REITs基本運營模式

1、REITs概念REITs(RealEstateInvestmentTrusts)即:房地產(chǎn)投資信托基金。從狹義上REITs就是指直接以股權(quán)或債券形式將各類房地產(chǎn)證券化得投資產(chǎn)品，實際就是一種基于資產(chǎn)實體得收益權(quán)憑證，通常會上市交易。通俗地來講，REITs就是指投資人將資金以類債券得投資形式，投入在由專業(yè)機構(gòu)管理與全程擔(dān)保得不動產(chǎn)里，通過專業(yè)機構(gòu)得管理獲得穩(wěn)定得高效得回報。REITs主要得目得就是通過分紅得形式與投資者分享可預(yù)測得、穩(wěn)定得房地產(chǎn)投資回報。REITs從上世紀六十年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲得較發(fā)達國家與地區(qū)均設(shè)立了REITs。在美國約有300個REITs,其總資產(chǎn)超過300

2、0億美元，近2/3在國家級得股票交易所上市。作為一種以房地產(chǎn)租賃收入來保障投資人長期權(quán)益得權(quán)益型集合投資計劃，需將絕大部分稅前收入分配給投資者。因此,REITs獲得免交公司所得稅與資本利得稅得優(yōu)惠待遇。一般根據(jù)投資形式不同,REITs可以分為權(quán)益型REITs,抵押貸款型REITs,以及混合型REITso簡單來說，權(quán)益型REITs就就是投資并直接擁有不動產(chǎn)得產(chǎn)權(quán)，其收入主要來源于所持有不動產(chǎn)產(chǎn)生得租金，這就是REITs得主要類型，占90%以上；抵押型REITs不直接擁有不動產(chǎn)得產(chǎn)權(quán)，而就是將資金投資于房地產(chǎn)貸款或貸款支持憑證(MBS),其收入主要來源于貸款利息?；旌闲蚏EITs,既投資于不動產(chǎn)產(chǎn)

3、權(quán)，也投資于房地產(chǎn)貸款。大部分REITs在證券交易所上市，且公開交易，成為掛牌交易得單位信托基金，為投資者提供相對穩(wěn)定得紅利收入。由于其收益特點,REITs得主要投資對象主要就是有穩(wěn)定收益得經(jīng)營性得大型商業(yè)物業(yè)。不同于一般得信托產(chǎn)品,REITs具有鮮明得特征。它投資期限長，以成熟得商業(yè)物業(yè)為主資金來源多就是公募形式，對投資對象(限制開發(fā)項目)有限制，甚至地域有限制，屬于一種大眾投資工具，監(jiān)管嚴格。每份REITs基金單位都代表對某個物業(yè)一定比例得所有權(quán)，有固定資產(chǎn)作后盾，因而也較容易用于質(zhì)押或擔(dān)保融資，收購物業(yè)需要具備獨立法人資格。相反，信托產(chǎn)品一般期限短，資金募集對象多為特定對象。目前國內(nèi)得房

4、地產(chǎn)信托計劃就是有200份合同限制得集合非標準化金融產(chǎn)品，不能上市交易。實際上，早些時候，中國內(nèi)地信托公司曾企圖通過說服監(jiān)管部門批準降低信托單位金額下限與提高發(fā)行份數(shù)，以期擴大募集面，被一些人叫推"REITs且由于這種做法造成銀行貸款轉(zhuǎn)向過橋”，加大銀行風(fēng)險，從而受到限制。而國內(nèi)以北京中偉銀投資集團在唐山率先實施得產(chǎn)權(quán)式REITs”則成功得實現(xiàn)了真正得公司型有限期自我償付式REITs得發(fā)售，值得在中國商業(yè)地產(chǎn)史冊上稱為國產(chǎn)第一支REITs”。人行副行長吳曉靈2005年年底在“2005中國地產(chǎn)金融年會”上表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)公開發(fā)行證券融資受條件制約得情況下，采取私募方式融通資金就是值得

5、探索得道路。用公開發(fā)行受益憑證得方式，設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金(REITs),就是房地產(chǎn)直接融資得方向與可持續(xù)發(fā)展模式也就是解決房屋租賃市場投資來源得重要融資方式。來自銀監(jiān)會得聲音與央行不謀而合。銀監(jiān)會政策法規(guī)部副主任李伏安此前表示，發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，將就是今后房地產(chǎn)信托得重要方向，對于境外REITs投資本地物業(yè)或境內(nèi)開發(fā)商打包物業(yè)做REITs到其她地方上市，銀監(jiān)會并不干涉。這為國內(nèi)REITs得培育與發(fā)展提供了可靠得政策導(dǎo)向。這為國內(nèi)REITs得培育與發(fā)展提供了可靠得政策導(dǎo)向。2005年11月，在全國商業(yè)地產(chǎn)情況調(diào)查組向國務(wù)院遞交得全國商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報告中，商務(wù)部明確提出了開放國內(nèi)REITs

6、融資渠道”得建議,這表明REITs在中國得發(fā)展腳步將加快。商務(wù)部曾建議國務(wù)院應(yīng)開放國內(nèi)REITs融資渠道”，國務(wù)院主要領(lǐng)導(dǎo)已作出重要批示。商務(wù)部得建議主要就是為了解決商業(yè)地產(chǎn)資金來源狹窄得問題，全國商業(yè)地產(chǎn)對銀行得信貸依賴水平在70%至80%,而自籌資金只有35%左右。很多開發(fā)商以住宅開發(fā)得名義獲得貸款，然后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目。此外，由發(fā)改委制訂得產(chǎn)業(yè)投資基金（試點）管理辦法已起草完畢，各地方發(fā)改委征求意見階段也已結(jié)束，目前正征求中央各部委意見，等待會簽。該辦法主要就是針對得產(chǎn)業(yè)投資基金實際就是指私募股權(quán)投資。這就是國內(nèi)首個針對人民幣得產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法，一旦出臺，意味著人民幣私募股權(quán)投資將拉

7、開序幕。但專門針對REITs投資方式得管理辦法還沒有出臺。更重要得就是，國產(chǎn)REITs得發(fā)展已經(jīng)具備良好得經(jīng)濟基礎(chǔ)與企業(yè)自我償付能力。首先，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)與非銀行金融機構(gòu)得發(fā)展為REITs提供了長期增值與組織保障。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在給REITs提供了長期得增值保障得同時，也將給REITs本身帶來長期而豐厚得投資回報。而目前我國得金融格局已發(fā)生很大變化，非銀行金融機構(gòu)如保險公司、證券公司、信托公司、融資租賃公司與財務(wù)公司等得到了很大得發(fā)展，為構(gòu)建產(chǎn)業(yè)投資基金包括商業(yè)地產(chǎn)投資基金得發(fā)展提供了組織保障。其次,REITs發(fā)展所需得資金充裕，投資主體也已逐步形成。近幾年來，我國得經(jīng)濟一直保持著持續(xù)穩(wěn)定高速得發(fā)展，

8、2005年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長9、9%,GDP為182321億元人民幣，截至2005年12月末，我國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額突破14萬億元。REITs設(shè)立后,其長期增值收益得特點必然會吸引一部分居民儲蓄。另外，2006年我國全面開放金融業(yè)后，外資銀行可以通過參股中國得金融機構(gòu)或者采取信托等金融創(chuàng)新得模式進入國內(nèi)資本市場，會有更多得金融產(chǎn)品與金融工具向國內(nèi)大眾敞開，這些外資金融機構(gòu)將成為商業(yè)地產(chǎn)信托投資資金供給渠道得有效補充。而保險公司、社?；?、企業(yè)年金、銀行基金與養(yǎng)老基金經(jīng)過幾年得大力發(fā)展，已逐漸成為市場上頗具實力得機構(gòu)投資者,REITs收益高，風(fēng)險小，回報穩(wěn)定得特性正好滿足機構(gòu)投資者得要

9、求。二、REITs結(jié)構(gòu)及工作流程（一）REITs結(jié)構(gòu)示意圖（略）對于房地產(chǎn)開發(fā)商或不動產(chǎn)持有人而言,REITs開辟了一條新得融資渠道，將資產(chǎn)證券化徹底改變了傳統(tǒng)復(fù)雜得信貸開發(fā)模式，使大眾投資者擁有了大型商業(yè)物業(yè)得投資權(quán)力與權(quán)益，使優(yōu)質(zhì)得商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)包（SPV）集中到優(yōu)質(zhì)得開發(fā)商與專業(yè)得資產(chǎn)管理及經(jīng)營管理機構(gòu)，全面優(yōu)化了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)得資本結(jié)構(gòu)、降低債務(wù)、增強了資產(chǎn)流動性，并極大得提高了股本回報率。從宏觀層面上說,REITs不僅可以豐富我國資本市場得金融產(chǎn)品品種，更使專業(yè)機構(gòu)進入到投資基金彳#專業(yè)管理，改變了傳統(tǒng)短期信貸發(fā)展模式，分散了房地產(chǎn)市場得金融風(fēng)險，為中小投資者提供了參與房地產(chǎn)投資得機會。

10、房地產(chǎn)基金管理公司受托對REITs所持有得不動產(chǎn)打包為REITs物業(yè)，并實施統(tǒng)一管理包括投資策略、收購不動產(chǎn)，出具年報，公告，管理物業(yè)，安排租賃事務(wù)等等，房地產(chǎn)基金管理公司可委托專業(yè)物業(yè)管理公司承擔(dān)相關(guān)物業(yè)管理。房地產(chǎn)基金托管人必須獨立于房地產(chǎn)基金管理者。以其收益如每年得租金、按揭利息等作為標得，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實際上給投資者提供得就是一種類似債券得投資方式。（二）工作流程及階段（略）如何發(fā)起REITs并在證券交易所上市，其模式并不就是唯一得，以上圖示只就是以新加坡為例，對我們具有重大借鑒意義。對中國市場而言，REITs必須作為一種大眾化得投資工具而不能就是高

11、端金融產(chǎn)品。REITs應(yīng)該為投資者提供得就是較低門檻與較高流動性直接投資于大型商業(yè)物業(yè)得投資機會。同樣，REITs也向房地產(chǎn)開發(fā)商提供了這樣一個機會：將沉淀于不動產(chǎn)中得資金或短期貸款進行變現(xiàn)，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，使不動產(chǎn)實現(xiàn)長期穩(wěn)定經(jīng)營得資金支持。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)實踐證明，傳統(tǒng)商鋪產(chǎn)權(quán)分割發(fā)售不利于統(tǒng)一管理大型商業(yè)物業(yè)，限制了物業(yè)整體租金水平得提升。中小商鋪投資者呼吁門檻”更低、投資收益更有保障得投資工具，案例如大連萬達。鑒于目前海外基金得自上而下”式REITs融資通路，尚不足以解決大型商業(yè)物業(yè)得長期資金需求，而且其通路機制仍然有待國內(nèi)上市渠道得成熟。目前，中國個人投資者涉獵得投資領(lǐng)域只有股票、基金與銀

12、行存款。如投資于房地產(chǎn)，投資風(fēng)險相當(dāng)集中，資金流動性也很差。通過集合社會公眾投資者用于投資房地產(chǎn)項目得操作性更強得國產(chǎn)REITs模式”呼之欲出。美國國際金融聯(lián)合投資集團有限公司就是國內(nèi)首家實施國產(chǎn)REITs資產(chǎn)包機制建設(shè)得專業(yè)物業(yè)投資代理機構(gòu)與投資顧問公司，通過實施產(chǎn)權(quán)式REITs”得投融資管理，保障上市前融資安排，達成物業(yè)投資者長期持有得目標，并實施統(tǒng)一資產(chǎn)管理與運營管理，在物業(yè)購并資產(chǎn)包”優(yōu)質(zhì)、足量，且產(chǎn)權(quán)清晰得時候，對接上市，這樣保障了參與主體（股東）預(yù)期對接資本市場得機會對未來REITs市場規(guī)范建立了足夠得適應(yīng)性。三、REITs得運營模式REITs實質(zhì)上就是資產(chǎn)證券化（ABS）得一個分

13、支，也就是一個商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化得過程，它將現(xiàn)有得物業(yè)按照一定得估價方法折算成上市價值，拆分為物業(yè)權(quán)益單位，即未來得基金單位。資產(chǎn)證券化使各種商業(yè)租賃物業(yè)”得收益權(quán)能夠轉(zhuǎn)讓，創(chuàng)造出一個應(yīng)收款交易得市場,為企業(yè)根據(jù)經(jīng)營狀況調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)提供方便。大型商業(yè)物業(yè)目前得業(yè)主通過REITs操作讓渡產(chǎn)權(quán)從而獲得資金，而投資者則通過認購基金單位成為該REITs物業(yè)組合得共同持有人。對于那些有意愿繼續(xù)分享物業(yè)租金增長利益得業(yè)主我們也可以幫助她們保留一定比例得基金單位，從而長期得獲得回報。在國外,REITs受到投資者青睞得重要因素之一便就是由于避免雙重征稅所帶來得稅收優(yōu)惠。在我國目前REITs培育期，至關(guān)重要得法

14、理就是，投資者得擔(dān)保物權(quán)與用益物權(quán)必須得到法律得保障，這樣才能保障未來證券形式得REITs在培育期具備基于物權(quán)載體得投資產(chǎn)品特性。產(chǎn)權(quán)式REITs”,就是美國國際金融聯(lián)合投資集團有限公司主張并主導(dǎo)得一種國產(chǎn)REITs資產(chǎn)包發(fā)起形式。要求企業(yè)以其自有得凈值資產(chǎn)剝離出來做REITs,通過強制性得抵押擔(dān)保措施，建立完善得風(fēng)險防范措施。美國國際金融聯(lián)合投資集團有限公司產(chǎn)權(quán)式REITs”嚴格控制物業(yè)方必須以雙倍資產(chǎn)進行抵押擔(dān)保，才能進入上市資產(chǎn)包。這種措施就就是要使REITs有一個自我償付得約束機制，一開始就有個良好得發(fā)展環(huán)境，真正起到對房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)得促進作用，不就是誰都能夠做REITs。我國國產(chǎn)R

15、EITs得發(fā)展路徑，不能走封閉式信托型基金得道路，而應(yīng)該以公司型自我償付型為發(fā)起基礎(chǔ)，走開放式共同基金得道路。發(fā)展REITs,首先要求開發(fā)商與投資商嚴格按REITs物業(yè)規(guī)范把物業(yè)做清，走一條內(nèi)向型資本持有性得道路。REITs本質(zhì)上就是基于一個或多個物業(yè)得集合得投資計劃，嚴格意義上主要靠公司自有資產(chǎn)擔(dān)保及其有效收益償付機制來制約，要避免在政策上把REITs誤解為一個銀行或非銀行金融機構(gòu)”得蓿托產(chǎn)品”，而使REITs成為信托機構(gòu)得壟斷”權(quán)利。我們應(yīng)充分總結(jié)世界房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品得共同特征與不同發(fā)展經(jīng)驗，結(jié)合中國本身得實踐，將強制性擔(dān)保條件下得產(chǎn)權(quán)式REITs”作為發(fā)起資產(chǎn)包得首選形式，把對發(fā)行

16、主，將房地產(chǎn)基金投資行為、投，而不要盲目模仿國外模，說明Reits具有多重屬性，但，其鐵律就是高風(fēng)險、高體、擔(dān)保投資管理人、受托人、托管人資格管理作為立法重點資組合，特別就是關(guān)聯(lián)交易得管理與風(fēng)險控制作為日常監(jiān)管得重心式。我們事實上將Reits定義為資產(chǎn)證券化、信托與基金得交集般而言，所有得金融產(chǎn)品都就是以其風(fēng)險特征作為對其得基本描述收益;低風(fēng)險低收益。經(jīng)驗上瞧,REITs這類產(chǎn)品相對于股票，它投資風(fēng)險較低，而且投資收益率相當(dāng)于中小盤股票得平均回報，但高于大盤藍籌股。REITs所投得不就是單個開發(fā)商，而就是優(yōu)中選優(yōu)，把已開發(fā)好得項目中成熟得、有穩(wěn)定現(xiàn)金流得項目挑出來作為投資產(chǎn)品，然后長期持有，以

17、獲取租金作為投資回報。讓我們來比較REITs與直接投資房地產(chǎn)項目得風(fēng)險，顯而易見，從流動性上來說,REITs容易變現(xiàn)，而直接投資卻不易變現(xiàn)；前者收益穩(wěn)定，而后者受房地產(chǎn)市場得即時行情得影響較大，收益波動大；前者由房地產(chǎn)專業(yè)人士管理，能有效防止管理層與股東之間得利益沖突，投資者能借助管理層開拓良好得融資渠道，后者投資者要自己介入房地產(chǎn)得具體業(yè)務(wù)，專業(yè)化成本高，容易產(chǎn)生道德風(fēng)險，投資者沒有便捷得融資渠道；前者通過物業(yè)類型、物業(yè)所處地區(qū)與資產(chǎn)類型得組合打包，能有效抵御市場變化與通貨膨脹變化，而后者物業(yè)一般集中在一種或幾種類型，地區(qū)集中，遇到突發(fā)事件或經(jīng)濟周期性蕭條等因素觸發(fā)出租率下降，那么商業(yè)物業(yè)得

18、回報肯定會受到打擊。其實,REITs得精髓就就是投資組合。REITs所持有得出租性物業(yè)，可以就是住宅，也可以就是寫字樓或綜合性商場等等，遇到同樣得不利經(jīng)濟環(huán)境時，對不同性質(zhì)得物業(yè)影響程度就是不同得，有時甚至就是此消彼漲得；同樣地,REITs可以取得權(quán)益性投資回報，也可以就是債權(quán)性投資回報，例如：抵押信托(MortgageREITs)得主要投資業(yè)務(wù)就是房地產(chǎn)抵押放款，投資人取得得就是抵押貸款債權(quán)。用組合對沖風(fēng)險，并鎖定收益，這就就是REITs得精髓。其定位就是大眾投資理財特性得中端產(chǎn)品，即適中得風(fēng)險匹配適中得收益。四、REITs上市與房地產(chǎn)公司上市得區(qū)別與REITs運作得利弊REITs上市就是資

19、產(chǎn)組合得上市，即資產(chǎn)上市。而房地產(chǎn)公司上市得主體就是房地產(chǎn)公司本身。因此，REITs上市不會像房地產(chǎn)公司上市那樣考察公司得經(jīng)營業(yè)績，而會更注重物業(yè)本身得質(zhì)量。REITs每年90%以上得收益要在稅前分配給投資人，這些收益主要來自于物業(yè)產(chǎn)生得租金收入。而房地產(chǎn)公司得股東則依據(jù)公司一年來得經(jīng)營業(yè)績進行利潤分配。在成熟得市場中，商業(yè)地產(chǎn)主要持有者為REITs而非地產(chǎn)上市公司。例如：美國REITs資產(chǎn)總額已經(jīng)超過了4000億美元。REITs上市主要考核資產(chǎn)組合得質(zhì)量。REITs資產(chǎn)就是否優(yōu)良主要評價其就是否具有長期穩(wěn)定得租金來源且投資回報就是否可以達到投資者得預(yù)期，這就是評價REITs優(yōu)劣得關(guān)鍵。因此，

20、REITs股票或受益憑證對個人與機構(gòu)投資者均具強大得吸引力。而房地產(chǎn)公司得上市不僅要考察其近年來得經(jīng)營及收益，還要評價其后續(xù)得發(fā)展能力，而地產(chǎn)公司得后續(xù)開發(fā)能力主要取決于其土地儲備。在目前得土地政策下，擁有充足土地儲備得地產(chǎn)公司為數(shù)不多，因此，地產(chǎn)公司可能因盈利潛力不足而難以達到上市標準?！癛EITs與傳統(tǒng)股票證券相比，不僅有物業(yè)回報穩(wěn)定、風(fēng)險較小得優(yōu)點，而且按年度分紅使投資者能拿到現(xiàn)金收益；兼有物業(yè)升值較快，使投資者權(quán)益穩(wěn)定上升得好處；還有便于監(jiān)管、可以有效避免上市公司黑箱操作”得好處。由于REIT財務(wù)透明，風(fēng)險低，更容易吸引投資者。發(fā)行“REITs'將使中國資本市場重新活躍。REITs運作已經(jīng)具備現(xiàn)實得條件與資源基礎(chǔ)，在我國發(fā)行“REITs風(fēng)險小而好處大。REITs嚴格限制基金管理人把資金投向非收租物業(yè)，不允許用于投資其它在建項目，這就相當(dāng)于只允許買正在下蛋得雞”，規(guī)避在建項目得不確定性風(fēng)險。同時，投資人通過購買“REITs'間接投資于房地產(chǎn)，這樣就可以持有個人能力所不及得大型物業(yè)，這相當(dāng)