香港地鐵運營概況

1、香港地鐵商業(yè)運營的綜合調研報告一、 香港地鐵運營概況圖1：香港地鐵線路圖香港地鐵除機場、東涌和將軍澳之外有三條主要運營線路（圖1）：一條是由港島中環(huán)穿越西區(qū)海底隧道，縱貫九龍市區(qū)彌敦道，折向九龍西北的荃灣線；一條是西起上環(huán)，東至柴灣，橫貫香港北側繁華市區(qū)的港島線；還有一條是從連接荃灣線的九龍鬧市油麻地起，環(huán)繞九龍東北部工業(yè)區(qū)，經(jīng)東區(qū)海底隧道與港島線相接的觀塘線。三線地鐵總長度43.2公里，運營時間達19小時，日均客運量230萬人次左右，全年超過8億人次，香港地鐵可以說是世界上效率最高，也是最繁忙的地下交通線。香港地鐵遵循“服務至上、互敬互重、準時按值”的三大信念，銳意進取，潛心經(jīng)營，成為世界上

2、屈指可數(shù)的盈利地鐵。去年全年香港地鐵營業(yè)收入達76.86億港元，票務收入占74%，其它商務運營收入占20%以上，盈利約42億港元。二、 香港地鐵沿線地下商業(yè)與世界上其它城市的地鐵一樣，香港地鐵站臺因為功能限制基本上沒有設置商業(yè)或僅僅是即時便捷性的書報攤等，但是各類廣告卻無孔不入，站臺樓梯邊上、地鐵隧道壁上都充斥著燈箱廣告。圖2：站廳內的西餅屋等商鋪站廳香港地鐵有較多的地鐵換乘站，換乘站站廳以及其它站點站廳的面積較大，而且地鐵客流旺盛，因此站廳內分布著不少滿足即時性、便捷性需求的商鋪（圖2），經(jīng)營狀況穩(wěn)定，為搭乘地鐵的客流提供了方便。這些商鋪的業(yè)態(tài)設置一般比較固定，以銀行、便利店、西餅屋、干洗店

3、等種類為主，商鋪裝潢考究，環(huán)境頗好。比較引人注目的是香港每一個地鐵站都有一間“恒生”銀行，使用率非常高；站廳里的便利店也為滿足市民的即時需求提供了便利。沿線地下商場與地鐵站廳連接的地下商場定位明確、經(jīng)營靈活，是香港地鐵商業(yè)的一大特色。地鐵商場并不是排列無序、各自為政的地下商鋪組合，而是融購物、休閑、娛樂、觀光為一體的綜合性商城；它不是地鐵竣工后的應景之作，而是在地鐵規(guī)劃時就納入配套建設的公共物業(yè)；還在疏導交通、聚攏人氣、吸引客流方面功效卓著。站廳以及與站廳連接的地下商場內商鋪的招租率一般都達到100%，商家對這里商鋪的經(jīng)營前景很有信心，即使是在經(jīng)濟不景氣的時期也很少出現(xiàn)空鋪的現(xiàn)象。圖3：時代便

4、利集內的商鋪商業(yè)經(jīng)營最具特色的地下商場是“時代便利集”，位于銅鑼灣時代廣場地下一層，面積大約3200平方米，下面與地下二三層的地鐵換乘站站廳連接，上面有四個通道與時代廣場相連。時代便利集客流通道寬敞、商鋪各具特色（圖3）；經(jīng)營品種主要是中西特色餐飲、休閑娛樂、便民超市、服裝飾品；目標顧客瞄準大眾消費者，因此價格適中，品種繁多。三、 香港地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營香港地鐵擁有的地下物業(yè)相當有限，但其上蓋物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營是地鐵沿線商業(yè)成功運營的典范，其成效有目共睹。目前隸屬香港地鐵的上蓋物業(yè)有4座大中型的地鐵商城（德福廣場、青衣城、杏花新城和綠楊坊），總面積達17萬平方米，全部蓋在地鐵站的上層；都采用主

5、題經(jīng)營的策略，且各具特色：青衣城建設成以海洋和航海概念為主題的休閑娛樂商城；德福廣場則是時尚名牌薈萃，還特別推出了“黃金大道”和“電訊廊”等主題購物通道吸引著消費者的眼球；綠楊坊則是美食中心，這里60%以上的鋪面都在經(jīng)營各類特色餐飲美食；杏花新城引入獨特商鋪，為香港首座以歐陸為主題的購物商場。現(xiàn)今四大商城每日的客流量平均超過27萬。在經(jīng)營方式創(chuàng)新上尤為突出的是杏花新城采用獨具一格的策略性消費組合，這里對于進入新城購物的消費者免費乘坐地鐵或是為地鐵卡充值5港元，這種策略把商城和地鐵緊密銜接起來，實現(xiàn)了商業(yè)的市場資源與地鐵交通的客流資源的有效整合?？傊?，香港地鐵上蓋的的該類商場，都充分利用便捷經(jīng)濟

6、的地鐵交通優(yōu)勢，配合定位明確且富有特色經(jīng)營主題，吸引了大量香港消費者，取得了穩(wěn)定良好的回報。四、 香港地鐵商業(yè)的經(jīng)營模式和管理方法香港地鐵公司的經(jīng)營收入分經(jīng)常收入和非經(jīng)常收入（即物業(yè)發(fā)展利潤）。經(jīng)常性收入又分為：車費收入、物業(yè)租賃收入、物業(yè)管理收入、車站內廣告位、小商店（主要包括銀行、餅店、書報社、干洗店、藥店和地鐵旅游等類別）出租及其他收入，其他收入則來源于地鐵范圍內的有線和無線業(yè)務、分布在站內的自動照相機、自動售賣機、自動提款機、繳費通、以分類招聘廣告為主的免費派送的Recruit報紙以及紀念車票收入等等。根據(jù)最新的公司年報，其票務收入占年經(jīng)營收入的大部分，約占70%左右，地鐵公司有權決定

7、票價，實行每年跟通脹率調整票價。物業(yè)租金和物業(yè)管理收入約占年經(jīng)營收入的10%上，車站內廣告、 小商店租金及其他業(yè)務收入則約占年經(jīng)營收入的11左右。對于分布在各站廳內的銀行、便利店、西餅屋等商鋪，香港地鐵主要租賃給采用連鎖經(jīng)營的商業(yè)企業(yè)，這樣既可以統(tǒng)一管理、有序經(jīng)營，又可以突出品牌優(yōu)勢，也迎合了消費者習慣消費和品牌依賴的消費心理。五、 香港地鐵商業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗借鑒和不足1、 香港地鐵商業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗借鑒Ø 各類地鐵商場經(jīng)營定位明確，針對香港是國際化、商業(yè)化的沿海旅游城市以及地鐵客流或者消費群體的收入較高、旅游觀光為主、時尚前衛(wèi)的特點，實行特色化經(jīng)營和主題經(jīng)營，以時尚名牌、美味食肆、歐陸風情、海洋特色等來吸引消費者。Ø 圍繞地鐵經(jīng)營進行商業(yè)營銷模式的創(chuàng)新，典型的是杏花新城的進入商場的消費者免費乘坐地鐵或為地鐵卡充值的經(jīng)營策略，把商場的客流和經(jīng)營與地鐵的客流和經(jīng)營捆綁起來，整合資源，形成組合優(yōu)勢。Ø 香港地鐵公司擁有地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)權，通過全力開發(fā)地鐵上蓋物業(yè)（主要是建立商城）的商業(yè)運作模式，發(fā)揮近水樓臺先得月的優(yōu)勢，把