酒店公寓的運營模式和成功案例

1、酒店公寓的運營模式和成功案例酒店公寓通常比同級別的傳統(tǒng)公寓要貴一些，但是購房者有機會通過酒店的出租獲得一定的租金收入，并且享受酒店的服務(wù)和設(shè)施編譯林達酒店公寓并不是一個新興概念，這種物業(yè)類型在拉丁美洲和歐洲很普遍。在上世紀70年代的美國，酒店公寓作為減免所得稅的合法手段而流行，直到1986年的稅費改革法案免除了其在稅收上的優(yōu)惠。酒店公寓的業(yè)主擁有公寓的全部產(chǎn)權(quán)，并可將公寓納入到酒店的出租程序當中。酒店將房間出租給客人，并按比例與業(yè)主分享租金收入，同時扣除管理費等其他費用。公寓的業(yè)主每年想要居住多長時間或者居住多少次都可以，除非開發(fā)商或酒店經(jīng)營者有特殊的限制。通常，酒店公寓的建造成本要比傳統(tǒng)酒店

2、高25%,其studio、單臥室和雙臥室公寓要比酒店的客房大，但通常比傳統(tǒng)的公寓要小。止匕外，開發(fā)商也建造了面積更大、裝飾更精美但成本也更高的公共區(qū)域，但是由于越來越多的這類物業(yè)是由希爾頓、仕達屋這些知名的酒店品牌管理，開發(fā)商可以憑借其所提供的服務(wù)和設(shè)施每平方英尺索取更高的價錢，從而平衡其投入的額外成本。運營模式酒店公寓有很多種模式，其中較為流行的一種是，開發(fā)商將大多數(shù)或者所有的酒店房間都銷售出去，業(yè)主可以選擇居住在自己的公寓里，或是不用時將公寓放回到出租目錄中。酒店經(jīng)營者將業(yè)主的公寓以通常的酒店客房的形式出租出去，由此產(chǎn)生的收入典型的分配方式是業(yè)主和開發(fā)商各得50隊開發(fā)商仍然擁有酒店的公共空

3、間，例如餐館、SPA、游泳池和休息室等。另一種迅速涌現(xiàn)的模式是帶有住宅成份的豪華酒店混合體。在這種模式中，位于酒店頂部幾層或是其毗鄰建筑的豪華公寓銷售給個人購房者，其很多業(yè)主常年居住在公寓里，他們的公寓也不在酒店的出租目錄里，但是業(yè)主可以享受和使用酒店的服務(wù)和設(shè)施，例如日常家務(wù)、房間服務(wù)、健身房、游泳池等。有時候，開發(fā)商會在一個項目中同時包括這兩種模式，其中一些公寓可以出租，一些高端的公寓則不會出租給短暫停留的旅游者。酒店公寓可能比同級別的傳統(tǒng)公寓要貴一些，但是高價自有高價的道理，購房者不用為維修房屋這類事情操心，他們還有機會通過酒店的出租獲得一定的租金收入，從而抵消了部分購房費用。止匕外，與

4、傳統(tǒng)的公寓不同，酒店公寓作為酒店的一部分，其業(yè)主也能獲得額外的利益，因為酒店通過品牌營銷和免費的預(yù)訂系統(tǒng)可以吸引穩(wěn)定的客流量，因此業(yè)主能夠保證獲得相對穩(wěn)定的租金收入。成功案例Related房地產(chǎn)開發(fā)公司和Apollo房地產(chǎn)顧問公司在曼哈頓開發(fā)的新時代華納中心于2004年隆重開幕。該中心包括文華東方豪華酒店，酒店里有50平方米至780平方米的豪華公寓。止匕外，這個混合體項目還包括時代華納的世界總部、ColumbusCircle購物中心、中央公園一號公寓、2萬平方米的A級寫字樓、林肯中心爵士音樂機構(gòu)和504個停車位。“沒有問題，文華東方這個名字就是最好的營銷工具，流傳的一種說法是，購買了這里的公寓

5、就可以成為文華東方的永久顧客。"Related公司的住宅銷售部總裁蘇珊德弗蘭卡說。Related公司和Apollo公司擁有這家共251個單元的豪華酒店的50%殳份，文華東方則擁有另外50%勺股份。酒店的65套公寓住宅位于64層至80層，價格在250萬美元至300萬美元之間。和其他的公寓在業(yè)主不使用時會作為酒店的套房出租出去的酒店公寓項目不同，這個文華東方酒店里的公寓只由業(yè)主和他們的客人使用。文華東方酒店公寓的業(yè)主愿意支付更高的價錢在這個面向高消費階層的酒店混合體里購買豪華公寓，他們可以享受和使用酒店里所有的服務(wù)和設(shè)施?！爱斎幻科椒接⒊叩膬r格也要比旁邊的中央公園一號貴，但我們的居民可以

6、使用我們的游泳池和健身中心，在我們的餐館和SPA也享有優(yōu)先服務(wù)。”文華東方的市場營銷部經(jīng)理克里斯汀魯博勒說。隨著文華東方在紐約的成功，以及全美城市房地產(chǎn)市場對酒店公寓需求的快速增長，這家酒店集團已經(jīng)聯(lián)合了房地產(chǎn)開發(fā)公司CW田。ylston在波士頓開發(fā)一個同樣的項目，該項目預(yù)計將于2007年9月完工。CWBBoylston正在建造的這個項目位于波士頓后灣(BackBay)的中心地帶，其包括共150個房間的文華東方酒店、50套超豪華產(chǎn)權(quán)式公寓、35套出租公寓、零售店和餐館。目前幾乎所有的產(chǎn)權(quán)式公寓都已經(jīng)銷售出去，價格從200萬美元至1000萬美元不等。開發(fā)商EspiritoSanto集團也認識到了酒店品牌加混合功能的成功模式，該公司去年攜手希爾頓旗下的奢侈品牌康拉德在邁阿密開放了一家康拉德酒店?？道逻~阿密酒店是這個名為EspiritoSanto廣場的項目的一部分，其共有203個房間、116套酒店公寓和11套屋頂公寓。自從這個混合體項目開放以來，康拉德這個名字對于其公寓的銷售就直到了很大的推動作用，EspiritoSanto廣場的很多寫字樓租戶都在酒店里租用會議場所，一些高層管理人員甚至在康拉德里購買了公寓?！斑@是一個真正的每個人都受益的項目，協(xié)同工作產(chǎn)生了增效作用。&quo