香港地鐵運(yùn)營(yíng)概況

1、香港地鐵商業(yè)運(yùn)營(yíng)的綜合調(diào)研報(bào)告一、 香港地鐵運(yùn)營(yíng)概況圖1：香港地鐵線路圖香港地鐵除機(jī)場(chǎng)、東涌和將軍澳之外有三條主要運(yùn)營(yíng)線路（圖1）：一條是由港島中環(huán)穿越西區(qū)海底隧道，縱貫九龍市區(qū)彌敦道，折向九龍西北的荃灣線；一條是西起上環(huán)，東至柴灣，橫貫香港北側(cè)繁華市區(qū)的港島線；還有一條是從連接荃灣線的九龍鬧市油麻地起，環(huán)繞九龍東北部工業(yè)區(qū)，經(jīng)東區(qū)海底隧道與港島線相接的觀塘線。三線地鐵總長(zhǎng)度43.2公里，運(yùn)營(yíng)時(shí)間達(dá)19小時(shí)，日均客運(yùn)量230萬(wàn)人次左右，全年超過(guò)8億人次，香港地鐵可以說(shuō)是世界上效率最高，也是最繁忙的地下交通線。香港地鐵遵循“服務(wù)至上、互敬互重、準(zhǔn)時(shí)按值”的三大信念，銳意進(jìn)取，潛心經(jīng)營(yíng)，成為世界上

2、屈指可數(shù)的盈利地鐵。去年全年香港地鐵營(yíng)業(yè)收入達(dá)76.86億港元，票務(wù)收入占74%，其它商務(wù)運(yùn)營(yíng)收入占20%以上，盈利約42億港元。二、 香港地鐵沿線地下商業(yè)與世界上其它城市的地鐵一樣，香港地鐵站臺(tái)因?yàn)楣δ芟拗苹旧蠜](méi)有設(shè)置商業(yè)或僅僅是即時(shí)便捷性的書報(bào)攤等，但是各類廣告卻無(wú)孔不入，站臺(tái)樓梯邊上、地鐵隧道壁上都充斥著燈箱廣告。圖2：站廳內(nèi)的西餅屋等商鋪站廳香港地鐵有較多的地鐵換乘站，換乘站站廳以及其它站點(diǎn)站廳的面積較大，而且地鐵客流旺盛，因此站廳內(nèi)分布著不少滿足即時(shí)性、便捷性需求的商鋪（圖2），經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定，為搭乘地鐵的客流提供了方便。這些商鋪的業(yè)態(tài)設(shè)置一般比較固定，以銀行、便利店、西餅屋、干洗店

3、等種類為主，商鋪裝潢考究，環(huán)境頗好。比較引人注目的是香港每一個(gè)地鐵站都有一間“恒生”銀行，使用率非常高；站廳里的便利店也為滿足市民的即時(shí)需求提供了便利。沿線地下商場(chǎng)與地鐵站廳連接的地下商場(chǎng)定位明確、經(jīng)營(yíng)靈活，是香港地鐵商業(yè)的一大特色。地鐵商場(chǎng)并不是排列無(wú)序、各自為政的地下商鋪組合，而是融購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、觀光為一體的綜合性商城；它不是地鐵竣工后的應(yīng)景之作，而是在地鐵規(guī)劃時(shí)就納入配套建設(shè)的公共物業(yè)；還在疏導(dǎo)交通、聚攏人氣、吸引客流方面功效卓著。站廳以及與站廳連接的地下商場(chǎng)內(nèi)商鋪的招租率一般都達(dá)到100%，商家對(duì)這里商鋪的經(jīng)營(yíng)前景很有信心，即使是在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)期也很少出現(xiàn)空鋪的現(xiàn)象。圖3：時(shí)代便

4、利集內(nèi)的商鋪商業(yè)經(jīng)營(yíng)最具特色的地下商場(chǎng)是“時(shí)代便利集”，位于銅鑼灣時(shí)代廣場(chǎng)地下一層，面積大約3200平方米，下面與地下二三層的地鐵換乘站站廳連接，上面有四個(gè)通道與時(shí)代廣場(chǎng)相連。時(shí)代便利集客流通道寬敞、商鋪各具特色（圖3）；經(jīng)營(yíng)品種主要是中西特色餐飲、休閑娛樂(lè)、便民超市、服裝飾品；目標(biāo)顧客瞄準(zhǔn)大眾消費(fèi)者，因此價(jià)格適中，品種繁多。三、 香港地鐵上蓋物業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)香港地鐵擁有的地下物業(yè)相當(dāng)有限，但其上蓋物業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是地鐵沿線商業(yè)成功運(yùn)營(yíng)的典范，其成效有目共睹。目前隸屬香港地鐵的上蓋物業(yè)有4座大中型的地鐵商城（德福廣場(chǎng)、青衣城、杏花新城和綠楊坊），總面積達(dá)17萬(wàn)平方米，全部蓋在地鐵站的上層；都采用主

5、題經(jīng)營(yíng)的策略，且各具特色：青衣城建設(shè)成以海洋和航海概念為主題的休閑娛樂(lè)商城；德福廣場(chǎng)則是時(shí)尚名牌薈萃，還特別推出了“黃金大道”和“電訊廊”等主題購(gòu)物通道吸引著消費(fèi)者的眼球；綠楊坊則是美食中心，這里60%以上的鋪面都在經(jīng)營(yíng)各類特色餐飲美食；杏花新城引入獨(dú)特商鋪，為香港首座以歐陸為主題的購(gòu)物商場(chǎng)?，F(xiàn)今四大商城每日的客流量平均超過(guò)27萬(wàn)。在經(jīng)營(yíng)方式創(chuàng)新上尤為突出的是杏花新城采用獨(dú)具一格的策略性消費(fèi)組合，這里對(duì)于進(jìn)入新城購(gòu)物的消費(fèi)者免費(fèi)乘坐地鐵或是為地鐵卡充值5港元，這種策略把商城和地鐵緊密銜接起來(lái)，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)的市場(chǎng)資源與地鐵交通的客流資源的有效整合?？傊?，香港地鐵上蓋的的該類商場(chǎng)，都充分利用便捷經(jīng)濟(jì)

6、的地鐵交通優(yōu)勢(shì)，配合定位明確且富有特色經(jīng)營(yíng)主題，吸引了大量香港消費(fèi)者，取得了穩(wěn)定良好的回報(bào)。四、 香港地鐵商業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式和管理方法香港地鐵公司的經(jīng)營(yíng)收入分經(jīng)常收入和非經(jīng)常收入（即物業(yè)發(fā)展利潤(rùn)）。經(jīng)常性收入又分為：車費(fèi)收入、物業(yè)租賃收入、物業(yè)管理收入、車站內(nèi)廣告位、小商店（主要包括銀行、餅店、書報(bào)社、干洗店、藥店和地鐵旅游等類別）出租及其他收入，其他收入則來(lái)源于地鐵范圍內(nèi)的有線和無(wú)線業(yè)務(wù)、分布在站內(nèi)的自動(dòng)照相機(jī)、自動(dòng)售賣機(jī)、自動(dòng)提款機(jī)、繳費(fèi)通、以分類招聘廣告為主的免費(fèi)派送的Recruit報(bào)紙以及紀(jì)念車票收入等等。根據(jù)最新的公司年報(bào)，其票務(wù)收入占年經(jīng)營(yíng)收入的大部分，約占70%左右，地鐵公司有權(quán)決定

7、票價(jià)，實(shí)行每年跟通脹率調(diào)整票價(jià)。物業(yè)租金和物業(yè)管理收入約占年經(jīng)營(yíng)收入的10%上，車站內(nèi)廣告、 小商店租金及其他業(yè)務(wù)收入則約占年經(jīng)營(yíng)收入的11左右。對(duì)于分布在各站廳內(nèi)的銀行、便利店、西餅屋等商鋪，香港地鐵主要租賃給采用連鎖經(jīng)營(yíng)的商業(yè)企業(yè)，這樣既可以統(tǒng)一管理、有序經(jīng)營(yíng)，又可以突出品牌優(yōu)勢(shì)，也迎合了消費(fèi)者習(xí)慣消費(fèi)和品牌依賴的消費(fèi)心理。五、 香港地鐵商業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)借鑒和不足1、 香港地鐵商業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)借鑒Ø 各類地鐵商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位明確，針對(duì)香港是國(guó)際化、商業(yè)化的沿海旅游城市以及地鐵客流或者消費(fèi)群體的收入較高、旅游觀光為主、時(shí)尚前衛(wèi)的特點(diǎn)，實(shí)行特色化經(jīng)營(yíng)和主題經(jīng)營(yíng)，以時(shí)尚名牌、美味食肆、歐陸風(fēng)情、海洋特色等來(lái)吸引消費(fèi)者。Ø 圍繞地鐵經(jīng)營(yíng)進(jìn)行商業(yè)營(yíng)銷模式的創(chuàng)新，典型的是杏花新城的進(jìn)入商場(chǎng)的消費(fèi)者免費(fèi)乘坐地鐵或?yàn)榈罔F卡充值的經(jīng)營(yíng)策略，把商場(chǎng)的客流和經(jīng)營(yíng)與地鐵的客流和經(jīng)營(yíng)捆綁起來(lái)，整合資源，形成組合優(yōu)勢(shì)。Ø 香港地鐵公司擁有地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)權(quán)，通過(guò)全力開(kāi)發(fā)地鐵上蓋物業(yè)（主要是建立商城）的商業(yè)運(yùn)作模式，發(fā)揮近水樓臺(tái)先得月的優(yōu)勢(shì)，把