第六章農(nóng)用地估價(jià)

1、 主講人主講人：趙盼盼：趙盼盼email ：pan_pan_一一 、土地價(jià)格的內(nèi)涵、土地價(jià)格的內(nèi)涵馬克思勞動(dòng)價(jià)值理論馬克思勞動(dòng)價(jià)值理論“土地本身并無(wú)價(jià)值”土地價(jià)格的產(chǎn)生：土地價(jià)格的產(chǎn)生： “壟斷性” 土地本身的稀缺性及具有滿足人類需要的特殊的使用價(jià)值。土地價(jià)格：土地價(jià)格：是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購(gòu)買獲取土地預(yù)期收益而支付的代價(jià)。也就是說(shuō)土地價(jià)格的高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益。購(gòu)買土地實(shí)際上購(gòu)買的是土地的權(quán)利，土地的權(quán)利不同，其價(jià)格表現(xiàn)也不同。一般表現(xiàn)為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等。 p 土地所有權(quán)價(jià)格：土地所有權(quán)價(jià)格：是指購(gòu)買土地所有權(quán)的價(jià)格；p 土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)價(jià)格：是

2、指購(gòu)買土地使用權(quán)的價(jià)格。p 我國(guó)土地價(jià)格我國(guó)土地價(jià)格：是指土地使用權(quán)的購(gòu)買價(jià)格。 我國(guó)農(nóng)用土地價(jià)格問(wèn)題，必須基于農(nóng)用土地表象上屬于集體所有的前提之下，農(nóng)用土地價(jià)格形成主要表現(xiàn)為土地使用權(quán)價(jià)格，其中包括農(nóng)用土地使用權(quán)的承包、租賃、轉(zhuǎn)包、土地入股等具體的價(jià)格形式。二、二、 農(nóng)用地價(jià)格內(nèi)涵農(nóng)用地價(jià)格內(nèi)涵農(nóng)用土地在不改變用途農(nóng)用土地在不改變用途的前提下在農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主的前提下在農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體之間流轉(zhuǎn)的價(jià)格。體之間流轉(zhuǎn)的價(jià)格。土地內(nèi)轉(zhuǎn)價(jià)格土地內(nèi)轉(zhuǎn)價(jià)格農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為集體非農(nóng)農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為集體非農(nóng)業(yè)用地的價(jià)格，使用權(quán)業(yè)用地的價(jià)格，使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。發(fā)生轉(zhuǎn)移。土地外轉(zhuǎn)價(jià)格土地外轉(zhuǎn)價(jià)格農(nóng)用土地被征為國(guó)家建農(nóng)用土地被征為國(guó)家

3、建設(shè)用地，是土地所有權(quán)設(shè)用地，是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移的轉(zhuǎn)移。征用價(jià)格征用價(jià)格u 農(nóng)用土地內(nèi)部流轉(zhuǎn)包括土地轉(zhuǎn)農(nóng)用土地內(nèi)部流轉(zhuǎn)包括土地轉(zhuǎn)包、土地入股、合作經(jīng)營(yíng)等；包、土地入股、合作經(jīng)營(yíng)等；u 所有權(quán)不發(fā)生改變。所有權(quán)不發(fā)生改變。u 農(nóng)用土地轉(zhuǎn)用包括農(nóng)用土地向農(nóng)用土地轉(zhuǎn)用包括農(nóng)用土地向市地、獨(dú)立工礦用地、交通運(yùn)輸市地、獨(dú)立工礦用地、交通運(yùn)輸用地等的流轉(zhuǎn)。用地等的流轉(zhuǎn)。u 所有權(quán)由基體變?yōu)閲?guó)家所有。所有權(quán)由基體變?yōu)閲?guó)家所有。農(nóng)用土地內(nèi)部流轉(zhuǎn)市場(chǎng)農(nóng)用土地內(nèi)部流轉(zhuǎn)市場(chǎng)農(nóng)用土地轉(zhuǎn)用市場(chǎng)農(nóng)用土地轉(zhuǎn)用市場(chǎng)（1）農(nóng)用土地內(nèi)部流轉(zhuǎn)價(jià)格內(nèi)涵農(nóng)用土地內(nèi)部流轉(zhuǎn)價(jià)格內(nèi)涵：以不改變農(nóng)用土地用途為前提條件下從農(nóng)業(yè)社會(huì)角度評(píng)定的農(nóng)用

4、土地價(jià)格。農(nóng)用土地內(nèi)部流轉(zhuǎn)價(jià)格水平取決于農(nóng)用土地生產(chǎn)能力即農(nóng)用土地質(zhì)量，因而又可稱之為農(nóng)用土地質(zhì)量?jī)r(jià)格。（2）農(nóng)用土地轉(zhuǎn)用價(jià)格內(nèi)涵：）農(nóng)用土地轉(zhuǎn)用價(jià)格內(nèi)涵：農(nóng)用土地轉(zhuǎn)用價(jià)格指在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下，農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時(shí)，從宏觀社會(huì)角度評(píng)定的農(nóng)用土地地價(jià)。征地補(bǔ)償費(fèi)：征地補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗和附著物補(bǔ)償費(fèi)。農(nóng)用土地轉(zhuǎn)用價(jià)格用公式可表示為：農(nóng)用土地轉(zhuǎn)用價(jià)格用公式可表示為：農(nóng)用土地轉(zhuǎn)用價(jià)格=農(nóng)用土地質(zhì)量?jī)r(jià)格+農(nóng)用土地社會(huì)價(jià)值量化值三、土地價(jià)格的特點(diǎn)三、土地價(jià)格的特點(diǎn)土地價(jià)格是土土地價(jià)格是土地權(quán)利價(jià)格地權(quán)利價(jià)格 土地價(jià)格市場(chǎng)土地價(jià)格市場(chǎng)不統(tǒng)一不統(tǒng)一土地價(jià)格呈上土地價(jià)格呈上升趨勢(shì)升趨勢(shì)

5、土地價(jià)格主要土地價(jià)格主要由土地需求決由土地需求決定定土地價(jià)格不是土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)幣表現(xiàn)四、農(nóng)用土地價(jià)格的特征四、農(nóng)用土地價(jià)格的特征農(nóng)用土地以其現(xiàn)實(shí)收益能力和現(xiàn)實(shí)收益水平為價(jià)格的基礎(chǔ)。農(nóng)用土地以其現(xiàn)實(shí)收益能力和現(xiàn)實(shí)收益水平為價(jià)格的基礎(chǔ)。農(nóng)用土地質(zhì)量?jī)r(jià)格僅指土地用作農(nóng)業(yè)用途時(shí)，由其收益能力和農(nóng)用土地質(zhì)量?jī)r(jià)格僅指土地用作農(nóng)業(yè)用途時(shí)，由其收益能力和收益水平所決定的價(jià)格。收益水平所決定的價(jià)格。由于耕地肥、水、氣等條件有區(qū)域差異，以及作物種植制度也由于耕地肥、水、氣等條件有區(qū)域差異，以及作物種植制度也有區(qū)域差異性，從而導(dǎo)致農(nóng)用土地地價(jià)的區(qū)域變異性。有區(qū)域差異性，從而導(dǎo)致農(nóng)用土地地

6、價(jià)的區(qū)域變異性。土地價(jià)格受自然條件影響較大，因而可信的土地價(jià)格應(yīng)取正常土地價(jià)格受自然條件影響較大，因而可信的土地價(jià)格應(yīng)取正常年份的土地收益或連續(xù)若干年的土地平均收益作為評(píng)估的基礎(chǔ)。年份的土地收益或連續(xù)若干年的土地平均收益作為評(píng)估的基礎(chǔ)。五、土地價(jià)格分類五、土地價(jià)格分類按土地權(quán)利分按土地權(quán)利分按土地價(jià)格形成方式按土地價(jià)格形成方式按政府管理手段按政府管理手段按土地價(jià)格表示方法按土地價(jià)格表示方法所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格和抵押權(quán)價(jià)格等。價(jià)格和抵押權(quán)價(jià)格等。分為交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格包分為交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格包括交易底價(jià)基準(zhǔn)底價(jià)，課稅價(jià)格括交易底價(jià)基

7、準(zhǔn)底價(jià)，課稅價(jià)格申報(bào)低價(jià)申報(bào)低價(jià)公告底價(jià)公告底價(jià)土地總價(jià)格土地總價(jià)格面積地價(jià)面積地價(jià)樓面地價(jià)樓面地價(jià)六、土地估價(jià)原則六、土地估價(jià)原則p 預(yù)期收益原則p 替代原則p 最有效利用原則p 供需原則p 報(bào)酬遞增遞減原則p 貢獻(xiàn)原則p 變動(dòng)原則邊際效益七、農(nóng)用地估價(jià)原則七、農(nóng)用地估價(jià)原則u 綜合性原則u 資源稀缺性原則u 連續(xù)可比原則u 分區(qū)分類估價(jià)的原則u 科學(xué)性與易操作性相結(jié)合的原則u 公正合理和正確可信原則八、土地估價(jià)方法八、土地估價(jià)方法基本估價(jià)法基本估價(jià)法應(yīng)用估價(jià)法應(yīng)用估價(jià)法 收益還原法收益還原法 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 剩余法剩余法 成本逼近法成本逼近法 路線估價(jià)法路線估價(jià)法 標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法標(biāo)準(zhǔn)

8、宗地估價(jià)法 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù) 修正法修正法一、自然因素一、自然因素 自然因素是指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力的各種自然條件，包括氣候（自然因素是指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力的各種自然條件，包括氣候（10積積溫、降雨均衡度、無(wú)霜期、災(zāi)害性氣候狀況）、地貌（地形、坡度等）、溫、降雨均衡度、無(wú)霜期、災(zāi)害性氣候狀況）、地貌（地形、坡度等）、土壤（土壤質(zhì)地、土層厚度、有機(jī)質(zhì)含量、鹽漬化程度）、水文（地下水土壤（土壤質(zhì)地、土層厚度、有機(jī)質(zhì)含量、鹽漬化程度）、水文（地下水埋深度）、農(nóng)田基本建設(shè)狀況、地塊形狀等。埋深度）、農(nóng)田基本建設(shè)狀況、地塊形狀等。二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境農(nóng)產(chǎn)品供求狀況農(nóng)

9、產(chǎn)品供求狀況人口狀況人口狀況位置位置農(nóng)用設(shè)施農(nóng)用設(shè)施面積和形狀面積和形狀后備土地資源狀況后備土地資源狀況三、行政因素三、行政因素農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)政策政策土地土地政策政策土地利土地利用規(guī)劃用規(guī)劃四、其他因素四、其他因素特殊氣候條件、土壤條件、環(huán)境條件、特殊氣候條件、土壤條件、環(huán)境條件、環(huán)境污染狀況環(huán)境污染狀況、心理因素等。、心理因素等。一、背景資料的收集與整理一、背景資料的收集與整理1）資料采集）資料采集 背景資料主要包括影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因背景資料主要包括影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的資料及其他影響地價(jià)的資料。素的資料及其他影響地價(jià)的資料。主要有：主要有：近近3年的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資

10、料、年的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、農(nóng)副產(chǎn)品的價(jià)格資料和物價(jià)上漲指數(shù)農(nóng)副產(chǎn)品的價(jià)格資料和物價(jià)上漲指數(shù)、近年來(lái)的存、貸款利率等農(nóng)近年來(lái)的存、貸款利率等農(nóng)業(yè)投入產(chǎn)出資料業(yè)投入產(chǎn)出資料。一、背景資料的收集與整理一、背景資料的收集與整理2）資料整理）資料整理 調(diào)查的背景材料可分為三類：第一類是反映全區(qū)總體情況的資調(diào)查的背景材料可分為三類：第一類是反映全區(qū)總體情況的資料，如國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒、土地利用總體規(guī)劃報(bào)告、基本農(nóng)田保護(hù)料，如國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒、土地利用總體規(guī)劃報(bào)告、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)規(guī)劃報(bào)告、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、土地詳查報(bào)告等其他有關(guān)文獻(xiàn)。區(qū)規(guī)劃報(bào)告、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、土地詳查報(bào)告等其他有關(guān)文獻(xiàn)。第二類是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、

11、農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格、工日值的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)第二類是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格、工日值的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)等。第三類是其他方面的資料，如農(nóng)用土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、收取標(biāo)準(zhǔn)等。第三類是其他方面的資料，如農(nóng)用土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、社會(huì)平均物價(jià)上漲指數(shù)、存款和貸款利率。社會(huì)平均物價(jià)上漲指數(shù)、存款和貸款利率。二、二、樣本資料的調(diào)查與整理樣本資料的調(diào)查與整理（1）資料調(diào)查的要求資料調(diào)查的要求n 樣本的空間分布相對(duì)均勻。樣本的空間分布相對(duì)均勻。n 保證樣本有足夠數(shù)量。保證樣本有足夠數(shù)量。n 農(nóng)用土地的效益盡量是最近農(nóng)用土地的效益盡量是最近3年的情況。年的情況。二、二、樣本資料的調(diào)查與整理樣本資料的調(diào)查與整理（2）調(diào)查

12、內(nèi)容。）調(diào)查內(nèi)容。 基本情況：戶主姓名，家庭人口，勞動(dòng)力數(shù)量，承包耕地面積，基本情況：戶主姓名，家庭人口，勞動(dòng)力數(shù)量，承包耕地面積，承包耕地土壤類型，利用類型，種植的主要作物。承包耕地土壤類型，利用類型，種植的主要作物。 投入情況：種子投入、農(nóng)藥投入、肥料投入、農(nóng)機(jī)投入（農(nóng)機(jī)投入情況：種子投入、農(nóng)藥投入、肥料投入、農(nóng)機(jī)投入（農(nóng)機(jī)費(fèi)和排灌溉費(fèi)）、勞動(dòng)力投入和其他費(fèi)用等。費(fèi)和排灌溉費(fèi)）、勞動(dòng)力投入和其他費(fèi)用等。 產(chǎn)出情況：畝均產(chǎn)量、畝均產(chǎn)值、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格。產(chǎn)出情況：畝均產(chǎn)量、畝均產(chǎn)值、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格。三、三、資料的整理資料的整理（1）原始表格整理。（2）進(jìn)行樣本統(tǒng)一編號(hào)和圖上標(biāo)注。（3）輸入原始數(shù)據(jù)，建

13、立數(shù)據(jù)庫(kù)。（4）建立估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)和進(jìn)行方差檢驗(yàn)。 土地還原利率是將土地純收益還原成土地價(jià)格的利率，其實(shí)質(zhì)是一種資本投資的收益率。目前國(guó)內(nèi)確定土地還原利率的常用方法大體有以下幾種：（1）用一年期銀行存款利率或多年銀行存款利率平均值代替；（2）通過(guò)年地租與地價(jià)的比例確定；（3）用多年銀行存款利率平均值加（減或除以）物價(jià)指數(shù)求??；（4）用當(dāng)?shù)赝ㄐ械哪晖顿Y利率作為還原利率；（5）通過(guò)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法求取還原利率；（6）實(shí)質(zhì)利率，以銀行一年定期存款利率為基礎(chǔ)，用物價(jià)指數(shù)調(diào) 整后，再扣除一成所得稅得到的利率。 土地還原利率是將土地純收益還原成土地價(jià)格的利率，其實(shí)質(zhì)是一種資本投資的收益率。目前國(guó)內(nèi)

14、確定土地還原利率的常用方法大體有以下幾種：（1）用一年期銀行存款利率或多年銀行存款利率平均值代替；（2）通過(guò)年地租與地價(jià)的比例確定；（3）用多年銀行存款利率平均值加（減或除以）物價(jià)指數(shù)求取；（4）用當(dāng)?shù)赝ㄐ械哪晖顿Y利率作為還原利率；（5）通過(guò)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法求取還原利率；（6）實(shí)質(zhì)利率，以銀行一年定期存款利率為基礎(chǔ)，用物價(jià)指數(shù)調(diào) 整后，再扣除一成所得稅得到的利率。 安陽(yáng)市郊區(qū)農(nóng)用土地估價(jià)采用第三種和第五種相結(jié)合的方法計(jì)算土地還原利率。土地還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)利率（對(duì)于農(nóng)用地長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)利率=0）土地還原率 =安全利率= 一年期存款利率- 物價(jià)指數(shù)（其中一年期存款利率取多年平均值）。洛

15、陽(yáng)市郊區(qū)農(nóng)用土地估價(jià)采用第六種方法計(jì)算上地還原利率。農(nóng)用地估價(jià)方法 收益還原法 市場(chǎng)比較法 成本逼近法 剩余法 評(píng)分估價(jià)法 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 收益還原法1. 搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費(fèi)用資料2. 測(cè)算年總收益3. 測(cè)算年總費(fèi)用4. 計(jì)算年純收益5. 確定土地還原率6. 計(jì)算土地價(jià)格 收益還原法的評(píng)估程序 收益還原法測(cè)算年總收益 年總收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀正常年收益。當(dāng)待估宗地為直接生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式時(shí)，用農(nóng)產(chǎn)品年收入作為年總收益。土地總收益=主產(chǎn)品產(chǎn)量 單價(jià) + 副產(chǎn)品產(chǎn)量 單價(jià) 收益還原法的評(píng)估程序 收益還原法測(cè)算年總費(fèi)用 年總費(fèi)用指待估宗地的使用者

16、在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所支付的年平均客觀總費(fèi)用。當(dāng)待估宗地為直接生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)，農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品的費(fèi)用之和作為總費(fèi)用。土地總費(fèi)用=物質(zhì)費(fèi)用 + 人工費(fèi)用 +投資機(jī)會(huì)成本 + 稅金物質(zhì)費(fèi)用 =種子費(fèi) +肥料費(fèi)+植保費(fèi)+機(jī)械費(fèi)+勞力作業(yè)費(fèi) +排灌作業(yè)費(fèi) +畜力+ 其他人工費(fèi)用 = 標(biāo)準(zhǔn)工日 標(biāo)準(zhǔn)工值投資機(jī)會(huì)成本 =物質(zhì)費(fèi)用 社會(huì)平均利潤(rùn)率 收益還原法的評(píng)估程序 收益還原法測(cè)算年總費(fèi)用測(cè)算年總費(fèi)用 對(duì)于投入所形成的固定資產(chǎn)，按其使用年限權(quán)攤銷費(fèi)用。當(dāng)待估宗地為租賃經(jīng)營(yíng)時(shí)，用農(nóng)用地租賃過(guò)程中發(fā)生的年平均費(fèi)用作為年總費(fèi)用。它主要是指在進(jìn)行土地租賃過(guò)程中所必須支付的年平均客觀總費(fèi)用。 收益還原法的評(píng)估

17、程序 收益還原法計(jì)算年純收益 土地年純收益為年總收益與年總費(fèi)用只差。對(duì)于投入所形成的的固定資產(chǎn)應(yīng)扣除其所產(chǎn)生的年純收益。如果所取的年純收益為負(fù)值，應(yīng)根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況考慮農(nóng)用地的客觀收益。土地純收益 = 土地總收益 - 土地總費(fèi)用 收益還原法的評(píng)估程序 收益還原法確定土地還原率 租價(jià)比較法租價(jià)比較法 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法 投資風(fēng)險(xiǎn)與投資利率綜合排序插入法投資風(fēng)險(xiǎn)與投資利率綜合排序插入法 收益還原法的評(píng)估程序 收益還原法計(jì)算土地價(jià)格 無(wú)限年期的土地價(jià)格計(jì)算式為： 有限年期額待估農(nóng)用地價(jià)格應(yīng)根據(jù)其使用年限進(jìn)行年期修正。 當(dāng)土地的年純收益每年不變，土地還原率每年不變且大于0時(shí)，

18、土地價(jià)格為：式中 P土地價(jià)格； a土地年純收益； r土地還原率； n 土地使用年期。 收益還原法的評(píng)估程序 收益還原法 收益還原法適用于正常條件下有客觀收益且土地純收益較易測(cè)算的農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估。采用收益還原法進(jìn)行宗地價(jià)格評(píng)估時(shí)，應(yīng)以宗地為單位進(jìn)行評(píng)估，即應(yīng)考慮農(nóng)用地收益是由宗地總面積產(chǎn)生的，不能只考慮農(nóng)用地收益面積。 收益還原法適用范圍 收益還原法公式：農(nóng)用土地價(jià)格 = 土地年純收益 土地還原率公式：土地純收益 = 土地總收益 - 土地總費(fèi)用公式：土地總收益=主產(chǎn)品產(chǎn)量 單價(jià) + 副產(chǎn)品產(chǎn)量 單價(jià)公式：土地總費(fèi)用=物質(zhì)費(fèi)用 + 人工費(fèi)用 +投資機(jī)會(huì)成本 + 稅金公式：物質(zhì)費(fèi)用 =種子費(fèi) +肥料

19、費(fèi)+植保費(fèi)+機(jī)械費(fèi)+勞力作業(yè)費(fèi) +排灌作業(yè)費(fèi) +畜力+ 其他公式：人工費(fèi)用 = 標(biāo)準(zhǔn)工日 標(biāo)準(zhǔn)工值公式：投資機(jī)會(huì)成本 =物質(zhì)費(fèi)用 社會(huì)平均利潤(rùn)率 收益還原法的評(píng)估程序 市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)法，是由另一位德國(guó)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家艾瑞藻提出的，他對(duì)德國(guó)東北部地區(qū)大農(nóng)場(chǎng)進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，發(fā)現(xiàn)實(shí)際交易價(jià)格與收益價(jià)格有較大差距，乃于1912年發(fā)表了農(nóng)場(chǎng)與農(nóng)用土地評(píng)價(jià)學(xué)一書，主張采用市場(chǎng)法，意在糾正收益法估價(jià)所產(chǎn)生的偏差，且主張將耕地置于整個(gè)土地市場(chǎng)之中，根據(jù)耕地供求關(guān)系進(jìn)行估價(jià)。 市場(chǎng)比較法1.收集和選擇比較交易實(shí)例2.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)3.進(jìn)行交易情況修正4. 進(jìn)行日期修正5. 進(jìn)行影響因素修正6. 進(jìn)行年期修正 市

20、場(chǎng)比較法的評(píng)估程序 市場(chǎng)比較法1.收集和選擇比較交易實(shí)例遵循原則: 與評(píng)估對(duì)象處于同一地區(qū)的實(shí)例，次選處于臨近地區(qū)或類似地區(qū)的實(shí)例； 所選實(shí)例與待估土地用途相同，價(jià)格類型應(yīng)相同或者可比，成交日期與估價(jià)日期應(yīng)接近，不宜超過(guò)3年； 應(yīng)至少選擇3個(gè)可比較的正常交易實(shí)例。 市場(chǎng)比較法的評(píng)估程序 市場(chǎng)比較法1.收集和選擇比較交易實(shí)例在收集與調(diào)查交易實(shí)例時(shí)要調(diào)查的內(nèi)容有：交易雙方的情況及交易目的、交易實(shí)例的狀況（一般應(yīng)包括宗地本身的各種自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和特殊條件）、成交價(jià)格、付款方式、成交日期。 市場(chǎng)比較法的評(píng)估程序 市場(chǎng)比較法2. 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 選取比較實(shí)例后，應(yīng)對(duì)比較實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處

21、理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)、統(tǒng)一表達(dá)方式和土地價(jià)格內(nèi)涵，主要包括統(tǒng)一地價(jià)內(nèi)涵、統(tǒng)一付款方式（應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次付清的付款方式）、統(tǒng)一采用單位面積地價(jià)、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位。 市場(chǎng)比較法的評(píng)估程序 市場(chǎng)比較法3. 進(jìn)行交易情況修正 交易情況修正是排出交易行為中一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常情況下的價(jià)格。通常引起特殊交易行為因素有這幾種情況：有利害關(guān)系著之間的交易；急買急賣的交易受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者偏好的交易相鄰地塊的合并交易特殊方式的交易交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易有糾紛的交易。 市場(chǎng)比較法的評(píng)估程序 市場(chǎng)比較法

22、在測(cè)定各種特殊因素對(duì)土地價(jià)格影響的基礎(chǔ)上，計(jì)算情況修正系數(shù)，公式為:Kc情況修正系數(shù)；Icp待估農(nóng)用地情況指數(shù)；Icb交易實(shí)例農(nóng)用地情況指數(shù) 市場(chǎng)比較法的評(píng)估程序cbcpKIIc 市場(chǎng)比較法4進(jìn)行日期修正應(yīng)把成交實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)日期的價(jià)格。 利用本地區(qū)農(nóng)用地價(jià)格指數(shù)計(jì)算修正系數(shù)Kt期日修正系數(shù)；Ip估價(jià)日期的地價(jià)指數(shù)；Ib交易日期的地價(jià)指數(shù)。 市場(chǎng)比較法的評(píng)估程序bpKIIt 市場(chǎng)比較法4進(jìn)行日期修正 利用類似農(nóng)用地價(jià)格變動(dòng)率確定日期修正系數(shù)。 在沒(méi)有農(nóng)用地價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率的情況下，估價(jià)人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格變動(dòng)情況和發(fā)展趨勢(shì)及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷，確定期日修正系數(shù)。 通

23、過(guò)分析土地價(jià)格隨時(shí)間推移的變動(dòng)規(guī)律，采用時(shí)間序列分析，建立土地價(jià)格與時(shí)間的相互關(guān)系模型，求取日期修正系數(shù)。 市場(chǎng)比較法的評(píng)估程序 市場(chǎng)比較法5進(jìn)行影響因素修正自然修正系數(shù)采用下式計(jì)算：Kn自然因素修正系數(shù)；Ioi待估農(nóng)用地因素i的指數(shù)；Ibi交易實(shí)例因素i的指數(shù)；n影響因素個(gè)數(shù)。 市場(chǎng)比較法的評(píng)估程序niboniiIIK1 市場(chǎng)比較法5進(jìn)行影響因素修正社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的修正系數(shù)采用下式計(jì)算：Ke社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素修正系數(shù)；Ioi待估農(nóng)用地因素i的指數(shù)；Ibi交易實(shí)例因素i的指數(shù)；n影響因素個(gè)數(shù)。 市場(chǎng)比較法的評(píng)估程序niboeiiIIK1 市場(chǎng)比較法5進(jìn)行影響因素修正特殊因素修正系數(shù)采用下式計(jì)算：Ks特

24、殊因素修正系數(shù)；Ioi待估農(nóng)用地因素i的指數(shù)；Ibi交易實(shí)例因素i的指數(shù)；n影響因素個(gè)數(shù)。 市場(chǎng)比較法的評(píng)估程序nibosiiIIK1 市場(chǎng)比較法6進(jìn)行年期修正 所選比較實(shí)例的土地使用年期會(huì)不盡相同，與待估土地的使用年期也會(huì)不一樣，利用市場(chǎng)比較法則必須進(jìn)行年期修正。年期修正系數(shù)為：Ky把比較實(shí)例年期修正到待估農(nóng)用地使用年期的年期修正系數(shù)；r土地還原率；m待估農(nóng)用地的使用年期；n比較實(shí)例的使用年期 市場(chǎng)比較法的評(píng)估程序nmyrrK)1 (11)1 (11 市場(chǎng)比較法7. 計(jì)算待估農(nóng)用地價(jià)格P交易實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格；Pb交易實(shí)例價(jià)格； 市場(chǎng)比較法的評(píng)估程序ysentcbKKKKKKPP 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比

25、較法必須以發(fā)育健全的市場(chǎng)為基本條件。具體地說(shuō)，市場(chǎng)比較法使用條件為： 要有足夠數(shù)量的比較案例 交易案例資料與待估土地具有相關(guān)性與可替代性 交易資料的可靠性 合法性，利用比較法評(píng)估時(shí)，不僅要排除不合理的土地市場(chǎng)交 易資料，而且要注意研究有關(guān)法律規(guī)定。 市場(chǎng)比較法適用條件和范圍 市場(chǎng)比較法適用范圍： 市場(chǎng)比較法適用于土地交易市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足具有替代性的土地交易案例的地區(qū)。市場(chǎng)比較法除了可直接用于評(píng)估土地價(jià)格外，還可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。 市場(chǎng)比較法適用條件和范圍 成本逼近法 指以開墾農(nóng)用地、土地整理或開發(fā)土地過(guò)程所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和

26、土地增值收益，并進(jìn)行各種修正來(lái)確定土地價(jià)格的方法。 成本逼近法 ysentcbKKKKKKPP P土地價(jià)格；Ea土地取得費(fèi)；Ed土地開發(fā)費(fèi)用；T稅費(fèi)；R1利息；R2利潤(rùn)；R3土地增值收益。 成本逼近法 農(nóng)用地取得費(fèi)主要表現(xiàn)為取得未利用土地或中低產(chǎn)田時(shí)客觀發(fā)生的費(fèi)用。 開發(fā)費(fèi)是為使土地達(dá)到一定的農(nóng)業(yè)利用條件而進(jìn)行的個(gè)各種投入的客觀費(fèi)用，如農(nóng)田平整、處理耕作層、建設(shè)農(nóng)田水利設(shè)施、田間道路、田間防護(hù)林等。 各項(xiàng)稅費(fèi)主要指取得待開發(fā)農(nóng)用地和在進(jìn)行農(nóng)用地開發(fā)過(guò)程中所應(yīng)支付的有關(guān)稅費(fèi)，具體項(xiàng)目和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定確定。 成本逼近法 農(nóng)用地增值收益是指待估農(nóng)用地因追加投資進(jìn)行農(nóng)用地開發(fā)整理，使農(nóng)用

27、地生產(chǎn)能力得到提高而引起的農(nóng)用地價(jià)格的增值。 利潤(rùn)是對(duì)農(nóng)用地開發(fā)投資的回報(bào)，是土地取得費(fèi)和開發(fā)費(fèi)在合理投資回報(bào)率下應(yīng)得的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬。 成本逼近法 如取得的是有限年期的農(nóng) 用地價(jià)格時(shí)，應(yīng)判斷是否進(jìn)行年期修正。判斷是否進(jìn)行年期修正的標(biāo)準(zhǔn)如下： 當(dāng)農(nóng)用地增值收益是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正。 當(dāng)農(nóng)用地增值收益是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，農(nóng)用地增值收益與成本價(jià)格一道進(jìn)行年期修正。 當(dāng)農(nóng)用地為承包、轉(zhuǎn)包時(shí)，應(yīng)使用年期或者剩余使用年期修正； 當(dāng)評(píng)估是農(nóng)用地?zé)o限年期價(jià)格時(shí)不用進(jìn)行年期修正。 成本逼近法 需要進(jìn)行年期修正時(shí)，其公式為:P

28、T年期修正后的農(nóng)用地價(jià)格；P年期修正前農(nóng)用地價(jià)格；Ky年期修正系數(shù)。yTPKP 成本逼近法 年期修正系數(shù)的計(jì)算公式為：Ky年期修正系數(shù)；r農(nóng)用地還原率；n農(nóng)用地使用年期；nyrK)1 (11 成本逼近法 適用范圍 成本逼近法適用于經(jīng)過(guò)未利用土地開發(fā)或土地整理后的農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估。特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育、土地成交實(shí)例不多、無(wú)法利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)時(shí)。 剩余法 剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法。剩余法是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后農(nóng)業(yè)地正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來(lái)估算待估農(nóng)用地價(jià)格的方法。其基本公式為：P待估農(nóng)用地價(jià)格A總開發(fā)價(jià)值或

29、者開發(fā)完成后農(nóng)用地總價(jià)格；B整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成本；C開發(fā)者的合理利潤(rùn)。CBAP 評(píng)分估價(jià)法 評(píng)分估價(jià)法是按一定的原則，建立影響農(nóng)用地價(jià)格的因素體系和因素評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)因素評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)待估農(nóng)用地的相應(yīng)條件進(jìn)行賦分，按其分值的大小，乘以客觀的農(nóng)用地單位分值價(jià)格，從而得到農(nóng)用地價(jià)格的一種估價(jià)方法。 評(píng)分估價(jià)法 評(píng)分估價(jià)程序 建立農(nóng)用地價(jià)格影響因素體系建立農(nóng)用地價(jià)格影響因素體系 制定農(nóng)用地價(jià)格影響因素評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)制定農(nóng)用地價(jià)格影響因素評(píng)分標(biāo)準(zhǔn) 調(diào)查待估農(nóng)用地的基本情況，對(duì)待估宗地進(jìn)行評(píng)分調(diào)查待估農(nóng)用地的基本情況，對(duì)待估宗地進(jìn)行評(píng)分 確定單位分值價(jià)格確定單位分值價(jià)格 計(jì)算待估宗地價(jià)格計(jì)算待估宗地價(jià)格 對(duì)農(nóng)用地價(jià)

30、格進(jìn)行年期修正對(duì)農(nóng)用地價(jià)格進(jìn)行年期修正 評(píng)分估價(jià)法 評(píng)分估價(jià)程序 制定農(nóng)用地價(jià)格影響因素評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)制定農(nóng)用地價(jià)格影響因素評(píng)分標(biāo)準(zhǔn) 由縣（市）級(jí)土地行政主管部門依據(jù)農(nóng)用地價(jià)格影響因素體系制定本區(qū)域內(nèi)的農(nóng)用地評(píng)分表。自然因素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的得分值和最高位100。當(dāng)待估農(nóng)用地沒(méi)有特殊因素時(shí)，特殊因素得分為0，當(dāng)有特殊因素時(shí)，可根據(jù)特殊因素對(duì)農(nóng)用地的實(shí)際影響程度對(duì)其進(jìn)行評(píng)分。 評(píng)分估價(jià)法 評(píng)分估價(jià)程序 確定單位分值價(jià)格確定單位分值價(jià)格 農(nóng)用地單位分值價(jià)格每6年更新一次。農(nóng)用地單位分值價(jià)格的回歸模型有兩種類型，見(jiàn)下式：PB農(nóng)用地價(jià)格；C農(nóng)用地單位分值價(jià)格；S農(nóng)用地總得分；A回歸系數(shù)；CSPBCBASP 評(píng)

31、分估價(jià)法 評(píng)分估價(jià)程序 計(jì)算待估宗地價(jià)格計(jì)算待估宗地價(jià)格農(nóng)用地價(jià)格計(jì)算公式為：P待估農(nóng)用地價(jià)格；C農(nóng)用地單位分值價(jià)格；S農(nóng)用地總得分；A回歸系數(shù)；CSP CASP 評(píng)分估價(jià)法 評(píng)分估價(jià)法的使用范圍 計(jì)算待估宗地價(jià)格計(jì)算待估宗地價(jià)格 評(píng)分估價(jià)法適用于所有農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估，特別適用于成片農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估。 系數(shù)修正法 系數(shù)修正法步驟 收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料，包括基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告、基準(zhǔn)地價(jià)圖、宗地地價(jià)修正體系及有關(guān)各種地價(jià)影響因素資料等。 確定待估宗地所處級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)。根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告、基準(zhǔn)地價(jià)圖和有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)批文，確定待估宗地所處級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)，并說(shuō)明基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)含。 系數(shù)修正法 系數(shù)修正法步驟

32、分析待估宗地的地價(jià)影響因素，編制待估宗地地價(jià)影響因素條件說(shuō)明表。 依據(jù)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表和修正系數(shù)表確定修正系數(shù)。按下式計(jì)算： -宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)和。 -待估宗地第1,2，,n個(gè)因素的修正系數(shù)。nKKKKK.321KnKKKK.321、 系數(shù)修正法 系數(shù)修正法步驟 期日修正。當(dāng)待估宗地的估價(jià)期日與基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估期日如不相同，則需要根據(jù)地價(jià)的變化程度進(jìn)行期日修正。 年期修正。當(dāng)待估農(nóng)用地使用年期為有限年期時(shí)，應(yīng)進(jìn)行年期修正。 計(jì)算待估農(nóng)用地價(jià)格。在確定好各修正系數(shù)后，用下式計(jì)算待估農(nóng)用地價(jià)格：P待估農(nóng)用地價(jià)格；P0基準(zhǔn)地價(jià)； 宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)和；Kt交易日期修正系數(shù)；Ky年期修正

33、系數(shù)。ytKKKPP)1 (0K 系數(shù)修正法 系數(shù)修正法步驟（二）定級(jí)指數(shù)模型評(píng)估法 （三）基準(zhǔn)地塊法基準(zhǔn)地價(jià)修正法適用于有基準(zhǔn)地價(jià)成果區(qū)域的農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估。 農(nóng)用宗地價(jià)格 農(nóng)用地宗地價(jià)格是指具體某一宗地農(nóng)用地在正常市場(chǎng)條件下于某一基準(zhǔn)日的價(jià)格。農(nóng)用宗地交易價(jià)格農(nóng)用宗地評(píng)估價(jià)格 農(nóng)用宗地估價(jià)程序 接受估價(jià)委托 明確估價(jià)基本事項(xiàng) 擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃 估價(jià)資料的收集與整理 選定估價(jià)方法 確定最終估價(jià)結(jié)果 農(nóng)用宗地估價(jià)程序 明確估價(jià)基本事項(xiàng) 對(duì)象：類型、范圍、權(quán)利狀況和宗地條件； 明確估價(jià)目的； 確定估價(jià)期日； 確定估價(jià)作業(yè)日期 農(nóng)用宗地估價(jià)程序 擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃 擬定估價(jià)工作的計(jì)劃安排，如確定估價(jià)項(xiàng)

34、目的性質(zhì)和工作量，調(diào)查收集資料與來(lái)源渠道、擬采用估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法、預(yù)計(jì)估價(jià)所需要的時(shí)間，擬定作業(yè)步驟、進(jìn)度、成果組成。 農(nóng)用宗地估價(jià)程序估價(jià)資料的收集與整理p 自然條件及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rp 土地利用狀況p 土地權(quán)利狀況資料p 地價(jià)影響因素資料p 交易實(shí)例資料p 收益資料p 成本費(fèi)用資料p 基準(zhǔn)地價(jià)資料p 參考數(shù)據(jù)p 其他資料 不同利用類型的農(nóng)用宗地估價(jià) 耕地地價(jià)評(píng)估 園地地價(jià)評(píng)估 林地地價(jià)評(píng)估 牧草地地價(jià)評(píng)估 養(yǎng)殖水面的地價(jià)評(píng)估 未利用地價(jià)格評(píng)估 耕地地價(jià)評(píng)估 耕地地價(jià)影響因素的確定 旱地地價(jià)評(píng)估因素的確定 注意保水能力、水源條件、災(zāi)害性氣候等因素對(duì)地價(jià)的影響。 水田地價(jià)評(píng)估因素的確定

35、注意地塊形狀、地形坡度、灌溉條件、災(zāi)害性氣候等因素對(duì)地價(jià)的影響。 耕地地價(jià)評(píng)估耕地地價(jià)評(píng)估方法及其技術(shù)要點(diǎn)：1. 在評(píng)估耕地地價(jià)時(shí)，應(yīng)首先根據(jù)土地所處的地域條件、近三年耕地的實(shí)際耕作狀況及可能的新的耕作方式，確定耕作制度、復(fù)種指數(shù)等，并根據(jù)其耕作制度分析其利用狀況及收益能力。 2. 要充分考慮農(nóng)田基本設(shè)施對(duì)耕地價(jià)格的影響，包括引水渠、排水渠、田間道路、機(jī)耕道路等，分析其可用程度對(duì)地價(jià)產(chǎn)生的影響，對(duì)于通過(guò)性設(shè)施對(duì)農(nóng)用地可能產(chǎn)生的負(fù)面影響也應(yīng)考慮。 耕地地價(jià)評(píng)估耕地地價(jià)評(píng)估方法及其技術(shù)要點(diǎn)：3. 用收益還原法評(píng)估耕地地價(jià)時(shí)，其估價(jià)結(jié)果的可信度主要取決于土地的預(yù)期純收益和還原率是否準(zhǔn)確。 4. 采用

36、市場(chǎng)比較法時(shí)應(yīng)注意比較案例交易對(duì)象與評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成是否一致。 園地地價(jià)評(píng)估1. 園地地價(jià)影響因素的確定 注意的是有機(jī)質(zhì)含量、地下水埋深、園藝設(shè)施狀況、距城市遠(yuǎn)近、獨(dú)特的小氣候及特殊土壤等因素對(duì)地價(jià)的影響。 園地地價(jià)評(píng)估評(píng)估方法及其技術(shù)要點(diǎn)：1）在評(píng)估園地價(jià)格時(shí)，應(yīng)首先準(zhǔn)確界定估價(jià)對(duì)象是夠包括果樹等有關(guān)設(shè)施等；2）應(yīng)適當(dāng)考慮特殊土壤及氣候條件對(duì)園地利用產(chǎn)生的壟斷收益及壟斷價(jià)格。3）對(duì)于果園用地應(yīng)適當(dāng)?shù)目紤]其區(qū)位條件，如距離消費(fèi)地的距離、路網(wǎng)狀況。 園地地價(jià)評(píng)估評(píng)估方法及其技術(shù)要點(diǎn)：4）用收益還原法評(píng)估果園用地價(jià)格時(shí)，應(yīng)盡量消除大小年對(duì)純收益的影響，其收益及費(fèi)用數(shù)據(jù)采用最近連續(xù)35年的客觀平均值。

37、5）采用市場(chǎng)比較法評(píng)估園地地價(jià)時(shí)，也應(yīng)注意比較案例交易對(duì)象與評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成是否一致。 林地地價(jià)評(píng)估1. 林地地價(jià)影響因素的確定 注意的是立地條件、礫石含量、地形坡度、林地設(shè)施狀況、林地經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、交通運(yùn)輸條件等因素對(duì)地價(jià)的影響 林地地價(jià)評(píng)估評(píng)估方法及其技術(shù)要點(diǎn)：1. 在評(píng)估林地價(jià)格時(shí)，應(yīng)首先準(zhǔn)確界定估價(jià)對(duì)象是否包括林木及有關(guān)林業(yè)設(shè)施等。如果包括應(yīng)充分考慮包括后對(duì)林地價(jià)格的影響。2. 采用市場(chǎng)比較法評(píng)估林地地價(jià)時(shí)，比較案例的林木類別及林地開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式應(yīng)與評(píng)估對(duì)象一致，即交易對(duì)象是否包括地上林木、林業(yè)設(shè)施等。如果不一致應(yīng)進(jìn)行一致性調(diào)整。 林地地價(jià)評(píng)估評(píng)估方法及其技術(shù)要點(diǎn)：3. 用收益還原法評(píng)估林地價(jià)

38、格時(shí)，宜以林木生長(zhǎng)期和采伐期為周期計(jì)算平均收益和總費(fèi)用。4. 對(duì)具有生態(tài)及旅游價(jià)值的林地，應(yīng)考慮生態(tài)及旅游價(jià)值對(duì)土地價(jià)格的影響。 牧草地地價(jià)評(píng)估1. 牧草地地價(jià)影響因素的確定 注意的是土壤沙化程度、草地經(jīng)營(yíng)方式、操場(chǎng)設(shè)施狀況等因素對(duì)地價(jià)的影響。 牧草地地價(jià)評(píng)估評(píng)估方法及其技術(shù)要點(diǎn)：1）在評(píng)估牧草地價(jià)格時(shí)，應(yīng)考慮牧草地的經(jīng)營(yíng)方式和草種結(jié)構(gòu)，區(qū)分圈養(yǎng)和單獨(dú)經(jīng)營(yíng)草場(chǎng)等不同方式。2）采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，區(qū)分圈養(yǎng)和單獨(dú)草場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的收益計(jì)算。3）采用市場(chǎng)比較法評(píng)估牧草地地價(jià)時(shí)，比較案例的草場(chǎng)類型及利 用方式應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的相一致。4）對(duì)牧草地地價(jià)評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮其生態(tài)價(jià)值。 養(yǎng)殖水面地地價(jià)評(píng)估1. 養(yǎng)殖水面

39、地地價(jià)影響因素的確定 注意的是保水能力、水質(zhì)條件、養(yǎng)殖設(shè)施狀況、養(yǎng)殖種類結(jié)構(gòu)、距離消費(fèi)地距離等因素對(duì)地價(jià)的影響。 養(yǎng)殖水面地地價(jià)評(píng)估評(píng)估方法及其技術(shù)要點(diǎn)1）評(píng)估養(yǎng)殖水面應(yīng)首先確定估價(jià)對(duì)象類型及構(gòu)成，是否包括養(yǎng)殖 池及有關(guān)設(shè)施等。2）適當(dāng)?shù)目紤]特的水質(zhì)、氣候條件對(duì)養(yǎng)殖水面產(chǎn)生的壟斷收益及 壟斷價(jià)格。3）對(duì)養(yǎng)殖水面應(yīng)適當(dāng)考慮其作為水產(chǎn)養(yǎng)殖及消費(fèi)的區(qū)位條件，如 距消費(fèi)地的距離、路網(wǎng)狀況等。 養(yǎng)殖水面地地價(jià)評(píng)估評(píng)估方法及其技術(shù)要點(diǎn)4）采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其經(jīng)營(yíng)收益來(lái)源于水產(chǎn)品的出售收益，在測(cè)算總收益時(shí)應(yīng)考慮所養(yǎng)殖水產(chǎn)品的種類及其生長(zhǎng)周期等，收益和費(fèi)用數(shù)據(jù)一般應(yīng)采用連續(xù)35年的客觀平均值。5）采用

40、市場(chǎng)比較法評(píng)估養(yǎng)殖水面地價(jià)時(shí)。比較案例構(gòu)成與評(píng)估對(duì)象應(yīng)一致，如是否包括養(yǎng)殖池等。 未利用地地價(jià)評(píng)估評(píng)估方法及其技術(shù)要點(diǎn)1）未利用低價(jià)格評(píng)估時(shí)應(yīng)先確定未利用地的開發(fā)利用方式，包括未利用地的開發(fā)用途、開發(fā)利用率等。2）未利用地價(jià)格評(píng)估時(shí)應(yīng)適當(dāng)考慮未利用地開發(fā)后的價(jià)格增值，并充分考慮未利用地的可利用與未利用程度。3）用剩余法評(píng)估時(shí)，按照所確定的未利用地開發(fā)利用方式調(diào)查和評(píng)估開發(fā)后的買賣價(jià)格，要求有可比較的市場(chǎng)案例。4）市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，應(yīng)調(diào)查當(dāng)?shù)仡愃茥l件的未利用地拍賣等市場(chǎng)價(jià)格。 不同估價(jià)目的的農(nóng)用宗地估價(jià) 承包農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估 轉(zhuǎn)包農(nóng)用地價(jià)格 農(nóng)用地租金評(píng)估 荒地拍賣底價(jià)評(píng)估 荒地抵押價(jià)格評(píng)估 農(nóng)用

41、基準(zhǔn)地價(jià)概念 農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)是指縣（市）政府根據(jù)需要對(duì)農(nóng)用地不同級(jí)別或不同均質(zhì)低地域，按照不同利用類型，分別評(píng)估確定某一估價(jià)期日的平均價(jià)格。 農(nóng)用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線 基準(zhǔn)地塊評(píng)估法 定級(jí)指數(shù)模型法 樣點(diǎn)地價(jià)平均法 樣點(diǎn)地價(jià)平均法 具體估價(jià)步驟 a)資料調(diào)查；b)按農(nóng)用地級(jí)別確定農(nóng)用地的土地利用類型；c)投入產(chǎn)出資料抽樣調(diào)查；d)利用投入產(chǎn)出資料分析計(jì)算土地利用純收益，并以此 計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)； e)利用市場(chǎng)交易案例資料，計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)；f)根據(jù)所測(cè)算的樣點(diǎn)地價(jià)資料，計(jì)算各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。 樣點(diǎn)地價(jià)平均法 資料調(diào)查的內(nèi)容和要求a)資料和外業(yè)調(diào)查的內(nèi)容 農(nóng)用地定級(jí)成果資料：包括土地級(jí)別圖、土地定級(jí)工作

42、報(bào)告和技術(shù)報(bào)告、其它能用于土地估價(jià)的定級(jí)成果及資料； 農(nóng)用土地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營(yíng)入股等交易資料，農(nóng)地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件及實(shí)際支付標(biāo)準(zhǔn)資料等； 樣點(diǎn)地價(jià)平均法 資料調(diào)查的內(nèi)容和要求a)資料和外業(yè)調(diào)查的內(nèi)容 社會(huì)經(jīng)濟(jì)及土地利用資料：包括當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r資料，農(nóng)業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料，土地利用總體規(guī)劃資料，基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)資料等；其它資料：如農(nóng)用地歷史地價(jià)資料，農(nóng)業(yè)開發(fā)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的政策資料等。 樣點(diǎn)地價(jià)平均法 資料調(diào)查的內(nèi)容和要求 b)資料和外業(yè)調(diào)查要求資料調(diào)查應(yīng)以區(qū)片為單位進(jìn)行，按土地級(jí)別或行政區(qū)域進(jìn)行歸類整理； 調(diào)查、收集到有關(guān)地價(jià)樣點(diǎn)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上，并

43、建立樣本資料數(shù)據(jù)庫(kù)； 農(nóng)用地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營(yíng)入股等交易資料和農(nóng)用地效益資料中的價(jià)格指標(biāo)均以元為單位，面積指標(biāo)均以平方米為單位，指標(biāo)數(shù)值準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位； 樣點(diǎn)調(diào)查應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求。 樣點(diǎn)地價(jià)平均法 確定土地利用類型 根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分區(qū)同時(shí)考慮土地利用總體規(guī)劃的土地利用分區(qū)及土地用途管制的土地利用類型要求，確定各級(jí)別的主要用地類型。 樣點(diǎn)地價(jià)平均法 投入產(chǎn)出樣點(diǎn)和市場(chǎng)交易資料調(diào)查a)調(diào)查樣點(diǎn)的要求樣點(diǎn)單位可以是一定面積的地塊，也可以是某一農(nóng)戶種植的相同用地類型的地塊，地塊面積應(yīng)適中； 樣點(diǎn)抽樣采用分類抽樣調(diào)查，即按用地類型分別進(jìn)行抽樣調(diào)查； 樣點(diǎn)要有代表性，樣點(diǎn)分布要均勻

44、，樣點(diǎn)數(shù)據(jù)應(yīng)調(diào)查最近的連續(xù)三年的資料； 樣點(diǎn)單位總數(shù)、調(diào)查樣點(diǎn)單位總數(shù)、各類樣點(diǎn)單位數(shù)及調(diào)查樣點(diǎn)單位數(shù)，應(yīng)符合下式的要求：EniEn=ENiEN式中：Eni第i類用地抽取的樣點(diǎn)單位數(shù)；En各類用地抽取的樣點(diǎn)單位總數(shù)；ENi第i類用地的樣點(diǎn)單位數(shù)；EN各類用地的樣點(diǎn)單位總數(shù)。 樣點(diǎn)地價(jià)平均法 投入產(chǎn)出樣點(diǎn)和市場(chǎng)交易資料調(diào)查b)樣點(diǎn)資料的整理 樣本資料補(bǔ)充完善或剔除 樣本資料歸類 樣點(diǎn)地價(jià)平均法 投入產(chǎn)出資料和市場(chǎng)交易資料分析計(jì)算a) 投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料的分析計(jì)算 樣點(diǎn)地價(jià)的計(jì)算方法可以收益還原法的步驟和要求進(jìn)行計(jì)算。b) 市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料的分析計(jì)算 根據(jù)樣點(diǎn)類型，采用相應(yīng)的估價(jià)方法計(jì)算市場(chǎng)交易樣點(diǎn)

45、地價(jià)。 樣點(diǎn)地價(jià)平均法 樣點(diǎn)地價(jià)的修正及樣點(diǎn)地價(jià)處理 樣點(diǎn)地價(jià)平均法 樣點(diǎn)地價(jià)的修正及樣點(diǎn)地價(jià)處理b）樣點(diǎn)地價(jià)的期日修正 樣點(diǎn)地價(jià)平均法 樣點(diǎn)地價(jià)的修正及樣點(diǎn)地價(jià)處理c) 樣點(diǎn)地價(jià)的其他修正 交易情況修正 農(nóng)用地開發(fā)程度修正 權(quán)利修正 樣點(diǎn)地價(jià)平均法 樣點(diǎn)地價(jià)的修正及樣點(diǎn)地價(jià)處理d）樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn) 同一土地級(jí)別中，同一交易方式的樣點(diǎn)地價(jià)要通過(guò)樣點(diǎn)同一性檢驗(yàn)。同一級(jí)別中樣點(diǎn)數(shù)量不能滿足總體檢驗(yàn)的需要時(shí)，需對(duì)級(jí)別進(jìn)行差別判斷歸類，按類進(jìn)行樣點(diǎn)總體同一性檢驗(yàn)。 同一級(jí)別中，不同交易方式計(jì)算的樣點(diǎn)地價(jià)，也要通過(guò)樣點(diǎn)總體同一性檢驗(yàn)。 用t檢驗(yàn)法或均值方差法對(duì)樣點(diǎn)進(jìn)行異常值剔除。當(dāng)檢驗(yàn)后的數(shù)據(jù)不能滿足需要時(shí)

46、，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進(jìn)行數(shù)據(jù)檢驗(yàn)。 樣點(diǎn)地價(jià)平均法 樣點(diǎn)地價(jià)的修正及樣點(diǎn)地價(jià)處理e)樣點(diǎn)地價(jià)分布圖的繪制 按不同用途分布繪制樣點(diǎn)資料分布圖； 土地級(jí)別界線要反映在圖上； 直接在圖上表示樣點(diǎn)地價(jià)；樣點(diǎn)地價(jià)資料多時(shí)，采用分級(jí)圖例表示地價(jià)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)； 樣點(diǎn)資料應(yīng)有編碼，編碼應(yīng)反映不同用地類型、樣點(diǎn)類型和樣點(diǎn)序號(hào)等。 樣點(diǎn)地價(jià)平均法 樣點(diǎn)地價(jià)的修正及樣點(diǎn)地價(jià)處理f) 數(shù)據(jù)整理 將經(jīng)過(guò)修正及樣點(diǎn)數(shù)據(jù)處理以后的樣點(diǎn)，按土地級(jí)別、用地類型和交易方式順序進(jìn)行整理，并填入相應(yīng)的表格。 樣點(diǎn)地價(jià)平均法 計(jì)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) a)樣點(diǎn)數(shù)量的確定。合格樣點(diǎn)量應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求。b)基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算。以級(jí)別為單位，按不

47、同用途采用樣點(diǎn)地價(jià)的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值、加權(quán)平均值、中位數(shù)、眾數(shù)等作為該級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)。 定級(jí)指數(shù)模型法 評(píng)估步驟 采用定級(jí)指數(shù)模型評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，是在農(nóng)用地定級(jí)基礎(chǔ)上，根據(jù)定級(jí)單元定級(jí)指數(shù)、市場(chǎng)交易地價(jià)資料和投入產(chǎn)出資料，建立定級(jí)指數(shù)與地價(jià)關(guān)系模型，并利用該模型評(píng)估級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。 定級(jí)指數(shù)模型法 評(píng)估步驟a)資料調(diào)查；b)按農(nóng)用地級(jí)別確定農(nóng)用地的土地利用類型；c)按土地利用類型進(jìn)行樣點(diǎn)地價(jià)調(diào)查、計(jì)算與整理；d)測(cè)算有樣點(diǎn)地價(jià)定級(jí)單元的平均地價(jià)；e)選擇確定有樣點(diǎn)地價(jià)定級(jí)單元的指數(shù)；f)建立定級(jí)單元平均地價(jià)與定級(jí)指數(shù)系數(shù)模型；g)計(jì)算各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。 定級(jí)指數(shù)模型法 測(cè)算有樣點(diǎn)地價(jià)定級(jí)單元的平均地價(jià)

48、 對(duì)于有樣點(diǎn)地價(jià)的定級(jí)單元，如果樣點(diǎn)單元內(nèi)樣點(diǎn)數(shù)量有3個(gè)以上且樣點(diǎn)條件能代表定級(jí)單元的一般條件，可采用平均法計(jì)算定級(jí)單元的平均地價(jià)；如果樣點(diǎn)數(shù)量為3個(gè)以下，或雖樣點(diǎn)數(shù)量為3個(gè)以上，但樣點(diǎn)不具有代表性，則采用比較法修正并計(jì)算定級(jí)單元地價(jià)，計(jì)算方法按照市場(chǎng)比較法的要求進(jìn)行。 定級(jí)指數(shù)模型法 選擇確定有樣點(diǎn)地價(jià)定級(jí)單元的指數(shù) 根據(jù)定級(jí)單元的指數(shù)圖和表格，將有樣點(diǎn)地價(jià)的定級(jí)單元及其指數(shù)選擇出來(lái)，作為建立模型的基本數(shù)據(jù)。 定級(jí)指數(shù)模型法 建立定級(jí)指數(shù)與定級(jí)單元地價(jià)關(guān)系模型a)基本模型用于分析定級(jí)指數(shù)和定級(jí)單元地價(jià)之間關(guān)系的基本模型見(jiàn)下式：線性模型 yaX+b對(duì)數(shù)模型 乘冪模型指數(shù)模型 多項(xiàng)式模型 式中：

49、Y評(píng)估單元地價(jià) X評(píng)估單元定級(jí)指數(shù)； a、b、c為常數(shù)； e自然對(duì)數(shù)的底。bXay)ln(baXy bxaey cbXaXy2cbXaXy2 定級(jí)指數(shù)模型法 建立定級(jí)指數(shù)與定級(jí)單元地價(jià)關(guān)系模型b)模型的確定方法和步驟如下： 繪制評(píng)估單元地價(jià)與評(píng)估單元定級(jí)指數(shù)的二維散點(diǎn)圖來(lái)初步確定應(yīng)該選擇線性回歸模型還是非線性回歸模型； 如果二維散點(diǎn)圖能夠反映二者的線性關(guān)系，則選擇線性回歸模型，并對(duì)模型進(jìn)行經(jīng)濟(jì) 如果二維散點(diǎn)圖樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的分布不呈線性時(shí)，應(yīng)引入非線性回歸模型。 定級(jí)指數(shù)模型法 建立定級(jí)指數(shù)與定級(jí)單元地價(jià)關(guān)系模型c)線性回歸模型的檢驗(yàn)線性回歸模型需對(duì)以下結(jié)果進(jìn)行說(shuō)明： 描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果，包括變量Y與X的均值、標(biāo)準(zhǔn)差、樣點(diǎn)數(shù)； 相關(guān)分析結(jié)果，包括相關(guān)系數(shù)R、判定系數(shù)R2、調(diào)整判定系數(shù) R3、單項(xiàng)顯著性檢驗(yàn)P值、回歸系數(shù)95的置信區(qū)間； 對(duì)全部觀察單位進(jìn)行回歸診斷的結(jié)果； 殘差統(tǒng)計(jì)結(jié)果； 殘差的直方圖，判斷標(biāo)準(zhǔn)化殘差是否服從