2011年房地產(chǎn)估價師案例與分析考點資料

1、、大綱要求考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等各種類型的房地產(chǎn)估價的特點和影響因素的了解、熟悉和掌握程度?？荚囈?掌握居住房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法：來源建設(shè)工程教育網(wǎng)2掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；3掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；來源建設(shè)工程教育網(wǎng)4熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價的

2、特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；5熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；6熟悉娛樂房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；7熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；8了解農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；9了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價的特點，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法。二、內(nèi)容講解第五節(jié)餐飲房地產(chǎn)的估價（一）地段選擇的差異性餐飲房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)在地段的選擇上既有

3、相似之處，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產(chǎn)的價值較高，這一點與一般商業(yè)房地產(chǎn)相同，但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門庭若市。此外，在城市的一些城郊結(jié)合部，往往建有一些經(jīng)營規(guī)模非常大的酒樓，其經(jīng)營規(guī)模可以達(dá)到上千平方米，并且配備有足夠車位的停車場，生意非常紅火。（二）營業(yè)收入的差異性餐飲房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其收入主要來自其經(jīng)營收入，然而影響餐飲房地產(chǎn)收入的因素很多，主要有地段、環(huán)境、經(jīng)營特點、菜式品種、經(jīng)營品牌等，不同地段、環(huán)境會帶來不同的收益，這部分收入主要由房地產(chǎn)帶來，而經(jīng)營特點、菜式品種、經(jīng)營品牌等往往會給餐飲房地產(chǎn)帶來更大的收入差異。在實際生活中我們常常看到這樣的現(xiàn)象，處于

4、同一地段的餐飲房地產(chǎn)，有的門庭若市，生意紅火，而有的卻比較冷清，而這種收入的差異主要來自于房地產(chǎn)以外的因素。因此估價時要考慮將這部分收入進行剝離。二、餐飲房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理餐飲房地產(chǎn)的估價技術(shù)路線與估價方法的選用與商業(yè)房地產(chǎn)、酒店基本類似，可參閱本章第二、四節(jié)。但由于餐飲房地產(chǎn)的經(jīng)營性特點，其收入既有房地產(chǎn)所貢獻的，更有非房地產(chǎn)因素貢獻的，因此利用收益法估價時，凈收益的測算中需要剝離非房地產(chǎn)帶來的收益，而如何剝離非房地產(chǎn)帶來的收益是餐飲房地產(chǎn)估價的難點。方法之一是通過商業(yè)利潤進行剝離，商業(yè)利潤包括平均商業(yè)利潤和超額商業(yè)利潤；即當(dāng)估價對象獲取的利潤率高于社會平均商業(yè)利潤率時，兩者之差

5、為其獲取的超額利潤率，此時在凈收益的求取時既扣除平均商業(yè)利潤也扣除超額利潤。方法之二是利用平均商業(yè)利潤測算估價對象的客觀收益，剝離非正常經(jīng)營收入。案例2-5XXX酒樓房地產(chǎn)市場價值評估結(jié)果報告（節(jié)選）一、委托人：（略）二、估價機構(gòu)：（略）三、估價對象本次估價對象坐落于XX市XX區(qū)XX路X號，建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)五層樓房，建筑面積為2691.94m2,土地使用權(quán)面積965.89m2,土地使用權(quán)類型為出讓，用途為商業(yè)，終止日期為2044年1月7日，該宗地位于XX路與XX道交口的東南側(cè)，屬于街角地，東鄰XX住宅樓，南鄰XX酒樓，西臨XX路，北臨XX道，土地形狀為較規(guī)則的矩形，地勢平坦，地質(zhì)狀況良好，土地

6、開發(fā)程度為“七通一個”（紅線外通路、通電、通信、通上水、通下水、通天然氣、通熱力及宗地內(nèi)場地平整），現(xiàn)狀容積率為2.787,根據(jù)XX市中心城區(qū)商業(yè)用地級別屬于三級地區(qū)，該地區(qū)為XX市著名的“XX”風(fēng)貌建筑保護區(qū)。該樓始建于19XX年，由意大利籍建筑師XX設(shè)計，具有濃郁的意大利建筑風(fēng)格，以硫缸磚做砌體，是XX市著名的“XX樓”。2004年進行了整體翻建，翻建后該樓保留了原建筑的外檐風(fēng)貌，建筑格局為敞開式，其二五層為回廊式設(shè)計，設(shè)有共享空間。首層酒吧及大廳共設(shè)散座105個，頂層設(shè)有20座，其余樓層全部為單間，一層至五層整體共可容納281人同時就餐。現(xiàn)由委托人作為酒樓經(jīng)營使用。目前維護、保養(yǎng)、使用狀

7、況良好。房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人均為甲公司。裝修及設(shè)備設(shè)施：大堂：墻面干掛黃色石材，裝飾古文物，菲律賓實木異型吊頂，地面鋪米黃色石材，局部鋪亂紋銹石；立柱貼菲律賓木貼板；單間：耐火磚隔斷墻，刷乳膠漆，部分墻面裝飾古文物，異型石膏板吊頂，地面鋪高檔石材；花梨木實心門及銅制門，實木窗；衛(wèi)生間：墻面鑲瓷磚，鋁扣板吊頂，石制洗手盆，TOTO潔具；照明：吊燈（老式裙邊玻璃燈罩，部分為鹿角）、汽燈（裝燈泡）、射燈、牛眼燈照明；樓梯：石材踏步，鐵藝欄桿，木扶手；操作間：墻面鑲瓷磚，鋁塑板吊頂，地面鋪防滑大理石，不銹鋼灶具；設(shè)備、設(shè)施：中央空調(diào)，煙感報警系統(tǒng)，上海三菱電梯一部，食品電梯五部。四、估價目的來源

8、建設(shè)工程教育網(wǎng)確定房地產(chǎn)的市場價值，為委托人辦理增加注冊資本提供參考依據(jù)。五、估價時點2006年1月5日六、價值定義本報告的估價結(jié)果是在估價的假設(shè)和限制條件下，于估價時點2006年1月5日的房地產(chǎn)公開市場價值。七、估價依據(jù)（略）八、估價原則（略）九、估價方法估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進行了實地查看后，根據(jù)估價對象的特點和實際狀況，采用如下方法進行評估：1根據(jù)估價人員掌握的資料，考慮到該估價對象為營業(yè)性房地產(chǎn)，可以產(chǎn)生收益，所以選用收益法作為第一種估價方法。所謂收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。估價人

9、員搜集估價對象收入和費用的資料估算銷售收入，然后扣除銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤，得到年凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷始斑m宜的計算公式，求出估價對象的收益價格。2又根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范中的規(guī)定，對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價，在同一供求圈內(nèi)與估價對象類似的房地產(chǎn)市場交易量較少，所以選取成本法為第二種估價方法。根據(jù)估價人員搜集有關(guān)土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤等資料，測算重新購建價格，然后測算折舊，最后用土地重新購建價格加上建筑物的重新購建價格再減去建筑物的折舊，求出估價對象的成本價值。3對上述兩種方法所得

10、結(jié)果進行綜合，確定最終的估價結(jié)果。十、估價結(jié)果本公司根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用適宜合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場價格因素進行分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現(xiàn)的市場價值為4100萬元（大寫肆仟壹佰萬元整）人民幣；平均單價：15231元/itf。十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期：2006年1月5日至2006年1月12日。十三、估價報告使用期限：本報告使用期限自出具之日起為一年，自2006年1月12日至2007年1月11日。但市場狀況變化很大時，本報告使用期限不超過半年。xxx

11、酒樓房地產(chǎn)市場價值評估技術(shù)報告（節(jié)選）一、個別因素分析（略）二、區(qū)域因素分析（略）三、市場背景分析（略）四、最高最佳使用分析最高最佳使用是估價對象的一種最可能的使用。這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。它的一種具體體現(xiàn)，是以使估價對象獲得最佳的用途和開發(fā)強度來衡量，也就是說，評估價格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方法中，能獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。根據(jù)估價人員實地查看，并對周圍地區(qū)的充分調(diào)查，該估價對象所處地理位置較好，交通便利，附近酒樓較多，集聚效應(yīng)較好，做為酒樓經(jīng)營使用，符合最高最佳使用原則。五、估價方法

12、選用（略，見結(jié)果報告）六、估價的測算過程（一）收益法1主營業(yè)務(wù)收入和主營業(yè)務(wù)成本、稅金根據(jù)統(tǒng)計信息，2005年XX市正餐服務(wù)業(yè)主營業(yè)務(wù)利潤率為38.37%,根據(jù)委托人提供的財務(wù)數(shù)據(jù)，主營業(yè)務(wù)收入為32125萬元，主營業(yè)務(wù)成本和稅金15538萬元，主營業(yè)務(wù)利潤率為5163%，二者相差1326%，為其裝飾文物的特色經(jīng)營所帶來的超額商業(yè)利潤，考慮到同檔次酒樓主營業(yè)務(wù)成本和稅金標(biāo)準(zhǔn)差距不大，根據(jù)市場平均主營業(yè)務(wù)利潤率計算其主營業(yè)務(wù)收入為252117萬元。主營業(yè)務(wù)收入=1553.8+（138.37%）=2521.17萬元2管理費用和財務(wù)費用管理費用主要包括每年的用水、電、氣、房產(chǎn)稅、管理人員的工資福利費

13、，通過委托人提供的資料和估價人員的調(diào)查，平均費率為主營業(yè)務(wù)收入的3%；財務(wù)費用主要為資金的運營費用按主營業(yè)務(wù)收入的6%計算。管理費用=2521.17萬元X3%=75.64萬元財務(wù)費用=2521.17萬元X6%=151.27萬元3求取銷售費用主要包括銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、銷售人員的工資等，按主營業(yè)務(wù)收入的5%計算。銷售費用=2521.17萬元X5%=126.06萬元4求取商業(yè)利潤估價人員對周圍同等檔次的餐飲酒樓進行調(diào)查，其中部分采用代理經(jīng)營方式（就是由產(chǎn)權(quán)人提供經(jīng)營場所、裝修和運營資金，由代理經(jīng)營者進行經(jīng)營，年終根據(jù)收入情況進行分成，一般收入超過3000萬，不超過4000萬，按收入的11

14、%15%;收入超過2000萬，不超過3000萬，按收入的8%10%）,本次計算中收入已達(dá)到2500萬，故本次取中值9%計算商業(yè)利潤。商業(yè)禾|潤=2521.17萬元X9%=226.91萬元5求取凈收益（A）凈收益=主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本和稅金管理費用財務(wù)費用銷售費用商業(yè)利潤=2521.17155387564151271260622691=38749萬元由于本市比較注重餐飲，有較深的飲食文化，隨著人民整體生活水平的提高，本市餐飲市場正以每年16%左右的速度增長，未來發(fā)生較大變化的可能性較低，根據(jù)觀察估價對象2005年全年的經(jīng)營狀況良好，基本天天爆滿，但其經(jīng)營場所有限，已無擴展空間，未來大幅增長的

15、可能性較小，且本次評估目的為增加注冊資本，考慮到謹(jǐn)慎性原則，故將該計算的凈收益確定為每年的凈收益。6報酬率（Y）由于該估價對象所在區(qū)域有較深的歷史文化背景，企事業(yè)單位都將該地區(qū)作為辦公首選，周圍有各種不同風(fēng)格的酒樓，集聚效應(yīng)較好，在該地區(qū)經(jīng)營風(fēng)險較小，采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整法，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗求取報酬率，最終確定其報酬率為9%。7 .收益年期(n)的確定來源建設(shè)工程教育網(wǎng)該估價對象土地使用性質(zhì)為出讓用地，商業(yè)用地法定最高出讓年期為40年，尚可使用38年，建筑物為重新翻建的鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟耐用年限為60年，建成于2004年底，尚可使用59年，故采用土地剩余使用年期，所以確定收益年期為38年。8

16、.房地產(chǎn)價值的測算選用計算公式：V=81-一二Y(1Y)n其中V房地產(chǎn)價格；A房地產(chǎn)的年凈收益；丫一一房地產(chǎn)的報酬率；n房地產(chǎn)的未來可獲收益年限；將以上各項數(shù)值帶入公式，最終經(jīng)過計算，確定房地產(chǎn)價值為4142.59萬元。單價：15388.86元/itf(二)成本法基本公式：舊房地價格=土地的重新購建價格+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊=土地取得和開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤一建筑物的折舊1 .土地的取得和開發(fā)成本(1)土地取得和開發(fā)成本由于估價對象所在地區(qū)土地成交實例較少，估價對象土地為掛牌出讓方式取得，取得時間為2004年1月8日，出讓價格為

17、1140萬元(包含市政大配套費用)，購買時需繳納3%的契稅。故本次評估采用其出讓價格，對其進行期日、使用年期修正，確定土地取得和開發(fā)成本。土地取得成本=1140X(1+3%)=1174.2萬元(2)期日修正根據(jù)XX市地價指數(shù)，2004年1月至2005年底，商業(yè)三級土地價格上漲了35%。(3)使用年期修正商業(yè)用地法定最高出讓年限為40年，尚可使用38年，采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整法，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗求取報酬率，最終確定其報酬率為8%。年期修正系數(shù)=11/(1+r)7/11/(1+r)m其中：r表示土地報酬率；n表示宗地剩余使用年限；m表示法定最高出讓年限；代入公式計算，土地年期修正系數(shù)：0.992

18、。(4)宗地修正后價格修正后價格=土地取得成本X(1+期日修正系數(shù))X年期修正系數(shù)=1174.2X(1+35%)X0.9921572.49萬元樓面地價=1572.49萬元+2691.94=5841.48元/itf2 .求取建筑物的建造成本(1)建安工程費用由于估價對象屬于風(fēng)貌建筑、建造標(biāo)準(zhǔn)較為特殊，參照XX市現(xiàn)行建筑工程既預(yù)算定額和類似工程造價，結(jié)合委托人提供的估價對象工程預(yù)算和裝修情況，經(jīng)測算、修正，最終確定建安工程費用為：3500元/itf。(2)紅線內(nèi)配套、增容費用根據(jù)XX市配套、增容費用標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到估價對象的現(xiàn)行狀況需450元/Itf。（3）設(shè)備設(shè)施費用估價對象投入的中央空調(diào)、載人電梯、

19、食梯、各種造型燈具，價格約合400元/付。（4）專業(yè)費用專業(yè)費包括可研規(guī)劃咨詢、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、評估等費用，因估價對象為老式風(fēng)貌建筑，設(shè)計費較高，故按建安工程費、紅線內(nèi)配套增容費、設(shè)備設(shè)施費之和的5%，則專業(yè)費用=（3500+450+400）X5%=217.5元/nf建筑物的建造成本=3500+450+400+217.5=4567.5元/付3管理費用管理費用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，包括人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，費率為3%，取費基數(shù)為土地取得成本和建筑物建造成本，分別計算：管理費用（土地）=5841.48X3%=175.24元/nf管理費用（建筑物）=456

20、7.5X3%=137.03元/付4投資利息來源建設(shè)工程教育網(wǎng)投資無論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息，因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機會成本的考慮。土地使用權(quán)取得在開發(fā)期初一次性發(fā)生，建筑物的開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入，開發(fā)期為1年，相應(yīng)期限貸款利率為5。58%。投資利息（土地）=5841.48X5.58%+175.24X（1+5.58%）1/2-1=330.78元/nf投資利息（建筑物）=（4567.5+137.03）X（1+5.58%）1/2-1=129.47元/nf5銷售費用銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需要的費用，包括廣告宣傳費

21、、銷售代理費、銷售人員的工資和福利費等。按開發(fā)完成后價值的5%計算。6銷售稅費銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商（作為賣方）繳納的稅費。包括銷售稅金及附加，合營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加等。稅費比率為555%，按開發(fā)完成后價值的555%計算。7開發(fā)利潤開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，參考類似物業(yè)并結(jié)合估價對象本身為歷史風(fēng)貌建筑的特點，確定直接成本利潤率為25%。開發(fā)利潤（土地）=5841.48X25%=1460.37元/付開發(fā)利潤（建筑物）=4567.5X25%=1141.88元/nf8重新購建價格經(jīng)測算土地、建筑物的重新購建價格為：土地重新購建價格=土地取得和

22、開發(fā)成本+管理費用+投資（樓面地價）利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)禾1潤=5841.48+175.24+330.78+5%X土地重新購建價格+5.55%X土地重新購建價格+1460.37土地重新購建價格=（5841.48+175.24+330.78+1460.37）+（15%5.55%）=8728.75元/m2建筑物重新購建價格=建筑物建造成本+管理費用+投資（單價）利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤=4567.5+137.03+129.47+5%X建筑物重新購建價格+5.55%X建筑物重新購建價格+1141.88建筑物重新購建價格=（4567.5+137,03+129.47+1141.88）

23、+（15%5.55%）=6680.69元/m29建筑物的折舊估價對象建成于2004年底，投入使用1年時間，注冊房地產(chǎn)估價師經(jīng)過實地查看，認(rèn)為維修保養(yǎng)狀況較好，成新率應(yīng)定在95%100%之間，由于建筑物經(jīng)濟耐用年限為60年，而商業(yè)用地最高出讓年限為40年，該宗地尚可使用38年，考慮到謹(jǐn)慎原則，采用直線法按土地使用年限確定成新率為95%，二者綜合確定其成新率為95%，折舊率為5%。建筑物的折舊=6680.69X5%=334.03元/付建筑物現(xiàn)值=建筑物重新購建價格建筑物的折舊=6680.69-334.03=6346.66%/m210估價對象房地產(chǎn)單價房地產(chǎn)單價=土地重新購建價格+建筑物現(xiàn)值=872

24、8.75+6346.66=15075.41元/nf（三）綜合兩種方法確定房地產(chǎn)價值兩種方法結(jié)果比較相近，因此采用算術(shù)平均法求取最終價格。最終房地產(chǎn)單價=（15388.86+15075.41）+2=15232.14元/nf房地產(chǎn)總價值=房地產(chǎn)單價X建筑面積=15232.14X2691.94=41004006.95元4100萬元七、估價結(jié)果分析根據(jù)目前XX市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及估價人員所掌握的資料來看，上述估價對象測算結(jié)果符合實際情況。估價最終結(jié)論確定為4100萬元人民幣。案例說明一、案例來源本案例是委托人欲以其擁有的房地產(chǎn)作價來增加注冊資本，估價對象為風(fēng)貌建筑的小洋樓，位于天津市著名的“五大道”

25、地區(qū)，以餐飲經(jīng)營為主。二、主要技術(shù)路線和工作計劃估價對象作為酒樓經(jīng)營使用，能夠產(chǎn)生和確定未來可獲得的收益，所以可采用收益法作為評估方法之一。由于類似于估價對象的成交實例極少，無法通過市場直接得到估價對象的正常市場價格，故采用成本法對估價對象房地產(chǎn)的價格組成部分進行分解，了解各價格組成部分的正常市場價格，再累加。然后將兩種方法進行綜合，確定房地產(chǎn)價格。了解估價對象的歷史背景，與委托人了解與價格有關(guān)的各種收益、成本費用、裝修、設(shè)備設(shè)施情況，對估價對象進行實地查看，并對其經(jīng)營狀況進行連續(xù)跟蹤。在此基礎(chǔ)上測算其房地產(chǎn)價格。三、主要難點（1）估價對象為歷史風(fēng)貌建筑，且為XX市小怪樓之一，規(guī)劃要求重新翻建

26、必須保持其原貌，但這種建筑設(shè)計與建造工藝的市場化程度并不高，造成了其建造成本不易估算、專業(yè)費和投資回報率相對較高，因此我們特意走訪了設(shè)計方和施工方詳細(xì)了解相關(guān)情況，保證評估的客觀和準(zhǔn)確。（ 2） 該酒樓通過裝飾其收藏的自春秋秦漢直至滿清民國的近4000件文物（種類涉及佛像、古代家具等門類），成為其特色的經(jīng)營手段，給經(jīng)營者帶來非常可觀的經(jīng)濟效益，但在評估中我們必須剔除這些超額的和正常經(jīng)營的商業(yè)利潤。我們通過將其經(jīng)營狀況與天津餐飲市場平均收入和成本進行對比，確定其差額為超額的商業(yè)利潤，又通過對當(dāng)?shù)卮斫?jīng)營的調(diào)查，確定其正常經(jīng)營的商業(yè)利潤。四、主要經(jīng)驗總結(jié)（1）通過與天津餐飲市場平均收入和成本進行對

27、比，測算出由于其特色經(jīng)營所帶來的超額利潤，通過市場調(diào)查確定了正常經(jīng)營的商業(yè)利潤，并在凈收益中予以扣除。（2）在成本法中，由于土地使用權(quán)價值已經(jīng)進行了年期修正，故只需扣除建筑物的折舊。第六節(jié)娛樂房地產(chǎn)的估價一、娛樂房地產(chǎn)及其估價特點娛樂房地產(chǎn)主要包括游樂場、娛樂城、高爾夫球場、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院等。娛樂房地產(chǎn)是一類特殊的房地產(chǎn)，不同類型的娛樂房地產(chǎn)的經(jīng)營方式、收益存在較大差別，如游樂場、影劇院主要靠收取門票，高爾夫球場主要靠出售會員費，其會員費主要取決于會員數(shù)量，而會員數(shù)量主要取決于其球洞數(shù)量。因此娛樂房地產(chǎn)估價的個別性、獨特性比較強，一般較難把握，估價時需要針對具體估價對象進行詳

28、細(xì)的調(diào)查，明確估價對象的經(jīng)營方式、各種收益來源。二、娛樂房地產(chǎn)估價的常用方法由于娛樂房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，因此估價主要采用收益法，娛樂房地產(chǎn)也可以采用市場法和成本法估價。（一）收益法采用收益法進行娛樂房地產(chǎn)估價時，應(yīng)注意其收益的測算。娛樂房地產(chǎn)的收益主要來自于主營收益和副營收益，主營收益主要為門票收入，副營收益主要為餐飲、工藝品等二次消費收入。在具體操作過程中要根據(jù)不同娛樂房地產(chǎn)功能、經(jīng)營方式、類型區(qū)別對待。（二）市場法不同類型的娛樂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租情況存在較大差異，有的比較頻繁，而有的卻很少轉(zhuǎn)售，如高爾夫球場。因此對交易比較頻繁的娛樂房地產(chǎn)可以采用市場法估價，另外，在用收益法評估娛樂房地產(chǎn)確

29、定客觀租金時，也可用市場進行租金的估算。（三）成本法在有些估價業(yè)務(wù)中，例如娛樂房地產(chǎn)的抵押估價，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進行估價時，也會用到成本法作為輔助。三、娛樂房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理娛樂房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，因此主要采用收益法估價。由于娛樂房地產(chǎn)的個別性、獨特性比較強，其經(jīng)營收益來源及數(shù)量、收益率存在較大差異，因此在采用收益法估價時，應(yīng)注意區(qū)分不同類型、不同經(jīng)營方式娛樂房地產(chǎn)的收益來源及其收益率水平，如高爾夫球場的日常收益主要包括出售會員卡收入、會員年費收入以及消費收入。案例2-6xx高爾夫球會有限公司部分房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（節(jié)選）一、委托人：（略）二、估價機構(gòu)：（略）三、估價

30、對象：表2-55估價對象名稱X福爾夫球會A球道估價對象位置XX|XX區(qū)XX鎮(zhèn)高爾夫大道估價對象用途高爾夫球會A球道18個洞用地用地面積（itf）793270.10宗地號A933-001土地使用權(quán)出讓合同書編號X療（XX）4-014房地產(chǎn)證號7226235竣工日期1998四、估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值五、估價時點：2003年6月7日六、價值定義：本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)七、估價依據(jù)：1 .國家、XX省及X市有關(guān)法規(guī)政策；2 .土地使用權(quán)出讓合同及房地產(chǎn)證；3 .XX爾夫球會有限公司提供的財務(wù)報表及財務(wù)資料；4 .估價人員實地查看、調(diào)查所獲信息。八、估價

31、原則：（略）九、估價方法：由于高爾夫球場屬于一種特殊形態(tài)的房地產(chǎn)，缺乏可比實例，經(jīng)營方主要靠出售會員證收回大部分投資，在會員證已售出的情況下，根據(jù)收集的資料宜采用收益法和成本法估價計算。（1）收益法是運用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?，將預(yù)期的估價對象未來各期（通常為年）的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象價格的一種估價方法。（2）成本法（略）十、估價結(jié)果：根據(jù)估價對象所處地理位置、配套設(shè)施、交通環(huán)境等諸多因素，并進行市場調(diào)查后，在有關(guān)方面的配合下，運用我們的估價經(jīng)驗，評定X*爾夫球會A球道在2003年6月7日的收益價格為302384500.00元，大寫:人民幣叁億零貳佰叁拾捌萬肆仟伍佰元整

32、。H一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期（略）十三、估價報告使用期限（略）xx高爾夫球會有限公司部分房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（一）房地產(chǎn)狀況分析XX高爾夫球會始建于1996年，球會及其附屬設(shè)施總占地約1.5萬畝，周長達(dá)38km。xx球會由四個18洞球場組成，為中國首個72洞高爾夫球會。xx球會具備了國際高爾夫球會所應(yīng)有的一切設(shè)施，包括一個五星級度假酒店、高雅舒適的會所、擁有亞洲最大網(wǎng)球中心的鄉(xiāng)村俱樂部，生活、休閑、運動、旅游、娛樂、度假等一應(yīng)俱全。球會以現(xiàn)代化、國際化為目標(biāo)，采用國際高爾夫球會的運作方式與管理方式，已成功樹立起國際一流高爾夫球會的地位。xx高爾夫球會A球道.是xx球會的招牌球場。該球

33、場由全球最受歡迎的設(shè)計師、在職業(yè)高爾夫球壇享有盛名的球王杰克尼高勞斯（JackNicklaUS）設(shè)計，全長約7000碼，充分利用球道的起伏地形，巧妙采用沙池和水池，成功地將技術(shù)考驗的準(zhǔn)則揉合于不同的球洞之中，為不同技術(shù)程度的球手設(shè)計不同難度的擊球目標(biāo)，最大程度地滿足了不同球手的需要。xx高爾夫球會位于xx市西北方向，坐落在xx區(qū)xx鎮(zhèn)高爾夫大道旁，西鄰xx,東毗xx,南靠xX北接XX市塘廈。交通四通八達(dá)，機荷高速連接廣深高速，梅觀高速、深汕高速在這里交匯，將XX與XX市區(qū)、珠江三角洲地區(qū)緊密連接。（二）區(qū)域因素分析（略）（三）市場背景分析（略）（四）最高最佳使用分析（略）（五）估價方法選用（略

34、，見結(jié)果報告）（六）估價測算過程A.收益法1 .年有效毛收入的確定（1）會員證收入遵照國際通行的作法，XX高爾夫球會的運營采用會員制，一個18洞的球場容納的會員數(shù)為1500個。所估價的A球道為該球會最好的球場，只有金卡會員可以使用，金卡會員又分為公司會員和個人會員兩種，公司會員23.8萬美元/個，個人會員1.5萬美元/個。根據(jù)球會提供的資料，已銷售金卡1367個，其中公司會員1039個，占70%,個人會員328個，占30%;尚余金卡133個，公司會員93個，個人會員40個。據(jù)此，我們可估算出未銷售金卡的收益為：公司會員238000X93=22134000（美元）個人會員150000X40=60

35、00000（美元）未銷售金卡收益=22134000+6000000=28134000（美元）按估價日外匯牌價折合成人民幣為：28134000X8.2784=232904500（元）（2）會員年費收入及消費收入1）會員年費收入金卡會員每年需繳納會員費l200美元，我們預(yù)計剩余的133個金卡可在兩年內(nèi)銷售完，因此在計算會員年費收入時我們按全部1500個會員年費計算：會員年費收入=1200Xl500=1800000（美元）折合成人民幣為1800000X8.2784=14901100（元）2）會員消費收入此部分收入含高爾夫球會會員及貴賓打球的果嶺費、球車、球桿、球鞋、球衣出租等，收費標(biāo)準(zhǔn)如表2-56。

36、單位：元表2-56項目會員會員陪同之嘉賓訪客平日（會員陪同之嘉賓限3位）果嶺費免5501100周末/香港公眾假期（會員陪同之嘉賓限1位）果嶺費免9901650球童費（18洞計）110110110球車費（18洞計）220220220球桿出租（18洞計）176220220球鞋出租555555日租儲物柜333333根據(jù)上表，將會員、會員嘉賓、訪客的消費進行平均分?jǐn)?，我們推算出球道每平均每人次的消費約為600元，根據(jù)委托人提供的資料顯示球會四個球道每天入場約為550人次，在A球道打球人數(shù)約為200250人次，扣除球道草苗的日常保養(yǎng)及球會經(jīng)營淡旺季影響等不確定因素，確定A球道每天入場為，135人次，則年收費收入為：600X135X365=29565000（元）兩項合計為：14901100+29565000=44466100（元）2 .年總運營費用的計算（1）成本費用根據(jù)委托人提供的資料顯示，年成本費用約為770000元。（2）管理費用及工人工資根據(jù)委托人提供的資料顯示，年管理費用及工人工資約為2500000元。（3）設(shè)備更新維護費根據(jù)委托人提供的資料顯示，