購(gòu)物中心租金評(píng)估修正因素分析

1、購(gòu)物中心租金評(píng)估修正因素分析內(nèi)容摘要本文對(duì)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的進(jìn)行了總結(jié)，提出了購(gòu)物中心單一產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一管理、面積大、輻射面廣等特點(diǎn)。同時(shí)在經(jīng)營(yíng)上購(gòu)物中心存在多種租戶和業(yè)態(tài)的租戶配比，租金價(jià)格構(gòu)成方式復(fù)雜，存在多種影響因素和價(jià)格歧視的現(xiàn)象。并基于上述購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)提出了在以市場(chǎng)法對(duì)購(gòu)物中心的租金水平進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候應(yīng)該如何選取可比實(shí)例，以及如何選擇區(qū)位因素，建筑特征，及單個(gè)商鋪的租金修正因素。關(guān)鍵詞：市場(chǎng)法 購(gòu)物中心 租金評(píng)估 修正因素第一部分、購(gòu)物中心的特點(diǎn)對(duì)于購(gòu)物中心國(guó)際上沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)定義，不同國(guó)家及組織對(duì)購(gòu)物中心的定義不同。國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)（ICSC ）的定義是“由開(kāi)發(fā)商規(guī)劃、建設(shè)、

2、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，擁有大型的主力店、多樣化的商品街和寬敞的停車場(chǎng)，能滿足消費(fèi)者的購(gòu)物需求與日?；顒?dòng)的商業(yè)場(chǎng)所?！敝袊?guó)對(duì)購(gòu)物中心的定義安裝零售業(yè)態(tài)分類（GB/T18106-2004）中的定義“購(gòu)物中心是多種零售店、服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計(jì)劃的開(kāi)發(fā)管理運(yùn)營(yíng)的一個(gè)建筑內(nèi)，或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供區(qū)域性服務(wù)的商業(yè)集合體?！币弧?大型購(gòu)物中心特點(diǎn)1、單一產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一管理大型購(gòu)物中心項(xiàng)目往往屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。由投資發(fā)展商有計(jì)劃開(kāi)發(fā)，多采取只租不售的方式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。統(tǒng)一管理是購(gòu)物中心區(qū)別于其他商業(yè)業(yè)態(tài)的核心，即統(tǒng)一租戶管理，統(tǒng)一策劃管理，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一物業(yè)管理，統(tǒng)一營(yíng)銷管理，統(tǒng)一服務(wù)管理、服務(wù)監(jiān)督，使得購(gòu)物

3、中心對(duì)外形成一個(gè)統(tǒng)一的形象；而分散經(jīng)營(yíng)是在統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的原則下實(shí)行賣場(chǎng)租賃制，專業(yè)專賣等各種零售店鋪及餐飲、娛樂(lè)與服務(wù)業(yè)由相關(guān)零售商承租自主經(jīng)營(yíng)。既購(gòu)物中心的所有者不直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間構(gòu)建平臺(tái)，搭建橋梁。并以統(tǒng)一的形象對(duì)外做宣傳創(chuàng)立品牌。目前國(guó)內(nèi)比較知名的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)品牌有萬(wàn)達(dá)集團(tuán)管理的“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”，中糧集團(tuán)管理的“大悅城”，華潤(rùn)管理的“萬(wàn)象城”，凱德商用管理的“凱德廣場(chǎng)”等。2、規(guī)模面積大、商圈輻射面廣大型購(gòu)物中心商業(yè)建筑面積通常在5-8萬(wàn)平方米，樓層在4層到8層左右，一般地下有一層到二層的營(yíng)業(yè)面積，且有2層地下停車場(chǎng)。每個(gè)購(gòu)物中心商圈輻射面核心客戶群大約5公里半徑，

4、任何交通工具20分鐘以內(nèi)，占商場(chǎng)主要客流的65%以上。次級(jí)客戶群輻射半徑約8公里，任何交通工具40分鐘之內(nèi)，占商場(chǎng)客流的25%。邊緣客戶群輻射半徑約10公里，占商場(chǎng)客流的10%。3、租戶組合、業(yè)態(tài)配比特點(diǎn)大型購(gòu)物中心往往會(huì)對(duì)內(nèi)部租戶組合進(jìn)行業(yè)態(tài)組合，配置比例適當(dāng)，業(yè)態(tài)功能齊全。購(gòu)物中心除購(gòu)物外，應(yīng)有餐飲、娛樂(lè)、休閑服務(wù)，多種業(yè)態(tài)和與業(yè)態(tài)相適應(yīng)的功能。通過(guò)各種不同服務(wù)功能的互補(bǔ)性，滿足消費(fèi)者多種需要，提供“一站式”服務(wù)。購(gòu)物中心習(xí)慣上把租戶區(qū)分為主力店、次主力店和非主力店。判斷主力店的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)1.2.3. 強(qiáng)大的商業(yè)號(hào)召力與良好的商業(yè)信譽(yù) 有穩(wěn)定的客戶源，能獨(dú)立為商場(chǎng)帶來(lái)大量客流。 租賃面積一般

5、在2000平方米以上，具有招商的可靠性，不輕易撤場(chǎng)主力店的分類1、 百貨店：如太平洋百貨、百盛、巴黎春天、富安百貨、銅鑼灣百貨等2、 大型綜合超市：如家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)、沃爾瑪、華聯(lián)、歐尚、易出蓮花等3、 家居電器類專業(yè)店：如國(guó)美電器、紅星美凱龍、百腦匯、百安居等4、 KTV ：如好樂(lè)迪、錢柜、上海歌城等5、 電影院：國(guó)內(nèi)各種大型院線影院。次主力店的分類1、 大面積專賣店：H&M，UNIQUE ，迪卡儂、SPORT100等2、 大型餐飲店：如豐收日、海底撈、霖等租賃面積在500平方米以上的餐飲品牌3、 娛樂(lè)類：如Toys Rus、湯姆熊、反斗城等非主力店就是除了主力店和非主力店之外的所有其他

6、租戶。4、租金價(jià)格構(gòu)成的復(fù)雜性購(gòu)物中心根據(jù)其業(yè)態(tài)的不同，有著多種多樣的租金收取方式，大體上可以歸類如下：1、 固定租金：多適用于小型非知名品牌租戶。2、 提成租金（又稱為扣點(diǎn)租金）：多適用于主力店中的超市、百貨或者關(guān)鍵客戶。3、 固定租金+提成租金：多適用于主力店中的家居電器類專賣店或者KTV 及電影院。特殊情況下還存在固定租金和提成租金兩者取高的租金計(jì)價(jià)方式。其統(tǒng)一表達(dá)式可以寫為如下公式：租金=固定租金+max0,租金提成率(坪效-銷售額的閥值采用這種租金計(jì)算方式的好處在于一方面將經(jīng)營(yíng)者利益和租戶的利益分享，銷售額高了，經(jīng)營(yíng)者和租戶同時(shí)受益，另一方面又讓經(jīng)營(yíng)者和租戶的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，在經(jīng)營(yíng)情況不好

7、的情況下經(jīng)營(yíng)者只能取得保底租金，可以減輕租戶的租金成本壓力。提成租金能夠創(chuàng)造價(jià)值，其價(jià)值創(chuàng)造是通過(guò)多樣化即租戶組合，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和租金歧視這三種機(jī)制實(shí)現(xiàn)的。因此對(duì)于購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)如何根據(jù)租戶的業(yè)態(tài)類型和品牌類型及地理位置選取不同的租金形式從而實(shí)現(xiàn)自己的利益最大化是非?？简?yàn)經(jīng)營(yíng)者功力的事情。5、 購(gòu)物中心的價(jià)格歧視購(gòu)物中心有明顯的價(jià)格歧視，不同類型不同規(guī)模的租戶價(jià)格之間有巨大的差異。比如主力店租戶的提成租金往往在3%左右，而百貨類租戶的提成租金比例可能高達(dá)20%。因?yàn)橘?gòu)物中心中的主力店的形象對(duì)于顧客選擇某一購(gòu)物中心時(shí)很重要。尤其是一個(gè)形象好的大型超市或者電影院，KTV 等，都可以將顧客從一個(gè)較遠(yuǎn)

8、的地方吸引到這一特定的購(gòu)物中心進(jìn)行消費(fèi)。正是這種主力店能夠帶來(lái)正向客流的特性，使得非主力店獲得更多的客流和銷售額。主力店這種帶動(dòng)客流的能力我們稱之為正向外部性。而對(duì)非主力租戶來(lái)說(shuō)這就是需求的外部性，其源于消費(fèi)者被主力租戶吸引到一個(gè)購(gòu)物中心，然后在其他小商鋪進(jìn)行消費(fèi)的行為。需求外部性包括被吸引來(lái)的客流在購(gòu)物中心內(nèi)部進(jìn)行的比較購(gòu)物和補(bǔ)充購(gòu)物，從而提升了購(gòu)物中心整體的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。正是這種正向外部性使得主力租戶取得了在租金議價(jià)方面的優(yōu)勢(shì)，其享受較低租金的同時(shí)，通過(guò)其帶動(dòng)的客流從而提升的購(gòu)物中心的整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主的租金補(bǔ)償。而其他租戶則必須因?yàn)橄硎芰酥髁ψ鈶魩?lái)的需求外部性而支付較高的租金水平作

9、為補(bǔ)償。因此購(gòu)物中心的主要租金收入來(lái)自于各種中小型店鋪，其平均租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于主力店，是商業(yè)主要租金收入的貢獻(xiàn)者；但是也應(yīng)注意商家租賃面積與租金體系的平衡問(wèn)題。建立最高利潤(rùn)與最低風(fēng)險(xiǎn)的平衡點(diǎn)就要找出最佳的投資回報(bào)方式。除了主力店、次主力店與非主力店之間存在的價(jià)格歧視之外，還存在品牌之間的價(jià)格歧視。購(gòu)物中心招商流程首先是主力店招商，其次并非是次主力店而是所謂的KEY ACCOUNT ，即關(guān)鍵租戶。所謂關(guān)鍵租戶大部分是國(guó)際知名的品牌，其代表的是與購(gòu)物中心定位相符合的客戶群的主要偏好品牌。如定位于年輕消費(fèi)群體的IT ，Adidas ，Nike ，Puma 等，以及定位于奢侈品消費(fèi)群體的Gucci ，

10、LV 等奢侈品牌。他們往往能夠取得與主力店一樣的純扣點(diǎn)租約，不過(guò)由于其高利潤(rùn)，扣點(diǎn)租金水平會(huì)比較主力店高許多，但是在多數(shù)情況下會(huì)低于其他二線品牌的店鋪?zhàn)饨鹚健?、 影響租金的區(qū)位因素復(fù)雜購(gòu)物中心制定租金價(jià)格時(shí)要面臨著許多不同方面的權(quán)衡，在這些權(quán)衡所涉及的不同因素之間存在著聯(lián)系并互相影響。而且由于商業(yè)環(huán)境和商業(yè)背景的不同，這些因素間的關(guān)系和互相影響也存在各種差別。通過(guò)大量的實(shí)證研究，大致可以歸納以下幾個(gè)規(guī)律。1） 區(qū)位特征是購(gòu)物中心商鋪?zhàn)饨鹱钪匾臎Q定因素對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，區(qū)位永遠(yuǎn)是排在第一位的影響因素。對(duì)于以租金收益為主的購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，區(qū)位因素的細(xì)化就是有效購(gòu)買力，即商圈人口乘以人均購(gòu)買力。因

11、為足夠多的人口和旺盛的購(gòu)買力是支撐購(gòu)物中心發(fā)展的重要基礎(chǔ)。通常而言，購(gòu)物中心所處的核心商圈的有效購(gòu)買力越強(qiáng)，租戶應(yīng)當(dāng)支付更高的租金。此外，購(gòu)物中心的交通便利性也更為重要，在現(xiàn)在私家車逐步成為主要交通工具的時(shí)候，更多的體現(xiàn)為購(gòu)物中心的停車位數(shù)目或者以單位面積停車位表示。2） 建筑年限與租戶租金水平成正比俗話說(shuō)“一鋪養(yǎng)三年”。購(gòu)物中心建成年份越長(zhǎng)，租戶所支付的租金越高。經(jīng)營(yíng)時(shí)間越久的購(gòu)物中心，越容易忽視物理?xiàng)l件上的差異，以及租戶組合的不恰當(dāng)甚至設(shè)施老化的影響。當(dāng)然這是對(duì)經(jīng)營(yíng)發(fā)展正常，維護(hù)保養(yǎng)得當(dāng)?shù)馁?gòu)物中心而言。隨著經(jīng)營(yíng)時(shí)間延長(zhǎng)，購(gòu)物中心逐步步入了穩(wěn)步發(fā)展的階段，從而擁有固定的品牌和顧客忠誠(chéng)度，而且

12、通過(guò)招商調(diào)整也會(huì)逐步拉高租金收益水平。3） 商鋪面積越大租戶支付的租金越低租戶的租金水平往往與其自身規(guī)模呈負(fù)相關(guān)。一方面規(guī)模較大的租戶，由于租賃的規(guī)模經(jīng)濟(jì)而能夠獲得更多的租金折扣，同時(shí)更大規(guī)模的租戶由于其自身經(jīng)營(yíng)實(shí)力或者品牌實(shí)力較大也具有較大的討價(jià)還價(jià)能力，在與業(yè)主的租賃談判中獲得主動(dòng)。這一規(guī)律不僅僅適用于不同類的租戶，如主力店、次主力店和普通租戶，同樣也適用于同類型的租戶之間。例如租賃面積大的餐飲集團(tuán)公司取得的租金水平就低于小鋪位經(jīng)營(yíng)的餐飲店。4） 靠近人流動(dòng)線出入口的租戶租金越高購(gòu)物中心的價(jià)值在垂直空間范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值以低層為高（高層商業(yè)物業(yè)頂層有景觀等因

13、素，比較特殊），向上的方向其價(jià)值呈現(xiàn)快速的衰減，越到后面，價(jià)值衰減則越慢。這是因?yàn)榈蛯訉?duì)于消費(fèi)者而言具有最便捷的通達(dá)度，不需要借助于垂直方面的交通工具，而向上的樓層需要借助交通工具，通達(dá)的便捷度隨之減弱。但是目前購(gòu)物中心的人流動(dòng)線設(shè)計(jì)使得這種垂直空間的衰減因素不再簡(jiǎn)單。設(shè)計(jì)優(yōu)秀的購(gòu)物中心，往往會(huì)通過(guò)大跨度的電梯，位于地下和軌道交通銜接的通道，或者將次主力店放到地下或者高層區(qū)域拉動(dòng)客流等方式，使得購(gòu)物中心的收益率并不隨著簡(jiǎn)單的垂直高度的增加而遞減?？傮w來(lái)看內(nèi)部區(qū)位因素需要考慮的方面除了樓層因素之外還要考慮租戶店鋪距離主要人流動(dòng)線出入口（商場(chǎng)入口、電梯入口、主力店）之間的距離。第二部分、市場(chǎng)法評(píng)估

14、租金水平根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，購(gòu)物中心估價(jià)可以選擇收益法、市場(chǎng)法、成本法等。另外對(duì)于在建工程還可以采取假設(shè)開(kāi)發(fā)法等。由于購(gòu)物中心的特點(diǎn)之一即為產(chǎn)權(quán)集中，往往投資方開(kāi)發(fā)方和經(jīng)營(yíng)方都為一家公司，因此市場(chǎng)上基本不存在類似的可比實(shí)例。因此市場(chǎng)法在購(gòu)物中心的評(píng)估過(guò)程中最主要應(yīng)用是在用收益法評(píng)估購(gòu)物中心的客觀租金時(shí)，可用市場(chǎng)比較法進(jìn)行租金的測(cè)算。而其中最關(guān)鍵也是難度最高的就是采用市場(chǎng)法選取可比實(shí)例通過(guò)修正因素對(duì)租金水平進(jìn)行測(cè)算的過(guò)程。市場(chǎng)法公式為：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)對(duì)于大型購(gòu)物中心內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，在同一區(qū)域內(nèi)往

15、往由于位置規(guī)模甚至業(yè)態(tài)的不同而導(dǎo)致不具備可比性，另一方面大型購(gòu)物中心內(nèi)部租戶由于業(yè)態(tài)性質(zhì)不同而導(dǎo)致租金歧視的現(xiàn)象，可比實(shí)例不論是從外部選取還是內(nèi)部選取最大的難點(diǎn)就是租金修正因素的選用及其與租金之間的關(guān)系。在用市場(chǎng)法修正租金的情況下，首要難點(diǎn)就是如何選取可比實(shí)例，我認(rèn)為可以從以下的優(yōu)先循序來(lái)執(zhí)行。1、 優(yōu)先選擇同一商場(chǎng)內(nèi)有相互臨近位置的商鋪。2、 其次選擇同一商圈內(nèi)同等規(guī)模檔次的購(gòu)物中心同一樓層的同類業(yè)態(tài)商鋪。3、 再次選擇本商場(chǎng)內(nèi)相近位置，而業(yè)態(tài)不同的商鋪。4、 再次選擇同一商圈內(nèi)同等規(guī)模檔次的商場(chǎng)內(nèi)近似位置，但是業(yè)態(tài)不同的商鋪。5、 最后選擇同一商圈內(nèi)同類業(yè)態(tài)的店鋪。第5種情況往往是新開(kāi)商場(chǎng)

16、，而且處于不成熟的商圈內(nèi)的先行者。比如新建小區(qū)附近的社區(qū)mall 。此類購(gòu)物中心周邊無(wú)同等購(gòu)物中心，本身為新建項(xiàng)目也無(wú)租戶可供參照。此時(shí)可以根據(jù)其商鋪位置的業(yè)態(tài)規(guī)劃選取本商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)相同的業(yè)態(tài)的店鋪的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)做修正。此時(shí)需要引入坪效、租售比的概念作為租金評(píng)估的基礎(chǔ)。租金=坪效*租售比坪效=月?tīng)I(yíng)業(yè)額/經(jīng)營(yíng)面積租售比=月租金/銷售額（此數(shù)據(jù)多為經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，根據(jù)的不同地區(qū)和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的不同而不同，比如上海地區(qū)主力店超市多為3%，餐飲多為1015%，服裝類1530%，電影院15%20%）市場(chǎng)法修正租金的另一個(gè)難點(diǎn)就是修正因素的選取。通常的公式中的市場(chǎng)法以交易實(shí)例為中心，因此主要影響因素為區(qū)位因素、交易

17、情況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況等與交易有關(guān)的因素。但是我們對(duì)購(gòu)物中心的租金情況進(jìn)行修正的時(shí)候這些因素明顯不適用。根據(jù)之前的購(gòu)物中心租金影響因素的分析，我認(rèn)為也同樣適用于市場(chǎng)法中對(duì)租金進(jìn)行修正因素分析?？偨Y(jié)歸納如下：1） 區(qū)位特征修正因素包括內(nèi)容如下：1.1 商圈有效購(gòu)買力：對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，其輻射范圍內(nèi)的區(qū)域購(gòu)買力直接決定了其經(jīng)營(yíng)的成敗。商圈購(gòu)買力=購(gòu)物中心核心商圈的人口數(shù)*人均購(gòu)買力以上數(shù)據(jù)都可以從地區(qū)的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中得到。如果考慮到商圈的輻射范圍內(nèi)客流比例的不同，還可以根據(jù)主圈、次圈和邊圈的人口數(shù)比例進(jìn)行修正。商圈有效購(gòu)買力為正相關(guān)的修正因素。1.2）商圈飽和度：由于商圈的積聚效應(yīng)，同一個(gè)商圈

18、內(nèi)往往會(huì)有數(shù)個(gè)購(gòu)物中心，既在一定程度上幾個(gè)購(gòu)物中心集聚的同時(shí)反而會(huì)增加彼此的客流量和營(yíng)業(yè)額。購(gòu)物中心的聚集可以使得消費(fèi)者通過(guò)更多的信息獲取和購(gòu)物機(jī)會(huì)的比較，使得消費(fèi)者的購(gòu)物風(fēng)險(xiǎn)和找尋成本得到降低，從而增加相互的客流。同時(shí)輻射范圍不同的購(gòu)物中心的積聚也會(huì)為彼此帶來(lái)商圈輻射范圍的擴(kuò)大，從而增加客流。但是積聚效應(yīng)并非無(wú)限制擴(kuò)大的，區(qū)域的購(gòu)買力是有限的，當(dāng)一個(gè)商圈內(nèi)積聚的購(gòu)物中心面積超過(guò)一個(gè)數(shù)量后，并不能帶來(lái)更多的客流和銷售額，此時(shí)購(gòu)物中心之間就形成了彼此競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系。既飽和度對(duì)購(gòu)物中心的影響同時(shí)體現(xiàn)在好與壞的兩個(gè)方面，其飽和度根據(jù)商圈情況存在一個(gè)臨界拐點(diǎn)。在此飽和度之下為正向修正因素，在此飽和度之上為

19、負(fù)向修正因素。此臨界點(diǎn)的界定需要相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)的積累，實(shí)務(wù)中我們可以考慮商圈范圍內(nèi)的人均商業(yè)面積數(shù)據(jù)作為替代指標(biāo)來(lái)衡量。1.3 購(gòu)物中心的可達(dá)性：既通常所說(shuō)的交通因素。交通的便利性對(duì)購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)是非常重要的，因?yàn)槠渖倘椛浞秶粌H僅依靠距離來(lái)定義，在目前交通工具的選擇性多樣的情況下，還必須加以交通工具的到達(dá)時(shí)間為劃分依據(jù)。因此可達(dá)的交通工具的多樣性將極大增加商圈的輻射范圍。比如在地鐵上蓋的購(gòu)物中心，其商圈輻射范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超之前定義的范圍，其一天的客流甚至?xí)鰠^(qū)域內(nèi)的常駐人口數(shù)。同樣道理，購(gòu)物中心的大型超市往往會(huì)開(kāi)設(shè)通往各個(gè)居住小區(qū)的班車來(lái)擴(kuò)大其輻射半徑?？蛇_(dá)性可以以交通工具的多樣性來(lái)衡量，交通工具種類

20、及總量與購(gòu)物中心的可達(dá)性為正相關(guān)。除了公共交通之外，目前私家車也越來(lái)越作為出行的重要選擇，因此購(gòu)物中心內(nèi)部及其周邊停車的便利性也應(yīng)該作為可達(dá)性的考慮因素2） 建筑物因素包括以下幾個(gè)方面：2.1） 建筑規(guī)模：包括總面積，單層面積，總樓層，動(dòng)線設(shè)計(jì)等。購(gòu)物中心的規(guī)模是有在一定程度上符合邊際效益遞減規(guī)律的，并非越大越好。特別是樓層數(shù)，由于購(gòu)物中心的租金在垂直高度上衰減的非常厲害，一般的社區(qū)mall 四層就是購(gòu)物中心的合理配置，超過(guò)六層基本高層就非常難以出租。如果是城市級(jí)的購(gòu)物中心，有軌道交通直達(dá)人流高的的情況下，樓層數(shù)可以達(dá)到八層，而且還要設(shè)計(jì)增加跨空天梯從主出入口直達(dá)高層區(qū)域。除了樓層之外總面積及

21、單層面積也需要達(dá)到一定的體量才能夠容納主力店和次主力店租戶的布局，并有足夠的空間留給非主力店租戶來(lái)取得租金的溢價(jià)。主力店租戶的面積如大型超市一般要達(dá)到1萬(wàn)平方米以上，次主力店租戶也要35千平方米。因此一般購(gòu)物中心的總面積也隨著所處商圈的檔次由高到底而減少。一線城市的區(qū)域購(gòu)物中心的面積一般在1520萬(wàn)平方米，社區(qū)性購(gòu)物中心的理想面積為510萬(wàn)平方米，二三線城市依次類推遞減。2.2） 建筑運(yùn)營(yíng)年限運(yùn)營(yíng)良好的購(gòu)物中心的收益是會(huì)隨著其運(yùn)營(yíng)年限的增加而增加的，因此運(yùn)營(yíng)年限為正相關(guān)修正因素。購(gòu)物中心的年收益率的遞增會(huì)在頭三年有較高增幅，其后逐漸平穩(wěn)。因此在取周邊商圈內(nèi)的成熟購(gòu)物中心作為可比實(shí)例的情況下，對(duì)

22、于新開(kāi)業(yè)商場(chǎng)的頭三年?duì)I業(yè)額需要一定程度的下調(diào)。建筑運(yùn)營(yíng)年限是正相關(guān)的調(diào)整因素。2.3）建筑設(shè)計(jì)：包括建筑物外觀設(shè)計(jì)和動(dòng)線設(shè)計(jì)建筑物的外觀設(shè)計(jì)指的是建筑物的外形和內(nèi)部和外部有特色的裝飾裝修設(shè)計(jì)。大部分購(gòu)物中心，特別是社區(qū)mall 等選擇的都是“U ”型或者“L ”型設(shè)計(jì)。因?yàn)檫@類設(shè)計(jì)能夠最大程度利用周邊動(dòng)線的同時(shí)，保留一個(gè)相對(duì)廣闊的廣場(chǎng)空間作為購(gòu)物中心的市場(chǎng)和推廣活動(dòng)空間，也形成一個(gè)人氣聚集地。而內(nèi)部和外部的特色裝飾裝修設(shè)計(jì)能夠?yàn)橘?gòu)物中心建立獨(dú)特的形象特點(diǎn)，成為區(qū)域的標(biāo)志性建筑，如北京世貿(mào)天階的大型露天屏幕等。建筑物的動(dòng)線設(shè)計(jì)方面，主要看其臨界面的長(zhǎng)度和四周的主要車道的寬度。臨街面越長(zhǎng)，其可以選

23、擇建立更多的人流出入口，形成較豐富的人流動(dòng)線，對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)越有利。因此臨街面長(zhǎng)度為正相關(guān)因素。特別的交通工具站點(diǎn)能夠?yàn)橘?gòu)物中心聚集不少人流，比如位于購(gòu)物中心周邊的公交車站和地鐵站，特別是步行10分鐘內(nèi)的地鐵站可以作為較大正向修正因素。同樣周邊車道的寬度，直接影響其車流動(dòng)線的設(shè)計(jì)。一般來(lái)說(shuō)一個(gè)成熟的購(gòu)物中心其周邊出入口車道寬度單向不能少于二車道，主要出入口車道不能少于3車道。少于兩車道將導(dǎo)致嚴(yán)重的車流擁堵，影響商場(chǎng)形象和可達(dá)的便利性。但也不是車道越寬就越便利的，過(guò)寬的車道會(huì)導(dǎo)致馬路對(duì)面人流的斷絕。比如象浦東世紀(jì)大道那樣單向8車道的大馬路，是會(huì)切斷馬路兩邊的人流的。經(jīng)驗(yàn)來(lái)看單向3車道是比較好的選擇。3） 單個(gè)商鋪的修正因素包括以下幾個(gè)方面。3.1）商鋪位置：既商鋪在購(gòu)物中心內(nèi)部的區(qū)位特征。包括商鋪的樓層、距離購(gòu)物中心主出入口的位置，距離主力店主出入口的位置，距離電梯等人流主要?jiǎng)泳€點(diǎn)的位置等。但是對(duì)于不同類型的商鋪來(lái)說(shuō)，其影響程度是不同的。主力店的租金對(duì)位置不敏感，這就是為什么大部分主力店租戶位于地下室一層和二層的原因。其主要原因是主力店作為消費(fèi)者前往購(gòu)物中心的主要目的，出行距離略微增加并不會(huì)影響消費(fèi)。但是次主力店對(duì)樓層的影響因素較為敏感，樓層越高租金越低。對(duì)于非主力店，位于一層，臨街，主步行街兩側(cè)，主力店主要出入口，