要求擔(dān)保人履行擔(dān)保責(zé)任的問(wèn)題。4.特定性，包含兩個(gè)意思：一是抵押擔(dān)保的數(shù)額是一定的，二是抵押標(biāo)的是特定的。5.不轉(zhuǎn)移占有性，不動(dòng)產(chǎn)抵押均不轉(zhuǎn)移占有，抵押人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)仍能繼續(xù)行使占有、使用收益和處分的權(quán)利。這是區(qū)別于其他擔(dān)保的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

2、簽訂抵押合同時(shí)應(yīng)注意對(duì)抵押人主體資格的審查。對(duì)抵押人主體資格的審查主要包括兩方面的內(nèi)容，一是抵押人是否為合格主體。二是抵押人對(duì)抵押物是否具有完整的所有權(quán)或處分權(quán)。在實(shí)際工作中，銀行應(yīng)審查抵押物的權(quán)屬狀況，應(yīng)根據(jù)抵押人提供的證明文件或到有關(guān)部門(mén)進(jìn)行調(diào)查來(lái)確認(rèn)抵押人是否對(duì)財(cái)產(chǎn)有處分權(quán)。當(dāng)?shù)盅喝艘云渑c他人共有的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)應(yīng)注意：如果是按份共有，抵押人只能以自己享有的共有份額設(shè)定抵押權(quán)，此時(shí)抵押合同有效，但在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)保障其他共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);如果是共同共有，抵押人以共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押的應(yīng)由全體共有人一致同意，否則抵押行為無(wú)效;如果共同共有人擅自以共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，而其他共有人知道又不表示反對(duì)

3、的，應(yīng)當(dāng)視為同意，該抵押行為有效。抵押物的范圍應(yīng)符合法律規(guī)定。根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法和城市房地產(chǎn)管理辦法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，部分不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)不能抵押。如土地所有權(quán);沒(méi)有地上建筑物的集體土地使用權(quán);列入文物保護(hù)的建筑物和具有紀(jì)念意義的建筑物等。辦理抵押登記。不動(dòng)產(chǎn)抵押必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。在實(shí)踐中由于金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)人員對(duì)法律知識(shí)了解和掌握的程度各異，可能會(huì)出現(xiàn)：只簽訂抵押合同，不辦理抵押登記;同抵押人簽訂抵押合同，不辦理抵押登記，但扣留抵押不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書(shū);同抵押人簽訂抵押合同，不辦理抵押登記，但辦理抵押合同公證，并賦予公證文書(shū)以強(qiáng)制執(zhí)行力。以上三種情況可能導(dǎo)致貸款到期

4、不還時(shí)，銀行權(quán)益無(wú)法保障的問(wèn)題，因此銀行在辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押時(shí)一定要做好抵押登記工作。注意抵押物的價(jià)值評(píng)估。抵押貸款對(duì)銀行而言，最根本的目的是確保金融債權(quán)的安全。所以，抵押物的價(jià)值應(yīng)大于或等于金融債權(quán)。我國(guó)擔(dān)保法明確規(guī)定，抵押擔(dān)保的債權(quán)價(jià)值不得超過(guò)抵押物的價(jià)值。由此可見(jiàn)，抵押擔(dān)保的價(jià)值評(píng)估對(duì)設(shè)立抵押貸款是至關(guān)重要的。因此，銀行應(yīng)委托具有評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物進(jìn)行公正合理的價(jià)值評(píng)估，以確保抵押物的價(jià)值大于或等于債權(quán)價(jià)值。訂立抵押合同時(shí)不得損害其他債權(quán)人的利益。抵押權(quán)有優(yōu)先受償性，享有抵押權(quán)的債權(quán)人較其他不享有抵押權(quán)的債權(quán)人得以?xún)?yōu)先受償。因此，抵押權(quán)設(shè)定時(shí)不得損害先存在或同時(shí)存在的其他債權(quán)人的利益

5、。對(duì)此，最高人民法院的有關(guān)司法解釋中規(guī)定：“債務(wù)人有多個(gè)債權(quán)人時(shí)，而將其財(cái)產(chǎn)全部抵押給其中一個(gè)債權(quán)人，因此喪失了履行其他債務(wù)的能力，損害了其他債權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)民法通則第四條、第五條的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定該抵押協(xié)議無(wú)效”。在實(shí)踐中，銀行為了保障貸款的安全，往往要求債務(wù)人將其全部財(cái)產(chǎn)抵押給銀行。其實(shí)，這樣不但不能防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，反而有可能使抵押合同無(wú)效，將自己置于十分不利的地位。房地產(chǎn)抵押貸款應(yīng)注意的問(wèn)題以土地使用權(quán)作為抵押物。中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第三十三條規(guī)定，土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之

6、抵押。根據(jù)這一規(guī)定，銀行以土地使用權(quán)作為貸款擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)效力及于地上建筑物及其他附著物，即抵押權(quán)效力具有擴(kuò)張性。也正是基于這一規(guī)定，銀行往往認(rèn)為無(wú)論地上建筑物、其他附著物是抵押設(shè)定前所建，還是抵押設(shè)定后所建，均應(yīng)視為抵押物的一個(gè)組成部分。在實(shí)際工作中，正是這樣的認(rèn)識(shí)，使得有些銀行隨著其擁有抵押權(quán)的土地上建筑物增加而相應(yīng)增加貸款金額。根據(jù)擔(dān)保法第五十五條規(guī)定，抵押合同簽訂后，土地上新增房屋不屬于抵押物。因此，銀行在業(yè)務(wù)操作中，一定要區(qū)分地上建筑物或其他附著物形成的時(shí)間，從而正確確定抵押物的價(jià)值，避免因法律認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤而導(dǎo)致貸款抵押率變相增高，信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。另外，銀行在接受土地使用權(quán)作為抵押物時(shí)需審

7、查抵押人取得土地使用權(quán)的方式。抵押人以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地，依法可以設(shè)定抵押;以劃撥方式取得的土地，抵押人必須向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)，否則，抵押無(wú)效。房地產(chǎn)法法律知識(shí)希望對(duì)您有所幫助，贏了網(wǎng)建議大家遇到問(wèn)題根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行判斷，必要時(shí)可尋求法律咨詢(xún)網(wǎng)站的幫助。來(lái)源：（不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款相關(guān)內(nèi)容辦理需要注意的問(wèn)題精彩推薦：物業(yè)糾紛如何避免買(mǎi)的沒(méi)賣(mài)的精房貸理財(cái)?shù)降啄芾沓龆嗌儇?cái)出租房屋要交那些稅等本雙周供沖擊個(gè)人房貸市場(chǎng)八大房貸產(chǎn)品不同角度面面觀(guān)開(kāi)發(fā)商不得采取哪些方式銷(xiāo)售商品房房貸利率上調(diào)成本增加以租養(yǎng)房者入不敷出二套房貸收緊你多交多少利息旺期租房切勿盲目"

8、貪大"新業(yè)主是否要補(bǔ)交原業(yè)主拖欠的物管費(fèi)月光族基金定投4年怎賺足房貸首付選擇好房子的十個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)租房竅門(mén)多小細(xì)節(jié)決定生活成本買(mǎi)房要買(mǎi)南北朝向戶(hù)型是誤區(qū)農(nóng)行置換式個(gè)人住房貸款承租的房屋性質(zhì)不同轉(zhuǎn)租收益“歸屬”有別貸款購(gòu)房保險(xiǎn)暗宰你4刀改善型換房實(shí)用三技巧個(gè)人租賃辦公樓應(yīng)注意的事項(xiàng)物業(yè)管理采取商業(yè)模式不意味政府漠然購(gòu)房者怎樣選擇抗跌樓盤(pán)二套房認(rèn)房不認(rèn)貸合租房需注意哪些問(wèn)題放松二套房貸出得有點(diǎn)晚房貸新政恐成毛毛雨房貸斷供糾紛暴增法院建議嚴(yán)格審查信用制度房?jī)r(jià)成博鰲關(guān)注熱點(diǎn)潘石屹稱(chēng)同意房?jī)r(jià)拐點(diǎn)論樓價(jià)上漲一房二賣(mài)需返還雙倍定金牛年房貸省息招招鮮深發(fā)展氣球貸瞄準(zhǔn)提前還款人群如何應(yīng)對(duì)商品房買(mǎi)

9、賣(mài)糾紛貸款購(gòu)房現(xiàn)狀調(diào)查老外按揭買(mǎi)房有條件申請(qǐng)貸款資料詳解售樓人自揭房?jī)r(jià)虛高內(nèi)幕委托辦理房貸當(dāng)心黑中介2017年物業(yè)管理?xiàng)l例從美國(guó)的次貸危機(jī)看中國(guó)的住房政策租房手冊(cè):租房前后多長(zhǎng)心眼二套房貸款政策松動(dòng)有三種方法不支付上浮利率貸款60萬(wàn)期限20年累計(jì)還款增5.1萬(wàn)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房須牢記“八個(gè)關(guān)鍵”二套房貸利息差異懸殊不選擇提前還貸的三個(gè)理由中介原因造成合同違約購(gòu)房者需要承擔(dān)違約責(zé)任無(wú)水電拒繳房租“房東”強(qiáng)搬貨物到底該不該房貸優(yōu)惠差異引發(fā)跨行轉(zhuǎn)按揭熱需算清明細(xì)賬新款房貸3年可省20002017年中國(guó)房地產(chǎn)十大最言論引發(fā)熱議第二套房貸補(bǔ)充通知解讀房奴月余2200可打房貸主意房屋出租應(yīng)該如何規(guī)避三大風(fēng)險(xiǎn)

10、房貸爭(zhēng)奪戰(zhàn)或致信貸風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房過(guò)程中遭遇欺詐行為該怎么辦重慶房貸抵扣個(gè)稅將實(shí)施千元個(gè)稅可省四百租金高于市場(chǎng)不利于新建大建公租房銀行打響房貸保衛(wèi)戰(zhàn)利用房貸投資小心被收樓樓市走暖選銀行房貸五方案租房細(xì)心五步放心找好房樓市回暖初顯端倪買(mǎi)樓貸款可否用利息抵稅因房貸新政導(dǎo)致的退房和退定金分析按揭貸款手續(xù)辦齊后還能否退在什么情況下建設(shè)行政主管部門(mén)不得審批或同意開(kāi)發(fā)公司新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目月入2000如何5年攢出房貸首付你的房貸能打七折利率么什么是商品房、房改房、存量房、集資房老房貸利率怎么調(diào)六家銀行四類(lèi)方案廣東省業(yè)主自治條例加息難按房地產(chǎn)牛頭購(gòu)房者不用提前還貸租房期間水管?chē)?yán)重漏水誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單買(mǎi)房省息應(yīng)選最匹配的房貸房貸辦理速度放緩買(mǎi)家面臨違約風(fēng)險(xiǎn)未辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)能獲得拆遷補(bǔ)償費(fèi)嗎中小戶(hù)型住房購(gòu)買(mǎi)攻略合肥物業(yè)管理“頑疾”近日將被清理購(gòu)房支招:加息可通過(guò)減少本金來(lái)降低房貸壓力租房的注意事項(xiàng)房貸族選適合的還款方式購(gòu)房合同知多少公積金與商業(yè)貸款不能轉(zhuǎn)換購(gòu)買(mǎi)商品房謹(jǐn)防開(kāi)發(fā)商“七大圈套”借款人逾期解除房貸合同要求被駁房產(chǎn)訴訟受理范圍及訴訟管轄加息后四類(lèi)情況不宜選擇提前還款拆遷補(bǔ)償金擬采用市場(chǎng)評(píng)估價(jià)什么是房地產(chǎn)中的按揭貸款假按揭如此的猖獗問(wèn)題究竟在那里如何辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)提前還貸三思而行進(jìn)一步加強(qiáng)我省物業(yè)管理項(xiàng)目管理工作的通知辦不成按揭貸款可以退房嗎單身女性