不動產(chǎn)經(jīng)營租賃賬務(wù)處理

1、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃賬務(wù)處理賬務(wù)處理會計科目設(shè)置依據(jù) 國家現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則財政部關(guān)于印發(fā)企業(yè)執(zhí)行新稅收條例有關(guān)會計處理規(guī)定的通知（93財會字第83號） 財政部關(guān)于對增值稅會計處理有關(guān)問題補(bǔ)充規(guī)定的通知 （財會字199522號） 關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)企業(yè)會計處理規(guī)定的通知 （財會201213號）賬務(wù)處理應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅未交增值稅待抵扣進(jìn)項稅額增值稅留抵稅額賬務(wù)處理應(yīng)交增值稅進(jìn)項稅額借方貸方已交稅額出口抵減內(nèi)銷應(yīng)納稅額減免稅款轉(zhuǎn)出未交增值稅銷項稅額出口退稅進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)出多交增值稅賬務(wù)處理小規(guī)模納稅人： 應(yīng)在“應(yīng)交稅費”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目 不需要再設(shè)置上述專欄賬務(wù)處理挑戰(zhàn)： 作

2、好增值稅會計處理，準(zhǔn)確核算、及時足額申報增值稅 從管理角度，做好增值稅的分析與籌劃賬務(wù)處理國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點后增值稅納稅申報有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第13號）對增值稅的填報提出了很多要求，增加了： 增值稅納稅申報表附列資料（五） 增值稅減免稅申報明細(xì)表 本期抵扣進(jìn)項稅額結(jié)構(gòu)明細(xì)表 其他賬務(wù)處理國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點后增值稅納稅申報有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第13號）賬務(wù)處理2221應(yīng)交稅費借方貸方一級明細(xì)科目二級明細(xì)科目01應(yīng)交增值稅見下表02未交增值稅01一般計稅02簡易計稅03增值稅留抵稅額04待抵扣進(jìn)項稅額

3、01未認(rèn)證或已認(rèn)證未申報抵扣進(jìn)項稅額02營改增待抵減的銷項稅額03新增不動產(chǎn)購進(jìn)未滿12月進(jìn)項稅額賬務(wù)處理設(shè)置“應(yīng)交稅費02未交增值稅”二級明細(xì)科目及說明下設(shè)兩個二級明細(xì)科目（01一般計稅；02簡易計稅）： 01一般計稅：是核算月末轉(zhuǎn)入的未交或多交增值稅、本期應(yīng)交的增值稅 02簡易計稅：核算一般納稅人選擇簡易計稅方法下的應(yīng)交稅費及已交稅費明細(xì)。因簡易計稅應(yīng)交稅費不能用其他的進(jìn)項稅額抵減，故不能再上述應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）中核算。本科目適用于一般納稅人同時選擇簡易計稅時的應(yīng)納增值稅額賬務(wù)處理設(shè)置“應(yīng)交稅費03增值稅留抵稅額”二級明細(xì)科目及說明根據(jù)財政部關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)企業(yè)

4、會計處理規(guī)定的通知（財會201213號）： 應(yīng)交稅費增值稅留抵稅額，核算不能用于兼有應(yīng)稅服務(wù)的原增值稅一般納稅人 截止到開始試點當(dāng)月月初的增值稅留抵稅額，按照營業(yè)稅改征增值稅有關(guān)規(guī)定不得從應(yīng)稅服務(wù)的銷項稅額中抵扣的，應(yīng)在“應(yīng)交稅費”科目下增設(shè)“增值稅留抵稅額”明細(xì)科目； 開始試點當(dāng)月月初，企業(yè)應(yīng)按不得從應(yīng)稅服務(wù)的銷項稅額中抵扣的增值稅留抵稅額，借記“應(yīng)交稅費增值稅留抵稅額”科目，貸記“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出）”科目賬務(wù)處理設(shè)置“應(yīng)交稅費03增值稅留抵稅額”二級明細(xì)科目及說明根據(jù)財政部關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)企業(yè)會計處理規(guī)定的通知（財會201213號）： 注意： 待以后期間允許

5、抵扣時，按允許抵扣的金額，貸記“應(yīng)交稅費增值稅留抵稅額”科目，借記“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)入）”科目； 之所以未按文件規(guī)定轉(zhuǎn)入“進(jìn)項稅額”明細(xì)，是為了保證進(jìn)項稅額與當(dāng)期進(jìn)項發(fā)票的保持一致，否則本年累計進(jìn)項稅額會比可以抵扣的扣稅憑證進(jìn)項稅額多出； 增值稅納稅申報表中將“進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)入”作為“進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出”的備抵項計算填列賬務(wù)處理設(shè)置“應(yīng)交稅費04待抵扣進(jìn)項稅額及說明下設(shè)三個三級明細(xì)科目：01未認(rèn)證或已認(rèn)證未申報抵扣進(jìn)項稅額02營改增待抵減的銷項稅額03新增不動產(chǎn)購進(jìn)相關(guān)進(jìn)項稅額 說明：1、“未認(rèn)證”三級明細(xì)用于已收到的扣稅憑證，但未掃描認(rèn)證；或者輔導(dǎo)期一般納稅人已認(rèn)證，但根據(jù)規(guī)定尚不能用于

6、抵減銷項稅額的進(jìn)項稅額；賬務(wù)處理設(shè)置“應(yīng)交稅費04待抵扣進(jìn)項稅額及說明下設(shè)三個三級明細(xì)科目：01未認(rèn)證或已認(rèn)證未申報抵扣進(jìn)項稅額02營改增待抵減的銷項稅額03新增不動產(chǎn)購進(jìn)相關(guān)進(jìn)項稅額 說明：2、增設(shè)“營改增待抵減的銷項稅額”是便于差額征稅的試點納稅人，及時核算本期購進(jìn)應(yīng)稅服務(wù)可扣除項目折抵的銷項稅額。而應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅“營改增抵減的銷項稅額”系本期實際抵減的銷項稅額，該科目余額為尚可用于未來期間的、待抵減銷項稅額。這樣，也可以保持應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅的準(zhǔn)確性；賬務(wù)處理設(shè)置“應(yīng)交稅費04待抵扣進(jìn)項稅額及說明下設(shè)三個三級明細(xì)科目：01未認(rèn)證或已認(rèn)證未申報抵扣進(jìn)項稅額02營改增待抵減的銷項稅額03

7、新增不動產(chǎn)購進(jìn)相關(guān)進(jìn)項稅額 說明：3、“新增不動產(chǎn)購進(jìn)相關(guān)進(jìn)項稅額”是當(dāng)期取得的不動產(chǎn)進(jìn)項稅額40%需于取得日的12月后才能用于抵減增值稅銷項稅額賬務(wù)處理借方二級明細(xì)科目三級明細(xì)四級明細(xì)貸方二級明細(xì)科目貸方三級明細(xì)科目01進(jìn)項科目17%貨物勞務(wù)11銷項稅額17%貨物、勞務(wù)有形動產(chǎn)租賃13%13%11%應(yīng)稅服務(wù)11%運(yùn)輸6%應(yīng)稅服務(wù)建筑安裝不動產(chǎn)租賃12營改增抵減的銷項稅額購入不動產(chǎn)13出口退稅其他14進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出用于簡易計稅轉(zhuǎn)出02出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額03進(jìn)項稅轉(zhuǎn)入15轉(zhuǎn)出多交增值稅04預(yù)交增值稅05營改增抵減的銷項稅額06減免稅款07轉(zhuǎn)出未交增值稅應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅賬務(wù)處理說明：1、對進(jìn)

8、項稅額設(shè)置四級明細(xì) 有助于分析當(dāng)期增值稅真實稅負(fù) 特別是當(dāng)期應(yīng)交稅額較少時，分析當(dāng)期設(shè)備購進(jìn)、投資所產(chǎn)生的 影響2、銷項稅額按不同稅率設(shè)置三級明細(xì) 便于與增值稅納稅申報表核對 且便于分析營改增之后產(chǎn)生的稅負(fù)影響3、進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出設(shè)置三級明細(xì)： 可以清晰知道所認(rèn)證的進(jìn)項稅額取得來源及使用去向 也便于與納稅申報表附表核對 并準(zhǔn)確分析當(dāng)期稅負(fù)賬務(wù)處理4、設(shè)置“進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)入”借方二級科目，主要便利性： 為了滿足營改增之后的新的政策變化：原用于免稅、簡易計稅、集體福利的按照試點實施辦法第二十七條第（一）項規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項稅額的應(yīng)稅項目

9、，可在用途改變的次月按照下列公式計算可以抵扣的進(jìn)項稅額：可以抵扣的進(jìn)項稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)凈值/（1+適用稅率）*適用稅率 便于將轉(zhuǎn)出掛賬的期初留抵稅額轉(zhuǎn)入，之所以不使用進(jìn)項稅額科目，是為了使進(jìn)項稅額發(fā)生額與所認(rèn)證的專用發(fā)票進(jìn)項稅額保持一致；在填寫增值稅納稅申報表時，將其作為“進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出的備抵項”與“進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出”計算填列，余額允許為負(fù)賬務(wù)處理5、設(shè)置“營改增抵減的銷項稅額”明細(xì)科目 系核算差額征稅的試點納稅人本期從銷售額中扣減的、購進(jìn)應(yīng)稅服務(wù)按適用稅率計算的銷項稅額； 如果原一般納稅人未兼營該應(yīng)稅服務(wù)的，可以不設(shè)此明細(xì)科目賬務(wù)處理增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費用抵減增值稅額

10、的會計處理（一般納稅人）1、企業(yè)購入增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備： 按實際支付或應(yīng)付的余額，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等科目 按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額，借記“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（減免稅款）”科目，貸記“遞延收益”科目 按期計提折舊，借記“管理費用”等科目，貸記“累計折舊”科目 同時，借記“遞延收益”科目，貸記“管理費用”等科目賬務(wù)處理增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費用抵減增值稅額的會計處理（一般納稅人）2、企業(yè)發(fā)生技術(shù)維護(hù)費： 按實際支付或應(yīng)付的金額，借記“管理費用”等科目，貸記“銀行存款”等科目 按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額，借記“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（減免稅款）”科目，貸記“管理費用”等科目 賬務(wù)處理增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費用抵減增值稅額的會計處理（一般納稅人）舉例：2016年5月，A企業(yè)首次購入增值稅稅控系統(tǒng)設(shè)備，支付價款490元，同時支付當(dāng)年增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備技術(shù)維護(hù)費330元，當(dāng)月兩項合計抵減當(dāng)月增值稅應(yīng)納稅額820元：、首次購入增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備 借：固定資產(chǎn)稅控設(shè)備 490 貸：銀行存款 490、發(fā)生防偽稅控系統(tǒng)專用設(shè)備技術(shù)維護(hù)費 借：管理費用 330 貸：銀行存款 330賬務(wù)處