深圳別墅,戶型決勝價值

1、深圳別墅，戶型決勝價值作者：劉貴林日期：2004-1-21別墅物業(yè)是來西方國家的產(chǎn)物，是人類生活居住的最髙境界。別堂物業(yè)在開發(fā)中的規(guī)劃設(shè)汁、選擇地址.建筑 風(fēng)格、做匸用料等各個方面都十分講皿別墅必須由良好的景觀作為基礎(chǔ)，其建筑設(shè)汁和物業(yè)規(guī)劃應(yīng)與自然資源、 自然景觀相融合.交通及供水.供電等配套亦須完善.別墅物業(yè)便成為人們身份.地位的空征。一、產(chǎn)品形式的界定近些年來.隨著全國各地的房地產(chǎn)爭業(yè)蓬勃發(fā)展，廊端產(chǎn)品也層出不窮，別墅的建筑形式也在不斷地豐富。下 面首先對深圳的別墅建筑形式作簡譏的劃分便于比較，從而說明問題。名稱別名碗（平方米）車位別墅約 200-100013個秋家車位有天有地，有自家痰，

2、不 與其它建筑相接。Ibwnhous電(TH)聯(lián)排別墅約 200-5002-412個就家車位有天有地，有自家痰，幾 個單位相連為一棟建筑。花園洋房類TH約200左右23底層單位有12個私寥車位樓上、樓下縱向劃分為23 戶，橫向劣為幾個單元相連 為一艇筑，形式為46層 的小高層。注：本次分析對彖為多層建筑中的別墅，不包括空中別墅（頂層復(fù)式）等其它建筑形式。二、別墅產(chǎn)品本身質(zhì)素對價格的影響（戶型分析針對深圳2003年市場上主要供應(yīng)別墅的樓盤進行產(chǎn)品分析：注：匚分析樣木為中旅國際公館.香蜜湖熙園、純水岸三個樓盤的別墅產(chǎn)品。供應(yīng)產(chǎn)品分為聯(lián)排別墅、花園 洋房兩種。2、在分析過程中，以戶型自身條件為主不過

3、女考慮區(qū)域、景觀、配套、服務(wù)、發(fā)展商等外在因素。k聯(lián)排別墅(Town house)戶型型 房XH聯(lián)排別壁層53.*365*工n%5F地47-能7O-庭慈院 半約功約后米內(nèi)00754135%8岸 水純層4S2中旅國際公館一聯(lián)排別墅主力戶型（建筑面枳：240平方米）優(yōu)點：1、附送多功能半地下室車庫（雙車位人匸具間（面積：2460平方米。2、半錯層式布局.空間層次豐富，形成隱性空間區(qū)隔（直接以樓層來劃分空間使用功能）。3、6米高客廳，豪華空間尺度。4、頂層為主人專用層.配衛(wèi)生間、更衣室.50平方米大露臺。5、室內(nèi)坡屋頂空間.創(chuàng)造人性化居住環(huán)境。6、附送室外前后花園（20-60平方米，營造自然生活環(huán)境

4、。7、每層設(shè)獨立衛(wèi)生間.滿足日常生活需求。缺點：1、半地下室需前后有較大商差時才能滿足通風(fēng)、采光需求（從而使房間多功能化）。2、半錯層布局易使空間過于零碎，缺少較為完整的大平面集中活動空間。3、結(jié)合坡屋頂，應(yīng)設(shè)老虎窗或玻璃天窗使空間形式見加完善。熙園聯(lián)排別墅主力戶型（建筑而枳：280平方米）優(yōu)點1、內(nèi)庭院設(shè)訃，豐富內(nèi)部空間.增加綠化景觀，有效地増加通風(fēng)、采光。2、6米*6米的主臥.突出滿足了主人闊綽的居住需求。3、主臥對外采用較小的凸窗形式，保證了居住空間的隱私性，配合獨特的內(nèi)庭院設(shè)汁同時保證了采光通風(fēng)的 使用需求。缺點：K戶型過于狹長.降低空間的使用率。2、爪牟位設(shè)計，很難滿足豪宅商端客戶的

5、使用需求純水岸一聯(lián)排別墅主力戶型1 （建筑面積：278平方米）優(yōu)點：K獨有的玄關(guān)設(shè)訃，結(jié)合半錯層的空間設(shè)計,突出了空間的私有性和尊資感.2、半錯層式布局.空間層次豐富，形成隱性空間區(qū)隔（直接以樓層來劃分空間使用功能）。3、頂層的活動空間.特有性較強.適于命功能的延展。缺點：戶型過于狹長.降低空間的使用率。2、單牟位設(shè)訃，很難滿足豪宅商端客戶的使用需求。3、頂層的坡屋頂空間商度偏低.影響到空間的使用。戶型分析結(jié)論1:TH主要價值提升點排序：1、附送建筑實體面積（地下室、半地下空/2060平、露臺1050平.閣樓2040平2、附送室外面積（前后花園20-120平）3、建筑形式創(chuàng)新（半錯層、內(nèi)庭院T

6、H次要價值提升點排序：1、主要房間尺度（客廳開間/6米以上）,房均使用面積（50-70平）2、車位數(shù)（2個車位基本可以滿足現(xiàn)有高端客戶需求）3、層廊（標(biāo)準(zhǔn)層商在3米左右，客廳為兩層通高）TH價值提升其它參考因素：1、使用空間劃分形式（立體劃分.平面劃分）2、空間的完整性3. 面積區(qū)間（實際使用血枳在300平方米以上）2、花園洋房戶型項目名稱層數(shù)房型面積（ma）附送價值均價（元/IQ優(yōu)點：K樓下單位送2030平方米前后花園 面積偏小（在200平方米左右），總價低 樓梯直通地下室車庫 樓上單位送大露臺缺點：K樓上單位外挑.影響樓下采光2、無獨立車位）套數(shù)套數(shù)比花 園 洋 房中旅q層2戶4*2+1

7、X； 4*44-1 X190s 210樓下單位送如-和平 方米的前后花園1200036屢園6層3戶5詢4工；5畑4工276-278送120-150平方米庭 院；約4375平方米 地下A著藏室:約30-45 平方米露臺14000365%中旅國際公館一花園洋房主力戶型（建筑面積：190、210平方米）圖3近兩個按資周期中的物價走勢706050403020100*80wZOOZ 502OOOZ6魚蕙IA66-蕙IS魚蕙Ie魚 ZBCPI4030201000908006CPI生啓料價格指數(shù)tCPI跛増燉（右坐掏熙園花園洋房主力戶型（建筑血枳：270平方米）優(yōu)點：K送100平方米超大私家庭院。2、6米開

8、間豪華客廳，雙層層高.營造闊綽起居空間。3、送40平方米多功能儲誡室。4、設(shè)有2層通高餐廳。5、送30平方米半地下儲物室6、局部錯層.形成下沉空間客廳缺點：1、無獨立私家乍位。2、局部走道過長。3、進深較大.影響通風(fēng)。戶型分析結(jié)論2：花園洋房作為新產(chǎn)品，在市場中具有稀缺性。價格比普通產(chǎn)品明顯偏商。除去推廣時期市場變化因素，各樓盤 推出該產(chǎn)品價格較為接近。產(chǎn)品優(yōu)勢列舉：1、錯層形式采用較多.利于豐富空間形式，成為該類產(chǎn)品普遍具有的賣點。2、地而做位.送花園、半地下室?？捎行嵘a(chǎn)品價值（參考熙園。3、頂層單位.送露臺?？捎行嵘a(chǎn)品價值（參考中旅）。4、頂層單位.巧妙利用閣樓空間，附送面積。可有效提升產(chǎn)品價值（參考熙園）。5、由于空間較零碎，可有效利用該點，進行功能區(qū)域劃分?？捎行嵘a(chǎn)品價值（參考熙園九應(yīng)規(guī)避的方ifri：1、戶型過于狹長.降低使用功能影響通風(fēng)、采光。2、附送而積較少.難于提升價格。3室內(nèi)外樓梯布迓形式枚