房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本優(yōu)化控制

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本優(yōu)化控制英國(guó)著名項(xiàng)目管理專家梅樂在年對(duì)世界范圍內(nèi)52個(gè)世界經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的隨機(jī)抽樣研究表明，大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的終完成時(shí)間，平均比預(yù)期的要延期17%，而成本超過預(yù)算的情況更加普遍，平均達(dá)到88%。我國(guó)近二十年來的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐也證明了這樣一個(gè)事實(shí)，就是絕大部分項(xiàng)目是在成本超支、工期延長(zhǎng)的情況下完成的。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正朝著大規(guī)模、高檔化的方向發(fā)展。如何以的成本，在規(guī)定的時(shí)間里開發(fā)出能夠滿足市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中需要關(guān)注的重要問題。因此，成本管理應(yīng)伴隨每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的每一個(gè)項(xiàng)目，貫穿在項(xiàng)目開發(fā)的每一個(gè)階段。根據(jù)美國(guó)項(xiàng)目管理學(xué)會(huì)的研究，房地產(chǎn)開

2、發(fā)項(xiàng)目的成本管理包括成本估算、成本預(yù)算、成本控制三個(gè)過程。在我國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐中，當(dāng)人們談及成本管理時(shí)，主要是指成本控制，即如何以有效的方法使項(xiàng)目的成本不超過預(yù)算。就廣義的成本管理來說，成本優(yōu)化更需要引起房地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主和各級(jí)管理部門的高度重視。為有效地節(jié)約成本，僅有成本控制是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，如何優(yōu)化成本，合理支出成本，是一個(gè)需要引起房地產(chǎn)開發(fā)商和有關(guān)方面高度重視的課題。一、設(shè)計(jì)階段的成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐中，設(shè)計(jì)階段決定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本大格局，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)，因此，特別需要加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制。雖然設(shè)計(jì)費(fèi)占房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程費(fèi)用的比例不大，一般

3、只占建安成本的1.5%-2%，但設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上。設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響到施工建設(shè)費(fèi)用的多少和項(xiàng)目建設(shè)歷時(shí)的長(zhǎng)短，也直接決定項(xiàng)目建設(shè)過程中對(duì)人力、物力和財(cái)力投入的需求。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的大量實(shí)踐表明，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)10%以上。但在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，許多設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，缺少技術(shù)經(jīng)濟(jì)的整體分析，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，較少考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性，這就從根本上制約了項(xiàng)目成本的有效控制。研究表明，設(shè)計(jì)階段尤其是擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)到70%-95%。從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)踐來看，一旦擴(kuò)初設(shè)計(jì)獲得批復(fù)，設(shè)計(jì)中所存在的技術(shù)問題、費(fèi)用問題都很難解決。因此，必須重視擴(kuò)

4、初設(shè)計(jì)，以避免項(xiàng)目的“先天性不足”。為避免設(shè)計(jì)造成的成本失控，可重點(diǎn)從以下幾個(gè)方面著手。1 .實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，優(yōu)選設(shè)計(jì)單位在制定設(shè)計(jì)招標(biāo)方案時(shí)，應(yīng)積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的方法。實(shí)行一攬子招標(biāo)方案，將工程主體與護(hù)欄、綠化等配套設(shè)施放在一起進(jìn)行招標(biāo)。盡可能多組織一些設(shè)計(jì)單位開展設(shè)計(jì)競(jìng)標(biāo)，設(shè)計(jì)評(píng)標(biāo)要考慮專家的不同組合，評(píng)標(biāo)的技術(shù)手段要注意克服專家的片面性。這樣做有利于優(yōu)選好的設(shè)計(jì)單位，促使設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型、使用功能等方面開拓創(chuàng)新的同時(shí)，也注重在降低工程造價(jià)上狠下功夫。2 .開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)實(shí)施限額設(shè)計(jì)，強(qiáng)化設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，是控制設(shè)計(jì)“鍍金”的有效方法。作為設(shè)計(jì)人員，必

5、須熟練掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格。在此基礎(chǔ)上，按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。各不同專業(yè)領(lǐng)域的設(shè)計(jì)，應(yīng)做到協(xié)調(diào)統(tǒng)籌，在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，合理分解和使用投資限額，將施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算融為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。一旦設(shè)計(jì)獲得批準(zhǔn)，應(yīng)嚴(yán)格控制變更程序，不輕易變更設(shè)計(jì)，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。設(shè)計(jì)不精、深度不夠是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的一大通病。這也是直接導(dǎo)致工程造價(jià)增加的一大不確定因素。頻繁的設(shè)計(jì)變更帶來工程造價(jià)的失控，因此，必須對(duì)

6、各項(xiàng)指標(biāo)確定設(shè)計(jì)限額，并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制。一種可以類比的方法是，利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，為降低工程造價(jià)奠定基礎(chǔ)。3 .增設(shè)合同條款，有效控制造價(jià)針對(duì)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄、設(shè)計(jì)變更隨意性大的傾向，在選定設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，應(yīng)增設(shè)關(guān)于設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制等條款。如約定由于設(shè)計(jì)原因?qū)е马?xiàng)目實(shí)施時(shí)需要變更設(shè)計(jì)，當(dāng)設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)。這樣做有利于對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等進(jìn)行各方面的控制，是一種有效的舉措。二、施工階段的成本控制施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施過程，是資金投入的階段，因此，必須強(qiáng)

7、化施工控制。對(duì)開發(fā)商來說，主要是加強(qiáng)對(duì)施工單位履約行為的管理。施工階段成本控制的重點(diǎn)有以下幾個(gè)方面。1 .嚴(yán)格合同管理，減少工程索賠施工階段成本控制的關(guān)鍵是嚴(yán)格控制項(xiàng)目變更，強(qiáng)化變更程序。目前的房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中，廣泛使用工程量清單報(bào)價(jià)，許多施工單位采取“低價(jià)中標(biāo)、索賠贏利”的方式來承攬工程。作為開發(fā)商或者業(yè)主方的造價(jià)管理人員，要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響。要從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控。此外，在施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)時(shí)應(yīng)及時(shí)提出反索賠，以便有效控制成本。2 .強(qiáng)化監(jiān)理機(jī)制，加強(qiáng)施

8、工管理選擇合適的監(jiān)理單位，對(duì)工程質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制。按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實(shí)責(zé)任制，從工程管理機(jī)制上建立健全投資控制系統(tǒng)。同時(shí)，做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，必須在監(jiān)理方確認(rèn)的工程量的基礎(chǔ)上，按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)，套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行后核價(jià)，再支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。3 .開展技術(shù)創(chuàng)新，節(jié)約成本支出技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，材料費(fèi)一般占直接工程費(fèi)的70%左右。同時(shí)，直接費(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低。當(dāng)前科技進(jìn)步日新月異，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工過程中，在確保主體施工技術(shù)方案可靠的基礎(chǔ)上，提倡廣泛使用新技術(shù)、新工藝、新材料

9、、新辦法等，利用技術(shù)進(jìn)步的新成果來實(shí)現(xiàn)縮短工期、節(jié)約成本的目的。4 .采取經(jīng)濟(jì)措施，控制管理成本有效控制現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)和各項(xiàng)管理支出，厲行節(jié)約，是控制成本的有效方式。根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售代理費(fèi)等，減少銷售成本，限度降低靜態(tài)投資。對(duì)大宗材料或大型設(shè)備按合同要求從廠家直接進(jìn)貨，并根據(jù)工序及施工進(jìn)度安排進(jìn)料計(jì)劃，以達(dá)到降低造價(jià)之目的。三、竣工階段的成本控制竣工階段是項(xiàng)目的收尾階段。這一階段成本控制的核心工作是：根據(jù)合同及有關(guān)的變更條款、工程預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)等，認(rèn)真審核工程款。后的工程支付，必須以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算要逐項(xiàng)核算工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽

10、證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本優(yōu)化傳統(tǒng)上，人們只是重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制，卻忽略了成本的優(yōu)化問題。其實(shí)，成本優(yōu)化是成本控制的前提。關(guān)于成本優(yōu)化的方法，將在另文中闡述，這里只介紹成本優(yōu)化的基本原理。在設(shè)計(jì)方案確定，工料機(jī)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，各種定額一定，以及企業(yè)管理模式相對(duì)固定的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本主要取決于施工過程中工序之間的優(yōu)化配置組合。通俗地說，就是取決于如何合理地安排好各項(xiàng)工序之間的關(guān)系。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐中，廣泛使用網(wǎng)絡(luò)圖方法來計(jì)算完成項(xiàng)目所需要的時(shí)間，再根據(jù)時(shí)間和單位時(shí)間的資源消耗，來確定項(xiàng)目活動(dòng)的成本開支，進(jìn)而計(jì)算出總的項(xiàng)目成本。

11、在傳統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)圖分析方法中，通常的基本假設(shè)是項(xiàng)目資源沒有限制。然而，這種假設(shè)與實(shí)際是有差距的。例如，當(dāng)有多個(gè)項(xiàng)目活動(dòng)需要執(zhí)行時(shí)，現(xiàn)有的資源可能不足以滿足同時(shí)執(zhí)行所有活動(dòng)的需要，這時(shí)，在進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制時(shí)，必須對(duì)這些活動(dòng)進(jìn)行排序，確定項(xiàng)目活動(dòng)執(zhí)行的先后次序，避免可能的沖突。在資源有限的情況下，對(duì)大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目活動(dòng)可供使用的資源進(jìn)行優(yōu)化的方法就是通常所說的資源分配和資源均衡。在進(jìn)行資源均衡分析時(shí)，集中要解決的問題是，將需要達(dá)到的主要的項(xiàng)目目標(biāo)作為優(yōu)化目標(biāo)函數(shù)。例如，如果成本控制是重要的，可以將項(xiàng)目成本作為目標(biāo)函數(shù)。在此基礎(chǔ)上，編制不發(fā)生資源利用沖突的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。由于項(xiàng)目都具有不確定性，因此

12、，在項(xiàng)目中總是充斥著各種風(fēng)險(xiǎn)。例如，隨著項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度的發(fā)展，勞動(dòng)力、設(shè)備等資源的使用績(jī)效是有變化的。在項(xiàng)目早期，由于項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)不太熟悉項(xiàng)目活動(dòng)，效率是比較低下的。經(jīng)過一段時(shí)間的鍛煉，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目工作越來越熟悉，效率會(huì)逐漸提高。而對(duì)另一些項(xiàng)目活動(dòng)，尤其是勞動(dòng)密集型的項(xiàng)目活動(dòng)，時(shí)間越長(zhǎng)，人越容易疲勞，導(dǎo)致工作效率下降，這在項(xiàng)目中表現(xiàn)為一種勞動(dòng)力效率風(fēng)險(xiǎn)。由于風(fēng)險(xiǎn)因素的存在，決定了各種項(xiàng)目活動(dòng)的成本和歷時(shí)具有不確定性，整個(gè)項(xiàng)目的歷時(shí)和成本也具有不確定性，由此導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的網(wǎng)絡(luò)圖具有不確定性。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程的這種不確定性，已有不同的方法可供分析，包括PERTT法、蒙特卡羅模擬等。為了確保的

13、項(xiàng)目績(jī)效，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)性高的項(xiàng)目活動(dòng)需要給予更多的關(guān)注，有限的資源應(yīng)優(yōu)先保證投入到風(fēng)險(xiǎn)性高的項(xiàng)目活動(dòng)中去。這種做法的本質(zhì)是，將項(xiàng)目資源優(yōu)先保證那些關(guān)鍵度大的項(xiàng)目活動(dòng)。完成項(xiàng)目活動(dòng)的時(shí)間和成本一般具有反比的關(guān)系，即投入的資源越多，成本越大，項(xiàng)目完成所需要的時(shí)間就越短;投入的資源越少，成本越小，完成項(xiàng)目所需要的時(shí)間就越長(zhǎng)。就總體來看，給定不同的項(xiàng)目完成時(shí)間值，通過詳細(xì)的分析計(jì)算，可以得出每一個(gè)項(xiàng)目完成時(shí)間所需要的資源投入（這種資源投入對(duì)應(yīng)的是項(xiàng)目的成本開支）。在此基礎(chǔ)上，可以求得項(xiàng)目的時(shí)間成本均衡曲線。一旦工期確定，與特定的工期相對(duì)應(yīng)的成本就是優(yōu)化得到的項(xiàng)目成本。目前，基于項(xiàng)目活動(dòng)的時(shí)間成本均衡分析的相關(guān)軟件已日趨成熟，一些典型的軟件都是以遺傳算法為基礎(chǔ)，先計(jì)算出基于時(shí)間成本均衡分析的經(jīng)過優(yōu)化的時(shí)間成本組合，在此