委托第三方單位維修管理辦法

1、1.目得、適用范圍與定義:1、1目得規(guī)范、指導項目在啟用除保修單位外得第三方單位實施維修時得管理要求。1、2適用范圍適用于*區(qū)域開發(fā)得住宅項目得維修工作.1、3定義保修：就是指根據(jù)合同約定或相關法規(guī)得要求，產(chǎn)品供方在一定期限內對產(chǎn)品出現(xiàn)得質量問題無償修復得法律責任（從合同關系角度理解，施工單位對我司負有保修責任，我司對業(yè)主負有保修責任）。保修責任單位：指對工程項目負保修責任得原施工單位（或設備、材料供應商）。第三方維修單位：就是指在項目集中交付前，由區(qū)域成本部組織招標確定得除保修單位外得備用維修合作單位。2.工作職責：2、1*區(qū)域客服提出第三方維修單位得招標需求；第三方維修費用得定期匯總及扣款

2、執(zhí)行情況核對（月度對賬，季度結算）；參與第三方單位履約情況監(jiān)督及質量保證金得結算審核.2、2區(qū)域成本部負責組織第三方維修單位得招標工作；負責完成得對責任單位扣款確認手續(xù)；參與單項維修費用5000元以上維修項目得工程量核算工作；負責第三方維修完成后得費用結算工作；協(xié)助區(qū)域客服部完成維修費用得統(tǒng)計工作；協(xié)助區(qū)域客戶部完成扣款執(zhí)行情況得核對工作.2、3區(qū)域財務部負責付款手續(xù)得辦理；參與第三方維修費用得定期匯總及扣款執(zhí)行情況核對工作。2、4事業(yè)部客服部參與第三方維修單位得招標工作；負責對保修責任單位得維修通知及證據(jù)保全工作；負責在啟用第三方維修單位前得維修立項；參與第三方維修單位得維修過程管理及驗收工

3、作；負責完成維修工程量得核算工作；負責對保修責任單位得扣款通知工作；負責維修費用臺帳管理工作.2、5項目工程部參與第三方維修單位得招標工作；負責保修責任得界定工作；負責維修單位得維修過程管理及驗收工作；參與單項維修費用大于5000元得維修工程量核算工作；協(xié)助區(qū)域成本部完成對保修責任單位得扣款確認手續(xù)。2、6物業(yè)公司協(xié)助完成第三方維修單位得現(xiàn)場管理。3、工作程序3、1第三方維修單位選擇：1）項目首次交付前3個月，由區(qū)域客服部負責提出第三維修單位得招標需求，根據(jù)公司合作單位選擇得相關要求，由區(qū)域成本管理部負責組織招標工作，區(qū)域客服部、工程技術部、項目部等部門給予配合，合作協(xié)議須最遲在項目首次交付前

4、一個月確定（協(xié)議及相關資料復印件提供工程以及客服各一份）；2）簽約得第三方維修單位建議不少于兩家（綜合性、專業(yè)性各一家），且其施工資質范圍應基本涵蓋高頻發(fā)生得維修項目（如防水、裂縫、空鼓、裝修、門窗、水電等）；3）合作單位確定后，項目部將第三方維修單位中標結果以書面形式告知保修責任單位。3、2第三方維修費用歸屬3、2、1維修費用由保修責任單位承擔得情形：當保修責任單位未能按照相關法規(guī)、合同條款或其它承諾及時有效履行其保修義務時，我司安排第三方維修單位實施得維修項目，主要有以下情況：1）接到維修通知責任單位未在規(guī)定時間到場維修得；2）責任單位拒不到現(xiàn)場處理得；3）原施工責任單位未能在發(fā)包人要求得

5、合理期限內維修完好得；4）施工工藝達不到規(guī)范要求得；5）同一位置經(jīng)過一次以上維修仍未徹底解決問題；6）因維修人員服務行為造成客戶強烈投訴；7）特殊緊急情況（嚴重影響客戶正常生活，如爆水管、煤氣泄漏等）.3、2、2維修費用由我司承擔得情形：因非合作單位保修范圍得維修事項，而由我司安排第三方維修單位實施得維修項目，主要有以下情況：1）項目前期設計遺漏、考慮不周或施工標準、技術標準不完善導致得遺留問題；2）項目公共設施設備得改造優(yōu)化；3）維修事項超出保修責任單位得保修期限，但仍在我司向業(yè)主承諾得保修期限內得（包括因保修責任單位得保修時限與開發(fā)商得保修時限起始時間不同所造成得空窗期維修項目，以及尾盤銷

6、售房屋、后期出售出租商鋪、樣板房維修項目等）；4）因保修責任爭議，經(jīng)協(xié)商確定或由權威部門裁定由我司承擔維修責任得.3、3維修立項審批3、3、1維修立項審批前，項目客服需對待維修部位拍照取證，屬于保修單位責任范圍得，還需在立項前完成對責任單位得“有效通知”（維修通知單見附件2）同一責任單位得維修事項，可以一次合并通知），通知內容包括但不限于以下內容：待維修部位得照片、維修相關要求（如進場時間、維修工期、文明施工要求等）、未有效履行保修責任得懲罰性措施等（應與相關法規(guī)、合同條款或其它承諾相對應）；3、3、2符合第3、2、1或3、2、2所述條件之一得，由項目客服按照權限履行審批手續(xù)（維修工程立項審批

7、單模板見附件6）;3、3、3維修立項審批完成后，方可組織第三方維修單位進行維修（對于估算單項維修費用大于2萬元或第三方維修單位資質范圍以外得維修項目，需按照公司供應商選擇得相關規(guī)定另行處理）；3、3、3保修責任爭議得處理：項目工程部負責對維修項目進行責任界定，如保修責任單位對保修責任有爭議且提出書面意見得，由項目工程部組織保修責任單位以及相關責任牽涉單位人員進行約談磋商。未能協(xié)商一致得，保修責任單位可按照施工合同約定得爭議處理方式解決但不能因此影響維修處理進程3、4維修實施3、4、1經(jīng)維修立項審批通過后（需另行招議標選擇維修單位得除外），對于已確定綜合單價得維修項目，由項目客服以工程報修服務單

8、（見附件5）方式通知第三方維修單位進場維修；對于未確定綜合單價得維修項目，先由區(qū)域成本部與第三方維修單位進行價格談判后，方可進場維修；3、4、2在向第三方維修單位派發(fā)維修通知單得同時，將我司啟用第三方維修單位進行維修得情況，以郵寄另行委托知會函（見附件3）得形式通知保修責任單位；3、4、3維修過程監(jiān)管參照房屋返修保修實施作業(yè)指引相關要求執(zhí)行；3、4、4若在維修過程中發(fā)現(xiàn)實際工程量與預估工程量存在差異，第三方維修單位必須在當天提出復核請求，充分提出依據(jù)，經(jīng)項目客服確認后方可繼續(xù)施工；3、4、5隱蔽工程隱蔽前，維修單位須提請項目客服進行隱蔽驗收，經(jīng)驗收確認后方可繼續(xù)施工；3、4、6維修項目完成后，

9、第三方維修單位需在工程報修服務單上注明實際工程量，并請項目客服與物業(yè)使用人（住戶或物業(yè)公司）驗收，雙方均需就維修質量及完成工程量簽字確認。對于單項維修費用大于5000元得，還需請項目工程部、區(qū)域成本部參與驗收并確認工程量；3、4、7驗收時項目客服還應對維修合格項目拍照存檔，作為結算輔助資料；3、4、8項目客服經(jīng)理對委托第三方單位實施得維修項目進行抽檢復驗，確認維修質量及工程量，抽檢比例不低于15%3、4、9對于未達到維修改造要求得，及時督促第三方維修單位進行整改，整改合格通過驗收后，方可辦理工程結算手續(xù)。3、4、10對于以“固定工時計價得維修項目過程管理得特別說明：維修項目立項審批時需明確計價

10、方式，且需估算所需工程得工時數(shù)；維修過程中，需采取“簽到、簽退、抽查、電子監(jiān)控”等手段確認工時數(shù)，注意界定不同單價工種得工時數(shù)，避免維修單位造假；將實際發(fā)生工時數(shù)與估算得理論工時數(shù)對比分析，驗證人工效能；將不同維修區(qū)域得人工效能進行對比分析，根據(jù)與維修單位得約定采取適當獎懲措施。3、5、1區(qū)域成本部定期審核項目客戶服務組報送得維修工程結算單，并辦理結算手續(xù)；3、5、2每個結算周期結束后5個工作日內，第三方維修單位據(jù)實報送上個結算周期得維修工程費用結算單給項目客服，結算時第三方維修單位必須提供以下資料：填寫工程款申請支付表；通過驗收得工程報修服務單；維修單位簽章確認得工程維修費用結算單；合同未確

11、定維修單價維修項目得費用確認資料；與維修費用結算書中一致得發(fā)票；其它結算資料。3、5、3收到維修工程費用結算單之日起5日內，項目客服完成工程量及資料得初審工作，并附相關立項審批資料、對責任單位得通知記錄、現(xiàn)場照片憑證等轉交項目工程部復審；3、5、4收到維修工程費用結算單之日起5日內，項目工程部復核完成并簽字確認，并將相關結算資料提交區(qū)域成本部辦理結算；3、5、5項目客服務收到區(qū)域成本部出具得結算定案表后,10日內向保修責任單位書面發(fā)送維修扣款通知單（見附件4）;3、5、6項目客服將維修扣款通知單寄送憑證提交至區(qū)域成本部、區(qū)域客戶部與區(qū)域財務部，區(qū)域財務部未收到此憑證不可辦理付款手續(xù)；3、5、7

12、區(qū)域成本部落實扣款確認手續(xù)，項目工程部協(xié)助實施，區(qū)域財務部復核。且該扣款手續(xù)宜在保修責任單位最近一次申請付款時實施；3、5、8區(qū)域成本部在完成扣款確認手續(xù)后，以郵件方式知會項目客服及區(qū)域客服部，以便于完善維修費用臺帳；3、5、9各區(qū)域維修結算、付款使用得表單由各區(qū)域參照區(qū)域工程結算與付款自行制定。3、6第三方維修費用統(tǒng)計各項目客服需建立維修費用使用情況臺帳，適時記錄更新維修費用使用及扣款落實情況，各區(qū)域定期匯總，并會同區(qū)域成本部進行臺帳核查。3、7第三方維修單位后評估3、7、1區(qū)域客服每年度組織一次對第三方維修單位得綜合評估，分別就“響應及時性”、“維修效率”、“維修質量”、“成品保護”、“服

13、務禮儀”、“業(yè)主評價”及“配合情況”等進行評估打分，具體詳見附件7第三方維修單位履約情況評分表；3、7、2根據(jù)綜合評估結果，對區(qū)域綜合評分墊底且評分低于80分得第三方維修單位，無條件予以淘汰；對區(qū)域評分榜首且評分高于95分得第三方維修單位，在分派維修任務時優(yōu)先選用。附件1：工作流程圖；附件2：維修通知單；附件3：另行委托知會函；附件4:維修扣款通知單；附件5:工程維修服務單及簽單樣板附件6:維修工程立項審批單；附件7:第三方維修單位履約情況評分表*夫*區(qū)域客服部2018年11月附件1工作流程圖第三方維修管理流程圖項目音報修受理，確認符合啟用第三方維修單位的條件收集相關證據(jù)，并向保修責任單位發(fā)送

14、維修通知1組織第三方維修單位進場維修結算申請相關管理流程參日常I維修管理流程向保修責任單位發(fā)送維修扣款通知，維修費用記錄區(qū)域成本部辦理結算手續(xù)任單位辦理扣款確認手續(xù)區(qū)域財務部付款時需查驗維修扣款通知憑證復核扣款執(zhí)行情況辦理第三方維修單位付款手續(xù)附件2維修通知單日期：錯誤！未定義書簽。記錄編號：項目-施工單位001備注：致:公司由：公司根據(jù)合同（合同編號：）約定，由貴司承建得工程在保修階段于年月日已出現(xiàn)以卜-工程質量缺陷問題，具體事項如下（包括但不限于廣請貴司務必在年月日時之前安排進行維修，逾期不履行保修義務，我司將視為貴司默認上述質量缺陷維修內容。問時，我司將根據(jù)合同約定委托第三方處理，不再另

15、行通知，由此產(chǎn)生得所有相關費用以及違約金從貴司任何款項中扣除（具體費用以維修扣款通知單為準），無需貴司確認。附件：工程質量缺陷圖片特此通知！落款：日期：擬稿審核簽發(fā)送達方式郵寄口公司地址回執(zhí)情況后口無口領取口簽收人簽收時間年月日其她口說明：本通知單一式兩份，一份項目公司留存，一份以責任單位相關人員簽收或郵寄送達。對本通知如有異議，請在簽收或郵寄送達后24小時內以書面形式反饋。附件3另行委托知會函日期：記錄編寫：項目施I單位-L001備注:致：公司由：公司根據(jù)合同（合同編號：）約定，由貴司承建得工程在保修階段于年月日已出現(xiàn)以卜-工程質量缺陷問題，具體事項如下（包括但不限于）:（復制對應維修通知單

16、內容+估算費用）我司已于年月日通知貴司進行維修（附維修通知單），但貴司未履行保修義務,現(xiàn)我司已根據(jù)合同約定委托第三方處理,由此產(chǎn)生得所有費用以及違約金將從貴司任何款項中扣除（具體費用以維修扣款通知單為準），無需貴司確認。附件：維修通知單特此通知！落款：日期：擬稿審核簽發(fā)送達方式郵寄口公司地址回執(zhí)情況后口無口領取口簽收人簽收時間年月日其她口說明：本通知單一式兩份，一份項目公司留存，一份以責任單位相關人員簽收或郵寄送達。對本通知如有異議，請在簽收或郵寄送達后24小時內以書面形式反饋。附件4維修扣款通知單日期：年月日編號：本通知單一式兩份，一份項目公司留存，一份以責任單位相關人員簽收或快遞送達。致：

17、公司由：公司扣款原因：由貴司承接得工程在保修階段，如下維修事項我司發(fā)出維修通知后,貴司未按合同履行工程保修義務，現(xiàn)我司已按合同約定委托第三方單位完成以下維修事項：ag費用發(fā)生原因審核費用出資單位施工單位另因該維修通知單所述得質量問題，導致我司向業(yè)主賠付兀?？劭钜罁?jù)：按照合同（合同編號：）得有關規(guī)定,我司對貴司進行相應得扣款、索賠.扣款數(shù)額：維修費用元，賠付費用元，按合同計算10%得違約金元，共計人民幣元（大寫：）。附件：i、維修通知單2、另行委托知會函特此通知！落款：日期：擬稿審核簽發(fā)送達方式郵寄口公司地址回執(zhí)情況有口無口領取口簽收人簽收時間年月日對本通知如有異議，請在36小時內以書面形式反饋

18、。附件5:工程報修服務單及簽單樣板工程報修服務單房間編號：房間地址：單據(jù)號碼：報修人：聯(lián)系方式：問題類型：問題屬性：交樓標準：問題來源：報修情況:維修單位：任務跟進人:是否已收樓*計劃完成時間實際完成時間：是否已關閉*問題描述：完成情況：備注：下單人：下單日期：接單人：接單日期：附件6:維修工程立項審批單編號：XX項目-LX001項目名稱經(jīng)辦人填寫責任類別公司責任支付維修范圍經(jīng)辦人填寫施工單位責任支付（下注單位名稱并附維修通知憑證）公司與施工用分配方式并口憑證）單位共同責任支付（下注費件施工單位確認憑證或通知預計維修金額:元（由項目客服審核后得報價表填寫）計劃實施時間年月日擬委托單位經(jīng)辦人填寫（預計維修費用大于50000元時不填寫）擬委托單位報價:元（附擬委托單位預算報價單）問題立描述公司責任支付：需簡述公司承擔原因及不處理可能造成得后果及隱患。施工單位責任支付：需簡述與原責任單位得書面、電話溝通記錄等事項。需附待維修部位現(xiàn)場照片。責任判定經(jīng)辦人填寫（存在責任爭議得，附項目工程部得責任界定意見）處理意見簡述維修方案（如單項維修費用超過5000元或特別工藝特別復雜得維修項目,需請項目工程部確認維修方案）項目客服區(qū)域客服項目工程部事業(yè)總區(qū)域成本部區(qū)域總裁備注：按權限履行審批。附件7第三方維修單位履約