企業(yè)價值評估市場法

1、1.1.可比性的理解可比性的理解2.2.間接比較法的運(yùn)用間接比較法的運(yùn)用3.3.企業(yè)價值評估市場法的運(yùn)用企業(yè)價值評估市場法的運(yùn)用一、市場法含義一、市場法含義1.定義利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。2.市場法的理論依據(jù)替代原則根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價值的評估技術(shù)規(guī)程。3.市場法是最為直接，最具說服力的評估方法之一。二、市場法的基本前提二、市場法的基本前提1.要有一個活躍的公開市場。2.公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。資產(chǎn)及其交易的可比性，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）參照物與評估對象在功能上具

2、有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；（2）參照物與評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件等；（3）參照物成交時間與評估基準(zhǔn)日時間間隔不能夠過長，同時時間對資產(chǎn)價值的影響是可以調(diào)整的。三、市場法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)三、市場法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)（一）通過市場法進(jìn)行評估大體要經(jīng)歷以下程序：1.選擇參照物關(guān)鍵注意：參照物與被估資產(chǎn)要有可比性（相同的或類似的）；同時注意：參照物應(yīng)該選擇3個以上。2.在評估對象與參照物之間選擇比較因素選擇對資產(chǎn)價值形成影響較大的因素作為對比指標(biāo)，在參照物與評估對象之間進(jìn)行比較。3.指標(biāo)對比、量化差異4.在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已

3、經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異5.綜合分析確定評估結(jié)果一般情況下，運(yùn)用市場法評估的初步結(jié)果在3個以上，一般慣例，正式的結(jié)果只能夠有一個，如何確定哪一個結(jié)果最合理呢？（1）評估人員對若干初評結(jié)果進(jìn)行綜合分析，以初評結(jié)果中最合理的評估值作為最終的評估值。（2）如果參照物與評估對象的可比性都很好，評估過程沒有明顯的疏漏和疏忽，可以采用算術(shù)平均法或者加權(quán)平均法等方法將初步評估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評估結(jié)果。注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評估值，主要取決于評估人員對參照物的把握和對評估對象的認(rèn)識。（二）運(yùn)用市場法評估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：（二）運(yùn)用市場法評估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：1.1.資產(chǎn)的

4、功能資產(chǎn)的功能資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價值的主體，是影響資產(chǎn)價值的重要因素之資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價值的主體，是影響資產(chǎn)價值的重要因素之一。一。2.2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號等。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。3.3.市場條件市場條件主要是考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關(guān)系的變化情主要是考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關(guān)系的變化情況。況。一般情況下，供不應(yīng)求時，價格偏高；供過于求，價格偏低。

5、一般情況下，供不應(yīng)求時，價格偏高；供過于求，價格偏低。4.4.交易條件交易條件交易條件主要包括交易批量、交易動機(jī)、交易時間等。交易條件主要包括交易批量、交易動機(jī)、交易時間等。四、市場法中的具體評估方法四、市場法中的具體評估方法市場法中的具體方法可以分為兩大類：直接比較法和間接比較法。（一）直接比較法1.基本原理利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進(jìn)行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評估對象價值的方法。2.優(yōu)點(diǎn)該方法直觀簡潔，便于操作。3.適用條件對可比性要求比較高，參照物與評估對象之間達(dá)到相同

6、或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個明顯的因素上。4.基本計算公式為： （1）如果參照物與被評估對象可比因素完全一致評估對象價值參照物合理成交價格（2）參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致（3）參照物與被評估對象有n個可比因素不一致 方法一： 評估對象價值參照物成交價格修正系數(shù)1修正系數(shù)2修正系數(shù)n原理：各個可比因素對參照物和評估對象的價值影響成正比關(guān)系，多個可比因素對價值的影響成累計連乘效應(yīng)。方法二：評估對象價值參照物成交價格基本特征差額1基本特征差額2基本特征差額n5.直接比較法的基本方法-僅僅一個可比因素不一致直接比較法主要包括但不限于以下評估方法：（1）現(xiàn)行市價法

7、當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。（2）市價折扣法原理以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。數(shù)學(xué)式表達(dá)資產(chǎn)評估價值參照物成交價格（1價格折扣率） 【例】評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元，經(jīng)評估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值接近于6萬元。資產(chǎn)評估價值資產(chǎn)評估價值1010（1 140%4

8、0%）6 6（萬元（萬元）（3）功能價值類比法定義以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評估對象價值的方法。換句話說：功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價值就越大。分類 根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況： 、資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法，數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為： 、資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法，數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為，【例】被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，由此確定被評估資產(chǎn)價值接近于7.5萬元。

9、資產(chǎn)評估價值資產(chǎn)評估價值101090901201207.57.5（萬元（萬元) ) 【例】被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7,由此確定被評估資產(chǎn)價值接近于8.18萬元。 資產(chǎn)評估價值資產(chǎn)評估價值1010（9090120120）0.70.78.188.18（萬元（萬元) ) （4）價格指數(shù)法（物價指數(shù)法） 定義 價格指數(shù)法是以參照物價格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準(zhǔn)日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的方法。物價（價格）指數(shù)的各種表述方法（有6種）：、

10、定基物價指數(shù)：是以固定時期為基期的指數(shù)，通常用百分比來表示。以100%為基礎(chǔ)，當(dāng)物價指數(shù)大于100%，表明物價上漲；物價指數(shù)在100%以下，表明物價下跌。例如某類設(shè)備的定基物價指數(shù)計算過程如下，經(jīng)過統(tǒng)計得到了第二列的該類設(shè)備的市價平均價格。實(shí)際運(yùn)用中往往省略百分號。 、定基價格變動指數(shù)與定基價格指數(shù)的關(guān)系某年的定基價格指數(shù)1該年的定基價格變動指數(shù)、物價指數(shù)與定基價格指數(shù)關(guān)系如上表中，2004年相對于2001年的價格指數(shù)112/106105.66% 、物價變動指數(shù)與物價指數(shù)關(guān)系物價指數(shù)1物價變動指數(shù)比如上表中，2004年相對于2001年的價格變動指數(shù)112/106-15.66% 、環(huán)比物價指數(shù)：

11、本年的定基物價指數(shù)與上年定基物價指數(shù)的商、環(huán)比物價變動指數(shù)價格指數(shù)法在評估中運(yùn)用的計算公式為：資產(chǎn)評估價值 參照物成交價格價格指數(shù) 參照物成交價格 參照物成交價格 乘積準(zhǔn)日各期環(huán)比價格指數(shù)基參照物交易期日至評估參照物成交價格 （1物價變動指數(shù)）參照物成交價格參照物成交價格乘積環(huán)比價格變動指數(shù)1各期基準(zhǔn)日參照物交易期日至評估適用條件評估對象與參照物之間僅僅有時間因素存在差異的情況，且時間差異不能過長?！纠颗c評估對象完全相同的參照資產(chǎn)6個月前的成交價格為10萬元，半年間該類資產(chǎn)的價格上升了5%，則評估對象的評估價值接近于：資產(chǎn)評估價值資產(chǎn)評估價值1010（1 15%5%）10.510.5（萬元）

12、（萬元）【例】已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價格為300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價格變化情況如下：2006年15月的環(huán)比價格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。評估對象于2006年10月的評估價值最接近于：300300103.6%103.6%98.3%98.3%103.5%103.5%104.7%104.7%331.1331.1（萬元（萬元）【例】被評估房地產(chǎn)于2006年6月30日進(jìn)行評估，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月

13、底的價格為3800元/平方米，則評估對象于2006年6月30日的價值接近于：成新率價格調(diào)整法原理以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價值。計算公式 資產(chǎn)的成新率資產(chǎn)的尚可使用年限/（資產(chǎn)的已使用年限資產(chǎn)的尚可使用年限） 6.直接比較法使用頻率高的方法 （1）市場售價類比法- 一個以上可比因素不一致 資產(chǎn)評估價值參照物售價功能差異值時間差異值交易情況差異值 ） 參照物售價功能差異修正系數(shù)時間差異修正系數(shù) 【例】（1）估價對象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。（2）評估要求。評估該地塊1997

14、年10月3日的公平市場交易價格。（3）評估過程 價值比率法 成本市價法 基本原理 以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價比率來估算對象的價值的方法。計算公式 資產(chǎn)評估價值評估對象現(xiàn)行合理成本（參照物成交價格參照物現(xiàn)行合理成本） 特別注意：公式中的計算基數(shù)是被評估對象的現(xiàn)行合理成本如果現(xiàn)行成本中有不合理的支出，應(yīng)該扣除。 市盈率倍數(shù)法 基本原理：以參照物（企業(yè)）的價值比率（如市盈率）作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評估對象的相關(guān)的財務(wù)指標(biāo)（如收益額）相乘估算評估對象價值的方法。 主要適用對象：企業(yè)價值評估計算公式所以： 被評估對象的市價總額（參照物的）市盈率*（被評估對象的）凈利潤 間

15、接比較法 1.原理 利用資產(chǎn)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者市場標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)、分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）作為標(biāo)準(zhǔn)，分別將評估對象與參照物整體或者分項(xiàng)與其對比打分從而得到評估對象和參照物各自的分值； 利用參照物的市場交易價格，以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評估對象價值的評估方法。 2.適用條件 不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣，只要求參照物與評估對象在大的方面基本相同或者相似。一、市場法在企業(yè)價值評估中的應(yīng)用一、市場法在企業(yè)價值評估中的應(yīng)用 （一）基本原理企業(yè)價值評估的市場法是通過在市場上找到若干個與被評估企業(yè)相同或相似的參照企業(yè)，以參照企業(yè)的市場交易價格及其財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)測算

16、出來的價值比率，通過分析、比較、修正被評估企業(yè)的相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上確定被評估企業(yè)的價值比率，通過這些價值比率得到被評估企業(yè)的初步評估價值，最后通過恰當(dāng)?shù)脑u估方法確定被評估企業(yè)的評估價值。1.企業(yè)價值評估的市場法是基于類似資產(chǎn)應(yīng)該具有類似交易價格的理論推斷；2.運(yùn)用市場法評估企業(yè)價值存在兩個障礙： 企業(yè)的個體差異；企業(yè)交易案例的差異3.市場法中常用的兩種具體方法是參考企業(yè)比較法和并購案例比較法。（二）運(yùn)用市場法評估企業(yè)價值的基本步驟兩種方法的核心問題是確定適當(dāng)?shù)膬r值比率，選擇價值比率，應(yīng)該注意以下問題：1.選擇的價值比率應(yīng)當(dāng)有利于評估對象價值的判斷；2.用于價值比率計算的參照企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)

17、應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)可靠；3.用于價值比率計算的相關(guān)數(shù)據(jù)口徑和計算方式應(yīng)當(dāng)一致；4.被評估企業(yè)與參照企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)的計算方式應(yīng)當(dāng)一致；5.合理將參照企業(yè)的價值比率應(yīng)用于被評估企業(yè)。（三）參考企業(yè)比較法和并購案例比較法的運(yùn)用1.價值比率的測算思路可以用公式表示如下：即：式中：V1被評估企業(yè)價值； V2可比企業(yè)價值； X1被評估企業(yè)與企業(yè)價值相關(guān)的可比指標(biāo)； X2可比企業(yè)與企業(yè)價值相關(guān)的可比指標(biāo)。 通常又稱為可比價值倍數(shù)。 式中X參數(shù)通常選用以下財務(wù)變量：（1）利息、折舊和稅收前利潤，即EBIDT； （2）無負(fù)債的凈現(xiàn)金流量,即 企業(yè)自由現(xiàn)金流量； （3）凈現(xiàn)金流量；（4）凈利潤；（5）銷售收入；（6）凈資產(chǎn)；（7）賬面價值等。2.確定價值比率的關(guān)鍵在于兩點(diǎn)： （1）對可比企業(yè)的選擇。判斷企業(yè)的可比性存在兩個標(biāo)準(zhǔn)：行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 （2）對可比指標(biāo)的選擇。 市盈率乘數(shù)指標(biāo)基本原理市盈率=每股市價/每股收益公司的市值=市盈率每股收益公司的股數(shù)市盈率乘數(shù)法基本步驟是：首先從證