商業(yè)街建設的戰(zhàn)術研究

1、商業(yè)街建設的戰(zhàn)術研究（一）商業(yè)街建設應是企業(yè)和政府的珠聯(lián)璧合商業(yè)街是城市化的必然產物，是城市商品交易最活躍的場所，是市容市貌中最繁華、最絢麗的景觀，是推銷一個城市時最引人注目的門面，就好像名片，不管真實情況如何，制作精美的名片終能帶來更多的機會，為了提升城市形象、加強城市競爭力，一些自發(fā)形成的老商業(yè)街立即被列入改造的規(guī)劃，在資金上予以安排，商業(yè)街在很大程度上自然而然成了一種政府行為。這也許具有一定的合理性，因為商業(yè)街它本身具有很多特殊性，如它的所占地一般是城市的中心地帶；在建設方面有很強的規(guī)劃性；有大量的公共設施存在等等，這就要求必須有一個非盈利性的機構對商業(yè)街實施統(tǒng)一規(guī)劃、建設和管理，才能使

2、商業(yè)街形成獨特風格、環(huán)境優(yōu)美、秩序井然的良好氣氛，逐步形成人氣、商氣兩旺的局面，如果完全以對待某種具體零售業(yè)態(tài)的態(tài)度對待商業(yè)街，那么這種商業(yè)街建設得絕對沒有價值。于是在“城市的名片”思想的指導下，大規(guī)模的改造或興建開始了，對象是“街”，目的是諸如“漂亮”、“洋氣”這樣的審美價值，而其間所依賴的也是建筑或城市規(guī)劃方面的專家。工程結束后的驗收表明：達到了城市美容的目的，但街道所賴以生存的商業(yè)氛圍卻沒有相應的增強，巨額的投入并沒有迎來更多的消費。而作為商業(yè)街，“商”之不存，“街”將焉附？既然是“商業(yè)”街，那它就絕對離不開市場的檢驗，商業(yè)街不是造出來的，而是市場選擇的結果，建設商業(yè)街要尊重市場規(guī)律，它

3、歸根到底是一個商業(yè)問題，而不是城市建設問題。追溯商業(yè)街的起源，都是市民經濟的產物，私營小業(yè)主靠著勤奮和機敏在商業(yè)街上立足，市場機制在其中扮演主要角色，經營不佳的企業(yè)自然被市場淘汰，而商家為了保住在黃金地段上的位置，也會絞盡腦汁，迎合顧客的需求，在今天中國的商業(yè)街上，這種機制存在嗎？所以企業(yè)應是商業(yè)街的絕對主體，政府的職能僅僅是“引導”企業(yè)去發(fā)揮商業(yè)街的總體優(yōu)勢，并且這種職能也有讓位于民間資本的趨勢，如在廣東新會就出現了一條由民營企業(yè)出資改造并冠名的商業(yè)街悅洋商業(yè)街，這條商業(yè)街全權由企業(yè)規(guī)劃，并從事日常管理，然后將一部分利潤以地租、稅收的方式回報給政府。但是對于一些老商業(yè)街，它的歷史文化遺產非常

4、豐富，如果全部交給企業(yè)去開發(fā)，由于商業(yè)街地處黃金地段，地價和獲準進入的成本都非常高，從利益最大化的角度考慮，企業(yè)會盡量擴大建筑面積和容積率，以降低每平方米所分攤的建造成本。對于整條商業(yè)街的協(xié)調問題，比如老商業(yè)街的傳統(tǒng)風貌與現代設施的關系，則在考慮的倒數之列。因此，商業(yè)街改造后，往往面目全非，高樓大廈代替了小門臉，現代商場排擠了老字號，一派歐美情調，民族特色蕩然無存，2000年定海古城的灰飛煙滅，就是一個很好的例子，這時候，政府的干預則顯得至關重要。（二）管理模式上要不斷創(chuàng)新現在，我國商業(yè)街的管理模式大致分為三種：委托制，在管理辦下設監(jiān)察大隊，受政府相關職能部門的委托，對街區(qū)道路、公共設施、戶外

5、廣告、衛(wèi)生綠化等進行綜合管理，如上海南京路步行街；抽調制，從政府各機關部門抽調人員，合署辦公，綜合執(zhí)法管理，成立由宣傳、技監(jiān)、工商、物價和轄區(qū)負責人參加的管委會，如南京市湖南路商業(yè)街；物業(yè)管理制，成立物業(yè)管理公司，靠向商家收取一定的管理服務費維持正常管理工作，并協(xié)助相關職能部門維持街區(qū)的正常管理秩序，如深圳市東門商業(yè)街。筆者認為物業(yè)管理制是一條值得探索的新路子，我國住宅區(qū)和寫字樓的物業(yè)管理已經有了成功的經驗，而把這種模式引入商業(yè)街的管理，目前還處于嘗試階段。（三）各種類型商業(yè)街側重點應各有不同中央商業(yè)街作為一個城市的中心地帶，是城市的“代言人”，它承載的不僅僅是商業(yè)功能，還有展示城市個性特色的

6、功能，因此在建設、改造過程中最忌諱的就是對文化的漠視，對城市歷史的否定；地區(qū)商業(yè)街作為一個社區(qū)的紐帶，應以其無限的親和力取勝，與周遭的環(huán)境、人文融為一體，強調“三民”方針，即“便民”、“利民”、“為民”。認真分析周圍居民的消費特征，進行準確的市場定位，如美國紐約百老匯大道之所以集中了眾多的豪華商店、餐館、旅社、影劇院、音樂廳和博物館，成為世界最大規(guī)模的商業(yè)街，主要是緣于紐約市600萬有很強購買力的人口；專業(yè)商業(yè)街作為某種商品或某類人群消費品的集合，要做到各種品牌、規(guī)格、檔次的齊備，要在人們腦子里形成一種共識，即當我要買這種商品時，首先想到的就是這條街。（四）業(yè)態(tài)、業(yè)種組合要合理，各種功能要配套

7、如何對商業(yè)街業(yè)態(tài)業(yè)種進行合理的規(guī)劃引導，是商業(yè)街管理的一大課題，也是規(guī)劃建設的大問題，因為商廈不管是政府開發(fā)還是私營企業(yè)興建，最終都是分散賣或租給中小業(yè)主，如果事先沒有合理的規(guī)劃和引導，難于形成商廈的主業(yè)和特色，很容易造成商品“千店一面，單調雷同”的局面，并難以形成規(guī)模效應，甚至相互影響，降低整個商業(yè)街的檔次。中心商業(yè)街業(yè)態(tài)應以專業(yè)店、專賣店、百貨業(yè)為主，地區(qū)商業(yè)街應以便利店、超市為主，特色街應以專賣店、專業(yè)店為主，各商業(yè)街在業(yè)種上應有零售業(yè)、餐飲業(yè)、大眾娛樂業(yè)、通訊服務業(yè)（電話亭、座椅、醫(yī)療設施、酒店等）。根據調查，最佳的業(yè)種搭配為：零售業(yè)占65，餐飲業(yè)占20，大眾娛樂業(yè)占10，通訊服務業(yè)占

8、5。（五）注意整體風格的營造，與城市風格渾然一體對于世界上任何一個大城市來說，其發(fā)展有它的獨特性，長年累月聚集起來就構成了城市的個性，這是一個城市的靈魂所在。商業(yè)街的建設必須注意保護和繼承城市所擁有的歷史、人文和文化傳統(tǒng)，使其成為城市整體建設的一個組成部分。商業(yè)街區(qū)的形成都具有歷史緣由和大眾逐漸認可的過程，規(guī)劃建設中應盡量避免使用推倒重建的方法，否則商氣會大損。商業(yè)街的古老歷史文化遺址，在改造建設中應更好的融入新的規(guī)劃中，使傳統(tǒng)與現代相結合。另外，還必須注重突出城市主調，與城市風貌渾然一體。如北京環(huán)故宮的幾個商業(yè)街，從其發(fā)展演進看，雖接紫禁城，但都未為突出自己、炫耀自己而干擾古都的城市主調與風

9、貌。這些商業(yè)街建筑的平均高度、體量、格局以及建筑的形制、色彩等諸方面，都注意到都城的文化特色，構造出一種獨特的氛圍，并與古都風貌渾然一體，相得益彰。給人的印象是，京城里的商業(yè)街，說不上顯赫華貴，但有股子大家風度，透著北京文化的那種厚度和迷人的魅力。（六）注重細節(jié)的魅力，交通方便，購物環(huán)境優(yōu)美商業(yè)街改造必須考慮配套設施的建設，如停車場、公共廁所、垃圾收集點、休閑廣場、演出舞臺、綠化景觀、街頭小品、廣告設施等等，如果配套設施跟不上，勢必造成難以彌補的遺憾，也給商業(yè)街管理帶來相當大的麻煩。從垃圾桶、座椅、花盆、電話亭到休閑廣場，所有細節(jié)都要經過精心設計，強調整體風格的一致性，同時，又要通過這種“一致

10、性”展現出“個性”，即該商業(yè)街的獨特賣點。交通問題向來是商業(yè)街建設的一個難點問題，主要表現在交通與流通的矛盾關系上，一方面交通帶動流通，另一方面，流通又限制了交通，商業(yè)街往往車流、人流停留率特別大，特別是人們逛街、購物，要往返穿行一條繁忙的城市“公路”，人為造成交通和商業(yè)的“打架”。從西方國家的實踐檢驗看，解決這一問題的主要做法就是商業(yè)的島區(qū)化，即“人與車的分離”把商業(yè)活動區(qū)域從汽車交通的威脅下解放出來，興建步行街?，F在，在我國也迅速掀起了一股步行街熱，筆者認為這種做法，尤其對于中心商業(yè)街來說是非常值得提倡的，它不僅解決了人車爭路的問題，讓人們在沒有車輛的商業(yè)街上安心地購物、休閑，讓車流在沒有行人的道路上暢快地奔馳，還可以使人們在一個沒有汽車尾氣的干凈環(huán)境下購物，這符合綠色消費的大趨勢。但是，如果沒有交通把人流帶到步行街，步行街建設得再好也沒有用，因此，步行街應該在交通交匯點的附近，或和主要交通干道平行，并在附近配有一定量的停車場，這是步行街繁華的一個重要條件。另外，針對有的步行街過長問題，可以配備一些具有步行街特色的非機動車倆供人們在疲憊時乘坐。也可采取在一定的時間段對公交車開放的做法，即半封閉管理，如北京的王府井、中山孫文路、廣州等地步行街，都采用這樣的管理辦法，大大減輕了對周邊道路的壓力。【參考文獻】 1鄭時齡，等.城市空間功能的提