房地產(chǎn)培訓(xùn)五

1、培訓(xùn)五房地產(chǎn)投資理念教程債務(wù)是政府、 金融機(jī)構(gòu)、 工商企業(yè)等機(jī)構(gòu)直接向社會借債措資金時，向投資者發(fā)行， 并且承諾按一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。債券的特征1）償還性。 債務(wù)人必須在規(guī)定的償還期向債權(quán)人支付利息，償還本金。2）收益性。 債券的利息收入一般高于銀行儲蓄。同時還可通過債券市場（或證券市場）進(jìn)行低買高賣獲得價差。3）流動性。 債券可在償還前通過市場進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，或者通過金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行低押貸款。所以流動性較好，但相對來說比儲蓄略差。4）安全性。 債券的安全性比較高，除儲蓄外，一般比其他投資品種的風(fēng)險要小。（3）基金基金的范圍很廣， 但我們介紹的是投資基金， 又叫共同基金。

2、投資基金是一種利益共享、 風(fēng)險共擔(dān)的集合證券投資方式， 即通過發(fā)行基金單位，集中投資者的資金，由基金托管人托管，由基金管理人管理和運(yùn)用資金，從事股票、債券等金融工具投資。根據(jù)基金單位是否可增加或贖回， 投資基金可分為開放式基金和封閉式基金。 開放式基金是基金的一種， 可以根據(jù)需要持續(xù)創(chuàng)造新的基金單位， 當(dāng)基金管理層認(rèn)為基金規(guī)模太大時， 開放式基金也可分停止發(fā)行基金單位。 開放式基金投資者按基金凈值購買基金單位， 并可隨時按照現(xiàn)行市場價進(jìn)行贖回， 市場價可能高于或低于投資者當(dāng)時購買基金單位的價格； 封閉式基金是指基金規(guī)模在發(fā)行前已確定， 在發(fā)行完畢后的規(guī)定期限內(nèi)， 基金規(guī)模固定不變的投資基金。

3、人們通常認(rèn)為封閉式基金經(jīng)理對利潤的追逐動力不如開放式基金經(jīng)理 （因?yàn)殚_放式基金經(jīng)理必須吸引和留住基金投資者），所以封閉式基金通常是按凈資產(chǎn)值的一個折扣進(jìn)行交易。投資基金的特點(diǎn)A 、優(yōu)點(diǎn)1）集合小額投資普通投資者（如普通家庭）一般資金規(guī)模有限，在眾多的投資工具上不可能進(jìn)行有效的組合。因?yàn)樵S多市場對參與者資金量要求比較高， 所以一般投資者就會失去許多機(jī)會。而通過投資基金就可以解決這個問題。 投資基金就是把零星資金匯集成巨額基金，以便參與到各種投資市場，投資者通過基金的分紅來享受投資收益。也可以說投資基金為小額投資者提供了一條通向各種投資市場的通道。2）提高投資效率如果個體投資者直接投資于各種市場（

4、證券、債券）時，需花費(fèi)時間和精力進(jìn)行信息的收集、分析、以及各種交易操作，實(shí)際上是增加了投資的成本；另外，由于個人投資者信息資源的有限，有可能失去投資機(jī)會和作出錯誤的投資決策。如果通過投資基金，不但免除了普通投資者繁重的工作量，又可提高整體的投資效率。3）發(fā)揮專家作用基金管理人具有熟悉投資理論、 操作經(jīng)驗(yàn)豐富、 信息渠道廣泛等優(yōu)勢，相對于普通投資者，可能具有更強(qiáng)的獲得機(jī)會。4）分散投資、控制風(fēng)險投資基金可以選擇投資到多種領(lǐng)域、多種行業(yè)、多種品種上，實(shí)際上幫助客戶分散了投資風(fēng)險。如果是個人投資者， 就比較難做到如此多樣性的投資組合。5）流動性強(qiáng)對開放式基金可直接購買與贖回； 對封閉式基金可通過交易

5、所實(shí)時買賣。所以它的變現(xiàn)能力非常好。高于定期儲蓄存款、債券，更是房地產(chǎn)投資沒法相比的。B、缺點(diǎn)1) 不能消除固有的風(fēng)險投資基金的投資對象是受市場因素影響的， 所有市場風(fēng)險也必然反映到基金身上。另外，對投資基金，由于存在人為炒作及操作、基金管理者的業(yè)績變化、 以及其他新基金的發(fā)行對其沖擊等因素的影響， 可能引起價格的波動， 這些都給投資者帶來價格變化的市場風(fēng)險。2）存在基金管理人的道德風(fēng)險基金管理人在投資回報目標(biāo)的壓力下，采用不當(dāng)行為， 可能導(dǎo)致市場或法律風(fēng)險；或者為了獲得高的報酬，操縱投資對象，故意提高賬面的基金凈值， 增加資金積壓和集中過度的風(fēng)險； 或者向關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)或個人輸送利益， 損害投資者

6、的利益 （俗稱的老鼠倉）。3) 短期投資的高成本投資基金的交易與儲蓄和債券不同， 是需收取手續(xù)費(fèi)的。 所以，對于短期基金的投資，可能增大其投資成本。不太適合短線投資者，只適合于中長線投資。4) 巨額贖回影響基金投資策略投資市場有時受群體心理影響非常大。 投資者有時會像羊群一樣進(jìn)行一致的行動， 如大家都在某個時候進(jìn)行贖回行動， 相當(dāng)于擠兌現(xiàn)象， 這時就會導(dǎo)致巨額贖回。 這種情況就會打亂基金經(jīng)理原來的投資計(jì)劃，不能保證預(yù)期收益。其實(shí)，對普通投資者來說，投資基金的優(yōu)點(diǎn)要多于其缺點(diǎn)。隨著國內(nèi)基金業(yè)的發(fā)展及成熟， 投資基金特別是開放式基金將可能是普通家庭投資的最佳選擇。（ 4）股票股票是股份有限公司在籌

7、集資本時向出資人發(fā)行的股份憑證，代表著其持有者對股份公司的所有權(quán)。股票的特點(diǎn)：1）投資風(fēng)險大從風(fēng)險上來看， 股票可能是除期貨外最高的，特別是在短期操作上。股票具有投資和投機(jī)的雙重功能，一般長期持有叫投資，短期炒作叫投機(jī)。在存在許多缺限、不規(guī)范、不成熟的股票市場上，投機(jī)的成份更勝于投資。2）投資收益高。風(fēng)險與收益總是連接在一起的，風(fēng)險大收益當(dāng)然就高， 就長期來說， 股票的平均投資收益率會高于其他一般的投資品種。 股票的收益主要包括股利和買賣差價收益，股票投資通常作為規(guī)避通貨膨脹的主要手段。3）對投資者專業(yè)知識要求高。需要具備經(jīng)濟(jì)、證券、金融、財(cái)務(wù)、企業(yè)管理等方面的知識，會看財(cái)務(wù)報表、技術(shù)圖表、能

8、分析宏觀經(jīng)濟(jì)走勢、公司經(jīng)營情況。4）投資門檻低。 目前中國的股票交易所最低交易單位為 100 股，如果股價為 5 元/ 股，則只須 500 元就能投資股票市場了。5）流動性一般。轉(zhuǎn)手時機(jī)受當(dāng)時市場行情及交易所交易時間限制。（ 5）外匯外匯是指外國貨幣以及外幣所表示的用于國際結(jié)算的支付憑證與信用憑證。 支付憑證包括匯票、 本票、支票、旅行支票等。信用憑證包括股票和債券等。外匯買賣一般均集中在商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)。它們買賣外匯的目的是為了追求利潤，方法是賤買貴賣，賺取買賣差價，其買進(jìn)外匯時所依據(jù)的匯率 （一個國家的貨幣折算成另一個國家貨幣的比率、比價或價格）為買入?yún)R率，也稱買入價；賣出外匯時所依據(jù)的

9、匯率叫賣出匯率，也稱賣出價。 普通投資者可以通過參加銀行的外匯寶業(yè)務(wù)進(jìn)行外匯的投資。外匯定即個人外匯買賣業(yè)務(wù)，眼下正日益受于眾多投資者的青睞。外匯的投資特點(diǎn)： 可選擇投資品種較多，流動性較強(qiáng)，但需要投資者全面了解全球經(jīng)濟(jì)動態(tài)和幾個重要貨幣國家的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和趨勢，對投資者專業(yè)知識要求較高。（6）期貨期貨是指到一定日期才交割的商品合約。 期貨交易是指對遠(yuǎn)期欲出售或買進(jìn)的商品， 經(jīng)由交易所公開競價的方式， 確定契約的商品交易行為。期貨交易的主要目的在于轉(zhuǎn)移現(xiàn)貨交易中的風(fēng)險， 包括價格風(fēng)險、利潤風(fēng)險和匯率風(fēng)險等，或獵取風(fēng)險利潤，因此在交易中進(jìn)行實(shí)物交割的數(shù)量很少， 通常僅占交易量的 1-2%。期貨市場的

10、基本功能1）套期保值功能套期保值功能是指在現(xiàn)貨市場買進(jìn)或賣出某種金融資產(chǎn)的同時，做一筆與現(xiàn)貨交易品種、數(shù)量、期限相當(dāng)?shù)较蛳喾吹钠谪浗灰?，以期在未來某一時間通過期貨合約的對沖，以一個市場的盈利來彌補(bǔ)另一個市場的虧損，從而回避現(xiàn)貨變動帶來的風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)保值的目的。 套期保值實(shí)際上是把價值風(fēng)險轉(zhuǎn)移給愿意承擔(dān)風(fēng)險的投機(jī)者了，所以也稱風(fēng)險轉(zhuǎn)移功能。2）價格發(fā)現(xiàn)功能價格發(fā)現(xiàn)功能是指在一個公開、公平、高效、競爭的期貨市場中，通過集中競價形成的期貨價格具有的真實(shí)性、預(yù)期性、連續(xù)性和權(quán)威性的特點(diǎn)， 能夠比較真實(shí)地反映出未來商品價格變化的趨勢。3）風(fēng)險投資功能投機(jī)商通過買空或賣空一種期貨合約進(jìn)入市場， 期望在期貨

11、價格的波動中獲利。當(dāng)然，價格波動并不總是與預(yù)期一致，因此獲利伴隨極大的風(fēng)險，所以稱為“風(fēng)險投資” 。實(shí)現(xiàn)風(fēng)險投資功能的關(guān)鍵是保證金買賣機(jī)制，即杠桿作用，簡單來說， 就是以少量的保證金可以買賣大量的期貨。例如進(jìn)行買空操作，只需交易額的5%，即可買入，如果價格上漲一點(diǎn)，就可獲利相當(dāng)大的收益，當(dāng)然，如果下跌的話，則損失也大。（7）保險對家庭來說， 各種風(fēng)險的出現(xiàn)可影響到財(cái)產(chǎn)的損失或生命的危險，而家庭理財(cái)?shù)氖滓康木褪欠婪陡鞣N風(fēng)險，確保財(cái)產(chǎn)安全。保險正是達(dá)到此目標(biāo)重要的、而且最根本的手段。根據(jù)國內(nèi)保險機(jī)構(gòu)的性質(zhì)，保險又可分為社會保險和商業(yè)保險。社會保險是指國家通過立法強(qiáng)制實(shí)行的，由個人、單位、國家三方

12、共同籌資，建立保險基金，對個人因年老、工傷、疾病、生育、殘廢、失業(yè)、死亡等原因喪失勞動能力或暫時失去工作時，給予本人或其供養(yǎng)直系親屬物質(zhì)幫助的一種社會保障制度。商業(yè)保險又稱金融保險， 是指按商業(yè)原則所進(jìn)行的保險。 具體而言，是指投保人根據(jù)合同約定，向保險人支付保險費(fèi)，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險金責(zé)任，或者當(dāng)被保險人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到合同約定的年齡、 期限時承擔(dān)給付保險金責(zé)任的保險作為。 商業(yè)保險根據(jù)保險的范圍或保險標(biāo)的不同， 又分成財(cái)產(chǎn)保險、 人身保險、責(zé)任保險、信用保險。對于家庭理財(cái)來說， 主要涉及的是商業(yè)保險領(lǐng)域， 其中又以人身保險包括人壽保

13、險、意外傷害保險和健康保險三部分。保險作為投資工具其特征有：1）流動性一般保險有強(qiáng)制性儲蓄的作用，變現(xiàn)力一般。2）風(fēng)險較低保險作為一種投資的工具， 風(fēng)險較低。 保險公司的運(yùn)作必須依據(jù)保險法的規(guī)定，切實(shí)保障客戶利益。3）回報率低保險的費(fèi)率隨著銀行利率的調(diào)整，目前保險的預(yù)定利率為 2.5%的歷史低水平， 作為投資，回報較低。4）享有免稅優(yōu)勢保險金是保險公司按照給合同約定給受益人的賠付，無須繳納個人所得稅。5）保障的功能保險最基本的作用是解決因疾病、意外失能的昂貴開支，保證收入不中斷，提供養(yǎng)老金和教育基金?？偟恼f來，保險作為投資工具，最適合重視家庭、注重生活品質(zhì)的有穩(wěn)定中高收入的人群。（8）房地產(chǎn)房

14、地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。 地產(chǎn)是指購買土地使用權(quán)的開發(fā)投資； 房產(chǎn)是指物業(yè)建成后的置業(yè)投資。 對個人投資者來說，一般是指房產(chǎn)。家庭購買房產(chǎn)的目的一般有兩個：其一是自己居??；其二是獲得預(yù)期收益。前者是消費(fèi)行為，后者是投資行為。 在現(xiàn)實(shí)中， 自居和投資并不是區(qū)分得很嚴(yán)格的，有時自居房產(chǎn)也可作為投資對象，如出租、出售等；同樣，投資性的房產(chǎn)也可自居（如在出售前） 。房產(chǎn)是一種特殊的投資產(chǎn)品， 即有實(shí)用價值， 又有享受價值。其一，許多人對擁有一套自己的住房，具有真正的驕傲感。其二，居住自己的房子有穩(wěn)定感。其三，居住自己的房子有安全感。其四，可按自己喜好裝修房屋的權(quán)利。總之，房產(chǎn)的價值超出了普通居住的概念

15、， 有許多無法用金錢來衡量的價值。 這些因素反映在家庭投資理財(cái)?shù)男袨樯希筒恢皇峭顿Y收益的問題了。例如，對許多無房者來，購房是他們的第一需要， 就算有許多收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過它的投資項(xiàng)目擺在眼前，也不會影響他們購房的熱情。原因就在此。房地產(chǎn)投資的幾種方式1）直接購房投資者用現(xiàn)款或分期付款的方式直接購置房屋，可自住，也可出租或可售，以獲得利潤。這種方式適合資金實(shí)力較強(qiáng)的家庭。2）以租帶購開發(fā)商將閑置待售的商品房出租給租戶， 并簽訂購租保同。租戶可在一定期限內(nèi)購買此房， 并以租金低銷部分房款。這種方式適合開始資金不夠、 以后收入增加有能力購買的家庭。3）以租養(yǎng)貸投資者先付首期房款， 其余部分通過銀行貸款解

16、決。 然后出租此房屋， 用租金來償還貸款， 貸款還清后將完全擁有此套房屋了。此種方式與“以租帶購”相反，適合當(dāng)前已有相當(dāng)大數(shù)量資金、但以后收入可能不穩(wěn)定的家庭。4）買賣樓花購買預(yù)建的樓盤（可能需兩三年后才能建成），只需房價的 10%左右，如果房價上升，可賣出獲利。相當(dāng)于期貨功能，風(fēng)險較大。適合風(fēng)險承受力較強(qiáng)、激進(jìn)性的投資者。5）房地產(chǎn)投資券投資者購買房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)行的一處債券，到期可得本息。這種方式實(shí)際上不通過房屋的租售來獲得，相當(dāng)于一種股票。流動性較好，收益穩(wěn)定。6）房地產(chǎn)投資券通過發(fā)行基金證券， 將小資金匯集后購買房地產(chǎn)，或產(chǎn)權(quán)單位。所購房地產(chǎn)可統(tǒng)一通過管理機(jī)構(gòu)出租，從租金收入中分配利潤

17、。 這種方式把房地產(chǎn)的所有權(quán)與使用權(quán)分離，可提高經(jīng)營效率。這種方式適合小額投資者。（9）收藏家庭理財(cái)中幾種比較常見的實(shí)物性質(zhì)收藏類的投資品種，即黃金、珠寶、古玩、字畫、郵票等。收藏品的投資特點(diǎn)1）收藏品的保值功能好收藏品一般屬貴重物品，價格比較穩(wěn)定。2）收藏品投資期限較長收藏品的收藏時間越久的往往越有價值，很多極貴重的物品，存在時間往往上百年，甚至幾個世紀(jì)，這對一般的家庭來說會失去投資耐心。3）收藏品價格高收藏品因其稀有性而價格不菲，對投資者有一定的資金勢力限制。4）投資收藏品需要專業(yè)的知識真正阻礙普通家庭涉獵收藏品投資的是缺乏專業(yè)的收藏知識和鑒別能力，大部分收藏品需要從色澤、成分、工藝造型、

18、材質(zhì)及藝術(shù)等方面進(jìn)行甄別。5）收藏品的流動性（變現(xiàn)能力）較弱收藏品因其價格高、 鑒別較難等因素使其變現(xiàn)能力大大降低。2. 不同年齡階段的理財(cái)心理和特征？在實(shí)際家庭理財(cái)運(yùn)作中，一個人一生中不同的年齡段，對投資組合的影響亦非常重要。 通?？梢苑至箅A段， 每個階段有不同的投資需要。第一階段稱之為成長期。 這一階段包括了出生、 完成學(xué)業(yè)、踏入社會、參加工作直到結(jié)婚以前。這期間，財(cái)產(chǎn)積累還很少，因此本階段在投資理財(cái)方面的主要任務(wù)是積極儲蓄并學(xué)習(xí)充實(shí)理財(cái)知識。第二階段，為青年期，指 20-30 歲階段，這期間的特點(diǎn)是積蓄漸漸增加， 由于對投資理財(cái)已有初步了解， 可能也開始摸索投資的步驟和規(guī)律。 在這個時

19、期， 投資人可承擔(dān)較高的風(fēng)險，因此可采取較積極的投資策略，來分配投資組合，例如放較高的比例在與股票相關(guān)的投資上。第三階段，為成年期，指結(jié)婚后十年，也就是 30 到 45 歲左右。這期間收入漸趨穩(wěn)定，積累明顯增加，應(yīng)特別注意投資的收益等問題。 另一方面， 這期間的花銷多集中一些較為昂貴的項(xiàng)目（購房、家庭裝修甚至買車等等） 。從投資的觀點(diǎn)看，對風(fēng)險的承受能力依然較高， 故而應(yīng)追求較高的投資回報。投資組合應(yīng)偏于積極，投入積極增長的股票、房地產(chǎn)等，但也要留有較小比例的資產(chǎn)投入保守類項(xiàng)目。第四階段，為成熟期，指結(jié)婚后第二個十年，亦即45到 55 歲左右。其特點(diǎn)是，收入已超過支出，子女的教育費(fèi)用上升為主要

20、的負(fù)擔(dān)。 在這年齡段， 財(cái)務(wù)目標(biāo)應(yīng)為子女的教育經(jīng)費(fèi)。而投資時應(yīng)兼顧到收益和成長之間的平衡問題。 投資組合以積極性和保守性平衡為宜， 應(yīng)包括股票、 相關(guān)的基金、債券和定期存款以及房地產(chǎn)等。每五階段，進(jìn)入穩(wěn)定期，指結(jié)婚后的第三個十年前后 （ 55 到 65 歲）這時個人的事業(yè)和收入已達(dá)到最高，退休后積蓄與花費(fèi)成為重點(diǎn)。 此時應(yīng)調(diào)整投資組合的比例， 減低積極性之投資，而側(cè)理收益型投資，以期避開較高的風(fēng)險。投資組合以保守為主導(dǎo)， 還可適當(dāng)配以小比例的積極性投資，用以追求最大增值。第六階段，達(dá)到退休期（65 歲以上）。這時投資安全為主要的目標(biāo)，保本為根本。應(yīng)著眼于有固定收入的投資工具，使老年生活確有保障

21、。3. 房地產(chǎn)作為投資理財(cái)產(chǎn)品的有哪些特征？房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)1）房地產(chǎn)是一種耐用消費(fèi)品房地產(chǎn)是人們生活的必須消費(fèi)品，但不同于一般的消費(fèi)品。一般情況下，房子的壽命都在上百年以上，最少也可幾十年（產(chǎn)權(quán)期限是 70 年）。這種長期耐用性， 為投資盈利提供了廣闊的時間機(jī)會。2）房地產(chǎn)的價值相對比較穩(wěn)定房地產(chǎn)相對其他消費(fèi)品，具有相對穩(wěn)定的價值?？萍歼M(jìn)步、社會發(fā)展等對其影響相對比較小。不象一般消費(fèi)品，如汽車、電腦、家用電器等，只會隨著科技水平的發(fā)展，價值不斷下降。所以房地產(chǎn)具有較好的保值增值的功能。3）房地產(chǎn)具有不斷升值的潛力由于土地資源的稀缺性、不可再生性，以及人口上升、居民生活水平的提高，整個社會對房

22、地產(chǎn)的需求長期處于上升趨勢。具體來說，人總是要住房子的，而且膛斷改變居住條件的需求。這些機(jī)會為房地產(chǎn)投資帶來可預(yù)期的收益。房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)1）流動性相對較差（流動風(fēng)險）房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)， 最大缺點(diǎn)是流動性較差。它不象其他金融產(chǎn)品，可隨時變現(xiàn)或較容易變現(xiàn)。一般要出售或出租都需有一定的時間，而不可知不可控。有時，為了達(dá)到快速變現(xiàn)，可能要損失收益甚至虧損才行。所以，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資，一般是長期投資項(xiàng)目，家庭必須沒有現(xiàn)金壓力才行。為了減少這種風(fēng)險， 一般考慮房地產(chǎn)投資作為投資組合的一部分，而非全部；別外就是在急需資金時，可把房地產(chǎn)低押進(jìn)行貸款。2）投資金額比較大房地產(chǎn)投資額的起點(diǎn)都比較大，一般動

23、輒數(shù)十萬， 或上百萬。對有些家庭來說，一輩子的結(jié)余就是為了購一套房。3）政策風(fēng)險房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活動。 如土地政策、 城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅收、 租金管制等的變化都可能給房地產(chǎn)投資帶來一定的風(fēng)險。隨著國家體制轉(zhuǎn)型、政策完善、法治健全，以上風(fēng)險可相應(yīng)減少。4）道德風(fēng)險國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不成熟，也給少數(shù)開發(fā)商提供了違規(guī)欺騙的機(jī)會。如房屋的質(zhì)量、合同的不公正、產(chǎn)權(quán)的不完善等，都可能給房地產(chǎn)投資都帶來損失。4. 商鋪?zhàn)鳛橥顿Y理財(cái)產(chǎn)品有哪點(diǎn)特征？商鋪，由“市”演變而來， 說文將“市”解釋為“集中交易之場所”，也就是今日之商鋪。唐宋是中國封建社會鼎盛時期。唐都城長安是當(dāng)時東西文化、商貿(mào)交流的中心

24、，長安東西兩市，商賈云集，店肆無數(shù)，商業(yè)十分繁榮；而北宋商鋪和市場是分開的，首都東京（開封）是當(dāng)時最大的商業(yè)中心城市?！吧啼仭钡亩x：商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務(wù)及/ 或感受體驗(yàn)的場所。商鋪是一種不可多得的投資品種，它有較高的保值增值功能，而且風(fēng)險小、回報高。我們將進(jìn)行商鋪購買、租賃的行為稱之為商鋪投資。 商鋪投資作為房地產(chǎn)中比較新的投資類型具有很高的市場關(guān)注率。商鋪投資特點(diǎn)俗話說“家有萬貫，不如有個店面” 、“一鋪養(yǎng)三代” 。一般來說，一個市場繁榮的程度從當(dāng)?shù)厣啼伣?jīng)營的收入情況可以一目了然，而經(jīng)營收入的多少會直接影響到商鋪的租金多少， 可以說，商鋪的交易行情是消費(fèi)市場的晴雨表。 據(jù)來

25、自北京、 上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示， 其商鋪價格正在不斷上漲。 作為房地產(chǎn)的重要組成部分，商鋪和住宅產(chǎn)業(yè)相比，總量雖然不大，但由于其發(fā)展?jié)摿春?，回報率高，所以受到投資者的關(guān)注。其發(fā)展勢頭之迅猛，連業(yè)內(nèi)人士都始料未及。1）商鋪投資的穩(wěn)定性特點(diǎn)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士分析認(rèn)為，投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約通常為3 至 5年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障。2）商鋪增值的特點(diǎn)商鋪投資是一個長期過程， 它不會因房齡增長而降低其投資價

26、值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價值提升的同時，租金增加是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來， 如果說住宅的價值還可以相對準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價值卻正所謂無價。3）商鋪投資回報率較高與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報率曾經(jīng)達(dá)15%-20%,但目前，住宅用房的投資回報回報率基本上下降到大約6%8%，但商鋪的投資回報離單租金收益則可能達(dá) 10%15%，有的甚至達(dá)到20%以上。需要指出的是， 除商鋪?zhàn)饨鹗找嬷?，精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資收益，

27、在商鋪買價升值到一定水平及時賣出，完成該商鋪的投資過程。4）商鋪的投資潛力目前在國內(nèi)， 商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價格之比還遠(yuǎn)不到成熟市場情況下的4:15:1 ，可見商鋪價格還有較大的上漲的空間商鋪投資者不可以依據(jù)此比例去套用投資操作， 因?yàn)槭袌霏h(huán)境、 市場供應(yīng)狀況的差異等將對商鋪的價格發(fā)生重大影響， 而且如果住宅價格透支， 這一比例更不可以參考。我國加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會出現(xiàn)蒸蒸日上的局面， 許多金融機(jī)構(gòu)、 零售業(yè)開始了一輪又一輪的對于商鋪的“圈地運(yùn)動” 。5）商鋪可出租、可經(jīng)營，方式靈活調(diào)查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的

28、經(jīng)濟(jì)實(shí)力，通常會做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個經(jīng)營商，自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。這中間有 55%的人是為出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人為 35%，另外有 10% 的人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價。5. 商鋪的分類？商鋪的形式多種多樣，在各種商業(yè)區(qū)、各種住宅區(qū)、各種專業(yè)市場，以及大型購物中心商業(yè)房地產(chǎn)里面， 隨處可見商鋪 -商業(yè)設(shè)施就是由大大小小的商鋪組成。 盡管都是商鋪，但很顯然，不同地方、不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運(yùn)營特點(diǎn)、投資特點(diǎn)都會顯著不同。按照開發(fā)形式進(jìn)行分類1）商

29、業(yè)街商鋪商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式， 其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪， 商業(yè)街商鋪的經(jīng)營情況完全依賴于整個商業(yè)街的經(jīng)營的狀況； 運(yùn)營良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運(yùn)營不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪?zhàn)鈶簟⑸啼伣?jīng)營者都面臨損失。2）專業(yè)市場類商鋪在這里，我們所說的“市場”是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商

30、鋪。市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高， 在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場， 比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城、紡織專業(yè)市場等。3）社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3 層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。4）住宅底層商鋪?zhàn)≌讓由啼仯?指位于住宅等建筑物底層 （可能包括地下 1、 2 層及底上 1、2 層，或其中部分樓層） 的商用鋪位。住宅底層商鋪是目前市場極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價值

31、， 不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面， 而且獲得了更大的投資收益。對于住宅底層商鋪的投資者來講， 鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會帶來的穩(wěn)定的客戶流， 住宅底層未來的客戶基礎(chǔ)將相對可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險相對較小。5）百貨商場、購物中心商鋪百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、 各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。 目前，國內(nèi)有很多這類正在運(yùn)營的項(xiàng)目，另外也有不少大型 SHOPPING MALL項(xiàng)目（大于等于 10 萬平方米）在國內(nèi)多個大中城市開發(fā)建設(shè)。6）商務(wù)樓、寫字樓商鋪商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、 商住公寓、 俱樂部、

32、會所、展覽中心、 寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。 這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關(guān)注。7）交通設(shè)施商鋪交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。按產(chǎn)權(quán)年限分類1） 70 年產(chǎn)權(quán)位于住宅裙樓的商業(yè)， 與住宅產(chǎn)權(quán)年限一樣。 在同樣的地段，產(chǎn)權(quán)越長，投資價值越高。2） 40 年產(chǎn)權(quán)為純商業(yè)物業(yè)。 純商業(yè)物業(yè)地塊出讓價格一般都比住宅物業(yè)地塊價格高， 通常位于一個區(qū)域的繁華商業(yè)地段或政府規(guī)劃中的未來重點(diǎn)商業(yè)圈。按商鋪在經(jīng)營上的獨(dú)立性分類A. 室內(nèi)虛擬商鋪： 一般面積很小（ 10 平米以下），單個室內(nèi)虛擬商鋪往往不具有經(jīng)營使用功能，

33、 需于相臨的其他虛擬商鋪一起使用才能作為經(jīng)營場所的商鋪形式。 通常，大賣場就是有數(shù)量眾多的室內(nèi)虛擬商鋪組成。B. 室內(nèi)獨(dú)單立商鋪： 位于室內(nèi)， 開門方向朝室內(nèi)以獨(dú)立形式存在的商鋪。C.沿街獨(dú)立商鋪： 沿街道布局并開門方向朝街疲乏的以獨(dú)立形式存大的商鋪，叫沿街獨(dú)立商鋪。按所經(jīng)營業(yè)態(tài)在物流供應(yīng)鏈中的位置分類1）專業(yè)市場B2B模式，指以批發(fā)為主的商品交易市場，進(jìn)駐商家主要為生產(chǎn)廠商、 各種代理商， 商品銷售對象主要為次級代理商、終端經(jīng)銷商。比如深圳華強(qiáng)北賽格電子廣場、東門的白馬服裝市場、草埔農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，虎門富民服裝廣場、黃河時裝城。合和地產(chǎn)策劃代理的嬪紛世界美妝城也屬于專業(yè)市場（美容美發(fā)化妝用品

34、專業(yè)市場） 。2）零售市場：B2C模式，進(jìn)駐商家主要為各級代理商和終端經(jīng)銷商，商品銷售對象主要為終端消費(fèi)者。包括百貨商場、超市、主題商場、折扣店、品牌專賣店、便利店等等。比如萬佳百貨、沃爾瑪、紫荊城、女人世界、千色店、7-11 便利店、百果園鮮果超市，等等。3）服務(wù)市場：B2C模式，包括餐飲、娛樂、休閑、金融、證券、票務(wù)等等。當(dāng)然，上述分類尚不能概括完整的商業(yè)形式。 隨著商業(yè)經(jīng)營模式的不斷創(chuàng)新， 一些新型商業(yè)模式開始兼具多種市場類型的特征，比如世界第一大建材超市 B&Q（百安居）采用現(xiàn)代零售商業(yè)經(jīng)營模式， 很難用“專業(yè)市場” 或“零售市場”來界定。6. 投資商鋪的注意事項(xiàng) ?“一鋪養(yǎng)三

35、代”，商鋪由于具有回報年限長、 投資風(fēng)險較小、長遠(yuǎn)升值前景較佳等特點(diǎn)， 一直被中國財(cái)富階層當(dāng)作保值、 升值、養(yǎng)老、傳家的首選投資品種。隨著居民收入水平的快速提高，如今商鋪投資早已走進(jìn)平民百姓家庭， 在全國范圍內(nèi)商鋪投資熱潮一路高漲。不過，風(fēng)險總是與收益相隨，商鋪投資要實(shí)現(xiàn)“少投入、低風(fēng)險、高回報” ，還需要掌握足夠的專業(yè)知識。要達(dá)到“投入要少、回報要穩(wěn)、風(fēng)險要低、成長性（升值空間）要大”的境界，需要在投資之前仔細(xì)考量“八大注意”；一要“注意”商業(yè)區(qū)位（地段）的選擇。一般來說，市級商業(yè)中心屬于“績優(yōu)股” ，城市規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域的商業(yè)在規(guī)劃形成之初屬于“潛力股” ，其投入產(chǎn)出的特點(diǎn)差異很大。二要“

36、注意”交通便利度。四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)、順暢便捷的直入交通線、足夠的停車位，都將提升商鋪的價值。即使在同一地段，直入交通的差異也可能造成“陰陽街”的現(xiàn)象，比如上海賓館片區(qū)深南大道以南的商業(yè)氛圍和價值就比深南大道以北差很遠(yuǎn)。三要“注意”商業(yè)人流量。 “人流就是錢流” ，商業(yè)人氣是決定商業(yè)價值的根本性要素。 當(dāng)然，對于“潛力股” 型的商鋪來說，未來 3-5 年內(nèi)商業(yè)人流量的增加量將決定其升值的空間大小。四要“注意”商業(yè)的產(chǎn)業(yè)前景?？梢哉f，產(chǎn)業(yè)的興衰將決定商鋪價值的升跌。比如賽格電子廣場商鋪價格月租金高達(dá)1000元/ 平方米，就與電子產(chǎn)業(yè)在深圳的興旺發(fā)達(dá)直接相關(guān)。投資朝陽產(chǎn)業(yè)的商鋪，同比下當(dāng)然更具價值前景。五要“注意” 經(jīng)營管理。目前商業(yè)價值已經(jīng)從 “地段決定論”向“經(jīng)營決定論”發(fā)展，經(jīng)營能力已經(jīng)成為眾多商業(yè)價值要素中最具彈性的要素。 在華強(qiáng)北， 經(jīng)營得當(dāng)?shù)纳虡I(yè)和經(jīng)營不當(dāng)?shù)纳虡I(yè)價值，就有天壤之別。一個好的經(jīng)營管理公司，一個專業(yè)進(jìn)取的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，將給投