省二輕佑圣觀路辦公大廈項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位咨詢報(bào)告

1、省二輕佑圣觀路辦公大廈項(xiàng)目省二輕佑圣觀路辦公大廈項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研及定位咨詢報(bào)告市場(chǎng)調(diào)研及定位咨詢報(bào)告 專注商業(yè) 設(shè)計(jì)未來(lái) 2013.3前言前言項(xiàng)目調(diào)研思路項(xiàng)目調(diào)研思路 杭州市場(chǎng)主城區(qū)整體租賃狀況分析杭州市場(chǎng)主城區(qū)整體租賃狀況分析 項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目地塊解析 項(xiàng)目指標(biāo)及限制條件 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略 區(qū)域客戶定位 目標(biāo)客戶定位 客戶需求特征分析 租賃客戶需求特征 項(xiàng)目客戶定位 寫(xiě)字樓產(chǎn)品定位 寫(xiě)字樓招租業(yè)態(tài)及樓層劃分建議 項(xiàng)目寫(xiě)字樓租金及年?duì)I收預(yù)測(cè)各樓層規(guī)劃平面圖各樓層規(guī)劃平面圖各功能區(qū)域設(shè)計(jì)意向各功能區(qū)域設(shè)計(jì)意向PrefaceProject research train of thou

2、ght In downtown hangzhou market overall rental status analysis Our project resolution Project metrics and constraints Market competition environment analysis The project competition strategy Regional customer orientation Target customer orientation Analysis of characteristics of customer needs Leasi

3、ng customer demand characteristics Project customer orientation Office product positioning Office products for lease forms and floor divided Suggestions Project office rents and the expected annual revenue Each floor plan planDesign intent of each functional area本報(bào)告受省二輕集團(tuán)公司委托，從市場(chǎng)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位分析This rep

4、ort is authorized by provincial ErQing group co., LTD, from the perspective of market positioning analysis was carried out on the project報(bào)告內(nèi)容包括，市場(chǎng)分析、發(fā)展戰(zhàn)略、客戶定位、價(jià)格定位、產(chǎn)品定位、形象定位Report content includes market analysis, development strategy, customer orientation, price orientation, product positioning, im

5、age positioning項(xiàng)目現(xiàn)處于建設(shè)階段，本報(bào)告主要從市場(chǎng)的角度闡述項(xiàng)目定位觀點(diǎn)，為項(xiàng)目提供招租定位及規(guī)劃的市場(chǎng)數(shù)據(jù)和資料Project is in construction stage, this report is mainly from the Angle of market, project positioning, for the projects for lease positioning and planning of market data and information1我3市場(chǎng)總體特征把握城站商圈寫(xiě)字樓發(fā)展歷史、現(xiàn)狀 未來(lái)供應(yīng)分析 了解區(qū)域商圈未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)特征，判斷

6、市場(chǎng)整體走勢(shì)客戶需求分析把握區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的客戶需求特征區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓狀況分析典型項(xiàng)目分類，客戶情況，租金狀況分析項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目地段，交通配套，硬件設(shè)施情況分析整體定位確定項(xiàng)目的總體品質(zhì)，規(guī)劃定位，目標(biāo)租賃客戶及方向黃龍商務(wù)區(qū)黃龍商務(wù)區(qū) 寫(xiě)字樓品質(zhì)較高，租金也最貴，對(duì)外企、房產(chǎn)建筑等高端客戶吸引力較強(qiáng)，但由于近年整體供應(yīng)較大，影響了該區(qū)域整體入住率，預(yù)計(jì)通過(guò)一段時(shí)間的消化，入住率將會(huì)逐步提高；武林商務(wù)區(qū)域武林商務(wù)區(qū)域 地理位置優(yōu)越，辦公方便，且多數(shù)寫(xiě)字樓已經(jīng)投入使用多年，經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)定， 寫(xiě)字樓基本都保持在85%的入住率，空置期較短； 慶春商務(wù)區(qū)慶春商務(wù)區(qū) 寫(xiě)字樓入駐率差別較大，成熟

7、寫(xiě)字樓客戶穩(wěn)定入駐率較高，新交付項(xiàng)目入駐率培育時(shí)間較長(zhǎng)；文教區(qū)文教區(qū) 作為比較成熟的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中地，IT相關(guān)企業(yè)匯集。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)受政府扶持力度較大，行業(yè)門檻較低，年青創(chuàng)業(yè)集團(tuán)龐大，因此該區(qū)域?qū)懽謽瞧髽I(yè)一般規(guī)模不大，但數(shù)量較多，寫(xiě)字樓整體出租率較高；城站區(qū)城站區(qū) 整體供應(yīng)不大，區(qū)域商務(wù)氛圍不濃，項(xiàng)目定位差異大，大型企業(yè)單位自有辦公樓，導(dǎo)致入住率較其他區(qū)域低，主要為中小型企業(yè)；濱江區(qū)及錢江新城區(qū)域?yàn)I江區(qū)及錢江新城區(qū)域 平均入駐率較低，約為60%，多數(shù)寫(xiě)字樓處于招租階段。區(qū)域位置處城站商務(wù)區(qū)，交通便利，鬧中取靜 區(qū)位：區(qū)位：項(xiàng)目緊鄰城站火車站，位于西湖大道與佑圣觀路交叉口，與兩個(gè)商業(yè)中心一個(gè)風(fēng)

8、景名勝點(diǎn)之間距離均在2公里內(nèi)。 交通：交通：周邊路網(wǎng)完善，道路寬敞。目前佑圣觀路車流量并不算太大，但西湖大道接通景區(qū)，商圈和交通中心，車流量巨大 資源資源：緊鄰西湖景區(qū)，杭州市三醫(yī)院，浙一醫(yī)院，周邊高端酒店林立，旅游、度假等資源豐富 人文：人文：固定的居住區(qū)支持周邊商業(yè)；整個(gè)區(qū)域體現(xiàn)安靜、整潔的居住氛圍1金泰商務(wù)大廈3富春大廈2偉星世紀(jì)大廈4中閩大廈5聯(lián)銀大廈6香榭商務(wù)大廈7廣復(fù)大樓8銘揚(yáng)大廈項(xiàng)目指標(biāo)及限制條件項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目地塊性質(zhì)為行政辦公用地，只租不售?？偯娣e約12945平米，單層約800平米容積率 ,地下一層停車，擁有車位87個(gè)，地上13層，可租率約65%、項(xiàng)目限制條件項(xiàng)目要求物業(yè)類型為寫(xiě)

9、字樓與一二層商業(yè)的結(jié)合類型項(xiàng)目單層面積較小，地下一層及路面整體辦公停車條件限制項(xiàng)目對(duì)資金流沒(méi)有提出要求，按照客戶要求只租不售Project metrics and constraintsProject metricsProject constraints市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析Market competition environment analysis1 1、主城區(qū)寫(xiě)字樓分布特點(diǎn)：、主城區(qū)寫(xiě)字樓分布特點(diǎn)：杭州寫(xiě)字樓主要分布在黃龍、武林，文教，慶春與城站區(qū)域，近兩年錢江新城，濱江商務(wù)區(qū)域因配套及定位，逐步占據(jù)了高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。2、產(chǎn)品檔次與客戶構(gòu)成產(chǎn)品檔次與客戶構(gòu)成：黃龍，武林，濱江商務(wù)區(qū)產(chǎn)

10、品檔次較高，多為甲級(jí)或以上的寫(xiě)字樓，客戶主要是大中型企業(yè)、外資企業(yè)。錢江新城商務(wù)區(qū)市場(chǎng)不斷提升，將成為新的中高端商務(wù)區(qū)，文教，城站，慶春等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓在未來(lái)3-5年內(nèi)仍將是市場(chǎng)的主體，不論從供應(yīng)量還是出租率水平、租金水平仍占市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。3、客戶需求：客戶需求：杭州的中小型寫(xiě)字樓客戶考慮便捷，普遍選擇傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)作為辦公地點(diǎn)，對(duì)黃龍，武林，文教，慶春商務(wù)區(qū)四大傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)較認(rèn)同。部分大型及高端寫(xiě)字樓客戶逐步向錢江新城，濱江區(qū)域過(guò)渡。4、城站區(qū)及項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：城站區(qū)及項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：本項(xiàng)目周邊高端的寫(xiě)字樓供應(yīng)較少，缺乏專業(yè)性的中高檔商務(wù)設(shè)施。項(xiàng)目周邊的寫(xiě)字樓檔次多為乙級(jí)或以下，客戶主要

11、是中小型企業(yè)和外省企業(yè)的辦事處。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析Market competition environment analysis分析結(jié)論：分析結(jié)論： 本項(xiàng)目寫(xiě)字樓并非處在傳統(tǒng)商務(wù)中心區(qū)的有利競(jìng)爭(zhēng)地位，在客戶選擇上面臨著比較大的競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目周邊辦公商務(wù)氛圍不成熟為項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)一定的壓力。但城站交通中心及周邊商業(yè)區(qū)域的發(fā)展具有相當(dāng)大的市場(chǎng)發(fā)展空間。隨著整個(gè)城站區(qū)城市區(qū)域功能的不斷完善和商務(wù)氛圍的加強(qiáng)，本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也將同時(shí)得到一定程度提升。 本項(xiàng)目所在區(qū)域周邊除西湖國(guó)貿(mào)中心等為少量的甲級(jí)寫(xiě)字樓外，其它的主要為乙級(jí)寫(xiě)字樓。由于原有商務(wù)氛圍不濃厚，商務(wù)配套設(shè)施缺乏，交通擁擠，停車配套等條件差，未來(lái)本

12、項(xiàng)目高品質(zhì)寫(xiě)字樓的出現(xiàn)將處于小區(qū)塊內(nèi)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)地位，能滿足城站區(qū)部分企業(yè)更新?lián)Q代的要求。同時(shí)，小體量的寫(xiě)字樓，在配套設(shè)施及定位上實(shí)行差異化，存在一定的市場(chǎng)。 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略The project competition strategy 產(chǎn)品策略：產(chǎn)品策略： 對(duì)于物流、貿(mào)易等行業(yè)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目的交通優(yōu)勢(shì)有非常大的吸引力，可以考慮把部分寫(xiě)字樓針對(duì)此類企業(yè)招商，做行業(yè)集中式的辦公場(chǎng)所。 對(duì)于處于發(fā)展轉(zhuǎn)型的企業(yè)，希望改善辦公環(huán)境，但傳統(tǒng)CBD的高檔寫(xiě)字樓費(fèi)用昂貴。本項(xiàng)目可針對(duì)這部分客戶提供外觀、環(huán)境都不錯(cuò)，租金合適的寫(xiě)字樓。 周邊市三，浙一等大型醫(yī)院集中，大量醫(yī)療器械，美容美體，醫(yī)藥產(chǎn)品，金融保險(xiǎn)行

13、業(yè)聚集，對(duì)中小戶型的寫(xiě)字樓需求巨大。 2公里范圍為西湖景點(diǎn)，湖濱區(qū)域，旅游類型公司機(jī)構(gòu)具有一定的需求量。因項(xiàng)目周圈通潤(rùn)銀座，萬(wàn)科金色城品，泰地萬(wàn)新大廈均為商住兩用的商務(wù)公寓，本項(xiàng)目避免同質(zhì)化，不考慮此類定位及設(shè)置。品牌效應(yīng)策略：品牌效應(yīng)策略：充分利用省二輕的實(shí)力，定位品牌寫(xiě)字樓，提升項(xiàng)目的品質(zhì)與質(zhì)量。 區(qū)域客戶定位Regional customer orientation 主要為外資貿(mào)易公司、銀行、保險(xiǎn)公司、房產(chǎn)公司、鐵路航空運(yùn)輸公司、物流公司等及部分國(guó)內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)辦事處。這些客戶對(duì)所選擇的辦公物業(yè)品質(zhì)要求很高，必須具有良好的物業(yè)硬件設(shè)施和配套，是城市或區(qū)域的標(biāo)志，提供國(guó)際水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)

14、，擁有高素質(zhì)的國(guó)際性公司的聚集氛圍，方便的出行條件等。乙級(jí)寫(xiě)字樓客戶主要是中小型企業(yè)和外省公司駐杭辦事處。這些客戶除了基本的辦公用房需求外，整體而言對(duì)所選擇的辦公物業(yè)品質(zhì)要求并不高。但是，由于這些類型的用戶來(lái)往的客戶較多、員工經(jīng)常有加班要求，因此對(duì)停車、午餐、電梯運(yùn)營(yíng)的便利性等有較高的要求。城站區(qū)域甲級(jí)類寫(xiě)字樓客戶城站區(qū)域甲級(jí)類寫(xiě)字樓客戶城站區(qū)域乙級(jí)類寫(xiě)字樓客戶城站區(qū)域乙級(jí)類寫(xiě)字樓客戶目標(biāo)客戶定位Target customer orientation 城站區(qū)域?qū)懽謽侵饕性诮▏?guó)路，清泰街，江城路等沿線交叉區(qū)域。由于流通量大，且周邊醫(yī)院集中，客戶類型中物流、貿(mào)易，醫(yī)療器械，醫(yī)藥金融保險(xiǎn)客戶較多

15、。城站區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓很少，一些對(duì)辦公樓要求高的客戶都紛紛選擇周邊慶春區(qū)域及武林區(qū)域，西湖國(guó)貿(mào)中心等項(xiàng)目受到寫(xiě)字樓用戶的關(guān)注，顯現(xiàn)出城站區(qū)高檔寫(xiě)字樓的供需缺口。另一方面，城站區(qū)的乙級(jí)寫(xiě)字樓客戶主要是小型私營(yíng)企業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)和外來(lái)辦事處，隨著杭州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年城站區(qū)域的寫(xiě)字樓客戶需求及品質(zhì)將進(jìn)一步增加。城站區(qū)寫(xiě)字樓客戶城站區(qū)寫(xiě)字樓客戶客戶需求特征分析Analysis of characteristics of customer needs 鐵運(yùn)物流類客戶更加強(qiáng)調(diào)周邊區(qū)域同行集中程度、交通便 利程度金融證券，保險(xiǎn)客戶注重檔次，形象、價(jià)格；貿(mào)易客戶注重檔次形象、交通便利程度和智能化；咨詢顧

16、問(wèn)客戶注重除檔次形象外，更為注重物業(yè)管理水平和周邊商業(yè)配套；醫(yī)療器械，美容客戶除檔次形象外，較為關(guān)注物業(yè)管理水平和租金。 一般來(lái)說(shuō)，杭州本土企業(yè)選擇寫(xiě)字樓地點(diǎn)時(shí)，往往偏好選擇與公司注冊(cè)相同 區(qū)域的寫(xiě)字樓。比如，城站區(qū)域注冊(cè)的企業(yè)喜歡選擇城站區(qū)域的寫(xiě)字樓。而外地企業(yè)的分公司、辦事處則不受“戀舊地情節(jié)”的困擾，他們一般偏好選擇中央商務(wù)區(qū)作為辦公地點(diǎn)，從而提升企業(yè)的形象與實(shí)力。不同行業(yè)對(duì)于寫(xiě)字樓質(zhì)素的注重因素側(cè)重點(diǎn)不同不同行業(yè)對(duì)于寫(xiě)字樓質(zhì)素的注重因素側(cè)重點(diǎn)不同企業(yè)注冊(cè)區(qū)域不同客戶的需求特征企業(yè)注冊(cè)區(qū)域不同客戶的需求特征也不同租賃客戶需求特征Leasing customer demand charac

17、teristics 外資企業(yè)、規(guī)模大、實(shí)力雄厚；國(guó)內(nèi)企業(yè)集團(tuán)，其資金充足；他們選擇寫(xiě)字樓更看中區(qū)域與檔次，一般偏好選擇中央商務(wù)區(qū)的高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓。外資企業(yè)除對(duì)區(qū)域和檔次有很高的要求外，對(duì)寫(xiě)字樓的環(huán)境、配套、個(gè)性化也有較高要求。處于發(fā)展中、轉(zhuǎn)型中的企業(yè)，偏好選擇有利于提高企業(yè)形象的寫(xiě)字樓，但對(duì)租金，及費(fèi)用又比較敏感，因此中央商務(wù)區(qū)的高檔寫(xiě)字樓對(duì)其來(lái)說(shuō)難以接受，而非CBD區(qū)域的中高檔、配套好的寫(xiě)字樓則更受歡迎。小型企業(yè)、資金實(shí)力薄弱，選擇寫(xiě)字樓最看重的是價(jià)格，對(duì)寫(xiě)字樓的檔次和地段要求都比較低，但如果提供外觀不錯(cuò)寫(xiě)字樓則很受歡迎。同時(shí)，此部分客戶對(duì)商住兩用樓、商務(wù)公寓、SOHO等辦公物業(yè)也比較青睞,

18、周邊通潤(rùn)銀座，萬(wàn)科金色城品，泰地萬(wàn)新大廈就是該類客戶集中的標(biāo)桿。 從企業(yè)實(shí)力和規(guī)模不同，客戶的需求特征也不同從企業(yè)實(shí)力和規(guī)模不同，客戶的需求特征也不同 項(xiàng)目客戶定位Project customer orientation 本項(xiàng)目寫(xiě)字樓目標(biāo)客戶：外資企業(yè)，銀行類保險(xiǎn)行業(yè)，咨詢及旅游服務(wù)公司，其中以醫(yī)藥醫(yī)療器械，發(fā)展轉(zhuǎn)型中的企業(yè)，物流、貿(mào)易類企業(yè)為主。建議開(kāi)發(fā)該寫(xiě)字樓市場(chǎng)時(shí)，要注意宣傳項(xiàng)目高端定位，靈活空間，以增大對(duì)這部分客戶的吸引力。本項(xiàng)目寫(xiě)字樓客戶定位本項(xiàng)目寫(xiě)字樓客戶定位寫(xiě)字樓產(chǎn)品定位Office product positioning寫(xiě)字樓定位基礎(chǔ)寫(xiě)字樓定位基礎(chǔ)寫(xiě)字樓產(chǎn)品定位Office p

19、roduct positioning寫(xiě)字樓檔次定位寫(xiě)字樓檔次定位本項(xiàng)目單層面積僅約800平方，總計(jì)13層，整體配套車位約為115個(gè)，寫(xiě)字樓應(yīng)以中高端寫(xiě)字樓為主，甲級(jí)寫(xiě)字樓作為本項(xiàng)目形象和檔次代表，建議按此目標(biāo)開(kāi)發(fā)。下圖為市場(chǎng)需求情況表寫(xiě)字樓產(chǎn)品定位Office product positioning檔次定位的依據(jù)檔次定位的依據(jù)通過(guò)對(duì)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的調(diào)查，周邊對(duì)純寫(xiě)字樓（中檔、高檔）的需求比較高（69%）周邊調(diào)研：中閩大廈，租金2-2.5元/平米香榭商務(wù)大廈，租金均價(jià)2.1元/平米聯(lián)銀大廈，租金1.9-2.3元/平米富春大廈，租金1.8元-2.2元/平米金隆花園，租金均價(jià)1.8元/平米西湖國(guó)貿(mào)中

20、心 租金均價(jià)3.1元/平米因項(xiàng)目周圍寫(xiě)字樓定位中低，部分寫(xiě)字樓建設(shè)交付年代早，設(shè)施較為陳舊，停車，餐飲配套不足，物業(yè)管理較差，整體租賃市場(chǎng)較為低端，且市場(chǎng)供應(yīng)量大。目標(biāo)市場(chǎng)趨于飽和。寫(xiě)字樓產(chǎn)品定位Office product positioning檔次定位的依據(jù)檔次定位的依據(jù)通過(guò)對(duì)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的調(diào)查，對(duì)于商住綜合樓的需求比例不高（29%），周邊調(diào)研：通潤(rùn)銀座，萬(wàn)科金色城品，泰地萬(wàn)新大廈戶型集中為40方左右的商住兩用，以40方為例，租金水平在4500元/月，物業(yè)管理費(fèi)為5元/平米每月目標(biāo)客戶主要為:小型電子類企業(yè)，貿(mào)易類企業(yè)，美容美體機(jī)構(gòu)，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，電子商務(wù)，保險(xiǎn)及金融配套公司，小部分為個(gè)性

21、白領(lǐng)租住客戶。由于商務(wù)氛圍不濃，內(nèi)部企業(yè)層次及情況混雜，本項(xiàng)目不建議做該類型定位。寫(xiě)字樓產(chǎn)品定位Office product positioning檔次定位的依據(jù)檔次定位的依據(jù)本項(xiàng)目要建設(shè)成區(qū)域商務(wù)中高端寫(xiě)字樓，打造成地標(biāo)性商務(wù)形象，提升商務(wù)環(huán)境和提高項(xiàng)目的檔次，營(yíng)造成一個(gè)多功能的商務(wù)空間。要求建設(shè)品質(zhì)的甲級(jí)寫(xiě)字樓外觀來(lái)作為項(xiàng)目的外觀形象和地標(biāo)物業(yè)吸引客戶；同時(shí)本項(xiàng)目與周邊中閩大廈，富春大廈，香榭商務(wù)大廈等乙級(jí)寫(xiě)字樓，通潤(rùn)銀座，萬(wàn)科金色城品，泰地萬(wàn)新大廈等商住兩用綜合樓形成良性互補(bǔ)，差異互補(bǔ)，營(yíng)造具有城站區(qū)域特色的商務(wù)辦公區(qū)域市場(chǎng)。寫(xiě)字樓產(chǎn)品定位Office product positioni

22、ng檔次定位的依據(jù)檔次定位的依據(jù)從供需關(guān)系看：本項(xiàng)目建設(shè)面積總計(jì)12946平米的面積量范圍，單層800平米左右。同時(shí)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查：外資企業(yè)和大型企業(yè)選擇新路段寫(xiě)字樓作為辦公樓的意向性不強(qiáng)，同時(shí)對(duì)佑圣觀路南段的商務(wù)認(rèn)同感不強(qiáng)，項(xiàng)目周邊的商務(wù)配套和商務(wù)環(huán)境都有待培養(yǎng)，甲級(jí)寫(xiě)字樓的客戶主要重點(diǎn)考慮城站區(qū)域現(xiàn)有企業(yè)升級(jí)換代需求，同時(shí)通過(guò)招商引入一至兩家品牌號(hào)召力強(qiáng)的企業(yè)入駐，從而吸引其它客戶。從客戶的檔次和需求來(lái)看，大部分對(duì)面積的需求比其他區(qū)域會(huì)小，周邊客戶需要分割單元多，除部分經(jīng)理室、領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會(huì)議室外，單間面積不要求特別大，結(jié)合市場(chǎng)的需求和項(xiàng)目所處位置，甲級(jí)寫(xiě)字樓單層面積在800平方，小面積分割

23、，可拆分合并設(shè)計(jì)，即可快速有效吸引大量目標(biāo)客戶入駐。 寫(xiě)字樓產(chǎn)品定位Office product positioning本項(xiàng)目寫(xiě)字樓的面積間隔小面積為主：以5070，100120為主，配置小量的120200的樓層，同時(shí)預(yù)留部分樓層為自由分割。劃分依據(jù)：劃分依據(jù)：城站及周邊中心區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓的面積間隔大部分集中在100200平方米周邊乙級(jí)寫(xiě)字樓的面積間隔集中在70150平方米，該面積客戶需求量較為集中現(xiàn)有寫(xiě)字樓客戶對(duì)寫(xiě)字樓面積集中在三個(gè)區(qū)段：50平方米以下（13%）、121140平方米（21%）、181200平方米（17%）。城站區(qū)域?qū)懽謽堑氖蹆r(jià)和租金比周邊區(qū)域低，在商務(wù)辦公樓的面積間隔方面集中

24、在四個(gè)區(qū)段： 5070（17%） 100120平方米（17%）、120140平方米（14%）、客戶自由分割（11%）。寫(xiě)字樓區(qū)隔面積定位寫(xiě)字樓區(qū)隔面積定位寫(xiě)字樓產(chǎn)品定位Office product positioning寫(xiě)字樓項(xiàng)目配套設(shè)施定位寫(xiě)字樓項(xiàng)目配套設(shè)施定位配套情況電梯足量的電梯配置，建議考慮奧的斯電梯、等知名品牌電梯 空調(diào)、電力系統(tǒng)采用世界知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)、雙電源供電、 餐飲配套中式商務(wù)餐廳、咖啡廳娛樂(lè)配套娛樂(lè)中心、臺(tái)球通訊配套通訊交換系統(tǒng)、應(yīng)急廣播系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng) 商務(wù)配套鐵路動(dòng)車航空售票、便捷服務(wù)店、銀行寫(xiě)字樓的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的

25、創(chuàng)新，以及其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯、智能化等方面。寫(xiě)字樓產(chǎn)品定位Office product positioning寫(xiě)字樓項(xiàng)目配套設(shè)施定位寫(xiě)字樓項(xiàng)目配套設(shè)施定位為了節(jié)省裝修時(shí)間和精力，越來(lái)越多的客戶愿意選擇全精裝的寫(xiě)字樓，然后通過(guò)辦公家具、內(nèi)部擺設(shè)營(yíng)造個(gè)性辦公空間（31%），近四分之一的客戶還是選擇公共部分統(tǒng)一由開(kāi)發(fā)商精裝修，內(nèi)部由企業(yè)自行裝修（26%），也有部分客戶只需要初裝（21%）。定位：寫(xiě)字樓客戶對(duì)于外觀和公共部位的裝修要求越來(lái)越高，要求做到有檔次、定位：寫(xiě)字樓客戶對(duì)于外觀和公共部位的裝修要求越來(lái)越高，要求做到有檔次、時(shí)尚、舒適，因此項(xiàng)目寫(xiě)字樓在外

26、觀和公共空間裝修時(shí)應(yīng)考慮入住企業(yè)的檔次和文時(shí)尚、舒適，因此項(xiàng)目寫(xiě)字樓在外觀和公共空間裝修時(shí)應(yīng)考慮入住企業(yè)的檔次和文化取向進(jìn)行?；∠蜻M(jìn)行。購(gòu)/租的辦公樓裝修要求全精裝, 33%局部（公共部分）精裝, 26%初裝, 21%全毛坯, 14%其它, 6%寫(xiě)字樓產(chǎn)品定位Office product positioning寫(xiě)字樓內(nèi)配置設(shè)施定位寫(xiě)字樓內(nèi)配置設(shè)施定位餐飲是寫(xiě)字樓客戶對(duì)配套設(shè)施的重要考慮部分，達(dá)到了36%，可見(jiàn)解決員工就餐和商務(wù)接待的餐飲場(chǎng)所是提高寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑，其次是商務(wù)配套咖啡廳、西餐廳、出售機(jī)（車）票、銀行、快件郵寄等達(dá)33%。定位：寫(xiě)字樓的一層部分區(qū)域，二層部分可設(shè)置成服務(wù)型公建配套（中餐廳、快餐、咖啡廳、銀行、郵局等），滿足寫(xiě)字樓客戶群的商務(wù)配套需求，提升