探討我國(guó)房地產(chǎn)金融體系建設(shè)

1、探討我國(guó)房地產(chǎn)金融體系建設(shè)一、房地產(chǎn)金融體系的構(gòu)成（一）房地產(chǎn)金融體系的組織機(jī)構(gòu)體系。房地產(chǎn)金融體系中的組織機(jī) 構(gòu)體系指的是房地產(chǎn)融資的主體因素。 房地產(chǎn)金融在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中 起到特殊的作用:一方面作為資金占有者，主要發(fā)放房地產(chǎn)貸款，同 時(shí)購買地產(chǎn)公司部分金融工具;另一方面又借助地產(chǎn)公司為自身吸取 一部分資金同時(shí)也發(fā)行金融工具，籌措大量資金。（二）房地產(chǎn)金融體系的金融工具體系。房地產(chǎn)金融體系中的金融工 具有很多，主要有兩類:一類是一般金融體系共有的，類似的一般金 融體系中共同的金融工具如股票、債券等;另一類是房地產(chǎn)金融體系 特有的，如抵押貸款、房地產(chǎn)信托投資基金等。房地產(chǎn)金融體系作為一種金融工

2、具體系，其融資方式主要有兩個(gè)方 面，一方面是直接融資，另一方面則是間接融資的渠道。直接融資主 要是企業(yè)通過發(fā)行股票和債券的形式獲取市場(chǎng)資金的投資;間接融資 則主要是銀行貸款的形式從銀行獲得， 如抵押貸款。 金融市場(chǎng)不斷變 化，信用工具也不斷得以創(chuàng)新，如P 2P互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)在現(xiàn)階段房 地產(chǎn)公司融資上提供了便利條件。（三）房地產(chǎn)金融體系的配套設(shè)施體系。一般金融體系構(gòu)成都包含組 織結(jié)構(gòu)體系和金融工具體系兩個(gè)方面。 除此之外還有最關(guān)鍵的一點(diǎn)就 是相關(guān)配套體系， 包括房地產(chǎn)的政府宏觀調(diào)控和監(jiān)管、 中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 如房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)擔(dān)保機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以及信用評(píng)價(jià)、 房地長(zhǎng)行業(yè)長(zhǎng)期運(yùn)作過程中國(guó)家

3、頒布的草案以及新形成的政策法規(guī) 條文等法律環(huán)境等，都和房地產(chǎn)金融體系存在不可或缺的聯(lián)系。二、我國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)融資渠道不健全，多元化融資體系尚未形成?，F(xiàn)階段我 國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道比較單一，信托、基金、債券等雖有一定程度 發(fā)展但是步伐緩慢， 難以滿足房地產(chǎn)發(fā)展的需求。 房地產(chǎn)大部分資金 來源依托商業(yè)銀行提供，除了商業(yè)銀行借款模式之外，債券、信托、基金等模式都相對(duì)單一，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金等路線尚在探索， 加上中 國(guó)征信體系建設(shè)等都不夠完善， 信貸領(lǐng)域很容易出現(xiàn)壞賬， 即使是房 地產(chǎn)金融市場(chǎng)上專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、 擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu) 葉存在諸多的風(fēng)險(xiǎn)，如借款項(xiàng)目審核，風(fēng)險(xiǎn)控制，資

4、產(chǎn)評(píng)估等方面都 沒有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)， 獨(dú)立有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系尚未形 成。目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以一級(jí)市場(chǎng)為主，二級(jí)市場(chǎng)尚未建立起來。 一級(jí)市場(chǎng)體系中雖包括商業(yè)銀行、 非銀行金融機(jī)構(gòu)、 住房公積金中心 等機(jī)構(gòu)，但仍以商業(yè)銀行為主， 其它機(jī)構(gòu)發(fā)展并不充分對(duì)房地產(chǎn)行業(yè) 的發(fā)展現(xiàn)階段并沒有起到多大的作用， 還有待進(jìn)一步發(fā)展。 資金依靠 單一商業(yè)銀行在一定程度上加大了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)， 近些年由于商業(yè) 銀行壞賬頻發(fā)，也是的房地產(chǎn)企業(yè)融資困難重重。（二）土地儲(chǔ)備制度尚未完善，土地儲(chǔ)備貸款存在較高隱性風(fēng)險(xiǎn)。房 地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的支柱產(chǎn)業(yè)在全國(guó)各個(gè)城市發(fā)展都很大， 地 圖價(jià)值近些年受房地產(chǎn)炒作的影

5、響價(jià)值也在不斷上漲。 所以相對(duì)來說 對(duì)于購置土地的融資要求也有一定程度增加。 而土地收購和開發(fā)的主 要資金來源于商業(yè)銀行貨款，而貸款者還款來源重要依靠土地轉(zhuǎn)讓金 和己竣工商品房銷售所獲得收益。同時(shí)，土地儲(chǔ)備屬于政府行為，這 使得土地的購置和開發(fā)很容易獲得商業(yè)銀行的巨額貨款。 但是，提土 地轉(zhuǎn)讓價(jià)格受多方面因素影響， 土地價(jià)格波動(dòng)大這也在一定層而上增 加了土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)性。三、我國(guó)房地產(chǎn)金融體系建設(shè)的可行方案（一）拓寬房地產(chǎn)融資渠道，分散金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)。積極推進(jìn)房地產(chǎn)行 業(yè)投資權(quán)益深化改革， 加快房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)， 分散風(fēng)險(xiǎn)。 重點(diǎn)推出房地產(chǎn)投資信托基金， 讓房地產(chǎn)行業(yè)投資渠道多元化

6、， 減少 商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。 改善住房公積金制度， 明確住房公積金使用明細(xì)， 同時(shí)擴(kuò)大住房公積金使用的范圍。 通過政策機(jī)制引導(dǎo)企業(yè)通過市場(chǎng)融 資渠道直接融資， 扶持符合條件的企業(yè)積極上市， 通過發(fā)行債券的形 式和股票交易提高提高房地產(chǎn)企業(yè)從市場(chǎng)中直接融資的比重， 降低其 從銀行間接融資的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也降低商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)因素。（二）建立多元化的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新機(jī)構(gòu)體系。建立多元化房地產(chǎn)金 融創(chuàng)新機(jī)構(gòu)體系主要體現(xiàn)在四個(gè)方面:一是由政府組建房地產(chǎn)貸款擔(dān) 保機(jī)構(gòu)?，F(xiàn)階段我國(guó)居民人均收入水平還不高， 中低收入群體收入占 比大，并且大多數(shù)收入群體不穩(wěn)定。 所以需要由政府組建房地產(chǎn)貸款 擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為其提供擔(dān)保。二是成立專門的房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司。保險(xiǎn)公 司可