典型城市商業(yè)與文化綜合體案例分析

1、城市商業(yè)與文化綜合體案例分析香港 Union Square深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司楊寶民2013年2月Union Square 香港九龍站香港九龍站立體交通的典范立體交通的典范酒店、寫字樓、購(gòu)物中心、公寓、體育會(huì)酒店、寫字樓、購(gòu)物中心、公寓、體育會(huì)所等功能均衡發(fā)展模式所等功能均衡發(fā)展模式Union Square 尖端城中之城尖端城中之城 新界新界 九龍九龍 香港島香港島香港國(guó)香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)際機(jī)場(chǎng)新界新界香港地區(qū)面積最大的部分面積最大的部分，連同所屬的235個(gè)大小島嶼，總面積達(dá)975.1平方公里，約占香港總面積的92。 過去以農(nóng)業(yè)為主農(nóng)業(yè)為主，后形成了觀塘、荃灣觀塘、荃灣兩個(gè)工業(yè)新市鎮(zhèn)。新界丘陵

2、起伏、海拔957957米的大米的大霧山霧山為深圳最高峰。九龍九龍全稱為九龍半島九龍半島，東南西三面被維多利亞港灣包圍，與一海之隔的港島共同構(gòu)成香港最繁華的城最繁華的城市核心區(qū)市核心區(qū)。其中以尖沙咀、油麻地及旺角尖沙咀、油麻地及旺角最為知名，是香港的購(gòu)物、飲食、休閑、娛樂的中心，是全球游客聚集的購(gòu)物天堂購(gòu)物天堂。香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)于19981998年年7 7月月6 6日正式啟用日正式啟用，取代位于九龍城區(qū)的香港啟德國(guó)際機(jī)場(chǎng)。第二條跑道于1999年5月啟用。在2007年，香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)的總客運(yùn)量超過47804780萬萬人次，總航空貨運(yùn)量逾374374萬公噸萬公噸。是亞洲最繁忙亞洲最繁忙的機(jī)場(chǎng)的

3、機(jī)場(chǎng)之一，也是重要的國(guó)際貨物中轉(zhuǎn)樞紐。 香港格局與項(xiàng)目位置香港格局與項(xiàng)目位置九龍站綜九龍站綜合體合體香港島香港島香港最為繁華之地。港島北部為香港CBDCBD，擁有劈山填海而造的皇后大道、德輔道皇后大道、德輔道等；港島南部的淺水灣、深水灣淺水灣、深水灣等為著名的旅游區(qū)和高級(jí)住宅區(qū)；港島中部為香港主要行政機(jī)關(guān)行政機(jī)關(guān)所在地。港島擁有很多小山，最高峰為太平山太平山，海拔554米。香港九龍聯(lián)合廣場(chǎng)綜合體詳細(xì)位置香港九龍聯(lián)合廣場(chǎng)綜合體詳細(xì)位置lUnion SquareUnion Square的總面積達(dá)的總面積達(dá)109109萬平方米，整個(gè)發(fā)展計(jì)劃萬平方米，整個(gè)發(fā)展計(jì)劃分為七個(gè)發(fā)展項(xiàng)目組合分為七個(gè)發(fā)展項(xiàng)目組

4、合l前五期已先后落成并入伙前五期已先后落成并入伙l余下的第六及第七期（第五期被合入第六期）發(fā)展項(xiàng)目余下的第六及第七期（第五期被合入第六期）發(fā)展項(xiàng)目組合于組合于20072007年至年至20102010年分階段落成年分階段落成Union Square2657314lUnion SquareUnion Square位于香港西九龍港鐵九龍站上蓋位于香港西九龍港鐵九龍站上蓋，地址為九龍柯士甸道西一號(hào)，占地，地址為九龍柯士甸道西一號(hào)，占地13.5413.54公頃，公頃，四面分別被佐敦道、連翔道、柯士甸道西和雅翔四面分別被佐敦道、連翔道、柯士甸道西和雅翔道四條道路包圍著道四條道路包圍著lUnion Squa

5、re是港鐵九龍站一個(gè)綜合商住發(fā)展是港鐵九龍站一個(gè)綜合商住發(fā)展計(jì)劃，由港鐵公司聯(lián)同九龍倉集團(tuán)有限公司、恒計(jì)劃，由港鐵公司聯(lián)同九龍倉集團(tuán)有限公司、恒隆地產(chǎn)有限公司、永泰控股有限公司和新鴻基地隆地產(chǎn)有限公司、永泰控股有限公司和新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司四個(gè)發(fā)展商合作發(fā)展，值得國(guó)內(nèi)產(chǎn)發(fā)展有限公司四個(gè)發(fā)展商合作發(fā)展，值得國(guó)內(nèi)地鐵公司借鑒。地鐵公司借鑒。p1616座住宅大廈及座住宅大廈及2 2座混合用途大廈，座混合用途大廈，共提供約共提供約58665866個(gè)住宅、一間豪華酒店個(gè)住宅、一間豪華酒店及約及約7247272472平方米服務(wù)式住宅；平方米服務(wù)式住宅； p一幢一幢118118層高的摩天大樓，包括約層高的

6、摩天大樓，包括約231778231778平方米的寫字樓及一間豪華酒平方米的寫字樓及一間豪華酒店，并附設(shè)觀景臺(tái)；店，并附設(shè)觀景臺(tái)； p8275082750平方米購(gòu)物中心；平方米購(gòu)物中心； p10501050平方米的幼稚園；平方米的幼稚園； p巴士巴士、的士、及私家車交匯處；的士、及私家車交匯處； p約約56005600個(gè)車位；個(gè)車位； p廣闊的公眾及私人休憩綠化區(qū)；廣闊的公眾及私人休憩綠化區(qū)； p各類康樂與社區(qū)設(shè)施各類康樂與社區(qū)設(shè)施Union SquareUnion Square是一個(gè)綜合發(fā)展計(jì)劃，集是一個(gè)綜合發(fā)展計(jì)劃，集住宅、寫字樓、商場(chǎng)、消閑和酒店設(shè)施住宅、寫字樓、商場(chǎng)、消閑和酒店設(shè)施于一體

7、，占地于一體，占地13.5413.54萬萬平方米，總建筑面積達(dá)平方米，總建筑面積達(dá)109109萬平方米萬平方米辦公樓辦公樓漾日居漾日居：高尚住宅：高尚住宅擎天半島擎天半島：高尚住宅：高尚住宅中心花園中心花園君臨天下君臨天下：高尚住宅：高尚住宅凱旋門凱旋門：高尚住宅：高尚住宅圓方：豪華購(gòu)物中心圓方：豪華購(gòu)物中心天璽：酒店、住宅綜合體天璽：酒店、住宅綜合體港景匯港景匯：服務(wù)式公寓：服務(wù)式公寓Union Square環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)公共綠地公共綠地內(nèi)部道路內(nèi)部道路辦公寫字樓辦公寫字樓頂級(jí)住宅頂級(jí)住宅頂級(jí)酒店頂級(jí)酒店漾日居漾日居2000年年高端高端住宅住宅商業(yè)商業(yè)2005年年君臨天下君臨天下擎

8、天半島擎天半島2007年年W HotelW Hotel2010年年2003年年凱旋門凱旋門Form 2000 on, Form 2000 on, “ “Union SquareUnion Square” ”dearm comes turedearm comes ture多家開發(fā)商聯(lián)合多家開發(fā)商聯(lián)合，高端住宅先期啟動(dòng)，商業(yè)和商務(wù)使區(qū)域價(jià)值，高端住宅先期啟動(dòng)，商業(yè)和商務(wù)使區(qū)域價(jià)值脫胎換骨，新鴻基地產(chǎn)負(fù)責(zé)購(gòu)物中心和酒店以及辦公部分開發(fā)脫胎換骨，新鴻基地產(chǎn)負(fù)責(zé)購(gòu)物中心和酒店以及辦公部分開發(fā)商務(wù)商務(wù)酒店酒店天璽（住宅部分）天璽（住宅部分）圓方圓方ELEMENTELEMENT港景匯港景匯環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)環(huán)球貿(mào)

9、易廣場(chǎng) ICCICC綜合體效應(yīng)綜合體效應(yīng)Union Square物業(yè)物業(yè)時(shí)間時(shí)間檔次檔次體量體量( (萬萬) ) 容積率容積率簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介漾日居漾日居2000高檔住宅135-66棟大樓，1288個(gè)單位，1332個(gè)停車位擎天半島擎天半島20044.85-75棟大樓，2126個(gè)單位，1270個(gè)停車位君臨天下君臨天下2003165-73棟大樓，1122個(gè)單位，864個(gè)停車位凱旋門凱旋門2005105-6新鴻基地產(chǎn)：255米高，75層，共1122個(gè)單位圓方商場(chǎng)圓方商場(chǎng)2007.10頂級(jí)購(gòu)物中心9.315-18新鴻基地產(chǎn)：香港首個(gè)橫向式商場(chǎng)，商業(yè)最高端商業(yè)，4層天璽天璽2007.3國(guó)際級(jí)豪宅住宅18.6酒店

10、5.3新鴻基地產(chǎn)：香港最高的住宅，270米，由住宅、服務(wù)式出租住宅和酒店組成環(huán)球貿(mào)易環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)廣場(chǎng)2007-2010國(guó)際級(jí)辦公樓26.2新鴻基地產(chǎn)：香港最高寫字樓，全球四高，共118層，490米p 區(qū)區(qū)位位（商業(yè)價(jià)值極高的九龍站，與中環(huán)（商業(yè)價(jià)值極高的九龍站，與中環(huán)CBDCBD隔海相望）隔海相望）p 住宅先行聚集人氣（前期的大規(guī)模豪宅項(xiàng)目住宅先行聚集人氣（前期的大規(guī)模豪宅項(xiàng)目吸引最高端客戶注目）吸引最高端客戶注目）p 品牌開發(fā)商合力開發(fā)（港鐵公司聯(lián)同九龍倉、品牌開發(fā)商合力開發(fā)（港鐵公司聯(lián)同九龍倉、恒隆地產(chǎn)、永泰和新鴻基地產(chǎn)四個(gè)發(fā)展商合作發(fā)恒隆地產(chǎn)、永泰和新鴻基地產(chǎn)四個(gè)發(fā)展商合作發(fā)展）展）各物

11、業(yè)形各物業(yè)形態(tài)作用態(tài)作用p 核心驅(qū)動(dòng)因素：前期以高端住宅驅(qū)動(dòng)，隨著核心驅(qū)動(dòng)因素：前期以高端住宅驅(qū)動(dòng)，隨著片區(qū)逐漸成熟，高端商業(yè)及國(guó)際頂級(jí)商務(wù)和酒店片區(qū)逐漸成熟，高端商業(yè)及國(guó)際頂級(jí)商務(wù)和酒店為綜合體實(shí)現(xiàn)整體升級(jí)為綜合體實(shí)現(xiàn)整體升級(jí)p綜合體核心區(qū)域物業(yè)比例為：綜合體核心區(qū)域物業(yè)比例為：住宅：商務(wù)：商業(yè)：酒店住宅：商務(wù)：商業(yè)：酒店=60%=60%：25%25%：10%10%：5 5成功成功KPIKPIUnion Square圓方購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)圓方購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)圓方總面積超過100萬平方英尺，大約9.29萬平方米,圓方購(gòu)物中心由，由著名建筑公司英國(guó)Benoy擔(dān)任設(shè)計(jì)，以金、木、水、火、土五

12、行智慧，開創(chuàng)獨(dú)一無二的購(gòu)物享受熱點(diǎn)。在注重體驗(yàn)式空間的同時(shí)，注重中國(guó)優(yōu)秀傳統(tǒng)文化與商業(yè)的結(jié)合。圓方購(gòu)物中心頂層平面圖圓方購(gòu)物中心頂層平面圖辦公樓和五星酒店圓方購(gòu)物中心的開放空間圓方購(gòu)物中心的開放空間購(gòu)物中心的頂部和公共空間連接，為顧客提供更好的通透性空間體驗(yàn)。圓方購(gòu)物中心以五行文化圓方購(gòu)物中心以五行文化組織內(nèi)部封閉空間組織內(nèi)部封閉空間采用現(xiàn)代化的多中廳分隔空間布局，通過采光中聽讓顧客感覺到通透性。地鐵九龍站點(diǎn)與圓方購(gòu)物中地鐵九龍站點(diǎn)與圓方購(gòu)物中心的無縫銜接心的無縫銜接地鐵在-1層和購(gòu)物中心無縫對(duì)接，而且可以直達(dá)地面購(gòu)物中心層，將購(gòu)物中心和地鐵一體化、為方便乘機(jī)旅客，旅客可以在購(gòu)物中心辦理乘機(jī)手

13、續(xù)。超五星酒店和購(gòu)物中心的有機(jī)聯(lián)系超五星酒店和購(gòu)物中心的有機(jī)聯(lián)系購(gòu)物中心名品部分通過扶梯與酒店和辦公空間聯(lián)接、酒店大堂設(shè)置在103層，確保麗思卡爾頓酒店的安靜。超五星酒店超五星酒店-麗思卡爾頓麗思卡爾頓酒店空中餐廳 酒店大堂里茲卡爾頓大堂103層香港麗思卡爾頓酒店位處九龍環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)的102至118層，樓下是圓方購(gòu)物商場(chǎng)，鄰近地鐵九龍站，地理位置優(yōu)越，交通便利。 配備水療中心、頂層室內(nèi)游泳池 設(shè)施豪華 麗思卡爾頓酒店客房和設(shè)施麗思卡爾頓酒店客房和設(shè)施酒店提供飽覽維港及城市景致的房間。六間餐廳及酒吧包括中餐廳及意大利餐廳，以及在樓高490米之上的頂樓酒吧。水療中心占地860平方米，設(shè)9間豪華理療

14、室和2間雙人套房，由世界水療權(quán)威ESPA提供嶄新的水療療程。酒店的室內(nèi)游泳池位于頂層及設(shè)有LED天花屏幕。另外，酒店擁有全港最大的宴會(huì)廳之一，加上四間會(huì)議室，總面積達(dá)1300平方米，為婚宴和會(huì)議的理想場(chǎng)地。 酒店客房從7000港幣起價(jià)，總統(tǒng)套房13萬港幣，擁有最佳的維多利亞海景和山景。5A寫字樓環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)寫字樓環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)吸引世界知名投資銀行Morgan stanley等入住香港九龍上蓋物業(yè)作為均衡發(fā)展的大型城市綜合體，香港九龍上蓋物業(yè)作為均衡發(fā)展的大型城市綜合體，體現(xiàn)了此類綜合體體現(xiàn)了此類綜合體開發(fā)的特點(diǎn)和規(guī)律：開發(fā)的特點(diǎn)和規(guī)律：p需多個(gè)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展商合力打造需多個(gè)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展商合力打造，且發(fā)展商之間特點(diǎn)突，且發(fā)展商之間特點(diǎn)突出，分工明確出，分工明確p占據(jù)