物業(yè)出租稅收籌劃方案

1、物業(yè)出租稅收籌劃方案背景： X 公司向某村租用一塊面積約 95000 平方米的土地，開(kāi)發(fā)建材批發(fā)市場(chǎng)，分期 投資，第一期預(yù)計(jì)投資款 10000萬(wàn)元，工程可用建筑面積約 2 萬(wàn)平方米，每月租金約 300 萬(wàn) 元，除房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅附加、折舊外，土地租金每月約 50 萬(wàn)元，其他成本及費(fèi)用約收入的 10%計(jì)算。涉及主要稅種及稅率如下：稅種計(jì)稅依據(jù)稅率營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)額5%房產(chǎn)稅房產(chǎn)原值 / 租金收入1.2%/12%城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅7%教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3%地方教育附加營(yíng)業(yè)稅2%企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額25%注：下例營(yíng)業(yè)稅及附加稅以營(yíng)業(yè)額的 5.6%5%×( 1+7%+3%+2)%計(jì)算。籌劃前 X

2、公司的各項(xiàng)稅費(fèi)如下： 營(yíng)業(yè)稅及附加： 300×5.6%=16.8 萬(wàn)元 房產(chǎn)稅： 300×12%=36萬(wàn)元若投資款 10000萬(wàn)元全部作為固定資產(chǎn)， 按20年計(jì)提折舊，每月估計(jì)折舊額約 41.67 萬(wàn) 元，則企業(yè)所得稅： 300-41.67- (300×10%)-50 -16.8-36 × 25%=31.38萬(wàn)元 各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)： 16.8+36+31.38=84.18 萬(wàn)元 根據(jù)中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的 計(jì)稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)所 有人、承典人不在房產(chǎn)所

3、在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者 使用人繳納。對(duì)房產(chǎn)稅的征收有從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征兩種方式。從價(jià)計(jì)征按房產(chǎn)原值一次減 除 10%至 30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)，稅率 1.2%；從租計(jì)征以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率 12%。房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)開(kāi)征。因此在租賃的土地上建的房屋，如 果房屋坐落于開(kāi)征范圍，房屋產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。目的： 對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)（房產(chǎn)稅，營(yíng)業(yè)稅，企業(yè)所得稅等）進(jìn)行稅收籌劃方案一：將租金收取方式變?yōu)樽饨鸺庸芾碣M(fèi)組合收取方式。 目前，出現(xiàn)了很多專門從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋也負(fù)責(zé)為出租房屋提供物業(yè)管 理服務(wù)。因

4、此，利用物業(yè)管理合同規(guī)避房產(chǎn)稅的現(xiàn)象比較普遍，具體方法如下：X 公司將開(kāi)發(fā)的物業(yè)對(duì)外出租時(shí)，把水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)從房租中分離出來(lái)，單獨(dú)收取，并 可以適當(dāng)增加租金外收費(fèi)。比如按每月 50 元/ 平方米的價(jià)格（含水電、物業(yè)管理等費(fèi)用）收 取客戶租金，相當(dāng)于將原來(lái)每月 300萬(wàn)元收入分離成 100萬(wàn)元管理費(fèi)收入（ 50×2）和 200萬(wàn) 元租金收入，由于房產(chǎn)稅只對(duì)產(chǎn)權(quán)所有人就其房屋原值或租金收入征收，對(duì)分離出去的 100 萬(wàn)元只征收營(yíng)業(yè)稅，不征房產(chǎn)稅，所以 X 公司的各項(xiàng)稅費(fèi)如下：1將全部投資作為固定資產(chǎn)計(jì)算：營(yíng)業(yè)稅及附加：（ 200+100）× 5.6%=16.8 萬(wàn)元房產(chǎn)稅：

5、 200×12%=24萬(wàn)元企業(yè)所得稅： 300-41.67- （300×10%）-50-16.8-24 × 25%=34.38萬(wàn)元各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)： 16.8+24+34.38=75.18 萬(wàn)元由此可見(jiàn)，利用此方案可節(jié)省稅費(fèi) 84.18-75.18=9 萬(wàn)元 2將投資分為固定資產(chǎn)和裝修費(fèi)計(jì)算：假設(shè)將投資款分成固定資產(chǎn)2000 萬(wàn)元，裝修費(fèi) 8000 萬(wàn)元，固定資產(chǎn)按 20 年計(jì)提折舊，裝修款按 5 年攤銷，則每月折舊額約 8.33 萬(wàn)元， 攤銷額約 133.33 萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅及附加： 200+100× 5.6%=16.8 萬(wàn)元房產(chǎn)稅： 200×12

6、%=24萬(wàn)元企業(yè)所得稅： 300-8.33-133.33- （300×10%）-50-16.8-24 × 25%=9.39萬(wàn)元各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)： 16.8+24+9.39=50.19 萬(wàn)元由此可見(jiàn)，利用此方案可節(jié)省稅費(fèi) 84.18-50.19=33.99 萬(wàn)元籌劃風(fēng)險(xiǎn)： 一般正規(guī)的公司提供物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)， 是一定要取得物價(jià)部門的收費(fèi)許可的， 價(jià)格也是要審批的。因此，出租方刻意抬高物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，不僅得不到稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可， 還可能由于不按收費(fèi)許可證收費(fèi)而受到物價(jià)部門的處罰。部分省市也出臺(tái)了相關(guān)制約文件， 如穗地稅發(fā) 200673 號(hào)：（十六）關(guān)于行為人將房屋租金收入明顯不合理

7、地劃分為租金和管 理費(fèi)，造成少繳房產(chǎn)稅的，應(yīng)否認(rèn)定偷稅的問(wèn)題。行為人將房屋租金收入人為地劃分為租金 和管理費(fèi)，且收入劃分明顯不合理，造成少繳房產(chǎn)稅的，適用征管法第六十三條“進(jìn)行 虛假的納稅申報(bào)”處理。另外，桂地稅字 2009100 號(hào)規(guī)定：除對(duì)從工商行政管理部門劃分 出來(lái)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心收取的租金收入和管理費(fèi) （ 必須經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)收取的市場(chǎng)管理費(fèi) ） 由其按規(guī)定分開(kāi)計(jì)征房產(chǎn)稅外， 其他單位和個(gè)人取得的租金收入不能劃分租金收入和管理費(fèi)， 一律按出租收入征收房產(chǎn)稅方案二：改出租為轉(zhuǎn)租。中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。由于轉(zhuǎn)租 方不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，轉(zhuǎn)租方轉(zhuǎn)租房屋

8、時(shí)，只要按轉(zhuǎn)租價(jià)款繳納營(yíng)業(yè)稅，不需要繳納房產(chǎn) 稅。因此，由原來(lái)的直接出租改為先出租再轉(zhuǎn)租存在著稅收籌劃空間。一成立資產(chǎn)管理公司進(jìn)行轉(zhuǎn)租X 公司可以成立一個(gè) Y 資產(chǎn)管理公司，將擬出租的房產(chǎn)先以較低的價(jià)格假設(shè) A 萬(wàn)元出租 給 Y 資產(chǎn)管理公司，然后由 Y 資產(chǎn)管理公司統(tǒng)一按市場(chǎng)價(jià)格每月 B 萬(wàn)元出租房產(chǎn)。由于房產(chǎn) 稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，所以組建的商管公司只是管理機(jī)構(gòu)而不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此不存在房 產(chǎn)稅納稅義務(wù)，而轉(zhuǎn)租仍需要全額繳納營(yíng)業(yè)稅的，因此，該方案多出一道營(yíng)業(yè)稅及附加稅 A ×5.6%，節(jié)省一道房產(chǎn)稅 （B-A） × 12%。在籌劃前后總體成本費(fèi)用不變的情況下，只有當(dāng) （

9、B-A） ×12%- A×5.6%>0時(shí)，即 A<0.68 ×B時(shí)，該籌劃方案才可行。假設(shè) X公司和 Y資產(chǎn)管理公 司的其他費(fèi)用按按收入的 10%計(jì)算，各項(xiàng)稅費(fèi)如下：1以全部投資做為固定資產(chǎn)計(jì)算：假設(shè) X 公司按“方案一”所述將原本計(jì)劃的每月 200萬(wàn)元的租金分解成每月 100 萬(wàn)元管理費(fèi)用和 100 萬(wàn)元租金出租給 Y資產(chǎn)管理公司，再由 其按市場(chǎng)價(jià)格每月 300 萬(wàn)元對(duì)外出租 ：X公司的營(yíng)業(yè)稅及附加： （100+100） ×5.6%=11.2 萬(wàn)元Y公司的營(yíng)業(yè)稅及附加： 300×5.6%=16.8 萬(wàn)元X 公司的房產(chǎn)稅： 100&

10、#215;12%=12萬(wàn)元X 公司的企業(yè)所得稅： 200-41.67- （200×10%）-50-11.2-12 × 25%=16.28萬(wàn)元 Y公司的企業(yè)所得稅： 300-200-（300×10%）-16.8 × 25%=13.3萬(wàn)元 各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)： 11.2+16.8+12+16.28+13.3=69.58 萬(wàn)元 由此可見(jiàn)，利用此方案可節(jié)省費(fèi)用為： 84.18-69.58=14.6 萬(wàn)元2將投資分為固定資產(chǎn)和裝修費(fèi)計(jì)算： 假設(shè) X公司以每月 60 元/ 平方米出租給 Y公司, 每月收取租金 120萬(wàn)元， Y公司再以 150元/ 平方米價(jià)格出租給客戶，

11、每月收取租金 300萬(wàn)元 （其中包括物業(yè)管理費(fèi) 100萬(wàn)元） 。X公司擬投入 6000萬(wàn)開(kāi)發(fā)物業(yè) ,形成固定資產(chǎn) ,按 20年計(jì) 提折舊，每月折舊額 25萬(wàn)元， Y公司擬投入 4000萬(wàn)進(jìn)行裝修，按 5年進(jìn)行攤銷，每月攤銷 額 66.67 萬(wàn)元。其他管理費(fèi)用均按收入的 10%計(jì)算。X公司的營(yíng)業(yè)稅及附加： 120×5.6%=6.72 萬(wàn)元 Y公司的營(yíng)業(yè)稅及附加： 300×5.6%=16.8 萬(wàn)元 X 公司的房產(chǎn)稅： 120×12%=14.4萬(wàn)元X 公司的企業(yè)所得稅： 120-25-(120 ×10%)-50-6.72-14.4 × 25%=2.9

12、7萬(wàn)元Y 公司的企業(yè)所得稅： 300-120-66.67- (300×10%)-16.8 × 25%=16.63萬(wàn)元 各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)： 6.72+16.8+14.4+2.97+16.63=57.52 萬(wàn)元 由此可見(jiàn)，利用此方案可節(jié)省稅費(fèi) 84.18-57.52=26.66 萬(wàn)元二由個(gè)人承租再轉(zhuǎn)租 若將物業(yè)交由個(gè)人承租再轉(zhuǎn)租，根據(jù)現(xiàn)行廣州市個(gè)人出租房屋有關(guān)稅收規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)租 非住宅房屋月租金收入 20000 元以上適用綜合征收稅率為 5.6%，其中具體稅種包含營(yíng)業(yè)稅 5、城建稅 0.35 、教育費(fèi)附加 0.15 、地方教育附加 0.1%。 (印花稅，防洪費(fèi)等暫不考 慮) 另外，

13、根據(jù)國(guó)稅函 2009639 號(hào)規(guī)定，個(gè)人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個(gè)人所 得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目適用稅率10%計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。由個(gè)人承租再轉(zhuǎn)租同樣多出一道營(yíng)業(yè)稅及附加稅 A×5.6%，節(jié)省一道房產(chǎn)稅 (300-A) ×12%，另外，由于 個(gè)人所得稅稅率低于企業(yè)所得稅稅率，因此，還可以額外節(jié)省部份稅費(fèi)。假設(shè)X 公司以每月各 100 萬(wàn)元的價(jià)格向 Z個(gè)人收取租金和管理費(fèi)，再由其按市場(chǎng)價(jià)格每月 300 萬(wàn)元對(duì)外出租， 各項(xiàng)稅費(fèi)如下：1以全部投資做為固定資產(chǎn)計(jì)算：X 公司的營(yíng)業(yè)稅及附加： 100+100×5.6%=11.2 萬(wàn)元X 公司的房產(chǎn)稅

14、： 100×12%=12萬(wàn)元X公司的企業(yè)所得稅： 200-41.67- (200×10%)-50-11.2-12 × 25%= 16.28 萬(wàn)元Z 個(gè)人的營(yíng)業(yè)稅及附加： 300× 5.6%=16.8 萬(wàn)元Z 個(gè)人的個(gè)人所得稅： 300-16.8-200 ×(1-20%) ×10%=6.66萬(wàn)元 各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)： 11.2+12+16.28+16.8+6.66=62.94 萬(wàn)元 由此可見(jiàn)，利用此方案可節(jié)省稅費(fèi) 84.18-62.94=21.24 萬(wàn)元2將投資分為固定資產(chǎn)和裝修費(fèi)計(jì)算：X公司的營(yíng)業(yè)稅及附加： (100+100) ×

15、5.6%=11.2 萬(wàn)元X 公司的房產(chǎn)稅： 100×12%=12萬(wàn)元.X 公司的企業(yè)所得稅： 200-8.33-133.33- (200×10%)-11.2-12 × 25%=3.79萬(wàn)元Z 個(gè)人的營(yíng)業(yè)稅及附加： 300× 5.6%=16.8 萬(wàn)元Z 個(gè)人的個(gè)人所得稅： (300-16.8-200) ×(1-20%) ×10%=6.66萬(wàn)元各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)： 11.2+12+3.79+16.8+6.66=50.45 萬(wàn)元 由此可見(jiàn)，利用此方案可節(jié)省稅費(fèi) 84.18-50.45=33.73 萬(wàn)元籌劃風(fēng)險(xiǎn)：由于出租方和轉(zhuǎn)租方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，他們

16、之間的出租行為是關(guān)聯(lián)交易，肯定 要受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的房屋出租最低租金計(jì)稅價(jià)格的制約，本例 X 公司將房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)方應(yīng)當(dāng) 按照正常交易價(jià)格收取租金，如果 X 公司為了降低稅收負(fù)擔(dān)，向關(guān)聯(lián)方收取的租金明顯偏低 且無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)稅收征管法等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。即A 的值會(huì)發(fā)生變化，這種方案就不一定會(huì)成功，還會(huì)帶來(lái)了很大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。若 X 公司先將未裝 修的物業(yè)先出租給關(guān)聯(lián)方 ( 可以是個(gè)人，如公司的股東，或者股東投資的其他公司 )，并簽訂 一個(gè)期限較長(zhǎng)的租賃合同，每年收取較低租金，關(guān)聯(lián)方出資對(duì)租入的房產(chǎn)進(jìn)行裝修改造后再 按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)轉(zhuǎn)租，則避稅較為合理合法的，籌劃風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，可操作性強(qiáng)。其他方案：1. 消除免租期：客戶一般都以 "房屋要進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修和布局 "為理由,要求房主給客戶一些 時(shí)間，這段時(shí)間房主不收客戶的房租，免租期只會(huì)增加公司房產(chǎn)稅稅負(fù)，在免租期間，出租 方要按房產(chǎn)原值交房產(chǎn)稅。比如將免租 3 個(gè)月，即 9 個(gè)月租金 1000萬(wàn)改為 12 個(gè)月租金 1000 萬(wàn)元，在租金不變的情況下，可免去自用期間房產(chǎn)稅 只需要在合同中不出現(xiàn)免租字眼