房地產(chǎn)住宅價(jià)格表的制作培訓(xùn)教材47頁(yè)swothouse

1、策略中心 技術(shù)資源部 二00六年四月內(nèi)內(nèi) 容容 導(dǎo)導(dǎo) 航航中原你給我賣高中原你給我賣高點(diǎn)價(jià)，可以不用點(diǎn)價(jià)，可以不用開(kāi)盤當(dāng)天就賣完開(kāi)盤當(dāng)天就賣完現(xiàn)在窮??！現(xiàn)在窮??！房子都買不起房子都買不起了！了！定價(jià)唔好太高或者太定價(jià)唔好太高或者太低，發(fā)展商同個(gè)客都低，發(fā)展商同個(gè)客都接受就得啦，快接受就得啦，快D D賣曬賣曬收錢收錢發(fā)展商客戶代理商內(nèi)內(nèi) 容容 導(dǎo)導(dǎo) 航航注意：折前銷售總額不能用均價(jià)總建筑面積單價(jià)單價(jià)折后折后=總價(jià)總價(jià)建筑面積建筑面積 =（總價(jià)（總價(jià)不考慮贈(zèng)送面積不考慮贈(zèng)送面積+總價(jià)總價(jià)贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積） 建筑面積建筑面積 =（單價(jià)（單價(jià)不考慮贈(zèng)送面積不考慮贈(zèng)送面積建筑面積建筑面積+單價(jià)單價(jià)贈(zèng)送面

2、積贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積）贈(zèng)送面積）建筑面積建筑面積 =試算價(jià)試算價(jià)（1+水平系數(shù)）水平系數(shù)）層差層差 干擾干擾建筑面積建筑面積 +單價(jià)單價(jià)贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積 建筑面積建筑面積修正基準(zhǔn)與修正標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，規(guī)律性不強(qiáng)修正基準(zhǔn)與修正標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，規(guī)律性不強(qiáng) 或或=單價(jià)單價(jià)已考慮贈(zèng)送面積已考慮贈(zèng)送面積（建筑面積（建筑面積+折算后的贈(zèng)送面積）折算后的贈(zèng)送面積）建筑面積建筑面積 =試算價(jià)試算價(jià)（1+水平系數(shù)）水平系數(shù)）層差層差 干擾干擾 （建筑面積（建筑面積+贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積折算率折算率實(shí)用率）實(shí)用率） 建筑面積建筑面積單價(jià)單價(jià)=均價(jià)均價(jià)綜合系數(shù)綜合系數(shù) =均價(jià)均價(jià)（1+水平系數(shù)）水平系數(shù)）（1+垂

3、直系數(shù)）垂直系數(shù)）（1+特殊系數(shù)）特殊系數(shù)）（1+增值系數(shù)）增值系數(shù)） =均價(jià)均價(jià)（1+水平系數(shù)）水平系數(shù)）（1+垂直系數(shù)）垂直系數(shù)）（1+特殊系數(shù)）特殊系數(shù)） （1+贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積折算率折算率實(shí)用率實(shí)用率建筑面積）建筑面積）公式源自市場(chǎng)比較法；公式源自市場(chǎng)比較法；以均價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；以均價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系數(shù)的規(guī)律性更強(qiáng)；系數(shù)的規(guī)律性更強(qiáng)；通過(guò)綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個(gè)單位的價(jià)格差幅；通過(guò)綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個(gè)單位的價(jià)格差幅；注意：綜合系數(shù)需進(jìn)行平均值歸1處理借鑒：市場(chǎng)比較法公式借鑒：市場(chǎng)比較法公式評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格=

4、參照物市場(chǎng)價(jià)格參照物市場(chǎng)價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) 內(nèi)內(nèi) 容容 導(dǎo)導(dǎo) 航航操作：操作：以中間的標(biāo)準(zhǔn)層作為打分基準(zhǔn)層；以中間的標(biāo)準(zhǔn)層作為打分基準(zhǔn)層；10分制，分分制，分5個(gè)等級(jí)；個(gè)等級(jí)；項(xiàng)目組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優(yōu)打分；項(xiàng)目組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優(yōu)打分；各因素的價(jià)格差幅等于本樓盤打分項(xiàng)目中最好與最差的價(jià)格差幅；各因素的價(jià)格差幅等于本樓盤打分項(xiàng)目中最好與最差的價(jià)格差幅；好處：好處：10分制相對(duì)于分制相對(duì)于100分制更直觀，簡(jiǎn)單；相對(duì)于直接取系數(shù)更客觀；分制更直

5、觀，簡(jiǎn)單；相對(duì)于直接取系數(shù)更客觀；只需調(diào)整各因素價(jià)格差幅，便可使水平系數(shù)合理化，無(wú)需再調(diào)分值；只需調(diào)整各因素價(jià)格差幅，便可使水平系數(shù)合理化，無(wú)需再調(diào)分值；方法一：直接取系數(shù)方法一：直接取系數(shù)方法二：各因素的價(jià)格差幅方法二：各因素的價(jià)格差幅分值分值（推薦）（推薦）評(píng)價(jià)：系數(shù)取值和調(diào)整繁鎖評(píng)價(jià)：系數(shù)取值和調(diào)整繁鎖景觀景觀戶型戶型朝向朝向噪聲噪聲普通住宅普通住宅一般公寓一般公寓高檔住宅高檔住宅南南北北東東西西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮動(dòng)1%廣東節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)廣東節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)窗墻比窗墻比 東西東西0.3 北向北向 0.45 南向南向 0.5假設(shè)：同一戶型的廳、房、廚衛(wèi)為同一朝

6、向沙漏矩形梯形倒梯形橢圓價(jià)格分布：價(jià)格直線（價(jià)格分布：價(jià)格直線（y=x+by=x+b）上升）上升, ,層差相同，各樓層單位價(jià)格適中；層差相同，各樓層單位價(jià)格適中；適用范圍：景觀視野較佳的單元。適用范圍：景觀視野較佳的單元。向小區(qū)，看水景，視野好價(jià)格分布：價(jià)格直線（價(jià)格分布：價(jià)格直線（y=x+by=x+b）上升）上升, ,層差相同，各樓層單位價(jià)格適中；層差相同，各樓層單位價(jià)格適中；適用范圍：景觀視野較佳的單元。適用范圍：景觀視野較佳的單元。價(jià)格分布：壓低低層和高層單位價(jià)格，拉高中層單位價(jià)格；價(jià)格分布：壓低低層和高層單位價(jià)格，拉高中層單位價(jià)格；適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。適用范圍：向小

7、區(qū)外，景觀視野較差的單元。低樓層無(wú)景觀，價(jià)格不能高高層層無(wú)景觀，視野差，價(jià)格不能高中層單位承擔(dān)主要的價(jià)格壓力朝社區(qū)路，對(duì)面擬建廠房或住宅區(qū)，樓距較小價(jià)格分布：壓低低層和高層單位價(jià)格，拉高中層單位價(jià)格；價(jià)格分布：壓低低層和高層單位價(jià)格，拉高中層單位價(jià)格；適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。價(jià)格分布：拉高低層和高層價(jià)格，壓低中層單位價(jià)格；價(jià)格分布：拉高低層和高層價(jià)格，壓低中層單位價(jià)格；適用范圍：看園林，樓距?。☉?yīng)用時(shí)須降低高層系數(shù)，慎用）。適用范圍：看園林，樓距小（應(yīng)用時(shí)須降低高層系數(shù)，慎用）。低層看園林可拉高其價(jià)格中層景觀一般，視野較窄，價(jià)格不能高高層

8、無(wú)景觀，樓距小，應(yīng)壓低其價(jià)格（此曲線不合理）看小區(qū)園林，樓距小價(jià)格分布：拉高低層和高層價(jià)格，壓低中層單位價(jià)格；價(jià)格分布：拉高低層和高層價(jià)格，壓低中層單位價(jià)格；適用范圍：看園林，樓距小（應(yīng)用時(shí)須降低高層系數(shù)，慎用）。適用范圍：看園林，樓距?。☉?yīng)用時(shí)須降低高層系數(shù)，慎用）。價(jià)格分布：拉高中高層價(jià)格價(jià)格分布：拉高中高層價(jià)格, ,降低中低層價(jià)格降低中低層價(jià)格, ,低層和高層價(jià)格適中；低層和高層價(jià)格適中；適用范圍：向小區(qū)外適用范圍：向小區(qū)外, ,地面只有小面積園林地面只有小面積園林, ,外圍景觀差外圍景觀差, ,但視野開(kāi)闊。但視野開(kāi)闊。低層看小面積園林，起價(jià)可適中中低層無(wú)景觀視野差，價(jià)格不宜高中高層視野

9、好價(jià)格開(kāi)始攀升高層視野好，但無(wú)景觀，價(jià)格不宜太高朝龍觀路，樓下商業(yè)街廣場(chǎng)，對(duì)面為5-8層汽車維修廠、醫(yī)院價(jià)格分布：拉高中高層價(jià)格價(jià)格分布：拉高中高層價(jià)格, ,降低中低層價(jià)格降低中低層價(jià)格, ,低層和高層價(jià)格適中；低層和高層價(jià)格適中；適用范圍：向小區(qū)外適用范圍：向小區(qū)外, ,地面只有小面積園林地面只有小面積園林, ,外圍景觀差外圍景觀差, ,但視野開(kāi)闊。但視野開(kāi)闊。價(jià)格分布：拉高中低層價(jià)格價(jià)格分布：拉高中低層價(jià)格, ,壓低中高層價(jià)格壓低中高層價(jià)格, ,低層和高層價(jià)格適中；低層和高層價(jià)格適中；適用范圍：向園林適用范圍：向園林, ,樓距適中。樓距適中。低層看小面積園林，起價(jià)可適中中低層看園林價(jià)格可拔

10、高些中高層景觀較差，視野一般應(yīng)壓低其價(jià)格高層視野采光較好，價(jià)格可適度拉高小區(qū)中間，看園林，被樓包圍，距離適中價(jià)格分布：拉高中低層價(jià)格價(jià)格分布：拉高中低層價(jià)格, ,壓低中高層價(jià)格壓低中高層價(jià)格, ,低層和高層價(jià)格適中；低層和高層價(jià)格適中；適用范圍：向園林適用范圍：向園林, ,樓距適中。樓距適中?？紤]因素：考慮因素：影響垂直方向局部?jī)r(jià)值突變的因素影響垂直方向局部?jī)r(jià)值突變的因素干擾干擾：機(jī)房噪聲、建筑物遮擋、車庫(kù)入口、平臺(tái)影響、景觀視野突變層；：機(jī)房噪聲、建筑物遮擋、車庫(kù)入口、平臺(tái)影響、景觀視野突變層；風(fēng)水風(fēng)水：帶：帶3、4、6、7、8、9的樓層；的樓層；奇偶層差異：奇偶層差異：非贈(zèng)送面積的奇偶層差

11、異；非贈(zèng)送面積的奇偶層差異；其他其他：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等。：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等?？紤]因素：考慮因素：將贈(zèng)送的面積換算成統(tǒng)一價(jià)格口徑將贈(zèng)送的面積換算成統(tǒng)一價(jià)格口徑凸窗：凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；陽(yáng)臺(tái)：陽(yáng)臺(tái)：室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性；室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性；露臺(tái)：露臺(tái)：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性；景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性；入戶花園：入戶花園：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性；景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性；隱形衣櫥：隱形衣櫥：占所

12、在功能區(qū)的面積比率、必要性；占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；夾層：夾層：高度、采光通風(fēng)、景觀視野、布局合理性。高度、采光通風(fēng)、景觀視野、布局合理性。增值系數(shù)增值系數(shù)=贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積折算率折算率實(shí)用率實(shí)用率建筑面積）建筑面積） 單位成本單位成本 單位建安成本單位建安成本（1+30%） 保底折算率保底折算率= = 均價(jià)均價(jià) 均價(jià)均價(jià) 參數(shù)釋義： 單位建安成本取值參考（多層1100、小高層1600、高層2100）付款方式及優(yōu)惠付款方式及優(yōu)惠(實(shí)例實(shí)例)：一次性付款：一次性付款：96折折(R一次性一次性），假設(shè)占），假設(shè)占15%（P一次性一次性）銀行按揭：銀行按揭：98折（折（R按揭按揭），假設(shè)占）

13、，假設(shè)占85%（P按揭按揭）關(guān)系戶：額外關(guān)系戶：額外99折（折（R關(guān)系關(guān)系），假設(shè)占），假設(shè)占10%（P關(guān)系關(guān)系）銷售前期：額外銷售前期：額外97折（折（R前期前期），假定銷售率為），假定銷售率為40%（P前期前期）注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應(yīng)考慮進(jìn)去注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應(yīng)考慮進(jìn)去內(nèi)內(nèi) 容容 導(dǎo)導(dǎo) 航航水平系數(shù)水平系數(shù)垂直系數(shù)垂直系數(shù)增值系數(shù)增值系數(shù)特殊系數(shù)特殊系數(shù)綜合系數(shù)綜合系數(shù)折后單價(jià)表折后單價(jià)表折后價(jià)格表折后價(jià)格表折前價(jià)格表折前價(jià)格表折后單價(jià)分析折后單價(jià)分析折后總價(jià)分析折后總價(jià)分析價(jià)格統(tǒng)計(jì)表價(jià)格統(tǒng)計(jì)表銷售統(tǒng)計(jì)表銷售統(tǒng)計(jì)表折后單價(jià)折后單價(jià)= =均價(jià)均價(jià)綜合系數(shù)綜合系數(shù)折后總價(jià)折后總價(jià)=

14、=折后單價(jià)折后單價(jià)建筑面積建筑面積折前總價(jià)折前總價(jià)= =折后總價(jià)折后總價(jià)綜合折扣系數(shù)綜合折扣系數(shù)內(nèi)內(nèi) 容容 導(dǎo)導(dǎo) 航航1009782839391957684折折 后后 單單 價(jià)價(jià) 分分 布布 圖圖4,0004,5005,0005,5006,0006,5007,00012F11F10F9F8F7F6F5F4F3F2F1A 3房1B 3房2C 3+12A 3房2B 2+11D 3房2E 2房1C 3房2D 3房各單元排序是否合理？各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價(jià)差是否合理？同一單元不同樓層價(jià)差是否合理？是否有因誤操作造成的明顯錯(cuò)誤？（曲線突變）是否有因誤操作造成的明顯錯(cuò)誤？（曲線突變）有利于

15、售樓員掌握價(jià)格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。有利于售樓員掌握價(jià)格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。注：若有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格，可加入比較均價(jià)均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障12365748均價(jià)均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障均價(jià)排序是否合理均價(jià)排序是否合理?均價(jià)差額是否合理均價(jià)差額是否合理?與對(duì)手相比價(jià)格是否有競(jìng)爭(zhēng)力與對(duì)手相比價(jià)格是否有競(jìng)爭(zhēng)力?各單元最低最高價(jià)是否合理各單元最低最高價(jià)是否合理?各單元最低最高價(jià)差額是否合理各單元最低最高價(jià)差額是否合理?競(jìng)爭(zhēng)性單元差額是否合理競(jìng)爭(zhēng)性單元差額是否合理?與對(duì)手相比價(jià)格是否有競(jìng)爭(zhēng)力與對(duì)手相比價(jià)格是否有競(jìng)爭(zhēng)力?了解各戶型單價(jià)區(qū)間的數(shù)量分布了解各戶型單價(jià)區(qū)間的數(shù)量

16、分布為制定推售方案提供依據(jù)為制定推售方案提供依據(jù)均價(jià)均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障9均價(jià)5000平層折后總價(jià)分布曲線平層折后總價(jià)分布曲線280,000330,000380,000430,000480,000530,000580,000630,00012F11F10F9F8F7F6F5F4F3F2F2-C 3+11-A 3房1-B 3房2-A 3房1-D 3房1-C 3房2-D 3房2-B 2+12-E 2房各單元排序是否合理？各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價(jià)差是否合理？同一單元不同樓層價(jià)差是否合理？是否有因誤操作造成的明顯錯(cuò)誤？（曲線突變）是否有因誤操作造成的明顯錯(cuò)誤？（曲

17、線突變）有利于售樓員掌握價(jià)格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。有利于售樓員掌握價(jià)格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。注：若有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格，可加入比較注：若有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格，可加入比較小屏障小屏障:小區(qū)內(nèi)外3房97-10212345678無(wú)屏障無(wú)屏障:水景3房與園林3+1102 110小屏障小屏障:園林2+1與路邊3房78 97大屏障大屏障:園林2+1與路邊2房78 659各戶型的總價(jià)排序是否合理各戶型的總價(jià)排序是否合理?各戶型的最低最高總價(jià)及差額是否合理各戶型的最低最高總價(jià)及差額是否合理?各戶型間的競(jìng)爭(zhēng)度設(shè)計(jì)是否合理各戶型間的競(jìng)爭(zhēng)度設(shè)計(jì)是否合理?與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同類產(chǎn)品是否有競(jìng)爭(zhēng)力與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同類產(chǎn)品是否有競(jìng)爭(zhēng)力?投資性物業(yè)的租金

18、能否大于月供投資性物業(yè)的租金能否大于月供?10棟北面10棟南面6棟北面5棟北面1棟北面6棟南面 5棟南面1棟南面總價(jià)位置銷售分階段模擬圖銷售分階段模擬圖銷售前期銷售中期銷售后期內(nèi)內(nèi) 容容 導(dǎo)導(dǎo) 航航讓項(xiàng)目組和售樓員掌握各房型的價(jià)格水平，便于口頭報(bào)價(jià)和引導(dǎo)客戶購(gòu)房，讓項(xiàng)目組和售樓員掌握各房型的價(jià)格水平，便于口頭報(bào)價(jià)和引導(dǎo)客戶購(gòu)房，以及促銷措施的制定。以及促銷措施的制定。內(nèi)內(nèi) 容容 導(dǎo)導(dǎo) 航航一、公式及系數(shù)取值說(shuō)明一、公式及系數(shù)取值說(shuō)明1、公式、公式2、系數(shù)取值說(shuō)明、系數(shù)取值說(shuō)明（包括：水平、垂直、特殊、增值四大系數(shù)和綜合折扣系數(shù)）（包括：水平、垂直、特殊、增值四大系數(shù)和綜合折扣系數(shù)）二、價(jià)格統(tǒng)計(jì)二、價(jià)格統(tǒng)計(jì)1、整體性統(tǒng)計(jì)、整體性統(tǒng)計(jì)（折前和折后價(jià)格表的銷售額、均價(jià)統(tǒng)計(jì)）（折前和折后價(jià)格表的銷售額、均價(jià)統(tǒng)計(jì)）2、結(jié)構(gòu)性統(tǒng)計(jì)、結(jié)構(gòu)性統(tǒng)計(jì)（折前價(jià)格表各房型的面積、套數(shù)、銷售額、套平均總價(jià)、套平均單價(jià)）（折前價(jià)格表各房型的面積、套數(shù)、銷售額、套平均總價(jià)、套平均單價(jià)）三、價(jià)格分析三、價(jià)格分析1、平層折后單價(jià)分析、平層折后單價(jià)分析（各單元綜合系數(shù)示意平面圖、各單元均價(jià)分布圖、各單元單價(jià)區(qū)間示意圖、各房（各單元綜合系數(shù)示意平面圖、各單元均價(jià)分布圖、各單元單價(jià)區(qū)間示意圖、各房型單價(jià)區(qū)間的套數(shù)分布圖，并進(jìn)行合理性分析）型單價(jià)區(qū)間的套數(shù)分布圖，并進(jìn)行合理性分析）2、平層折后總價(jià)分析、