商品房買賣合同示范文本進行逐條的解讀(轉載)

1、商品房從其本質(zhì)來說也只是普通的商品,商品房的交易應當遵循法律規(guī)定和市場規(guī)律,但 是由于目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展,政府在某種程度上的產(chǎn)業(yè)政策導向的偏好下,商 品房交易市場存在交易雙方地位、資源等不平等的情形,本文對商品房買賣合同示范文本 進行逐條的解讀。第一條項目建設依據(jù)出賣人以 -方式取得位于 -、 編號為 -的地塊的土地使用權。 【土地使用權出讓合同號】 【土 地使用權劃撥批準文件號】 【劃撥土地使用權轉讓批準文件號】為 -該地塊土地面積為 -,規(guī)劃用途為 -,土地使用年限自 -年 -月 -日至 -年 -月 -日。 出賣人經(jīng)批準,在上述地塊上建設商品房, 【現(xiàn)定名】 【暫定名】 -。建設

2、工程規(guī)劃許可證 號為 -,施工許可證號為 -。解讀項目建設依據(jù):由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)采用準入制度和特別的預售監(jiān)管方式, 因此在房地產(chǎn)公司開始銷售 前,需要辦理本條提到的土地使用權證(土地出讓合同 、建設工程規(guī)劃許可證、建設施工 許可證,另外還有建設用地規(guī)劃許可證、銷售許可證,本條提到的這些證件,開發(fā)商的銷 售現(xiàn)場應該進行公示,購房者在了解房地產(chǎn)開發(fā)項目信息的時候,要注意對照這些證件的 內(nèi)容相互之間以及和開發(fā)公司的宣傳廣告、銷售人員的說辭及商品房買賣合同進行對照, 注意在例如土地性質(zhì),容積率等的描述上必須保持一致。第二條 商品房銷售依據(jù)買受人購買的商品房為 【現(xiàn)房】 【預售商品房】 。預售商品房

3、批準機關為 -,商品房預 售許可證號為 -。解讀銷售依據(jù):這里的銷售依據(jù)主要是指開發(fā)商取得房管部門頒發(fā)的預售證,購房者在查看該證的時候 應對照開發(fā)商公示的其他證件例如土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證等,對于各個證件 涉及到的相同項目,應注意是否是統(tǒng)一的。第三條買受人所購商品房的基本情況買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房,其房屋平面圖見本合同附件一,房號以附件一 上表示為準為本合同第一條規(guī)定的項目中的:施工編號 -【幢】 【座】 -【單元】 【層】 -號房。公安編號 -【幢】 【座】 -【單元】 【層】 -號房。該商品房的用途為 -,屬 -結構,該商品房所在建筑層數(shù)地上 -層,地下 -層。該商

4、品房陽臺是 -該商品房【合同約定】 【產(chǎn)權登記】建筑面積共 -平方米,其中,套內(nèi)建筑面積 -平方米, 共用部位分攤建筑面積 -平方米(有關共用部位分攤建筑面積構成說明見附件二 。解讀基本情況:本條主要是描述商品房的基本情況,對于商品房的用途要結合預售證等其他證件進行對 比,其他的信息描述例如結構等亦需對照其他證件進行對比。此處的商品房面積絕大多數(shù) 情形下都是預測面積。第四條 抵押情況與該商品房有關的抵押情況為 : -1、該商品房所分攤的土地使用權及在建工程均未設定抵押;2、該商品房所分攤的土地使用權已經(jīng)設定抵押,抵押權人為:-,抵押登記部門為:-,抵押登記日期為:-年 -月 -日 -。3、該商

5、品房在建工程已經(jīng)設定抵押,抵押權人為 -,抵押登記部門為 -,抵押登記日期為:-。(抵押權人同意該商品房銷售的證明見附件五解讀抵押情況:根據(jù)我國法律的規(guī)定, 土地使用權的抵押需要登記, 合法設立的抵押權較普通的債權有優(yōu) 先力。在辦理預售證的時候,如果涉及到土地使用權抵押的,房管部門會要求開發(fā)商土地 使用權抵押權人出具一個同意銷售的證明,這是因為按照我國法律的規(guī)定,對于涉及抵押 權的財產(chǎn),在未經(jīng)抵押權人同意的下,抵押人不得將抵押物進行銷售。但是需要注意的是在商品房買賣合同中, 土地證的辦理是需要在房子交付后, 如果交房后, 該抵押不解除的話購房者將無法正常辦理土地證。另外就是要注意開發(fā)商在銷售過

6、程中對土地進行抵押的,也應當通知在先的購房者。 第五條 計價方式與價款出賣人與買受人約定按下述第 -種方式計算該商品房價款:1、按建筑面積計算,該商品房單價為(-幣每平方米 -元,總金額(小寫 -元大寫 -千 -百 -拾 -萬 -千 -百 -拾 -元整。2、按套內(nèi)建筑面積計算,該商品房單價為(-幣每平方米 -元, 總金額(小寫 -元 大寫 -千 -百 -拾 -萬 -千 -百 -拾 -元整。3、按套(單元計算,該商品房總價款為(-幣 (小寫 -元大寫 -千 -百 -拾 -萬 -千 -百 -拾 -元整。4、 -。解讀計價方式:本條為商品房的計價方式, 因為目前商鋪和住宅的范本合同是統(tǒng)一的, 因此在

7、計算房價的 是必須明確。一般情況下, 住宅都是按建筑面積進行計算, 需要注意的是在這個合同范本里面的各選項 之間是排斥的,一份合同只能選擇一種計價方式。按套計算單價的情形, 一般在商業(yè)房產(chǎn)買賣中使用, 這個時候以套為單位進行總價計算時, 要特別注意約定當交付實際面積與合同約定的面積不一致時,怎么處理。第六條 房屋層高誤差約定實際層高低于設計層高 1.5厘米的,由出賣人向買受人支付該房屋價款總金額 1%的違約 金。解讀房屋層高誤差約定:示范文本里的本條約定存在問題。首先本條款對具體商品房的層高不進行說明,購房者 要查詢設計高度的時候還要另外去查找設計資料;其次江蘇省住宅設計標準對于住宅 層高的要

8、求是 2.8米 -3米之間, 但是本條卻只僵硬的約定實際層高低于設計層高 1.5厘米時 (注意這只是確定的一種情況 ,出賣人才支付違約金,其既不符合標準的規(guī)定,也不符合 公平合理的基本原則。需要說明的是,這里提到的房屋層高并不是室內(nèi)凈高,因此購房者在測量商品房的高度 時不能錯誤的按照房屋凈高測量的數(shù)據(jù)來比照房屋的設計層高。在商品房買賣過程中購房者可能可能還會碰到房屋內(nèi)有橫梁或者復式結構使得房屋層高 不夠的情形,對于這點,根據(jù)江蘇省住宅設計標準規(guī)定:1、臥室、起居室套內(nèi)使用空間的凈高不得低于 2.4米,局部不得低于 2.1米,并且局部 較低的面積不得大于室內(nèi)使用面積的三分之一;2、在復式結構中利

9、用坡屋頂空間作為臥室和起居室的,其一半以上的面積不的低于 2.1米;3、而廚房和衛(wèi)生間的空間凈高不得低于 2.2米。上述設計標準是國家強制要求的,開發(fā)商不按照國家標準交付商品房,違反法定義務,亦 構成違反商品房買賣合同。第七條 面積確認及面積差異處理在該房屋交付時, 房屋建筑面積、 共用部位分攤建筑面積、 套內(nèi)建筑面積均以產(chǎn)權登記面積 為準。面積誤差按下列約定處理:(一根據(jù)當事人選擇的計價方式,本條規(guī)定以【建筑面積】 【套內(nèi)建筑面積】 (本條款中均 簡稱面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。當事人選擇按套計價的,不適用本項約定。合同約定面積與產(chǎn)權登記面積有差異的,以產(chǎn)權登記面積為準。商品房交付

10、后, 產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異, 雙方同意按第 -種方式進行處理:1、雙方自行約定 :-;2、雙方同意按以下原則處理:(1面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)(含 3%的,據(jù)實結算房價款;(2面積誤差比絕對值超出 3%時,買受人有權退房。買受人退房的,出賣人在買受人提出退房之日起 30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人,并 按 利率付給利息。買受人不退房的,產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在 3%以內(nèi)(含 3%部 分的房價款由買受人補足;超出 3%部分的房價款由出賣人承擔,產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記 面積小于合同登記面積時,面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)(含 3%部分的房價款由出賣人 返還買

11、受人;絕對值超出 3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比=(產(chǎn)權登記面積-合同約定面積 /合同約定面積 ×100%(二當事人選擇按套計價的, 【建筑面積】 【套內(nèi)建筑面積】增加的,買受人無需支付增加 面積部分的價款; 【建筑面積】 【套內(nèi)建筑面積】減少的,出賣人返還減少面積部分的價款。 減少面積價款 =總房價 /合同約定面積 ×(合同約定面積 -產(chǎn)權登記面積解讀面積確認及面積差異處理:本條第一款第 2項約定的淵源來自最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法 律若干問題的解釋的第十四條,應該說該項處理原則是比較公平且符合國家法律規(guī)定的, 購房者可以選擇第

12、2項作為處理原則。但是在實際的商品房買賣過程中,開發(fā)商會更傾向于制定另外的約定作為面積差異處理的 原則,購房者在閱讀合同的時候需要認真的審查合同條款,注意是否存在不公平或者對自 己不利的情形。第八條 付款方式及期限(一買受人按下列第 -種方式按期付款:1 、一次性付款總金額 (-人民 幣 :小寫:-元; 大寫:-億 -仟 -佰 -拾 -萬 -仟 -佰 -拾 -元整。在 -年 -月 -日前支付。2 、分期付款-3 、貸款方式付款首付款:自本預售合同簽訂當日內(nèi)支付全部房款的 -%,金額(-幣小寫:-元大寫:-億 -仟 -佰 -拾 -萬 -仟 -佰 -拾 -元整。除收首付款外,剩余房款金額(-幣 :

13、小寫:-元;大寫:-億 -仟 -佰 -拾-萬 -仟 -佰 -拾 -元整, 應于合同網(wǎng)上備案之日起 3日內(nèi) (-年 -月 -日前申請辦理銀行貸款手續(xù),并按貸款方式付款?！?1】出賣人代理買受人辦理貸款手續(xù)買受人在簽訂合同并支付首付款后 3日內(nèi), 將申請銀行貸款需由買受人提供的證件資料交 付出賣人?！?2】買受人自行辦理貸款手續(xù)出賣人應在買受人支付首付款后 ×日內(nèi),將買受人申請銀行貸款需由出賣人提供的證明資 料交付買受人或買受人指定的第三人。(二因買受人原因,買受人未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請貸款金額的,出賣 人同意買受人在 5日內(nèi), 以自有資金或其他方式支付, 在此期限內(nèi)不承擔逾

14、期付款的違約責 任。因出賣人過錯導致買受人未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請貸款金額的, 買受人可以 采取下列方式處理:-(1合同繼續(xù)履行,具體付款方式和付款期限另行協(xié)商,并簽訂補充協(xié)議。(2買受人可單方面解除合同。(3 -。因非歸責于出賣人或買受人的原因, 導致買受人未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請貸款 金額的,雙方應就具體付款方式另行協(xié)商,并簽訂補充協(xié)議; 協(xié)商不成的, 買受人可以單方 面解除合同。 買受人單方面解除合同的, 應書面通知出賣人, 出賣人應在收到買受人書面通 知的 日內(nèi)將買受人已支付的房價款全部退還買受人。解讀付款方式及期限 :本條約定的是付款方式,購房者在選擇付款方式的時

15、候要充分考慮自己的資金及信用狀況。 選擇一次性付款(含一般開發(fā)商同意分批次付款及分期付款時,要有一個完整的資金籌 集計劃,在和開發(fā)商約定的時候盡量給自己留有空間。選擇按揭貸款的時候要對自己的信 用狀況有一個準確的認識,避免因信用問題導致無法貸款而承擔違約責任。第九條預售款監(jiān)管根據(jù)出賣人與 -銀行于 -年 -月 -日簽訂的預售款監(jiān)管協(xié)議, 出賣人的預售款監(jiān)管銀行為: -,預售款監(jiān)管賬戶名稱:-,賬號:-。出賣人在收到買受人交納的房款后必須存入預售款監(jiān)管賬戶, 如買受人要求自行存入監(jiān)管賬 戶的,以買受人的要求為準,買受人可憑銀行進帳單向出賣人換取收款收據(jù)。解讀預售款監(jiān)管 :本條約定的監(jiān)管銀行一般都

16、是開放商的債權人,也是開發(fā)商開發(fā)項目土地的抵押權人, 與合同第四條的約定相關聯(lián)的是,開發(fā)商的預售房款應當進入監(jiān)管銀行的監(jiān)管賬戶,嚴格 執(zhí)行這一規(guī)定,將能比較好的維護銀行作為債權人的權利,這樣的結果是,銀行行使土地 抵押權的可能學會減小,從另一個方面有利于保護購房者的利益,因為購房者在繳納房款 的時候應按照本條約定的監(jiān)管銀行和賬戶進行付款,如果開發(fā)商有其他指示的,應特別引 起注意。第十條 買受人逾期付款的違約責任買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款,按下列第 -種方式處理:1、按逾期時間,分別處理(不作累加(1逾期在 -日之內(nèi),自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日 止,買受人按

17、日向出賣人支付逾期應付款萬分之 -的違約金,合同繼續(xù)履行;(2逾期超過 -日后,出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的,買受人按累計應付款的 - %向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的,經(jīng)出賣人同意,合同繼續(xù)履行,自本合同規(guī)定的應付款期限之日第二天起至實際全額支付應付款之日止, 買受人按日向出賣 人支付逾期應付款萬分之 -(該比率應不小于第(1項中的比率的違約金。本條款中的逾期應付款指依照本合同第八條規(guī)定的到期應付款與到期實際已付款的差額; 采取分期付款的,按相應的分期應付款與到期的實際已付款的差額確定。2、 -。解讀買受人逾期付款的違約責任:本條約定的是購房者未按時支付房款應承擔的違約

18、責任,結合目前通用的房款支付方式, 購房者可能承擔逾期付款的違約責任主要是出現(xiàn)在以一次性付款(含分批次付款或者分 期付款作為付款方式時,購房者應仔細閱讀本條款,并做好違約金的測算,及時安排好付 款計劃,盡量在簽訂合同的時候為自己留下調(diào)整的余地,否則合同一旦簽訂生效,就應該 遵照執(zhí)行。另外需要說明的是, 對于采用按揭貸款支付方式的購房者, 只要是辦理了按揭貸款手續(xù)及 正常房貸了,那么購房者就已經(jīng)支付清了所有的房款,不存在遲延付款的問題,此時購房 者只是和銀行存在一個借貸關系。第十一條 交付期限、交付條件、交付手續(xù)出賣人應當在 -年 -月 -日前, 依照有關規(guī)定, 將同時符合下列條件的商品房交付買

19、受人使用:1、該商品房經(jīng)有關政府部門辦妥竣工備案手續(xù);2、小區(qū)內(nèi)公共配套設施按設計要求建成,并滿足使用功能要求;3、 道路、 供電、 給水、 排水、 供氣等市政公用設施按設計要求建成, 并達到正常使用條件;4、園林綠化工程按設計要求建成 (因季節(jié)因素可順延 , 但最遲應在半年內(nèi)實施到位 。5、 -。商品房達到交付條件后,出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時, 出賣人應當出示本條第一款規(guī)定的證明文件, 并簽署房屋交接單。 所購商品房為住宅的, 出 賣人還需提供 住宅質(zhì)量保證書 和 住宅使用說明書 。 出賣人提供的 住宅質(zhì)量保證書 和 住宅使用說明書 應不低于建設行政主管部門制

20、定的以上文本的最低要求。 出賣人不出 示證明文件或出示證明文件不齊全, 買受人有權拒絕交接, 由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣 人承擔。商品房交付后,出賣人不得以房屋已交付為借口懈怠其在本合同中應承擔的其他義務。 但如遇下列特殊原因,除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外,出賣人可據(jù)實予以延期:1、遭遇不可抗力,且出賣人在發(fā)生之日起 30日內(nèi)告知買受人的;2、 -3、 -。解讀交付期限、交付條件、交付手續(xù)本條約定的是開發(fā)商交付房屋的時間和條件,購房者在收房的時候應對照本條約定的條件 逐一核實,在簽收收房文件前應當?shù)浆F(xiàn)場查看實際的房屋及小區(qū)情況,查詢所在小區(qū)的竣 工備案文件, 存在異議的, 可以向檔案館

21、查閱所在小區(qū)的竣工備案資料, 查詢相關的圖紙、 報告等,在有合理異議的時候可以拒絕收房,要求開發(fā)商對相關的問題進行解釋、整改。 同時對于空白部分可以補充的內(nèi)容,購房者應特別注意是否公平合理。第十二條 出賣人逾期交房的違約責任除本合同第十一條規(guī)定的特殊情況外, 出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受 人使用,按下列第 -種方式處理:1、按逾期時間,分別處理(不作累加(1逾期不超過 -日,自本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日 止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 -的違約金,合同繼續(xù)履行;(2逾期超過 -日后,買受人有權解除合同。買受人解除合同的,出賣人應當自

22、買受人解 除合同通知到達之日起 -天內(nèi)退還全部已付款,并按買受人累計已付款的 2 %向買受人支 付違約金。 買受人要求繼續(xù)履行合同的, 合同繼續(xù)履行, 自本合同第十一條規(guī)定的最后交付 期限的第二天起至實際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 -(該 比率應不小于第(1項中的比率的違約金。2、 -解讀出賣人逾期交房的違約責任本條規(guī)定的是開發(fā)商未按期交房時應承擔的違約責任,作為規(guī)定開發(fā)商履行合同義務時間 的約定,本條應該比照第十條進行分析和對比,因為這兩條從合同義務上,屬于對等的條 款,也就是說本條與第十條購房者預期付款責任的約定應該是對等的,兩者對等才符合公 平合理的基本原則。如

23、果購房者在查看合同是發(fā)現(xiàn)不對等的,可以要求進行修改。第十三條 買受人逾期接收房屋的違約責任商品房達到交付條件后, 買受人應當在收到出賣人交房書面通知后, 在約定的時間內(nèi)辦理收 房手續(xù)。逾期不接收房屋的按下列約定處理:-1、按逾期時間,分別處理(不作累加(1逾期不超過 -日,買受人不辦理接收房屋手續(xù)的,應向出賣人支付已付房款 -的違約 金,合同繼續(xù)履行。(2逾期超過 -日,買受人不辦理接收房屋手續(xù)的,出賣人有權解除合同,并由買受人 向出賣人支付已付房款 -%的違約金。 若合同解除, 出賣人應在解除合同后 日內(nèi)將買受人 已支付的房價款扣除違約金后退還買受人。2、 -。解讀買受人逾期接收房屋的違約責

24、任本條約定的是購房者未按時收房的責任,購房者在接到開發(fā)商收房通知的時候,可能會由 于各種各樣的原因無法按時收房,但是從法律及合同約定來理解,購房者應按照合同約定 接受房屋是一項雙方一致同意的約定,購房者應當按照合同約定執(zhí)行,否則應當承擔違約 責任。對于雖然開發(fā)商發(fā)出通知,但是由于開發(fā)商原因,購房者無法或者不合適進行收房的,購 房者要積極主動的提出異議,并且注意及時保管好對開發(fā)商提出異議的證據(jù)材料,否則開 發(fā)商在依據(jù)本條追究購房者逾期接受房屋的違約責任的時候會很被動。第十四條 規(guī)劃、設計變更的約定(一規(guī)劃變更的約定出賣人應當按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設商品房, 不得

25、 擅自變更。出賣人確需變更建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定條件的, 應當經(jīng)過規(guī)劃行政主管部門的批準。 因規(guī) 劃變更給買受人的權益造成損失的,出賣人應當給予相應的補償。(二設計變更的約定1、經(jīng)建設行政主管部門批準,建筑工程施工圖設計文件的下列設計變更影響到買受人 所購商品房質(zhì)量或使用功能的,出賣人應當在設計審查單位批準變更之日起 10日內(nèi),書面 通知買受人。該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向; -; -; -; -。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的,買受人有權退房。2、 買受人應當在通知送達之日起 15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。 買受人逾期未予以書面 答復的,視同接受變更。3、買受人退房的,出賣人應

26、當自收到退房的書面答復之日起 日內(nèi)退還買受人已付房款, 并按照 利率付給利息。買受人不退房的,應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。4、 -。開發(fā)項目通過有關政府部門竣工驗收后到交付使用期間出賣人不得擅自拆改房屋主體結 構或承重結構。解讀規(guī)劃、設計變更的約定:因為現(xiàn)在普遍采用的是期房銷售的模式,簽訂合同距離交房一般都有比較長的間隔時間, 在中間出于各種不同的因素,開發(fā)商可能在建設過程中會作出一些規(guī)劃設計上的變更。 根據(jù)我國城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定,開發(fā)商在申領建設工程規(guī)劃許可證的時候應提交建設工程 的設計方案資料,這些設計方案在得到規(guī)劃部門審核通過后,就變成了項目建設的依據(jù), 并且經(jīng)過審定的設計方案是不得隨意

27、修改的,購房者在了解項目的時候可以去規(guī)劃部門查 詢經(jīng)過公布的一些規(guī)劃設計方案資料。如果開發(fā)商在建設過程中認為需要對修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖(這 兩個規(guī)劃設計方案文件主要是體現(xiàn)開發(fā)商建設項目的一些整體參數(shù),比如綠化園林面積、 功能性設施的設置等進行修改的,應向規(guī)劃部門提出申請,規(guī)劃部門同意的,應當組織 相關利害關系人進行聽證或者以公告的形式爭取利害關系人的意見,并且如果對利害關系 人造成損失的, 應當承擔賠償責任。 如果未履行該程序, 開發(fā)商變更規(guī)劃的行為使違法的, 即使是得到規(guī)劃部門的同意,利害關系人也可以依法要求撤銷。本條還約定了商品房的設計變更。在實際的商品房銷售活動中,

28、作為商品房合同附件一的 房屋平面圖,并不是嚴格意義上的施工圖紙,只是一個對商品房格局及面積的一個圖示, 因此購房者在查看該房屋平面圖的時候,可以要求開發(fā)商進行解釋,并且對于可能存在疑 問的地方做好書面的標注 (主要是指門窗的位置、 承重墻的位置及一些空間的功能劃分等 。 如果在實際交付后,開發(fā)商未按照房屋平面圖建造的,構成違約,可以依法追究開發(fā)商的 違約責任。需要特別提醒的,對于開發(fā)商變更設計的通知及征求購房者的義務,在本條中已經(jīng)明確約 定,如果在隨后的補充協(xié)議中有不同的侵害購房者合法權益的約定的,雖然按照本合同第 二十四的約定可以認為屬于無效的約定,但是購房者在簽訂商品房買賣合同的時候也應要

29、 求開發(fā)商說明或者要求刪除。第十五條 出賣人保證作為本合同標的的商品房在交付時不存在權利瑕疵,即未設定抵押權、 租賃權等;也不存在被法院或其他國家機關、部門查封的情況。 若因出賣人原因,造成該 商品房不能辦理產(chǎn)權登記或發(fā)生債權債務糾紛的,由出賣人承擔全部責任。解讀:此條系合同一方交付標的物時的權利擔保責任,可聯(lián)系合同第四條理解第十六條 出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定(見附件三的標準。 達不到約 定標準的,買受人有權要求出賣人按照下述第 -種方式處理:1、出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。2、 -。解讀:出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約

30、責任本條約定的是關于交付商品房時裝飾、設備不符合本合同約定情況時的解決方法。在實踐 過程中,開發(fā)商交付商品房與約定不一致的情況經(jīng)常發(fā)生,因此關于本條約定亦要特別的 注意。開發(fā)商關于商品房的裝飾、設備標準以本合同附件三的形式進行單獨約定,一般主要內(nèi)容 包括:外墻材料、電梯品牌、標準層、門、窗、以及其他約定。需要特別提醒的是開發(fā)商 在對外進行宣傳的時候往往會對裝飾、設備標準說明,但是在實際的合同簽訂過程中時, 合同附件三的約定卻與宣傳不一致,根據(jù)我國法律的規(guī)定,開發(fā)商關于裝飾、設備標準的 對外宣傳,在符合一定條件下即使是沒有寫入合同,也視為合同內(nèi)容的一部分,因此如果 開發(fā)商未按照宣傳內(nèi)容交付裝飾、

31、設備的,亦構成違約,購房者可以追究開發(fā)商的違約責 任。對于處理方式,購房者亦因仔細閱讀,對于不公平的條款,可以拒絕。第十七條 關于產(chǎn)權登記的約定因出賣人的責任,買受人不能在房屋交付后 90日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權屬證書的,雙方同意按下 列第_項處理:1、買受人退房,出賣人在買受人提出退房要求之日起 -日內(nèi)將買受人已付房價款退還,并 按已付房價款的 -%賠償買受人損失。2、買受人不退房,出賣人按已付房價款的 -%向買受人支付違約金。3、_。解讀:關于產(chǎn)權登記的約定。產(chǎn)權登記從法律上來說是開發(fā)商履行合同內(nèi)容的一項重要工作,因為我國采取不動產(chǎn)登記 制度,不動產(chǎn)產(chǎn)權的確立必須以登記為條件,開發(fā)商必須完成產(chǎn)登記

32、手續(xù)才能構成真正意 義上的交房責任,否則購房者合法不動產(chǎn)所有權的權利存在極大的風險。本條將開發(fā)商辦理產(chǎn)權登記的期限明確規(guī)定為 90日,雙方應按照執(zhí)行,如因為開發(fā)商遲延 產(chǎn)權登記辦理的,購房者應當積極的向開發(fā)商提示該項義務,并且積極的督促開發(fā)商履行 辦理產(chǎn)權登記的責任。因此為了更有利的督促開發(fā)商履行責任,購房者在選擇處理方式的 時候應特別注意。第十八條 房屋質(zhì)量和保修責任(一房屋質(zhì)量標準和質(zhì)量問題處理:出賣人交付的商品房的建筑工程質(zhì)量應符合國家和地方的強制性標準, 房屋裝修質(zhì)量符合國 家強制性標準。1、該房屋主體結構質(zhì)量不合格的,買受人有權單方面解除合同,并有權要求出賣人按房款 總價 -%支付違

33、約金;2、除房屋主體結構以外的其他質(zhì)量問題,經(jīng)出賣人對同一部位 -次修理,不能修復,影響 買受人正常居住使用的, 買受人有權退房, 并有權要求出賣人按房款總價 -% 支付違約金。 (二保修責任。買受人購買的商品房為住宅的, 出賣人自交付使用之日起,按照住宅質(zhì)量保證書承諾的 內(nèi)容承擔相應的保修責任。出賣人應當履行保修義務而不履行,經(jīng)買受人書面催告超過 15天出賣人仍怠于履行的,買 受人有權自行修復,并有權要求出賣人支付修復費。買受人購買的商品房為非住宅商品房的, 雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、 保 修期限和保修責任等內(nèi)容;沒有約定的,參照住宅商品房的保修責任執(zhí)行。解讀房屋質(zhì)量和保修責

34、任:本條約定的是房屋質(zhì)量以及出現(xiàn)質(zhì)量問題時的保修責任。因為普通購房者本身知識能力的不足,對于房屋質(zhì)量不能夠有準確充分的認識,因此目前 市場上出現(xiàn)了專門的驗房公司,購房者在收房的時候可以委托專業(yè)的驗房人員或者會同其 他專業(yè)的建筑人士一并進行,對于在驗房階段就能發(fā)現(xiàn)的問題應以書面的意見向開發(fā)商提 出,并要求開發(fā)商限期進修正。對于房屋交付后的保修責任,國家和地方有專門的強制性規(guī)定,具體可以參看建設部頒發(fā) 的房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 、 建設工程質(zhì)量管理條例等法律文件,一般來說:房屋 建筑工程的最低保修期作出了明確規(guī)定:地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規(guī)定 的該工程的合理使用年限 ; 屋面防水工

35、程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏, 為 5年 ; 供熱與供冷系統(tǒng), 為 2個采暖期、 供冷期 ; 電氣管線、 給排水管道、 設備安裝為 2年 ; 裝修工程為 2年。在保修期內(nèi)的保修責任有開發(fā)商承擔(實際中施工方最終承擔 ,在開發(fā)商未按照合同履行 保修義務的時候,購房者可以自行維修,而向開發(fā)商主張修復費。此外,在商品房銷售過程中,政府還會統(tǒng)一收取商品房維修基金,該維修基金由開發(fā)商在 辦理房屋產(chǎn)權證之前向商品房維修基金管理部門繳納,屬于全體業(yè)主所有,其用于保修期 滿后小區(qū)公共設施的維修等用途。第十九條 雙方可以就下列事項約定:1、 該 商 品 房 所 在 樓 宇 的 命 名 權 _由

36、出 賣 人 命 名 并 經(jīng) 市 地 名 辦 核 準 -;2、 該 商 品 房 所 在 小 區(qū) 的 命 名 權 _由 出 賣 人 命 名 并 經(jīng) 市 地 名 辦 核 準 -;3、 -;4、 -。 解讀:本條規(guī)定的是小區(qū)及樓宇的命名,開發(fā)商需向政府部門申請。第二十條買受人的房屋僅作 -使用,買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑 主體結構、 承重結構和用途。 除本合同及其附件另有規(guī)定外, 買受人在使用期間有權與其他 權利人共同享用與該商品房有關聯(lián)的共用部位和設施, 并按占地和共用部位分攤面積承擔義 務。出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯(lián)的共用部位和設施的使用性質(zhì)。解讀:本條約定的是房屋的用途。根

37、據(jù)國家法律規(guī)定的,普通建筑房屋的用途一般根據(jù)規(guī)劃劃分為住宅和商業(yè),兩者在土 地使用年限,管理使用上有著比較大的區(qū)別,購房者應按照合同約定的主張使用功能進行 使用,對于需并更使用功能的,應符合國家法律和政府的規(guī)定。另外購房者在裝修房屋的時候不得擅自改變房屋的主體及承重結構,如果確需改變的, 處應與專業(yè)有資質(zhì)的單位人員實施外,還應向房屋建設主管部門進行審批。第二十一條 前期物業(yè)管理(一出賣人依法選聘的前期物業(yè)管理企業(yè)為:-, 資質(zhì)證號為: -(二 根據(jù)前期物業(yè)服務合同的約定, 前期物業(yè)管理企業(yè)提供的服務內(nèi)容和收費標準及起始 交費時間等詳見前期物業(yè)管理協(xié)議。(三出賣人負責監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務。(四 買受人已詳細閱讀有關物業(yè)服務的全部內(nèi)容和業(yè)主臨時公約, 同意由出賣人依法選聘