成立業(yè)委會(huì)和更換物業(yè)的流程1分析

1、一、業(yè)主委員會(huì)成立流程一、提出申請(qǐng)：物業(yè)管理小區(qū)（大廈）符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)（大廈）所在的街道辦事處書(shū)面提出申請(qǐng)，填報(bào)首屆業(yè)主（代表）大會(huì)籌備小組成立申請(qǐng)表，成立首屆業(yè)主委員會(huì)。二、成立籌備小組：街道辦事處收到申請(qǐng)后，作出書(shū)面批復(fù)意見(jiàn)，指導(dǎo)小區(qū)（大廈）成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組（以下簡(jiǎn)稱籌備小組）。三、籌備小組開(kāi)展籌備工作：1、籌備小組自成立起30日內(nèi)擬好業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主大會(huì)業(yè)主議事規(guī)則和業(yè)主公約，并在小區(qū)內(nèi)明顯位置張貼公告，征求業(yè)主主意。業(yè)主大會(huì)業(yè)主議事規(guī)則和業(yè)主公約這兩份文件需由2/3業(yè)主書(shū)面同意才能通過(guò)，這是最重要的事情，以后的程序都是依據(jù)這兩個(gè)文件進(jìn)行，對(duì)

2、相關(guān)規(guī)則、事項(xiàng)要制定詳細(xì)。例如：放棄即視為同意，人防、停車(chē)庫(kù)等地下空間不計(jì)入投票權(quán)等。2、確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)。業(yè)主的投票權(quán)按每戶一票計(jì)算，物業(yè)建筑面積每一平方米為投票權(quán)的計(jì)算份額，超出部分按四舍五入處理。以產(chǎn)權(quán)證明書(shū)為準(zhǔn)。單位代表須有單位授權(quán)委托書(shū)。3、組織各樓宇開(kāi)業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生業(yè)委會(huì)候選人。由于業(yè)主較多，不可能召集所有業(yè)主在一起開(kāi)會(huì)，可以以幢、單元、樓層等為單位，分時(shí)分區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，開(kāi)會(huì)選出業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，此后開(kāi)業(yè)主代表開(kāi)會(huì)即視為開(kāi)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主代表的產(chǎn)生應(yīng)經(jīng)其所代表的業(yè)主中擁有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主通過(guò)。凡須投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人

3、簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。業(yè)主代表的投票權(quán)是其所代表業(yè)主的投票權(quán)的總和。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以全體業(yè)主集中統(tǒng)一開(kāi)，也可以部分業(yè)主分時(shí)分區(qū)地開(kāi)；可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，票數(shù)和票權(quán)數(shù)過(guò)2/3投票通過(guò)，才有效。4、籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主委員會(huì)候選人的名單及簡(jiǎn)歷表、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主大會(huì)業(yè)主議事規(guī)則和業(yè)主公約，送達(dá)街道辦事處，并提出召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的書(shū)面申請(qǐng)?；I備小組決定業(yè)主大會(huì)成立的時(shí)間和業(yè)委會(huì)的組成人數(shù)（5-15人，單數(shù)），定出投票時(shí)間（3-7天，要報(bào)國(guó)土局備案）。匯集業(yè)委會(huì)候選人的資料，將候選人的簡(jiǎn)歷表、選票樣本、業(yè)主大會(huì)議程向業(yè)

4、主張貼公告。做好會(huì)務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場(chǎng)地，制作選票，制作設(shè)置一或多個(gè)投票箱（也可上門(mén)收選票），由國(guó)土局封投票箱，點(diǎn)票時(shí)由國(guó)土局開(kāi)箱和鑒證。業(yè)主大會(huì)召開(kāi)15日以前通知投票權(quán)人，國(guó)土局、街道辦事處、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司等有關(guān)人員到場(chǎng)。5、籌備小組根據(jù)議程召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，收集登記選票；審議并表決通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及，業(yè)主公約；公開(kāi)點(diǎn)票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。會(huì)后籌備組將大會(huì)簽到表，選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表出席。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席大會(huì)的1/2以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表通過(guò)。6、一個(gè)平方米一個(gè)投票權(quán)。要弄清楚業(yè)主

5、的住房面積，可從國(guó)土局拿到業(yè)主的資料，在收選票時(shí)，請(qǐng)業(yè)主出示產(chǎn)權(quán)證明。在填寫(xiě)業(yè)主代表投票委托書(shū)時(shí)，應(yīng)該附上雙方的身份證以及產(chǎn)權(quán)證明?？梢砸蟋F(xiàn)在的物業(yè)管理公司通過(guò)國(guó)土局提交一份業(yè)主名單資料。如果物業(yè)管理公司拒絕，則可以直接通過(guò)住建局，向物業(yè)管理公司施加壓力。7、開(kāi)發(fā)商只有一個(gè)投票權(quán)。一個(gè)商鋪一個(gè)代表。商鋪可以當(dāng)業(yè)主代表，只要在業(yè)主委員會(huì)選舉中，業(yè)主如不投他票，他即落選。即使他入選了業(yè)主委員，也可以通過(guò)少數(shù)服從多數(shù)的原則讓他的意見(jiàn)不能實(shí)現(xiàn)。由住宅業(yè)主代表負(fù)責(zé)收選票事宜。住戶面積大于商鋪面積，就沒(méi)問(wèn)題。8、籌備小組成員可以成為業(yè)主代表，但不能成為業(yè)委會(huì)成員。9、業(yè)主委員會(huì)每個(gè)成員只代表一個(gè)投票權(quán)，

6、實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)原則。業(yè)主委員會(huì)憑業(yè)主大會(huì)的授權(quán)行事，業(yè)主委員會(huì)作出的決定須由業(yè)主大會(huì)即業(yè)主代表表決確認(rèn)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)負(fù)責(zé)，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)表決以面積計(jì)算選票權(quán)，每個(gè)業(yè)主代表所代表的份額不變。10、單位辦公樓可以參加投票，單位辦公樓在小區(qū)內(nèi)，使用小區(qū)的公用設(shè)施。如果票權(quán)數(shù)不夠，則要把單位辦公樓拉進(jìn)來(lái)，說(shuō)服的理由：大家都在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，要把整個(gè)小區(qū)的安全、穩(wěn)定、美好，要把小區(qū)統(tǒng)一管理，才有利于大家的工作和生活。11、發(fā)送文件給業(yè)主時(shí)，請(qǐng)其簽收，用回執(zhí)證明已經(jīng)給過(guò)文件，視為送達(dá)。如果業(yè)主有意見(jiàn)，可以附意見(jiàn)。如某業(yè)主不同意某一條款，實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)。12、提交的

7、業(yè)主委員會(huì)成立申請(qǐng)需要改動(dòng)的，可以提交補(bǔ)充資料，用來(lái)補(bǔ)充說(shuō)明更改的情況。13、由業(yè)主代表收集票數(shù)，提出兩個(gè)問(wèn)題讓業(yè)主回答：是否滿意現(xiàn)在的物業(yè)管理公司？是否愿意委托業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司？業(yè)主只需要回答是或者否。每家都要做出書(shū)面意見(jiàn)。四、召開(kāi)大會(huì)選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡(jiǎn)歷表、業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等送達(dá)街道辦事處，并提出召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的書(shū)面申請(qǐng)，同時(shí)做好會(huì)務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場(chǎng)地，組織人員印制選票，設(shè)備投票猜箱，通知所有投票權(quán)人，知會(huì)街道辦事處、派出所、開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員?；I備小組根據(jù)議程召開(kāi)大會(huì)：收集、登記選票；審議并表決通過(guò)業(yè)

8、主臨時(shí)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；并在街道辦的監(jiān)管下公開(kāi)唱票、點(diǎn)票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。會(huì)后籌備小組將大會(huì)簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布。五、申請(qǐng)登記業(yè)主委員會(huì)自產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向所在區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理備案登記手續(xù)；（一）業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)表；（二）街道辦事處核準(zhǔn)證明；（三）業(yè)主委員會(huì)選票；（四）業(yè)主代表選票；（五）業(yè)主授權(quán)委托書(shū)；（六）業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)簽到表；（七）業(yè)主委員會(huì)章程；（八）業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約；（九）其他相關(guān)資料。六、核準(zhǔn)批復(fù)區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政部門(mén)經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會(huì)書(shū)面批復(fù)意見(jiàn)。業(yè)主委員會(huì)憑批文到公安部門(mén)辦理刻制公章手續(xù)，并

9、將公章式樣報(bào)區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政部門(mén)及街道辦事處備案。業(yè)主委員會(huì)章程業(yè)主委員會(huì)章程（示范文本）第一章總則第一條本會(huì)是本物業(yè)管理范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)本物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。本會(huì)由業(yè)主大會(huì)業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)則業(yè)主擔(dān)任。本會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。第二條本會(huì)接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督與指導(dǎo)。業(yè)主是指房第三條本章程所稱屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。第四條本會(huì)代表全體業(yè)主的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護(hù)本物業(yè)的公共、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、明的環(huán)境。第二章組織及職責(zé)第五條第一屆業(yè)主委員會(huì)，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)指

10、導(dǎo)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理單位、業(yè)主代表組成籌委會(huì)，籌委會(huì)推薦本會(huì)候選人名單，提交第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。第六條本會(huì)設(shè)委員-名，其中主任一名，副主任-名，本會(huì)主任、副主任在全體委員會(huì)中選舉產(chǎn)生。本會(huì)聘任執(zhí)行秘書(shū)（或秘書(shū)長(zhǎng)）一名，負(fù)責(zé)處理本會(huì)日常事務(wù)。執(zhí)行秘書(shū)可以是，也可以不是委員。本會(huì)主任、副主任、執(zhí)行秘書(shū)為專職或兼職。第七條本會(huì)權(quán)利1、召集和主持業(yè)主大會(huì)；2、與物業(yè)管理單位議定管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法；3、采用招標(biāo)或其他方式，聘請(qǐng)物業(yè)管理單位對(duì)本物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂管理合同；4、與物業(yè)管理單位議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概算及決算報(bào)告；5、檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位的物業(yè)管理工作；6

11、、修訂業(yè)主公約、本會(huì)章程。第八條本會(huì)義務(wù)1、籌備業(yè)主大會(huì)并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；2、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過(guò)的各項(xiàng)決議；3、執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，對(duì)住用戶開(kāi)展多種形式的宣傳教育；4、保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；5、執(zhí)行政府部門(mén)對(duì)本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令和要求；6、本會(huì)作出的決定，不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害業(yè)主公共利益。第九條本會(huì)召集業(yè)主大會(huì)可采取會(huì)議或書(shū)面征求意見(jiàn)等形式。第十條下列人員經(jīng)本會(huì)決定可獲得適當(dāng)津貼：1、本會(huì)主任；2、本會(huì)副主任；3、本會(huì)執(zhí)行秘書(shū)；4、本會(huì)同意的其他人員。第三章會(huì)議第十一條本會(huì)會(huì)議每三個(gè)月至少召開(kāi)一次。有三分之一以

12、上和委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時(shí)，可召開(kāi)特別會(huì)議。第十二條本會(huì)會(huì)議的召開(kāi)應(yīng)由召集人提前七天將會(huì)議通知有關(guān)料送達(dá)每位委員。委員因故不能參加會(huì)議的，可以一次性書(shū)面委托代理人參加。第十三條本會(huì)會(huì)議由主任召集、主持，主任因故缺席時(shí)，由副主任主持。第十四條本會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，可邀請(qǐng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)及政府有關(guān)部門(mén)（街道辦事處、派出所等）、物業(yè)管理單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會(huì)議，但上述人員沒(méi)有表決權(quán)。當(dāng)本物業(yè)有三分之一以上為出租時(shí)，必須聘請(qǐng)相當(dāng)于本會(huì)委員三分之一以上人數(shù)的承租人代表為聘請(qǐng)委員，并通知其列席本會(huì)會(huì)議。第十條本會(huì)會(huì)議決定問(wèn)題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會(huì)議進(jìn)行表決時(shí)，每位委員有一票表決

13、權(quán)。若表決中出現(xiàn)贊成票與反對(duì)票相同時(shí)，由主任或會(huì)議主持人在自已已投過(guò)的一票外，再投一票決定票（贊成或反對(duì)票），但此規(guī)定不適用于對(duì)其本人或直系親屬有利害關(guān)系的事項(xiàng)。第十六條本會(huì)執(zhí)行秘書(shū)必須作好每次會(huì)議記錄，并由會(huì)議主持人簽署后存檔；涉及物業(yè)管理的重大問(wèn)題應(yīng)由與會(huì)的全體委員簽署。第四章委員第十七條本會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，人數(shù)為單數(shù)，最多不超過(guò)15人。第十八條本會(huì)委員由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，有一定的組織能力和必要的工作時(shí)間的成年人擔(dān)任。第十九條本會(huì)委員的撤換、增，由本會(huì)會(huì)議通過(guò)后,提交業(yè)主大會(huì)確認(rèn)。第二十條有下列情形的人員不得擔(dān)任本會(huì)委員，已擔(dān)任的須停任，并由下次業(yè)主大會(huì)確

14、認(rèn)：1、已不是業(yè)主；2、無(wú)故缺席會(huì)議連續(xù)三次以上；3、因體或精神上的疾病而喪失履行職責(zé)能力的；4、有違法犯罪行為被司法部門(mén)義定或正在接受調(diào)查的；5、其他原因不適宜擔(dān)任本會(huì)委員的。6、第二十一條任何委員停任時(shí)，必須在停任后半個(gè)月內(nèi)將由其管理、保存的本會(huì)件、資料、帳以及屬于本會(huì)的所有物移交給本會(huì)。第二十二條委員的權(quán)利和義務(wù)（一）權(quán)利1、有權(quán)參加本組織的有關(guān)活動(dòng)；2、有選舉、被選舉和監(jiān)督權(quán)；3、有權(quán)參與本會(huì)有關(guān)事項(xiàng)的決策；4、具有對(duì)本會(huì)的建議和批評(píng)權(quán)。（二）義務(wù)1、遵守本會(huì)章程；2、執(zhí)行本會(huì)的決議，完成本會(huì)交辦的工作；3、參加本會(huì)組織的會(huì)議、活動(dòng)的公益事業(yè)；4、向本會(huì)的工作提供有關(guān)資料和建議；第五章

15、經(jīng)費(fèi)與辦公用房第二十三條本會(huì)的經(jīng)費(fèi)由-費(fèi)用中支出。第二十四條本會(huì)的經(jīng)費(fèi)開(kāi)支包括：業(yè)主大會(huì)和本會(huì)會(huì)議；有關(guān)人員的津貼；必要的日常辦公等費(fèi)用。經(jīng)費(fèi)收支帳目由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理，每季度向本會(huì)匯報(bào)，每年度向業(yè)主公布。第二十五條本會(huì)的辦公用房由-解決。第六章附則第二十六條業(yè)主大會(huì)通過(guò)的有關(guān)本章程的決定都是本章程的組成部分。第二十七條本會(huì)的解散與終止，依照業(yè)主大會(huì)的決定或政府主管部門(mén)的決定解散或終止。第二十八條本章（希程經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后生效，同時(shí)報(bào)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政部門(mén)備案望本小區(qū)的業(yè)主大家能夠積極行動(dòng)起來(lái)）:、更換物業(yè)的流程一、籌備業(yè)主大會(huì)，并提前告知全體業(yè)主和街道辦?；I備工作由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員

16、會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主（可以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告的主要內(nèi)容包括會(huì)議議題、召開(kāi)時(shí)間、地點(diǎn)），并且應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知所屬街道辦和社區(qū)工作站。二、制作投票證，核對(duì)業(yè)主資格。業(yè)主委員會(huì)對(duì)需要投票的事項(xiàng)制作投票證并發(fā)放到每戶業(yè)主。（業(yè)主無(wú)法參加會(huì)議的，可以委托代理人或業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議并代理投票）。投票證應(yīng)當(dāng)載明的主要內(nèi)容：業(yè)主姓名、業(yè)主所有房屋的面積。業(yè)主應(yīng)當(dāng)是房屋所有權(quán)人、共有權(quán)人。三、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)按會(huì)議議程主持召開(kāi)業(yè)主大會(huì)（應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加才能召開(kāi)業(yè)主大會(huì)），對(duì)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項(xiàng)進(jìn)行投票，計(jì)票結(jié)果專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主投票同意，則通過(guò)該項(xiàng)議題，可以授