淺談淺談物業(yè)管理風(fēng)險和防范

1、淺談物業(yè)管理風(fēng)險與防 物業(yè)管理服務(wù)從整個行業(yè)來看，所涉與的空間和時間圍是非常廣泛而深遠的，同時與眾多的業(yè)主和非業(yè)主使用人的生活息息相關(guān)，上述特點決定了物業(yè)管理服務(wù)面臨的風(fēng)險可能是無時不在和無處不在。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)又是相對利潤低的行業(yè)，風(fēng)險的承擔(dān)可能導(dǎo)致企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動無法進行，所以風(fēng)險的防成為擺在物業(yè)管理服務(wù)整個行業(yè)和各個物業(yè)管理企業(yè)的頭等大事。一、風(fēng)險的來源 物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險是因物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)產(chǎn)生的，根據(jù)物業(yè)管理條例第36條“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

2、”的規(guī)定，由于義務(wù)人未能全面履行法定和約定的義務(wù)，給權(quán)利人造成直接和間接經(jīng)濟損失和人身損害的，即產(chǎn)生了相應(yīng)的法律風(fēng)險和賠償?shù)姆韶?zé)任。 二、風(fēng)險的種類 風(fēng)險的類型可以依據(jù)管理服務(wù)的具體容而確定。具體來說分為：治安風(fēng)險、車輛管理中車輛的損壞滅失風(fēng)險、消防事故和隱患風(fēng)險、物業(yè)與公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險和公共環(huán)境不安全因素造成的風(fēng)險。當(dāng)然這并不能涵蓋全部的風(fēng)險，但基本包括了主要的方面。1、治安風(fēng)險 是指由于外界第三人的過錯和行為，給物管服務(wù)圍的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害和財產(chǎn)損失導(dǎo)致的物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險，當(dāng)前隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國人口流動頻繁，社會階層收入差距增大，由此產(chǎn)生的治安問題如入室盜竊、搶

3、奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等相繼發(fā)生在各小區(qū)，給物業(yè)管理服務(wù)工作帶來極大的壓力和風(fēng)險。2、車輛管理中車輛的損壞滅失風(fēng)險 指在物業(yè)小區(qū)的停車場經(jīng)營車輛停放服務(wù)過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞的風(fēng)險。車輛停放服務(wù)通常由物業(yè)管理企業(yè)接受開發(fā)商或小區(qū)業(yè)主委員會的委托進行停車場的經(jīng)營管理，并收取車輛停放服務(wù)費。車輛停放期間車輛外表可能被兒童包括其他第三人用器具劃傷，也可能會被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業(yè)管理企業(yè)面臨賠付金額較大的風(fēng)險。3、消防事故和隱患風(fēng)險 由于消防設(shè)施直接影響到廣大業(yè)主生命財產(chǎn)安全，消防設(shè)施的日常維護和養(yǎng)

4、護直接關(guān)系到火災(zāi)發(fā)生時，消防部門處理事故效果。消防設(shè)施的維護保養(yǎng)不善、無消防用水供應(yīng)、消防報警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財產(chǎn)損失，物業(yè)管理企業(yè)面臨如此的風(fēng)險不僅要承擔(dān)經(jīng)濟賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和企業(yè)主要負責(zé)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任。4、物業(yè)與公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險 物業(yè)本身主要包括房屋本體與屬于物業(yè)管理服務(wù)圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設(shè)施等；如果概括地講可以認為是小區(qū)或大廈不屬于業(yè)主個人所有和承擔(dān)管理責(zé)任的其他部分。由于物業(yè)、公共設(shè)備的多樣性和分布的分散性特點，常常伴隨風(fēng)險的頻繁發(fā)生。三、

5、各類風(fēng)險的防 1、治安風(fēng)險防 首先，明確物業(yè)管理企業(yè)的法律地位和職責(zé)。小區(qū)和大廈的治安是由公安機關(guān)負責(zé)的，物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)是協(xié)助公安機關(guān)維護小區(qū)和大廈的公共秩序。物業(yè)管理企業(yè)僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)不具有任何特權(quán)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的治安防義務(wù)是在一定限度的、有限的義務(wù)。其次，針對不同服務(wù)區(qū)域的具體情況，制定相對完善和實用的制度，組建和設(shè)置相應(yīng)的機構(gòu)和人員，實施和執(zhí)行相應(yīng)的制度規(guī)定。制度中應(yīng)明確對小區(qū)和大廈往來人員的管理，制定關(guān)于定時安排人員巡邏和巡視，針對治安事件的處理程序等。 鑒于住宅小區(qū)和大廈業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需

6、求和特點，對于人員的往來管理是有區(qū)別的。 住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進出，來訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進入。大廈是以辦公為主的商業(yè)區(qū)域，因為人員進出過于頻繁，進出人員數(shù)量過大，逐一登記制度是不必要和難以落實的，多數(shù)都采用對從大廈搬離物品進行登記，并憑當(dāng)時在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人入住時預(yù)先所留的印鑒或簽名確認。     往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時必須配備相應(yīng)的其他人員進行定時的流動式巡邏和巡查工作，對已進入小區(qū)或大廈的人員的行為進行監(jiān)督，與時發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時間進行報警，協(xié)助公

7、安機關(guān)制止和防犯罪行為、保護事發(fā)現(xiàn)場，以實現(xiàn)協(xié)助公安機關(guān)維護公共秩序的職責(zé)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)的不同情況與業(yè)主委員會協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，結(jié)合自愿原則，建立業(yè)主防體系，配合和促進物業(yè)管理企業(yè)的治安防工作，既針對非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)工作漏洞，最終形成不同層次的防體系。     作為物業(yè)管理企業(yè)只有在嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)過業(yè)主大會確定的各項管理規(guī)定，履行自己義務(wù)，協(xié)助公安機關(guān)維護社會公共秩序，物業(yè)管理企業(yè)才不再承擔(dān)業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導(dǎo)致的人身和財產(chǎn)損失賠償責(zé)任。     目前，物業(yè)

8、管理行業(yè)中，有一部分企業(yè)將協(xié)助公安部門維護小區(qū)和大廈公共秩序的工作委托給專門的保安公司，協(xié)商約定對外支付一定保安服務(wù)費，由保安公司根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)管理企業(yè)要求的服務(wù)。該做法實際也是物業(yè)管理企業(yè)與其他主體分擔(dān)法律風(fēng)險的措施。2、車輛管理風(fēng)險防停車場經(jīng)營管理，應(yīng)從停車場硬件建設(shè)、維護和車輛停放管理軟件兩方面防風(fēng)險。     要向公安機關(guān)依法取得許可證，向物價部門取得收費許可證。取得經(jīng)營許可證的前提是停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定。同時須負責(zé)相關(guān)停車場設(shè)施的維護和維修保養(yǎng)；將停車場車輛停放服務(wù)的容制作成公示牌

9、，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營企業(yè)是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等，停車場因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進行單獨圍攔，進行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。     在停車場硬件完善后并符合要求后，還應(yīng)制定車輛停放管理制度，對車輛的出入嚴(yán)格管理。停車場的工作人員對進入停車場的所有車輛發(fā)放停車憑證，該憑證可以是一次性的停車票，或者是多次反復(fù)使用的停車卡。該停車憑證應(yīng)由物業(yè)管理公司或下屬管理處加蓋公章，應(yīng)記載車輛牌號、進入停車場時間、發(fā)卡的經(jīng)辦人，對車輛明顯的已有的損害和破損應(yīng)記

10、載在憑證上；同時對停車場的停放服務(wù)的具體容和車輛停放人應(yīng)注意的事項記載在該憑證上，告知車輛停放人。當(dāng)車輛進入停車場后，停車場工作人員負責(zé)對車輛的停放位置和停放秩序進行規(guī)和指揮，與時制止不規(guī)的停放行為。防止造成停放車輛的損害，履行自身的管理職責(zé)。     車輛駛離停車場時，停車場管理人員應(yīng)向車輛駕駛?cè)藛T收取停車場發(fā)放的憑證，并仔細核對憑證上記載的車牌號和其他情況是否與車輛相符。當(dāng)不一致時，應(yīng)與時核對車輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認是否在記錄中存在錯誤。確認駕駛?cè)藛T后，予以放行；收取停放服務(wù)費，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時間和

11、車輛的牌號。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的前往物業(yè)管理企業(yè)，辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。     上述管理規(guī)程序就是風(fēng)險防的過程，其目的在于確保停放車輛不被損壞，確保停放車輛的完好。如果車輛停放人，有意不按停車場的管理規(guī)定停放車輛，而停車場已進行明示告知，管理人員已進行勸止，停放人拒不糾正導(dǎo)致?lián)p壞的，應(yīng)由車輛停放人承擔(dān)責(zé)任。3、消防風(fēng)險防    （1）物業(yè)管理企業(yè)首先在接手物業(yè)管理時，尤其是針對新建小區(qū)和大廈，應(yīng)查驗是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證。在小

12、區(qū)和大廈未取得消防驗收合格證之前，物業(yè)管理企業(yè)可以提前進入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。即使是開發(fā)商要求入伙，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)堅持不辦理入伙手續(xù)。如果在此情況下，為業(yè)主辦理了入伙手續(xù)，發(fā)生消防事故造成人身和財產(chǎn)損失，物業(yè)管理企業(yè)將負有不可推缷的責(zé)任。    （2）業(yè)主入伙后，在裝修過程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)審查業(yè)主申請裝修項目，是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。同時在裝修過程中，應(yīng)監(jiān)督業(yè)主按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場應(yīng)嚴(yán)禁明火等；防止業(yè)主在裝修過程中損壞公共消防設(shè)施和器械。對損壞公共消防設(shè)施和器械的行為應(yīng)與時制止，造成重大損壞或后果嚴(yán)重的，

13、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向消防主管部門報告，由消防主管部門依法處理。     （3）物業(yè)管理企業(yè)在進行物業(yè)管理過程中，對小區(qū)和大廈的消防設(shè)施和器械，進行日常的維護和養(yǎng)護。消防設(shè)施的維修和養(yǎng)護事項委托給專業(yè)的消防公司；對消防設(shè)施需要完善整改的，應(yīng)依法定程序，經(jīng)業(yè)主大會同意，從維修基金中開支。     （4）在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在第一時間報警，并協(xié)助消防部門進行事故處理；確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常；相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用。4、公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險防（1）物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主委員會簽

14、訂物業(yè)管理合同時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，與原開發(fā)商或業(yè)主委員會、原物業(yè)管理企業(yè)進行交接過程中，應(yīng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和存在的問題進行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，各方進行書面確認，這些記錄和情況作為以后防風(fēng)險的參考資料。對于交接過程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責(zé)任和修復(fù)費用的承擔(dān)主體。     在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向建設(shè)企業(yè)接收下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技

15、術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。     在各方交接的過程中，向新的物業(yè)管理企業(yè)移交上述全部資料，是原開發(fā)商、業(yè)主委員會和原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行的法定和合同義務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。     （2）依據(jù)民法通則第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以與建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自已沒有過錯的除外。     據(jù)此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)明確自己的

16、管理責(zé)任圍。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護的圍，相應(yīng)的責(zé)任和費用都由業(yè)主承擔(dān)；如業(yè)主陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔(dān)全部的賠償責(zé)任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)分清上述責(zé)任，是防自身風(fēng)險的舉措之一。對除此之外的公共部位應(yīng)加強檢查，確保完好，防止發(fā)生意外。     物業(yè)管理企業(yè)全體人員應(yīng)特別明確的一個問題是在目前的司法實踐中，按照民法通則規(guī)定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物與其他設(shè)施或附著物、懸掛物和墜落物造成的人身和財產(chǎn)損害訴訟，舉證責(zé)任由建筑

17、物或設(shè)施的管理人和所有權(quán)人承擔(dān)（舉證倒置），通俗地講就是損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。而物業(yè)管理企業(yè)在法律上有義務(wù)證明自己在管理過程中是沒有過錯或損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負有過錯責(zé)任。（3）提高工作人員的防風(fēng)險的意識     工作人員的防風(fēng)險意識指導(dǎo)他們?nèi)粘５墓芾矸?wù)行為規(guī)化、制度化和法律化，沒有工作人員的防風(fēng)險意識，一切防風(fēng)險的措施都將成為空話。 加強對工作人員按公司管理制度的培訓(xùn)和操作程序的訓(xùn)練。  加強

18、對工作人員專業(yè)法律知識培訓(xùn)。學(xué)習(xí)同行業(yè)已經(jīng)發(fā)生的教訓(xùn)，對照案例分析自身管理行為的潛在風(fēng)險之處，加以糾正和規(guī)。 管理人員不僅要熟悉制度，還要知道為什么制定這樣的制度，這樣才能有效地控制和防各類風(fēng)險的發(fā)生。隨著社會專業(yè)分工的日益細化，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請專業(yè)的法律顧問，為企業(yè)提供法律專業(yè)服務(wù)；除對物業(yè)管理企業(yè)的管理制度和管理流程提供法律專業(yè)意見外，針對物業(yè)管理服務(wù)過程中出現(xiàn)的糾紛，第一時間采取緊急措施應(yīng)對，由法律顧問負責(zé)進行處理，以避免由于法律專業(yè)的不足，造成進一步的不利和責(zé)任的擴大。     （4）物業(yè)管理企業(yè)將管理中涉與的電梯、綠化、清潔等專項管理，委托給

19、專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化的服務(wù)。這種發(fā)包形式也是物業(yè)管理企業(yè)防風(fēng)險的措施之一。     首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)，不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，是違反法律規(guī)定的，如果因此而造成設(shè)備造成人身和財產(chǎn)損害后果，將難免承擔(dān)賠償責(zé)任。一些物業(yè)管理企業(yè)為追求更大的經(jīng)濟利潤，在未取得相應(yīng)資質(zhì)的情況下，委派企業(yè)部人員從事電梯設(shè)備等日常維修、保養(yǎng)。形式上采用掛靠有資質(zhì)企業(yè)的名義，每年交納一定的管理費。實際上承擔(dān)了巨大的法律風(fēng)險， 其次，承包合同中，應(yīng)明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設(shè)施本身的損壞或給第三人造成人身或財產(chǎn)損失的，由專業(yè)公司

20、承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。    （5）在公共用設(shè)施、設(shè)備的管理和養(yǎng)護過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應(yīng)向有關(guān)部門報告，由相應(yīng)的部門對事件進行調(diào)查，對事件和損害發(fā)生的原因進行認定；該原因就是日后各方，包括法院認定過錯和責(zé)任的依據(jù)，在一定程度上可以說唯一依據(jù)。事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對，暫時的回避是解決不了問題的，責(zé)任也是無法擺脫的。5、公共環(huán)境風(fēng)險防     小區(qū)和大廈公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和公共區(qū)域施工等規(guī)管理都是消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工作。小區(qū)和大廈因公共設(shè)施維修工程或其他供水、供電、有限

21、電視、網(wǎng)絡(luò)、通訊等企業(yè)施工需要，在公共場所、小區(qū)道旁或者通道上挖坑、修繕、安裝地下設(shè)施等，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)監(jiān)督施工企業(yè)或由物業(yè)管理企業(yè)在施工現(xiàn)場周邊，設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全防護措施等，避免造成他人人身和財產(chǎn)損害的。     物業(yè)管理企業(yè)在上述情形下，因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)施工企業(yè)在施工前簽訂協(xié)議，對小區(qū)施工現(xiàn)場管理和風(fēng)險防、法律責(zé)任分擔(dān)問題進行約定，降低物業(yè)管理企業(yè)的法律風(fēng)險和責(zé)任。施工結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限恢復(fù)原狀，消除風(fēng)險和隱患。    

22、在綠化養(yǎng)護時，物業(yè)管理企業(yè)往往對新種植的草坪和其他植物，采用圍欄方式組織行人通過，以實現(xiàn)養(yǎng)護的目的。用來圍欄的很多采用帶刺的鐵絲，而該鐵絲在黑夜時，行人很難看清楚，容易造成行人被絆倒或摔傷。對于物業(yè)管理企業(yè)在公共區(qū)域設(shè)置的臨時性障礙物，首先必須考慮所使用的障礙物本身是否會造成對他人的人身損害，應(yīng)選擇安全的障礙物，例如可以將鐵絲更換為光滑的原形竹竿，加以夜間反光材料；其次，在障礙物前需要設(shè)置明顯的提醒行人注意的標(biāo)識，告知行人注意和繞行。在消殺前應(yīng)在小區(qū)或大廈公示欄告知業(yè)主或非業(yè)主使用人，消殺的時間安排，注意未成年人和寵物的安全；消殺過程中，對作業(yè)的區(qū)域應(yīng)適當(dāng)加以封閉，暫時阻止行人通過；消殺完成后的一定時間，應(yīng)在作業(yè)區(qū)域周圍設(shè)置明顯的提示和告知標(biāo)識，避免因