房地產(chǎn)公司會計科目設(shè)置

1、房地產(chǎn)公司會計科目設(shè)置一、開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度 ，企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、 地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等， 具體科目可設(shè)置：取得土地使用權(quán)土地出讓金、契稅、補(bǔ)交地價、補(bǔ)償合作方地價、以房換地的價值、印花稅等；土地增用費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地收益金、土地開發(fā)費(fèi)、耕地占用稅等；土地補(bǔ)償費(fèi)勞動力安置費(fèi)、拆

2、遷補(bǔ)償凈支出、安置動遷用房支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等；其他拍賣傭金、土地購置（拍賣、招標(biāo)）費(fèi)、土地交易費(fèi)、土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測繪費(fèi)、土地閑置費(fèi)等。2、前期工程費(fèi)指在取得土地開發(fā)權(quán)之后， 項(xiàng)目開發(fā)前期的規(guī)劃、 設(shè)計、項(xiàng)目可行性研究和水文、 地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等前期費(fèi)用，具體科目可設(shè)置：七通一平費(fèi)臨時施工道路費(fèi)、臨時施工用水接入費(fèi)、臨時施工污水管接入費(fèi)、臨時施工用電接入費(fèi)、臨時施工用氣接入費(fèi)、臨時施工辦公電話接入費(fèi)、臨時施工辦公網(wǎng)絡(luò)接入費(fèi)、場地平整費(fèi)；臨時設(shè)施費(fèi)臨時辦公室費(fèi)、 臨時廁所費(fèi)、施工場地圍墻及門衛(wèi)室費(fèi)、 臨時場地占用費(fèi)、 臨時借用空地租費(fèi)、其他臨

3、時設(shè)施費(fèi)；規(guī)劃設(shè)計費(fèi)規(guī)劃 (方案 )設(shè)計費(fèi)、管線設(shè)計費(fèi)、施工圖設(shè)計費(fèi)、幕墻專項(xiàng)設(shè)計費(fèi)、裝飾專項(xiàng)設(shè)計費(fèi)、智能化專項(xiàng)設(shè)計費(fèi)、景觀專項(xiàng)設(shè)計費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計模型制作費(fèi)、效果圖設(shè)計費(fèi)、制圖曬圖趕圖費(fèi)、可行性研究費(fèi)、方案招標(biāo)費(fèi)、方案評審費(fèi)、綜合管網(wǎng)設(shè)計費(fèi)、排水方案設(shè)計費(fèi)、其他專項(xiàng)設(shè)計費(fèi)；行政規(guī)費(fèi)及報建費(fèi)項(xiàng)目報建費(fèi)、施工許可證費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、審圖費(fèi)、價格評估費(fèi)、渣土費(fèi)、施工噪音管理費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程造價管理費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、勞動定額測定費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、房屋所有權(quán)登記費(fèi)、綜合開發(fā)管理費(fèi)、房屋所有權(quán)登記工本費(fèi)、檔案管理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、人防報建費(fèi)、消防報建費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)、教師住宅基

4、金、地籍地形圖核地、抗震審查費(fèi)地名費(fèi)、勞動保險基金；大配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、白蟻預(yù)防費(fèi)、地方教育附加費(fèi)、墻改專項(xiàng)基金、人防易地建設(shè)費(fèi)、水增容、電增容費(fèi)、煤氣增容費(fèi)；水文地質(zhì)勘察費(fèi)地質(zhì)勘察費(fèi)、水文勘察費(fèi)、文物勘察費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、地下障礙物探測、環(huán)境評測費(fèi)、施工放線費(fèi)、水準(zhǔn)測量工程測量、日照分析合同、工程波速測試、建設(shè)項(xiàng)目日照分析、工程測量交通分析費(fèi)等；測繪費(fèi)面積測繪、地形地貌測繪等；預(yù)算編審費(fèi)編制預(yù)算費(fèi)、預(yù)算審查費(fèi)等；其他擋光費(fèi)、擋光鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。3、建筑安裝工程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入建筑安裝預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用，具體科目可設(shè)置：基礎(chǔ)工程土石方工程

5、、地基加固處理費(fèi)、樁基礎(chǔ)、圍護(hù)及支撐費(fèi)等；主體工程土建 (結(jié)構(gòu) )工程、土建 (建筑 )工程等；安裝工程強(qiáng)電工程、智能化工程（三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用 家居智能化系統(tǒng)費(fèi)用）、弱電工程（背景音樂系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)） 、室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)、給排水工程（自來水排水直飲水熱水）、消防安裝工程、火災(zāi)報警工程、煤氣工程綜合布線系統(tǒng)、避雷接地工程、空調(diào)及通風(fēng)工程、供暖供熱工程（地板熱電熱膜分戶燃?xì)鉅t管道系統(tǒng)暖氣片）、電梯及自動扶梯、門窗工程（室外門窗、入戶門、防火門）、航空燈、室內(nèi)停車設(shè)備、室內(nèi)停車交通設(shè)施、其他安裝工程費(fèi)；裝飾工程室內(nèi)精裝飾施工（主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費(fèi)用）

6、 、室外精裝飾施工（包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用） ；甲供設(shè)備 / 材料消防設(shè)備、高低壓配電柜、變壓器、保溫層、外墻涂料、瓷磚、窗、門、取暖設(shè)備 / 材料、電梯及自動扶梯、五金配件、家電、家具、廚衛(wèi)用品；樣板房裝修樣板房建筑及裝修、樣板房內(nèi)家具、樣板房內(nèi)家電燈；售樓處裝修售樓處建筑及裝修、售樓處內(nèi)家具、售樓處內(nèi)家電、售樓處景觀；建安監(jiān)理費(fèi)建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、安全監(jiān)理費(fèi)等檢驗(yàn)檢測費(fèi)基坑監(jiān)測、樁基檢測費(fèi) (靜載 )、樁基檢測費(fèi) (小應(yīng)變 )、樁基檢測費(fèi) (高應(yīng)變 )、工程主體沉降觀測費(fèi)、采購材料檢測費(fèi)、其他檢測費(fèi)；工程造價咨詢費(fèi)工程施工招標(biāo)代理費(fèi)、工程設(shè)備招標(biāo)代理費(fèi)、工程預(yù)算編審咨詢費(fèi)

7、、工程結(jié)算編審咨詢費(fèi)等；其他現(xiàn)場垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險費(fèi)、工程勞保費(fèi)、施工合同外獎金（趕工獎、進(jìn)度獎等）等。4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的建設(shè)安裝工程施工預(yù)算圖以外的費(fèi)用，具體科目可設(shè)置：電力基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)紅線外工程費(fèi)、紅線外工程占道費(fèi)、紅線內(nèi)工程費(fèi)、碰頭費(fèi)、變電所 / 站建設(shè)費(fèi)、發(fā)電機(jī)、高壓配電柜、低壓配電柜、變壓器、設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)、電表費(fèi)；給排水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)紅線外工程費(fèi)、紅線外工程占道費(fèi)、紅線內(nèi)工程費(fèi)、二次加壓費(fèi)、水泵房、碰頭費(fèi)、雨 (污)水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、消防給水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、中水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、水表費(fèi)；煤氣基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)紅線外工程費(fèi)、紅線外工程占道費(fèi)、紅線內(nèi)工程費(fèi)、煤氣管道鋪設(shè)費(fèi)、煤

8、氣配套費(fèi)、碰頭費(fèi)、煤氣表費(fèi)；通訊線路及設(shè)備安裝費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)、有線電視(閉路電視 )的線路鋪設(shè)、電話配套費(fèi)、電話增容費(fèi)、電話電纜集資費(fèi)、寬帶網(wǎng)接入費(fèi)、智能化系統(tǒng)；供熱基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)紅線外工程費(fèi)、紅線外工程占道費(fèi)、紅線內(nèi)工程費(fèi)、供熱管道的鋪設(shè)費(fèi)、碰頭費(fèi)、供熱表費(fèi)、熱交換站、鍋爐房；室外消防系統(tǒng)消防設(shè)備、消防工程、消防控制室等；室外智能化系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、周界紅外防越、小區(qū)門禁系統(tǒng)、電子公告屏、室外背景音樂環(huán)境系統(tǒng)環(huán)境設(shè)計費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、建筑小品、道路建造費(fèi)、廣場建造費(fèi)、圍墻建造費(fèi)、保安室室外輔助設(shè)施室外照明、室外背景音樂、室外零星設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等；其他郵政配套設(shè)

9、施、配套監(jiān)理費(fèi)、配套預(yù)算標(biāo)底編制費(fèi)等。5、公共設(shè)施配套費(fèi)指房屋開發(fā)過程中， 根據(jù)有關(guān)法規(guī)， 產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出，具體科目可設(shè)置：不可經(jīng)營性公共設(shè)施會所、居委會、派出所、消防、公廁、自行車棚、露天停車場或停車設(shè)備、鋼爐房、水塔、室外游樂設(shè)施、車站等；可經(jīng)營性公共設(shè)施游泳池、幼托、學(xué)校、圖書館、閱覽室、健身房、醫(yī)院、郵電通訊、室外停車設(shè)備、室外停車交通設(shè)施等；特殊公共設(shè)施回租回購的地下人防、補(bǔ)交地價的地下面積；其他公共設(shè)施維修基金、其他公用配套設(shè)施費(fèi)。6、開發(fā)間接費(fèi)核算內(nèi)部核算單位為組織或管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用及與項(xiàng)目開發(fā)直

10、接相關(guān)但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出，具體科目可設(shè)置：工程管理費(fèi)職工薪酬、折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、差旅費(fèi)、招待費(fèi)、修理費(fèi)、交通費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、其他工程管理間接費(fèi)等；資本化利息利息支出、利息收入、匯兌凈損益、融資費(fèi)用等；物業(yè)性費(fèi)用看護(hù)費(fèi)、取暖費(fèi)、維修費(fèi)用、補(bǔ)貼性費(fèi)用等；移交性費(fèi)用移交電設(shè)施、移交水設(shè)施、移交供暖設(shè)施、移交煤氣設(shè)施、其他移交性費(fèi)用。以上明細(xì)科目只是一個參考，可根據(jù)公司的具體情況以及開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，自行進(jìn)行調(diào)整。二、從開發(fā)成本到開發(fā)產(chǎn)品的結(jié)轉(zhuǎn)1、開發(fā)成本核算的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程，并已驗(yàn)收合格合乎設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)， 可

11、以按照合同規(guī)定的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品。包括土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等。開發(fā)產(chǎn)品的成本單位， 根據(jù)各單位習(xí)慣的不同， 也有很大的不同。 比較普遍的是以單體建筑為成本核算單位，此外還有直接以建筑面積（每平方米）為成本單位，以及以小區(qū)、項(xiàng)目分期、建筑類別等作為成本單位的。由于核算的成本單位不同，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時也有所不同。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)成本同工業(yè)企業(yè)的成本核算有一定的相似之處，其“開發(fā)成本” 科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“生產(chǎn)成本”科目，其“開發(fā)產(chǎn)品”科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“產(chǎn)成品”。同樣的，開發(fā)企業(yè)成本核算的重點(diǎn)也在于成本的歸集與分配，此外，還要多一個成本結(jié)轉(zhuǎn)的時間。2、開發(fā)

12、成本結(jié)轉(zhuǎn)的時間基本規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定：企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，應(yīng)于竣工驗(yàn)收時，按實(shí)際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開發(fā)成本”科目。企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程，應(yīng)及時進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時，按實(shí)際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開發(fā)成本”科目。但實(shí)務(wù)中，竣工驗(yàn)收時很難取得實(shí)際成本，因此實(shí)際操作起來有一定難度。企業(yè)會計準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則第三十五條規(guī)定：企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、 提供勞務(wù)等發(fā)生的可歸屬于產(chǎn)品成本、 勞務(wù)成本等的費(fèi)用， 應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)產(chǎn)品銷售收入、勞務(wù)收入等時，將已銷售產(chǎn)品、已提供勞務(wù)的成本等計入當(dāng)期損益。根據(jù)成本核算的程序，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本之前，首先要結(jié)轉(zhuǎn)

13、開發(fā)成本。因此，確認(rèn)收入是結(jié)轉(zhuǎn)成本的最后期限。預(yù)售時商品房預(yù)售時，房屋并沒有竣工，當(dāng)然也無法進(jìn)行交付使用。這時，無需確認(rèn)收入和成本，只需要按照稅法規(guī)定繳納 / 預(yù)繳營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅及各種附加即可。竣工時房屋竣工時，通常既符合結(jié)轉(zhuǎn)成本的條件。但由于實(shí)務(wù)中，需要一定的時間進(jìn)行結(jié)算，因此可能無法確認(rèn)實(shí)際的成本。 此外，當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目為多棟樓時， 單棟樓的竣工時可能無法確認(rèn)公共配套等間接費(fèi)用的實(shí)際金額。因此：3.1 竣工時無預(yù)售收入時在竣工驗(yàn)收時，分開發(fā)對象及單位的核算方式分小區(qū)/ 樓/ 部位 / 戶分別將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品中。3.2 竣工時有預(yù)售收入時同樣結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本至開發(fā)產(chǎn)品中， 同時確

14、認(rèn)銷售收入， 以及結(jié)轉(zhuǎn)相配比的銷售成本、 銷售稅金。 3.3 竣工時配套未完成時根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定： “根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入與成本費(fèi)用配比原則，應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套費(fèi)用等， 如竣工時仍未發(fā)生或未發(fā)生完畢， 應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時預(yù)提，預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本?！蓖瑯樱斦?1999 年發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定規(guī)定： “經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的公共配套設(shè)施， 建設(shè)規(guī)模占開發(fā)項(xiàng)目比重大的， 經(jīng)主管財政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按建筑面積或投資比例采用預(yù)提的辦法從開發(fā)成本計提公共配套設(shè)施費(fèi)。 ” 據(jù)此，在房屋竣工時

15、仍有公共配套設(shè)施未完成的情況，可以采用暫估或預(yù)提的方式。注意：這一條符合會計的配比原則，但同所得稅法規(guī)定不同?？⒐ず髮?shí)現(xiàn)收入時竣工后發(fā)生收入時，月份終了按時將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本中。3、開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)的原則前面提到了成本核算對象，可以根據(jù)企業(yè)的特點(diǎn)和項(xiàng)目的具體情況，適當(dāng)予以確定。例如，通常是以單體建筑作為核算對象，但對于單體建筑面積過大，或者單體包括裙樓、寫字間、公寓等特殊情況， 也可以考慮按部位或功能確認(rèn)成本核算對象； 當(dāng)然也可以按戶予以確認(rèn)。 不過通常來說，過粗或者過細(xì)的確認(rèn)成本核算對象，對企業(yè)來說都不是特別合適。房地產(chǎn)的成本理論同工業(yè)成本有很大的相似性， 也可以分為直接成本、 間接成本，

16、其中直接成本是可直接計入有關(guān)成本計算對象或勞務(wù)的經(jīng)營成本中的直接材料、 直接人工等。間接成本是指多個部門為同一成本對象提供服務(wù)的共同成本， 或者同一種投入可以制造、 提供兩種或兩種以上的產(chǎn)品或勞務(wù)的聯(lián)合成本。 直接成本可根據(jù)有關(guān)會計憑證、 記錄直接計入有關(guān)成本計算對象或勞務(wù)的經(jīng)營成本中。 間接成本必須根據(jù)與成本計算對象之間的因果關(guān)系、 成本計算對象的產(chǎn)量等，以合理的方法分配計入有關(guān)成本計算對象中。 對此，企業(yè)會計準(zhǔn)則第 1 號存貨也明確了：“在同一生產(chǎn)過程中，同時生產(chǎn)兩種或兩種以上的產(chǎn)品，并且每種產(chǎn)品的加工成本不能直接區(qū)分的，其加工成本應(yīng)當(dāng)按照合理的方法在各種產(chǎn)品之間進(jìn)行分配。 ”前面說過，開

17、發(fā)成本基本由六大項(xiàng)組成。 對于以單體建筑為成本核算單位來說， 建安成本應(yīng)當(dāng)屬于直接成本，對于按建筑交納的各種資源性費(fèi)用等屬于能夠分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本，余下的就應(yīng)當(dāng)屬于無法分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本，需要按照合理的方法進(jìn)行分配。對于間接成本的分配來說，應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：配比原則雖然 2006 版會計準(zhǔn)則比較1992 版會計準(zhǔn)則， 去除了配比性原則， 但對于具體實(shí)務(wù)中， 配比性原則是一個必須要考慮的重要原則；因果關(guān)系原則對多部門為同一成本對象提供服務(wù)的共同成本的分配， 一般應(yīng)以共同成本與成本對象的因果關(guān)系為基礎(chǔ)。如果共同成本與成本對象之間的關(guān)系不止一種，可采用雙重或多重基礎(chǔ)分配。相關(guān)性原則根

18、據(jù)財政部會計司的企業(yè)會計準(zhǔn)則講解，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)間接費(fèi)用的性質(zhì)，合理選擇分配方法。 也就是說，企業(yè)所選擇的間接費(fèi)用分配方法，必須與間接費(fèi)用的發(fā)生具有較密切的相關(guān)性，并且使分配到每種產(chǎn)品上的間接費(fèi)用金額科學(xué)合理，同時還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮計算手續(xù)的簡便。一貫性原則成本分配方法應(yīng)當(dāng)前后其基本一致，不能根據(jù)企業(yè)隨意自行調(diào)整。4、間接成本較轉(zhuǎn)的方法建筑面積分配法這是普遍采用的間接成本核算的方法，以建筑面積作為分配基數(shù)，即：建筑面積分配率 =待分配的間接成本÷總建筑面積成本對象的間接成本 =成本對象的建筑面積×建筑面積分配率在實(shí)務(wù)中，根據(jù)情況可采用總建筑面積、總可售建筑面積、總可售

19、建筑面積 +公共配套建筑面積等各種口徑進(jìn)行核算和分配。這種分配方法的優(yōu)點(diǎn)是數(shù)據(jù)取得容易，方法簡單明確，不容易產(chǎn)生歧義；缺點(diǎn)是平均分配，對于實(shí)際的成本情況、售價的配比等方面與實(shí)際不相符。建筑面積分配法是所得稅2006 年 31 號文中提出的三種分配方法之一。占地面積分配法這也是經(jīng)常采用的間接成本核算的方法，以土地面積作為分配基數(shù)，即：占地面積分配率 =待分配的間接成本÷總占地面積成本對象的間接成本 =成本對象的占地面積×占地面積分配率占地面積分配法在分配土地及拆遷成本中，通常會有更符合實(shí)際的結(jié)果。在實(shí)務(wù)中，根據(jù)情況可采用單體的投影面積、 單體的一樓面積等作為單體的占地面積，

20、進(jìn)行核算和分配。占地面積分配法也是所得稅2006 年 31 號文中提出的三種分配方法之一。工程預(yù)（概）算分配法（？）工程預(yù)（概）算分配法及采用工程預(yù)（概）算的相關(guān)方法進(jìn)行分配，例如機(jī)械使用費(fèi)可以按照臺班分配法、預(yù)算分配法、作業(yè)量分配法進(jìn)行分配，建筑工程以直接費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)，安裝工程以人工費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品（勞務(wù)、作業(yè)）的分配以直接費(fèi)或人工費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)等。工程預(yù)（概）算分配法需要一定的預(yù)算、 造價方面的知識， 同稅務(wù)方面的溝通也是一定的問題。工程預(yù)（概）算分配法也是所得稅 2006 年 31 號文中提出的三種分配方法之一。成本利潤率分配法成本利潤率分配法原理類似于商品零售企業(yè)的售價法， 即假設(shè)所有的商品都有統(tǒng)

21、一的成本利潤率：成本利潤率 =項(xiàng)目總間接成本÷項(xiàng)目總收入成本對象的間接成本 =成本對象的收入×成本利潤率成本利潤率分配法由于遵循了統(tǒng)一的利潤率，相對比較合理， 但是對于稅務(wù)局來說恐怕很難認(rèn)定。同時由于項(xiàng)目總收入很難采用實(shí)際收入（時間問題），很多采用計劃收入，因此企業(yè)容易人為地控制利潤。建安成本分配法建安成本分配法類似于工業(yè)企業(yè)的原材料分配法，即以各單體的建安成本為分配基礎(chǔ)：建安成本分配率 =項(xiàng)目總間接成本÷項(xiàng)目總建安成本單體的間接成本 =單體的建安成本×建安成本分配率由于建安成本在總成本中所占的比例越來越小，多層、小高層、高層的單位建安成本不一致，以及存

22、在是否裝修等差異，因此建安成本分配法使用起來有一定的局限。5、單體項(xiàng)目的成本結(jié)轉(zhuǎn)對于小區(qū)項(xiàng)目來說，通常一個單體作為成本核算對象。但對于單體建筑面積多、工期長、功能分區(qū)多的項(xiàng)目，成本核算對象需要重新確定。比如，同一項(xiàng)目同時有裙樓、寫字樓、公寓等功能，不同的功能導(dǎo)致其層高、結(jié)構(gòu)等有所不同，建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨(dú)核算各功能區(qū)的成本而將項(xiàng)目整體作為成本核算對象，會導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上的平均化，造成一定程度的不合理； 另一方面， 各功能區(qū)銷售價格相差很大，很容易導(dǎo)致成本和收入的不配比性。實(shí)務(wù)中，建議將單體內(nèi)不同功能區(qū)作為成本核算對象，在工程造價、成本利潤等方面予以考慮，一個功能區(qū)為單價

23、分別核算和結(jié)轉(zhuǎn)間接費(fèi)用。三、預(yù)售時的會計處理、預(yù)售時基本會計處理收到預(yù)收房款借：銀行存款（等）貸：預(yù)收賬款月末計提稅金借：應(yīng)交稅金預(yù)繳稅款營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、各種附加等貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、各種附加等下月初實(shí)際繳納時借：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、各種附加等貸：銀行存款（等）這里面在應(yīng)交稅金科目下， 增設(shè)了一個預(yù)繳稅款的二級明細(xì)科目，專門用來核算計提的預(yù)繳稅金，以及實(shí)際繳納的預(yù)繳稅金。、計提稅金的優(yōu)點(diǎn)很多房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售時不計提稅金， 通常認(rèn)為在一個總賬科目中提來提去沒有意義， 或者認(rèn)為過不了幾天就要實(shí)際繳納，計提多此一舉，但在實(shí)務(wù)中計提稅金有很大的好處

24、：符合真實(shí)性原則根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則的要求， 企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)反映符合確認(rèn)和計量要求的各項(xiàng)會計要素及其他相關(guān)信息。對于房地產(chǎn)來說， 接近當(dāng)月預(yù)收房款 10%的各種稅金金額也是比較客觀的，對于企業(yè)的各項(xiàng)會計要素及相關(guān)的指標(biāo)影響也是比較大的。業(yè)務(wù)流程需要增加了計提稅金的程序，使得相關(guān)的業(yè)務(wù)流程變?yōu)椋憾悇?wù)會計計提、主管復(fù)核、月末稽核、月初請款、報稅、支付稅金等程序，使得整個流程更完整，避免了由于業(yè)務(wù)流程不完整，所造成的稅款錯算、錯交的情況。內(nèi)部審核需要由于房地產(chǎn)的稅金計算比其他行業(yè)都要復(fù)雜，涉及的稅種多（營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、各種附加等）、環(huán)節(jié)多（預(yù)繳、抵扣預(yù)繳、正式核算） 、時間長（單個項(xiàng)目通?？缒?/p>

25、度） 、金額大、計算繁瑣（預(yù)收轉(zhuǎn)正式銷售、退房） 、特別是同一個稅種稅率不一致（所得稅、土地增值稅）、納稅基數(shù)也不一致，因此從內(nèi)部審核的角度來說，更需要增加計提的步驟，以確保稅金的準(zhǔn)確性。資金預(yù)算需要房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算， 涉及的金額比較大， 因此準(zhǔn)確計提預(yù)繳稅金， 可以為資金的預(yù)算提供真實(shí)的數(shù)據(jù)。 同時，也避免由于資金周轉(zhuǎn)困難暫無力預(yù)繳稅金的情況， 幾個月下來恐怕會計自己都不知道欠繳稅款的金額了。3、計提稅金的其他做法對于計提預(yù)繳的稅金，實(shí)務(wù)中有很多處理方式，計入資產(chǎn)類科目例如，有的計入待攤費(fèi)用或長期待攤費(fèi)用科目，還有的計入遞延稅款科目計入負(fù)債類科目按上面說的計入應(yīng)交稅金科目。不預(yù)提，實(shí)際發(fā)

26、生時直接入賬注意：不同的處理方式， 對于財務(wù)比率的影響也不同，具體可以利用自己單位的會計報表進(jìn)行測算一下，也是很有意思的。四、結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的會計處理1、結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時間企業(yè)會計準(zhǔn)則第14 號收入第四條規(guī)定：銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施有效控制；收入的金額能夠可靠地計量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。房地產(chǎn)企業(yè)會計制度規(guī)定：企業(yè)取得的各項(xiàng)經(jīng)營收入應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時及時入賬：轉(zhuǎn)讓，銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交

27、，已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買主時，作為銷售實(shí)現(xiàn)。代建的房屋和工程， 應(yīng)在房屋和工程竣工驗(yàn)收， 辦妥財產(chǎn)交接手續(xù)， 并已將代建的房屋和工程的工程價款結(jié)算賬單提交委托單位時，作為銷售實(shí)現(xiàn)。對土地和商品房采取分期收款銷售辦法的，可按合同規(guī)定的收款時間分次轉(zhuǎn)入收入。出租開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)在出租合同（或協(xié)議）規(guī)定日期收取租金后作為收入實(shí)現(xiàn)；合同規(guī)定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍應(yīng)視為經(jīng)營收入實(shí)現(xiàn)。2、結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的范圍企業(yè)會計準(zhǔn)則第14 號收入對于收入范圍作了明確的規(guī)定：第二條收入， 是指企業(yè)在日常活動中形成的、 會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、 與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。企業(yè)代第三方收取的款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)

28、作為負(fù)債處理，不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為收入。第六條銷售商品涉及現(xiàn)金折扣的， 應(yīng)當(dāng)按照扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額。 現(xiàn)金折扣在實(shí)際發(fā)生時計入當(dāng)期損益?，F(xiàn)金折扣，是指債權(quán)人為鼓勵債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。第七條銷售商品涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。商業(yè)折扣，是指企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品標(biāo)價上給予的價格扣除。會計上的收入，同所得稅中的收入以及營業(yè)稅中營業(yè)額的范圍都不完全一致，因此需要注意。五、結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的會計處理1、結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的時間根據(jù)配比原則，同結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時間保持一致。2、結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的方式銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)， 主要取決于開發(fā)成本

29、的成本核算對象。對于以單位建筑面積為成本核算對象的開發(fā)產(chǎn)品，可以直接結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本。但如同前面說過的，大部分開發(fā)產(chǎn)品是以單體建筑、整個項(xiàng)目或分功能區(qū)域?yàn)楹怂銓ο蟮模虼诉€需要進(jìn)行一次分?jǐn)偤徒Y(jié)轉(zhuǎn)。具體的分配方法，可以參照開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)的方法，這里就不詳細(xì)說了。需要指出的是， 由于已經(jīng)實(shí)際銷售， 所以成本利潤率法還可以分為實(shí)際售價成本率結(jié)轉(zhuǎn)法和計劃售價成本率結(jié)轉(zhuǎn)法。而在實(shí)務(wù)中，有的企業(yè)處于嚴(yán)格管理或其它目的，會要求施工單位出具詳細(xì)的工程決算報告，幾乎將每一層的建安成本都予以劃分，并據(jù)此作為分配成本的依據(jù)。這種方法是否可行， 需要同當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門進(jìn)行溝通。3、結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)稅金的方式在結(jié)轉(zhuǎn)稅金的同時， 需要

30、將前期繳納的營業(yè)稅結(jié)轉(zhuǎn)至營業(yè)稅金及附加科目，將預(yù)繳的所得稅根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整并結(jié)轉(zhuǎn)至所得稅科目。但需要注意的是， 由于在確認(rèn)收入的時候并不能及時確認(rèn)土地增值稅的金額，需要經(jīng)過一定的時間才能進(jìn)行土地增值稅清算并取得主管稅務(wù)部門的審核證明后，計入營業(yè)稅金及附加科目（關(guān)于印發(fā)企業(yè)交納土地增值稅會計處理規(guī)定的通知）。六、相關(guān)的所得稅1、預(yù)售時的所得稅預(yù)售時的所得稅， 2008 年以前主要執(zhí)行 2006 年 31 號。 2008 年 1 月 1 日起執(zhí)行關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知 （國稅函 2008299 號）的規(guī)定，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額，同其它利潤總額合計后共

31、同作為稅前利潤總額。對于 31 號文號中提及的期間費(fèi)用， 由于 31 號文沒有禁止在所得稅申報表中列支， 因此實(shí)際上是相同的。但是對于營業(yè)稅金及附加，由于在預(yù)售的時候無法計入損益類科目進(jìn)行稅前抵扣，因此這一點(diǎn)是 299 號文同 31 號文的最大區(qū)別。2、確認(rèn)收入的時間31 號文對于收入，是根據(jù)完工和收款兩個條件同時實(shí)現(xiàn)來確認(rèn)的。對于只完工未收款的情況，當(dāng)然不確認(rèn)為收入； 而只收款未完工的情況， 只預(yù)售所得稅， 在完工后再確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本。完工的條件符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象） ；已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象） ；

32、已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。收款的條件采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的， 應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得索取價款憑據(jù) （權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的， 應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3、確認(rèn)成本的方式31 號文中，對于確認(rèn)成本的方式進(jìn)行了嚴(yán)格的要求，當(dāng)然也少不了所得稅中特有的界于權(quán)責(zé)發(fā)生制和收付實(shí)現(xiàn)制之間的成本確認(rèn)。分?jǐn)偣揭唁N開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。 當(dāng)期準(zhǔn)予扣除