房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)加大力度完善政策

1、房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)加大力度完善政策摘要2005年的“房產(chǎn)新政對(duì)抑制我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱起到了一定的作用，但房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈、房產(chǎn)泡沫重新膨脹的因素仍然存在。房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定事關(guān)和諧 社會(huì) 的協(xié)調(diào) 開(kāi)展 ，對(duì)其調(diào)控不應(yīng)放松，仍應(yīng)以中央政府為主導(dǎo)。調(diào)控政策需進(jìn)一步完善，行政調(diào)控手段應(yīng)逐步退出，而以包括稅率、利率、土地、匯率和道義勸告等在內(nèi)的宏觀 經(jīng)濟(jì) 政策為主。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)政策一、2005年“房產(chǎn)新政的特點(diǎn)及效果在房產(chǎn)新政的組合拳之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮終于開(kāi)始降溫。從2005年第三季度開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷(xiāo)售、交易價(jià)格、土地購(gòu)置、開(kāi)開(kāi)工面積等各項(xiàng)行業(yè)指標(biāo)的漲幅開(kāi)始回落。根據(jù)全國(guó)工商聯(lián)

2、住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2005年第三季度，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格比去年同季上漲6.1%，漲幅比去年同期回落3.8個(gè)百分點(diǎn)，比第二季度回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。初步預(yù)計(jì)，今年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)21%，增幅比去年同期回落約7個(gè)百分點(diǎn)，低于同期全社會(huì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增幅約4個(gè)百分點(diǎn)。遏制投機(jī)炒作效果初步顯現(xiàn)，消費(fèi)者購(gòu)房行為漸趨理性，購(gòu)房者中自住比例持續(xù)上升，部分投資者和投機(jī)者開(kāi)始降價(jià)出售商品房。二、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要加大調(diào)控力度從2005年第三季度開(kāi)始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策開(kāi)始轉(zhuǎn)向平穩(wěn)操作，全國(guó)范圍內(nèi)沒(méi)有進(jìn)一步出臺(tái)調(diào)控政策。進(jìn)入2005年年末，在一些房地產(chǎn)論壇上，一些房地產(chǎn)商及學(xué)者

3、開(kāi)始提出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)到位，調(diào)控可以完畢了，應(yīng)該給房地產(chǎn)市場(chǎng)吹吹暖風(fēng)了等言論。對(duì)此，筆者不敢茍同。筆者認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控仍應(yīng)繼續(xù)，應(yīng)防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)反彈。應(yīng)該讓房地產(chǎn)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期快速增長(zhǎng)的動(dòng)力，而不是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)大起大落的禍水倪鵬飛，2005。 進(jìn)一步講，雖然從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，西部某些地區(qū)房?jī)r(jià)沒(méi)有大漲甚至沒(méi)漲，房地產(chǎn)泡沫比較嚴(yán)重的多集中在東部沿海地區(qū)和大城市，但這些地區(qū)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)最具活力的地方，也是對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)奉獻(xiàn)和影響最大的地區(qū)。因此這些地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫影響到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的全局，它帶動(dòng)了鋼鐵、水泥、石化等行業(yè)的投資過(guò)度擴(kuò)張，導(dǎo)致能源、 交通 運(yùn)輸?shù)亩倘?，帶?dòng)了效勞價(jià)格程度的上

4、升，成為通貨膨脹的重要根源。同時(shí)，房地產(chǎn)過(guò)熱吸引大量資金進(jìn)入，突出表如今銀行中長(zhǎng)期貸款中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房貸款的比例大幅進(jìn)步，加大了 金融 風(fēng)險(xiǎn)的集聚。2使房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈、房產(chǎn)泡沫重新膨脹的因素仍然存在。2006年是“十一五規(guī)劃的開(kāi)局之年，從以往經(jīng)歷看，五年方案開(kāi)局年份固定資產(chǎn)投資的增勢(shì)往往會(huì)比較強(qiáng)勁。由于國(guó)債市場(chǎng)、股票市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，其他投資渠道不暢，房地產(chǎn)已經(jīng)不再是簡(jiǎn)單的消費(fèi)品，而日益成為重要的投資品。在這樣的情況下，投資性甚至投機(jī)性的購(gòu)房使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的地方性逐步減弱，很可能成為區(qū)域性乃至全國(guó)性的大市場(chǎng)。在居民儲(chǔ)蓄持續(xù)上升、投資品種稀少的情況下，房地產(chǎn)的投資性和投機(jī)性需求仍可能使房產(chǎn)泡沫

5、繼續(xù)擴(kuò)大。國(guó)際游資熱錢(qián)的不斷流入和炒作也給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了宏大的金融風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)東部沿海的一些城市，國(guó)際資本已成為房地產(chǎn)熱的重要資金來(lái)源。隨著人民幣升值預(yù)期繼續(xù)存在，熱錢(qián)對(duì)房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn)也將繼續(xù)存在。3房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定事關(guān)和諧社會(huì)的協(xié)調(diào)開(kāi)展。和諧社會(huì)人們應(yīng)該可以安居樂(lè)業(yè)。雖然 目前 關(guān)于房?jī)r(jià)收入比能在多大程度上衡量中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫存在爭(zhēng)議，但上海、北京、杭州等地房?jī)r(jià)收入比畸高確實(shí)使得大量的中低收入家庭“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏的夢(mèng)想很難實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，上海、廣州等城市也明顯地感覺(jué)到房?jī)r(jià)、房租、土地費(fèi)用等的急劇上升使其商務(wù)本錢(qián)快速上漲，并進(jìn)而成為吸引和留住外來(lái)投資、吸引和留住高層次

6、人才、進(jìn)步城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要障礙。最近匯豐銀行的一份報(bào)告顯示，上海承接效勞外包的本錢(qián)已經(jīng)大大高于印度，結(jié)合利華、上海群眾等 企業(yè) 已經(jīng)將部分的消費(fèi)基地搬出上海。所以，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫仍然存在，后果嚴(yán)重，并有反彈的危險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控仍需繼續(xù)。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍應(yīng)以國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策為主2006年甚至2006年以后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控仍應(yīng)以中央政府出臺(tái)宏觀經(jīng)濟(jì)政策為主。 2調(diào)控的手段應(yīng)以國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策為主。在2005年發(fā)揮宏大作用的組織或干部手段應(yīng)逐步退出。以行政手段對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)和調(diào)節(jié)在特殊時(shí)期是可行的，但不應(yīng)成為常態(tài)。對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控應(yīng)以市場(chǎng)手段，特別是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策為主。與行政手

7、段比較起來(lái)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策作用更為廣泛而持久，且不易反彈，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)政策不需要依賴(lài)地方政府即可直接作用于企業(yè)和個(gè)人，影響投資和消費(fèi)的總量及構(gòu)造。 在我國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控可以采用的宏觀經(jīng)濟(jì)政策包括稅率、利率、土地、匯率和道義勸告等。談到這些宏觀政策，總有人覺(jué)得它們的施行必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大起大落的場(chǎng)面。實(shí)際上恰恰相反，這些宏觀經(jīng)濟(jì)政策的有效搭配組合可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期調(diào)控和長(zhǎng)期穩(wěn)定、保和壓、治標(biāo)和治本的有機(jī)統(tǒng)一。1稅收政策。房地產(chǎn)稅收政策實(shí)際上是一個(gè)綜合性政策，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同環(huán)節(jié)設(shè)置不同的稅種，可以起到不同的調(diào)控作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的課稅將會(huì) 影響 房地產(chǎn)投資的規(guī)模和構(gòu)造；在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

8、環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商征收營(yíng)業(yè)稅將增加房地產(chǎn) 企業(yè) 的本錢(qián)；在房地產(chǎn)購(gòu)置環(huán)節(jié)對(duì)購(gòu)房者征收契稅將增加購(gòu)房者的購(gòu)房本錢(qián)，從而減少需求；在住宅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)實(shí)行有差異的個(gè)人所得稅征收，對(duì)自住者給予免稅或低稅可以刺激自住需求，而對(duì)短期投機(jī)者征收高額所得稅可以迫使其改變投機(jī)交易行為；在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開(kāi)征物業(yè)稅可使得購(gòu)房者的房地產(chǎn)保有本錢(qián)進(jìn)步，有利于抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。短期來(lái)看，對(duì)交易環(huán)節(jié)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)采取稅收差異對(duì)待有利于迅速抑制投機(jī)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)；而從長(zhǎng)期看，通過(guò)征收房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅有助于抑制奢侈性和投機(jī)性住房需求，鼓勵(lì)適度合理消費(fèi)。2利率政策。前一段時(shí)間中央銀行出臺(tái)的利率調(diào)控政策包括取消個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率、要

9、求商業(yè)銀行進(jìn)步按揭貸款首付比率等。更嚴(yán)厲的政策就是進(jìn)步房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個(gè)人房貸的利率。利率的進(jìn)步將降低房產(chǎn)投機(jī)中所需要的杠桿效應(yīng)，進(jìn)步房地產(chǎn)投機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)，有助于擠出房產(chǎn)泡沫。雖然利率的進(jìn)步會(huì)給具有剛性的自住型住房需求者帶來(lái)更高的支出，但住房泡沫的擠出將會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的回歸，最終將有利于購(gòu)房者。4匯率政策。熱錢(qián)的流入和炒作不僅阻礙了匯率制度的改革，也給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了宏大的 金融 風(fēng)險(xiǎn)。要盡可能擠出房地產(chǎn)泡沫，匯率方面政策的主要目的就是要促成在將來(lái)一段時(shí)期匯率機(jī)制調(diào)整確實(shí)定性預(yù)期，使熱錢(qián)對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)收益下降，風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)步，使境外投機(jī)資金有序撤出。當(dāng)然這些都必須在國(guó)家匯率利率調(diào)整和匯率形成機(jī)制改革

10、的整體框架內(nèi)進(jìn)展。5道義勸告。道義勸告的主要作用也是調(diào)整人們的預(yù)期。 現(xiàn)代 宏觀經(jīng)濟(jì)中的許多 理論 和理論都說(shuō)明，有的時(shí)候即便沒(méi)有政策出臺(tái)，但人們對(duì)該項(xiàng)政策的預(yù)期就可以實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)政策的目的。政府利用掌握主流媒體的優(yōu)勢(shì)，把握有利于調(diào)控的新聞言論導(dǎo)向，或由政府出面通過(guò)座談會(huì)、 政策通氣會(huì)和個(gè)別交談等形式對(duì)相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)和大型企業(yè)進(jìn)展勸說(shuō)，讓其配合政府調(diào)控等，都可以幫助業(yè)界和公眾形成正確的市場(chǎng)預(yù)期并采取理性行為，從而促成調(diào)控目的的實(shí)現(xiàn)。6其他宏觀金融政策。 目前 正在進(jìn)展的金融改革也可以為房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控提供比較好的宏觀環(huán)境。股票市場(chǎng)的全流通改革正在解決長(zhǎng)期限制中國(guó)股市可持續(xù)開(kāi)展的瓶頸 問(wèn)題 ，為股市的長(zhǎng)期向好打下了根底；隨著央行和銀監(jiān)會(huì)進(jìn)一步放寬對(duì)外資金融機(jī)構(gòu)的管制、鼓勵(lì)中外資金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新，金融產(chǎn)品將日益豐富。這些都可以為居民的投資提供更多的選擇和渠道。引自2005年11月04日?東方早報(bào)?。 據(jù)中國(guó) 社會(huì) 科學(xué) 院劉建昌 研究 員測(cè)算，上海目前80平方米的住宅價(jià)格相當(dāng)于每戶一年可支配收入的27.5倍。引自上海社科院副院長(zhǎng)左學(xué)金教授2005年12月在復(fù)旦大學(xué)的演講。 參考 文獻(xiàn) 2 包宗華.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重大進(jìn)步和開(kāi)展J.中國(guó)房地產(chǎn)，2005,(11).3 包宗華.韓國(guó)“整治房地產(chǎn)投機(jī)的啟示N.中國(guó)建立報(bào)，2005-12-19.4 景學(xué)成.利率、匯率政策牽動(dòng)房地