土地定級(jí)估價(jià)總結(jié)

1、一：名詞解釋1. 土地評(píng)價(jià)：為了合理利用土地和調(diào)整土地收益分配，進(jìn)行利用規(guī)劃和科學(xué)管理土地，對(duì)土地的自然生產(chǎn)能力或土地利用效益、效果等方面作出評(píng)估。2. 土地適宜性評(píng)價(jià)：是指土地針對(duì)特定利用方式的適宜性及適宜程度，作出等級(jí)的評(píng)定。3. 土地適宜性：是指土地在一定用途條件下，土地對(duì)該用途是否適宜以及適宜程度的特性。4. 農(nóng)用地（分）等：在全國(guó)范圍內(nèi)，按照標(biāo)準(zhǔn)耕作制度，在自然質(zhì)量條件、平均土地利用條件、平均土地經(jīng)濟(jì)條件下，根據(jù)規(guī)定的方法和程序進(jìn)行的農(nóng)用地質(zhì)量綜合評(píng)定，劃分出的農(nóng)用地等別。5. 標(biāo)準(zhǔn)耕作制度：在當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平、生產(chǎn)條件和技術(shù)水平下，有利于生產(chǎn)或最大限度發(fā)揮當(dāng)?shù)赝恋厣a(chǎn)潛力，未來仍

2、有較大發(fā)展前景，不造成生態(tài)破壞，能夠滿足社會(huì)需求，并已為（或?qū)椋┊?dāng)?shù)仄毡椴杉{的農(nóng)作方式，包括作物種植制度和養(yǎng)地制度。6. 農(nóng)用地定級(jí)：在旗(縣)行政區(qū)內(nèi)，依據(jù)構(gòu)成土地質(zhì)量的自然因素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，根據(jù)地方土地管理和實(shí)際情況需要，遵照與委托方要求相一致的原則，即主要考慮定級(jí)目的，按照規(guī)定的方法和程序進(jìn)行的農(nóng)用地質(zhì)量綜合評(píng)定，劃分農(nóng)用地級(jí)別。 7. 地基準(zhǔn)地價(jià)：即土地初始價(jià)，也稱城市基準(zhǔn)地價(jià)，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估法定最高年期的土地使用權(quán)價(jià)格，并由市、縣及以上人民政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。8. 宗地：是地

3、籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地。 9. 基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估：以城鎮(zhèn)整體為單位進(jìn)行的，是該地區(qū)土地等級(jí)、特定用途、一定時(shí)間內(nèi)的使用權(quán)平均價(jià)格，反映了我國(guó)城鎮(zhèn)土地利用所產(chǎn)生的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效果，標(biāo)明了土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值運(yùn)動(dòng)的基準(zhǔn)線。10. 城鎮(zhèn)土地分等：是通過對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然等各項(xiàng)因素的綜合分析，揭示城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異，運(yùn)用定量和定性相結(jié)合的方法對(duì)城鎮(zhèn)進(jìn)行分類排隊(duì)，評(píng)定城鎮(zhèn)土地等。 11. 城鎮(zhèn)土地定級(jí)：是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)、自然兩方面屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位、作用，對(duì)城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域

4、差異，評(píng)定城鎮(zhèn)土地級(jí)。二：簡(jiǎn)答題1. 我國(guó)土地資源的基本特點(diǎn)？答：（1）土地遼闊，類型多樣（2） 山地多，平地少（3） 土地資源豐富，人均占有量少（4） 土地資源質(zhì)量不高，土地退化現(xiàn)象嚴(yán)重（5） 土地資源分布不均衡（6） 土地資源日益短缺2. 土地評(píng)價(jià)的理論依據(jù)？答：自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素【（1）氣象氣候（2）地形（3）水文（4）土壤】；土地質(zhì)量；土地利用。3. 適宜性評(píng)價(jià)的分類？答：?jiǎn)我诵栽u(píng)價(jià)、多宜性評(píng)價(jià)；潛在適宜性評(píng)價(jià)、現(xiàn)狀適宜性評(píng)價(jià)；定性適宜性評(píng)價(jià)、定量適宜性評(píng)價(jià)。綱要中的評(píng)價(jià)系統(tǒng)采用逐級(jí)遞降的四級(jí)分類法：土地適宜性綱指適宜性的種類；土地適宜性級(jí)反映綱以內(nèi)的適宜程度；土地適宜性亞級(jí)反映級(jí)以內(nèi)

5、的限制性種類或所需改良的措施；土地適宜性單元反映亞級(jí)內(nèi)在經(jīng)營(yíng)管理方面的次要差別。 4. 土地適宜性的分類？答：（1）按適宜用途分類：?jiǎn)我诵浴㈦p宜性、多宜性、不宜性；（2）按適宜程度分類：最適宜、中等適宜、勉強(qiáng)適宜。5. 土地適宜性評(píng)價(jià)的內(nèi)容？答：（1）土地適宜性：主要評(píng)價(jià)土地的適宜用途及適宜程度；（2）土地限制性：主要評(píng)價(jià)土地的限制因素及其限制強(qiáng)度。6. 土地適宜性評(píng)價(jià)的基本原則？答：（1）針對(duì)性原則：針對(duì)一定的土地用途和利用方式進(jìn)行土地的適宜性評(píng)價(jià)； （2）持續(xù)利用原則：土地對(duì)某種用途或利用方式的適宜性，是指長(zhǎng)期持續(xù)利用條件下的適宜性，經(jīng)評(píng)定的適宜用途，是指在該種用途和利用方式下土地能持續(xù)利

6、用，不會(huì)導(dǎo)致土地退化或其他不良后果； （3）比較原則：土地利用需求與土地質(zhì)量的匹配、土地投入和產(chǎn)出率比較、土地適宜的多種用途的各種效益的比較； （4）辯證原則：土地適宜性評(píng)價(jià)要采用綜合分析與主導(dǎo)因素相結(jié)合以主導(dǎo)因素為主，土地生產(chǎn)力和土地利用效益的高低受到土地的自然屬性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)條件等各種因素的綜合影響。 （5）實(shí)踐性原則：必須從實(shí)踐出發(fā)，充分發(fā)揮當(dāng)?shù)氐淖匀?、社?huì)和經(jīng)濟(jì)條件； （6）潛在適宜性原則：不僅評(píng)定當(dāng)前的適宜性，還要根據(jù)規(guī)劃需要評(píng)定土地在改良后的潛在適宜性。7. 農(nóng)用地分等的原則？答：（1）綜合分析原則 農(nóng)用地質(zhì)量是各種自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素綜合作用的結(jié)果，農(nóng)用地分等應(yīng)以造成等別差

7、異的各種相對(duì)穩(wěn)定因素的綜合分析為基礎(chǔ)。 （2）分層控制原則 農(nóng)用地分等以建立全國(guó)范圍內(nèi)的統(tǒng)一等別序列為目的。在實(shí)際操作上，農(nóng)用地分等是在國(guó)家、省、縣三個(gè)層次上展開。縣級(jí)分等成果要在本縣域范圍內(nèi)可比；省級(jí)協(xié)調(diào)匯總成果要在本省域范圍內(nèi)可比；國(guó)家級(jí)協(xié)調(diào)匯總成果要在全國(guó)范圍內(nèi)可比。 （3） 主導(dǎo)因素原則 農(nóng)用地分等應(yīng)根據(jù)相對(duì)穩(wěn)定的影響因素及其作用的差異，重點(diǎn)考慮對(duì)土地質(zhì)量及土地生產(chǎn)力水平具有重要作用的主導(dǎo)因素，突出主導(dǎo)因素對(duì)分等結(jié)果的作用。 （4） 土地收益差異原則 農(nóng)用地分等應(yīng)反映不同區(qū)域土地自然質(zhì)量條件、土地利用水平、社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的差異對(duì)區(qū)域土地生產(chǎn)力水平的影響，也應(yīng)反映對(duì)區(qū)域土地收益水平的影響。

8、 （5）定量分析與定性分析相結(jié)合原則 農(nóng)用地分等應(yīng)以定量計(jì)算為主。對(duì)現(xiàn)階段難以定量的自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素采用必要的定性分析，定性分析的結(jié)果可用于農(nóng)用地分等成果的調(diào)整和確定工作中，提高農(nóng)用地分等成果的精度。 （6）跟蹤檢驗(yàn)原則 在農(nóng)用地分等工作中，應(yīng)對(duì)每一步成果進(jìn)行檢驗(yàn)，并進(jìn)行專家咨詢、論證，確保成果與實(shí)際情況相符。8.土地定級(jí)原則?(農(nóng)用地定級(jí)原則) 答：(1）、綜合分析原則：諸要素與土地質(zhì)量和效益的關(guān)系 (2)、主導(dǎo)因素原則 (3)、地域分異原則：分析由于區(qū)位條件不同形成的土地質(zhì)量差異 (4)、土地級(jí)差收益原則 （5)、定量與定性分析結(jié)合原則：經(jīng)驗(yàn)性的分析盡量量化；初步方案以定量分析為主。

9、最終定案宜依靠定性分析。9. 農(nóng)用地分等與定級(jí)的概念、對(duì)象、目的和關(guān)系？答：（1）農(nóng)用地分等與定級(jí)的概念：農(nóng)用地分等：在全國(guó)范圍內(nèi)，按照標(biāo)準(zhǔn)耕作制度，在自然質(zhì)量條件、平均土地利用條件、平均土地經(jīng)濟(jì)條件下，根據(jù)規(guī)定的方法和程序進(jìn)行的農(nóng)用地質(zhì)量綜合評(píng)定，劃分農(nóng)用地等別；農(nóng)用地定級(jí)：在旗(縣)行政區(qū)內(nèi)，依據(jù)構(gòu)成土地質(zhì)量的自然因素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，根據(jù)地方土地管理和實(shí)際情況需要，遵照與委托方要求相一致的原則，即主要考慮定級(jí)目的，按照規(guī)定的方法和程序進(jìn)行的農(nóng)用地質(zhì)量綜合評(píng)定，劃分農(nóng)用地級(jí)別。 （2）農(nóng)用地分等與定級(jí)的對(duì)象：農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、園地、林地、牧草地及其他農(nóng)用地。目前開展

10、分等和定級(jí)的對(duì)象都是特指耕地。 （3）農(nóng)用地分等與定級(jí)的目的：農(nóng)用地分等的目的：科學(xué)量化農(nóng)用地質(zhì)量及其分布，為落實(shí)耕地占用補(bǔ)償制度，實(shí)現(xiàn)區(qū)域耕地占補(bǔ)平衡目標(biāo)，科學(xué)核算農(nóng)用地生產(chǎn)潛力提供依據(jù)。農(nóng)用地定級(jí)的目的：科學(xué)量化區(qū)域內(nèi)農(nóng)用地質(zhì)量及分布，為土地整理、耕地占補(bǔ)平衡、基本農(nóng)田保護(hù)、農(nóng)用地估價(jià)及其他有關(guān)土地管理工作提供依據(jù)。 （4） 農(nóng)用地分等與定級(jí)的關(guān)系（5） 農(nóng)用地分等和農(nóng)用地定級(jí)都是對(duì)農(nóng)用地質(zhì)量進(jìn)行綜合評(píng)定的工作，二者既有聯(lián)系又有區(qū)別。一是農(nóng)用地分等是農(nóng)用地定級(jí)的基礎(chǔ)，二是農(nóng)用地的等別要求在全國(guó)范圍內(nèi)具有可比，農(nóng)用地的級(jí)別要求在縣內(nèi)可比。10. 農(nóng)用地價(jià)格的基本特點(diǎn) ？答：受自然因素影響大趨

11、升性緩慢具有很強(qiáng)的地域性 以其收益能力作為價(jià)格基礎(chǔ)農(nóng)用地不同于城鎮(zhèn)用地，市場(chǎng)發(fā)育程度低，交易案例少，因此常采用收益還原法等進(jìn)行地價(jià)的評(píng)估農(nóng)用地，特別是城鎮(zhèn)周圍的農(nóng)用地，用途常常會(huì)發(fā)生變更，因此，要特別注意用途變更前后的價(jià)格差異。11. 農(nóng)用地估價(jià)的理論基礎(chǔ) ？答：地租與地價(jià)理論；土地肥力理論；土地肥力理論；區(qū)位理論；區(qū)位理論；生態(tài)經(jīng)濟(jì)理論；土地報(bào)酬理論；土地外部經(jīng)濟(jì)理論。12.農(nóng)用地評(píng)估方法？答：（1）收益還原法：是將待估農(nóng)用地未來各期正常年純收益(地租)，以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率還原，從而估算出待估農(nóng)用地價(jià)格的一種方法。 適用范圍：收益還原法適用于在正常條件下有客觀收益且土地純收益較容易測(cè)算的農(nóng)用

12、地價(jià)格評(píng)估。（2） 市場(chǎng)比較法：根據(jù)替代原理，將待估農(nóng)用地與近期市場(chǎng)上已發(fā)生交易的類似農(nóng)用地進(jìn)行比較，并對(duì)類似農(nóng)用地的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正，以此估算待估農(nóng)用地價(jià)格的方法。 適用范圍：市場(chǎng)比較法適用于農(nóng)用地市場(chǎng)交易比較活躍的地區(qū)。 （3） 成本逼近法：指以新開墾農(nóng)用地或土地整理過程中所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和農(nóng)用地增值收益，并進(jìn)行各種修正來確定農(nóng)用地價(jià)格的方法。 適用范圍： 成本逼近法適用于經(jīng)過未利用土地開發(fā)或土地整理后的農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估 。 （4） 剩余法：在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后農(nóng)用地正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)

13、和稅收等，以價(jià)格余額來估算待估農(nóng)用地價(jià)格的方法。 適用范圍： 剩余法適合新開發(fā)農(nóng)用地的價(jià)格評(píng)估 。 （5）評(píng)分估價(jià)法：指按照一定的原則，建立影響農(nóng)用地價(jià)格的因素體系和因素評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)因素評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)待估農(nóng)用地的相應(yīng)條件進(jìn)行評(píng)價(jià)賦分，按其得分值的大小，乘以客觀的農(nóng)用地單位分值價(jià)格，從而得到農(nóng)用地價(jià)格的一種估價(jià)方法。 適用范圍：適用于所有農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估，但前提是必須有農(nóng)用地價(jià)格折算系數(shù)。（6）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是利用基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待

14、估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。 適用范圍：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法適用于有基準(zhǔn)地價(jià)成果區(qū)域的農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估。各種評(píng)估方法的比較 ：收益還原法：適用于有收益的土地價(jià)格尤其是現(xiàn)有的用途為最佳用途。但其評(píng)估精度受到求取土地純收益及確定土地還原利率精度的限制。市場(chǎng)比較法：應(yīng)用條件是有較完全、成熟的土地市場(chǎng) ，但實(shí)際操作起來較困難。 成本逼近法：適用于未利用地和宜農(nóng)荒地評(píng)估，由于就社會(huì)客觀平均開發(fā)成本而言，成本已為杜會(huì)接受，應(yīng)在價(jià)格中得到相應(yīng)體現(xiàn)。 剩余法：適用于新開發(fā)農(nóng)用地的價(jià)格評(píng)估。該種方法受多個(gè)外部環(huán)境條件限制。 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：只適用于有基準(zhǔn)地價(jià)成果區(qū)域的農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估。評(píng)分估價(jià)法：適用于所有農(nóng)用地

15、價(jià)格評(píng)估，特別是成片農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估。 13. 特爾菲法確定權(quán)重：特爾菲法是因素選擇和權(quán)重確定的一種基本方法，其具體步驟？答：設(shè)計(jì)權(quán)重征詢表； 選擇相關(guān)專家； 告知專家定級(jí)的目的、意義、原則及相關(guān)要求； 由專家根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)每項(xiàng)因素的重要性進(jìn)行打分； 根據(jù)專家打分結(jié)果，計(jì)算各因素的平均重要性和各專家對(duì)其重要性評(píng)價(jià)的偏離度，如果偏離度超出可以接受的范圍，則將結(jié)果反饋給專家重新打分，直至偏離度降到某一限值以下；根據(jù)最終打分結(jié)果確定各因素權(quán)重。14. 定級(jí)因素因子指標(biāo)量化？答：（1）面狀因素：指定級(jí)因素指標(biāo)的優(yōu)劣僅具備此指標(biāo)的地塊有影響，面狀因素是非擴(kuò)散性因素，量化方法采用最大最小值或均值度法。 （2）線

16、狀因素：至定級(jí)因素指標(biāo)的優(yōu)劣不僅具備此指標(biāo)的地塊有影響，還對(duì)一定距離范圍內(nèi)的農(nóng)用地產(chǎn)生影響，線性因素是平行擴(kuò)散性因素，隨距離的增加，其影響程度有一定規(guī)律衰減，量化方法采用直線衰減法或指數(shù)衰減法。 （3）點(diǎn)狀因素：指定級(jí)因素指標(biāo)的優(yōu)劣不僅具備此指標(biāo)的地塊有影響，還對(duì)其周圍農(nóng)用地產(chǎn)生影響，點(diǎn)狀因素是同心圓擴(kuò)散性因素，量化方法采用直線衰減法或指數(shù)衰減法。 （4）對(duì)于有交叉影響的因素因子應(yīng)進(jìn)行功能分割或衰減迭加處理等。15.不同農(nóng)用地估價(jià)應(yīng)注意的問題 （一）耕地1估價(jià)方法：可采用收益法、比較法、評(píng)分估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、 綜合分值模型法。新開發(fā)耕地可采用成本法，中低產(chǎn)田改造可采用剩余法。2要充分

17、考慮農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)耕地價(jià)格的影響。對(duì)于河流、高速公路等通過性設(shè)施要考慮其產(chǎn)生的負(fù)面影響。3要充分估計(jì)其在耕作制度、復(fù)種指數(shù)條件下可能的收益能力，體現(xiàn)最有效使用原則。（二）園地1估價(jià)方法：可采用收益法、比較法。新開發(fā)的園地可采用成本法；待開發(fā)園地可采用剩余法。2要充分考慮特殊的土壤、氣候條件可能產(chǎn)生的壟斷收益（如蘇州東山碧螺春茶場(chǎng)用地的土壤與氣候特性）對(duì)農(nóng)地價(jià)格的影響。3要正確界定地價(jià)中是否包含果樹及有關(guān)設(shè)施的價(jià)格。4用收益法時(shí)，應(yīng)盡量消除大小年對(duì)純收益的影響，收益數(shù)據(jù)宜采用3-5年的平均值。（三）林地1估價(jià)方法：可用收益法、比較法。新開發(fā)林地可采用成本法，待開發(fā)林地可采用剩余法。2對(duì)具有生態(tài)景

18、觀及旅游價(jià)值的林地，要充分考慮生態(tài)景觀及旅游價(jià)值對(duì)林地價(jià)格的影響。3要正確界定林地地價(jià)中是否包含了林木及有關(guān)設(shè)施的價(jià)格。4用收益法時(shí)，宜以林木生長(zhǎng)期和采伐期為周期計(jì)算年平均總收益和總費(fèi)用。（四）牧草地1估價(jià)方法：可采用評(píng)分估價(jià)法、收益法、比較法等。2用收益法時(shí)，其收益來于牲畜的出售收益，因此應(yīng)考慮牲畜的生長(zhǎng)期和出欄率，一般用3-5年評(píng)均值。（五）水產(chǎn)養(yǎng)殖用地1方法：可采用收益法、比較法。新開發(fā)水產(chǎn)養(yǎng)殖用地可用成本法，待開發(fā)水產(chǎn)養(yǎng)殖用地可以剩余法。2要正確界定地價(jià)中是否包含養(yǎng)殖池及其有關(guān)設(shè)施。3要適當(dāng)考慮某些特殊氣候、水質(zhì)因素產(chǎn)生的壟斷收益對(duì)地價(jià)的影響（如如東文蛤）4用收益法時(shí)，其收益來于水產(chǎn)品

19、出售收益，因此應(yīng)考慮養(yǎng)殖水產(chǎn)的種類及其生長(zhǎng)期，一般用3-5年的平均數(shù)據(jù)。（六）未利用地（可轉(zhuǎn)為農(nóng)用地的未利用地）1方法：可采用剩余法、比較法2應(yīng)適當(dāng)考慮未利用地開發(fā)成農(nóng)用地因用途轉(zhuǎn)換帶來的增值16.土地價(jià)格的特點(diǎn)？答：土地價(jià)格是權(quán)益價(jià)格土地價(jià)格優(yōu)土地需求決定土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定土地價(jià)格呈上升趨勢(shì)土地價(jià)格具有地域性三計(jì)算題1.市場(chǎng)比較法 例：某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款為30萬元，其中首期付款20，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為5。，則在其成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格為：上例中如果已知的不是月利率，而是：(1)年利率r，則計(jì)算中的就變?yōu)椋?2)半年利率r，則計(jì)算中的(就變?yōu)?1+r)；(3)

20、季度利率r，則計(jì)算中的就變?yōu)椤?#160; 例：搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積200，成交總價(jià)80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)15萬美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，則一般在進(jìn)行有關(guān)的修正之前應(yīng)先做如下處理：     1統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期時(shí)一次付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為8，則：乙總價(jià)15(萬美元)     2統(tǒng)一化為單價(jià)。則： 

21、    甲單價(jià)764220÷2003821.1(元人民幣平方米·建筑面積)     乙單價(jià)150000÷250060(美元平方英尺·使用面積)     3統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將乙交易實(shí)例的美元換算為人民幣元。假?zèng)]乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)的人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元8.3元人民幣，則：     甲單價(jià)：38211(元人民幣平方米·建筑面積)    

22、60;乙單價(jià)60×8.3498(元人民幣平方英尺·使用面積)     4統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方米建筑面積.75平方米使用面積，則：     甲單價(jià)38211(元人民幣平方米·建筑面積)     乙單價(jià)498×0.753735(元人民幣平方英尺·建筑面積)     5統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方米10.764平方英尺，則：

23、     甲單價(jià)38211(元人民幣平方米·建筑面積)     乙單價(jià)373.5×10.76440204(元人民幣平方米·建筑面積)應(yīng)用實(shí)例二：為了評(píng)估某商品住宅在2000年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗 已成交的類似商品住宅作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表。 可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格成交日期交易情況區(qū)域因素個(gè)別因素4500人民幣元 m21999年11月1日600美元m22000年月日05000人民幣元m22000年月日在

24、表中，交易情況比較中的正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；在區(qū)域因素、個(gè)別因素比較時(shí)，以估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素和個(gè)別因素為基準(zhǔn)，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的區(qū)域因素和個(gè)別因素優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素和個(gè)別因素所導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。另外，假設(shè)2000年月日人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為：8.5，2000年9月1日人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1：8.3；該類商品住宅以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格在1999年6月1日至2000年2月28日之間平均每月比上月上漲1%，在2000年3 月1日至2000年9月1日之間平均每月比上月下降1.5%。試?yán)蒙鲜鲑Y料評(píng)估該商品住宅在2000年9月1日

25、的正常市場(chǎng)價(jià)格。估算該商品住宅于2000年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格如下。1、計(jì)算公式  采用直接比較修正法連乘形式的公式進(jìn)行評(píng)估。基本公式如下：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格××（1+T%）××2、求出各可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格（人民幣）比準(zhǔn)價(jià)格A=4500××（1+1%）4×（11.5%）6××=4550.09（元/m2）比準(zhǔn)價(jià)格B=600×8.5××（1+1%）2×（11.5%）6××=4393.43（元/m2）比準(zhǔn)價(jià)格C=500

26、0××（11.5%）3××=4877.83（元/m2）3、計(jì)算評(píng)估結(jié)果  若將上述三個(gè)結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)結(jié)果，則有：估價(jià)對(duì)象價(jià)格（人民幣）=（4550.9+4393.43+4877.83）/3=4607.39（元/m2）2.收益還原法 估價(jià)對(duì)象為耕地，面積為1.0畝。經(jīng)調(diào)查，當(dāng)?shù)氐闹付ㄗ魑餅橛衩?，糧食 近三年的平均收購(gòu)價(jià)格為1.30元/kg，秸稈近三年的平均收購(gòu)價(jià)格為 0.11元/kg，種子費(fèi)為10.00元/kg，化肥費(fèi)為2.48元/kg，農(nóng)藥費(fèi) 為3.00元/kg,農(nóng)家肥為0.10元/kg，機(jī)耕費(fèi)為28.33元/畝，勞動(dòng)日

27、工資為25.00元/工日，灌溉投入為36.00元/畝，其他投入為10.00 元/畝?，F(xiàn)需要評(píng)估2008年6月該宗地?zé)o限年期和30年期的地價(jià)。解（1）年總收益的計(jì)算：主產(chǎn)品+副產(chǎn)品=722×1.30543×0.11=938.6059.73=998.33/畝（2）年總費(fèi)用的計(jì)算p種子費(fèi)：2×10.00=20.00元/畝p肥料費(fèi)：50×2.48600×0.10=124.0060.00=184.00元/畝p農(nóng)藥費(fèi)：4×3.00=12.00元/畝p機(jī)耕費(fèi)：28.33元/畝p人工費(fèi)：8×25.00=200.00元/畝p灌溉投入及其他投入

28、：36.0010.00=46.00元/畝p總費(fèi)用：20.0184.012.028.33200.046.00=490.33元/畝（3）年純收益的計(jì)算年純收益年總收益年總費(fèi)用=998.33490.33=508元/畝（4）農(nóng)用地價(jià)格的計(jì)算無限年期農(nóng)用地價(jià)格：508÷4.5%=11288.89元/畝30年期農(nóng)用地價(jià)格：508×11/（1+4.5%）30÷4.5%=8274.76元/畝收益法有直接資本化法(含收益乘數(shù)法)和報(bào)酬資本化法(即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法)。名義凈收益與名義報(bào)酬率或名義資本化率相匹配，實(shí)際凈收益與實(shí)際報(bào)酬率或?qū)嶋H資本化率相匹配，稅前凈收益與稅前報(bào)酬率或稅前資本

29、化率相匹配，稅后凈收益與稅后報(bào)酬率或稅后資本化率相匹配，自有資金凈收益與自有資金報(bào)酬率或自有資金資本化率相匹配，等等。    例  某旅館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300張床位。平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30，該旅館營(yíng)業(yè)平均每月花費(fèi)14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價(jià)為每床每天45元，年平均空房率為20，正常營(yíng)業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30；該類房地產(chǎn)的資本化率為10。試選用所給資料測(cè)算該旅館的價(jià)值。    解  該題主要是注意區(qū)分實(shí)際收益與客觀收益及在何種情況

30、下應(yīng)當(dāng)采用何種收益進(jìn)行估價(jià)的問題：在估價(jià)中，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用客觀收益。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該旅館的價(jià)值測(cè)算如下：    年有效毛收入300X 45X365X(120)    39420(萬元)    年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用3942X 30    11826(萬元)    年凈收益3942一11826  27594(萬元)    旅館

31、價(jià)值27594÷10     2 7594(萬元)    例  某宗房地產(chǎn)建成于2000年底，此后收益年限為48年；2001年底至2004年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元；預(yù)計(jì)2005年底，至2007年底可分別獲得凈收益94萬元、93萬元、96萬元，從2008年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9。試?yán)蒙鲜鲑Y料測(cè)算該宗房地產(chǎn)2004年底的收益價(jià)格。      

32、60; 解  該題主要是注意區(qū)分過去收益與未來收益的問題：價(jià)格是站在估價(jià)時(shí)點(diǎn)來看的未來凈收益的現(xiàn)值之和。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該宗房地產(chǎn)在2004年底的收益價(jià)格測(cè)算如下：    計(jì)算公式為：（略）    Al94(萬元)    A293(萬元)    A396(萬元)    A95(萬元)    Y。9    n484 44(年) &#

33、160;  t3(年)    將上述數(shù)字代入公式中計(jì)算得到：    V1 02992(萬元)    例  6年前，甲提供一宗l 000、土地使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設(shè)3 000建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中l(wèi) 000建筑面積歸甲所有，2 000建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有?，F(xiàn)今，乙有意將使用期滿后的剩余年限購(gòu)買下來，甲也樂意出售。但雙方對(duì)價(jià)格把握不準(zhǔn)并有爭(zhēng)議，協(xié)商請(qǐng)一家專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。

34、    解  本題的估價(jià)對(duì)象是未來16年后(乙的整個(gè)使用期限為20年，扣除已使用4年，剩余使用期限為16年)的28年土地使用權(quán)(土地使用年限50年，扣除乙的使用期限20年和建設(shè)期2年，剩余28年)和房屋所有權(quán)在今天的價(jià)值。估價(jià)思路之一是采用收益法(未來凈收益的現(xiàn)值之和)，其中又有兩種求法：一是先求取未來44年的凈收益的現(xiàn)值之和及未來16年的凈收益的現(xiàn)值之和，然后兩者相減即是；二是直接求取未來16年后的28年的凈收益的現(xiàn)值之和。估價(jià)思路之二是采用市場(chǎng)法，尋找市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)44年的價(jià)值和16年的價(jià)值，然后求其差額即是。  &#

35、160; 以下采用收益法的第一種求法。    據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類房屋每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35，報(bào)酬率為10。    (1)求取未來44年的凈收益的現(xiàn)值之和：    年凈收益80X2 000X85X(135)X12    10608(萬元)    V44A/Y1-1/(1+Y)N =106.08/10%1-1/(1+10%)44 =1044.7

36、9(萬元)    (2)求取未來16年的凈收益的現(xiàn)值之和：    V16A/Y1-1/(1+Y)N106.08/10%1-1/(1+10%)16   82994(萬元)    (3)求取未來16年后的28年土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價(jià)值：      V28=V44-V16    1044.79829.94214.85(萬元)    例 

37、; 估價(jià)對(duì)象概況：本估價(jià)對(duì)象是一座供出租的寫字樓；土地總面積12000，總建筑面積52 000；建筑物層數(shù)為地上22層、地下2層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；土地使用年限為50年，從1999年5月15日起計(jì)。    估價(jià)要求：需要評(píng)估該寫字樓2004年5月15日的購(gòu)買價(jià)格。    估價(jià)過程：    (1)選擇估價(jià)方法。該宗房地產(chǎn)是供出租的寫字樓，為收益性房地產(chǎn)，適用收益法估價(jià)，故選用收益法。具體是選用收益法中的報(bào)酬資本化法，公式為：(略)    (

38、2)搜集有關(guān)資料。通過調(diào)查研究，搜集的有關(guān)資料如下：    1)租金按凈使用面積計(jì)。可供出租的凈使用面積總計(jì)為3l200，占總建筑面積的60，其余部分為大廳、公共過道、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間、大樓管理人員用房、設(shè)備用房等占用的面積。    2)租金平均為35元·月。    3)空房率年平均為10，即出租率年平均為90。    4)建筑物原值5500萬元。       5)家具設(shè)備原值500萬元。 

39、   6)經(jīng)常費(fèi)平均每月10萬元，包括人員工資、水電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費(fèi)用。    7)房產(chǎn)稅依照建筑物原值減除30后的余值的1.2計(jì)算繳納(每年)。    8)其他稅費(fèi)約為月總收入的6(每月)。    (3)測(cè)算年有效毛收入：    年有效毛收入  3l200X35X12X90    1 179.36(萬元)    (4)測(cè)算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用： 

40、;   1)經(jīng)常費(fèi)：    年經(jīng)常費(fèi)  10X12  120.00(萬元)    2)房產(chǎn)稅：    年房產(chǎn)稅5500X(130) 46.20(萬元)    3)家具設(shè)備折舊費(fèi)：采用直線折舊法計(jì)算每年家具設(shè)備的折舊費(fèi)。家具設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命推定平均為10年，殘值率為4。    年家具設(shè)備折舊費(fèi)48(萬元)    4)其他稅

41、費(fèi)：    年其他稅費(fèi)3l200X35X90X6X1270.76(萬元)    5)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：    年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用1)+2)+3)+4) 120.00十46.20+48.00+70.76    (5)計(jì)算年凈收益：    年凈收益 年有效毛收入一年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用： 1179.36284.96    894.40(萬元)    (6)確定報(bào)酬率：

42、在調(diào)查市場(chǎng)上相似風(fēng)險(xiǎn)的投資所要求的報(bào)酬率的基礎(chǔ)上，確定報(bào)酬率為10。    (7)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格：判斷凈收益基本上每年不變，且因收益年限為有限年，占具體的計(jì)算公式為：    V=A/Y1-1/(1+Y)n    上述公式中的收益年限n等于45年(因?yàn)閺?999年5月15日起計(jì)土地使用年限為50年，1999年5月15日到2004年5月15日為5年，此后的收益年限為5年)，則：    V=894.4/10%1-1/(1+10%)45   &

43、#160;8 82130(萬元)    估價(jià)結(jié)果：根據(jù)計(jì)算結(jié)果，并參考估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定本估價(jià)對(duì)象于2004年5月15日的購(gòu)買總價(jià)為8 821萬元，約合每平方米建筑面積l696.35元。3. 成本逼近法 待估對(duì)象為果園，面積為1.2畝。經(jīng)調(diào)查，2006年11月該宗地30年使用權(quán)的取得費(fèi)用為6250元/畝，開發(fā)建設(shè)期為2年，溝渠田林路配套設(shè)施費(fèi)用為6000元/畝?，F(xiàn)要求評(píng)估2008年11月該地地價(jià)。解： 農(nóng)用地取得費(fèi)。2006年11月取得某耕地1.2畝，其取得費(fèi)為6250 元/畝，農(nóng)用地取得費(fèi)共計(jì)7500元。p 農(nóng)用地開發(fā)費(fèi)。取得后進(jìn)行溝渠田林路配套設(shè)施

44、建設(shè)，總費(fèi)用為7200 元。其中：加寬原有道路2000元，農(nóng)田水利設(shè)施（加寬渠系、機(jī)井） 共1500元，園地管理用房2500元，倉(cāng)庫(kù)1200元。 利息。開發(fā)期為2年，故土地取得費(fèi)的計(jì)息期為2年，假設(shè)其投資為開發(fā)期內(nèi)持續(xù)均勻投入，則土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期為1年，計(jì)息利率為同期 貸款利率，取7.01%，因此利息為：7500×（17.01）275007200×7.011593.08元 利潤(rùn)。投資利潤(rùn)率取該地區(qū)農(nóng)業(yè)平均利潤(rùn)率10，故利潤(rùn)為：（75007200）×101470.0元p 稅費(fèi)。免稅。p 農(nóng)用地增值收益。根據(jù)開發(fā)農(nóng)用地所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、開發(fā)農(nóng)用地的利用類型特點(diǎn)，確

45、定的農(nóng)用地增值收益率為5.27。農(nóng)用地增值收益為：（750072001593.081470.0）×5.27936.11元p 農(nóng)用地價(jià)格計(jì)算。750072001593.081470.0936.1118699.19元根據(jù)市場(chǎng)情況，還原利率確定為4.97，該宗地在2008年11月價(jià)格為：18699.19*1-1/(1+4.97%)28次/1-1/(1+4.97%)30次=18119.32元4. 剩余法 （1）估算開發(fā)后農(nóng)用地價(jià)格采用收益還原法估算開發(fā)后的農(nóng)用地的收益價(jià)格，須確定待估農(nóng)用地的 總收益、總費(fèi)用、還原利率要素，各要素具體如下表收益還原法各要素的確定收益(元/畝)投入(元/畝)種子

46、化肥農(nóng)家肥畜力費(fèi)活勞動(dòng)管理投入總費(fèi)用40003001206020900181418解：根據(jù)市場(chǎng)情況，園地還原利率確定為5%，則開發(fā)后收益價(jià)格為：（4000-1418）/5%×1-1/(15%)30=39691.67元/畝（2） 農(nóng)用地的開發(fā)成本n農(nóng)用地基本配套設(shè)施的費(fèi)用：農(nóng)用地開發(fā)過程中，須進(jìn)行溝渠田林路配套設(shè)施建設(shè)，總費(fèi)用為11800元。其中：加寬原有道路4000元，農(nóng)田水利設(shè)施2700元，園地管理用房2500元，倉(cāng)庫(kù)2600元。n土地熟化費(fèi)用：待估農(nóng)用地的土地熟化方式主要是，通過化肥和農(nóng)家肥的 施用來提高土地熟化程度。則土地熟化費(fèi)用為：12060180元/畝n稅費(fèi)：根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際

47、情況，作為管理投入，農(nóng)業(yè)上繳利稅為18元/畝。n利息：農(nóng)用地的開發(fā)期為2年，則土地熟化費(fèi)用的計(jì)息期為1年，計(jì)息利率 為同期貸款利率，取9，因此利息為：（1180018）×(19)2-1 180×92239.17元/畝開發(fā)成本為：11800180182239.1714237.17元/畝p 農(nóng)用地開發(fā)利潤(rùn)：采用市場(chǎng)上類似農(nóng)用地開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率3%39691.67×31190.75元/畝p 農(nóng)用地價(jià)格計(jì)算39691.6714237.171190.7524263.75元/畝應(yīng)用實(shí)例1：有一成片荒地需要估價(jià)，獲知該成片荒地的總面積為2km2，適宜進(jìn)行“五通一平”開發(fā)后的

48、分塊有償轉(zhuǎn)讓；附近地區(qū)位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”的熟地單價(jià)為800元/ m2 ；將該片成荒地開發(fā)成“五通一平”的熟地的開發(fā)成本為2.5億元/ km2，開發(fā)期3年，開發(fā)成本在3年開發(fā)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12%，投資利潤(rùn)率為20%；土地轉(zhuǎn)讓中賣方需繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓地塊價(jià)格的6%；購(gòu)買荒地需要交納的稅費(fèi)為荒地價(jià)格的4%，熟地可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。試用靜態(tài)方法估算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。解：設(shè)該成片荒地的總價(jià)為P。（1）總開發(fā)價(jià)值=800×2×106×60%=9.6（億元）（2）總開發(fā)成本=2.5×2=5（億元）（3）總利息=P（1+4%）×（1+12