物業(yè)工程管理

1、物業(yè)工程管理 及設(shè)計(jì)建議建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期n 一、承接查驗(yàn)一、承接查驗(yàn)n 一、承接查驗(yàn)一、承接查驗(yàn)n 一、承接查驗(yàn)一、承接查驗(yàn)n 一、承接查驗(yàn)一、承接查驗(yàn)n 一、承接查驗(yàn)一、承接查驗(yàn)n 一、承接查驗(yàn)一、承接查驗(yàn)n 一、承接查驗(yàn)一、承接查驗(yàn)n 二、基礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理n 二、基礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理n 二、基礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理n 二、基礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理n 二、基礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理n 二、基礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理n 二、基礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理n 二、基礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理n 二、基礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理n 二、基礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理n 二、基

2、礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理n 二、基礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理n 二、基礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理n 二、基礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理n 二、基礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理n 二、基礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理n 二、基礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理n 二、基礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理n 二、基礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理n 二、基礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理n 二、基礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理n 二、基礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理n 二、基礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理n 二、基礎(chǔ)管理二、基礎(chǔ)管理n 三、外包管理三、外包管理n 三、外包管理三、外包管理n 三、外包管理三、外包管理n 三、外包管理三、外包管理n 三、外包管理三、外包管理n 三、外包管理三、外包管理n 四、能耗管理四、能耗管理n 四、能耗管理四、能

3、耗管理n 四、能耗管理四、能耗管理n 四、能耗管理四、能耗管理n 五、風(fēng)險(xiǎn)管控五、風(fēng)險(xiǎn)管控 給水設(shè)備給水設(shè)備n 大規(guī)模停水：停電、物業(yè)保水、通知業(yè)主儲(chǔ)水大規(guī)模停水：停電、物業(yè)保水、通知業(yè)主儲(chǔ)水n 設(shè)備安全防范：水池、泵房的水淹防范設(shè)備安全防范：水池、泵房的水淹防范水池水箱清洗和保養(yǎng)水池水箱清洗和保養(yǎng) 清洗頻率：一年兩次清洗頻率：一年兩次 保養(yǎng)重點(diǎn)：電動(dòng)機(jī)保養(yǎng)重點(diǎn)：電動(dòng)機(jī)用用500V500V搖表測絕緣電阻不低于搖表測絕緣電阻不低于1 1兆歐兆歐n 五、風(fēng)險(xiǎn)管控五、風(fēng)險(xiǎn)管控 排水設(shè)施排水設(shè)施 世界各國排水設(shè)計(jì)（法國、德國、日本）世界各國排水設(shè)計(jì)（法國、德國、日本） 20102010年年5 5月月7

4、 7日廣州天河中?？党侨诘叵萝噹烊諒V州天河中?？党侨诘叵萝噹?69369輛汽車慘遭水淹輛汽車慘遭水淹n 五、風(fēng)險(xiǎn)管控五、風(fēng)險(xiǎn)管控安全安全標(biāo)識(shí)標(biāo)識(shí)漏電漏電水位高度水位高度漏水漏水安全安全教育教育水景安全水景安全n 五、風(fēng)險(xiǎn)管控五、風(fēng)險(xiǎn)管控電氣設(shè)備電梯設(shè)備消防設(shè)施設(shè)備n 一、方案設(shè)計(jì)一、方案設(shè)計(jì)央視的央視的“褲衩褲衩”大樓大樓國外國外建筑師不顧造價(jià)建筑師不顧造價(jià)只追求只追求怪異扭曲不平衡的夸張?jiān)煨?；怪異扭曲不平衡的夸張?jiān)煨?；國?nèi)國內(nèi)結(jié)構(gòu)師為使建筑穩(wěn)定結(jié)構(gòu)師為使建筑穩(wěn)定在在地下用了大量的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)將建地下用了大量的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)將建筑重重壓住；筑重重壓住；最后的最后的結(jié)構(gòu)成本是結(jié)構(gòu)成本是同類大樓同類大樓

5、的的1010倍之巨！倍之巨！n 一、方案設(shè)計(jì)一、方案設(shè)計(jì)n 二、戶型設(shè)計(jì)二、戶型設(shè)計(jì)n 二、戶型設(shè)計(jì)二、戶型設(shè)計(jì) 層高小于層高小于2.22.2米的飄窗米的飄窗 陽臺(tái)、入戶花園（計(jì)半面積）陽臺(tái)、入戶花園（計(jì)半面積） 露臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)露臺(tái)、設(shè)備平臺(tái) 層高小于層高小于2.22.2米的夾層米的夾層 地下室、半地下室、閣樓空間地下室、半地下室、閣樓空間 室內(nèi)局部通高空間室內(nèi)局部通高空間 內(nèi)部天井或庭院空間（后期填補(bǔ)）內(nèi)部天井或庭院空間（后期填補(bǔ)）贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積常用方法常用方法 n 二、戶型設(shè)計(jì)二、戶型設(shè)計(jì)開封華庭八標(biāo)開封華庭八標(biāo) 113113方戶型贈(zèng)送面積約方戶型贈(zèng)送面積約1515平米平米原報(bào)批戶型原報(bào)

6、批戶型改造后戶型改造后戶型入戶花園改造入戶花園改造為書房，贈(zèng)送為書房，贈(zèng)送面積約面積約5 5平米平米中空部分改中空部分改造為餐廳，造為餐廳，贈(zèng)送面積約贈(zèng)送面積約4 4平米平米陽臺(tái)、飄窗陽臺(tái)、飄窗贈(zèng)送面積約贈(zèng)送面積約6 6平米平米n 二、戶型設(shè)計(jì)二、戶型設(shè)計(jì)n 二、戶型設(shè)計(jì)二、戶型設(shè)計(jì)n 三、設(shè)備和材料選擇三、設(shè)備和材料選擇n 電梯電梯 目前，在國內(nèi)市場上銷售的品牌電梯以其技術(shù)投資分為兩大派系：歐美系和日系。歐美系的代表有奧的斯、西子奧的斯、蒂森克虜伯、通力、迅達(dá)等，日系電梯的代表有三菱、日立、東芝、富士、富士達(dá)等。n 三、設(shè)備和材料選擇三、設(shè)備和材料選擇n 電梯電梯 歐美電梯強(qiáng)調(diào)安全性、穩(wěn)定性

7、、高效率、故障率低、使用壽命長，日系電梯則更多考慮的是舒適性，使用壽命相對(duì)比較短，價(jià)格上歐美系要高于日系品牌；好的品牌電梯的質(zhì)量優(yōu)勢主要體現(xiàn)在使用壽命長、故障低、運(yùn)行可靠，安全系數(shù)高，智能化更高，售后維護(hù)保養(yǎng)及時(shí)可靠等。n 三、設(shè)備和材料選擇三、設(shè)備和材料選擇n 水泵水泵 目前，高層建筑中生活供水基本為二種方式，下行上供、上行下供形式，都需要加壓水泵加壓供水，在加壓供水系統(tǒng)中，設(shè)備選型根據(jù)項(xiàng)目的要求 ，可采用無負(fù)壓供水系統(tǒng)和恒壓變頻加壓供水系統(tǒng)，目前這兩種供水設(shè)備技術(shù)都已經(jīng)相當(dāng)成熟，都能實(shí)現(xiàn)高層建筑中的下行上供、上行下供的供水方式。n 三、設(shè)備和材料選擇三、設(shè)備和材料選擇n 水泵水泵 無負(fù)壓供

8、水設(shè)備巿場國產(chǎn)品牌較好的有青島三利、上海熊貓、杭州南方、長沙中崛，杭州南方使用PID控制方式，（集成式芯片）技術(shù)比較先進(jìn)，青島三利、上海熊貓、長沙中崛采用PLC控制方式，（變頻器加PLC控制，電器元件多，引起觸點(diǎn)多），青島三利質(zhì)量可靠，但價(jià)格較貴；上海熊貓、長沙中崛性能也比較穩(wěn)定，價(jià)格比較適中。n 三、設(shè)備和材料選擇三、設(shè)備和材料選擇n 空調(diào)空調(diào)a、戶式變頻空調(diào)系統(tǒng)（VRV） 戶式變頻空調(diào)系統(tǒng)普遍適用于精裝修住宅，應(yīng)優(yōu)先采用。b、戶式風(fēng)道式空調(diào)系統(tǒng)（VAV） 對(duì)室內(nèi)空氣品質(zhì)要求較高、建筑層高大于3米的精裝修住宅，且滿足風(fēng)管安裝條件時(shí)可采用風(fēng)道式空調(diào)系統(tǒng)。n 三、設(shè)備和材料選擇三、設(shè)備和材料選擇n 空調(diào)空調(diào)c、風(fēng)冷熱泵空調(diào)（水）系統(tǒng)風(fēng)冷熱泵空調(diào)（水）系統(tǒng)一般適用于集中式中央空調(diào)。由于風(fēng)冷熱泵空調(diào)（水）系統(tǒng)工程成本相對(duì)較低，在需要降低空調(diào)成本時(shí)也可以采用戶式風(fēng)冷熱泵空調(diào)（水）系統(tǒng)。d、分