審計報告-綜合審計報告(最終)

1、 監(jiān)審綜 第 號 簽發(fā)人：關(guān)于A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綜合審計報告根據(jù)監(jiān)察中心審計部工作安排，審計組于年月日至月日對A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱A）年度的經(jīng)營情況進(jìn)行綜合審計，現(xiàn)將審計情況報告如下：一、A基本情況：1、項目基本情況：“ 公寓”位于 市 區(qū)，該項目用地總面積為 平方米，分為A、B、C、D四個區(qū)，其中A區(qū)用地面積為 平方米，B區(qū)用地面積為 平方米，C區(qū)用地面積為 平方米，D區(qū)用地面積為 平方米，我司根據(jù)規(guī)劃對該項目進(jìn)行分期開發(fā)，截止目前C、A區(qū)已建設(shè)完工。BB區(qū)一期工程進(jìn)度緩慢，原計劃于月日向業(yè)主交房，但由于前期工程延誤導(dǎo)致延期交房，A內(nèi)部預(yù)計將于月日前向業(yè)主交付。BB區(qū)二期一標(biāo)段工程已

2、經(jīng)全部封頂， #樓主體結(jié)構(gòu)，以及樓層以下主體結(jié)構(gòu)驗收完成。BB區(qū)二期二、三標(biāo)段工程于年月開始進(jìn)行土石方工程，并于年月將平整場地移交二期總包方重慶市 （集團(tuán)）有限公司（下稱C），年月中旬開始試樁打孔工程，截止至年月日樓正在打樁過程中，樓由于高邊坡工程安全問題，正在協(xié)商工程方案樁基工程尚未開工建設(shè)。2、銷售以及欠收情況：AC區(qū)住宅已銷售完畢，A區(qū)住宅基本銷售完畢，A區(qū)車庫正在銷售中，商業(yè)部分尚未銷售；B區(qū)住宅和別墅正在預(yù)售過程中；D區(qū)處于前期籌備階段尚未開工建設(shè)。截止至 年底A可銷售樓盤總套數(shù)為套，已實(shí)現(xiàn)簽約總數(shù)為套，合同總成交金額累計達(dá)萬元，其中年在售樓盤共計銷售套，合同簽約金額為萬元。（詳見下

3、表）項目可售面積（）已售面積（）可售 套數(shù)已售 套數(shù)已簽定合同金額（萬元）實(shí)收房款 金額（萬元）未收回房款金額（萬元）A區(qū)C區(qū)B區(qū)D區(qū)合計AA區(qū)銷售無按揭付款方式未收款情況，區(qū)除業(yè)主因房屋整改問題不滿意而未簽署萬按揭合同外，無按揭方式未收回房款的情況。但是由于受政策環(huán)境和銀根緊縮的影響，房交所對合同監(jiān)管力度加強(qiáng)，各銀行個人貸款額度急劇收縮，使公司按揭回款速度嚴(yán)重滯后，現(xiàn)B區(qū)截止至年底按揭付款方式銷售額累計為 萬元，按揭付款方式銷售占總銷售額的 %，按揭付款方式未收款金額為 萬元，占按揭付款總額的 %。二、審計發(fā)現(xiàn)問題1、B區(qū)二期二、三標(biāo)段土石方實(shí)際完成量與合同約定存在重大差異經(jīng)查，B區(qū)二期二、

4、三標(biāo)段土石方工程合同工程總方量為 萬立方米，工程單價為 元/m3，土石方工程款共計 萬元。審計人員根據(jù)二期二、三標(biāo)段現(xiàn)在的實(shí)際地貌測量數(shù)據(jù)，以及A成控部張三所提供有工程監(jiān)理簽字確認(rèn)的原始地貌測量記錄，并依據(jù)以上資料經(jīng)復(fù)核計算得出，該項工程土石方實(shí)際完成量約為 萬立方米，某建筑完成的合同金額就應(yīng)該是 萬元，實(shí)際土方量與合同約定相差約 萬立方米，涉及金額達(dá)449.28萬元。截止至2011年12月31日已累計支付 萬元，占支付進(jìn)度的 %，超出實(shí)際付款金額已達(dá) 萬元。另外，2012年1月份又A又以借款方式向某支付 萬工程進(jìn)度款項，并支付其 萬元履約保證金，因此累計支付款項已超實(shí)際工程金額達(dá)到 萬元。對

5、此審計人員了解到，由于A沒有對B區(qū)二、三標(biāo)段土石方移交時的實(shí)際地形進(jìn)行測量，也沒有對移交場地時實(shí)際完成工程量進(jìn)行計算，并且五一建筑公司因為承包范圍不包括室外景觀和道路工程，所以只對各棟號基礎(chǔ)基坑范圍的場地標(biāo)高進(jìn)行交接等原因所致。2、銷售部因延遲交房給B區(qū)業(yè)主的新年禮物中存在采購價格虛高的情況。經(jīng)查，A銷售部2011年12月21日上報申請，由于半山華府一期延遲交房給業(yè)主帶來一定影響且新年將至，為向 戶業(yè)主表示對客戶的歉意，贈送 DCG調(diào)和油一瓶，金額為 元/瓶，以及 東北大米一袋，金額為 元/袋，以此安撫客戶心情，本次活動涉及總金額達(dá) 萬元。文件報批單中銷售部經(jīng)理某某批示為，經(jīng)重慶新世紀(jì)百貨、重

6、百以及XCG三家超市比較后，XCG超市價格最便宜。由于對方超市不提供報價，因此未能保留報價清單，而且新世紀(jì)和重百主要經(jīng)營百貨零售，但 屬專業(yè)超市，價格在整個重慶市場有較大優(yōu)勢，因此最終選擇 超市進(jìn)行采購。但經(jīng)過審計人員詢價發(fā)現(xiàn)， 銷售負(fù)責(zé)人稱，如果團(tuán)購 東北大米 袋以上的，可以按照 元/袋的進(jìn)貨價格開票銷售并可以負(fù)責(zé)送貨，因此與A銷售部采購單價相差 元/袋，共產(chǎn)生 元差異。另外審計人員發(fā)現(xiàn)，A發(fā)放的食用油禮品中并不是報批時的DCG牌調(diào)和油，取而代之的是 省 市出產(chǎn)的 “ ”牌壓榨濃香菜籽油。但審計人員在走訪的新世紀(jì)百貨以及重百幾家超市均表示并不經(jīng)營“ ”品牌的產(chǎn)品，且部分銷售人員提及該品牌并不

7、被市場所認(rèn)可。對于未按批示擅自更換使用“道道全”牌菜籽油的情況，銷售部經(jīng)理某某解釋稱，原定是使用DCG牌調(diào)和油，但在我司內(nèi)部審批流程完成后，DCG不能提供足夠的貨源，因此才更換為“道道全”菜籽油的，并且“道道全”較“DCG”便宜 元/桶，本次實(shí)際支付XCG超市金額為 萬元。審計人員認(rèn)為，詢價是公司物資采購良好的內(nèi)控機(jī)制，為選擇物美價廉的商品提供有效的程序保證，但A銷售部并未嚴(yán)格負(fù)責(zé)的進(jìn)行詢價，導(dǎo)致產(chǎn)生 元的差異，并且在未經(jīng)批示和再次詢價的情況下，擅自更換知名度不高的“道道全”品牌。因此上述行為不僅給公司造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失，而且由于銷售部擅自更換知名度不高的品牌，最終將直接導(dǎo)致本次活動未能達(dá)到

8、預(yù)期安撫業(yè)主的效果。 3、銷售部因延遲交房給B區(qū)業(yè)主的新年禮物中存在未按批示執(zhí)行的情況經(jīng)查，A銷售部 上報申請，由于 一期延遲交房給業(yè)主帶來一定影響，且新年將至為向 戶業(yè)主表示對客戶的歉意，購買禮物贈送業(yè)主，以此安撫客戶心情。對此集團(tuán)總部某總批示：可將上述禮物券夾在延期交房通知書中寄給客戶，具體操作時可與超市簽訂協(xié)議，按禮券兌換數(shù)結(jié)賬為宜。截止至 月 日銷售部已經(jīng)向 戶業(yè)主發(fā)放了禮品，審計人員對其中的 戶業(yè)主進(jìn)行電話抽訪中發(fā)現(xiàn)，僅有一戶業(yè)主提到收到了延期交房的致歉書明信片，其他大多數(shù)業(yè)主均是收到短信或者電話去指定地點(diǎn)領(lǐng)取禮品，在電話以及短信內(nèi)容中并未提及延期交房的問題，甚至有一名業(yè)主是在其他業(yè)

9、主處得知后才領(lǐng)到禮品的。在回訪的過程中所有業(yè)主均對延期交房感到不滿，并多次催問具體的交房日期。另外，A銷售部采購禮品時，也未按照某總批示與 超市簽訂購買協(xié)議。對此，銷售部經(jīng)理某某解釋稱，原計劃采取與XCG超市簽訂協(xié)議購買的形式，因超市只愿以款到提貨的原則銷售，不對零售客戶簽訂任何協(xié)議，因此沒有簽訂采購協(xié)議。對于發(fā)放禮品的通知是通過短信的形式發(fā)出，感謝業(yè)主對我司的支持，并致以新春的問候，要求業(yè)主提供相關(guān)證明領(lǐng)取相應(yīng)禮品，但在短信內(nèi)容中并未提及延期交房的情況。審計人員認(rèn)為，本次活動是基于延期交房所致，出于安撫業(yè)主心情進(jìn)行公關(guān)的目的，但通過電話回訪可以看出，在本次活動執(zhí)行過程中未能有效與業(yè)主進(jìn)行溝通

10、達(dá)成諒解，據(jù)銷售部經(jīng)理稱合同中已經(jīng)注明延期交房每日將產(chǎn)生總房款 的違約金損失，因此本次公關(guān)活動既支出了大筆營銷費(fèi)用又未能達(dá)到安撫業(yè)主的預(yù)期目的。 4、銷售部每月未定期制定廣告投放計劃經(jīng)查，銷售部負(fù)責(zé)制作投放廣告以促進(jìn)銷售，但每月并未制定具體廣告投放計劃，導(dǎo)致存在銷售部無計劃投放廣告。由于銷售部在廣告實(shí)際投放時，也未能及時將制作版面、價格、費(fèi)用等信息傳遞給財務(wù)備案，財務(wù)也無法實(shí)行費(fèi)用的事中控制，且廣告費(fèi)用支出存在滯后性，因此造成財務(wù)分析報告中銷售費(fèi)用率失實(shí)的情況發(fā)生。因此，審計人員建議，銷售部應(yīng)當(dāng)以月為周期提前制定宣傳方案，并依據(jù)宣傳方案制定下月廣告投放計劃并上報地產(chǎn)總部審批，審批后交由財務(wù)監(jiān)督

11、執(zhí)行。財務(wù)應(yīng)當(dāng)依據(jù)廣告實(shí)際投放情況在財務(wù)分析報告中據(jù)實(shí)反應(yīng)銷售費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況，以及據(jù)實(shí)計算銷售費(fèi)用率與同行業(yè)進(jìn)行對比，尋找差距分析原因。5、銷售部門廣告宣傳合同簽訂不規(guī)范經(jīng)查，A 年銷售部所簽?zāi)甓葟V告合同存在無贈版條款以及無免費(fèi)提供樣報數(shù)量約定的情況。以 晚報為例，雖廣告合同中未簽訂贈版條款，但實(shí)際執(zhí)行中媒體卻贈送了一定的廣告版面進(jìn)行優(yōu)惠。對此，A銷售部策劃主管某解釋稱，與對方公司簽訂的媒體年度合同中并未對贈送項目進(jìn)行詳細(xì)界定，每月對方贈送的形式需根據(jù)媒體當(dāng)月廣告量由對方?jīng)Q定隨機(jī)產(chǎn)生。但審計人員認(rèn)為，廣告贈版應(yīng)是廣告公司給予長期客戶廣告費(fèi)達(dá)一定比例的優(yōu)惠方式，并且我司也應(yīng)當(dāng)參考合同價格和贈版

12、數(shù)量統(tǒng)一制定詳細(xì)的促銷方案，最終達(dá)到合理配置資源為公司實(shí)現(xiàn)利潤最大化的經(jīng)營目標(biāo)。因此審計人員建議，銷售部簽訂相關(guān)廣告合同的過程中，應(yīng)就贈版贈刊事項以及樣報數(shù)量達(dá)成協(xié)議，并明確在合同條款當(dāng)中予以注明，在簽訂后將合同文本以及廣告刊登后的樣報及時交予財務(wù)留檔備查，在實(shí)際支付相關(guān)廣告費(fèi)用時，作為結(jié)算審核依據(jù)。6、行政部門辦公用品無入庫及領(lǐng)用臺賬經(jīng)查，人事行政部門負(fù)責(zé)辦公用品采購及領(lǐng)用工作。在辦公用品的領(lǐng)用過程中，未對領(lǐng)用情況進(jìn)行記錄，僅由前臺文員負(fù)責(zé)辦公用品分發(fā)工作，在辦公用品的發(fā)放過程中，沒有相關(guān)的發(fā)放及領(lǐng)用記錄。行政中心相關(guān)目前將辦公用品零庫存方案作為臺賬的替代方法，辦公用品采購到貨后按照各部門申

13、請統(tǒng)一發(fā)放。但審計人員現(xiàn)場觀察辦公用品庫房時，發(fā)現(xiàn)庫房當(dāng)中仍有各種辦公用品存放于庫房當(dāng)中。審計人員認(rèn)為，建立辦公用品入庫及領(lǐng)用臺賬既有助于辦公用品進(jìn)行規(guī)范管理，又有助于辦公費(fèi)用分部門統(tǒng)計進(jìn)行集約化管理，從而做到規(guī)范管理限額支出合理分配的目標(biāo)。因此建議人事行政部門針對與辦公用品的入庫及領(lǐng)用情況建立相關(guān)明細(xì)臺賬，對于辦公用品及相關(guān)費(fèi)用情況及時統(tǒng)計入賬。三、審計意見：綜上所述，B區(qū)二期二、三標(biāo)段土石方工程合同工程實(shí)際土方量與合同約定相差約萬立方米，涉及金額達(dá) 萬元。截止至 年 月累計向某支付款項已超實(shí)際工程金額 萬元。因此審計人員建議，立即停止支付北京某開發(fā)建設(shè)有限公司 分公司承建的土石方以及邊坡錨桿檔墻工程剩余工程款項，責(zé)令現(xiàn)任A總經(jīng)理某某