房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究【摘 要】在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的整個(gè)過程中，存在著各種各樣的不確定性，同時(shí)也面臨著不可防止的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在也增加了企業(yè)預(yù)期收益的不確定性。在目前的宏觀調(diào)控大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)競爭越來越烈，結(jié)合房地產(chǎn)的行業(yè)特征，有效預(yù)防和控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的良性運(yùn)營和可持續(xù)開展有著至關(guān)重要的意義。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并建立有效的躲避機(jī)制，通過全周期的內(nèi)部控制及預(yù)算跟蹤，增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)力，進(jìn)步競爭才能?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)業(yè)由于其高收益的特點(diǎn)，在改革開放后得到快速開展，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的開展也起到了支柱作用。但隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)

2、的日益增長，房地產(chǎn)企業(yè)自身的高風(fēng)險(xiǎn)特征也日趨明顯。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著劇烈的市場競爭環(huán)境和瞬息萬變的外部環(huán)境。同時(shí)，我國政府各項(xiàng)抑制房價(jià)過快增長、穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)安康開展等政策陸續(xù)出臺(tái)，也促使房地產(chǎn)企業(yè)必須積極加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，有效預(yù)防和控制自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)的可持續(xù)安康經(jīng)營與開展。一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別1.投資風(fēng)險(xiǎn)由于影響投資效果的因素較多，房地產(chǎn)企業(yè)工程投資需要承受較大的風(fēng)險(xiǎn)，才能到達(dá)最終的預(yù)期收益。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資收益低于預(yù)期投資報(bào)酬程度的主要原因有：一是內(nèi)部的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，主要是企業(yè)自身存在的風(fēng)險(xiǎn)，如缺乏有效的投資管理系統(tǒng)，在初期市場分析、技術(shù)可行性分析及工程投資回報(bào)分析上有誤，

3、并缺乏投資工程啟動(dòng)后全周期的投資效益監(jiān)控；二是外部的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，主要是企業(yè)外部市場環(huán)境變化帶來的投資收益的不確定性，包括國家的政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、以及房地產(chǎn)行業(yè)的周期性變化。2.融資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)工程從最初的購置土地、樁基建立到主體封頂，以及配套設(shè)施和后期的物業(yè)維護(hù)等每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金，且開發(fā)周期一般較長，因此通常需要通過融資的方式來解決資金問題，并可以獲得財(cái)務(wù)杠桿收益。在融資的過程中會(huì)因?yàn)槿谫Y方式及融資構(gòu)造的不同，而存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。在融資方式方面，如僅依賴于某一種融資方式，當(dāng)該種融資方式失去作用時(shí)，就容易發(fā)生融資渠道受阻，影響企業(yè)資金的正常運(yùn)作，給企業(yè)的經(jīng)營帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)；

4、在融資構(gòu)造方面，對(duì)企業(yè)資金構(gòu)造的安排、籌資方式的不同選擇，由于融資產(chǎn)品的利率程度不同，而存在不同的融資本錢及費(fèi)用，如不進(jìn)展合理的規(guī)劃，那么會(huì)有資金本錢的浪費(fèi)、甚至到期無法還本付息、資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。3.資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)由于資金占用量大，需要房地產(chǎn)企業(yè)重視資金的運(yùn)營管理，而現(xiàn)實(shí)中很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金本錢控制的意識(shí)薄弱，對(duì)資金的使用及管理并不科學(xué)，存在管理不當(dāng)、權(quán)責(zé)不明、監(jiān)視不力等問題，使得企業(yè)的資金使用效率低下，在企業(yè)資金管理上，由于內(nèi)部管理者和財(cái)務(wù)人員對(duì)資金運(yùn)營管理理念的缺失，導(dǎo)致資金使用方案編制不夠詳盡以及企業(yè)的執(zhí)行不力，企業(yè)的資金方案編制不夠嚴(yán)謹(jǐn)甚至流于形式，沒有有效的監(jiān)管和資金使用效益分析。企

5、業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作仍停留在簡單的數(shù)據(jù)核算上，對(duì)實(shí)際資金需求估計(jì)的不準(zhǔn)確，與資金使用部門沒有有效的溝通，導(dǎo)致資金安排的不夠合理，使企業(yè)面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)。二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施1.加強(qiáng)工程投資管理1做好工程投資的可行性研究房地產(chǎn)工程自身具有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)密相關(guān)等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)在投資工程前，首先要設(shè)立專門的工程可行性研究小組，對(duì)工程所在的地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及市場環(huán)境進(jìn)展有效的調(diào)研和分析，對(duì)工程全周期的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)展充分的研究和論證，從而防止投資決策的盲目性，有效預(yù)測(cè)和防范可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)工程的整個(gè)開發(fā)周期內(nèi)存在的不確定性較多，因此企業(yè)在工程建立規(guī)劃中要注意盡量縮

6、短工程的建立周期，防止開發(fā)周期內(nèi)房地產(chǎn)市場外在宏觀經(jīng)濟(jì)條件的變化對(duì)工程建立的影響，從而減少整個(gè)工程的投資回收期，加快資金周轉(zhuǎn)。2合理安排投資組合規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的情況，順應(yīng)市場需求，對(duì)不同的產(chǎn)品業(yè)態(tài)進(jìn)展組合開發(fā)，如合理分配商業(yè)、辦公和住宅產(chǎn)品的比例，針對(duì)不同的消費(fèi)群體合理安排戶型布局，防止單一樓盤或產(chǎn)品的滯銷而造成企業(yè)財(cái)務(wù)損失；在工程投資上，由于資金占用量大，可與其他企業(yè)進(jìn)展聯(lián)營或合作開發(fā)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)收益共擔(dān)，有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)。2.資金構(gòu)造及流動(dòng)性管控1優(yōu)化企業(yè)資金構(gòu)造企業(yè)良好的資金構(gòu)造對(duì)整個(gè)企業(yè)的正常運(yùn)行以及開展壯大有著非常重要的作用，也是企業(yè)指導(dǎo)階層進(jìn)展籌資決策的重要參考。對(duì)于負(fù)債資

7、金，一方面房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在科學(xué)預(yù)測(cè)自身資金實(shí)力、償債才能的根底上控制負(fù)債經(jīng)營比例，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率、已獲利息倍數(shù)等償債才能指標(biāo)進(jìn)展有效的控制；另一方面負(fù)債構(gòu)造上，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)短期負(fù)債與長期負(fù)債的比例進(jìn)展適當(dāng)調(diào)整，對(duì)流動(dòng)比率、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率等財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)展有效控制，保障企業(yè)有足夠的現(xiàn)金流來歸還相應(yīng)的負(fù)債，確保企業(yè)的償債才能。此外，在籌資方式的選擇上，還要根據(jù)企業(yè)的資金特點(diǎn)選擇不同的籌資渠道，既要發(fā)揮銀行貸款等傳統(tǒng)籌資方式的功能和作用，也可以嘗試采取信托、債券等多元化的籌資渠道，控制籌資風(fēng)險(xiǎn)。2加強(qiáng)資金流動(dòng)性管控房地產(chǎn)企業(yè)由于工程開發(fā)周期較長，整個(gè)周期的資金鏈條供應(yīng)均會(huì)存在問題，因此必須意識(shí)到資金流

8、動(dòng)性存在的風(fēng)險(xiǎn)，防止企業(yè)面臨資金困境。企業(yè)的資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為現(xiàn)金持有量風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)收賬款回收風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)于現(xiàn)金持有量風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過科學(xué)測(cè)算、審核企業(yè)的財(cái)務(wù)資金收支狀況，將企業(yè)的資金庫存控制在合理的范圍內(nèi)，進(jìn)步企業(yè)的支付才能，確保工程建立及新增工程開發(fā)的資金需求。對(duì)于應(yīng)收賬款回收風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將應(yīng)收賬款回收作為重點(diǎn)工作，加快資金回籠，確保資金可以持續(xù)有效供應(yīng)；企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)部門應(yīng)從房源認(rèn)購開始，根據(jù)預(yù)售合同的付款節(jié)點(diǎn)進(jìn)展有效的跟蹤、催收，并按照應(yīng)收賬款的時(shí)間及金額進(jìn)展分類處理，對(duì)逾期收款重點(diǎn)分析，逐套解決應(yīng)收賬款。 3.全周期的財(cái)務(wù)預(yù)算管理房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以工程開發(fā)的整個(gè)開發(fā)周期為著眼點(diǎn)

9、，從初始資金的籌集、投資、運(yùn)營到經(jīng)營利潤的分配，對(duì)全周期的資金活動(dòng)進(jìn)展合理統(tǒng)籌、科學(xué)安排。首先，在工程預(yù)算方面，可以根據(jù)工程建立一級(jí)方案的各個(gè)節(jié)點(diǎn)，如前期的可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建立、銷售經(jīng)營、稅務(wù)清算等內(nèi)容來編制工程開發(fā)的全周期預(yù)算，對(duì)工程的本錢費(fèi)用按照開發(fā)節(jié)奏合理匹配收支情況，并監(jiān)視各相關(guān)部門認(rèn)真執(zhí)行；其次，在資金預(yù)算方面，按照企業(yè)的總體開展戰(zhàn)略和工程的詳細(xì)運(yùn)行情況，對(duì)資金的需求和使用進(jìn)展全面的規(guī)劃，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系，并通過定期考評(píng)的方式對(duì)企業(yè)工程建立過程中各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)進(jìn)展全面的約束，充分發(fā)揮預(yù)算的監(jiān)視和預(yù)警作用。4.完善企業(yè)內(nèi)部控制制度科學(xué)完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，可以幫助房

10、地產(chǎn)企業(yè)增加自身的抗風(fēng)險(xiǎn)才能，有效的控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提供財(cái)務(wù)管理程度。完善企業(yè)的內(nèi)控環(huán)境，需要嚴(yán)格的授權(quán)審批制度。一方面在各層級(jí)管理層之間合理的權(quán)責(zé)分配、形成有效的鼓勵(lì)與約束機(jī)制，表達(dá)權(quán)利制衡關(guān)系，落實(shí)管理控制；另一方面在內(nèi)部組織構(gòu)造設(shè)置上，根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)，合理、有效地設(shè)置管理部門和崗位，建立部門和崗位之間的牽制制度，明確責(zé)任，實(shí)行不相容職務(wù)相別離制度。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度，還應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流量管理親密關(guān)注。一方面企業(yè)需要根據(jù)工程的開發(fā)進(jìn)度和全周期合理編制現(xiàn)金預(yù)算，并及時(shí)根據(jù)企業(yè)內(nèi)外部各類不確定因素的變化作出適時(shí)必要的調(diào)整，保障企業(yè)現(xiàn)金流量的相對(duì)平衡；另一方面，需要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)本錢費(fèi)用的管控，對(duì)工程開發(fā)建立的全過程都必須嚴(yán)格執(zhí)行資金預(yù)算管理、認(rèn)真監(jiān)視執(zhí)行情況，確保每個(gè)工作節(jié)點(diǎn)的完成質(zhì)量， 有效控制資金收支，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)必須重視面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)企業(yè)決策者及財(cái)務(wù)相關(guān)人員的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和綜合素質(zhì)，加強(qiáng)內(nèi)部控制，對(duì)各項(xiàng)已經(jīng)存在的或者潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展主動(dòng)識(shí)別、積極應(yīng)對(duì)，建立風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)機(jī)制及躲避機(jī)制，通過全周期的內(nèi)部控制及預(yù)算跟蹤，增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)安康開展。參考文獻(xiàn)：1宗艷芳.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其有效控制J.企業(yè)改革與管理，2021.2：134.2曾凌.